物業(yè)公司巡查管理制度一、總則（一）目的為規(guī)范物業(yè)公司巡查工作，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備正常運行、環(huán)境衛(wèi)生良好、安全秩序穩(wěn)定，及時發(fā)現(xiàn)和解決各類問題，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于物業(yè)公司管理的所有物業(yè)項目，包括住宅小區(qū)、商業(yè)寫字樓、工業(yè)園區(qū)等。（三）巡查原則1.全面覆蓋原則：對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各個區(qū)域、設(shè)施設(shè)備、服務(wù)環(huán)節(jié)進行全方位巡查，確保無遺漏。2.及時發(fā)現(xiàn)原則：通過定期巡查、不定期抽查等方式，及時發(fā)現(xiàn)問題，做到早發(fā)現(xiàn)、早處理。3.責任明確原則：明確巡查人員的職責，對發(fā)現(xiàn)的問題進行責任追溯，確保問題得到妥善解決。4.持續(xù)改進原則：根據(jù)巡查結(jié)果，分析總結(jié)問題產(chǎn)生的原因，制定改進措施，不斷提升物業(yè)服務(wù)水平。二、巡查組織架構(gòu)與職責（一）巡查管理小組成立以物業(yè)公司總經(jīng)理為組長，副總經(jīng)理為副組長，各部門負責人為成員的巡查管理小組，負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)巡查工作，制定巡查計劃，審核巡查報告，對重大問題進行決策。（二）巡查人員職責1.物業(yè)項目經(jīng)理負責組織實施物業(yè)項目的巡查工作，確保巡查工作按計劃進行。對巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問題及時向上級領(lǐng)導匯報，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門進行處理。定期對巡查工作進行總結(jié)分析，提出改進措施和建議。2.各部門巡查專員按照巡查計劃和標準，對各自負責的區(qū)域和內(nèi)容進行巡查，做好巡查記錄。及時發(fā)現(xiàn)問題，并采取有效措施進行處理，對無法處理的問題及時上報。協(xié)助其他部門處理巡查中發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題。3.秩序維護員巡查崗負責物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全巡查，包括門禁管理、巡邏簽到、安全隱患排查等。對發(fā)現(xiàn)的安全問題及時報告，并采取臨時防范措施。協(xié)助其他部門進行秩序維護工作。4.保潔員巡查崗負責物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生巡查，包括樓道、電梯、停車場、綠化帶等。及時清理垃圾，保持環(huán)境整潔，對發(fā)現(xiàn)的衛(wèi)生問題及時處理。檢查公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的清潔情況，確保符合標準。5.工程維修員巡查崗負責物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的日常巡查，包括水電、消防、電梯、空調(diào)等。檢查設(shè)施設(shè)備的運行狀況，及時發(fā)現(xiàn)故障隱患，做好記錄并上報。對一般性故障進行及時維修，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。三、巡查內(nèi)容與標準（一）房屋及共用部位巡查1.巡查內(nèi)容房屋外觀是否完好，有無裂縫、滲漏、脫落等現(xiàn)象。屋面、外墻、陽臺、雨篷等部位是否存在安全隱患。樓道、樓梯間是否暢通，墻面、地面、扶手是否完好。共用門窗是否能正常開關(guān)，玻璃是否完好。2.巡查標準房屋外觀整潔，無明顯裂縫、滲漏、脫落等問題。屋面、外墻、陽臺、雨篷等部位牢固安全，無松動、變形、損壞等隱患。樓道、樓梯間暢通無阻，墻面、地面、扶手無破損、污漬。共用門窗開關(guān)靈活，玻璃無破損。（二）共用設(shè)施設(shè)備巡查1.巡查內(nèi)容給排水系統(tǒng)：檢查水管、水龍頭、閥門等是否漏水，排水是否暢通。供電系統(tǒng)：檢查配電箱、電表、開關(guān)、插座等是否正常，有無漏電現(xiàn)象。消防系統(tǒng)：檢查消防設(shè)施設(shè)備是否完好有效，包括滅火器、消火栓、噴淋系統(tǒng)、煙感報警器等。電梯系統(tǒng)：檢查電梯運行是否正常，有無異常聲響、抖動，電梯轎廂內(nèi)設(shè)施是否完好。弱電系統(tǒng)：檢查監(jiān)控設(shè)備、門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)等是否正常運行。2.巡查標準給排水系統(tǒng)無漏水現(xiàn)象，排水暢通，無堵塞。供電系統(tǒng)運行正常，配電箱、電表、開關(guān)、插座等無損壞、漏電現(xiàn)象。消防設(shè)施設(shè)備完好有效，滅火器壓力正常，消火栓配件齊全，噴淋系統(tǒng)無漏水，煙感報警器靈敏。電梯運行平穩(wěn)，無異常聲響、抖動，轎廂內(nèi)照明、通風、按鈕等設(shè)施完好。弱電系統(tǒng)設(shè)備運行正常，監(jiān)控畫面清晰，門禁系統(tǒng)、對講系統(tǒng)功能正常。（三）環(huán)境衛(wèi)生巡查1.巡查內(nèi)容公共區(qū)域地面、樓道、電梯、停車場等是否清潔，有無雜物、污漬。垃圾桶是否及時清理，垃圾是否日產(chǎn)日清，周邊環(huán)境是否整潔。綠化帶是否整潔，有無雜草、雜物，綠化植物是否生長良好。水景是否清潔，水質(zhì)是否達標，周邊環(huán)境是否干凈。2.巡查標準公共區(qū)域地面干凈整潔，無雜物、污漬，樓道、電梯無灰塵、垃圾。垃圾桶外觀清潔，垃圾及時清理，周邊無散落垃圾，無異味。綠化帶整齊美觀，無雜草、雜物，綠化植物生長良好，無病蟲害。水景水質(zhì)清澈，無異味，周邊環(huán)境干凈，無雜物。（四）安全秩序巡查1.巡查內(nèi)容門禁管理：檢查小區(qū)出入口、單元門等門禁設(shè)施是否正常使用，人員、車輛出入登記是否嚴格。巡邏簽到：秩序維護員是否按規(guī)定路線和時間進行巡邏簽到，巡邏記錄是否完整。安全隱患排查：檢查消防通道、樓梯間、電梯前室等是否暢通，有無違規(guī)停放車輛、堆放雜物等現(xiàn)象。異常情況處理：對發(fā)現(xiàn)的異常聲響、可疑人員、火災(zāi)等情況是否及時報告并采取措施。2.巡查標準門禁設(shè)施正常使用，人員、車輛出入登記準確、及時，無外來人員隨意進入小區(qū)。秩序維護員巡邏簽到及時、準確，巡邏記錄詳細，無漏巡現(xiàn)象。消防通道、樓梯間、電梯前室等暢通無阻，無違規(guī)停放車輛、堆放雜物等影響安全的行為。對異常情況能夠及時發(fā)現(xiàn)、報告，并采取有效的臨時措施，確保安全。四、巡查計劃與實施（一）巡查計劃制定1.物業(yè)項目經(jīng)理每月初根據(jù)物業(yè)項目實際情況，制定本月巡查計劃，明確巡查內(nèi)容、巡查人員、巡查時間、巡查路線等。2.巡查計劃應(yīng)涵蓋物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各個方面，確保全面覆蓋，不留死角。3.對于重點區(qū)域、重要設(shè)施設(shè)備，應(yīng)增加巡查頻次。（二）巡查實施1.巡查人員應(yīng)按照巡查計劃和標準，認真進行巡查，做好巡查記錄。巡查記錄應(yīng)包括巡查時間、巡查地點、巡查內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)問題及處理情況等。2.巡查過程中，巡查人員應(yīng)使用統(tǒng)一的巡查工具和表格，確保巡查記錄的規(guī)范、準確。3.對于發(fā)現(xiàn)的問題，巡查人員應(yīng)及時采取措施進行處理。能夠當場解決的問題，應(yīng)立即解決；無法當場解決的問題，應(yīng)及時上報，并跟蹤處理進度，直至問題解決。五、巡查問題處理與跟蹤（一）問題分類與分級1.問題分類安全問題：如消防設(shè)施損壞、電梯故障、門禁系統(tǒng)失靈等。設(shè)施設(shè)備問題：如水管漏水、供電線路故障、空調(diào)設(shè)備損壞等。環(huán)境衛(wèi)生問題：如公共區(qū)域垃圾堆積、綠化帶雜草叢生、水景污染等。其他問題：如業(yè)主投訴、鄰里糾紛等。2.問題分級一級問題：嚴重影響安全、正常生活秩序或造成重大損失的問題，如消防設(shè)施嚴重損壞、電梯困人等。二級問題：對正常生活秩序有較大影響，需要及時處理的問題，如水管大量漏水、供電系統(tǒng)部分故障等。三級問題：一般性問題，對生活秩序影響較小，可在一定時間內(nèi)處理的問題，如公共區(qū)域輕微垃圾污染、綠化植物輕度病蟲害等。（二）問題處理流程1.發(fā)現(xiàn)問題：巡查人員在巡查過程中發(fā)現(xiàn)問題后，應(yīng)立即記錄，并根據(jù)問題的性質(zhì)和嚴重程度進行初步判斷。2.上報問題：對于無法當場解決的問題，巡查人員應(yīng)及時上報給上級主管。上報內(nèi)容應(yīng)包括問題描述、發(fā)現(xiàn)地點、初步判斷的問題類型和嚴重程度等。3.問題交辦：上級主管接到上報后，根據(jù)問題的性質(zhì)和職責分工，將問題交辦給相關(guān)責任部門或人員。4.處理問題：責任部門或人員接到交辦的問題后，應(yīng)立即組織人員進行處理。對于一級問題，應(yīng)在接到交辦后[具體時間]內(nèi)制定詳細的處理方案，并報上級主管審核；對于二級問題，應(yīng)在[具體時間]內(nèi)完成處理；對于三級問題，應(yīng)在[具體時間]內(nèi)處理完畢。5.反饋結(jié)果：責任部門或人員處理完問題后，應(yīng)及時將處理結(jié)果反饋給上級主管。上級主管對處理結(jié)果進行審核，如不符合要求，應(yīng)責令責任部門或人員重新處理。6.跟蹤復查：上級主管對處理結(jié)果進行跟蹤復查，確保問題得到徹底解決。對于已處理的問題，應(yīng)在一定時間內(nèi)進行回訪，了解業(yè)主或使用人的滿意度。（三）問題處理記錄與歸檔1.責任部門或人員應(yīng)將問題處理過程中的相關(guān)記錄，如處理方案、維修記錄、更換部件清單等進行整理歸檔。2.巡查人員應(yīng)將問題發(fā)現(xiàn)、上報、處理結(jié)果等情況記錄在巡查記錄中，并定期進行整理歸檔。3.問題處理記錄和巡查記錄應(yīng)妥善保存，以備查閱。六、巡查監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機制1.物業(yè)公司成立巡查監(jiān)督小組，定期對巡查工作進行監(jiān)督檢查。2.巡查監(jiān)督小組通過查閱巡查記錄、實地查看、詢問業(yè)主等方式，對巡查人員的工作情況進行檢查。3.對于發(fā)現(xiàn)的巡查工作中存在的問題，巡查監(jiān)督小組應(yīng)及時提出整改意見，責令相關(guān)人員限期整改。（二）考核辦法1.建立巡查人員考核制度，對巡查人員的工作表現(xiàn)進行量化考核。2.考核內(nèi)容包括巡查計劃執(zhí)行情況、問題發(fā)現(xiàn)數(shù)量、問題處理及時率、業(yè)主滿意度等。3.考核結(jié)果與巡查人員的績效獎金、晉升等掛鉤。對于考核優(yōu)秀的巡查人員，給予表彰和獎勵；對于考核不合格的巡查人員，進行批評教育，如多次不合格，予以辭退。七、培訓與宣傳（一）培訓1.定期組織巡查人員進行業(yè)務(wù)培訓，提高巡查人員的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。2.培訓內(nèi)容包括巡查標準、問題處理方法、安全知識、溝通技巧等。3.通過培訓，使巡查人員熟悉巡查工作流程和標準，掌握常見問題的處理方法，提高發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的能力。（二）宣傳1.加強