房地產(chǎn)企業(yè)稽查案例〔一〕收入局部〔一〕營(yíng)業(yè)稅申報(bào)表與賬簿不符?！捕呈杖〉馁?gòu)房定金未申報(bào)納稅。〔三〕局部代收款項(xiàng)未申報(bào)納稅。〔四〕C工程以房抵工程款未按稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅〔五〕以商品房抵頂銀行貸款?！擦呈杖〉臅?huì)所租金掛往來，未申報(bào)納稅?！财摺忱醚b修分解銷售收入〔八〕收到土地返還款未做企業(yè)所得稅收入問題〔二〕本錢、費(fèi)用問題〔九〕完工年度未取得發(fā)票，檢查期間取得發(fā)票的稅務(wù)處理〔十〕混淆工程，加大先期開發(fā)本錢〔十一〕會(huì)所開發(fā)本錢計(jì)入產(chǎn)品稅前扣除〔十二〕銷售退回不沖回銷售本錢〔十三〕資本弱化未調(diào)整利息〔十四〕向集團(tuán)公司多支付統(tǒng)借統(tǒng)還利息扣除問題〔十五〕土地評(píng)估增值虛增開發(fā)本錢〔四〕其他問題〔二十四〕免租辦公樓未繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅計(jì)入地價(jià)問題〔二十五〕土地使用稅繳納時(shí)間延遲問題〔二十六〕城市建設(shè)配套費(fèi)的契稅問題持股架構(gòu)集團(tuán)公司張先生〔集團(tuán)公司法定代表人〕持股80%房地產(chǎn)公司持股80%持股20%

甲公司企業(yè)所得稅實(shí)行查賬征收。對(duì)未完工產(chǎn)品采取預(yù)售方式銷售的按15%的毛利率按季計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。二、問題的發(fā)現(xiàn)及處理

〔一〕申報(bào)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅收入與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致。該公司所開發(fā)的4個(gè)工程分別在三個(gè)區(qū)，營(yíng)業(yè)稅每月分別向三個(gè)區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)和繳納。該公司取得的銷售或預(yù)售收入全部先通過“預(yù)收賬款〞科目歸集，確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)的局部轉(zhuǎn)入“銷售收入〞，每月按“預(yù)收賬款〞貸方累計(jì)發(fā)生額申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。檢查人員通過電子表格，將甲公司每月“預(yù)收賬款〞貸方發(fā)生額與營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表進(jìn)行比對(duì)

，發(fā)現(xiàn)該公司D工程申報(bào)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)與賬面記載的應(yīng)稅收入不一致，即：賬表不符，有的月少申報(bào)、有的月多申報(bào)，到2021年12月累計(jì)少申報(bào)計(jì)稅收入4700萬(wàn)元。

【處理決定】檢查人員在對(duì)少申報(bào)計(jì)稅收入問題的定性上出現(xiàn)了不同的看法：有人認(rèn)為該公司營(yíng)業(yè)稅實(shí)際申報(bào)應(yīng)稅收入與賬面所載應(yīng)稅收入不符，其行為屬“虛假申報(bào)〞，因此應(yīng)定性為偷稅；有人認(rèn)為定性“偷稅〞證據(jù)還不充分、企業(yè)的主觀方面難以確定等。針對(duì)以上兩種觀點(diǎn)，檢查人員會(huì)同審理人員會(huì)進(jìn)行了認(rèn)真的研究和分析，最終對(duì)該公司的違法行為定性為“應(yīng)繳未繳〞。主要理由是：

〔二〕收取的購(gòu)房定金未申報(bào)納稅

甲公司取得售房收入的賬務(wù)處理方式如下：〔1〕收到購(gòu)房定金：借：現(xiàn)金〔銀行存款〕貸：其他應(yīng)付款－定金

〔2〕簽訂合同并收到首付款：借：現(xiàn)金〔銀行存款〕其他應(yīng)付款－定金貸：預(yù)收賬款—房款

〔四〕C工程以房抵工程款未按稅法規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅

在核對(duì)售樓部數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)部有關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)，檢查人員發(fā)現(xiàn)C工程售樓處的商品房結(jié)存數(shù)比財(cái)務(wù)部門登記的商品房結(jié)存數(shù)少15套。經(jīng)詢問，企業(yè)財(cái)務(wù)人員解釋說造成兩個(gè)部門結(jié)存數(shù)不一致的原因是這15套住房已于2021年8月用于抵頂施工單位的工程款，因?yàn)楣こ躺形唇Y(jié)算，因此施工單位未開具發(fā)票，甲公司也未作銷售處理。這1５套房目前已被施工單位用于職工宿舍。財(cái)人員提供了甲公司與施工單位簽訂的?抵債協(xié)議?，用于抵頂工程款的15套房協(xié)議售價(jià)2000萬(wàn)元。

〔五〕以商品房抵頂銀行貸款檢查人員在B花園現(xiàn)場(chǎng)了解房屋入住情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，在B花園臨街有一棟樓的一層、二層全部是某銀行，但是在商品房銷售合同和發(fā)票的檢查中，沒有發(fā)現(xiàn)該公司與某銀行之間的合同，也沒有收付款和開發(fā)票的行為，經(jīng)檢查該公司的“預(yù)收賬款〞明細(xì)賬和“銀行存款〞明細(xì)賬，也未發(fā)現(xiàn)記載有該公司與某銀行之間的的售房收入和相關(guān)的資金往來。檢查人員分析此情況后，將檢查的注意力放在了該公司的銀行貸款方面，檢查了該公司的銀行貸款合同、借款賬戶以及計(jì)提銀行貸款利息情況，發(fā)現(xiàn)：在“長(zhǎng)期借款〞科目所記載的貸款余額未發(fā)生變化且“銀行存款〞日記賬無(wú)還款記錄的情況下，該公司2021年第四季度起計(jì)提的銀行貸款利息基數(shù)比第三季度少了3900萬(wàn)元。面對(duì)檢查人員發(fā)現(xiàn)的這一情況，企業(yè)財(cái)務(wù)人員難以自圓其說，只好成認(rèn)了以房抵頂銀行貸款的事實(shí)，并提供了與某銀行簽訂的?以商品房抵頂銀行貸款合同?。

〔六〕收取的會(huì)所租金掛往來，未申報(bào)納稅

甲公司A工程的會(huì)所，2021年10月起出租給其關(guān)聯(lián)企業(yè)某餐飲娛樂公司從事經(jīng)營(yíng)，雙方協(xié)議從2021年1月起計(jì)算租金，每月20萬(wàn)元。至2021年12月共720萬(wàn)元。甲公司以租金收入抵頂其在某餐飲娛樂公司的消費(fèi)，進(jìn)行以下賬務(wù)處理：每月確認(rèn)租金收入時(shí)：借：應(yīng)收賬款—某娛樂公司貸：內(nèi)部往來—某娛樂公司在某餐飲娛樂公司發(fā)生消費(fèi)時(shí)：借：內(nèi)部往來—某娛樂公司貸：應(yīng)收賬款通過兩個(gè)往來科目對(duì)沖，甲公司隱匿了租金收入，餐飲公司隱匿了營(yíng)業(yè)收入。

〔七〕利用裝修分解銷售收入

D花園是甲公司近年開發(fā)的新工程，第一期已根本售完，第二期也已進(jìn)入預(yù)售階段。檢查人員通過計(jì)算機(jī)查詢系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，該公司在D花園所在的D區(qū)征收分局領(lǐng)購(gòu)并開具了大量的建筑安裝業(yè)發(fā)票，這使檢查人員產(chǎn)生了疑問：房地產(chǎn)開發(fā)公司怎么會(huì)大量使用建筑安裝業(yè)發(fā)票呢？經(jīng)到D花園現(xiàn)場(chǎng)了解情況，檢查人員發(fā)現(xiàn)D花園的商品房分為毛坯房和精裝房，精裝房就是讓裝修成為完整的商品房的一局部，它向消費(fèi)者提供的是裝修一次到位的成品房。檢查人員重點(diǎn)對(duì)D工程精裝修局部進(jìn)行了檢查，發(fā)現(xiàn)該公司與購(gòu)置精裝修商品房的業(yè)主簽訂兩份合同，一份銷售合同，一份裝修合同，分別向業(yè)主開具商品房銷售發(fā)票和建筑安裝發(fā)票，分別確認(rèn)銷售收入和“其他業(yè)務(wù)收入〞。2021年該工程預(yù)收款28000萬(wàn)元，按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳納營(yíng)業(yè)稅1400萬(wàn)元，取得裝修預(yù)收款4800萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)“其他業(yè)務(wù)收入〞4800萬(wàn)元，按“建筑業(yè)〞稅目繳納營(yíng)業(yè)稅240萬(wàn)元

對(duì)于該公司D工程取得的裝修收入應(yīng)如何征稅？檢查人員對(duì)這一問題進(jìn)行了仔細(xì)地分析研究。該公司的精裝修房是與業(yè)主分別簽訂售房合同和裝修合同，取得的售房收入、裝修收入分別入賬，并分別開具商品房發(fā)票和建筑安裝業(yè)發(fā)票，分屬兩個(gè)稅目，似乎應(yīng)該分別征稅。但是，在仔細(xì)查閱有關(guān)合同后，檢查人員發(fā)現(xiàn)，該公司雖然與業(yè)主分別簽訂銷售合同和裝修合同，但在銷售合同的補(bǔ)充協(xié)議中卻強(qiáng)調(diào)業(yè)主購(gòu)置的是精裝修商品房，必須按照公司的要求由公司統(tǒng)一進(jìn)行裝修。外表上，該公司分別按銷售合同和裝修合同收取款項(xiàng)，按不同稅目分別繳納稅款，而實(shí)際上，不管是銷售合同還是裝修合同的簽訂只是為了一項(xiàng)業(yè)務(wù)，那就是銷售精裝修商品房。因此裝修收入應(yīng)作為銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉膬r(jià)外費(fèi)用，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)〞稅目征收營(yíng)業(yè)稅?！舶恕呈盏酵恋胤颠€款未做企業(yè)所得稅收入。檢查人員發(fā)現(xiàn)企業(yè)2021年收到政府返還的土地出讓金2000萬(wàn)元，企業(yè)計(jì)入其他應(yīng)付款科目。借：銀行存款2000萬(wàn)貸：其他應(yīng)付款2000萬(wàn)檢查人員分為兩派意見：一派認(rèn)為企業(yè)只要沖減該工程的土地本錢即可，這樣未來企業(yè)所得稅和土地增值稅的本錢均減少，而無(wú)需作為收入直接繳納企業(yè)所得稅。另一派認(rèn)為，2000萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)直接繳納企業(yè)所得稅，而在土地增值稅清算時(shí)，沖減2000萬(wàn)元本錢?！咎幚頉Q定】本案中，按照第二種意見，要求企業(yè)作為補(bǔ)貼收入直接調(diào)增應(yīng)納稅所得額2000萬(wàn)元，在未來土地增值稅清算時(shí)，調(diào)整減少土地本錢2000萬(wàn)元。雖然不盡合理，但卻是目前稅務(wù)機(jī)關(guān)的普遍做法。聯(lián)系：財(cái)稅[2021]70號(hào)文件。〔九〕完工年度未取得發(fā)票，檢查期間已經(jīng)取得發(fā)票的處理。檢查人員發(fā)現(xiàn)企業(yè)2021年完工并全部售出的B工程，完工年度有2000萬(wàn)元白條列入開發(fā)本錢，但是2021年檢查期間企業(yè)取得了發(fā)票。企業(yè)認(rèn)為：已經(jīng)取得了發(fā)票，因此對(duì)2021年的應(yīng)納稅所得額無(wú)需進(jìn)行調(diào)整。檢查人員認(rèn)為：根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2021]31號(hào)文件第34條的規(guī)定，企業(yè)2021年沒有取得發(fā)票，就應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳稅款，而2021年取得了發(fā)票，應(yīng)當(dāng)在2021年1—5月匯算清繳期間，計(jì)入2021年的扣除工程。

【處理決定】1、根據(jù)總局2021年第15號(hào)公告，企業(yè)可以追溯調(diào)整到2021年扣除，無(wú)需補(bǔ)稅。2、繳納2021年到2021年3年時(shí)間的滯納金?！彩郴煜こ?，加大先期開發(fā)本錢Ｄ工程工程分二期進(jìn)行，第一期已完工并根本銷售完畢，第二期正在預(yù)售。檢查人員發(fā)現(xiàn)，該工程土地出讓金在工程開發(fā)初期全部繳清，企業(yè)全部一次性計(jì)入“開發(fā)本錢—D工程—一期〞在并已在稅前扣除，并未將已經(jīng)支付的土地出讓金在一期和二期之間進(jìn)行分配?！咎幚頉Q定】根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2021】31號(hào)文件規(guī)定，調(diào)整應(yīng)由D工程二期分?jǐn)偟耐恋乇惧X，并補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。

思考：類似的，公共配套設(shè)施未按照規(guī)定分配的違法情形更多?！彩弧硶?huì)所開發(fā)本錢計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢稅前扣除

A工程會(huì)所在完工后于2021年6月辦理房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)人為甲公司。該會(huì)所在2021年10月已租給其關(guān)聯(lián)企業(yè)某娛樂公司從事娛樂業(yè)經(jīng)營(yíng)。在A工程開發(fā)施工過程中，甲公司將會(huì)所本錢在“開發(fā)本錢〞科目下設(shè)置子科目進(jìn)行單獨(dú)核算，在A工程完工后，該公司將包括會(huì)所本錢在類的“開發(fā)本錢—Ａ工程〞賬面余額全部結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品本錢—A工程〞后又分別在2021年、2021年底分兩次全部結(jié)轉(zhuǎn)“銷售本錢〞，在稅前扣除。2021年6月辦理房產(chǎn)證后，A公司既未將會(huì)所轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，也未將相應(yīng)的本錢從銷售本錢中轉(zhuǎn)回?！咎幚頉Q定】根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2021]31號(hào)文第17條的規(guī)定，甲公司將經(jīng)營(yíng)性的會(huì)所本錢作為開發(fā)產(chǎn)品本錢在企業(yè)所得稅前扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額，將會(huì)所本錢結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，提取折舊。

思考：31號(hào)文件第17、18、33條的規(guī)定及其解析。

〔十二〕銷售退回不沖回銷售本錢

在對(duì)預(yù)售收入進(jìn)行檢查時(shí)，檢查人員發(fā)現(xiàn)2021年12月Ｂ工程有筆紅字沖回業(yè)務(wù)，經(jīng)核實(shí)是銷售退回業(yè)務(wù)。在對(duì)Ｂ工程銷售本錢進(jìn)行檢查時(shí)，檢查人員未發(fā)現(xiàn)有紅字沖回業(yè)務(wù)，對(duì)照銷售臺(tái)賬，發(fā)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)銷售本錢的面積比銷售臺(tái)賬中記載的銷售面積多了150平方米。經(jīng)過核實(shí)，12月發(fā)生的幾筆銷售退回業(yè)務(wù)只進(jìn)行了銷售收入沖減，未進(jìn)行銷售本錢沖減，造成多結(jié)轉(zhuǎn)150平方米銷售本錢，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額?！咎幚頉Q定】根據(jù)?企業(yè)所得稅法?規(guī)定，追繳多結(jié)轉(zhuǎn)的銷售本錢的企業(yè)所得稅、加收滯納金并處以0.5倍罰款。

這樣的錯(cuò)誤，不應(yīng)該??！〔十三〕資本弱化未調(diào)整利息。檢查人員在檢查“其他應(yīng)付款〞科目時(shí)發(fā)現(xiàn)，甲公司2021年1月1日向母公司借款20億元用于支付土地出讓金，年利率10%，全年共支付利息2億元，并且計(jì)入了開發(fā)本錢—開發(fā)間接費(fèi)用。甲公司全年平均所有者權(quán)益為9億元。經(jīng)過調(diào)查，其母公司2021年虧損3000萬(wàn)元，甲公司當(dāng)年盈利5000萬(wàn)元。【處理決定】關(guān)聯(lián)債資比例=20億元/9億元=2.22不得扣除的利息=2億元*〔1-2/2.22〕=2000萬(wàn)元根據(jù)財(cái)稅[2021]121號(hào)文件及國(guó)稅發(fā)[2021]2號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)超過所有者權(quán)益2倍局部借款利息不得在企業(yè)所得稅前扣除，因此企業(yè)應(yīng)該調(diào)減開發(fā)間接費(fèi)用2000萬(wàn)元〔2億元*10%〕，且未來也不允許在企業(yè)所得稅前扣除。〔十四〕多計(jì)利息費(fèi)用稅前扣除〔統(tǒng)借統(tǒng)還問題〕在檢查甲公司的貸款合同時(shí)，檢查人員發(fā)現(xiàn)有一份向其集團(tuán)公司的貸款協(xié)議。由集團(tuán)公司向銀行貸款后專項(xiàng)用于甲公司B工程的開發(fā)，歸還利息時(shí)，由集團(tuán)公司先行墊付，甲公司與集團(tuán)公司定期結(jié)算，但甲公司未取得發(fā)票。經(jīng)查有關(guān)憑證，集團(tuán)公司對(duì)該項(xiàng)利息向銀行支付1500萬(wàn)元，甲公司向集團(tuán)公司按照復(fù)利計(jì)算支付集團(tuán)公司貸款利息1888萬(wàn)元

，利息在已售商品房面積和未售商品房面積之間進(jìn)行分配，其中有1260萬(wàn)元已在稅前扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額1260萬(wàn)；【處理決定】對(duì)不允許稅前扣除的貸款利息補(bǔ)征企業(yè)所得稅并加滯納金。財(cái)稅[2000]007號(hào)文件，關(guān)于統(tǒng)借統(tǒng)還問題。

〔十五〕土地評(píng)估增值虛增開發(fā)本錢

〔幾種評(píng)估〕檢查人員在檢查“開發(fā)本錢〞科目時(shí)發(fā)現(xiàn)，C工程的土地本錢共2.5億元，但?土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議?中的地價(jià)款1.8億元，兩者相差了7000萬(wàn)元，這引起了檢查人員的疑心。檢查人員對(duì)列支土地本錢的記賬憑證逐一進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)2021年8月，甲公司進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估，C工程用地評(píng)估值為2.5億元。甲公司做如下賬務(wù)處理：借：開發(fā)本錢—C工程—土地本錢7000萬(wàn)元貸：資本公積

7000萬(wàn)元經(jīng)核實(shí)，土地評(píng)估增值局部進(jìn)入開發(fā)本錢并已在稅前扣除金額為4000萬(wàn)元。

【處理決定】根據(jù)?企業(yè)所得稅法實(shí)施條例?第56條的規(guī)定，除另有規(guī)定外，企業(yè)資產(chǎn)按照歷史本錢計(jì)價(jià)，甲公司通過評(píng)估增值的土地本錢虛增產(chǎn)品本錢在稅前扣除，追繳其企業(yè)所得稅，加收滯納金并處以0.5倍罰款。〔十六〕資本公積轉(zhuǎn)增資本未繳納個(gè)人所得稅

檢查人員在檢查“資本公積〞科目時(shí)發(fā)現(xiàn)，C工程用地評(píng)估值為7000萬(wàn)元，已經(jīng)轉(zhuǎn)增資本。甲公司做如下賬務(wù)處理：借：資本公積7000萬(wàn)貸：實(shí)收資本——集團(tuán)公司5600萬(wàn)〔80%〕實(shí)收資本——張先生〔集團(tuán)公司法人代表〕1400萬(wàn)〔20%局部〕

【處理決定】根據(jù)國(guó)稅函[1997]198號(hào)文件、國(guó)稅函[1998]289號(hào)文件的規(guī)定，甲公司資本公積轉(zhuǎn)增資本，其自然人股東應(yīng)該繳納個(gè)人所得稅280萬(wàn)元，稅款由甲公司代扣代繳；由于甲公司未代扣代繳，因此根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2003]47號(hào)文件責(zé)令其補(bǔ)扣補(bǔ)繳，并根據(jù)?征管法〉第69條，給予50%的罰款。思考：“未分配利潤(rùn)、盈余公積、資本公積—資本溢價(jià)〞轉(zhuǎn)增資本是否一律對(duì)自然人股東征收個(gè)人所得稅？〔十八〕收到個(gè)人所得稅手續(xù)費(fèi)未繳納企業(yè)所得稅。檢查人員在檢查“其他應(yīng)付款〞科目時(shí)發(fā)現(xiàn)，甲公司2021年到2021年，共收到地稅局支付的代扣代繳個(gè)人所得稅手續(xù)費(fèi)50萬(wàn)元，，企業(yè)做賬：借：銀行存款—50萬(wàn)元貸：其他應(yīng)付款——50萬(wàn)元用于購(gòu)置辦公用品支付時(shí)，企業(yè)做賬：借：其他應(yīng)付款—50萬(wàn)元貸：銀行存款—50萬(wàn)元

【處理決定】企業(yè)收到手續(xù)費(fèi)，屬于勞務(wù)收入，應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅，因此應(yīng)當(dāng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額50萬(wàn)元，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅；企業(yè)應(yīng)當(dāng)將勞務(wù)收入計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金及附加，繳納營(yíng)業(yè)稅〔存在爭(zhēng)議〕?！彩拧硨?duì)外促銷禮品的個(gè)人所得稅問題。檢查人員檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，2021年企業(yè)促銷時(shí)，發(fā)放禮品40萬(wàn)元，企業(yè)記賬：借：庫(kù)存商品—禮品40萬(wàn)元貸：銀行存款—40萬(wàn)元借：銷售費(fèi)用——促銷禮品費(fèi)40萬(wàn)元貸：庫(kù)存商品——促銷禮品40萬(wàn)元【處理決定】根據(jù)財(cái)稅[2021]50號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照“其他所得〞代扣代繳個(gè)人所得稅=40/〔1-20%〕*20%=10〔萬(wàn)元〕?！踩灰?/p>

〔二十四〕免租期辦公樓未繳納房產(chǎn)稅和土地使用權(quán)計(jì)入地價(jià)問題。1、檢查人員發(fā)現(xiàn)企業(yè)2021年、2021年自建辦公樓本錢為1億元，其對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)本錢1億元根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么單獨(dú)核算，作為無(wú)形資產(chǎn)攤銷。2、企業(yè)每