淺談房地產(chǎn)信托金融1班080702101陳晨080702124徐飛房地產(chǎn)信托（REIT）有兩層含義，一是指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進(jìn)行管理、處分和收益，信托公司在對該信托房地產(chǎn)進(jìn)行租售或委托專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營，使投資者獲取溢價或管理收益。由于房地產(chǎn)的這種信托方式，能夠照顧到房地產(chǎn)委托人、信托公司和投資受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已頒布實(shí)施的條件之下，其必將具有很強(qiáng)的生命力，一經(jīng)推出，必然會受到各方的歡迎。二是房地產(chǎn)資金信托，即委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并進(jìn)行管理和處分的行為。這也是我國目前大量采用的房地產(chǎn)融資方式。房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，按其性質(zhì)可分為：1、委托任務(wù)，如房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)委托貸款等；2、代理業(yè)務(wù)，如代理發(fā)行股票債券、代理清理債權(quán)債務(wù)、代理房屋設(shè)計(jì)等；3、金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨(dú)特的財產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能，可以財產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新，使其成為最佳融資方式之一。根據(jù)資金投向的不同，房地產(chǎn)信托可分為三類：1、權(quán)益型，房地產(chǎn)信托直接投資并擁有房地產(chǎn)，其收入主要來源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。收益型房地產(chǎn)信托的投資組合視其經(jīng)營戰(zhàn)略的差異有很大不同，但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)。投資者的收益不僅來源于租金收入；2、抵押型，主要一進(jìn)入中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款，收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和抵押貸款利息，以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益；3、混合型，顧名思義，此類房地產(chǎn)信托不僅進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)益投資，還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。早期的房地產(chǎn)信托主要為權(quán)益型，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入。抵押信條的發(fā)展較快，現(xiàn)已超過產(chǎn)權(quán)信托，主要從事較長期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券。但混合型無疑是將來發(fā)展的方向。另外，房地產(chǎn)信托還有很多其他分類方法。例如，按股份是否可以追加發(fā)行，可分為開放型及封閉型。封閉型REIT被限制發(fā)行量，不得任意發(fā)行新的股份；相反，開放型REIT可以隨時為投資于新的不動產(chǎn)增加資金而發(fā)行新的股份。按是否有確定期限，可分為定期型和無期限型。定期型REIT是指在發(fā)行基金之初，就定為確定期限出售或清算基金，將投資所得分配予股東的事前約定；無限期型則無。按照投資標(biāo)的確定與否，分為特定型與未特定型?；鹉技瘯r，特定投資于某不動產(chǎn)或抵押權(quán)投資者為特定型REIT；反之，于募集基金后再決定適當(dāng)投資標(biāo)的者為未特定型REIT.房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要包括：1、房地產(chǎn)信托投資；2、房地產(chǎn)信托存貸款：房地產(chǎn)信托存款，是在特定的資金來源范圍內(nèi)，由信托機(jī)構(gòu)辦理的與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生密切聯(lián)系的存款；房地產(chǎn)信托貸款是金融信托機(jī)構(gòu)運(yùn)用吸收的房地產(chǎn)信托存款，自有資本金和籌集的其它資金向房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)放的貸款。2、房地產(chǎn)代理集資信托；3、房地產(chǎn)融資信托，是在房地產(chǎn)的買賣過程中，由于買方資金不足或賣方對買方信用不夠了解，將房產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人（信托機(jī)構(gòu)，下同），并從受托人處獲得融資或信用擔(dān)保，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售的業(yè)務(wù)；4、房地產(chǎn)信用擔(dān)保，是金融信托機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)商提供的一種信用保證服務(wù)。它屬于中間性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)特點(diǎn)：1、信托房產(chǎn)所有權(quán)與地產(chǎn)使用權(quán)具有轉(zhuǎn)移性是房地產(chǎn)信托關(guān)系成立的前提；2、辦理信托的房地產(chǎn)具有獨(dú)立性；3、房地產(chǎn)信托的收益分配具有特殊性；4、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)方式具有靈活性。房地產(chǎn)信托的作用：1、能為房地產(chǎn)委托人提供可靠的融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。中國的大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金都不超