西安商品房市場(chǎng)月度分析報(bào)告——2021年04月份西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心2021-05目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、宏觀運(yùn)行背景 21.1政策法規(guī) 21.2規(guī)劃建設(shè) 31.3熱點(diǎn)動(dòng)態(tài) 5二、土地市場(chǎng) 62.14月全國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 62.24月全國(guó)土地市場(chǎng)概況 82.34月西安土地市場(chǎng)分析 9三、2021年4月西安商品房市場(chǎng)運(yùn)行情況 153.1商業(yè)物業(yè)爆發(fā)式銷售增長(zhǎng)乏力4月商品房交易量回落4.87% 173.2西安商品房供給環(huán)比下滑32.21%仍處高位放量過(guò)程 183.3住宅銷售占比回漲12個(gè)百分點(diǎn) 193.44月西安商辦物業(yè)成交悖行商服物業(yè)銷售形勢(shì)依然嚴(yán)峻 20四、2021年4月西安房地產(chǎn)分物業(yè)市場(chǎng)情況 214.12021年4月西安普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況 214.1.1市場(chǎng)供給——4月住宅供給較上年度月均上漲61.3% 214.1.2市場(chǎng)交易——?jiǎng)傂栌^望漸融4月西安住宅銷量再創(chuàng)新高 214.1.3西安住宅均價(jià)——高價(jià)成交拉動(dòng)住宅均價(jià)再漲3.35% 234.22021年4月西安商服用房市場(chǎng)運(yùn)行情況 324.2.1城南區(qū)高價(jià)商鋪成交拉動(dòng)均價(jià)上漲50.51% 324.2.24月西安商業(yè)地產(chǎn)成交乏力環(huán)比降幅超7成 324.32021年4月西安寫字樓市場(chǎng)運(yùn)行情況 33寫字樓市場(chǎng)成交漸穩(wěn)成交均價(jià)環(huán)比微漲2.7% 334.3.24月西安寫字樓銷量漲23.5% 344.42021年4月西安別墅市場(chǎng)運(yùn)行情況 344.4.1價(jià)格表現(xiàn) 344.4.2銷量走勢(shì) 35五、2021年4月西安房地產(chǎn)分城區(qū)運(yùn)行情況 365.1城南區(qū) 365.1.1城南區(qū)普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況 385.1.2城南區(qū)商辦物業(yè)情況 415.1.3城區(qū)營(yíng)銷情況 425.1.4城區(qū)新盤介紹 445.1.5城區(qū)動(dòng)態(tài) 475.1.6典型樓盤介紹 485.2城北區(qū) 495.2.1城北區(qū)普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況 515.2.2城北區(qū)商辦物業(yè)情況 54城區(qū)營(yíng)銷情況 55城區(qū)新盤簡(jiǎn)介 56區(qū)域熱點(diǎn)分析 57典型樓盤介紹 585.3城西區(qū) 595.3.1城西區(qū)普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況 615.3.2城西區(qū)商辦物業(yè)情況 635.3.3城區(qū)營(yíng)銷情況 655.3.4城區(qū)新盤簡(jiǎn)介 655.3.5區(qū)域熱點(diǎn)分析 665.3.6典型樓盤介紹 675.4城內(nèi)區(qū) 695.4.1城內(nèi)區(qū)域普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況 715.4.2城內(nèi)區(qū)域商服用房 735.4.3本月城內(nèi)區(qū)市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 755.4.4典型樓盤介紹 765.5高新區(qū) 775.5.1高新區(qū)普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況 795.5.2高新區(qū)商辦物業(yè)情況 815.5.3城區(qū)營(yíng)銷活動(dòng) 835.5.4城區(qū)新盤簡(jiǎn)介 83本月高新區(qū)市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 84典型樓盤介紹 855.6城東區(qū) 875.6.1城東區(qū)普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況 895.6.2城東區(qū)商辦物業(yè)情況 915.6.3城區(qū)營(yíng)銷情況 935.6.4城區(qū)新盤簡(jiǎn)介 935.6.5區(qū)域熱點(diǎn)分析 935.6.6典型樓盤分析 95一、宏觀運(yùn)行背景1.1政策法規(guī)時(shí)間政策名稱公布部門主要內(nèi)容及影響4.13決不讓房地產(chǎn)調(diào)控反復(fù)國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，會(huì)議部署堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。會(huì)議指出，總的看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的根本面是好的，經(jīng)濟(jì)增速處于合理區(qū)間;經(jīng)濟(jì)開展具備很大潛力，宏觀調(diào)控政策具有較大盤旋余地。會(huì)議對(duì)下一階段重點(diǎn)工作做了繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控、著力擴(kuò)大內(nèi)需等9方面部署，要求穩(wěn)固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。4.14?關(guān)于建立保障性安居工程統(tǒng)計(jì)制度的通知?國(guó)家統(tǒng)計(jì)局為防止地方政府夸大或虛報(bào)保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度，中央政府已經(jīng)由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局牽頭，建立八部委共同參與的保障性安居工程聯(lián)合統(tǒng)計(jì)監(jiān)察制度，并已在試行之中。在此之前，國(guó)務(wù)院辦公廳已將?關(guān)于建立保障性安居工程統(tǒng)計(jì)制度的通知?下發(fā)至各地方政府，通知要求地方統(tǒng)計(jì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、發(fā)改委等相關(guān)部門，聯(lián)合統(tǒng)計(jì)匯總與保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度、開工情況、資金使用、土地供給相關(guān)的全部數(shù)據(jù)。4.17保障房用地應(yīng)保盡保單獨(dú)報(bào)批國(guó)土部國(guó)土資源部17日在召開會(huì)議，總結(jié)2021年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作并部署2021年土地調(diào)控工作。國(guó)土資源部表示，今年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控的中心任務(wù)是，以保障性安居工程用地落實(shí)為重點(diǎn)做好住房用地供給工作，努力保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行;以促進(jìn)形成住房有效供給為重點(diǎn)做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強(qiáng)住房用地供給和開發(fā)利用的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管。為此要進(jìn)一步細(xì)化有關(guān)措施，對(duì)保障性住房用地應(yīng)保盡保，單獨(dú)報(bào)批，鼓勵(lì)使用存量土地;合理增加普通商品住房用地供給，及時(shí)編制住房供地方案并向社會(huì)公布;及時(shí)依法依規(guī)查處違約違規(guī)用地，加大閑置土地處理力度，促進(jìn)已供土地盡快開發(fā)建設(shè)。4.19?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介效勞管理的通知?省住建廳、省物價(jià)局為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介效勞管理，省住建廳、省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)中介效勞管理的通知?，從今年6月起，我省將實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格考試和執(zhí)業(yè)注冊(cè)制度，不合格的機(jī)構(gòu)不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。自2021年6月份起，全省實(shí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格考試和執(zhí)業(yè)注冊(cè)制度。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)理3年(注冊(cè)期)內(nèi)須至少參加繼續(xù)教育1次，以不斷更新從業(yè)人員的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和法律知識(shí)，切實(shí)提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和效勞水平。2021年1月起，所有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢機(jī)構(gòu)必須具有兩名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理，不合格的機(jī)構(gòu)不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。4.24醞釀刺激剛需政策調(diào)控大方向不變住建部近日，有消息稱，住建部正在考慮協(xié)調(diào)、配合相關(guān)部門，將針對(duì)居民購(gòu)置首套住房的優(yōu)惠政策常態(tài)化、制度化，并以此為契機(jī)，研究建立一套保證合理、非投機(jī)投資住房消費(fèi)的長(zhǎng)效政策機(jī)制。4.25住建部調(diào)研住房公積金條例修改使用范圍或擴(kuò)大住建部目前全國(guó)多個(gè)二三線城市開始放松公積金提取和貸款政策，針對(duì)首套房的政策傾向愈加明確。據(jù)了解，目前住建部正在各地就公積金條例的修改良行全面調(diào)研，公積金使用范圍有望進(jìn)一步擴(kuò)大。另?yè)?jù)悉，公積金針對(duì)購(gòu)置首套房的扶持政策目前仍由各地自行制定，住建部暫不會(huì)對(duì)此出臺(tái)統(tǒng)一政策。1.2規(guī)劃建設(shè) 時(shí)間主題內(nèi)容及影響4.1西安500億打造國(guó)際港務(wù)區(qū)臨潼產(chǎn)業(yè)園西安國(guó)際港務(wù)區(qū)與臨潼臨潼新房區(qū)合作共建“西安國(guó)際港務(wù)區(qū)臨潼產(chǎn)業(yè)園〞協(xié)議簽署，副市長(zhǎng)韓松、任軍號(hào)出席簽約儀式。據(jù)悉，該產(chǎn)業(yè)園方案總投資超過(guò)500億元。西安國(guó)際港務(wù)區(qū)臨潼產(chǎn)業(yè)園面積約12平方公里，方案總投資超過(guò)500億元。根據(jù)兩區(qū)共建西安國(guó)際港務(wù)區(qū)臨潼產(chǎn)業(yè)園協(xié)議規(guī)定，該產(chǎn)業(yè)園將以開展加工制造、倉(cāng)儲(chǔ)物流、商貿(mào)流通等產(chǎn)業(yè)為主。4.2西安北至北京西、漢口、洛陽(yáng)龍門動(dòng)車正式運(yùn)行上午8時(shí)40分，隨著西安北開往洛陽(yáng)龍門的首趟動(dòng)車組列車發(fā)出，標(biāo)志著增開的西安北至北京西、漢口、洛陽(yáng)龍門的3對(duì)動(dòng)車組列車正式開始運(yùn)行。4.8西安年內(nèi)新增6000泊車位根據(jù)各區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)轄區(qū)可利用土地資源的摸底情況，今年1月份，市停車辦向各區(qū)、開發(fā)區(qū)共下達(dá)6000個(gè)泊位的建設(shè)方案。其中，碑林、蓮湖、雁塔、未央、新城、經(jīng)開、浐灞、曲江、城投各500個(gè)泊位;高新、航天600個(gè)泊位;灞橋300個(gè)泊位。各區(qū)共確定工程28個(gè)。截至目前，碑林廣豐國(guó)際(60個(gè))、鐵路局鐵永坊(560個(gè))，雁塔省軍區(qū)(超配建300個(gè))，灞橋紡西街(300個(gè))等4個(gè)工程已經(jīng)開工，其余工程正在進(jìn)行工程前期準(zhǔn)備工作。4.6西安航天基地將建8.5萬(wàn)平方米超五星酒店4月6日，西安航天基地簽約兩大工程，總投資額15億元。其中，總投資13億元人民幣的普宇世尊國(guó)際酒店及普宇廣場(chǎng)工程，將在航天基地建設(shè)一個(gè)總建筑面積約為8.5萬(wàn)平方米、含400間客房的超五星級(jí)酒店，以及總建筑面積約7萬(wàn)平方米的高端商務(wù)寫字樓?？偼顿Y額2億元的新型集成大功率LED產(chǎn)業(yè)化工程1期，工程全部建成后，預(yù)計(jì)可以年產(chǎn)大功率LED燈具6萬(wàn)盞(套)以上。4.7國(guó)際港務(wù)區(qū)攜手交大一附院建陸港醫(yī)院國(guó)際港務(wù)區(qū)昨日簽約6個(gè)工程。其中國(guó)際陸港醫(yī)院工程由國(guó)際港務(wù)區(qū)管委會(huì)和西安交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院第一附屬醫(yī)院合作，將建一所集衛(wèi)生、醫(yī)療、教學(xué)、科研、保健、休閑養(yǎng)生為一體的國(guó)際化三級(jí)甲等綜合醫(yī)院，設(shè)計(jì)床位1500張，總投資約14億元人民幣。4.9西安投資13.2億建10座過(guò)街天橋和地下通道西安市委、市政府將“實(shí)施緩堵保暢工程〞確定為今年要重點(diǎn)辦好市民群眾最關(guān)心、最急迫的十件實(shí)事之首。今年將投資13.2億元，開建7座立交工程，增設(shè)10座過(guò)街天橋和地下通道;實(shí)施76項(xiàng)城市干道支路建設(shè)改造，實(shí)施60處路段和交叉口改造;優(yōu)化改造60處公交港灣，建設(shè)40公里公交專用道。4.11西安擬建99米"長(zhǎng)安門"將矗立南北主軸張家堡廣場(chǎng)西安擬在未央張家堡廣場(chǎng)建設(shè)一座標(biāo)志性雕塑，西安市規(guī)劃局在全國(guó)范圍內(nèi)廣泛征集雕塑設(shè)計(jì)方案，經(jīng)屢次評(píng)審，最終選定“長(zhǎng)安長(zhǎng)安新房門〞為可實(shí)施方案。4.17西安世博園28日盛大開園重新定位形成三大展區(qū)從世園投資集團(tuán)了解到，2012年4月28日西安世博園盛大開園，眾多展園將精彩亮相。安世博園將對(duì)展園進(jìn)行區(qū)域劃分，包括省內(nèi)園、國(guó)內(nèi)園、國(guó)際園、大師園、創(chuàng)意園、專類園、世界庭院，為豐富展園內(nèi)容，在此根底上對(duì)局部國(guó)內(nèi)和國(guó)際園進(jìn)行重新定位，形成了民俗文化區(qū)、文化藝術(shù)展示區(qū)、花卉園藝展覽區(qū)三大區(qū)域。4.19西安長(zhǎng)樂(lè)路將拓寬為雙向八車道預(yù)計(jì)10月底前建成從西安市及新城區(qū)相關(guān)部門得悉，長(zhǎng)樂(lè)路綜合改造工程將于近期啟動(dòng)，目前改造方案正報(bào)市上審批，長(zhǎng)樂(lè)路全線擬拓寬為雙向8車道。改造的范圍從環(huán)城東城東新房路至東三環(huán)，設(shè)計(jì)道路規(guī)劃紅線寬50米(規(guī)劃建筑線之間的寬度)，為雙向8車道，預(yù)計(jì)10月底前將完成快車道建設(shè)，屆時(shí)長(zhǎng)樂(lè)路的交通狀況有望得到根本性的改觀。1.3熱點(diǎn)動(dòng)態(tài)時(shí)間主題內(nèi)容及影響4.1西咸新區(qū)涇河新城首批30個(gè)重點(diǎn)工程開工西咸西咸新房新區(qū)涇河新城重點(diǎn)工程集中開工暨秦龍現(xiàn)代生態(tài)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園奠基儀式舉行，標(biāo)志著西咸新區(qū)涇河新城打造大西安北部中心戰(zhàn)略正式進(jìn)入全面實(shí)施階段。2021年，西咸新區(qū)涇河新城共規(guī)劃建設(shè)工程45個(gè)，總投資額到達(dá)上千億元，方案今年完成固定資產(chǎn)投資約107億元，本次以秦龍現(xiàn)代生態(tài)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園為龍頭的30個(gè)重大工程集中開工，涉及核心概念、根底設(shè)施、環(huán)境民生、文化旅游、產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、都市農(nóng)業(yè)七大領(lǐng)域，總投資約800億元，另有15個(gè)工程將陸續(xù)開工，6月底前實(shí)現(xiàn)工程全面開工。4.1西安1867套經(jīng)適房搖號(hào)1157戶選房家家不落空日前，1157戶通過(guò)審核的申購(gòu)家庭在西安市房管局、市糾風(fēng)辦、漢唐公證處等部門的全程監(jiān)督下進(jìn)行了搖號(hào)，確定了經(jīng)適房的選房順序。此次，搖號(hào)申購(gòu)的經(jīng)適房是：位于雁塔區(qū)丈八北路206號(hào)的鴻基新城·沁園一期(9~15號(hào)樓)，以及位于高新區(qū)科技路西延伸線富裕路與西三環(huán)交界處的金泰·怡景花園一期(1、2、5、6號(hào)樓)經(jīng)適房工程。4.1西安西洽會(huì)已確定簽約工程125個(gè)今年西洽會(huì)開幕在即，各項(xiàng)籌備工作正在沖刺之時(shí)。經(jīng)過(guò)各方共同努力，目前本屆西洽會(huì)各項(xiàng)籌備工作已根本就緒。其中，截至目前西安分團(tuán)已確定簽約工程125個(gè)，總投資1562億元，邀請(qǐng)客商1384人，確定95個(gè)展團(tuán)參展，并制訂了安保、交管、食品平安等方面詳細(xì)預(yù)案。4.2西安高新區(qū)引來(lái)單個(gè)招商工程300億美元大投資在西安市委常委、西安高新高新新房區(qū)黨工委書記、管委會(huì)主任趙紅專接掌西安高新區(qū)宏大建設(shè)事業(yè)一周年之際，改革開放以來(lái)中國(guó)西部地區(qū)引進(jìn)的最大規(guī)模外商投資高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工程——投資300億美元的三星電子閃存芯片工程已經(jīng)敲定選址西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。這對(duì)于整個(gè)西安市乃至全省的招商引資工作都具有重要的意義。4.22西安今年建設(shè)工程376個(gè)67個(gè)民生工程擬投310億市政府辦公廳日前下發(fā)?關(guān)于印發(fā)西安市2021年重點(diǎn)建設(shè)工程方案的通知?，今年我市安排重點(diǎn)建設(shè)工程376個(gè)，總投資9066億元，年方案投資1100億元，其中67個(gè)民生工程工程年方案投資310億元，占年度方案總投資的28.2%，所占比例為各行業(yè)最高。二、土地市場(chǎng)2.14月全國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)溫家寶：盡快出臺(tái)預(yù)調(diào)微調(diào)措施4月1日至3日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院總理溫家寶在廣西欽州，福建泉州、莆田、福州等地就經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)研。他還在福州主持召開福建、上海、江蘇、浙江四省(市)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)。溫家寶指出，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況總體是好的，一些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)雖然有所回落，但仍然處在合理水平，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向開展。同時(shí)，也要保持清醒頭腦，增強(qiáng)憂患意識(shí)，密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的新情況、新問(wèn)題，實(shí)行靈活審慎的宏觀政策，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快開展，確保實(shí)現(xiàn)今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展目標(biāo)。國(guó)土資源部：加強(qiáng)住房用地供給和開發(fā)利用動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管國(guó)土資源部17日部署2021年房地產(chǎn)用地供給和監(jiān)管工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，充分估計(jì)一些地方可能松動(dòng)調(diào)控政策等困難，做好今年的房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作。國(guó)土資源部指出，從去年以來(lái)房地產(chǎn)用地供給的態(tài)勢(shì)看，土地市場(chǎng)運(yùn)行逐步趨穩(wěn)、景氣下行：土地供給量開始有所回調(diào)；監(jiān)測(cè)地價(jià)和成交價(jià)款大幅回落，市場(chǎng)趨于謹(jǐn)慎；處于在建狀態(tài)的已供土地?cái)?shù)量充足。2021年，各地要充分估計(jì)宏觀調(diào)控持續(xù)推進(jìn)可能面臨的困難：房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿下降，穩(wěn)定供給的難度進(jìn)一步增大；閑置、囤地等違法違規(guī)現(xiàn)象可能增加；保障性安居工程落地任務(wù)仍然比擬重；一些地方可能松動(dòng)調(diào)控政策。國(guó)土資源部表示，今年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控的中心任務(wù)是，以保障性安居工程用地落實(shí)為重點(diǎn)做好住房用地供給工作，努力保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行；以促進(jìn)形成住房有效供給為重點(diǎn)做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強(qiáng)住房用地供給和開發(fā)利用的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管。2.24月全國(guó)土地市場(chǎng)概況1、供給量：供給宗數(shù)同比環(huán)比雙雙出現(xiàn)增加4月，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地2880宗，環(huán)比增加35%，同比增加6%；推出土地面積11300萬(wàn)平方米，環(huán)比增加32%，同比減少7%，其中住宅類用地〔含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地〕753宗，環(huán)比增加34%，同比減少6%；推出土地面積3401萬(wàn)平方米，環(huán)比增加25%，同比減少21%。2、成交量：市場(chǎng)略有復(fù)蘇，成交量較上個(gè)月有所上漲4月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1720宗，環(huán)比增加10%，同比減少25%；成交面積6622萬(wàn)平方米，環(huán)比增加1%，同比減少31%，其中，住宅用地〔含住宅用地及包含住宅用地的綜合用地〕413宗，環(huán)比增加10%，同比減少36%；成交面積1865萬(wàn)平方米，環(huán)比增加9%，同比減少46%。3、成交價(jià)格：成交樓面價(jià)有所回落4月，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面價(jià)為794元/平米，環(huán)比下跌3%，同比上漲13%；其中住宅類用地〔含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地〕成交樓面價(jià)為1196元/平米，環(huán)比下跌2%，同比上漲29%。4、溢價(jià)率：溢價(jià)率仍處于低位4月，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為6%，較上月增加了1個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少12個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地〔含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地〕平均溢價(jià)率為5%，較上個(gè)月減少0.5個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少13個(gè)百分點(diǎn)。2.34月西安土地市場(chǎng)分析4月，從全國(guó)到西安，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，相應(yīng)的，西安市住宅銷量同比環(huán)比均出現(xiàn)上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖并沒(méi)有帶動(dòng)土地市場(chǎng)的回暖，在目前這個(gè)行情下，開發(fā)商拿地依然謹(jǐn)慎。本月，政府依然保持土地放量，土地供給量維持在較高水平，相反，土地成交市場(chǎng)萎靡，土地流拍率繼續(xù)居高不下。數(shù)據(jù)來(lái)源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心4月份，西安市共掛牌出讓土地34宗，出讓面積110.47萬(wàn)平米，環(huán)比下滑20.46%；共成交土地10宗，成交面積34.16萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑10.8%。本月，西安市土地市場(chǎng)供給量和成交量雙雙出現(xiàn)下滑；成交金額為134141萬(wàn)元，環(huán)比增加35.95%。本月成交的10宗土地，以商業(yè)和住宅用地為主，而且集中在西安主城區(qū)，所以成交價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)比擬高。4月份，成交樓面價(jià)為1196.87元/平米，環(huán)比上漲24.05%。土地成交結(jié)構(gòu)的變化，拉動(dòng)了成交樓面價(jià)的上升。土地供給：4月西安市供給土地分布圖從本月西安市供給土地分布圖我們可以看出，4月份，西安市土地供給分布比擬平均，幾個(gè)主城區(qū)均有不同數(shù)量的土地供給，而本月，表現(xiàn)最明顯的是城西區(qū)，供給量明顯增加，城西由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展整體比擬落后，以前就是一些老的廠房，廠區(qū)，隨著目前西電集團(tuán)改遷世紀(jì)大道，空余出來(lái)大量土地，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開展迎來(lái)契機(jī)，而政府有意加快城西區(qū)的規(guī)劃開展，所以推出大量土地。城南區(qū)土地主要集中在曲江一塊，城東集中在國(guó)際港務(wù)區(qū)，城北集中在鳳城路一帶。主城區(qū)土地市場(chǎng)有限，政府有意加大主城區(qū)周邊區(qū)域的開展，大量土地入市，從而帶動(dòng)了一些熱門區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)開展。住宅商業(yè)商住綜合工業(yè)3月土地供給19.3613.8935.7469.894月土地供給24.348.1559.1418.84本月，住宅和商住綜合用地供給量增加明顯，商業(yè)和工業(yè)用地供給量有所減少。其中，就商住綜合用地占到整月供給量的54%。住宅類用地〔包含住宅的〕供給量增加明顯。主要原因，本月供給的土地集中在熱門區(qū)域，目前該區(qū)域人氣還不旺，居住氣氛比擬差，隨著后期人氣的增加，居住氣氛的提升，才能帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域環(huán)境的開展。土地成交4月份西安市土地成交具體信息地籍編號(hào)城區(qū)面積〔萬(wàn)平方米〕用途樓面價(jià)〔元/平米〕容積率不大于成交價(jià)〔萬(wàn)元〕GW3-〔4〕-4城東13.63工業(yè)160.532.55470GW2-(10)-2城東3.7商業(yè)343.783.754770GW2-(8)-1城東0.93商業(yè)467.383.521530GW2-(18)-3城東0.235商業(yè)510.642.5300CA1-16-5-2長(zhǎng)安0.98住宅744.053.842800QJ10-11-26-3城北1.87住宅1164.854.610020QJ10-8-422城北6.2住宅2177.82454010QJ10-8-423-1城北3.63住宅2569.853.532650QJ10-8-423-2城北2.33住宅2575.113.521000HT01-1-28城南0.64住宅710.273.51591數(shù)據(jù)來(lái)源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心本月，成交的10宗土地主要集中在城北和城東，其中城北全部以住宅用地為主，城東以商業(yè)用地為主。城北地塊主要集中在鳳城路，城東主要集中在國(guó)際港務(wù)區(qū)，在土地市場(chǎng)整體低迷的情況下，開發(fā)商對(duì)于一些熱門區(qū)域的地塊情有獨(dú)鐘。3、4月西安土地市場(chǎng)特征1〕、土地市場(chǎng)仍舊處于低位運(yùn)行本月，西安市共掛牌土地34宗，成交10宗，成交率還不到3成。4月份，樓市有一定的回暖，但是這似乎并不能提高開發(fā)商的拿地意愿，樓市的回暖也主要是得益于開發(fā)商降價(jià)跑量，急于消化庫(kù)存量。土地市場(chǎng)依舊低迷，處于低位運(yùn)行。2〕、成交的土地主要集中在熱門區(qū)域成交的10宗土地，主要集中在西安國(guó)際港務(wù)區(qū)和鳳城路一帶，隨著西安整體的擴(kuò)張開展，政府尤其重視規(guī)劃一些重點(diǎn)區(qū)域的開展，這些區(qū)域?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)開展帶來(lái)機(jī)遇，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比擬劇烈，在土地市場(chǎng)整體低迷的情況下，開發(fā)商對(duì)這些區(qū)域的土地還是情有獨(dú)鐘。典型地塊分析地塊根本信息該宗地編號(hào)為QJ10-8-423-1，該地塊位于鳳城二路以北，太華北路以東，規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅用地；地塊面積為3.63萬(wàn)平方米，容積率為3.5；地塊已經(jīng)掛牌成交，成交時(shí)間為2012年4月20日，競(jìng)得人為西安龍湖錦城置業(yè)；最后成交價(jià)格為32650萬(wàn)元，根據(jù)最后規(guī)劃指標(biāo)和最后成交結(jié)果來(lái)看，最后樓面價(jià)為2570元/平米。宗地編號(hào)土地位置土地面積土地使用規(guī)劃指標(biāo)要求性質(zhì)年限容積率QJ10-8-423-1鳳城二路以北，太華北路以東3.63萬(wàn)平方米住宅70年≤3.5地塊開展前景分析城北的開展現(xiàn)在是有目共睹的，往昔臟，亂，差的北城在近幾年已華美轉(zhuǎn)身成功，現(xiàn)如今高樓聳立，一片欣欣向榮的城北，隨著大明宮國(guó)家遺址公園的建設(shè)，火車北客站的建設(shè)，市政府北遷工作的進(jìn)一步實(shí)施，城北面臨的將會(huì)是更好的房展。地塊SWOT分析及應(yīng)對(duì)策略內(nèi)容應(yīng)對(duì)方式strengths地塊位于百花村居住圈，百花村居住圈內(nèi)的公共配套根本上能夠滿足居民的日常生活需求，但是從城北整體的開展來(lái)看，北城的整體地位在不斷地提高，該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套隨之也會(huì)得到進(jìn)一步提升，這樣才能夠與新城北的整體區(qū)域開展水平相一致，并且能夠吸引更多的購(gòu)房者前來(lái)安家置業(yè)深入研究市場(chǎng)走勢(shì)及銷售動(dòng)向，充分挖掘客戶特征，定位合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，建設(shè)中注重小區(qū)的舒適度和實(shí)用性配套建設(shè)、協(xié)調(diào)投資和自主的戶型配比，以迎合區(qū)域居民自主或投資以及多樣或?qū)Ｒ皇袌?chǎng)需求。weaknesses周邊配套有待提升社區(qū)可以考慮配套一些商業(yè)效勞，以滿足周邊配套的缺乏opportunities城北的開展現(xiàn)在是有目共睹的，往昔臟，亂，差的北城在近幾年已華美轉(zhuǎn)身成功，現(xiàn)如今高樓聳立，一片欣欣向榮的城北，隨著大明宮國(guó)家遺址公園的建設(shè)，火車北客站的建設(shè)，市政府北遷工作的進(jìn)一步實(shí)施，城北面臨的將會(huì)是更好的開展打造符合都市生活節(jié)奏的品質(zhì)社區(qū)，相對(duì)周邊的在售樓盤，有差異地打造個(gè)性化，差異化、品質(zhì)化的樓盤，以博得客戶的認(rèn)可threats目前居住圈在售工程以經(jīng)濟(jì)適用房和城改房為主，商品房比擬少深入研究長(zhǎng)安區(qū)市場(chǎng)主力客戶的需求特征，推出適合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；注意產(chǎn)品本身的品質(zhì)，無(wú)論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是現(xiàn)代科技的應(yīng)用。地塊的分析預(yù)測(cè)及計(jì)算1〕、地塊本錢分析根據(jù)西安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心調(diào)研分析，對(duì)于目前西安市普通商品住宅工程各項(xiàng)本錢計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)如下：類別多層小高層中高層高層超高層土地本錢〔樓面地價(jià)〕1000-1400前期費(fèi)用80-90設(shè)計(jì)費(fèi)用50建筑安裝工程費(fèi)600-900900-120014001800-23002200-2500裝修費(fèi)用300-2000政府配套費(fèi)150售后效勞費(fèi)30-35營(yíng)銷費(fèi)100-130財(cái)務(wù)費(fèi)用90-140管理費(fèi)30-50稅金〔營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅〕按工程的一定比例提取不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)以上指標(biāo)，最后計(jì)算出待分析地塊總本錢為60230萬(wàn)元。2〕、土地利潤(rùn)預(yù)測(cè)目前居住圈內(nèi)房?jī)r(jià)均價(jià)在6000元/平米，考慮到政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的不放松，居住圈房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭得到了遏制，未來(lái)區(qū)域房?jī)r(jià)還可能有微幅下滑，如果考慮區(qū)域整體規(guī)劃開展，一定程度上又要推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，我們保守估計(jì)，在工程建成后還能維持現(xiàn)在的價(jià)格，不考慮其他因素影響，那么工程建成后，銷售總額為76230萬(wàn)元。工程總本錢〔萬(wàn)元〕總收益〔萬(wàn)元〕利潤(rùn)〔萬(wàn)元〕銷售利潤(rùn)率結(jié)果60230762301600021%綜上分析，待工程建成以后，銷售利潤(rùn)將到達(dá)16000萬(wàn)元，銷售利潤(rùn)率到達(dá)21%。三、2021年4月西安商品房市場(chǎng)運(yùn)行情況2021年4月西安各城區(qū)各物業(yè)銷售套數(shù)一覽表〔單位：套〕車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì)城北42203554201——2332城東24157216——21614城南322114751512237城內(nèi)——101311——34城西63391779——441高新21914127225——1287全市1256984302531379452021年4月西安各城區(qū)各物業(yè)銷售面積一覽表〔單位：平方米〕車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì)城北65122066221695040309.13——270393.13城東2111168299877——721.08172021.08城南2397231536.0355525617436.79245538.82城內(nèi)——625859585——2069城西1793099821113254——36542高新668861431317818039——118028全市11867724223.033952767804.131157.87844579.032021年4月西安各城區(qū)各物業(yè)銷售面積環(huán)比變動(dòng)一覽表環(huán)比車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì)城北-14.43%44.20%-61.58%221.67%——30.28%城東-42.77%25.51%-98.91%——-17.14%-21.56%城南-42.16%12.11%-34.93%-40.71%-85.90%5.94%城內(nèi)——-35.72%-69.61%15.47%——-58.78%城西-52.91%-36.54%-47.30%-10.34%——-35.73%高新-25.01%-28.11%-26.49%-37.14%——-29.47%總計(jì)-31.91%10.82%-74.99%23.58%-70.82%-4.87%2021年4月西安各城區(qū)各物業(yè)銷售面積同比變動(dòng)一覽表同比車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅合計(jì)城北489.11%55.16%-72.08%232.30%——30.56%城東463.84%92.59%-60.71%————85.00%城南238.52%132.21%-60.30%16.33%——105.93%城內(nèi)——-87.50%54.24%————-62.78%城西-88.97%-53.10%46.42%1064.22%——-47.38%高新-91.71%10.98%91.76%-55.99%——-11.61%總計(jì)0.02%54.43%-53.93%10.76%——34.52%2021年4月西安普通住宅銷售排行一覽表排名城區(qū)樓盤名稱成交套數(shù)〔套〕成交面積〔平方米〕1城北百花家園55552041.752城南東泰·城市之光32830639.483城北海璟臺(tái)北灣25524727.734城東中新浐灞半島A11區(qū)15317860.835城南中鐵鉑豐尚都城16217840.286城南萬(wàn)科金域曲江12316570.537城東華清學(xué)府城17716439.688城東新興·天第15115329.459城東海璟印象城14715262.0610城南中海國(guó)際社區(qū)·御湖公館9511483.013.1商業(yè)物業(yè)爆發(fā)式銷售增長(zhǎng)乏力4月商品房交易量回落4.87%西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心4月份對(duì)全國(guó)各主要城市的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示：在監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，4月八成城市成交量環(huán)比下跌，逾五成城市成交價(jià)格回調(diào)，多數(shù)城市庫(kù)存有所增加。4月，除北京、青島庫(kù)存量下降外，其余城市庫(kù)存均有不同程度增長(zhǎng)。南充、廣州、蘇州庫(kù)存增量都超過(guò)20萬(wàn)平方米，上海、深圳、廈門、福州那么超過(guò)10萬(wàn)平方米。10個(gè)重點(diǎn)城市中僅杭州成交環(huán)比小幅上漲，其余城市均有不同程度下跌。成交價(jià)格穩(wěn)中有升，上海、成都環(huán)比分別上漲14.44%、16.82%，其余城市波動(dòng)不大。而在西安，在今年以來(lái)首付比例、貸款利率未有明顯政策傾斜的背景下，剛需置業(yè)持續(xù)放量，4月住宅市場(chǎng)銷量再現(xiàn)增長(zhǎng)之勢(shì)；同時(shí)市場(chǎng)主體樓盤已連續(xù)兩月呈現(xiàn)低位趨穩(wěn)之勢(shì)，在行業(yè)調(diào)控政策持續(xù)深化影響的背景下，西安置業(yè)者購(gòu)房支出較2021年已呈現(xiàn)明顯回落。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2021年4月，西安市商品房銷售面積共計(jì)84.46萬(wàn)平方米，較上月環(huán)比下滑4.87%，與去年同期相比增長(zhǎng)41.39%。從分物業(yè)銷售環(huán)比表現(xiàn)來(lái)看，寫字樓及住宅物業(yè)均有不同程度上揚(yáng)，而作為商業(yè)物業(yè)銷售那么呈現(xiàn)明顯回落。3月份以華南城為主體的西安商業(yè)物業(yè)銷售猛增至15.8萬(wàn)平方米，本月恢復(fù)至1、2月市場(chǎng)交易水平，成交面積為3.95萬(wàn)平方米，環(huán)比上月下滑75%，也成為本月商品房銷售整體回落的主要影響因素。3.2西安商品房供給環(huán)比下滑32.21%仍處高位放量過(guò)程西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心根據(jù)網(wǎng)簽合同備案及樓盤市場(chǎng)調(diào)研統(tǒng)計(jì)顯示：與3月房企扎堆開盤，搶占西安春季住博會(huì)先機(jī)的“壯景〞相比，4月市場(chǎng)供給量略有回落。2021年4月，西安市商品房新批預(yù)售面積為172.38萬(wàn)平方米，盡管環(huán)比下降32.1%，但較上年同期仍增長(zhǎng)38.63%，與上年度月均供給量相比超出40.07%。2021年西安樓市供給總體呈現(xiàn)上漲之勢(shì)，也可以看出在行業(yè)政策走向愈漸清晰的背景下，房企也已逐步放棄等待政策松動(dòng)的“僥幸〞心理。隨著政策調(diào)控深化、剛需置業(yè)松動(dòng)，盡管房企進(jìn)退尤艱，但等待觀望只能讓趨金的資金鏈更為，房企唯有迎難而上，加大針對(duì)剛需人群的房源供給并輔以低價(jià)推市、讓利并舉，方有開展之機(jī)。3.3住宅銷售占比回漲12個(gè)百分點(diǎn)4月，趁著西安春季住博會(huì)，樓市促銷大戰(zhàn)“愈演愈烈〞。數(shù)據(jù)顯示，全市住宅銷量較三月呈現(xiàn)了較大的上漲，而與上月相反的是，商業(yè)物業(yè)銷量迅速下滑。2021年4月，西安住宅市場(chǎng)銷售占比環(huán)比上漲12.1%，商業(yè)物業(yè)銷售占比環(huán)比減少13.1%，恢復(fù)至1、2月的水平線。3.44月西安商辦物業(yè)成交悖行商服物業(yè)銷售形勢(shì)依然嚴(yán)峻在華南城集中成交結(jié)束后，4月西安商服物業(yè)的銷量歸于“平淡〞；而從寫字樓市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，卻呈現(xiàn)了連續(xù)4月的上漲勢(shì)頭。在樓市調(diào)控不放松的形勢(shì)下，房企出現(xiàn)了轉(zhuǎn)型，而投資人群也將目光鎖定在不限購(gòu)的商辦物業(yè)上。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2021年4月，西安商服用房成交面積為3.95萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑了73.3%，同比下滑54%；寫字樓成交面積為6.66萬(wàn)平米，環(huán)比上漲21.3%，同比上漲8.8%。四、2021年4月西安房地產(chǎn)分物業(yè)市場(chǎng)情況4.12021年4月西安普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況市場(chǎng)供給——4月住宅供給較上年度月均上漲61.3%隨著“銀四〞以及西安住博會(huì)這一傳統(tǒng)銷售旺季的到來(lái)，尤其是剛需置業(yè)松動(dòng)的背景下，房企紛紛推陳出新。西安普通住宅新批預(yù)售153.05萬(wàn)平方米，同比上年同期增長(zhǎng)44.2%，與上年度月均供給量比超出61.3%?？傮w來(lái)看，西安住宅市場(chǎng)供給依然處于高位放量的過(guò)程。4.1.2市場(chǎng)交易——?jiǎng)傂栌^望漸融4月西安住宅銷量再創(chuàng)新高在房企低價(jià)換量的刺激下，西安普通住宅交易量再創(chuàng)年度以來(lái)月銷售新高。進(jìn)入2021年之后，樓市促銷、打折優(yōu)惠連連開啟，以價(jià)換量的銷售策略成為更多房企的共同選擇。在“金三銀四〞銷售旺季，房企更是大打促銷牌，紛紛“開閘〞爭(zhēng)奪客源。如天朗·西子湖聯(lián)手八百家特推88套52-146平方米特價(jià)房，抄底5450元起、封頂6500元；陸港金海岸推出90-150平方米房源并“0元認(rèn)籌萬(wàn)元優(yōu)惠〞活動(dòng)等等。在樓市的多重優(yōu)惠下，剛需觀望心態(tài)漸融，而選擇“高性價(jià)比〞樓盤已經(jīng)成為當(dāng)前以首置剛需為主導(dǎo)下市場(chǎng)的主流。800j觀點(diǎn)：以價(jià)換量依然是房企首選銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)兩極分化1〕住宅市場(chǎng)以價(jià)換量已成常態(tài)隨著傳統(tǒng)的銷售旺季的到來(lái)，樓市促銷大戰(zhàn)也已拉開帷幕，尤其是在西安春季住博會(huì)、五一小長(zhǎng)假等時(shí)間節(jié)點(diǎn)，房企順勢(shì)推出了多種多樣的優(yōu)惠，贈(zèng)面積、打折、抽獎(jiǎng)、送旅游、零元首付、電商等，以吸引購(gòu)房者關(guān)注而取得一定成交。剛需松動(dòng)下，低價(jià)走量已成為房企的共同選擇。2〕首置及改善人群入市抄底之勢(shì)顯化自從中央明確表示堅(jiān)持樓市調(diào)控不放松的態(tài)度后，投資、投機(jī)人群已被迫撤離住宅市場(chǎng)；而隨著首套房利率降低、首付比例降低等利好，樓市剛需逐漸松動(dòng)。一方面，首置人群積極入市；另一方面，首次改善型的置業(yè)者已有入市抄底端倪。從4月西安樓市的銷售情況來(lái)看，除了適合剛需的高性價(jià)比中端房源大力成交之外，品質(zhì)化的高端住宅也呈現(xiàn)放量之勢(shì)。3〕政策調(diào)控下西安置業(yè)者購(gòu)房支出下降2.05%根據(jù)市政府公布的2021年西安經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況：2021年西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25981元，相比2021年的22244元，實(shí)際增長(zhǎng)10.6%(扣除物價(jià)因素)。而從去年持續(xù)性的“三限〞政策影響下，置業(yè)者購(gòu)房支出水平卻呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2021年4月西安平均單套住宅購(gòu)房款為70.28萬(wàn)元，較2021年個(gè)人平均單套住宅購(gòu)房支出減少了2.05%。居民購(gòu)房支出持續(xù)增長(zhǎng)的背景下，購(gòu)房者置業(yè)本錢支出卻呈現(xiàn)出下降之勢(shì)，這一市場(chǎng)表現(xiàn)的背景，是投資、改善需求受抑回落、首置剛需占據(jù)市場(chǎng)主體，以及房企以價(jià)換量等市場(chǎng)深層次變局下的綜合反映。4〕商品房各物業(yè)庫(kù)存量持續(xù)高壘伴隨著今年以來(lái)西安商品房月度供給持續(xù)放量，而以剛需為主體的市場(chǎng)交易雖有上揚(yáng)，銷售增長(zhǎng)速度乏力，使得4月份以來(lái)市場(chǎng)各物業(yè)庫(kù)存量再度呈現(xiàn)“壘高〞之勢(shì)。其中商品房整體庫(kù)存量環(huán)比增長(zhǎng)8.5%，住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)8.2%，而商業(yè)物業(yè)環(huán)比漲幅更達(dá)10.2%；對(duì)于已有工程運(yùn)作的房企而言，一方面需要加大供給以迎合更多市場(chǎng)置業(yè)者選擇，以刺激銷售，但另一方面供大于求的格局持續(xù)擴(kuò)大，后續(xù)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)一步擴(kuò)大。住宅辦公樓商業(yè)4月末結(jié)轉(zhuǎn)可售量〔萬(wàn)㎡〕1284.71127.11384.67同比2021年4月末42.3%29%19.2%月均銷化量〔萬(wàn)㎡/月〕51.863.967同比2021年4月末-44.2%-20.5%16.5%存量去化周期〔月〕24.7732.154.95從上表中可以看出，截至今年4月底，住宅、辦公、商業(yè)的庫(kù)存量持續(xù)加大，其中住宅庫(kù)存同比去年4月末增加42.3%，庫(kù)存壓力最大。此外，住宅月均消化量為51.86萬(wàn)平米，同比去年下滑了44.2%，下滑幅度最大；商業(yè)月均消化量那么較去年同比上漲16.5%。在樓市持續(xù)調(diào)控下，西安商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值凸顯，市場(chǎng)去化較快。西安住宅均價(jià)1、高價(jià)成交拉動(dòng)住宅均價(jià)再漲3.35%樓盤市場(chǎng)已現(xiàn)低價(jià)趨穩(wěn)之勢(shì)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2021年4月，西安普通住宅成交均價(jià)6777元/平米，環(huán)比上漲3.35%，同比去年4月上漲2.61%。從成交價(jià)格增長(zhǎng)的原因方面進(jìn)行分析，本月主要受高價(jià)格樓盤成交比例大幅上漲拉動(dòng)直接相關(guān)，2月份西安經(jīng)適房比重占到23%，而3、4月份持續(xù)低于10%，而高價(jià)工程交易持續(xù)放量，帶動(dòng)整體成交價(jià)格上揚(yáng)；西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心分析認(rèn)為：隨著年初以來(lái)首置剛需的觀望釋放，帶動(dòng)樓市交易持續(xù)走高，而改善型需求也已呈現(xiàn)“入市抄底〞的端倪，從4月高端住宅物業(yè)如中海國(guó)際社區(qū)御湖公館、御湖一號(hào)、萬(wàn)科金域曲江、金地湖城大境交易量均呈現(xiàn)高位上揚(yáng)之勢(shì)。但從目前西安樓盤市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，已開始呈現(xiàn)低價(jià)趨穩(wěn)之勢(shì)，從西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)的典型樓盤價(jià)格環(huán)比變動(dòng)分析，海璟臺(tái)北灣、東尚·蜂鳥、海璟印象城、天朗·大興郡、中海國(guó)際社區(qū)·御湖公館等以剛需為主力的中、高端工程，成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月平穩(wěn)；而龍湖香醍國(guó)際社區(qū)、萬(wàn)科金域曲江等品質(zhì)住宅價(jià)格卻呈現(xiàn)出不同程度的價(jià)格上漲。4月份西安普通住宅銷售排行一覽表排名城區(qū)樓盤名稱成交套數(shù)〔套〕成交面積〔平方米〕1城北百花家園55552041.752城南東泰·城市之光32830639.483城北海璟臺(tái)北灣25524727.734城東中新浐灞半島A11區(qū)15317860.835城南中鐵鉑豐尚都城16217840.286城南萬(wàn)科金域曲江12316570.537城東華清學(xué)府城17716439.688城東新興駿景園·天第15115329.459城東海璟印象城14715262.0610城南中海國(guó)際社區(qū)·御湖公館9511483.014月份全市普通住宅成交前十名中，城南、城東區(qū)各占4席，城北占有2席。本月城東區(qū)后勁十足，除了華清學(xué)府城、海璟印象城依然延續(xù)了3月的良好銷量之后，中新浐灞半島A11區(qū)、新興駿景園·天第本月躋身全市前十甲。2、價(jià)格呈現(xiàn)兩極分化說(shuō)明首置剛需及改善型需求的集中入市從本月西安住宅市場(chǎng)的均價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，3500-4000元/平米成交占比環(huán)比上漲2.8%，幅度較大；同時(shí)，7000-7500元/平米以及大于100000元/平米的成交比重也呈現(xiàn)了較為明顯的上升態(tài)勢(shì)。西安住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)了低價(jià)保障房、高價(jià)高端房的價(jià)格分化，由此可以窺見(jiàn)以首置剛需及改善型需求的全面入市。從下列圖可以看出，全市普通住宅銷量集中于6000-6500元/平米，共成交1041套，占全市普通住宅總銷量的15%。3、西安住宅“40指數(shù)〞顯示4月西安房?jī)r(jià)已呈現(xiàn)低位上揚(yáng)基于目前住宅成交價(jià)格受成交個(gè)案的結(jié)構(gòu)性變化影響，使得西安住宅整體成交價(jià)格與樓盤個(gè)案的走勢(shì)表現(xiàn)差異較大，為了更為客觀、科學(xué)的評(píng)價(jià)西安房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，在此西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心在早期發(fā)布的40指數(shù)進(jìn)行升級(jí)，選擇40個(gè)典型樓盤進(jìn)行成交價(jià)格的連續(xù)監(jiān)測(cè)，40指數(shù)樓盤選擇標(biāo)準(zhǔn)：1、城區(qū)覆蓋原那么；2、結(jié)合區(qū)域規(guī)劃傳統(tǒng)區(qū)域及新興板塊覆蓋原那么；3、影響力工程覆蓋原那么：全市及城區(qū)影響力工程為主體；4、外埠及外鄉(xiāng)品牌企業(yè)工程覆蓋原那么；5、產(chǎn)品品質(zhì)覆蓋原那么：高端、中低、低端(蓋原那么，同一工程階段性產(chǎn)品級(jí)別相同?！?0指數(shù)〞采用房地產(chǎn)價(jià)格及交易量指數(shù)編制方法中的典型樓盤特征指數(shù)法。特征指數(shù)法的核心思路是：選取城市房地產(chǎn)中的典型樓盤，將異質(zhì)性的住宅分解為眾多同質(zhì)性的特征，以一簇最具典型性的住宅特征組合成為市場(chǎng)中最具代表性的、同質(zhì)化的標(biāo)準(zhǔn)住宅；在大樣本量交易數(shù)據(jù)的支持下，利用多元線形回歸形式的特征模型求解該標(biāo)準(zhǔn)住宅在各期的價(jià)格及量并指數(shù)化，從而以標(biāo)準(zhǔn)住宅的數(shù)量及價(jià)格變化來(lái)代表和反映市場(chǎng)的整體走勢(shì)。因此，特征價(jià)格法能夠在同質(zhì)可比的根底上，單純考察供求關(guān)系等市場(chǎng)因素決定的價(jià)格及交易量變動(dòng)。以2021年10月做為環(huán)比基期，對(duì)2021年10月至2021年4月的西安住宅“40指數(shù)〞進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，從指數(shù)環(huán)比情況來(lái)看，盡管前述成交價(jià)格從2月至4月表現(xiàn)為持續(xù)上揚(yáng)過(guò)程，但40指數(shù)的走勢(shì)線那么表現(xiàn)出1-3月住宅價(jià)格40指數(shù)持續(xù)回落，跌幅分別在1.2%、1.5%及3%，而至4月指數(shù)呈現(xiàn)環(huán)比上揚(yáng)，說(shuō)明住宅價(jià)格已呈現(xiàn)低位小幅上揚(yáng)之勢(shì)。月份指數(shù)指數(shù)環(huán)比變動(dòng)2021.10月100%0.0%2021.11月99.0%-1.0%2021.12月101.9%1.9%2021.01月98.8%-1.2%2021.02月98.5%-1.5%2021.03月97.0%-3.0%2021.04月103.5%3.5%由于受剛性需求釋放、成交相對(duì)前兩個(gè)月較為活潑的影響下，局部性價(jià)比擬高的樓盤降價(jià)打折促銷優(yōu)惠力度減弱、買賣雙方議價(jià)的空間有所縮小，商品住宅銷售價(jià)格出現(xiàn)了波動(dòng)。根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對(duì)作為市場(chǎng)主體的中檔樓盤價(jià)格進(jìn)行分析，這一類樓盤已經(jīng)開始普遍呈現(xiàn)低位趨穩(wěn)，個(gè)別工程已有小幅提價(jià)或推出針對(duì)改善人群為主的高品質(zhì)高價(jià)房源的跡象，同時(shí)市場(chǎng)局部以中低端工程為主體的工程降價(jià)依舊，目前從市場(chǎng)各工程價(jià)格的差異化表現(xiàn)也可以看出樓盤呈現(xiàn)階段性的分化表現(xiàn)，也意味著房?jī)r(jià)進(jìn)入低位調(diào)整期，從4月的40指數(shù)反映出的結(jié)果，西安房?jī)r(jià)已有低位上探動(dòng)向?？腿悍治?、年齡分布——25-30歲剛需人依然主力50-60歲改善人群大增小于2020-2525-3030-3535-4040-4545-5050-6060以上2021.03月1115091401120010069105985111332021.04月141561162313391067828568683151占比變動(dòng)0.47%0.82%3.48%2.18%0.96%-1.29%-0.47%2.70%0.28%從普通住宅購(gòu)置人群年齡分布圖可以看出，4月，25-30歲年齡段占比依舊最大，占23.31%。而隨著本月開發(fā)商優(yōu)惠力度的不斷加大，35歲以上年齡段購(gòu)房者比例上漲顯著，其中50-60歲年齡段比例漲幅最大，環(huán)比上月上漲2.7個(gè)百分比，漲幅最大；另外，35-40歲年齡段占比擬上月有近1個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)；可見(jiàn)，在樓市促銷不斷加大的情況下，西安房地產(chǎn)改善型人群也積極入市。剛需占據(jù)絕對(duì)主力購(gòu)房年齡本月微滑隨著樓市優(yōu)惠力度的加大，以及政策方面的微傾，剛性需求大力釋放，在本月的成交比重又有所加大。從本月西安住宅購(gòu)房人群平均年齡走勢(shì)來(lái)看，2021年4月，西安住宅購(gòu)房平均年齡為36.4歲，較上月下滑0.1個(gè)百分點(diǎn)，但在改善型人群的積極入市下，與去年同期相比上漲了0.4個(gè)百分點(diǎn)。2、客戶來(lái)源——本市購(gòu)房人群比重再度回漲從全市普通住宅購(gòu)房人群來(lái)源分布來(lái)看，2021年4月，本市購(gòu)房人群比例占89.52%，較上月回漲1.73個(gè)百分點(diǎn)；而外省市購(gòu)房人群比重與上月相比呈現(xiàn)了小幅上漲，環(huán)比上漲1個(gè)百分點(diǎn)。而從外來(lái)人群購(gòu)置各區(qū)域的情況來(lái)看，限購(gòu)后，城北及城南兩個(gè)城區(qū)成為了外來(lái)置業(yè)者的首選區(qū)域，兩區(qū)的成交比重集中在75%以上。從近兩個(gè)月各城區(qū)外來(lái)購(gòu)房人群占比的變動(dòng)來(lái)看，城北區(qū)、城南區(qū)再次呈現(xiàn)上漲之勢(shì)，4月城北區(qū)外來(lái)購(gòu)房人群環(huán)比增長(zhǎng)11.47%、城南區(qū)環(huán)比增長(zhǎng)3.29%?？梢?jiàn)，在西安樓市促銷力度加大的形勢(shì)下，宜居的城南區(qū)以及性價(jià)比擬高的城北區(qū)成為外省人群的首選。3、戶型需求結(jié)構(gòu)1〕剛需主導(dǎo)下中小戶型依然是主力西安市2021年4月份普通住宅各面積段銷售套數(shù)單位：套50以下50－7070－9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2021.03月36156416251647101655140111764332021.04月5005201959162210575234891578750占比變動(dòng)〔%〕1.5%-1.4%2.7%-2.5%-0.7%-1.1%0.7%0.4%0.2%0.2%從西安住宅各面積段分布來(lái)看，2021年4月，70-90和90-110平米兩個(gè)面積段仍舊是市場(chǎng)的主導(dǎo)面積段，分別占28.1%和23.3%；在改善型人群入市的情形下，130平方米以上的房源所占比重與上月根本持平。2〕中偏大戶型市場(chǎng)供不應(yīng)求從西安普通住宅各面積段供銷情況來(lái)看，2021年4月，70-90、90-110、110-130、144-180平米面積段繼續(xù)處于供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，其中，90-110平米面積段供銷差距最大，達(dá)8.6%。其余各面積段比例那么呈現(xiàn)供過(guò)于求現(xiàn)象，130-144平米房源供過(guò)于求較為顯著，存量達(dá)8.1%。在房企大力促銷的作用下，本月西安普通住宅市場(chǎng)暢銷戶型偏大，住宅平均面積呈現(xiàn)上漲的走勢(shì)。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2021年4月，西安普通住宅市場(chǎng)月均面積為103.98平米，較上月上漲9個(gè)百分點(diǎn)。4.22021年4月西安商服用房市場(chǎng)運(yùn)行情況4.2.1城南區(qū)高價(jià)商鋪成交拉動(dòng)均價(jià)上漲50.51%2021年4月，西安商服用房均價(jià)為16745元/平米，環(huán)比上月上漲50.51%，同比上漲56.16%。從本月來(lái)看，城南區(qū)商業(yè)成交顯著，其中泰華.世紀(jì)新城二期、珠江時(shí)代廣場(chǎng)、華城萬(wàn)象二期等工程成交顯著，并且成交均價(jià)均在2萬(wàn)元/平方米左右，帶動(dòng)本月商服用房成交均價(jià)的大力攀升。4.2.24月西安商業(yè)地產(chǎn)成交乏力環(huán)比降幅超7成西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2021年4月西安市商服物業(yè)共成交3.95萬(wàn)平米，較3月環(huán)比下滑75%；同比上年下滑29.2%。自從去年限購(gòu)政策出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)就成為房企、投資人群重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象，此后西安商業(yè)物業(yè)也呈現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)勢(shì)頭。上月，在華南城的大力成交下，西安商業(yè)物業(yè)銷量迅速被拉高；而當(dāng)個(gè)案“高燒〞褪去、政策傾斜于住宅、再加上公積金、住房貸款等金融政策松動(dòng)，以剛需為主導(dǎo)的住宅重回西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的重心地位。4.32021年4月西安寫字樓市場(chǎng)運(yùn)行情況4.3.1寫字樓市場(chǎng)成交漸穩(wěn)成交均價(jià)環(huán)比微漲2.7%本月寫字樓成交均價(jià)及變動(dòng)比率走勢(shì)圖上看，寫字樓成交價(jià)格為7859元/平方米，與上月相比上漲2.70%，相比去年同期同比下跌0.89%。從上圖可以看出，西安寫字樓成交均價(jià)整體呈現(xiàn)了趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。從本月各城區(qū)銷售情況來(lái)看，高新區(qū)的綠地中央廣場(chǎng)-領(lǐng)海AB座、都市之門C、D座售價(jià)較高，帶動(dòng)本月寫字樓價(jià)格的上幅。4.3.24月西安寫字樓銷量漲23.5%西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2021年4月，西安市寫字樓成交面積為6.78萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲23.5%，同比上漲10.8%。其中，綠地中央廣場(chǎng)-領(lǐng)海AB座成交64套、鹽東村城改工程成交50套、高山流水·和城成交54套，成為本月西安寫字樓市場(chǎng)銷售的前三甲。4.42021年4月西安別墅市場(chǎng)運(yùn)行情況4.4.1價(jià)格表現(xiàn)從本月別墅成交均價(jià)及變動(dòng)比率走勢(shì)圖可以看出，本月西安別墅類物業(yè)成交均價(jià)為21112元/平方米，環(huán)比上漲51.57%。其中，城南區(qū)的金地湖城大境3號(hào)地售價(jià)4余元/平方米，對(duì)本月的成交均價(jià)上漲有明顯的拉升作用。4.4.2銷量走勢(shì)本月西安別墅物業(yè)成交面積為1157.87平方米，環(huán)比下滑70.82%。從交易數(shù)據(jù)來(lái)看，本月別墅成交主要來(lái)自城南區(qū)的金地湖城大境后市預(yù)警——1、西安樓市后市交易量難以樂(lè)觀維持現(xiàn)有水平從2021年1季度及2021年1季度人們的置業(yè)目的的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無(wú)住房不得不買房及結(jié)婚購(gòu)房比重顯著上漲，分別上漲11.1%和11.7%。而投資〔出售或出租〕及改善居住條件比重那么在減少，分別下滑13.1%和13.6%。在2021年的限購(gòu)政策影響下，改善性需求比例降至缺乏五成，投資人群逐步退市，而剛需觀望氣氛濃郁。至2021年，2月以來(lái)從全國(guó)樓市至西安普遍呈現(xiàn)的銷售回暖，更多在于上年度需求集中性釋放，但從置業(yè)人群構(gòu)成分析，首置人群比例及規(guī)模有限，投資需求持續(xù)受限，而改善型需求也僅靠刺激首套房需求難對(duì)于有效推動(dòng)整體樓市的交易放量，作為前兩月在局部城市出現(xiàn)的面對(duì)首置人群推出的8.5折利率優(yōu)惠目前已開始剎車，工行從5月開始全面將利率恢復(fù)至基準(zhǔn)利率，而一線城市從四月份開始已經(jīng)呈現(xiàn)剛需放量勢(shì)頭減弱，樓市交易下滑。因此綜合來(lái)看，西安市場(chǎng)市場(chǎng)交易量且難以樂(lè)觀維持現(xiàn)有交易水平，尤其隨著天氣轉(zhuǎn)熱，傳統(tǒng)清淡期到來(lái)，西安樓市交易或?qū)⒊尸F(xiàn)止?jié)q回落之勢(shì)。2、房企應(yīng)理性制訂價(jià)格策略穩(wěn)應(yīng)是當(dāng)前樓市理性開展的主線從目前西安樓市已經(jīng)呈現(xiàn)出的首置剛需觀望釋放，改善型需求已有入市抄底的端倪，對(duì)于當(dāng)前樓市的銷售走高帶動(dòng)不遺余力，而局部房企也在此背景下在工程價(jià)格方面有上調(diào)之勢(shì)。但基于上面述及的樓市交易難有大幅起色，房企的冒然抬價(jià)只會(huì)讓已經(jīng)形成的剛需為主體的交易放量局面重回萎縮狀態(tài)，因此房企應(yīng)理性訂價(jià)，防止剛需受坐挫后樓市整體重回萎彌。綜合權(quán)衡：穩(wěn)，是當(dāng)前樓市應(yīng)對(duì)政策、應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變動(dòng)的最正確狀態(tài)。五、2021年4月西安房地產(chǎn)分城區(qū)運(yùn)行情況5.1城南區(qū)從城南區(qū)近4個(gè)月的成交走勢(shì)情況來(lái)看銷量呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升，4月份城南區(qū)商品房單月銷量到達(dá)24.55萬(wàn)平米，成交量繼續(xù)維持攀升態(tài)勢(shì),但是上漲幅度相對(duì)前幾月呈現(xiàn)明顯下滑.銷量逐漸維穩(wěn).當(dāng)前成交量的上揚(yáng)主要由于剛性需求的釋放,而刺激剛需的主要因素為調(diào)控政策層面的微調(diào)、供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)惠幅度的增大以及傳統(tǒng)銷售旺季的根底。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：2021年4月份，城南區(qū)商品房銷量為24.55萬(wàn)平方米，環(huán)比上升5.94%，同比上漲105.93%。本月商品房銷量的上揚(yáng)完全是住宅銷量帶動(dòng)的，從數(shù)據(jù)上可以看出其他物業(yè)本月銷量均呈現(xiàn)不同程度的下滑。當(dāng)前樓市商品房銷量依然是以住宅為主體，商服類和寫字樓類物業(yè)銷量波動(dòng)幅度較大。城南區(qū)各物業(yè)銷售情況：車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅商品房成交套數(shù)〔套〕322114751512237成交面積〔㎡〕2397231536.0355525617436.79245538.82城南區(qū)2021年4月各物業(yè)銷售變動(dòng)情況成交面積車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅商品房環(huán)比-42.16%12.11%-34.93%-40.71%-85.90%5.94%同比238.52%132.21%-60.30%16.33%——105.93%從城南區(qū)4月份各物業(yè)成交情況來(lái)看，4月份，城南區(qū)除住宅銷量呈現(xiàn)漲勢(shì)外其余物業(yè)銷量均出現(xiàn)不同程度下滑。本月普通住宅成交23.15萬(wàn)平占到城南區(qū)商品房總成交量的95%，環(huán)比上漲12.11%，同比漲幅達(dá)132.21%。商服類本月成交0.56萬(wàn)平，環(huán)比下滑34.93%而同比下滑60.30%，商服類成交均價(jià)為23917元/平米，環(huán)比上漲32.43%,同比上漲62.39%。寫字樓方面銷量為0.56萬(wàn)平，銷量環(huán)比下滑40.71%同比上漲16.33%,均價(jià)為9631元/平米，環(huán)比下滑1.25%，同比上漲18.47%。城南區(qū)普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況4月，城南區(qū)普通住宅共成交231536.03平米，環(huán)比上升12.11%，同比上漲132.21%。。三、四月樓市成交量雖然有所走高，但高庫(kù)存帶給房企的壓力仍然未釋。加之來(lái)臨的5月是傳統(tǒng)樓市銷售旺季，諸多開發(fā)商想利用這次時(shí)機(jī)，大力推盤以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。隨著大量新樓盤的陸續(xù)推出，開發(fā)商促銷手段也由虛轉(zhuǎn)實(shí)，加上政策資源不斷向首次購(gòu)房貸款需求傾斜，房企對(duì)剛需客戶的爭(zhēng)奪戰(zhàn)愈演愈烈。5.1.1.1城南單位：套50以下50－7070－9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2021.03月641844554622892031535735152021.04月108232550443238195173994724占比變動(dòng)〔%〕1.78%1.40%2.34%-3.09%-3.79%-1.34%0.22%1.72%0.40%0.36%從4月城南區(qū)普通住宅面積區(qū)間段月度走勢(shì)情況可以看出：本月70-110平米區(qū)間所占比例為47.1%相比上月下滑0.6%，其中70-90平米區(qū)間占到26.1%，90-110平米區(qū)間所占比例為21%。50-70平米區(qū)間所占比例為11%。中小戶型剛需產(chǎn)品依舊是城南區(qū)當(dāng)前市場(chǎng)成交的主力。5.1.1.2城南單位：套小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60002021.03月104832261512662021.04月5601218132222占比變動(dòng)〔%〕-0.3%0.3%-1.1%-0.5%-1.6%-3.3%單位：套6000-65006500-70007000-75007500-80008000-10000大于100002021.03月2542691891522732472021.04月341304232144338300占比變動(dòng)〔%〕2.9%0.4%1.1%-1.1%1.8%1.3%從各價(jià)格段的整體成交情況來(lái)看相比上月份，各價(jià)格段的成交變動(dòng)并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)。由于區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品較為多樣所以各個(gè)價(jià)格段成交比例呈現(xiàn)均衡。數(shù)據(jù)顯示:8000-10000元/平米區(qū)間占到了16%相比上月上升1.8%，6500-7000元/平米所占比例為14.4%相比上月上漲0.4%、6000-6500元/平米區(qū)間占到16.2%相比上月上漲3%，5500-6000元/平米占到了10.5%相比上月下滑3.4%。5.1.1.3城南本市本省其他地區(qū)外省市境外2021.03月16881765302021.04比變動(dòng)0.63%-2.60%1.97%0.00%從城南區(qū)近購(gòu)房人群統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看：本市戶口購(gòu)房比例占到了絕大多數(shù)，其中4月份本市購(gòu)房者比例為88.8%，本省其他地區(qū)購(gòu)房比例為6.6%。主要是以本市購(gòu)房者為主。城南區(qū)商辦物業(yè)情況5.1.24月份，城南區(qū)商服用房共銷售5552平方米，環(huán)比下滑34.93%，成交均價(jià)23917元/平米，環(huán)比下滑60.30%。商服類用房本月下滑幅度較為明顯。5.1.24月份城南區(qū)寫字樓方面，銷量為5617環(huán)比下滑40.71%同比上漲16.33%,均價(jià)為9631元/平米，環(huán)比下滑2.25%，同比上漲18.47%。售價(jià)、租金雙線飄紅以及寫字樓市場(chǎng)的供不應(yīng)求，一方面催生了一線城市寫字樓市場(chǎng)的絕佳投資環(huán)境，另一方面也增加了企業(yè)的辦公本錢。很多企業(yè)開始考察新的戰(zhàn)略基地，而作為中國(guó)未來(lái)開展主戰(zhàn)場(chǎng)的西部那么成為他們的首選，未來(lái)城南區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)前景看好。5.1.3城區(qū)營(yíng)銷情況銷售優(yōu)惠曲江大道居住圈曲江諸子階房?jī)r(jià)特惠最高可優(yōu)惠9個(gè)點(diǎn)

曲江大道居住圈曲江海天華庭最高優(yōu)惠10個(gè)點(diǎn)

曲江賓館居住圈曲江千林郡兩居清盤價(jià)6000元每平米起

宏信國(guó)際花園藍(lán)鉆卡團(tuán)購(gòu)價(jià)最高優(yōu)惠27個(gè)點(diǎn)

曲江唐仁里板式小高層全款9.3折優(yōu)惠

曲江賓館居住圈銀座花園精裝公寓均價(jià)12000元/平米

曲江賓館居住圈曲江觀邸小高層復(fù)式交10萬(wàn)抵14萬(wàn)

雁塔南路居住圈曲江千林郡樓王在售交1萬(wàn)抵5萬(wàn)

曲江大道居住圈萬(wàn)科金域曲江復(fù)式最高優(yōu)惠6個(gè)點(diǎn)

紫薇曲江意境住博會(huì)三天定房直減10萬(wàn)元

西安友誼東路居住圈新旅城最高優(yōu)惠8個(gè)點(diǎn)

大雁塔居住圈紫薇曲江意境購(gòu)房直減10萬(wàn)優(yōu)惠還將繼續(xù)

西安曲江賓館居住圈紫薇永和坊全款優(yōu)惠8個(gè)點(diǎn)

友誼東路居住圈樂(lè)府國(guó)際公寓精裝房源最高優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)

西安青龍寺居住圈天倫御城龍脈最高優(yōu)惠6個(gè)點(diǎn)

曲江大道居住圈中國(guó)鐵建梧桐苑推8000元一口價(jià)房源

南湖居住圈曲江紫汀苑在售房源起價(jià)10000元/平

曲江賓館居住圈曲江唐仁里小高層交10萬(wàn)抵20萬(wàn)

南湖居住圈鴻基紫韻墅區(qū)公寓最高優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)

長(zhǎng)安壹品：全款99折，按揭無(wú)優(yōu)惠。特價(jià)房7800元/平米起。東泰城市之光：一次性付款92折優(yōu)惠，按揭首付60%98折優(yōu)惠，11號(hào)樓交一千抵一萬(wàn)。南門望城:南門望城在售42-97平米2室房源，可售房源200余套，均價(jià)7800-8500元/平米之間，現(xiàn)在購(gòu)房全款可享受9折大優(yōu)惠，按揭首付30%享受96折優(yōu)惠，首付60%享受94折優(yōu)惠。時(shí)豐姜溪花都:一次性付款優(yōu)惠8個(gè)點(diǎn)，分期優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn)。華豪麗晶：均價(jià)8000元/平米，一期準(zhǔn)現(xiàn)房最高優(yōu)惠93折；二期樓王最高優(yōu)惠9折；現(xiàn)場(chǎng)每周五套特價(jià)房，最高每平直減1000元。江林新城：現(xiàn)在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)中，分期97，一次性95。萬(wàn)象春天：全城火爆預(yù)約登記中，2房交1W抵3.5W，3房以上交1W抵5W，一次性優(yōu)惠10個(gè)點(diǎn)。購(gòu)房贈(zèng)送伊頓公館：現(xiàn)板式高層在售中，均價(jià)12000元/平米，戶型：91、96平米兩室、101-134平米三室、147平米四室，全款不帶孩子上學(xué)名額89折優(yōu)惠，帶孩子上學(xué)名

晶城秀府：小高層出售，面積64-400平米均有，為1、3號(hào)樓，總高18層,1梯2戶，工程準(zhǔn)現(xiàn)房出售，一房一價(jià)，參考均價(jià)9000-13000元/平米，一次性付款優(yōu)惠

活動(dòng)促銷金地湖城大境【天錦】新品發(fā)布會(huì)傾城首啟

金地湖城大境2021新品發(fā)布會(huì)成功開啟

樂(lè)享生活創(chuàng)意無(wú)限綠地樂(lè)和城DIY活動(dòng)傾情開啟

紫薇地產(chǎn)完美亮相西安住博會(huì)

新鮮西班牙風(fēng)情強(qiáng)勢(shì)登陸曲江海天華庭

西安華僑城天鵝堡房交會(huì)圓滿謝幕

中冶一曲江山業(yè)主漢中踏青暢享幸福生活

西安青龍寺居住圈綠地海珀紫庭5月置業(yè)特惠季

曲江海天華庭“陽(yáng)光下的弗萊明戈〞開園盛典5月13日揚(yáng)帆起航華豪麗晶：800j看房團(tuán)活動(dòng)可額外享受1%優(yōu)惠。江林新城：團(tuán)購(gòu)特價(jià)房5800起。高山流水和城特價(jià)5500起5#綜合樓商住兩用其他綠地樂(lè)和城簽約國(guó)美電器，時(shí)尚生活中心即將完美啟航

中國(guó)西部金融效勞中心盛大簽約西洽會(huì)

西洽會(huì)西八里改造工程成功簽約總投資120億

文化曲江發(fā)力西洽會(huì)880億元工程重磅落戶曲江新區(qū)

中鐵建設(shè)100億元開發(fā)東八里綜合體新寶龍攜手西安地鐵120億簽約西洽會(huì)

5.1.4城區(qū)新盤介紹工程名稱：曲江鳳凰池開發(fā)商：陜西興亞集團(tuán)工程地址：曲江池北路漢武泉橋東重陽(yáng)廣場(chǎng)對(duì)面工程：4008110822轉(zhuǎn)8047預(yù)售證：辦理中推出產(chǎn)品：住宅,別墅開盤時(shí)間：5月份動(dòng)態(tài)信息〔價(jià)格、房源、優(yōu)惠〕：曲江鳳凰池，目前別墅處于咨詢狀態(tài),別墅分為疊加、雙拼、獨(dú)棟，面積300-1200平米。洋房面積200—360平米，均價(jià)25000元/平，一房一價(jià)。工程名稱：銀座花園開發(fā)商：曲江國(guó)際會(huì)展投資控股工程地址：雁展路與翠華路十字以南200米路西工程：400-811-0822轉(zhuǎn)8308預(yù)售證：辦理中推出產(chǎn)品：住宅,商鋪,寫字樓開盤時(shí)間：5月份動(dòng)態(tài)信息〔價(jià)格、房源、優(yōu)惠〕：目前曲江銀座花園處于前期咨詢排號(hào)中，樣板間可到場(chǎng)參觀，目前均價(jià)12000元/平米,排號(hào)交1萬(wàn)抵2萬(wàn)，戶型主要是65-147平米的兩室、三室工程名稱：拓銳未來(lái)世界開發(fā)商：陜西玖遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)工程地址：曲江會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)N8地塊東北角，東側(cè)緊鄰翠華路，北側(cè)為燕南五路工程：400-811-0822轉(zhuǎn)8200預(yù)售證：辦理中推出產(chǎn)品：寫字樓開盤時(shí)間：5月份動(dòng)態(tài)信息〔價(jià)格、房源、優(yōu)惠〕：拓銳?未來(lái)視界工程前期咨詢中，房源面積65-1500㎡，均價(jià)12000元/平米，一次性6%優(yōu)惠，按揭3%5.1.5城區(qū)動(dòng)態(tài)2021“商〞者為王，逐鹿曲江隨著?關(guān)中—天水經(jīng)濟(jì)區(qū)開展規(guī)劃?的啟動(dòng)，西安將成為繼北京、上海之后人口千萬(wàn)以上的第三大國(guó)際化大都市，西安經(jīng)濟(jì)的開展也成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下一個(gè)引擎。而位于西安城南的曲江，在2002年曲江管委會(huì)成立后，成為中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)開展的重要領(lǐng)地，不斷突破原有的功能模式，在旅游勝地、歷史文脈的盛名下進(jìn)一步升級(jí)為集文化產(chǎn)業(yè)、文娛商業(yè)、高端商業(yè)、高端居住為一體的世界級(jí)商務(wù)港，成為全球知名企業(yè)總部基地的首選。曲江新區(qū)在短短10年的時(shí)間里，開展成果已可比肩西安高新區(qū)20年的開展。老一輩的西高新寫字樓市場(chǎng)已趨于飽和，有限的土地供給已不能滿足寫字樓市場(chǎng)的需求。而隨著曲江區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套的日漸成熟，加之生態(tài)美景對(duì)全球化生態(tài)辦公的響應(yīng)，曲江的寫字樓市場(chǎng)前景將無(wú)比燦爛。西洽會(huì)推波助瀾，曲江商務(wù)逐鹿世界幅員2012年4月5日，中國(guó)第十六屆西洽會(huì)在西安曲江國(guó)際會(huì)展中心盛大開幕。此次西洽會(huì)不僅吸引了10余萬(wàn)境內(nèi)外客商，而且傳遞出中國(guó)產(chǎn)業(yè)開展的最新動(dòng)向——文化產(chǎn)業(yè)成為繼環(huán)保產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)后的又一大亮點(diǎn)。曲江作為中國(guó)文化產(chǎn)業(yè)開展的戰(zhàn)略新區(qū)理所當(dāng)然的被賦予了承接世界文化產(chǎn)業(yè)和中國(guó)下一個(gè)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)發(fā)動(dòng)機(jī)的角色。5.1.6典型樓盤介紹卡布奇諾國(guó)際社區(qū)工程介紹工程地址雁塔南路與航天大道交匯處西300米開發(fā)商陜西科為房地產(chǎn)開發(fā)總建筑面積23萬(wàn)平方米綠化率30%物業(yè)類型住宅成交均價(jià)均價(jià)5100元/平方米所處居住圈雁塔南路居住圈工程解析卡布奇諾國(guó)際社區(qū)位于雁塔南路與航天大道交匯處西300米，卡布奇諾國(guó)際社區(qū)總占地49499平方米，總建筑面積23萬(wàn)平方米，由高層和板式小高層組成，車位共2000個(gè)，地上1600個(gè)，地下400個(gè)，綠化率30%，共計(jì)2800余戶。小區(qū)內(nèi)部配套有8000平米綠化公園以及10000平米景觀廣場(chǎng)。開發(fā)商是陜西科為房地產(chǎn)開發(fā)，資質(zhì)等級(jí)二級(jí)，曾在本地開發(fā)過(guò)卡布奇諾公館。工程動(dòng)態(tài)布奇諾國(guó)際社區(qū)推出房源面積為60-130平米，均價(jià)5100元/平米，具體一房一價(jià)，2021年交房入住。工程優(yōu)勢(shì)工程位于航天區(qū)是國(guó)家級(jí)民用航天基地，當(dāng)前已成為半成熟黃金居住區(qū)域，工程南側(cè)正對(duì)著航天大道，航天經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的主干道，目前區(qū)域內(nèi)在建的新工程比擬多，未來(lái)開展前景比擬好戶型設(shè)計(jì)方正、緊湊，根本做到了南北通透或純朝南，以中小戶型為主，實(shí)用性較強(qiáng)。開發(fā)商在本地曾開發(fā)過(guò)工程，經(jīng)驗(yàn)豐富車位配比充足，提升內(nèi)部居住品質(zhì)工程劣勢(shì)附近公交線路較少，出行便利度不高缺乏生活配套，生活便利度不高小區(qū)內(nèi)部配套稍顯薄弱，雖然綠化景觀比擬豐富，但是生活配套以及幼兒園等配套比擬少。5.2城北區(qū)天氣的回暖，經(jīng)過(guò)一冬的陰霾，無(wú)論開發(fā)商還是購(gòu)房者都開始躍躍欲試。購(gòu)房者，開始走出房門，實(shí)地考察樓盤，打探市場(chǎng)行情，在政策傾斜的情況下，部門剛需族開始出手；開發(fā)商方面，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的銷售低迷，庫(kù)存量不斷積壓，資金鏈短缺，趁著樓市的回暖，開發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，推出迎合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，在產(chǎn)品銷售上大打優(yōu)惠牌，一定程度上拉動(dòng)了銷量的上漲，在3月份，西安市普通住宅銷量無(wú)論同比環(huán)比都出現(xiàn)了上漲，在嘗到了甜頭，4月份，開發(fā)商繼續(xù)加緊推貨，降價(jià)跑量，取得了不錯(cuò)的效果。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：2021年4月份，城北區(qū)商品房銷量為27.04萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲30.31%，同比上漲30.56。4月份，城北區(qū)商品房銷量繼續(xù)保持3月份上漲的勢(shì)頭。不過(guò)，總體來(lái)看，4月份的銷量也只能到達(dá)去年全年的平均水平，在庫(kù)存量不斷積壓，城北區(qū)商品房銷量依然面臨著很打的壓力。城北區(qū)各物業(yè)銷售情況：車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅商品房成交套數(shù)〔套〕42203554201——2332成交面積〔㎡〕65122066221695040309.13——270393.13城北區(qū)2021年4月各物業(yè)銷售變動(dòng)情況成交面積車位/地下室普通住宅商服用房寫字樓別墅商品房環(huán)比-14.43%44.20%-61.58%221.67%——30.28%同比489.11%55.16%-72.08%232.30%——30.56%從城北區(qū)4月份各物業(yè)銷售情況來(lái)看，4月份，普通住宅與寫字樓物業(yè)銷量漲幅明顯，分別較上個(gè)月上升了44.2%，221.67%。商服用房成交量反而出現(xiàn)了下滑，環(huán)比下滑了61.58%。4月份，城北區(qū)住宅市場(chǎng)以價(jià)換量效果顯著，相反，在住宅市場(chǎng)一片熾熱的情況下，商業(yè)市場(chǎng)顯得低迷。城北區(qū)普通住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況4月份，城北區(qū)普通住宅共成交206622平方米，環(huán)比上漲44.2%，同比上漲55.16%。這已經(jīng)是城北區(qū)普通住宅銷量連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)上漲。從上個(gè)月開始，開發(fā)商就實(shí)行“降價(jià)跑量〞的策略，從市場(chǎng)反響來(lái)看，此舉收到了不錯(cuò)的效果。5.2.1單位：套50以下50－7070－9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2021.03月7512226639027877118271072021.04月130926974444039612330215占比變動(dòng)〔%〕0.92%-4.38%14.89%-6.62%-0.46%-0.90%-2.56%-0.49%-0.63%0.23%從近兩個(gè)月城北區(qū)普通住宅面積區(qū)間段月度走勢(shì)情況可以看出：4月份，變化最明顯的是70－90平米區(qū)間段，70－90平米區(qū)間段普通住宅共成交697套，占城北區(qū)總銷量的34.3%，較3月份增加了14.89個(gè)百分點(diǎn)。從這種變化趨勢(shì)，我們可以看出，剛性需求者逐漸占據(jù)了市場(chǎng)的主角，實(shí)用性兩房受到市場(chǎng)的歡送。5.單位：套小于35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60002021.03月919261127623152021.04月1586453014072290占比變動(dòng)〔%〕1.1%25.1%-3.0%-2.4%-1.0%-8.7%單位：套6000-65006500-70007000-75007500-80008000-10000大于100002021.03月1961811186055122021.04月26817812367554占比變動(dòng)〔%〕-1.1%-4.4%-2.6%-1.1%-1.3%-0.7%從城北區(qū)4月份普通住宅各價(jià)格段銷量分布圖我們可以看出，4月份，銷售最好的是3500-4000元/平米價(jià)格段，共成交了645套，占城北成交總量的31.8%，較上個(gè)月增加了25.1個(gè)百分點(diǎn)。還有個(gè)有意思的現(xiàn)象，本月，3500元/平米以上的價(jià)格區(qū)間占比情況均出現(xiàn)了下滑，這說(shuō)明，價(jià)格在市場(chǎng)中起著主導(dǎo)因素，只要價(jià)格降到適宜的范圍，置業(yè)者會(huì)考慮出手。.3城北區(qū)普通住宅購(gòu)房人群來(lái)源分析本市本省其他地區(qū)外省市境外2021.03月11281637902021.04比變動(dòng)2.37%-2.70%0.33%0.00%從城北區(qū)近購(gòu)房人群統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看：4月份，城北區(qū)本市購(gòu)房者比例為84.7%，占整個(gè)月的比重較3月份上升了2.37。本月，本省其他地區(qū)購(gòu)房者所占整個(gè)月的比例下滑明顯，較3月份下滑2.7個(gè)百分點(diǎn)。城北區(qū)商辦物業(yè)情況5.4月份，城北區(qū)商服用房銷量為1.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑61.58%，同比下滑72.08%。商服用房成交量在3月份迎來(lái)爆發(fā)期，單月成交量突破4萬(wàn)平方米，創(chuàng)幾個(gè)月的最高值，本月，又恢復(fù)到平常水平。5.4月份，城北區(qū)寫字樓物業(yè)共成交4.03萬(wàn)平方米，環(huán)比增加221.67%，同比增加232.3%，本月城北區(qū)寫字樓銷量漲幅比擬明顯，創(chuàng)近一年以來(lái)最高值。城北區(qū)區(qū)域整體的開展，帶動(dòng)了寫字樓市場(chǎng)的興起。5.2.3城區(qū)營(yíng)銷情況銷售優(yōu)惠中天錦庭目前銷售最低價(jià)6600元/平米，均價(jià)7600元/平米，最高售價(jià)8100元/平米。一次性優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)。白樺林間價(jià)格區(qū)間8500-9000元/平米，全款97折優(yōu)惠，分期付款99折優(yōu)惠。宮園壹號(hào)在售1#、2#、4#號(hào)樓及商鋪，毛坯房源面積148-166平米，均價(jià)8000元/平米，精裝房源面積為38-75平米，均價(jià)10000元/平米，精裝修標(biāo)準(zhǔn)1200元/平米，全款98折，按揭99折優(yōu)惠天朗御湖目前均價(jià)7000-8000元/平米，全款9折，按揭92折優(yōu)惠香繽國(guó)際城均價(jià)4000元，3500元/平起。交1萬(wàn)抵2萬(wàn)唐樾六和坊參考均價(jià)8000元/平米，一次性97折，按揭98折。華遠(yuǎn)君城五期東璟均價(jià)6500元/㎡，一次性優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)。榮華北經(jīng)城目前最低價(jià)格5798，最高價(jià)格7800元/平米。均價(jià)7800元/平米，大戶型全款優(yōu)惠9個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠6個(gè)點(diǎn)。匯鑫?群賢北府毛坯房均價(jià)4600元，精裝均價(jià)5600元，一次性付款優(yōu)惠3%，按揭無(wú)優(yōu)惠頤和盛世參考均價(jià)3996元/㎡，一次性付款97折，按揭付款99折龍記帝景灣，面積區(qū)間在80-120平米，目前均價(jià)6900元/㎡，一次性95折，按揭98折，更有額外優(yōu)惠活動(dòng)。雅荷藍(lán)灣：優(yōu)惠政策為首付40%，優(yōu)惠1%