物業(yè)避難層制度

物業(yè)避難層管理制度一、總則（一）目的為加強(qiáng)本高端小區(qū)物業(yè)對(duì)避難層的有效管理，確保避難層在緊急情況下能充分發(fā)揮其安全避難功能，保障小區(qū)業(yè)主及相關(guān)人員的生命安全，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，特制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于本高端小區(qū)內(nèi)所有避難層的管理、維護(hù)、使用及相關(guān)人員的行為規(guī)范。涵蓋物業(yè)管理公司全體員工、小區(qū)業(yè)主、訪客以及其他進(jìn)入避難層區(qū)域的人員。（三）管理原則1.安全第一原則：將保障避難層的安全可靠性作為首要目標(biāo)，確保其在緊急時(shí)刻能夠正常投入使用。2.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格按照國(guó)家和地方有關(guān)建筑安全、消防等法律法規(guī)以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理。3.專人負(fù)責(zé)原則：明確專門(mén)的責(zé)任人對(duì)避難層進(jìn)行日常管理和維護(hù)，確保管理工作落實(shí)到位。4.定期維護(hù)原則：制定詳細(xì)的維護(hù)計(jì)劃，定期對(duì)避難層的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)和維修，確保其處于良好運(yùn)行狀態(tài)。二、避難層設(shè)施設(shè)備管理（一）設(shè)施設(shè)備清單及標(biāo)識(shí)1.詳細(xì)清單：物業(yè)管理公司應(yīng)編制避難層設(shè)施設(shè)備詳細(xì)清單，包括但不限于消防設(shè)施（如消火栓、滅火器、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)等）、通風(fēng)與防煙設(shè)施、應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志、通信設(shè)備、防墜落設(shè)施等。清單應(yīng)明確設(shè)施設(shè)備的名稱、型號(hào)、數(shù)量、位置及維護(hù)記錄等信息。2.標(biāo)識(shí)設(shè)置：在避難層顯著位置設(shè)置各類(lèi)設(shè)施設(shè)備的標(biāo)識(shí)牌，注明設(shè)施設(shè)備的名稱、用途、操作方法及維護(hù)責(zé)任人等信息。標(biāo)識(shí)應(yīng)清晰、準(zhǔn)確、耐用，符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。（二）日常巡查1.巡查頻次：安排專人每日對(duì)避難層進(jìn)行巡查，重點(diǎn)檢查設(shè)施設(shè)備的外觀是否完好、運(yùn)行是否正常、標(biāo)識(shí)是否清晰等。2.巡查內(nèi)容：-消防設(shè)施：檢查消火栓箱內(nèi)設(shè)備是否齊全，包括消防水帶、水槍頭是否完好無(wú)損，閥門(mén)是否能正常開(kāi)啟；滅火器壓力是否正常，鉛封是否完好，外觀有無(wú)損壞；自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的噴頭是否被遮擋、損壞，報(bào)警閥組是否正常工作等。-通風(fēng)與防煙設(shè)施：查看通風(fēng)管道是否暢通，有無(wú)破損、漏風(fēng)現(xiàn)象；防煙閥是否處于正常開(kāi)啟或關(guān)閉狀態(tài)，手動(dòng)和自動(dòng)控制功能是否正常。-應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志：檢查應(yīng)急照明燈具是否能正常點(diǎn)亮，亮度是否符合要求；疏散指示標(biāo)志的方向指示是否正確，表面是否有損壞。-通信設(shè)備：測(cè)試通信設(shè)備的通話功能是否正常，信號(hào)是否良好。-防墜落設(shè)施：檢查欄桿、防護(hù)網(wǎng)等防墜落設(shè)施是否牢固，有無(wú)松動(dòng)、損壞現(xiàn)象。（三）定期維護(hù)保養(yǎng)1.維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用說(shuō)明書(shū)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，制定詳細(xì)的年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，明確維護(hù)保養(yǎng)的項(xiàng)目、周期、責(zé)任人及費(fèi)用預(yù)算等。2.保養(yǎng)內(nèi)容：-消防設(shè)施：每月對(duì)消火栓和滅火器進(jìn)行全面檢查和維護(hù)，包括清潔、除銹、潤(rùn)滑等；每季度對(duì)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測(cè)試，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行；每年邀請(qǐng)專業(yè)消防檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防設(shè)施的全面檢測(cè)和維護(hù)。-通風(fēng)與防煙設(shè)施：每季度對(duì)通風(fēng)管道進(jìn)行清潔和檢查，對(duì)風(fēng)機(jī)進(jìn)行保養(yǎng)和調(diào)試；每年對(duì)防煙閥進(jìn)行全面檢查和維護(hù)，確保其動(dòng)作靈敏、關(guān)閉嚴(yán)密。-應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志：每月對(duì)應(yīng)急照明燈具和疏散指示標(biāo)志進(jìn)行充放電試驗(yàn)，每半年進(jìn)行一次全面檢查和維護(hù)，及時(shí)更換損壞的燈具和標(biāo)志。-通信設(shè)備：每季度對(duì)通信設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)和維護(hù)，確保其性能穩(wěn)定、通信暢通。-防墜落設(shè)施：每半年對(duì)欄桿、防護(hù)網(wǎng)等防墜落設(shè)施進(jìn)行檢查和加固，如有損壞及時(shí)修復(fù)或更換。（四）故障處理1.報(bào)告機(jī)制：巡查人員如發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備存在故障或異常情況，應(yīng)立即向物業(yè)管理公司的維修部門(mén)報(bào)告，并詳細(xì)記錄故障發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、現(xiàn)象等信息。2.維修流程：維修部門(mén)接到報(bào)告后，應(yīng)及時(shí)安排維修人員前往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。對(duì)于一般性故障，維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)修復(fù)；對(duì)于較為復(fù)雜的故障，應(yīng)制定詳細(xì)的維修方案，并盡快組織實(shí)施。在維修過(guò)程中，要做好安全防護(hù)措施，確保維修工作安全進(jìn)行。3.記錄與跟蹤：對(duì)設(shè)施設(shè)備的故障維修情況進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括故障原因、維修方法、維修時(shí)間、維修人員等信息。維修完成后，對(duì)維修效果進(jìn)行跟蹤檢查，確保設(shè)施設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)行。三、避難層日常使用管理（一）禁止行為1.嚴(yán)禁占用：嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人在避難層堆放雜物、停放車(chē)輛或設(shè)置其他障礙物，確保避難層疏散通道暢通無(wú)阻。2.禁止改變用途：不得擅自改變避難層的使用性質(zhì)，不得在避難層內(nèi)進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)、居住或其他與避難功能無(wú)關(guān)的活動(dòng)。3.禁止破壞設(shè)施：禁止任何人員故意破壞避難層的設(shè)施設(shè)備，如拆卸、損壞消防設(shè)施、通風(fēng)設(shè)備、應(yīng)急照明等。（二）特殊情況使用規(guī)定1.緊急情況：在發(fā)生火災(zāi)、地震等緊急情況時(shí)，避難層將按照相關(guān)應(yīng)急預(yù)案向小區(qū)業(yè)主及相關(guān)人員開(kāi)放，供其緊急避難使用。物業(yè)管理公司應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)引導(dǎo)人員疏散至避難層，并維持避難層內(nèi)的秩序。2.臨時(shí)借用：如因小區(qū)內(nèi)的維修、保養(yǎng)等特殊工作需要臨時(shí)借用避難層部分區(qū)域，必須提前向物業(yè)管理公司提出書(shū)面申請(qǐng)，說(shuō)明借用的原因、時(shí)間、范圍及安全保障措施等。經(jīng)物業(yè)管理公司審核批準(zhǔn)后，方可按照規(guī)定的時(shí)間和要求使用，并在使用完畢后及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，恢復(fù)原狀。（三）人員出入管理1.業(yè)主及訪客：小區(qū)業(yè)主及訪客一般不得隨意進(jìn)入避難層。如有特殊情況需要進(jìn)入，必須向物業(yè)管理公司提出申請(qǐng)，經(jīng)同意后由物業(yè)工作人員陪同方可進(jìn)入。2.物業(yè)工作人員：物業(yè)工作人員因工作需要進(jìn)入避難層，應(yīng)在物業(yè)管理公司內(nèi)部進(jìn)行登記，注明進(jìn)入時(shí)間、事由及預(yù)計(jì)離開(kāi)時(shí)間等信息。進(jìn)入避難層時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)管理規(guī)定，不得擅自進(jìn)行與工作無(wú)關(guān)的活動(dòng)。四、培訓(xùn)與演練（一）員工培訓(xùn)1.培訓(xùn)內(nèi)容：定期組織物業(yè)管理公司全體員工進(jìn)行避難層相關(guān)知識(shí)和技能培訓(xùn)，包括避難層的功能、設(shè)施設(shè)備的操作使用方法、緊急情況下的應(yīng)急處置流程等。2.培訓(xùn)方式：采用集中授課、現(xiàn)場(chǎng)演示、實(shí)際操作等多種方式進(jìn)行培訓(xùn)，確保員工熟練掌握相關(guān)知識(shí)和技能。培訓(xùn)可邀請(qǐng)專業(yè)消防人員、建筑工程師等進(jìn)行授課指導(dǎo)。3.培訓(xùn)頻次：每半年至少組織一次全體員工的避難層專項(xiàng)培訓(xùn)，新入職員工在上崗之前必須接受避難層相關(guān)知識(shí)和技能的培訓(xùn)。（二）業(yè)主宣傳1.宣傳資料發(fā)放：通過(guò)小區(qū)公告欄、業(yè)主微信群、電子郵件等方式向業(yè)主發(fā)放避難層相關(guān)宣傳資料，介紹避難層的作用、使用方法及注意事項(xiàng)等，提高業(yè)主對(duì)避難層的認(rèn)知度和正確使用意識(shí)。2.社區(qū)活動(dòng)：定期組織社區(qū)活動(dòng)，如消防安全知識(shí)講座、應(yīng)急演練等，邀請(qǐng)業(yè)主參與，現(xiàn)場(chǎng)講解避難層在緊急情況下的重要性及使用方法，增強(qiáng)業(yè)主的應(yīng)急避險(xiǎn)能力。（三）應(yīng)急演練1.演練計(jì)劃：制定年度應(yīng)急演練計(jì)劃，明確演練的目的、內(nèi)容、時(shí)間、參與人員等。演練應(yīng)包括火災(zāi)、地震等不同類(lèi)型的緊急情況，模擬人員疏散至避難層的全過(guò)程。2.演練實(shí)施：按照演練計(jì)劃定期組織開(kāi)展應(yīng)急演練，演練過(guò)程中要嚴(yán)格按照應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行操作，檢驗(yàn)和提高物業(yè)管理公司的應(yīng)急處置能力以及業(yè)主的應(yīng)急避險(xiǎn)能力。演練結(jié)束后，對(duì)演練效果進(jìn)行評(píng)估和總結(jié)，針對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行整改。3.演練記錄：對(duì)每次應(yīng)急演練進(jìn)行詳細(xì)記錄，包括演練方案、演練過(guò)程、演練評(píng)估報(bào)告等資料，并存檔備查。五、監(jiān)督與考核（一）內(nèi)部監(jiān)督1.監(jiān)督機(jī)制：物業(yè)管理公司設(shè)立專門(mén)的監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)對(duì)避難層管理工作進(jìn)行日常監(jiān)督檢查。監(jiān)督小組應(yīng)定期對(duì)避難層的設(shè)施設(shè)備管理、日常使用管理等情況進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問(wèn)題。2.問(wèn)題整改：對(duì)于監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，監(jiān)督小組應(yīng)及時(shí)下達(dá)整改通知書(shū)，明確整改責(zé)任人、整改期限及整改要求。整改責(zé)任人應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成整改，并將整改情況及時(shí)反饋給監(jiān)督小組。（二）業(yè)主監(jiān)督1.投訴渠道：設(shè)立專門(mén)的業(yè)主投訴渠道，如投訴電話、電子郵箱、意見(jiàn)箱等，方便業(yè)主對(duì)避難層管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行投訴和建議。物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)受理業(yè)主的投訴，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)給予答復(fù)和處理。2.滿意度調(diào)查：定期開(kāi)展業(yè)主對(duì)避難層管理工作的滿意度調(diào)查，了解業(yè)主的需求和意見(jiàn)，不斷改進(jìn)避難層管理服務(wù)質(zhì)量。（三）考核與獎(jiǎng)懲1.考核指標(biāo)：制定詳細(xì)的避難層管理工作考核指標(biāo)，包括設(shè)施設(shè)備完好率、日常巡查執(zhí)行情況、應(yīng)急演練效果、業(yè)主滿意度等方面。2.獎(jiǎng)懲措施：對(duì)在避難層管理工作中表現(xiàn)突出的員工，給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)因工作不力導(dǎo)致避難層管理出現(xiàn)問(wèn)題的員工，按照公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。同時(shí)，將避難層管理工作考核結(jié)果與員工的績(jī)效工資、晉升等掛鉤，充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性。六、附則（一）制度解釋權(quán)本制度由本高端小區(qū)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)解釋。（二）制度修訂物業(yè)管理