開發(fā)商與業(yè)主糾紛分析與訴訟實(shí)務(wù)主要內(nèi)容第一局部開發(fā)商與業(yè)主糾紛類型第二局部開發(fā)商與業(yè)主訴訟業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)技能第三局部從訴訟角度談律師提供商品房交易非訴訟業(yè)務(wù)應(yīng)本卷須知第一局部開發(fā)商與業(yè)主的糾紛類型這局部講三方面內(nèi)容：一、目前市場(chǎng)環(huán)境下律師應(yīng)注意研究房地產(chǎn)領(lǐng)域糾紛的可能性及做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。二、開發(fā)商與業(yè)主糾紛類型分析

三、現(xiàn)行商品房預(yù)售合同的根本介紹；第一局部開發(fā)商與業(yè)主的糾紛類型第一局部開發(fā)商與業(yè)主的糾紛類型

一、目前市場(chǎng)環(huán)境下律師應(yīng)注意研究房地產(chǎn)領(lǐng)域糾紛的可能性及做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備

應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備：1、研究相關(guān)法律；2、提高實(shí)戰(zhàn)技能；2、加速市場(chǎng)拓展。

第一局部開發(fā)商與業(yè)主的糾紛類型二、開發(fā)商與業(yè)主糾紛類型分析

傳統(tǒng)糾紛：延期交樓和延期辦證較多，主張違約金或解除合同，另外還一些一房?jī)少u的情形現(xiàn)在糾紛：樓房質(zhì)量問題〔劣質(zhì)材料、滲水、墻壁裂、空鼓等〕、開發(fā)商虛假宣傳、房?jī)r(jià)下降要補(bǔ)償、規(guī)劃“貨不對(duì)板〞〔戶型不一致等〕、隱瞞樓盤瑕疵、開發(fā)商承諾未對(duì)現(xiàn)、業(yè)主拒絕入伙、業(yè)主斷供第一局部開發(fā)商與業(yè)主的糾紛類型三、現(xiàn)行商品房預(yù)售合同的根本介紹1、關(guān)于房產(chǎn)的交付第十條[交付的文件]賣方應(yīng)在本房地產(chǎn)交付時(shí)向買方提供有關(guān)本房地產(chǎn)的以下文件：〔一〕深圳市房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的預(yù)售面積測(cè)繪報(bào)告和竣工面積測(cè)繪報(bào)告；〔二〕竣工驗(yàn)收合格證明文件；〔三〕?房地產(chǎn)〔住宅〕質(zhì)量保證書?；〔四〕?房地產(chǎn)〔住宅〕使用說明書?；〔五〕?收樓意見書?；〔六〕?業(yè)主臨時(shí)公約?；〔七〕前期物業(yè)管理企業(yè)出具的物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備接管查驗(yàn)清單；〔八〕。上述文件中的〔三〕、〔四〕項(xiàng)，賣方應(yīng)提供加蓋公章的原件；〔一〕、〔二〕、〔七〕項(xiàng)應(yīng)出示原件并提供加蓋公章的復(fù)印件；〔五〕、〔六〕項(xiàng)應(yīng)由買方填寫或簽署。上述文件不全的，視為不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，買方有權(quán)拒絕收樓，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由賣方承擔(dān)。第一局部開發(fā)商與業(yè)主的糾紛類型三、現(xiàn)行商品房預(yù)售合同條款的根本介紹1、關(guān)于房產(chǎn)的交付第十一條[交付時(shí)的驗(yàn)收]買方收到?入伙通知書?后，應(yīng)在接到?入伙通知書?之日起日內(nèi)按?收樓意見書?內(nèi)容對(duì)本房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)收，如有異議，應(yīng)當(dāng)在驗(yàn)收期限屆滿之日起日內(nèi)以書面形式提出，逾期不提出，視為同意接收本房地產(chǎn)。買方認(rèn)為本房地產(chǎn)不符合交付標(biāo)準(zhǔn)或條件的，應(yīng)在?收樓意見書?中一次性提出異議。賣方在接到買方異議后，應(yīng)在日內(nèi)對(duì)異議局部做出書面答復(fù)和處理意見。逾期不予答復(fù)及處理的，視為買方異議事實(shí)成立，本房地產(chǎn)視為未交付。第一局部開發(fā)商與業(yè)主的糾紛類型三、現(xiàn)行商品房預(yù)售合同的根本介紹1、關(guān)于房產(chǎn)的交付第十二條[賣方逾期交付的違約責(zé)任]除本合同另有約定的特殊情況外，賣方如未在本合同第九條約定的交付期限內(nèi)將本房地產(chǎn)交付買方，按以下第種方式處理：壹、按逾期時(shí)間，分別處理：1．逾期在90日之內(nèi)〔含90日〕的，自約定的交付期限屆滿日之次日起至實(shí)際交付之日止，賣方按日向買方支付本房地產(chǎn)總價(jià)款萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；2．逾期超過90日的，買方有權(quán)在約定的交付期限屆滿之日起半年內(nèi)解除合同。買方解除合同的，賣方應(yīng)當(dāng)自買方解除合同通知到達(dá)之日起10日內(nèi)退還全部已付購(gòu)房款并支付按中國(guó)人民銀行公布的同期貸款利率計(jì)算的利息，同時(shí)按本房地產(chǎn)總價(jià)款的10%向買方支付違約金，違約金缺乏以補(bǔ)償買方實(shí)際損失的，賣方應(yīng)補(bǔ)償其差額。買方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付期限屆滿日之次日起至實(shí)際交付之日止，賣方按日向買方支付本房地產(chǎn)總價(jià)款萬(wàn)分之四的違約金。。第一局部開發(fā)商與業(yè)主的糾紛類型三、現(xiàn)行商品房預(yù)售合同的根本介紹2、關(guān)于配套設(shè)施第十三條[共用設(shè)施與附屬配套工程]賣方在本房地產(chǎn)交付買方時(shí)，本房地產(chǎn)工程的?深圳市土地使用權(quán)出讓合同書?及其補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定的共用設(shè)施及附屬配套工程，應(yīng)一并建成并經(jīng)驗(yàn)收合格；經(jīng)批準(zhǔn)分期建設(shè)的，應(yīng)按批準(zhǔn)的進(jìn)度建設(shè)并經(jīng)驗(yàn)收合格〔見附件二〕。賣方未按規(guī)定時(shí)間建成共用設(shè)施及附屬配套工程并經(jīng)驗(yàn)收合格的，本房地產(chǎn)不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，按以下第種方法處理：壹、買方按照本合同第十二條的約定主張權(quán)利；第一局部開發(fā)商與業(yè)主的糾紛類型三、現(xiàn)行商品房預(yù)售合同條款的根本介紹3、關(guān)于質(zhì)量第十六條[質(zhì)量]本房地產(chǎn)因質(zhì)量缺陷造成買方損失的，賣方應(yīng)予以賠償。買方在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量缺陷的，應(yīng)通知賣方履行保修義務(wù)，賣方應(yīng)按本合同第十五條的約定履行保修義務(wù)。因質(zhì)量缺陷經(jīng)兩次以上維修后仍不能滿足正常使用要求的，或買方認(rèn)為本房地產(chǎn)主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量不合格、不能滿足平安使用的，買方可委托由政府指定的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)。檢測(cè)結(jié)果經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位復(fù)核確認(rèn)不能滿足正常使用或平安使用的，買方有權(quán)解除合同，賣方須按本合同第十二條之有關(guān)約定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。買方不解除合同的，可以要求賣方相應(yīng)減少價(jià)金。本條所涉及檢測(cè)及復(fù)核等費(fèi)用均可由買方先行墊付，檢測(cè)及復(fù)核結(jié)果為本房地產(chǎn)存在質(zhì)量缺陷的，費(fèi)用由賣方承擔(dān)。第一局部開發(fā)商與業(yè)主的糾紛類型三、現(xiàn)行商品房預(yù)售合同的條款根本介紹；4、關(guān)于規(guī)劃設(shè)計(jì)變更已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，不得隨意變更原有規(guī)劃設(shè)計(jì)。如確需變更的，分別按以下方式處理：一、本房地產(chǎn)專有局部的變更，賣方應(yīng)征得買方書面同意，并依照相關(guān)規(guī)定向深圳市規(guī)劃設(shè)計(jì)主管部門申報(bào)；二、本工程共有部位、共用設(shè)施的用途、設(shè)計(jì)和工程名稱等的變更，賣方應(yīng)當(dāng)征得全體受讓人五分之四以上的同意并經(jīng)公證后，向深圳市規(guī)劃設(shè)計(jì)主管部門申報(bào)，經(jīng)批準(zhǔn)前方可進(jìn)行相關(guān)變更，并應(yīng)自變更方案獲批準(zhǔn)之日起15日內(nèi)書面通知所有購(gòu)房者。不同意變更的買方有權(quán)自收到書面通知之日起15日內(nèi)做出解除合同的書面決定；賣方未在規(guī)定期限內(nèi)通知買方的，買方亦可解除合同。買方解除合同的，賣方須在買方通知解除合同之日起10日內(nèi)，退還買方已付購(gòu)房款并支付按中國(guó)人民銀行公布的同期貸款利率計(jì)算的利息，同時(shí)按本房地產(chǎn)總價(jià)款的10%向買方支付違約金；買方不解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。賣方不按上述約定的條件擅自改變?cè)幸?guī)劃設(shè)計(jì)的，買方有權(quán)要求恢復(fù)原狀或解除合同，賣方應(yīng)當(dāng)按照本合同第十二條的有關(guān)約定承擔(dān)責(zé)任。

第一局部開發(fā)商與業(yè)主的糾紛類型三、現(xiàn)行商品房預(yù)售合同根本介紹5、關(guān)于辦證義務(wù)6、關(guān)于前期物業(yè)管理7、關(guān)于文件便利第二十五條[文件便利]賣方應(yīng)當(dāng)將本房地產(chǎn)工程的土地使用權(quán)出讓合同書或者其復(fù)印件提供給買方，并有向買方提供查閱、復(fù)印、摘抄以下文件的便利之義務(wù)：〔一〕?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?、?施工許可證?及?房地產(chǎn)預(yù)售許可證?；〔二〕主管部門批準(zhǔn)的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖；〔三〕賣方與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的?前期物業(yè)效勞合同?。第一局部開發(fā)商與業(yè)主的糾紛類型三、現(xiàn)行商品房預(yù)售合同根本介紹預(yù)售合同主要條款：7、關(guān)于文件便利8、關(guān)于附件〔一共五個(gè)附件〕注意附件5的補(bǔ)充約定9、關(guān)于付款第二局部開發(fā)商與業(yè)主訴訟業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)技能

三、現(xiàn)行商品房預(yù)售合同根本介紹；預(yù)售合同主要條款：7、關(guān)于文件便利8、關(guān)于附件〔一共五個(gè)附件〕注意附件5的補(bǔ)充約定第二局部開發(fā)商與業(yè)主訴訟業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)技能

第二局部開發(fā)商與業(yè)主訴訟業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)技能

第二局部開發(fā)商與業(yè)主訴訟業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)技能

第二局部開發(fā)商與業(yè)主訴訟業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)技能

第二局部開發(fā)商與業(yè)主訴訟業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)技能

第二局部開發(fā)商與業(yè)主訴訟業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)技能

第二局部開發(fā)商與業(yè)主訴訟業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)技能

第二局部開發(fā)商與業(yè)主訴訟業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)技能

第二局部開發(fā)商與業(yè)主訴訟業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)技能

三、處理開發(fā)商與業(yè)主糾紛應(yīng)該明確的幾對(duì)概念1、套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積套內(nèi)建筑面積，成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三局部組成。套內(nèi)使用面積包括：a、臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和；b、躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；c、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；d、內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。套內(nèi)墻體面積，新建住宅各套〔單元〕內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套〔單元〕與套〔單元〕、套〔單元〕與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻〔包括山墻〕均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套〔單元〕內(nèi)的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積，封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；未封閉的陽(yáng)臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。第二局部開發(fā)商與業(yè)主訴訟業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)技能

三、處理開發(fā)商與業(yè)主糾紛應(yīng)該明確的幾對(duì)概念1、套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。共有建筑面積由以下兩局部組成：a、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層〔間〕、公共門廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢效勞的公共用房和管理用房的建筑面積。單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間〔如車庫(kù)、自行車庫(kù)、會(huì)所或俱樂部、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等〕；為多幢房屋效勞的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計(jì)入共有建筑面積。b、套〔單元〕與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻〔包括山墻〕的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)是整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。第二局部開發(fā)商與業(yè)主訴訟業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)技能

三、處理開發(fā)商與業(yè)主糾紛應(yīng)該明確的幾對(duì)概念2、物權(quán)法和司法解釋〔草案〕的“專有局部〞和“共有局部〞區(qū)分[物權(quán)法]第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有局部享有所有權(quán)，對(duì)專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權(quán)利。

第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房，屬于業(yè)主共有。第二局部開發(fā)商與業(yè)主訴訟業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)技能

三、處理開發(fā)商與業(yè)主糾紛應(yīng)該明確的幾對(duì)概念2、物權(quán)法和司法解釋〔草案〕的“專有局部〞和“共有局部〞區(qū)分[物權(quán)法司法解釋]第二條具有構(gòu)造和利用上的獨(dú)立性，并能夠登記成為單個(gè)業(yè)主所有權(quán)標(biāo)的物的建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等房屋或者特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有局部。建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，專有局部以外的建筑物局部，以及建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物以外的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱共有局部。前款所稱專有局部以外的建筑物局部，包括物業(yè)效勞用房、外墻面、樓頂平臺(tái)、大堂、樓梯、過道等必須為業(yè)主共有的局部，但樓頂平臺(tái)根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于單個(gè)業(yè)主的除外。第二局部開發(fā)商與業(yè)主訴訟業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)技能

三、處理開發(fā)商與業(yè)主糾紛應(yīng)該明確的幾對(duì)概念2、物權(quán)法和司法解釋〔草案〕的“專有局部〞和“共有局部〞區(qū)分[物權(quán)法司法解釋]第三條建筑區(qū)劃內(nèi)根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于個(gè)人的綠地局部，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十三條所稱“明示屬于個(gè)人的〞綠地。建筑區(qū)劃內(nèi)除道路、綠地以外，已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者根據(jù)其功能應(yīng)當(dāng)為業(yè)主共同利用的公共健身場(chǎng)所、廣場(chǎng)、園林等場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所〞。建筑區(qū)劃內(nèi)已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使而修建或者埋設(shè)的配套設(shè)施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設(shè)施等，以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設(shè)施，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“公用設(shè)施〞。但根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定屬于其他權(quán)利人所有的除外。第二局部開發(fā)商與業(yè)主訴訟業(yè)務(wù)實(shí)務(wù)技能

三、處理開發(fā)商與業(yè)主糾紛應(yīng)該明確的幾對(duì)概念

3、車庫(kù)、會(huì)所、架空層[物權(quán)法]

第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、