南京封閉式小區(qū)管理制度一、總則（一）目的為加強南京封閉式小區(qū)的管理，維護小區(qū)的安全、秩序與環(huán)境衛(wèi)生，保障業(yè)主的合法權(quán)益，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于南京[小區(qū)名稱]封閉式小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、住戶以及進入小區(qū)的各類人員和車輛。（三）基本原則1.以人為本原則：以保障業(yè)主的生活質(zhì)量和安全為出發(fā)點，提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。2.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，依法進行小區(qū)管理。3.公平公正原則：對小區(qū)內(nèi)所有人員和事項一視同仁，公平公正地執(zhí)行各項管理制度。4.服務(wù)與管理并重原則：在加強管理的同時，注重為業(yè)主提供全方位的服務(wù)，營造和諧的小區(qū)環(huán)境。二、人員出入管理（一）業(yè)主及住戶1.業(yè)主及住戶憑有效門禁卡進出小區(qū)。門禁卡應(yīng)妥善保管，不得轉(zhuǎn)借他人。如門禁卡遺失或損壞，應(yīng)及時到物業(yè)管理處辦理掛失和補辦手續(xù)。2.業(yè)主及住戶應(yīng)主動配合門崗工作人員的查驗，出示門禁卡并接受身份核實。如有特殊情況無法出示門禁卡，應(yīng)向門崗工作人員說明原因并提供有效身份證明，經(jīng)核實后方可進入小區(qū)。3.業(yè)主及住戶攜帶大件物品或裝修材料等出小區(qū)時，應(yīng)提前到物業(yè)管理處辦理出門手續(xù)，經(jīng)核實無誤后，門崗工作人員予以放行。（二）訪客1.訪客進入小區(qū)時，應(yīng)在門崗處進行登記。登記內(nèi)容包括訪客姓名、身份證號碼、被訪人姓名及房號、來訪時間等。2.門崗工作人員通過電話或其他方式與被訪人取得聯(lián)系，確認(rèn)被訪人同意訪客進入后，為訪客發(fā)放臨時出入證，并告知訪客注意事項。3.訪客應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)離開小區(qū)，離開時將臨時出入證交還給門崗工作人員。如訪客逾期未離開，門崗工作人員應(yīng)及時與被訪人聯(lián)系，了解情況并采取相應(yīng)措施。（三）外來人員1.外來人員因工作需要進入小區(qū)時，應(yīng)向門崗工作人員說明來意，并提供有效工作證件或相關(guān)證明材料。2.門崗工作人員對其身份和來意進行核實后，通知被訪人或相關(guān)部門，經(jīng)同意后方可進入小區(qū)。外來人員在小區(qū)內(nèi)活動期間，應(yīng)遵守小區(qū)的各項管理制度。3.外來施工人員進入小區(qū)施工時，應(yīng)到物業(yè)管理處辦理施工人員出入證，并按指定的路線和時間進行施工。施工結(jié)束后，應(yīng)及時辦理出入證注銷手續(xù)。三、車輛出入管理（一）業(yè)主及住戶車輛1.業(yè)主及住戶車輛憑有效停車證或車牌識別系統(tǒng)進出小區(qū)。停車證應(yīng)妥善保管，不得轉(zhuǎn)借他人。2.車輛進入小區(qū)時，應(yīng)減速慢行，按照規(guī)定的路線行駛，停放在指定的停車位內(nèi)。不得在小區(qū)內(nèi)隨意停放，堵塞消防通道、人行通道或其他公共區(qū)域。3.業(yè)主及住戶車輛如需長期停放小區(qū)外，應(yīng)提前到物業(yè)管理處辦理相關(guān)手續(xù)，并按規(guī)定繳納停車費用。（二）訪客車輛1.訪客車輛進入小區(qū)時，門崗工作人員應(yīng)詢問訪客是否有業(yè)主或住戶邀請，并與被訪人取得聯(lián)系確認(rèn)。2.經(jīng)確認(rèn)后，門崗工作人員為訪客車輛發(fā)放臨時停車證，并告知訪客停車位置和注意事項。訪客車輛應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)離開小區(qū)，離開時將臨時停車證交還給門崗工作人員。3.如訪客車輛未在規(guī)定時間內(nèi)離開，門崗工作人員應(yīng)按規(guī)定收取停車費用。（三）外來車輛1.外來車輛因工作需要進入小區(qū)時，應(yīng)向門崗工作人員說明來意，并按規(guī)定繳納停車費用。2.門崗工作人員根據(jù)來訪事由，通知被訪人或相關(guān)部門，經(jīng)同意后方可進入小區(qū)。外來車輛在小區(qū)內(nèi)停放時間不得超過規(guī)定時長，超時將按規(guī)定加收停車費用。3.外來車輛應(yīng)遵守小區(qū)的交通規(guī)則，不得在小區(qū)內(nèi)超速行駛、鳴笛等。四、安全管理（一）巡邏制度1.小區(qū)保安人員應(yīng)按照規(guī)定的巡邏路線和時間進行巡邏，巡邏過程中要保持警惕，注意觀察小區(qū)內(nèi)的安全情況。2.巡邏內(nèi)容包括小區(qū)的公共區(qū)域、樓幢、停車場、設(shè)備設(shè)施等，重點檢查是否存在安全隱患、異常情況以及各類違規(guī)行為。3.巡邏人員應(yīng)做好巡邏記錄，記錄巡邏時間、地點、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況等。如發(fā)現(xiàn)安全隱患或突發(fā)事件，應(yīng)及時報告上級領(lǐng)導(dǎo)，并采取相應(yīng)的措施進行處理。（二）門禁管理1.小區(qū)各出入口應(yīng)設(shè)置門禁系統(tǒng)，嚴(yán)格控制人員和車輛的進出。門禁系統(tǒng)應(yīng)保持正常運行狀態(tài)，如有故障應(yīng)及時維修。2.門崗工作人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行門禁管理制度，認(rèn)真查驗進出人員和車輛的證件，嚴(yán)禁無關(guān)人員和車輛進入小區(qū)。3.加強對門禁卡的管理，定期對門禁卡進行檢查和更新，防止門禁卡被盜用或冒用。（三）監(jiān)控系統(tǒng)1.小區(qū)應(yīng)安裝完善的監(jiān)控系統(tǒng)，監(jiān)控范圍覆蓋小區(qū)的主要出入口、公共區(qū)域、樓幢單元門等。監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)保持24小時運行，確保能夠?qū)崟r監(jiān)控小區(qū)內(nèi)的情況。2.監(jiān)控設(shè)備應(yīng)定期進行維護和保養(yǎng)，保證圖像清晰、存儲數(shù)據(jù)完整。監(jiān)控資料應(yīng)保存一定期限，以便在需要時查閱。3.安排專人負(fù)責(zé)監(jiān)控系統(tǒng)的值守，對監(jiān)控畫面進行實時查看，發(fā)現(xiàn)異常情況及時通知相關(guān)人員進行處理，并做好記錄。（四）消防安全1.小區(qū)內(nèi)應(yīng)配備完善的消防設(shè)施和器材，如滅火器、消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)等，并定期進行檢查和維護，確保其性能完好。2.加強對業(yè)主及住戶的消防安全宣傳教育，提高業(yè)主的消防安全意識。禁止在小區(qū)內(nèi)私拉亂接電線、違規(guī)使用明火、堆放易燃物品等行為。3.定期組織開展消防演練，提高小區(qū)物業(yè)人員和業(yè)主的火災(zāi)應(yīng)急處置能力。消防通道應(yīng)保持暢通無阻，嚴(yán)禁任何車輛和物品占用。五、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.小區(qū)應(yīng)配備專業(yè)的清掃保潔人員，負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的日常清掃保潔工作。清掃保潔范圍包括道路、綠地、樓道、電梯、停車場等。2.清掃保潔人員應(yīng)按照規(guī)定的時間和標(biāo)準(zhǔn)進行作業(yè)，保持小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。道路應(yīng)每天清掃，及時清除垃圾和雜物；樓道應(yīng)定期清掃，保持干凈無雜物；電梯應(yīng)每天擦拭，確保轎廂內(nèi)整潔明亮。3.加強對垃圾的管理，合理設(shè)置垃圾桶，定期清理垃圾，做到日產(chǎn)日清。垃圾應(yīng)分類收集，運至指定的垃圾處理場所進行處理。（二）綠化養(yǎng)護1.小區(qū)應(yīng)配備專業(yè)的綠化養(yǎng)護人員，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)綠化植物的養(yǎng)護管理工作。綠化養(yǎng)護內(nèi)容包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等。2.綠化養(yǎng)護人員應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)和植物生長特點，合理安排養(yǎng)護工作，確保綠化植物生長良好，景觀效果美觀。定期對綠化植物進行修剪，保持樹形美觀；及時防治病蟲害，保證植物健康生長。3.加強對小區(qū)綠化的保護，禁止業(yè)主及住戶隨意踐踏草坪、攀折花木等行為。對破壞綠化的行為應(yīng)及時制止，并按照規(guī)定進行處理。（三）環(huán)境衛(wèi)生檢查1.物業(yè)管理處應(yīng)定期對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生進行檢查，檢查內(nèi)容包括清掃保潔質(zhì)量、綠化養(yǎng)護情況、垃圾處理情況等。2.對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時下達整改通知，要求相關(guān)責(zé)任人限期整改。整改完成后進行復(fù)查，確保問題得到徹底解決。3.鼓勵業(yè)主及住戶對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生問題進行監(jiān)督和舉報，對提供有效線索的業(yè)主給予一定的獎勵。六、設(shè)施設(shè)備管理（一）公共設(shè)施設(shè)備維護1.小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備，如路燈、井蓋、健身器材、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等，由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)定期維護和保養(yǎng)。2.建立公共設(shè)施設(shè)備維護檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的基本信息、維護時間、維修情況等。定期對設(shè)施設(shè)備進行巡檢，及時發(fā)現(xiàn)并處理潛在的安全隱患。3.對于出現(xiàn)故障的公共設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時組織維修人員進行維修，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。維修工作應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進行，保證維修質(zhì)量。（二）業(yè)主專有部分設(shè)施設(shè)備維修1.業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備（如室內(nèi)水電線路、門窗等）出現(xiàn)故障需要維修時，業(yè)主可自行聯(lián)系專業(yè)維修人員進行維修，也可委托物業(yè)管理處協(xié)助聯(lián)系維修。2.物業(yè)管理處應(yīng)提供相關(guān)的維修信息和建議，協(xié)助業(yè)主做好維修工作。如業(yè)主委托物業(yè)管理處協(xié)助維修，應(yīng)簽訂維修服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。3.維修費用由業(yè)主自行承擔(dān)，但如因公共設(shè)施設(shè)備故障導(dǎo)致業(yè)主專有部分設(shè)施設(shè)備損壞的，維修費用由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)。（三）設(shè)施設(shè)備更新改造1.根據(jù)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的使用情況和實際需求，制定設(shè)施設(shè)備更新改造計劃。更新改造計劃應(yīng)充分征求業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主大會或相關(guān)程序?qū)徸h通過后實施。2.設(shè)施設(shè)備更新改造所需資金，可通過專項維修資金、小區(qū)公共收益等渠道籌集。在實施更新改造過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進行招投標(biāo)、施工管理等工作，確保工程質(zhì)量和進度。3.設(shè)施設(shè)備更新改造完成后，應(yīng)組織相關(guān)部門和人員進行驗收，驗收合格后方可投入使用。同時，應(yīng)做好更新改造資料的整理和歸檔工作。七、物業(yè)服務(wù)與投訴處理（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.物業(yè)管理處應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供全方位的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括但不限于安全管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、設(shè)施設(shè)備管理、維修服務(wù)、社區(qū)文化建設(shè)等。2.定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。同時，應(yīng)不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，滿足業(yè)主的合理需求。3.加強與業(yè)主的溝通與交流，及時了解業(yè)主的意見和建議，不斷改進物業(yè)服務(wù)工作。（二）投訴處理1.設(shè)立專門的投訴渠道，如投訴電話、郵箱、意見箱等，方便業(yè)主反映問題和投訴。對業(yè)主的投訴應(yīng)及時受理，并做好記錄。2.對于業(yè)主的投訴，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)進行