項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算目錄1 項(xiàng)目及評(píng)價(jià)依據(jù)簡(jiǎn)介 11.1 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 11.2 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù) 22 項(xiàng)目投資估算 22.1 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算 22.2 建設(shè)投資進(jìn)度 33 資金籌措和投入計(jì)劃 43.1 收益測(cè)算 43.2 項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算 63.3 投資計(jì)劃與資金籌措 74 項(xiàng)目盈利能力評(píng)價(jià) 84.1 靜態(tài)評(píng)價(jià) 84.2 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià) 105 項(xiàng)目敏感性分析 136 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論及建議 156.1. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 156.2. 建議 151

項(xiàng)目及評(píng)價(jià)依據(jù)簡(jiǎn)介玉溪沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目”）位于云南省玉溪市紅塔區(qū)中心城區(qū)內(nèi)，紅塔大道與東風(fēng)路的交界處，東至東風(fēng)路，西至花園街南端，南至紅塔大道綠化廣場(chǎng)，北至瓦窯十二組民房，占地15.16畝。規(guī)劃總建筑面積約4.46萬(wàn)平方米。1.1

項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)委托方提供的有關(guān)數(shù)據(jù)和初步的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中各項(xiàng)成本費(fèi)用及收入測(cè)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。序號(hào)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)單位備注1項(xiàng)目總用地面積17,840平方米1.1建筑用地面積8,976平方米按13.464畝折算1.2綠化用地面積1,133平方米按1.7畝折算1.3停車場(chǎng)用地面積8,864平方米按13.296畝折算2容積率1.503建筑密度37.16%4總建筑面積44,108平方米4.1地上商場(chǎng)建筑面積26,694平方米共四層4.1.1首層商場(chǎng)建筑面積6,630平方米4.1.2二層商場(chǎng)建筑面積7,104平方米4.1.3三層商場(chǎng)建筑面積6,575平方米4.1.4四層商場(chǎng)建筑面積6,385平方米4.2地下商場(chǎng)(沃爾瑪)建筑面積17,414平方米一層租賃進(jìn)度的假設(shè)：根據(jù)所建議的項(xiàng)目租賃進(jìn)度計(jì)劃，在開(kāi)業(yè)時(shí)，一至四層商場(chǎng)達(dá)到70%的出租率，開(kāi)業(yè)后5年內(nèi)增加至90%，進(jìn)入穩(wěn)定期后保持在90-95%之間。按照這個(gè)目標(biāo)，假設(shè)商場(chǎng)的出租率在2005年開(kāi)業(yè)時(shí)達(dá)到約70%，經(jīng)過(guò)一年的經(jīng)營(yíng)在2007年達(dá)到77.5%，以后逐年穩(wěn)步提升，在2010年達(dá)至90%，2011年后趨于穩(wěn)定，保持在95%的出租率水平。租金變化的假設(shè)：根據(jù)我司對(duì)商場(chǎng)的研究經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目的租金水平變化根據(jù)出租率和商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間作以下假設(shè)：首層至四層商場(chǎng)租金在2007年增長(zhǎng)5%，以后按每2年遞增5%的水平計(jì)算，2012年后保持平穩(wěn)。負(fù)一層商場(chǎng)從2005年起按每3年遞增3%的幅度計(jì)算。銷售收入：按照租售方案建議，待商場(chǎng)的出租率穩(wěn)定地保持在90-95%的時(shí)候，可將商場(chǎng)整體出售。根據(jù)租賃進(jìn)度計(jì)劃，預(yù)計(jì)在2012年整體出售商場(chǎng)，出售價(jià)值按2011年的租金水平和期望的10%投資回報(bào)率，用收益還原法計(jì)算。具體計(jì)算方式：一至四層商場(chǎng)以2011年末的租金水平為未來(lái)每年等額的收益水平，采用等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)公式，按10%的折現(xiàn)率將未來(lái)收入水平折至2012年初估算各層商場(chǎng)的銷售價(jià)格。由于負(fù)一層商場(chǎng)的租金是一直按照每3年3%遞增的，所以其銷售價(jià)格則是采用等比序列支付的現(xiàn)值系數(shù)公式進(jìn)行估算。物業(yè)使用年限：根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)用地的性質(zhì)，其使用年限為40年。按照2004年獲取土地使用權(quán)，在2012年，商場(chǎng)的使用年限尚剩余32年。計(jì)算公式：等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式P=A1*[1-1/(1+i)^n]/i其中：P—現(xiàn)值（2012年初）A1—2012年一至四層各層的租金水平，按2011年末租金水平等額計(jì)算。i—折現(xiàn)率（按期望的投資回報(bào)率10%計(jì)算）n—計(jì)息周期數(shù)，即剩余使用年限32年。等比序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式P=A1*[1-((1+s)/(1+i))^n]/(i-s)其中：P—現(xiàn)值（2012年初）A1—2012年負(fù)一層商場(chǎng)的租金水平s—等比系數(shù)（固定遞增率3%）i—折現(xiàn)率（上面提過(guò)，年折現(xiàn)率采用10%，故此處的實(shí)際折現(xiàn)率為（1+10%）^3-1=33.10%）n—計(jì)息周期數(shù)。商場(chǎng)剩余使用年限為32年，故計(jì)息期數(shù)為32/3=10.67期。具體價(jià)格變化和項(xiàng)目收益估算詳見(jiàn)附表三和附表四。3.2

項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算項(xiàng)目可運(yùn)用資金是指在扣除有關(guān)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、所得稅后的租售收入。本方案中經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的可運(yùn)用資金共36,438萬(wàn)元?？蛇\(yùn)用資金估算詳見(jiàn)附表五。根據(jù)國(guó)家和地方相應(yīng)財(cái)稅法律法規(guī)的規(guī)定，參考類似房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷成本的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間涉及的各項(xiàng)稅費(fèi)率如下表：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間有關(guān)稅（費(fèi)）率一覽表序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)費(fèi)口徑費(fèi)率（用）1租賃期間稅費(fèi)1.1營(yíng)業(yè)稅及附加5.5%1.1.1營(yíng)業(yè)稅租金5%1.1.2城建稅營(yíng)業(yè)稅7%1.1.3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅3%1.2房地產(chǎn)稅租金12%2銷售相關(guān)稅費(fèi)2.1營(yíng)業(yè)稅及附加5.68%2.1.1營(yíng)業(yè)稅銷售收入5.00%2.1.2營(yíng)業(yè)稅附加（含城建稅和教育費(fèi)附加）營(yíng)業(yè)稅10.00%2.1.3防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入0.18%2.2交易及印花稅銷售面積8元/平方米3推廣費(fèi)用銷售收入2.5%4租賃費(fèi)用年租金收入8.33%5銷售費(fèi)用銷售收入1%6地租33萬(wàn)元/年7大修費(fèi)項(xiàng)目建安工程成本1%說(shuō)明：2

根據(jù)委托方提供的資料，地租按照物業(yè)的使用年限每年支付一次，從33萬(wàn)元起，每5年遞增5萬(wàn)元。因此在計(jì)算可運(yùn)用資金時(shí)，地租部分在物業(yè)租賃期間逐年扣除，在物業(yè)出售當(dāng)年按10%的折現(xiàn)率，采用等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式將剩余使用年限的地租費(fèi)用折現(xiàn)至2012年年初。2

項(xiàng)目按照出租形式經(jīng)營(yíng)物業(yè)時(shí)，需按照物業(yè)的固定資產(chǎn)價(jià)值計(jì)提大修費(fèi)以用于物業(yè)設(shè)施的維護(hù)，當(dāng)物業(yè)出售時(shí)，該費(fèi)用則不再予以考慮。3.3

投資計(jì)劃與資金籌措房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源為三個(gè)方面，一是自有資金，二是各階段的租售收入，三是當(dāng)自有資金已全部投入開(kāi)發(fā)而未獲得租售收入或租售收入不足以滿足開(kāi)發(fā)投資時(shí)，采用貸款的形式解決資金問(wèn)題。本項(xiàng)目的自有資金按開(kāi)發(fā)成本的35%計(jì)提，需5,253萬(wàn)元。項(xiàng)目的租金收入雖然在建設(shè)期（即2005年）開(kāi)始收取，但資金量很少，并不足以彌補(bǔ)資金缺口，所以銀行貸款是本方案運(yùn)作中的重要融資手段。3.3.1

項(xiàng)目資金籌措根據(jù)項(xiàng)目投資進(jìn)度，配合項(xiàng)目自有資金及可運(yùn)用租售收入所提供的資金量，確定項(xiàng)目所需銀行貸款為9,813萬(wàn)元。項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表詳見(jiàn)附表六。3.3.2

銀行貸款項(xiàng)目的銀行貸款發(fā)生時(shí)間在2005年初。從2006年開(kāi)始以可運(yùn)用的租金收入付息還本，至項(xiàng)目整體出售獲取銷售收入后。項(xiàng)目貸款清償期約為8年，銀行貸款利息采用長(zhǎng)期（五年以上）貸款利息5.76%，合計(jì)需支付利息2,626萬(wàn)元。貸款還本付息表詳見(jiàn)附表七。4

項(xiàng)目盈利能力評(píng)價(jià)4.1

靜態(tài)評(píng)價(jià)靜態(tài)評(píng)價(jià)是指不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值對(duì)項(xiàng)目盈利能力進(jìn)行評(píng)價(jià)。4.1.1有關(guān)說(shuō)明項(xiàng)目損益表的編制（詳見(jiàn)附表八）。損益表反映了項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的利潤(rùn)總額、所得稅和稅后利潤(rùn)的分配情況，是計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率等靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的基礎(chǔ)表。結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案的情況，項(xiàng)目在8年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，累計(jì)稅后利潤(rùn)共18,803萬(wàn)元，上繳企業(yè)所得稅9,261萬(wàn)元。

所得稅的計(jì)提：在項(xiàng)目年度結(jié)算時(shí)，當(dāng)出現(xiàn)帳面收入，在扣除開(kāi)發(fā)成本及租售費(fèi)用、地租、大修費(fèi)等費(fèi)用后，如果有銷售利潤(rùn)，則按所得稅率33%計(jì)算出本項(xiàng)目的所得稅；如果出現(xiàn)虧損，該年份所得稅為零，由虧轉(zhuǎn)盈的年份則按財(cái)務(wù)通則規(guī)定將利潤(rùn)總額調(diào)整為應(yīng)納稅所得額，再計(jì)算所得稅。所得稅在租售期間按年度計(jì)提。4.1.2盈利能力分析評(píng)價(jià)指標(biāo)的選?。悍康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的靜態(tài)盈利分析指標(biāo)主要選取年均的投資利潤(rùn)率、投資利稅率、自有資金利潤(rùn)率進(jìn)行評(píng)價(jià)。靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)表靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后投資利潤(rùn)率15.80%10.59%投資利稅率18.83%自有資金利潤(rùn)率59.36%39.77%分析：?

年均投資利潤(rùn)率年均投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率。從項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況看來(lái)，雖然年均稅后投資利潤(rùn)率比現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)率（約15％）要低，但應(yīng)看到，項(xiàng)目的出租經(jīng)營(yíng)期只有7年，作為大型商業(yè)項(xiàng)目?jī)H僅是處于初始的運(yùn)營(yíng)階段，租金水平相對(duì)較低。而且最后采用整體銷售的方式出售，項(xiàng)目的總體投資利潤(rùn)率（稅后）達(dá)到了95.31%，從這一指標(biāo)來(lái)看，項(xiàng)目是具有相當(dāng)?shù)挠芰Α?

投資利稅率投資利稅率是項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利稅總額與總投資的比率。?

自有資金利潤(rùn)率自有資金利潤(rùn)率是項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額與自有資金的比率。由于項(xiàng)目主要是運(yùn)用銀行貸款解決資金的來(lái)源，因此，實(shí)現(xiàn)了提高項(xiàng)目自有資金效率的目的，從項(xiàng)目的自有資金利潤(rùn)率和利稅率的水平看，項(xiàng)目的自有資金盈利能力已遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。因此，從靜態(tài)指標(biāo)的水平看，項(xiàng)目具有一定的盈利能力，說(shuō)明項(xiàng)目基本可行。4.2

動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)的分析方法是考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值，對(duì)項(xiàng)目生命周期全過(guò)程的投資效益進(jìn)行全面評(píng)價(jià)的方法。4.2.1有關(guān)說(shuō)明現(xiàn)金流量表的編制（詳見(jiàn)附表九、十）現(xiàn)金流量表（全部投資）不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資在所得稅前和稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值以及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，而與項(xiàng)目的籌資方式無(wú)關(guān)?，F(xiàn)金流量表（自有資金）是從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)。

基準(zhǔn)貼現(xiàn)率的選定：基準(zhǔn)貼現(xiàn)率是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值貼現(xiàn)時(shí)，計(jì)算貼現(xiàn)系數(shù)所采用的利率。我國(guó)一般取略大于同期貸款利率為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率。本項(xiàng)目發(fā)生銀行貸款，按長(zhǎng)期（五年以上）貸款利率5.76%計(jì)，則現(xiàn)按6.34%（按貸款利率上浮10%計(jì)）作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率進(jìn)行計(jì)算分析。4.2.2盈利能力分析評(píng)價(jià)指標(biāo)的選?。簞?dòng)態(tài)盈利分析主要采用最常用和直接的的盈利性計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)部收益率（IRR）和投資回收期。并針對(duì)稅前、稅后的情況進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。?

凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值的經(jīng)濟(jì)含義是：把不同時(shí)間上發(fā)生的凈現(xiàn)值流量，通過(guò)某個(gè)規(guī)定的利率i，統(tǒng)一折算為現(xiàn)值然后求其代數(shù)和。這樣就可以用一個(gè)單一的數(shù)字來(lái)反映項(xiàng)目方案的經(jīng)濟(jì)性。其評(píng)價(jià)參數(shù)為零，當(dāng)凈現(xiàn)值大于或等于零，即認(rèn)為項(xiàng)目盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上是可以接受的。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為：nNPV=Σ(CI-CO)t(1+ic)-tt=1式中：NPV為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值CI為年現(xiàn)金流入CO為年現(xiàn)金流出t為計(jì)算期年數(shù)ic為基準(zhǔn)折現(xiàn)率?

內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指方案壽命期內(nèi)可以使凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值等于零的利率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，該指標(biāo)根據(jù)現(xiàn)金流量求得，其評(píng)價(jià)參數(shù)為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，即認(rèn)為項(xiàng)目盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上是可以接受的。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算公式為：nΣ(CI-CO)t(1+IRR)-t=0t=1式中：IRR為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率CI為年現(xiàn)金流入CO為年現(xiàn)金流出t為計(jì)算期年數(shù)?

投資回收期投資回收期可分為靜態(tài)投資回收期與動(dòng)態(tài)投資回收期兩項(xiàng)，是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需要的時(shí)間，是考察項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的投資回收能力的主要指標(biāo)。投資回收期的計(jì)算公式為：PtΣ(CI-CO)t＝0t=1式中：Pt為投資回收期CI為年現(xiàn)金流入CO為年現(xiàn)金流出t為計(jì)算期年數(shù)全部投資評(píng)價(jià)指標(biāo)表：評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后凈現(xiàn)值（單位：萬(wàn)元）14,5669,043內(nèi)部收益率（IRR）20.44%16.16%投資回收期（動(dòng)態(tài)）8.37投資回收期（靜態(tài)）8.13自有資金投資評(píng)價(jià)指標(biāo)表：評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后凈現(xiàn)值（單位：萬(wàn)元）14,4908,967內(nèi)部收益率（IRR）27.67%21.58%投資回收期（動(dòng)態(tài)）8.35分析：按折現(xiàn)率6.34%計(jì)算，全部投資和自有資金的稅前、稅后凈現(xiàn)值均大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目是可行的。全部投資和自有資金的稅前、稅后內(nèi)部收益率均高于選取的利率6.34%，表明項(xiàng)目的整體收益較好，全部投資和自有資金均具有較強(qiáng)的盈利能力。從投資回收期來(lái)看，項(xiàng)目在最后一年的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，即當(dāng)項(xiàng)目整體銷售后才能完成投資回收，表明項(xiàng)目的前期收益較低，回收期較長(zhǎng)，存在一定的資金回收壓力。5

項(xiàng)目敏感性分析敏感性分析是通過(guò)變動(dòng)項(xiàng)目方案的各種數(shù)據(jù)，分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各種不確定性因素對(duì)項(xiàng)目收益所產(chǎn)生的影響，找出對(duì)項(xiàng)目收益指標(biāo)影響較大的因素（稱為敏感因素），并確定其影響程度。若各種不確定因素在較大范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目收益指標(biāo)仍比較穩(wěn)定，則說(shuō)明項(xiàng)目方案具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。一般來(lái)說(shuō)，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為收益（租金和銷售收入）和開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。由于該方案中的銷售價(jià)格是按租金水平進(jìn)行估算的，所以以下只針對(duì)租金和成本這兩個(gè)因素的變化所引致的項(xiàng)目收益指標(biāo)變化作分析。敏感性分析指標(biāo)表指標(biāo)因素變化-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%NPV成本變化11,73411,06810,3939,7189,0438,3687,6937,0186,343租金變化5,7876,6017,4158,2299,0439,84610,64511,44512,245IRR成本變化20.95%19.61%18.37%17.23%16.16%15.15%14.21%13.33%12.49%租金變化13.02%13.84%14.63%15.40%16.16%16.87%17.56%18.24%18.90%從分析可知：（1）當(dāng)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用上漲20%和租金（即收益）下降20%時(shí)，內(nèi)部收益率分別為12.55%和13.16%，高于基準(zhǔn)收益率（I=6.34%），表明項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（2）雖然開(kāi)發(fā)成本的增加與收益的減少不會(huì)導(dǎo)致稅后凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，但評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)這兩種風(fēng)險(xiǎn)因素的變化都較為敏感，尤其是租金收益的變化。因此，為確保項(xiàng)目獲得預(yù)期的效益，需抓好招商推廣工作，提前