房地產(chǎn)房地產(chǎn)2025

年

06

月

04

日投資評級：看好（維持）行業(yè)走勢圖《新房成交面積環(huán)比增長，杭州土拍市場火熱—行業(yè)周報》-2025.6.2《新房二手房成交面積環(huán)比增長，持續(xù)推進城市更新

—

行

業(yè)

周

報

》-2025.5.25《新房上海同環(huán)比領漲，一線新房價格環(huán)比持平

—

行

業(yè)

點

評

報

告

》-2025.5.19“好房子”系列專題一：四代宅崛起，政策紅利與產(chǎn)品創(chuàng)新驅(qū)動居住升級——行業(yè)深度報告齊東（分析師）杜致遠（聯(lián)系人）胡耀文（分析師）qidong@證書編號：S0790522010002duzhiyuan@證書編號：S0790124070064huyaowen@證書編號：S0790524070001四代宅政策頻出，整體居住體驗優(yōu)化第四代住宅主要特征是把地面的庭院置于高層建筑，讓每層住戶都能擁有露臺院落和獨立花園。2022

年開始，伴隨“好房子”概念陸續(xù)在中央各部門被提及，此后各地政府開始調(diào)整建筑規(guī)范，鼓勵房企提升產(chǎn)品品質(zhì)。2023

年以來，西安、廈門、蘇州等地陸續(xù)出臺四代宅相關建設實施方案，“好房子”概念開始迎來快速發(fā)展。四代宅主要特點包括：（1）通過對陽臺、空中花園的優(yōu)化設計贈送露臺面積，有效提升實際得房率。（2）露臺在空間布局上采用開敞式錯層設計，增加了采光面積。（3）可視面最大化、五大空間一體化。（4）垂直花園展現(xiàn)綠色建筑理念。多城四代宅入市，整體去化優(yōu)秀根據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)，2025

年各城市擬供應第四代住宅將保持增長，明確要打造四代宅的新項目預計將突破

70

個，其中，南京、西安已明確的四代宅項目分別為

16

個和

14

個，預計四代宅供應將成為市場主力。從去化表現(xiàn)來看，多城推出的四代宅去化率優(yōu)于同地段普通住宅，帶動市場熱度邊際回升。好房子趨勢：產(chǎn)品力成為核心競爭力在“好房子”政策指引下，我們認為未來商品房發(fā)展趨勢主要有（1）低容積率：2024

年以來，各地成交宅地中，容積率

1.5

以下的地塊明顯增加，包括蘇州、南京、合肥等地，都推出了多宗容積率在

1.0

出頭的地塊。（2）高得房率：在“好房子”政策引領下，多城市出臺建筑新規(guī)提升商品房容積率，相關措施包括提高陽臺贈送面積、架空層及風雨連廊不計容、飾面層部分面積不計入容積率等。（3）大戶型：據(jù)克而瑞檢測的

193

個城市數(shù)據(jù)顯示，2024

年四房戶型產(chǎn)品成交占比同比提升

2.8個百分點至

29.2%，140

平以上戶型成交占比同比提升

1.7個百分點至

18.8%。投資建議在“好房子、好服務”政策引領下，各城市第四代住宅陸續(xù)涌現(xiàn)，四代宅基于高得房率、高采光率及綠色環(huán)保等理念，整體去化表現(xiàn)相對更優(yōu)秀。我們認為，后續(xù)“好房子”理念也將持續(xù)影響住房品質(zhì)，商品房有望向“低容積率、高得房率、大戶型”的趨勢發(fā)展，進一步挖掘和釋放改善型需求，助力行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。推薦標的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強信用房企：綠城中國、招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團、建發(fā)國際集團；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動，同時受益于地產(chǎn)復蘇和消費促進政策：華潤置地、新城控股、龍湖集團；（3）二手房交易規(guī)模和滲透率持續(xù)提升，房地產(chǎn)后服務市場前景廣闊：貝殼-W、我愛我家。風險提示：宏觀經(jīng)濟下行、資金到位不及預期、行業(yè)競爭加劇。36%24%12%0%-12%-24%2024-06

2024-10數(shù)據(jù)來源：聚源2025-02房地產(chǎn)滬深300相關研究報告請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明1/

21開源證券證券研究報告行業(yè)深度報告行業(yè)研究行業(yè)深度報告目 錄1、

四代宅發(fā)展歷程：經(jīng)歷四個階段發(fā)展，支持政策頻出.........................................................................................................

42、

四代宅特點：得房率提升，居住體驗優(yōu)化.............................................................................................................................

62.1、

花園露臺全贈送提高得房率.........................................................................................................................................

62.2、

錯層分布，高垂直空間增強采光面積..........................................................................................................................

82.3、

LDKBG

一體化，增強無界互動空間.........................................................................................................................

102.4、

垂直花園體系，展現(xiàn)綠色建筑理念............................................................................................................................

113、

市場表現(xiàn)：多城四代宅入市，整體去化優(yōu)秀.......................................................................................................................

123.1、

蘇州：2025

年

8

個四代宅項目有望入市...................................................................................................................

123.2、

武漢：2024

年四季度后集中入市..............................................................................................................................

133.3、

南京：四代宅集中供應帶動市場熱度回升................................................................................................................

143.4、

西安：四代宅成交占比近四成...................................................................................................................................

144、

好房子趨勢：產(chǎn)品力成為核心競爭力

..................................................................................................................................

154.1、

低容積率地塊明顯增加...............................................................................................................................................

154.2、

建筑新規(guī)下得房率提升...............................................................................................................................................

164.3、

大戶型改善產(chǎn)品更受青睞...........................................................................................................................................

175、

投資建議..................................................................................................................................................................................186、

風險提示..................................................................................................................................................................................19圖表目錄圖

1：

國內(nèi)住宅發(fā)展主要經(jīng)歷了四個階段...................................................................................................................................

4圖

2：

蘇州龍湖未來御湖境四代宅項目設計有南側(cè)露臺............................................................................................................

6圖

3：

廣州招商林嶼境

82

平戶型得房率可達

128%

...................................................................................................................

7圖

4：

西安綠城熙海棠

140

平戶型實際得房率最高可達

138%.................................................................................................

8圖

5：

蘇州龍湖未來御湖境四代宅項目露臺層高為

2

個住宅自然層高....................................................................................

9圖

6：

蘇州龍湖未來御湖境四代宅項目

143

平戶型奇偶數(shù)層分布為雙南錯位分布................................................................

9圖

7：

西安綠城熙海棠

140

平戶型則采用了

L

型和南北雙露臺、以及

U

字型露臺的設計.................................................

10圖

8：

蘇州龍湖未來御湖境四代宅項目

LDKBG

一體化設計..................................................................................................

10圖

9：

廣州招商林嶼境四代宅項目

LDKBG

一體化設計..........................................................................................................

11圖

10：

蘇州蠡棠森嶼四代宅項目

LDKBG

一體化設計............................................................................................................

11圖

11：

四代宅露臺防水設計規(guī)范較高........................................................................................................................................

12圖

12：

2025

年各城市擬供應四代宅依然較多...........................................................................................................................

12圖

13：

三座核心二線城市低容積率宅地成交增加....................................................................................................................

15圖

14：

不同能級城市宅地成交平均容積率

2024

年以來明顯下降..........................................................................................

16圖

15：

2024

年四房及以上產(chǎn)品成交占比均有所增長...............................................................................................................

17圖

16：

2024

年

140

平及以上產(chǎn)品成交占比均有所增長...........................................................................................................

17圖

17：

2024

年三四線城市四房戶型成交占比更高...................................................................................................................

18圖

18：

2024

年二三四線城市

110

平以上戶型產(chǎn)品已成為市場主流成交產(chǎn)品.......................................................................

18表

1：

四代宅政策主要源于

2021

年中國工程標準化協(xié)會發(fā)布的標準文件..............................................................................

4表

2：

2023

年以來超

30

城出臺四代宅建設標準文件.................................................................................................................

5表

3：

核心二線城市對于四代宅的設計要求有一定差異............................................................................................................

7請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明2/

21行業(yè)深度報告表

4：

核心二線城市對于四代宅的層高要求均為≥2

個住宅自然層...........................................................................................

8表

5：

蘇州

2025

年待入市第四代住宅項目約

8

個....................................................................................................................

13表

6：

武漢四代宅較傳統(tǒng)住宅去化表現(xiàn)更好..............................................................................................................................

13表

7：

南京入市四代宅項目去化表現(xiàn)均較優(yōu)秀..........................................................................................................................

14表

8：

2024

年西安港務區(qū)第四代住宅開盤去化率有所下降.....................................................................................................

14表

9：

西安各區(qū)域關于四代宅報規(guī)報建規(guī)范有所差異..............................................................................................................

15表

10：

北京出臺技術要點提高商品房得房率............................................................................................................................

16表

11：

受益標的為融資有優(yōu)勢、投資強度高、布局區(qū)域優(yōu)、機制市場化的房企................................................................

19請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明3/

21行業(yè)深度報告1、

四代宅發(fā)展歷程：經(jīng)歷四個階段發(fā)展，支持政策頻出第四代住宅的概念由清華大學建筑研究院首次提出，將綠色生態(tài)理念注入城市建筑設計，通過平臺立體綠化，形成層層有花園、戶戶有庭院的建筑形式，又被稱為“城市森林花園建筑”或“立體園林生態(tài)住宅”。第四代住宅主要特征是把地面的庭院置于高層建筑，讓每層住戶都能擁有公共院落和獨立花園。國內(nèi)住宅發(fā)展主要經(jīng)歷了四個階段：第一階段是簡易茅草房，為底層獨棟建筑。第二階段是農(nóng)村磚瓦房，升級為雙層或多層建筑，可以滿足升級居住需求，安全屬性升級。第三階段是城市電梯商品房，發(fā)展為高層鋼筋混凝土建筑，與現(xiàn)代社區(qū)相融合，是城市發(fā)展的延伸。第四階段是第四代住宅，可以同時滿足空間使用效率、社交需求和城市綠化需求，實現(xiàn)人與自然高度融合。圖1：國內(nèi)住宅發(fā)展主要經(jīng)歷了四個階段資料來源：央廣網(wǎng)從國內(nèi)對于四代宅的政策演變來看，2006

年住建部發(fā)布首部綠色建筑國家標準，2019

年對綠色建筑標準重構(gòu)，2021

年中國工程標準化協(xié)會發(fā)布《城市森林花園住宅設計標準》，對城市森林花園住宅做了定義并提出了設計標準，可以視作第四代住宅標準化文件。伴隨房地產(chǎn)供求關系發(fā)生重大變化，商品房進入存量市場，政策也展現(xiàn)出更加開放和包容的態(tài)度，成為第四代住宅發(fā)展的重要契機。表1：四代宅政策主要源于

2021

年中國工程標準化協(xié)會發(fā)布的標準文件時間標準及文件2006

年住建部發(fā)布首部綠色建筑方面的國家標準，即《綠色建筑評價標準》GB/T50378-2006。2012

年財政部發(fā)布《關于加快推動中國綠色建筑發(fā)展的實施意見》，進一步深入推進建筑節(jié)能，加快發(fā)展綠色建筑，促進城鄉(xiāng)建設模式轉(zhuǎn)型升級。2013

年國務院辦公廳下發(fā)《關于轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)改委

、住房城鄉(xiāng)建設部綠色建筑行動方案的通知》，提出建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會。請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明4/

21行業(yè)深度報告時間標準及文件2016

年國務院下發(fā)《關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》，貫徹“適用、經(jīng)濟、綠色、美觀”的建筑方針。2017

年住建部印發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設事業(yè)“十三五”規(guī)劃綱要》，全面推進綠色建筑發(fā)展。2018

年住建部頒布《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準

GB50180-2018》，對居住區(qū)的綠化、環(huán)境等配套設施提出了更高要求。2019

年住建部發(fā)布《綠色建筑評價標準》GB/T50378-2019，重新構(gòu)建了綠色建筑評價指標體系。2021

年中國工程建設標準化協(xié)會發(fā)布了編號為

T/CECS855-2021

的《城市森林花園住宅設計標準》，對城市森林花園住宅做了定義并提出了設計標準。資料來源：住建部、財政部等、開源證券研究所各地政府開始調(diào)整建筑規(guī)范，鼓勵房企提升產(chǎn)品品質(zhì)，從而為購房者提供更寬敞舒適的居住環(huán)境。2017

年，第四代住宅第一個落地項目成都“七一國際廣場”開始對外接待客戶。2019

年，住建部相關人員對該項目進行考察，并提出了肯定的意見。2022

年，福州作為全國首批試點城市推出首個第四代住宅，隨后

2023

年

11

個項目入市。2023

年以來，西安、廈門、蘇州等地陸續(xù)出臺四代宅相關建設實施方案，第四代住宅開始迎來快速發(fā)展。表2：2023

年以來超

30

城出臺四代宅建設標準文件2023年

8月時間城市四代宅建設標準文件2023年

1月重慶《中心城區(qū)立體綠化住宅試點工作細則》2023年

3月益陽《益陽市打好經(jīng)濟增長主動仗若干政策措施》2023年

6月龍巖《龍巖市中心城區(qū)開展立體生態(tài)住宅試點實施方案(試行)》鄭州《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》南通《關于試點立體園林綠色生態(tài)建筑的實施方案》郴州《郴州市中心城區(qū)第(準)四代住宅試點實施方案(試行)》南平《南平市"立體生態(tài)住宅"試點實施方案(試行)》2023年

9月寧德《關于促進中心城區(qū)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》連云港《關于進一步促進住房消費活躍房地產(chǎn)市場的通知》2023

年10

月上饒《上饒市中心城區(qū)立體生態(tài)住宅建筑實施管理辦法(試行)》襄陽《襄陽市自然資源和規(guī)劃局關于開展城市森林花園建筑(第四代建筑)試點工作的通知》2023

年12

月贛州《關于試點建設城市森林花園住宅的實施方案》安順《安順市推進立體生態(tài)型住宅試點項目建設實施方案(試行)》2024年

1月泉州《泉州市中心城區(qū)開展立體生態(tài)住宅試點實施方案(試行)》廈門《廈門市立體生態(tài)住宅項目規(guī)劃管控要求》紹興越城區(qū)《關于試點立體生態(tài)建筑的實施方案(試行)》2024年

2月福州《進一步優(yōu)化土地開發(fā)相關政策的意見(試行)》《福州市房產(chǎn)與規(guī)劃建筑面積測算技術規(guī)程》《福州市房產(chǎn)測算參考圖示》蘇州吳江區(qū)《關于支持立體生態(tài)住宅規(guī)劃建設的實施方案(試行)》2024年

3月江蘇《江蘇省改善型住宅設計與建造導則》常州《常州市高品質(zhì)住宅規(guī)劃管理實施意見(試行)》武漢《武漢市住宅陽臺及空中花園規(guī)劃管理細則(試行)》成都天府新《四川天府新區(qū)公園城市規(guī)劃管理創(chuàng)新規(guī)定(2024)》請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明5/

21行業(yè)深度報告時間城市四代宅建設標準文件區(qū)2024年

4月武漢《關于推進新型住宅設計創(chuàng)新試點工作的通知》資料來源：克而瑞、各地住建部等、開源證券研究所2、

四代宅特點：得房率提升，居住體驗優(yōu)化2.1、

花園露臺全贈送提高得房率第四代住宅快速發(fā)展離不開政策的支持，各地政府針對四代宅建筑設計規(guī)范出臺了一系列優(yōu)惠政策，涵蓋容積率、建筑密度、綠地率及產(chǎn)權面積計算等多個方面。通過對陽臺、空中花園的優(yōu)化設計和創(chuàng)新利用贈送露臺面積，不僅能有效減少公攤面積，還大幅提升了房屋的實際使用面積和居住體驗。我們以蘇州龍湖未來御湖境項目

143

平戶型為例，一般露臺水平投影位置處于南側(cè)、東側(cè)或者西側(cè)；出挑尺寸一般在

6

米以內(nèi)，部分城市對露臺長款比有一定要求；開敞面一般大于兩個且大于露臺周長一半，露臺面積不大于建筑面積

30%，并且最大面積在

50平以內(nèi)，綠化覆土深度大于半米且綠化面積大于

60%。圖2：蘇州龍湖未來御湖境四代宅項目設計有南側(cè)露臺資料來源：房天下、開源證券研究所對比核心二線城市對于四代宅的設計要求可以發(fā)現(xiàn)，對于符合標準的露臺，政策上都提供了不計入容積率的激勵。對于露臺位置、進深、面積、綠化面積和覆土深度等細化指標，各城市標準有一定差異。請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明6/

21行業(yè)深度報告表3：核心二線城市對于四代宅的設計要求有一定差異城市套內(nèi)建筑面積位置出挑尺寸面積綠化覆土深度綠化面積開敞面成都≥144㎡每戶可設置一處4-6m，長寬比≥3.2≤25%，≤50

㎡≥0.5m≥60%≥2

個，≥40%周長南京-不得設置于北側(cè)≤3m≤15%或≤10

㎡---武漢≥100㎡-≤6m≤30%≥0.5m≥50%≥2

個，≥50%周長合肥≥120㎡-≤6m≤40%，28-50

㎡≥0.5m≥40%≥2

個，≥40%周長廈門島內(nèi)≥200

㎡島外≥144

㎡相鄰上下層水平投影不重疊＞1.8m≤30%≥0.6m-≥2

個福州-不得設置于北側(cè)1.8-3.6m不受陽臺比例限制≥0.5m≥60%-蘇州（吳江區(qū)）＞120㎡起居室外或建筑轉(zhuǎn)角處≤4.2m≤單層面積

12%≥0.6m≥60%≥2

個濟南-不得設置于北側(cè)2.4-6m≤30%≥0.5m-≥2

個，≥50%周長重慶≥110

㎡≥2

個完整的開敞面≤6m≤40%，≤50

㎡≥0.5m-≥2

個，≥50%周長貴陽≥90

㎡-2.5-4.5m-≥0.5m≥60%≥2

個，≥40%周長青島--2.1-4m≤25%---資料來源：各城市住建局、開源證券研究所從得房率來看，伴隨贈送的露臺面積增大，廣州和西安部分項目最高得房率可達

140%。其中廣州招商林嶼境規(guī)劃最大

25%的陽臺面積與最大

40%的空中花園贈送面積，82

平戶型實際使用面積突破

105平，實際得房率約

128%；西安綠城熙海棠憑借U字型跑道式露臺，140平戶型最大建筑空間達

220平，最大得房率約

138%。圖3：廣州招商林嶼境

82

平戶型得房率可達

128%資料來源：克而瑞、開源證券研究所請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明7/

21行業(yè)深度報告圖4：西安綠城熙海棠

140

平戶型實際得房率最高可達

138%資料來源：克而瑞陜西、開源證券研究所2.2、

錯層分布，高垂直空間增強采光面積垂直外立面來看，露臺在空間布局上采用開敞式錯層設計，各地設計規(guī)范基本規(guī)定露臺層高大于

2

個住宅自然層高，不僅增加了采光面積，消除了傳統(tǒng)露臺頂部的壓抑感，也使窗地比遠遠高于普通住宅產(chǎn)品。從建筑外立面角度，錯層設計帶來了豐富的空間層次感，不同標高的平臺錯落有致，創(chuàng)造出獨特的立體空間體驗。表4：核心二線城市對于四代宅的層高要求均為≥2

個住宅自然層城市層高成都≥2

個住宅自然層，≥6m南京≥2

個住宅自然層武漢≥2

個住宅自然層，≥5.6m合肥≥2

個住宅自然層廈門≥2

個住宅自然層福州≥2

個住宅自然層蘇州（吳江區(qū)）≥2

個住宅自然層濟南≥2

個住宅自然層重慶≥2

個住宅自然層貴陽≥2

個住宅自然層，≥5.6m青島≥2

個住宅自然層資料來源：各城市住建局、開源證券研究所請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明8/

21行業(yè)深度報告圖5：蘇州龍湖未來御湖境四代宅項目露臺層高為

2

個住宅自然層高資料來源：房天下、開源證券研究所從四代住宅露臺位置分布，可以分為雙南向錯位分布以及南北東西錯位分布。以蘇州龍湖未來御湖境為例，143

平戶型奇偶數(shù)層分布為雙南錯位分布，分別與客廳和臥室聯(lián)通，185

平戶型奇偶數(shù)層分布為南北雙露臺及東西向

L

型露臺錯位分布。而西安綠城熙海棠140

平戶型則采用了L

型和南北雙露臺，以及U

字型露臺的設計，能夠達到

14.9

米采光面，主臥

270°無界看景。圖6：蘇州龍湖未來御湖境四代宅項目

143

平戶型奇偶數(shù)層分布為雙南錯位分布資料來源：房天下、開源證券研究所請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明9/

21行業(yè)深度報告圖7：西安綠城熙海棠

140

平戶型則采用了

L

型和南北雙露臺、以及

U

字型露臺的設計資料來源：克而瑞陜西、開源證券研究所2.3、

LDKBG

一體化，增強無界互動空間第四代住宅由于露臺的加入，讓每棟樓的可視面最大化，與景觀無界融合。LDKBG“客-餐-廚-陽臺-花園”一體化游動線，減少墻體占用，將五大空間一體化，既保持空中院館的面積，豐富了室內(nèi)動線，又實現(xiàn)了空間多區(qū)域聯(lián)動和場景的多元互動。圖8：蘇州龍湖未來御湖境四代宅項目

LDKBG

一體化設計資料來源：房天下、開源證券研究所請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明10/

21行業(yè)深度報告圖9：廣州招商林嶼境四代宅項目

LDKBG

一體化設計資料來源：房天下、開源證券研究所圖10：蘇州蠡棠森嶼四代宅項目

LDKBG

一體化設計資料來源：房天下、開源證券研究所2.4、

垂直花園體系，展現(xiàn)綠色建筑理念第四代住宅的另一大創(chuàng)意在于其垂直花園體系。這種設計讓植物可以在垂直空間內(nèi)自由生長，呈現(xiàn)出一個立體的綠化效果，四代宅的庭院樓板上還要有排水層、防水層、阻根層等設計，以防止花木根系對主體結(jié)構(gòu)造成破壞。通過這些綠植，建筑不僅在外觀上更具吸引力，還能有效改善城市的微氣候，增加空氣濕度，降低熱請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明11/

21行業(yè)深度報告島效應，增強城市生態(tài)系統(tǒng)的多樣性。通過優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)和采用可再生能源，第四代住宅在降低碳排放和節(jié)約能源上表現(xiàn)卓越。圖11：四代宅露臺防水設計規(guī)范較高資料來源：新浪財經(jīng)3、

市場表現(xiàn)：多城四代宅入市，整體去化優(yōu)秀根據(jù)克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)，2025

年各城市擬供應第四代住宅將保持增長，明確要打造四代宅的新項目預計將突破

70

個，其中，南京、西安已明確的四代宅項目分別為16

個和

14

個，預計四代宅供應將成為市場主力。圖12：2025

年各城市擬供應四代宅依然較多數(shù)據(jù)來源：克而瑞、開源地產(chǎn)研究所3.1、

蘇州：2025年

8

個四代宅項目有望入市蘇州第四代住宅主要分布在相城區(qū)，2024

年是蘇州迎來四代宅土地供應高峰，43915216149776 640

20

21

24540353025201510500 1南京 西安 合肥 蘇州 重慶2024年主力在售個數(shù)（個）武漢 福州 廈門 成都 鄭州2025年擬入市個數(shù)（個）請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明12/

21行業(yè)深度報告根據(jù)樂居網(wǎng)蘇州數(shù)據(jù)，2025

年蘇州待入市四代宅約

8

個，以洋房和小高層業(yè)態(tài)為主，戶型設計以大戶型居多，也有

100

平左右剛需戶型。龍湖未來·御湖境是蘇州市場首個入市的第四代住宅，2024

年

9

月首次開盤成交額突破

4.5

億元，是蘇州市區(qū)

9-11月套數(shù)榜季軍樓盤，也是該時間段

TOP5

樓盤中成交價格最高的樓盤。表5：蘇州

2025

年待入市第四代住宅項目約

8

個區(qū)域板塊項目主要開發(fā)房企產(chǎn)品戶型進展相城高鐵新城龍湖未來·御湖境龍湖16

棟

10-11F純洋房約

125/143/185平三批次已入市，均價

3.3

萬/平豐隆超高層新加坡城發(fā)250

米超塔+6

棟

44-45F

高層(20層以下部分樓層引入第四代住宅概念)/已出規(guī)劃相城經(jīng)開區(qū)蠡棠森嶼相城經(jīng)開國控、旭輝管理20

棟

12-17F小高層約

150/185/220平已入市蘇地

2022-WG-32號地塊漕湖置地17

棟

16-26F

高層約

108/128/143/185平已出規(guī)劃黃埭聯(lián)勝&江南國際

59號地塊項目聯(lián)勝置業(yè)、江南國際8

棟

16-17F小高層/已出規(guī)劃吳江太湖新城吳江城投&斜港&朗詩

21

號地塊吳江城投、斜港置業(yè)、朗詩9

棟

8-14F

洋房、小高層/已出規(guī)劃藍城亨通湖亭望月藍城、亨通文旅合院、大平層約

300-700平示范區(qū)即將開放吳中甪直蘇地

2023-WG-68號地塊朗詩(預計)13

棟住宅,其中

8

棟

4F

疊墅、5棟

24-25F

高層(第四代住宅)/已出規(guī)劃資料來源：樂居網(wǎng)蘇州、開源證券研究所3.2、

武漢：2024年四季度后集中入市2024

年

3

月，武漢下發(fā)《武漢市住宅陽臺及空中花園規(guī)劃管理細則》，對主城空中露臺設計管理要求包括：主城建筑高度不超過

100

米，戶型套內(nèi)面積在

100

平方米及以上的住宅，每戶可設置

1

處空中花園。之后準四代宅入市節(jié)奏加快，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年

2

月第四代住宅開盤首日去化率明顯高于傳統(tǒng)住宅項目。表6：武漢四代宅較傳統(tǒng)住宅去化表現(xiàn)更好推售套數(shù) 認購套數(shù) 開盤均價項目分類 項目名稱 板塊 開盤時間 推售產(chǎn)品 首日去化率（套）（套）（元/平）城投金沙樾徐東2月

14日高層

88-108

平三房12812295%15800(毛坯)準四代住城投金沙樾徐東2月

26日小高層

86-104

平三房686190%16293(毛坯)宅 武漢城建萬科云后湖 2月

22日高層

109-143

平三四房754020500(含

300053%泊江岸精裝)光谷中央公園 大關山 2月

23日高層

109-125

平三房1324030%18900(毛坯)光谷中心寶業(yè)璞園 2月

23日高層

110-140

平三四房1762514%19423(毛坯)老規(guī)產(chǎn)品城北御璟上城盤龍城2月

28日高層

98-140

平三四房208159600(含

20007%精裝)資料來源：克而瑞、開源證券研究所請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明13/

21行業(yè)深度報告3.3、

南京：四代宅集中供應帶動市場熱度回升2024

年

7

月，南京規(guī)自局發(fā)布《關于支持我市住宅品質(zhì)改善提升優(yōu)化規(guī)劃服務管理若干措施的通知》，對于挑空平臺的設計沒有樓層高度和套內(nèi)面積的要求，每戶挑空平臺結(jié)構(gòu)底板投影面積之和不得大于套內(nèi)建面

25%。整體上

2024

年

9

月以來，南京四代宅產(chǎn)品陸續(xù)入市，開發(fā)商以品牌房企為主，戶型也以改善盤為主，去化表現(xiàn)均較優(yōu)秀，帶動南京新房樓市熱度邊際回升。表7：南京入市四代宅項目去化表現(xiàn)均較優(yōu)秀河西中區(qū)域項目名稱開發(fā)商開盤時間戶型 去化表現(xiàn)河西南江南玖序中海2024年

9月開盤三天去化近百套，銷售額近

16

億元，200-38510

月全南京新房樓盤月度“三冠王”江北核心區(qū)江韻瑧悅保利&揚子國投2024年

10月105-143 單月

5

億銷售額招商金陵序招商&北科建2024年

11月150/170/220 220

套房源兩開兩罄合璽東方中建八局2024年

12月190/235/26844

套房源首開告捷，去化約

8

成江寧東山金寧風華中天2024年

12月98-1431-2

月銷售額

3.93

億2024年

12月120-150項目首開

6、8

號樓，僅用時約

1

小時就成功售罄江浦 央璟頌 龍湖&亞倫資料來源：克而瑞、樂生活網(wǎng)等、開源證券研究所請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明14/

213.4、

西安：四代宅成交占比近四成根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024

年大西安區(qū)域第四代住宅成交面積占比達

39%，開盤去化率約

36%，高于非四代住宅

8pct。2024年功能改善銷售

TOP20

的項目中四代住宅占比達到

80%，而剛需銷售TOP20

的項目中，四代住宅占比也有

40%左右，整體來看，四代宅在新房市場已經(jīng)占據(jù)主導地位。由于四代宅產(chǎn)品扎堆入市，市場熱度自2024

年上半年以來有所下降。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023

年西安國際港務區(qū)四代宅開盤當日平均認購率為

76.2%，高于非第四代住宅的

58.5%；2024

年

1-8月四代住宅的平均認購率降至

42.3%，低于同期非第四代住宅的

46.7%。表8：2024

年西安港務區(qū)第四代住宅開盤去化率有所下降開盤當日平均認開盤時間 分類 累計推出套數(shù) 同比變化購率第四代住宅323376.2%/非第四代住宅539068.5%/第四代住宅393642.3%-44.5%非第四代住宅89446.7%-20.2%2023

年2024年

1-8月數(shù)據(jù)來源：克而瑞、開源證券研究所西安各區(qū)域關于四代宅報規(guī)報建溝通空間寬裕，同時各區(qū)在露臺、陽臺贈送比例、進深等落地執(zhí)行中存在差異。行業(yè)深度報告表9：西安各區(qū)域關于四代宅報規(guī)報建規(guī)范有所差異區(qū)域露臺贈送設計要求曲江新區(qū)無戶型面積要求，每戶僅設置一個露臺，露臺進深不應大于

2.4m，不可飄窗+露臺方式設置面積的

40%設置不小于

300mm

厚的種植覆土；露臺和陽臺用欄桿進行分隔不能聯(lián)通；單層露臺面寬小于總面寬的

1/2高新區(qū)同一戶型南北向均可設置，進深無具體要求（已做到

5m），進深過大時，封邊梁底距本層露臺底板底不應大于

300mm，可以飄窗或陽臺+露臺方式設置種植覆土及厚度沒要求，單層露臺面寬小于總面寬的

1/2港務區(qū)125

㎡以上且改善型戶型可設置露臺，且每戶僅可設置一處露臺，露臺進深無要求，不可飄窗+露臺方式設置面積的

40%設置不小于

300mm

厚的種植覆土，單層露臺面寬小于總面寬的

1/2航天新城同一戶型南北及山墻向均可設置露臺，無數(shù)量要求；露臺進深

2.2米，可以飄窗或陽臺+露臺方式設置單層露臺面寬小于總面寬的

1/2資料來源：克而瑞陜西、開源證券研究所4、

好房子趨勢：產(chǎn)品力成為核心競爭力4.1、

低容積率地塊明顯增加2024

年以來，各地成交宅地中，容積率

1.5

以下的地塊明顯增加，包括蘇州、南京、合肥等地，都推出了多宗容積率在

1.0

出頭的地塊。其中蘇州市區(qū)容積率

1.5以下成交宅地占比從

2023

年

38%提升至

87%，合肥市區(qū)容積率

1.5

以下成交宅地占比從

2023

年

6%提升至

15%，時隔九年再次供應容積率

1.0

地塊。與此對應，未來核心城市供應端或?qū)⒂楷F(xiàn)更多高品質(zhì)低密住宅，釋放別墅、聯(lián)排等高舒適度改善居住需求。圖13：三座核心二線城市低容積率宅地成交增加數(shù)據(jù)來源：Wind、開源證券研究所根據(jù)我們跟蹤的

355

城住宅土地出讓數(shù)據(jù)，2022

年以來伴隨銷售市場下行，土地成交熱度有所下降，各城優(yōu)質(zhì)低密供應增多，導致

2023-2024

年各能級城市土拍成請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明15/

21數(shù)據(jù)來源：Wind、開源地產(chǎn)研究所4.2、

建筑新規(guī)下得房率提升第四代住宅提升得房率的措施主要在于占比較高的陽臺（贈送一半面積）和大型露臺（贈送全部面積），在“好房子”政策引領下，多城市出臺建筑新規(guī)提升商品房容積率，相關措施包括提高陽臺贈送面積、架空層及風雨連廊不計容、飾面層部分面積不計入容積率等，讓購房者能夠享受到更高性價比、更優(yōu)質(zhì)的生活空間，同時可以提振房企拿地積極性。以北京為例，2025

年

2

月印發(fā)《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關技術要點（試行）》，適用范圍包括順義、大興、亦莊、昌平、房山等平原多點地區(qū)和城市副中心通州區(qū)，根據(jù)規(guī)自委測算，《技術要點》實施后，建面

100

和

140

平戶型得房率可以從

80%適度提升至

90%左右。表10：北京出臺技術要點提高商品房得房率設計要點設計要求計容要求封閉或開敞陽臺水平投影面積小于套內(nèi)建面

10%，進深不大于

1.8

米普通陽臺

1/2計容，錯層陽臺不計容豐富居住空間建面大于

140

平可設置挑空平臺，水平投影面積小于套內(nèi)建面25%且小于

50

平按水平投影計容，超出部分按

2

倍計容底層架空空間集中綠地、活動場地附近的住宅建筑底層設置架空層，集中綠地、活動場地附近的住宅建筑底層設置架空層，面積小于建筑基地面積

50%且高度

4.9米以下標準內(nèi)不計容，面積大于建筑基地面積50%及高度

4.9米米以上部分計容開敞式風雨連廊將相互獨立的建筑物或?qū)⒔ㄖ锱c小區(qū)內(nèi)廣場、游園等公共空間相互連接連廊不封閉時不計容鄰里共享公共空間鄰里共享公共空間的建筑面積按照

700

平方米/千戶計算，建成后由開發(fā)建設企業(yè)自持，面向全體居民運營單處最大面積

700

平，不計容建筑高度局部彈性管控建筑控高為

18

米、24

米、36

米、45

米的居住用地，允許建筑高度局部上浮一檔，局部上浮水平投影面積≤地塊基底面積

25%，局部上浮建面≤地上總建面

30%鼓勵提升建筑立面品質(zhì)筑外立面采用磚石、金屬、陶板等耐久性高品質(zhì)材料的，其飾面層不計入容積率資料來源：北京規(guī)自委、開源證券研究所行業(yè)深度報告交平均容積率逐月呈現(xiàn)下降趨勢，其中一線城市

2023

年中旬以后下調(diào)明顯。整體上看，未來剛改和改善型產(chǎn)品有望成為未來供應主流。圖14：不同能級城市宅地成交平均容積率

2024

年以來明顯下降3.303.102.902.702.502.302.101.901.701.502018年1月2018年5月2018年9月2019年1月2019年5月2019年9月2020年1月2020年5月2020年9月2021年1月2021年5月2021年9月2022年1月2022年5月2022年9月2023年1月2023年5月2023年9月2024年1月2024年5月2024年9月2025年1月一線二線三四線請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明16/

21行業(yè)深度報告4.3、

大戶型改善產(chǎn)品更受青睞政策層面，地價和房價雙限打開為優(yōu)質(zhì)改善型產(chǎn)品創(chuàng)造條件，住房雙軌制政策影響下，保障房更加適配剛需客戶居住需求，商品房有望承擔更多改善型需求。根據(jù)克而瑞檢測的

193

個城市數(shù)據(jù)顯示，2024

年四房戶型產(chǎn)品成交占比同比提升

2.8個百分點至

29.2%，五房及以上戶型產(chǎn)品成交占比同比提升

0.2pct

至

2.1%，整體趨勢上功能性和適配性更強的大戶型改善產(chǎn)品更受市場青睞。面積段也呈現(xiàn)出大戶型成交占比增加的現(xiàn)象，2024年

140平以上戶型成交占比達

18.8%，同比增加

1.7pct。圖15：2024

年四房及以上產(chǎn)品成交占比均有所增長圖16：2024

年

140

平及以上產(chǎn)品成交占比均有所增長2022-2024

年各能級城市四房戶型成交占比均逐步提升，一線城市四房戶型成交占比同比提升

5.1pct

至

27.9%。三四線城市由于房價等多重因素影響，四房需求比高能級城市更高，2024

年四房戶型成交占比超

30%。面積段上，各能級城市

140

平以上成交占比均逐年提升，二三四線城市

110

平以上戶型產(chǎn)品已成為市場主流成交產(chǎn)品。1.8%12.0%54.0%29.2%2.1%0.8%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%一房兩房三房四房五房及以上其他2023 2024數(shù)據(jù)來源：克而瑞、開源地產(chǎn)研究所43.5%37.8%14.1%4.7%50.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%110內(nèi)110-140140-180180以上2023 2024數(shù)據(jù)來源：克而瑞、開源地產(chǎn)研究所請務必參閱正文后面的信息披露和法律聲明17/

21行業(yè)深度報告圖18：2024

年二三四線城市

110平以上戶型產(chǎn)品已成為市場主流成交產(chǎn)品5、

投資建議在“好房子、好服務”政策引領下，各城市第四代住宅陸續(xù)涌現(xiàn)，四代宅基于高得房率、高采光率及綠色環(huán)保等理念，整體去化表現(xiàn)相對更優(yōu)秀。我們認為，后續(xù)“好房子”理念也將持續(xù)影響住房品質(zhì)，商品房有望向“低容積率、高得房率、大戶型”的趨勢發(fā)展，進一步挖掘和釋放改善型需求，助力行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。推薦標的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強信用房企：綠城中國、招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團、建發(fā)國際集團；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動，同時受益于地產(chǎn)復蘇和消費促進政策：華潤置地、新城控股、龍湖集團；（3）二手房交易規(guī)模和滲透率持續(xù)提升，房地產(chǎn)后服務市場前景廣闊：貝殼-W、我愛我家。16.4%11.4%8.5%12.9%13.3%12.8%14.7%13.2%12.0%55.7%61.6%60.0%54.8%56.4%54.6%56.4%54.3%52.0%17.9%22.8%27.9%25.0%26.3%28.4%22.4%27.2%30.3%圖17：2024

年三四線城市四房戶型成交占比更高120.0%100.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%2022 2023 2024 2022 2023 2024 2022 2023 2024一線城市 二線城市 三四線城市兩房 三房 四房數(shù)據(jù)來源：克而瑞、開源地產(chǎn)研究所38.1%40.6%35.7%27.6%26.8%25.8%28.0%26.8%25