廣州房地產市場總結與前瞻

廣州房地產市場2012年總結與2013隼前晦

第一部分：新建商品住宅市場

一、總體市場：市場持續(xù)回暖，房價現(xiàn)反彈苗

頭

1.供求分析：供求均處高位，剛需扎堆入市

成樓市爆發(fā)導火線

供需趨于平衡，多因素促市場回暖明顯

2012年1-11月廣州市區(qū)預售面積為678.12

萬m一已超2011年全年的預售量，同比上漲

13.26%（2011年1-11月預售面積為598.75萬

m2）,今年預售量有望超過10年并逼近08年的

高位供應；網簽面積為681.28萬同比上漲

30.3%（2011年1-11^網簽面積為522.81萬而）。

今年以來，雖然限購限貸的房產調控政策仍

未放松，但地方政府部分微調政策得以通過以

及國內經濟經濟增速的放緩，使得市場對后續(xù)

更嚴政策出臺的預期有所減弱，而發(fā)展商以價

換量的策略調整以及信貸政策微調帶來的房貸

優(yōu)惠利率的下調，共同促使積壓了一年多的剛

需客戶的入市，而之后改善需求及高端買家陸

續(xù)進場，促使整個樓市的企穩(wěn)回升。而市場的持

續(xù)回暖使得發(fā)展商下半年的推貨節(jié)奏加快，多

個市場熱點大盤更是推出大批貨量，吸引客戶，

共同攪熱整個市場。

2002-2012年廣州市新建商品住宅供求走勢

iilHiilnj

■預售BKR〈萬翦“816.訓790.08753.72M3.21百.45區(qū)9.792.7儂.03卜40.45687.53678.12

成交翥稅萬U'“79。23r7S-*5723

14?.4S877S

備注：因房管局公布數(shù)據(jù)變動，2010年之后

成交為網簽數(shù)據(jù)，前八年為交易登記數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：經緯行研究中心整理房管局數(shù)據(jù)

3月成交開始回暖，下半年月度成交持續(xù)高位

從月度來看，今年的新增供應和成交均呈先

抑后揚的特征。繼去年一整年及年初兩個的月低

迷成交之后，3月開始，發(fā)展商以價換量全面鋪

開，新貨低價入市外，部分余貨通過加大折扣

優(yōu)惠、“精裝變毛坯”等方式促進銷售，特別是

外圍區(qū)域，因競爭激烈，降價幅度尤為明顯，

在很大程度上刺激了剛需的入市，成交量回升

明顯。上半年來看，基本以消化高庫存為主，進

入下半年，開發(fā)商推貨量則開始放大，而市場

的持續(xù)回暖也使得改善型客戶消除觀望入場,

月度成交量踏上70萬而的門檻。從9月開始，市

場恐漲心理開始蔓延，部分需求出現(xiàn)提前釋放,

而多個新增功能區(qū)規(guī)劃利好的傳出，包括國際

金融城、東部山水城及南沙國家新區(qū)等，也吸引

了部分投資客曲線入市，另，第四季度高端豪

宅的集中放量，則促使高端改善型客戶購買意

回升，多重因素疊加，共同為樓市成交帶來

了持續(xù)的動力，以致10月十區(qū)成交自限購以來

首度突破80萬而，直逼調控前黃金月的水平，

且熱度一直持續(xù)到年底。

2012年廣州市新建育昌住宅供未走彝

15：2C7t

163S

.

121

:L2Sii5Slt7月M9月1C月l11月I

孑里至傷：萬三〕53D6"31522?3272235:二，1475322:52

一同釜百分：萬三二31374g.s7I力.1-6404172C77475MT57822

?4c三17341SU1e?：2-Ki2?7打12,3?：:2--：?二22：?<：',：??：

數(shù)據(jù)來源：「11月數(shù)據(jù)來源房管局、12月數(shù)

據(jù)來源經緯行研究中心

2.成交均價分析：全年房價穩(wěn)中微升，年底翹

尾明顯

價格再攀新高，受政策抑制房價漲幅較小

根據(jù)廣州市國土房屋管理局的數(shù)據(jù)顯示，

2012年1-11月十區(qū)新建商品住宅均價達13858

元/球,創(chuàng)歷史新高，與2011年1-史月13409

元/nf的均價相比，漲幅為3.35%。近兩年，由

于房地產調控持續(xù)從緊，投資房價快速上漲的

勢頭已被基本遏制，房價漲幅已明顯收窄，但

近期市場成交的持續(xù)回暖，正使得之前原本有

所下探的房價現(xiàn)抬頭跡象。

備注：因房管局公布數(shù)據(jù)變動，2010年之后

成交為網簽數(shù)據(jù)，前八年為交易登記數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：經緯行研究中心整理房管局數(shù)據(jù)

月度價格高位回調后上揚，12月至歷史新高

從月度成交來看，1、2月份十區(qū)成交均價高

企，主要是在全市成交基數(shù)較低的基礎上，海

珠區(qū)新貨低價入市，包括力迅時光里、君匯上品

等，及中心區(qū)個別項目低價促銷，帶動了中心

區(qū)成交占比的上漲，進而使得十區(qū)月度成交均

價突破14000元/rtf。而3月全方位的以價換量

則拉低了全市的均價，7月受市中心中高價項目

放量導致十區(qū)均價再度破14000元/nf,12月成

交均價15427元/皿，達到近幾年的價格最高

峰。

從實際市場表現(xiàn)來看，今年上半年主要以消

化余貨為主，開發(fā)商多加大優(yōu)惠，以價換量，

個別樓盤更是降至開售以來的新低，但從7、8

月開始，發(fā)展商資金壓力明顯緩解，則轉為收

緊折扣優(yōu)惠，并促使多盤價格穩(wěn)中有升。而到年

底，因熱點剛需大盤、超高端豪宅集中放量及南

沙樓市利好影響，整體市場升溫明顯，除了超

高端豪宅外，不少市中心中高端項目亦是提價

明顯，而外圍區(qū)域部分剛需盤也開始上調價格，

其中有規(guī)劃利好支撐的南沙區(qū)樓盤月均漲幅更

是超過10%,多方面因素導致了全市均價的上

2009-2012年廣州十區(qū)商2住定價格走勢

8000-?

1月2月3^4月5月6月78月9月:。月1512月

09與8014801182887978838595751000893149777100781028211253

*1031325-1335413192128831170011218120561338413256138471-406

T-1住135721400212859129701247712914132181&2713889137921337313285

?12三140401415912465138241370213726?4305137&0：333134541475915427

數(shù)據(jù)來源：1-11月數(shù)據(jù)來源房管局，12月數(shù)

據(jù)來源經緯行研究中心

3.區(qū)域市場分析：番禺蘿崗供應增幅大，南沙

投資風盛助推量價齊升

2012年月中心六區(qū)新增供應量為214.58

萬同比上漲了16.54%,稍有回升，但仍處

于低位狀態(tài)，其中海珠、荔灣、天河和黃埔同比

去年均有一定的放量，反而是作為供應大戶的

白云區(qū)，供應量現(xiàn)“腰斬”，主要是該區(qū)今年除

了金沙洲板塊外，其他板塊供應承接稍顯乏力。

外圍區(qū)域依然占據(jù)主導供應，番禺、花都仍保持

高供應量。番禺今年除了華南板塊、亞運板塊保

持高供應量外，市橋南多個全新品牌發(fā)展商剛

需盤的推出，也使得該片區(qū)受市場關注度倍增。

而蘿崗區(qū)新增供應相比去年同期增長明顯，去

年1-11月新增供應僅9.4萬球，今年則有52.64

萬除了科城山莊有全新一期推出外，全新

盤萬科東薈城、科城山莊、御湖名邸和雅居樂富

春山居也在一定程度上緩解了區(qū)域缺貨的狀態(tài)。

成交方面，中心六區(qū)中荔灣和白云因芳村板

塊、金沙洲板塊均是以低價、高性價比的剛需品

牌大盤為主，成交明顯放量，并致區(qū)域呈供不

應求狀態(tài)。外圍區(qū)域方面，番禺、南沙也呈現(xiàn)出

相比其他區(qū)域更為明顯的成交動力，番禺主要

是因區(qū)域內多個剛需盤在市場回暖、多盤價格上

調價格的背景下，仍保持著較為穩(wěn)定的價格，

對客戶的吸引力非常大，進而有效的促進了成

交；南沙上半年主要是因率先調價，以明顯價格

優(yōu)勢吸引中心區(qū)需求外溢，而到9月之后，則

有國家新區(qū)規(guī)劃利好支撐，投資需求大增，進

而導致區(qū)域成交量同比去年大增。

價格方面，除蘿崗區(qū)成交價格回升大幅增長

39.18%外，海珠、天河等也出現(xiàn)大幅攀升，上升

幅度均在10%以上，其他區(qū)域則在高位震蕩徘

徊。蘿崗區(qū)主要是因去年因結構性成交影響區(qū)域

價格基數(shù)較低，導致今年同比增幅明顯，從實

際市場來看，區(qū)域主流樓盤呈穩(wěn)中微升狀態(tài)。海

珠、天河高端改善型項目增多，因此在很大程度

上拉升區(qū)域價格。另，值得一提的是，南沙區(qū)價

格雖同比去年有小幅回調，但從實際市場表現(xiàn)

來看，主要是因年初的深度回調中和了年底因

規(guī)劃利好導致的大幅反彈，目前南沙區(qū)在售樓

盤已攀至歷史高位，多個項目售價均超1萬元/

nf的門檻，房價現(xiàn)透支性增長。

2012年1-11月廣州商品住宅區(qū)域供求情況

預售面網簽面

網簽金額網簽均價

積積均價同比漲

區(qū)域

幅

（億元）（元/m*）

（萬nr）（萬m?）

越秀

8.610.1728.91284254.85%

區(qū)

海珠

50.2642.27100.072367310.40%

區(qū)

荔灣

42.9348.0392.0719169-13.39%

區(qū)

天河

49.7432.74102.643135116.11%

區(qū)

白云

44.6169.44112.5916213-3.86%

區(qū)

黃埔

18.448.6712.1414001-1.95%

區(qū)

中心

214.58211.32448.41212201.43%

六區(qū)

花都

161.4171.31134.2778383.36%

區(qū)

番禺

170.88173.9239.2313756-4.15%

區(qū)

南沙

78.6292.0377.388408-3.76%

區(qū)

蘿崗

52.6432.5144.541370139.18%

區(qū)

十區(qū)

678.12681.28944.21138593.35%

合計

數(shù)據(jù)來源：經緯行研究中心整理房管局數(shù)據(jù)

4.營銷透視：見報個數(shù)下滑，但投放費用攀升

統(tǒng)計時間：2012年1月―12月

統(tǒng)計媒體：廣州日報、南方都市報、羊城晚報、

新快報、信息時報

統(tǒng)計區(qū)域：廣州市十區(qū)二市（含發(fā)展商聯(lián)展廣

告）

4.1年度廣告投放費用走勢分析

2012年廣州市十區(qū)兩市投放報廣樓盤個數(shù)為

135個，環(huán)比下降27.42%,廣告投放費用為

8.66億，環(huán)比上漲了36.22%,回到2009年的報

廣費用水平。今年，廣告投放呈現(xiàn)樓盤報廣投放

個數(shù)下降但費用上漲的現(xiàn)象，主要原因是上半

年余貨自然消化為主，新盤新貨集中在下半年

放量，導致全年樓盤見報個數(shù)減少；另一方面,

因下半年多盤放量供應，致使開發(fā)商競爭加大,

為了增強樓盤的知名度，重點個盤持續(xù)投放頻

率高，投入力度有所加大，此外，超高端項目

相比去年明顯增加，這類樓盤定期通過廣告提

高知名度的需求也比普通樓盤尤甚。

?

?

:

萬

元

數(shù)據(jù)來源：經緯行研究中心統(tǒng)計主流媒體數(shù)

據(jù)

4.2月度廣告投放費用走勢分析

2012年全年的月度投放表現(xiàn)出冷熱不均，廣

告投放主要集中在3月、4月、9月、11月和12

月，事實上，開發(fā)商較為傾向于“五一”、“十

一”“元旦”等傳統(tǒng)買房節(jié)日前期進行宣傳推廣。

另，第四季度見報樓盤和廣告費用不斷攀升，

主要是進入年度沖擊關鍵期，多個新盤新貨爭

相上市，因而也使得全市廣告投放力度增強。

2012生各月廠告兀振樓盤個致及廠告賣用

T8

1300

?I3X

數(shù)據(jù)來源：經緯行研究中心統(tǒng)計主流媒體數(shù)

據(jù)

4.3各區(qū)域廣告投放費用分析

從區(qū)域分布來看，2012年十區(qū)二市廣告投放

主要集中在外圍區(qū)域，其中番禺、花都、增城占

據(jù)前三，其中番禺見報次數(shù)更是呈一枝獨秀。番

禺今年全年有40個樓盤見報，投放費用16634

萬元，環(huán)比上升35.35%,并且以占比全市

19.21%的投放量位居榜首，整體占比與去年持

平;花都區(qū)全年見報樓盤20個，投放費用12377

萬元,位列第二；另，近兩年廣州客掀起“東進

置業(yè)潮”，促使增城不少樓盤將眼光轉向廣州市

中心，因此在廣州主力報刊上推廣力度也明顯

提升，增城區(qū)全年有23個樓盤見報，投放費用

為11662萬元，以占全市13.47%投放比例排名

X第J二---0

中心六區(qū)的投放量較為平穩(wěn)，其中天河和白

云依然為主要投放區(qū)域，天河區(qū)中高端盤投放

廣告居多，其中華景里投放量最大；白云區(qū)則以

頤和高爾夫莊園、嶺南新世界和保利西海岸位列

前三，另黃埔和越秀因可售項目不多，廣告投

放積極性不高。外圍四區(qū)的投放量較上年有所上

升，其中番禺、花都占據(jù)半壁江山，番禺區(qū)中雅

居樂劍橋郡、時代外灘以及翡翠藍灣三盤投放最

為積極，花都區(qū)投放量最多的是頤和盛世，而

碧桂園?天璽灣則拔得南沙頭籌。遠郊區(qū)域以增

城的投放量最大，主要集中于翡翠綠洲、恒大山

水城、碧桂園鳳凰城、保利東江首府等熱盤項目,

從化的投放量主要集中在雅居樂?小院流溪。

數(shù)據(jù)來源：經緯行研究中心統(tǒng)計主流媒體數(shù)

據(jù)

第二部分年度排行榜

一、樓盤成交T0P20:高性價比品牌剛需盤

占主導，保利西海岸奪“雙冠”

從今年入圍樓盤區(qū)域分布來看（詳見表1）,依

然是外圍區(qū)域占據(jù)絕對主導，中心六區(qū)入圍的

樓盤僅有2個樓盤，相比去年多了1個。從今年

來看，雖然單盤成交套數(shù)在2000套以上的僅有

保利西海岸，但在1000套以上的則高達18個,

相比去年多了8個。今年以來市場的持續(xù)回暖,

特別是首置、首改客戶入市的積極，很大程度上

帶動不少品牌剛需大盤的旺銷。

另外，今年年初市場因持續(xù)了一年多的低迷

引發(fā)了“降價潮”，而剛需盤在此輪降價中更為

積極主動，雖然下半年開始，已有所回調，但

從年度成交均價來看，若剔除成交結構因素，

多數(shù)樓盤與去年相比僅是穩(wěn)中微升，價格漲幅

多在5%以內，個別樓盤更是出現(xiàn)了下調，包括

南沙濱?；▓@、亞運城和錦繡半山御景等。

成交均價

(x/m*)

成交面積

區(qū)域樓盤名稱成交套數(shù)

(萬m*)

排

名

1白云保利西海岸200921.35.16911

2花都富力金港城191516.926882

3增城碧桂園鳳凰城188927.43.9127

4蘿崗萬科東薈城176617.26.13167

5增城錦繡御景國際175620.72.7997

6花都雅居樂錦城174015.39.8104

7增城翡翠綠洲165123.06.7289

8荔灣保利公園九里140913.2815604

9南沙萬科府前1號136715.55.8537

10番禺錦繡半島136412.86.12365

11番禺雅居樂城南源著135612.03.10961

12番禺亞運城131814.2610981

13南沙南沙濱?；▓@128316.08.7437

14增城保利東江首府125018.379362

15蘿崗科城山莊118213.49.13462

16番禺雅居樂劍橋郡106814.69.15790

17番禺諾德中心城10059.4312162

18增城碧桂園豪園100311.656220

19花都保利花城98312.82.9024

20增城錦繡半山御景9019.965053

合計28215316.6010295

數(shù)據(jù)來源：經緯行研究中心

據(jù)經緯行研究中心監(jiān)測顯示，廣州十區(qū)二市

樓盤成交金額排行中，保利西海岸以36.1億元

的成交金額再居榜首；碧桂園次之，年度成交金

額為25.04億元；雅居樂劍橋郡排名第三，成交

金額為23.19億元（詳見表2）。從入圍樓盤來

看，除了以價換量的剛需盤外，個別項目憑高

單價/高總價以及較好的消化速度也躋身排行榜,

包括保利天悅、中?；ǔ菫场⒓卧９^、東方文

德廣場、時代外灘等，且前四個項目單價均超過

30000元/疔,這是去年所罕見的，而除了保利

天悅主力戶型在250m2以上外，其他項目多在

90-150m2,并具有一定的區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢

或者配套優(yōu)勢，由此可見，具備資金實力的改

善型客戶在今年也表現(xiàn)出了較為強烈的置業(yè)需

求，且對單價承受能力已明顯提升。

成交均

成交金

成交面積價

成交額

區(qū)域樓盤名稱一

套數(shù)

（萬m*）(元/

（億元）

rrf)

排

名

1白云保利西海岸200921.3536.1016911

2增城碧桂園鳳凰城188927.4325.049127

3番禺雅居樂劍橋郡106814.6923.1915790

4海珠保利天悅2166.4122.7435454

5蘿崗萬科東薈城176617.2622.7313167

6荔灣保利公園九里140913.2820.7215604

7蘿崗科城山莊118213.4918.1613462

8增城保利東江首府125018.3717.209362

9增城翡翠綠洲165123.0616.817289

10增城鋪繡御景國際175620.7216.577997

11番禺珊瑚天崢64312.4116.0912971

12番禺錦繡半島136412.8615.9012365

13天河中?；ǔ菫?554.5615.7034411

14番禺亞運城131814.2615.6610981

15天河嘉裕公館3024.6315.1732742

16番禺時代外灘4967.9714.6418375

17越秀東方文德廣場4364.1113.9633956

18白云金域藍灣5767.1713.9119399

19番禺星匯文瀚5657.6913.7717898

20南沙萬科府前1號136715.5513.288537

合計21618267.27367.3313744

數(shù)據(jù)來源：經緯行研究中心

二、開發(fā)商成交T0P20:品牌房企市場占有

率攀升，主推剛需盤房企業(yè)績居前

據(jù)經緯行研究中心監(jiān)測顯示，廣州十區(qū)二市

開發(fā)商成交排行榜中，雅居樂集團以5957套的

業(yè)績躍居榜首，主要代表樓盤是雅居樂錦城、雅

居樂城南源著、雅居樂劍橋郡、雅居樂錦官城,

其中雅居樂城南源著和雅居樂錦官城，均位于

市橋南，該片區(qū)因今年多個品牌發(fā)展商樓盤集

中上市，引起了市場的高度重視，而這兩個盤

也憑借價格優(yōu)勢取得了良好的銷售成績，為開

發(fā)商的業(yè)績做了較大的貢獻；敏捷地產排名第二,

成交套數(shù)為5550套，主要代表樓盤為錦繡御景

國際、錦繡半島、錦繡半山御景、敏捷萊茵花園,

高性價比依然是敏捷旗下項目旺銷的主因；保利

地產躍居第三，主要代表樓盤為保利西海岸、保

利公園九里、保利東江首府，今年，保利西海岸

和保利公園九里這兩個市區(qū)剛需盤因定價相對

較為合理，且產品具有明顯的優(yōu)勢，吸引了不

少剛需客戶的購買，而作為增城的豪宅項目保

利東江首府，也通過價格的適時調整及推廣重

心的轉移，成功吸引了廣州市區(qū)客的眼光，極

大支撐了保利地產的業(yè)績（詳見表3）。

成交面積

開發(fā)成交

代表樓盤

商套數(shù)

（萬nr）

排

名

雅居雅居樂錦城、雅居樂城南源著、雅居

1595763.23

樂樂劍橋郡、雅居樂錦官城

錦繡御景國際、錦繡半島、錦繡半山

2敏捷555061.42

御景、敏捷萊茵花園

保利保利西海岸、保利公園九里、保利東

3539764.67

地產江首府

萬科東薈城、萬科府前1號、萬科歐

4萬科519856.09

泊、金城藍灣

碧桂

5363448.59碧桂園鳳凰城、碧桂園豪園

園

南沙濱?；▓@、星匯文翰、星匯金沙、

6358546.65

_1逸泉韻翠

富力金港城、富力唐寧花園、富力泉

7富力276330.89

天下

8香江213330.46悲翠綠洲、錦繡香江

新世

9207321.64嶺南新世界、新塘新世界

界

珠江

10176322.25南沙珠江灣、羅馬家園、華景里

投資

11中鐵171916.80諾德中心城、荔灣國際城

12時代170720.79時代傾城、時代外灘、時代南灣

保利

13167221.92保利花城、保利高爾夫郡

置業(yè)

14利合131814.26亞運城

15方圓119511.45番禺云山詩意、明月山溪、荷墉月色

16中海118913.80中海譽城、中?；ǔ菫?/p>

17錦澤117213.32科城山莊

18金地87811.06金地公園上城

19宏峰8708.73學府花園,云峰花園

珠光御景山水城、珠光流溪御景、珠

20珠光84610.78

光南沙御景

5061

合計588.80

9

數(shù)據(jù)來源：經緯行研究中心

據(jù)經緯行研究中心監(jiān)測顯示，廣州十區(qū)二市

開發(fā)商成交金額排行中，保利地產、萬科和雅居

樂占據(jù)全市前三甲位置（詳見表4）,其中除了

錦澤地產外，其他均為品牌發(fā)展商，可見隨著

調控的深入，品牌發(fā)展商的影響力和市場占有

率正在逐步提升。位居榜首的保利地產，其銷售

額除了旗下幾個剛需盤支撐外，保利天悅這一

江景豪宅的亮相及備受認可，也在銷售額做了

僅次于保利西海岸的貢獻。萬科今年雖在成交套

數(shù)上未能進入前三甲，但在成交金額上卻躍居

第二，除了持續(xù)在售的萬科東薈城以及在年底

進入銷售尾聲的萬科府前1號和金域藍灣外，12

月開售的萬科歐泊，憑中小戶型、位處萬博商

FT、定價合理的優(yōu)勢后來者居上，單月熱銷七百

多套，為萬科銷售額的最后沖刺做了不少的貢

獻。雅居樂則因低價剛需盤為主，雖成交套數(shù)居

首，但成交金額稍有落后，僅排名全市第三。

成交面積成交總額

開發(fā)商成交套數(shù)

（萬方）（億元）

排序

1保利地產539764.67103.81

2萬科519856.0977.37

3雅居樂595763.2368.59

4雌358546.6559.44

5敏捷555061.4251.32

6新世界207321.6444.90

7碧桂園363448.5941.55

8珠江投奧176322.2535.91

9富力276330.8935.09

10中海118913.8029.82

11香江213330.4629.35

12中鐵171916.8024.49

13時代170720.7924.20

14保利置業(yè)167221.9219.41

15和黃68213.3218.67

16錦澤117213.3217.92

17星河灣1766.3216.44

18中信50011.8416.37

19嘉裕3224.9416.01

20利合131814.2615.66

合計48510583.20746.31

數(shù)據(jù)來源：經緯行研究中心

三、樓盤廣告年度排行：以品牌剛需盤和高

端豪宅盤為主,.翡翠綠洲高居榜首

據(jù)經緯行研究中心監(jiān)測顯示，廣州十區(qū)二市

2012年報廣總費用為8.64億元，和2011年相

比上升33%,上漲幅度較大。其中，增城的翡翠

綠洲以6523萬元的廣告投放費用位居榜首；而

位列二三的是同屬頤和集團的頤和盛世和頤和

山莊,其廣告投放費用分別為4732萬元和2424

萬元。在排名前二十的樓盤當中，番禺上榜樓盤

最多，共有四個，緊跟其后的分別是天河、花都

和白云，均有三個樓盤上榜，中心六區(qū)共有十

個樓盤上榜，上榜樓盤個數(shù)與2011年持平。另

夕卜，排名前二十的樓盤廣告費用占總費用的

47.5%,占據(jù)了整個廣州市廣告投放費用的半

壁江山，且以品牌剛需盤和高端豪宅盤居多（詳

見表5）o

增

1翡翠綠洲6523新奢華主義詮釋豪宅新內涵

城

花

2頤和盛世4732座前席間皆是江山

都

花

13I頤和山莊II24241擁湖攬山成熟當然

都

番

4雅居樂劍橋郡2345悅在其中

禺

番

5時代外灘2318藝術時代傳奇外灘

禺

真正的經典，總同姍姍來遲

海

6保利天悅2256

珠

海

7合生紫龍府2006千年廣州城一座紫龍府

珠

頤和高爾夫莊白

81805臻龍地

園云

番

9翡翠藍灣1755有家有愛有夢想

禺

幸福在此，生活在此

1白

嶺南新世界1618

0云

1天

華景里1587純粹大宅

1河

廣州首發(fā)120萬m?航母級江畔大盤，領銜

1荔白鵝潭

新世界凱粵灣1544

2灣

1南

碧桂園天璽灣1485逾10萬方內湖示范區(qū)傳奇首映

3沙

眾望所歸，名動天下

1雅居樂?春山蘿

1457

4居崗

1碧桂園假日半花

1347萬畝湖山果嶺邊的小別壁

5島都

1白

保利西海岸1217西海岸海洋之心

6云

1越

東方文德廣場1197藝術大宅

7秀

1天

東方新世界1168每個國際大都會都有一處文化聚集地

8河

1天

頤德公館1161珠江頤德公館豪宅中的藝術品

9河

2番

星匯文瀚1116廣州至優(yōu)質高等學府生活圈

0禺

合計41062—

數(shù)據(jù)來源：廣州經緯行研究中心

四、發(fā)展商廣告年度排行：T0P20占比超七

成,.品牌發(fā)展商推廣最為積極

據(jù)經緯行研究中心監(jiān)測顯示，2012年廣告投

放費用開發(fā)商第一名為頤和地產9041萬元，第

二名是香江集團7171萬元，第三名為保利地產

6742萬元。排名前二十的開發(fā)商廣告費用占十

區(qū)二市的74%,占比七成之多，且除了百盛和

富春東方兩家企業(yè)外，其他入榜的均為品牌房

企，可見品牌發(fā)展商推廣力度之大（詳見表6）o

廣告

費用

開發(fā)商代表樓盤

（萬

元）

排

名

頤和高爾夫莊園、頤和盛世、頤和山莊、頤和四季

1頤和地產9,041

公館

2香江集團7,171錦繡香江、M翠綠洲

保利東江首府、保利西海岸、保利公園九里、保利?天

3保利地產6,289

悅、保利?中達廣場、保利?塞納維拉、保利?云禧

雅居樂劍橋郡、雅居樂錦宮城、雅居樂城南源著、

4雅居樂地產5,524

雅居樂、錦城、雅居樂、、小院流溪、雅居樂富春山居

新世界凱寺灣、嶺南新世界、東方新世界、新塘新

5新世界地產5,236

世界花園、凱旋新世界

碧桂園鳳凰城、碧桂園假日半島、碧桂園豪庭、碧

6碧桂園集團5,218

桂園豪園、碧桂園蓮山首府、碧桂園天璽灣

南沙濱?；▓@、星匯金沙、星匯文華、星匯文瀚、

7越秀城建4,201

星匯文宇、越秀可逸陽光、越秀可逸江畔

8珠江投資2,905華景里、珠江羅馬家園、南沙珠江灣

富力公園28、富力金港城、富力君湖華庭、富力泉

9富力地產2,634

天下、富力唐寧花園

1

時代地產2,529時代南灣、時代傾城、時代外灘

0

1合生?紫龍府、合生帝景國際、合生廣場、帝景山

合生創(chuàng)展1,891

1莊

1

百盛1,755弱翠藍灣

2

1

中海地產1,615中海云麓公館、中?；ǔ菫场⒅泻Ｗu城

3

萬科集團1,291

1萬科府前1號、萬科?金域藍灣、萬科東薈城、萬

4科金色悅府、萬科歐泊

1珠光流溪御景、珠光御景山水城、珠光公園御景、

珠光集團1,222

5珠光御景套號

1

富春東方1,197東方文德廣場

6

1

君華地產1,190香柏廣場、君華天匯

7

1

珠江實業(yè)1,161頤德公館

8

1方圓明月山溪、云山詩意、方圓?E時光、番禺云

方圓地產1,127

9山詩意、南沙?云山詩意

2敏捷金月灣、錦繡半島、錦繡御景國際、敏捷君御

敏捷地產1,091

0國際、敏捷?時空宜號、敏捷上品公館、錦繡天倫

合計64287

數(shù)據(jù)來源：廣州經緯行研究中心

第三部分明年預測：預期向好，穩(wěn)中有升

2012年的樓市，可以說是柳暗花明的一年，

年初市場冷到“冰點”，春節(jié)期間日均成交僅個

位數(shù)，創(chuàng)下了歷年“最冷春節(jié)”，但春節(jié)后的3

月份，卻迎來了“小陽春”，并拉開了市場回暖

的序幕。而這種回暖的態(tài)勢一直持續(xù)到了年底，

并在年底進一步升溫，不僅全市成交量攀至高

位，多盤價格也達到了至高點。進入2013年，

房產調控政策仍將持續(xù)，但由于市場對行政性

的干預措施已產生了一定的“抗藥性”，且供應

仍將持續(xù)放量，總體市場預期向好，房價或穩(wěn)

中有升，明年樓市將在積極中前行。

一、房產調控穩(wěn)中求進，配套政策或將市場

化

保增長要求貨幣政策或維持不變，信貸政策

有望定向寬松

12月15日-16日中央經濟工作會議指出，明

年將“按照穩(wěn)中求進的工作總基調，及時加強和

改善宏觀調控，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，

經濟社會發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)中有進的良好態(tài)勢?！苯衲?/p>

經濟增速雖然持續(xù)下滑，但隨著歐債危機在解

決方案上達成一致、發(fā)達經濟體經濟緩慢復蘇以

及國內以保增長為目的政策刺激下，12月經濟

已確立企穩(wěn)的態(tài)勢，就先行指標PMI而言，在

伴隨旺季因素出現(xiàn)持續(xù)反彈后，作為制造傳統(tǒng)

淡季的12月，中國制造業(yè)采購經理指數(shù)（PMI）

為50.6%,環(huán)比持平，連續(xù)3個月位于榮枯分界

線（50%）以上，表明制造業(yè)市場需求繼續(xù)回升。

但明年經濟增長仍存在較多不確定因素，因此

本次中央經濟工作會議上，將“穩(wěn)增長”提升到

更為重要的位置，意味著中央保增長的決心。

而“保增長”的配套措施中，穩(wěn)健的貨幣政策

仍將持續(xù)。從大環(huán)境來看，因今年美國從9月開

始推行第三輪貨幣寬松政策（QE3）,明年我

將面臨一定程度的輸入性通脹及熱錢涌入，流

動性增強，通脹壓力將有所加大，在此背景下

還要確保經濟企穩(wěn)回升的態(tài)勢，因此貨幣政策

預計不會收緊，但也難放松，存款準備金率和

存貸款利率或將維持現(xiàn)狀。除非有一方打破平衡,

貨幣政策才可能發(fā)生微調。至于房地產信貸政策

這方面，則可能為擴內需以支撐經濟增長，對

于房地產合理的購房需求，特別是首置客戶的

傾斜力度將有所側重，且有可能以政策、制度等

形式進行落實，做到真正的保護剛性需求，并

刺激剛性需求的持續(xù)釋放。而對于房地產開發(fā)貸

款，估計放松可能性不大。

限貸限購政策仍將持續(xù)，配套政策或趨市場

化

對于房地產調控，中央經濟工作會議要求“要

繼續(xù)堅持房地產市場調控政策不動搖”，因此明

年限購限貸的調控政策仍將持續(xù)，并繼續(xù)實施

差異化的住房信貸、稅收政策，堅決抑制投資投

機性住房需求。但從近兩年的調控成效來看，市

場正表現(xiàn)出對行政性手段的“免疫力”，因此，

加快制定“房地產調控長效機制”便成為了更為

迫切的需要。

而一直被行業(yè)認定為限購限貸替代政策的房

產稅，因完整的信息系統(tǒng)缺失等因素影響，目

前進一步擴點仍有一定的難度。即使明年真的實

現(xiàn)房產稅擴點，雖對多次改善型需求有一定制

約，但征收稅點或不高，預計更多是對客戶心

理預期的影響，實際成本增加不大。

明年只有當房價出現(xiàn)20%或30%的漲幅，中央

才有出臺更嚴調控政策的可能性，否則取而代

之的將是鞏固調控成果的配套政策。而這類型的

配套政策，將繼續(xù)以土地政策為核心和主導，

可能出臺的政策包括探索新型的土地出讓方式、

出讓的宅地需附帶中小套型比例/保障房比例要

求等。所謂的新型土地出讓方式，即“限地價競

配建”，一方面能夠有效的控制地王的頻生及對

市場預期的影響，另一方面也是確保保障性住

房建設任務的順利完成；后者則是從土地出讓時

就初定了項目的產品供應線，既響應“增加中低

價位、中小套型普通商品房的供給，同時也確保

了保障性住房的供應。從這個角度來看，明年的

配套政策將是更多以市場為導向進行調控，并

最終發(fā)揮其對房地產市場的影響。

二、庫存高企新貨