深圳市福田區(qū)首屆物業(yè)管理

知識(shí)競(jìng)賽題庫(kù)

1051題

歡迎您參與福田區(qū)首屆物業(yè)管理知識(shí)競(jìng)賽

在您取得優(yōu)異成績(jī)

■編印說明

為了進(jìn)一步提高福田轄區(qū)物業(yè)管理公司全員的綜合素質(zhì)，使公司管理人員成為

既懂法律、法規(guī)，又懂物業(yè)管理理論，還可以有效實(shí)際操作經(jīng)營(yíng)的“行家里手”；

讓公司技術(shù)維修人員成為既能發(fā)現(xiàn)問題，又能找到解決問題的方法，還能動(dòng)手解決

問題的“技術(shù)能手”，我們福田區(qū)建設(shè)局組織這次“深圳市福田區(qū)首屆物業(yè)管理知

識(shí)競(jìng)賽”活動(dòng)，并編印此競(jìng)賽題庫(kù)，供參與競(jìng)賽的公司人員復(fù)習(xí)參考。本題庫(kù)的編

印得到深圳市賽格物業(yè)發(fā)展有限公司、深圳天安物業(yè)管理有限公司、深圳福田物業(yè)

管理有限公司、深圳金地物業(yè)管理有限公司的大力支持，在此我們表達(dá)衷心的感

謝！

本題庫(kù)基本涵蓋了物業(yè)管理行業(yè)從法律、法規(guī)到管理處基本工作的基礎(chǔ)內(nèi)容,

分為十五個(gè)部分，以較為簡(jiǎn)樸明了的問答形式將物業(yè)管理法律、法規(guī)條文、物業(yè)管

理理論論述概括出來，讓參與競(jìng)賽的人員能較為容易的系統(tǒng)學(xué)習(xí)和掌握。

本題庫(kù)內(nèi)容參照以下資料編寫：

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱“條例”）及《深圳經(jīng)濟(jì)特

區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)行細(xì)則（以下簡(jiǎn)稱“細(xì)則”）。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》

《物業(yè)總管手冊(cè)》一貴州科技出版社

《物業(yè)工程師手打》-貴州科技出版社

《物業(yè)管理崗位培訓(xùn)教程》一上海遠(yuǎn)東出版社

《如何搞好物業(yè)管理》一石油工業(yè)出版社

《卓越服務(wù)?物業(yè)管理服務(wù)100例》一文匯出版社

■各參賽單位在復(fù)習(xí)參考過程中，如發(fā)現(xiàn)題庫(kù)有錯(cuò)誤之處，請(qǐng)及時(shí)反饋給我們，以

便修正，使之不斷完善。

■目錄

一.常識(shí)30題

二.法規(guī)179題

三.保安管理35題

四.停車場(chǎng)管理24題

五.消防管理186題

六.維修管理28題

七.給排水管理53題

八.供配電管理173題

九.中央空調(diào)管理93題

十.電梯管理106題

十一.智能化管理48題

十二,清潔、綠化管理61題

十三,創(chuàng)優(yōu)工作21題

十四.禮儀規(guī)范7題

十五.社區(qū)工作7題

常識(shí)

001“物業(yè)”是粵港方言對(duì)房地產(chǎn)的稱呼，它最早在香港被普遍使用，其含義

是單元性

的房地產(chǎn)。被稱為物業(yè)的單元性房地產(chǎn)可大可小，一棟商業(yè)樓宇、一組標(biāo)準(zhǔn)廠

房、

一棟住宅樓或一套住宅都可稱為物業(yè)。

002物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念的區(qū)別是在英語中，物業(yè)與房地產(chǎn)是一個(gè)詞（Real

一estate或Realproperty）。在我們通.常使用上，房地產(chǎn)一詞是一個(gè)宏觀的概

念，物業(yè)一詞則是個(gè)微觀的概念。

003世界物業(yè)管理的起源物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)管理的模式起源于19世紀(jì)60

年

代的英國(guó)。當(dāng)時(shí)是英國(guó)工業(yè)空前發(fā)展高漲的時(shí)候，一名叫奧克維亞.希爾

（女）的

住宅業(yè)主，率先為其出租的住宅制定了一套別開生面的管理辦法，并取得出人

意

料的成功，首開物業(yè)管理之先河。

004我國(guó)（大陸）的物業(yè)管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我國(guó)（大

陸）首家

物業(yè)管理公司。標(biāo)志著我國(guó)（大陸）物業(yè)管理工作擺脫行政一福利型傳記錄劃經(jīng)

濟(jì)

下的管理模式，走上了專業(yè)化、公司化、經(jīng)營(yíng)性的市場(chǎng)運(yùn)作軌道。

005我國(guó)（大陸）第一家物業(yè)管理公司是深圳市物業(yè)管理公司。

006號(hào)稱“深圳市物業(yè)管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅社區(qū)。由深

圳

市物業(yè)管理公司實(shí)行對(duì)該社區(qū)的物業(yè)管理工作。

007深圳市物業(yè)管理行業(yè)管理的第一棟寫字樓是1983年由深圳市物業(yè)管理公司對(duì)

特區(qū)內(nèi)第一棟涉外商品寫字樓一國(guó)際商業(yè)大度實(shí)行物業(yè)管理。

008深圳市物業(yè)管理行業(yè)第一個(gè)對(duì)工業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的是1985年，由深圳市鵬

基工業(yè)區(qū)管理服務(wù)公司對(duì)鵬基工業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。

009深圳市第一家實(shí)行綜合一體化物業(yè)管理的住宅社區(qū)是1990年,由深圳市蓮花

物業(yè)

管理有限公司對(duì)深圳市微、福利房住宅社區(qū)一蓮花二村實(shí)行綜合一體化物業(yè)管

理。

010我國(guó)第一家實(shí)行招投標(biāo)的物業(yè)是1993年，由深圳市住宅局主持，在住宅

局所屬蓮

花物業(yè)管理公司、萬廈居業(yè)公司、大眾物業(yè)管理公司中，對(duì)蓮花北、景田西兩

住

宅社區(qū)實(shí)行邀請(qǐng)招投標(biāo)活動(dòng)。

011真正意義上社會(huì)化公開招投標(biāo)選擇物業(yè)管理公司的物業(yè)是1996年12月，對(duì)深

圳市福利房住宅社區(qū)一鹿丹村的面向社會(huì)的公開招標(biāo)活動(dòng)。最后由深圳萬科物業(yè)

管理有限公司中標(biāo)。

012物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn)是1.具有雙重職能的市場(chǎng)（要素市場(chǎng)、消費(fèi)市

場(chǎng)）；2、對(duì)前

級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)、營(yíng)銷市場(chǎng)）具有積極的激勵(lì)作用；3.勞務(wù)市場(chǎng)；4、

雙

向選擇。

013物業(yè)管理的要素市場(chǎng)是自用的居住用房管理、服務(wù)。

014物業(yè)管理的消費(fèi)市場(chǎng)是出租的居住用房和經(jīng)營(yíng)性用房的管理、服務(wù)。

015在房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中，物業(yè)管理市場(chǎng)處在最后一級(jí)。

016物業(yè)管理市場(chǎng)的流通和互換的標(biāo)的是提供商品性勞動(dòng)服務(wù)。

017物業(yè)管理市場(chǎng)的關(guān)系是供方物業(yè)管理公司向需方物業(yè)業(yè)主和非業(yè)主使汪人、承

租

人提供商品性勞動(dòng)服務(wù)的市場(chǎng)關(guān)系，是雙方衣協(xié)議建立起來的平等的互助互利

的

互換關(guān)系。

018物業(yè)管理市場(chǎng)的含義是物業(yè)管理公司采用經(jīng)營(yíng)性的手段實(shí)行管理，對(duì)業(yè)主和非

業(yè)主使用人、承租人提供服務(wù)，從而取得報(bào)酬。

019深圳市物業(yè)管理目前需要解決的重要問題是繼續(xù)加強(qiáng)立法及完善配套政策文

獻(xiàn)；

引導(dǎo)和推動(dòng)規(guī)范化管理和規(guī)?；?jīng)營(yíng)；繼續(xù)加快物業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程；加大政府監(jiān)

管

力度；提高物業(yè)管理的科技水平；繼續(xù)探索，繼續(xù)創(chuàng)新。

020物業(yè)管理行業(yè)的主管部門是市政府住宅行政管理部門（市住宅局物業(yè)監(jiān)管處）

及各區(qū)人民政府住宅行政管理部門（區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理科）。

021物業(yè)管理市場(chǎng)的委托關(guān)系重要有委托管理型，自主經(jīng)營(yíng)型。

022物業(yè)委托管理型的特性是開發(fā)商、業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）采用招投標(biāo)或協(xié)議

的方式,

通過《物業(yè)管理委托協(xié)議》，委托專業(yè)化的物業(yè)管理公司，按照“統(tǒng)一管理,

綜合

服務(wù)”的原則，提供勞務(wù)商品的市場(chǎng)互換關(guān)系。

023物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)原則是業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合；統(tǒng)一管理、綜合服

務(wù)；

平等競(jìng)爭(zhēng)。

024物業(yè)管理招投標(biāo)的原則是公正、公平、公開；實(shí)事求是、合情合理；初期介

入。

025物業(yè)管理招投標(biāo)的內(nèi)外條件是物業(yè)管理招標(biāo)方和投標(biāo)方的成熟；規(guī)則的完善；

市

場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò)的建立。

026物業(yè)管理公司取得物業(yè)管理權(quán)的重要途徑是投標(biāo)；協(xié)議；自管。

027目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分幾個(gè)類型進(jìn)行考評(píng)：大廈；工業(yè)區(qū)；住宅社區(qū)。

028目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有哪幾個(gè)方面考評(píng)內(nèi)容：大廈、工業(yè)區(qū)各九項(xiàng),

涉及：

基礎(chǔ)管理；房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)；共用設(shè)備管理；共用設(shè)施管理；保安及車輛

管

理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；精神文明建設(shè)；管理效益。（兩者具體內(nèi)容評(píng)

分側(cè)

重不同）住宅社區(qū)八項(xiàng)，涉及：基礎(chǔ)管理；房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)；共生設(shè)施、

設(shè)

備管理；保安、消防及車輛管理，環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管理；精神文明建設(shè)；

管

理效益。

029深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的性質(zhì)是依法登記成立的物業(yè)管理行業(yè)的自律性社團(tuán)

法

人。

030深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的重要職責(zé)是1.制定物業(yè)管理行業(yè)行為準(zhǔn)則及道德

規(guī)

范；2.組織物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考試；3.受理對(duì)會(huì)員的投訴,

組

織調(diào)查，并向有關(guān)部門提出解決意見；4.向市主管部門反映物業(yè)管理行業(yè)的意

見、

建議和規(guī)定，維護(hù)物業(yè)管理行業(yè)的合法權(quán)益；5.調(diào)解行業(yè)內(nèi)部的爭(zhēng)議；6.協(xié)助

市、

區(qū)主管部門開展物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)優(yōu)活動(dòng)；7.辦理主管部門委托的其他事

項(xiàng)。

—.法規(guī)

001《城市新建住宅社區(qū)管理辦法》是建設(shè)部1994年3月24日第33號(hào)令。并于

1994

年4月1日批準(zhǔn)施行。

002深圳市物業(yè)管理的重要法律依據(jù)是“條例”及“細(xì)則”。

003《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》是經(jīng)市政府二屆第101次常務(wù)會(huì)議審

議通

過，于1998年7月20日發(fā)布并實(shí)行。

004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三

次會(huì)

議通過，于1994年11月1日起施行。

005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十三

次會(huì)

議修正。

006“細(xì)則”是深圳市政府二屆三十五次常務(wù)會(huì)議通過。1996年9月20E由深圳

市市

長(zhǎng)李子彬發(fā)布《深圳市人民政府令》第二十五號(hào)施行。

007“條例”是以住宅社區(qū)類物業(yè)為基礎(chǔ)編寫的。

008“條例”所稱物業(yè)是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設(shè)備、設(shè)

施和

公共場(chǎng)地。

009物業(yè)管理是指由專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司，按照協(xié)議或契約，接受業(yè)主（出戶）的

委托，

按照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式，運(yùn)用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充足發(fā)揮其使用價(jià)值

和

經(jīng)濟(jì)效益而對(duì)物業(yè)自身及其業(yè)主（用戶）進(jìn)行管理并提供綜合服務(wù)。

*“條例”使用的概念是指對(duì)住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公

共場(chǎng)

地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，使之

保

持正常狀態(tài)的行為。

010物業(yè)專營(yíng)公司是指接受物業(yè)管理公司委托，承擔(dān)住宅區(qū)的機(jī)電設(shè)備、清潔綠

化、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。

011住宅區(qū)是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。

012住宅區(qū)的范圍由市政府住宅行政管理部門會(huì)同有關(guān)部門劃定。

013業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。

014入住是指入住人收到書面入?。ㄈ牖铮└嬷⑥k理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)。

015入住人在規(guī)定期限內(nèi)未辦理入住的視為入住，物業(yè)管理單位可從此時(shí)起收取相

應(yīng)

的管理費(fèi)。

016業(yè)生公約是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使

用、

維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。

017自用部位是指用戶門以內(nèi)、毗連部位以外的所有自用部位、設(shè)施和設(shè)備，涉及

自

用陽臺(tái)、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔曙、墻（板）面等。

018共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，涉

及：房屋

的承重結(jié)構(gòu)部位（涉及基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（涉及

構(gòu)造

柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共生排煙道

（管）、

電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。

019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和目用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。

020住宅區(qū)的公共場(chǎng)合和公用設(shè)施的使用和維護(hù)是由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)

主

使用人共同使用和維護(hù)。

021住宅區(qū)的物業(yè)管理采用業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)用結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)

合

的模式。

022業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本權(quán)利是依法參與住宅區(qū)物業(yè)管理。

023業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本義務(wù)是合理使用房屋和公用設(shè)施，維

護(hù)

住宅區(qū)公共利益。

024業(yè)主委員會(huì)成立的條件是住宅區(qū)入住率達(dá)成50%以上或自第一個(gè)業(yè)主入住起滿

兩

年。

025業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間是平等的民事主體關(guān)系（法律關(guān)系）。

026分期開發(fā)的住宅區(qū)如何選舉業(yè)主委員會(huì)：分期開發(fā)的住宅區(qū)，經(jīng)已入住的

過半數(shù)

投票權(quán)的業(yè)主申請(qǐng)，區(qū)住宅主管部門可以召集臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，在分期開發(fā)期間

成

立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)。臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù)與業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利、義務(wù)

相

同。

027業(yè)主大會(huì)由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。

028業(yè)主大會(huì)召開的條件是須經(jīng)由已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主出席才干舉行。

029業(yè)主大會(huì)業(yè)主不能出席或業(yè)主未滿十八歲的如何解決：書面委托代理人參與；

法

定代理人參與。

030業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次。

031組織召開業(yè)主大會(huì)的程序是業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)在會(huì)議召開七天前將業(yè)主大會(huì)召開

0

期和內(nèi)容送達(dá)每名業(yè)主。

032業(yè)主如何規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)：經(jīng)持有住宅區(qū)全體業(yè)主10%以上投票權(quán)的業(yè)主建

議，

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在接到該項(xiàng)建議起20日內(nèi)就該項(xiàng)建議召開業(yè)主大會(huì)。

033經(jīng)建議而業(yè)主委員會(huì)不召開業(yè)主大會(huì)如何解決：在20日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)未召

集業(yè)

主大會(huì)，由建議的業(yè)主向區(qū)住宅主管部門申請(qǐng)，區(qū)住宅主管部門可以責(zé)令或

限期

業(yè)主委員會(huì)召集業(yè)主大會(huì)。

034業(yè)主大會(huì)通過的決議必須由出席會(huì)議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。

035業(yè)主大會(huì)表決可以采用投票方式或者其他方式，各類房屋按建筑面積每

10平方米

為1票；局限性10平方米的，5平方米及5平方米以上的計(jì)算為1票，局限

性5平方

米的不計(jì)票。

036業(yè)主大會(huì)的職權(quán)涉及：1.選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)組成人員；2.監(jiān)督業(yè)主委

員會(huì)的

工作；3.聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；4.決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的

重

大事項(xiàng)；5.修改業(yè)主公約；6.改變和撤消業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；7.批準(zhǔn)業(yè)

主

委員會(huì)章程。

037業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)

委員會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生；業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)派出所、居民委員會(huì)等有關(guān)單

位

的人員擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員；業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)執(zhí)行秘書1至2名，負(fù)責(zé)解決

業(yè)

主委員會(huì)平常事物；

038業(yè)主委員會(huì)章程的制定業(yè)主委員會(huì)章程經(jīng)業(yè)主委員會(huì)委員一致批準(zhǔn)制定，并經(jīng)

業(yè)

主大會(huì)批準(zhǔn)。

039業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉方式。

040業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)一般為11人至17人，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可適當(dāng)增減，但

最

低不得少于5人。

041入選業(yè)主委員會(huì)委員的人員應(yīng)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和

必

要工作時(shí)間。

042業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年。

043業(yè)主委員會(huì)換屆選舉業(yè)主委員會(huì)委員可連選連任。

044業(yè)主委員會(huì)成員的工作性質(zhì)委員為兼職，主任可專職。

045業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會(huì)議召開7天前

將

會(huì)議告知書及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。

046業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)、物業(yè)管理公司

等

單位的人員和非業(yè)主使用人代表參與會(huì)議。

047業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。

048業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)有：1.召集和主持業(yè)主大會(huì)；2.審議和決定住宅維修基

金和公

用設(shè)施專用基金的使用；3.采用公開招標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行

物

業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理辦議；4.審議物業(yè)管理公司制定的

對(duì)

本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目；5.審議住

宅

區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅區(qū)的物業(yè)管理工

作。

049業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)中，其中3.4.5.項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)須報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn).

050業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)涉及：1,執(zhí)行業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)決定；2.遵守和履行物業(yè)委

托管理

協(xié)議；3.不得從事各種投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；4.對(duì)物業(yè)管理公司的合法經(jīng)營(yíng)和管理

活

動(dòng)予以支持和配合。

051業(yè)主委員會(huì)不可以從事以賺錢為目的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng).

052業(yè)主委員會(huì)表決的原則是采用少數(shù)服從多數(shù)的原則。

053業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主大會(huì)的

決

定等不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

054物業(yè)公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理協(xié)議對(duì)住宅區(qū)統(tǒng)一實(shí)行管理.

055物業(yè)委托管理協(xié)議應(yīng)涉及的內(nèi)容：委托管理事項(xiàng)；管理標(biāo)準(zhǔn)；管理權(quán)限；管理

期

P艮；管理費(fèi)收支；利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)督檢查；違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。

056住宅區(qū)物業(yè)委托管理協(xié)議應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)住宅管理部門備案.

057開發(fā)建設(shè)單位對(duì)住宅區(qū)前期的物業(yè)管理是：開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)入住前

6

個(gè)月開始自行或委托物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行前期管理。

058前期管理的費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。

059開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)可以決定住宅社區(qū)的物業(yè)管理事宜.

060在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)成立業(yè)主委員會(huì)的，不可以終止物業(yè)管理公克與開發(fā)

建

設(shè)單位簽定的委托管理協(xié)議.但業(yè)主委員會(huì)可與開發(fā)建設(shè)單位簽訂委托管理協(xié)

議，并行使本條例規(guī)定的各項(xiàng)職責(zé)。

061住宅區(qū)入住2年后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依“條例”規(guī)定聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)

進(jìn)

行管理，原物業(yè)管理公司在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。

062物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)的管理事項(xiàng)涉及：房屋的使用、維修、養(yǎng)

護(hù)；消防、

電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、

井、

道路、停車場(chǎng)等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛和

停

泊；公共秩序；市住宅主管部門規(guī)定和委托管理協(xié)議規(guī)定的其他物業(yè)管理事

項(xiàng)。

063物業(yè)管理公司的權(quán)利是：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定本住

宅區(qū)物

業(yè)管理辦法；依據(jù)委托管理協(xié)議和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；制止違反住宅區(qū)物

業(yè)

管理規(guī)定的行為；選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

064物業(yè)管理公司的義務(wù)是：認(rèn)為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益

和環(huán)境

效益；按市住宅主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理協(xié)議對(duì)住宅區(qū)實(shí)行物業(yè)管理；

接

受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社

區(qū)

文化活動(dòng)；按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

065住宅區(qū)內(nèi)車輛管理的規(guī)定涉及：接受公安等部門的統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督；進(jìn)入

住宅區(qū)

的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場(chǎng)或設(shè)立有停車標(biāo)志的場(chǎng)合；物業(yè)管理單位應(yīng)與車

主

明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系，并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費(fèi)或車

位

使用費(fèi)。

066物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)的管理未能達(dá)成市住宅主管部門和委托管理協(xié)議規(guī)定的

標(biāo)

準(zhǔn)，或者違反委托管理協(xié)議規(guī)定的，業(yè)主委員會(huì)或委托方可終止協(xié)議。

067物業(yè)管理公司因管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，導(dǎo)致業(yè)主損失的，應(yīng)補(bǔ)償業(yè)主損失。

068物業(yè)管理公司違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由有關(guān)部門依法予以解決。

069物業(yè)管理公司享受國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策.

070有關(guān)業(yè)主公約的規(guī)定有：由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本；業(yè)主大會(huì)

可以根

據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，并報(bào)市住宅主管部門和區(qū)住宅主管部門

備

案；業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、政府有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓協(xié)議的規(guī)

定。

071業(yè)主公約的重要內(nèi)容涉及：住宅區(qū)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；公共場(chǎng)合及

公用設(shè)

施狀況；業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式；業(yè)主使住其住宅

和

住宅區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)合及公用設(shè)施的權(quán)益；業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；業(yè)主

對(duì)

業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；住宅區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用

的

繳交；業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；違反業(yè)主公約的責(zé)任；其他有關(guān)

事

項(xiàng)。

072業(yè)主公約生效的條件是：業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達(dá)成30%后，經(jīng)已入住業(yè)主中持

有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。

073已生效的業(yè)主公約對(duì)本住宅區(qū)所有業(yè)主有約束力.

074業(yè)主入住時(shí)物業(yè)管理公司應(yīng)組織業(yè)主簽訂業(yè)主公約.

075在移交住宅區(qū)的同時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)移交的住宅區(qū)工程建設(shè)資

料涉及：住宅區(qū)規(guī)劃困、竣工總平面圖；單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；地下管

網(wǎng)竣工圖；住宅區(qū)各類房屋清單；出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單；住宅區(qū)

公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地清單；住宅區(qū)未竣工的房屋、公用設(shè)施設(shè)備及公共場(chǎng)

地的竣工日期。

076在業(yè)主委員會(huì)未成立時(shí)，由物業(yè)管理公司接管住宅區(qū)工程建設(shè)資料，并代為保

管。

077業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)遵守的規(guī)定有：未經(jīng)市政府有關(guān)

部

門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、

梁、柱、

樓板、陽臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易

爆、

劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得運(yùn)用房屋從事危害公共利

益

的活動(dòng)；不得侵害別人的合法權(quán)益。

078室內(nèi)部分的維修責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。

079室內(nèi)部分維修責(zé)任界線的劃分是：業(yè)主大門內(nèi)，水、電表閘、閥以內(nèi)。

080室內(nèi)部分的維修費(fèi)用由業(yè)主（非業(yè)主使用人、租戶）負(fù)責(zé)。

081共用部分維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的劃分是由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。

082共用部分的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從房屋（本體）維修基金中支付。

083公用設(shè)施維修責(zé)任界線的劃分是：住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、

綠化、

娛樂場(chǎng)合、停車場(chǎng)、連廊、自行車房（棚）等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司

統(tǒng)

一管理維修養(yǎng)護(hù)。

084公用設(shè)施的維修費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支付。

085住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)由相關(guān)業(yè)務(wù)單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)

護(hù)

費(fèi)用由相關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。

086房屋毗連部位的維修養(yǎng)護(hù)由誰負(fù)責(zé)？在房屋本體中不屬于共用部位和自

用部位的

部位、設(shè)施和設(shè)備。毗連部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)由毗連的業(yè)主或相關(guān)負(fù)責(zé)人共

同

組織實(shí)行或委托物業(yè)管理公司組織實(shí)行。

087毗連部位維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由業(yè)主和相關(guān)負(fù)責(zé)人按比例分擔(dān)費(fèi)用。其中共有墻體按

兩

側(cè)均分后，由每側(cè)業(yè)主按比例分擔(dān)，共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主

負(fù)

責(zé)，其結(jié)構(gòu)部位由毗連層上下業(yè)主按比例分擔(dān)。

088人為導(dǎo)致公用設(shè)施損壞、損失的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)、補(bǔ)償。

089房屋外觀的整潔、統(tǒng)一由業(yè)主、承租人、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理公司共同維

護(hù)。

090房屋的修繕、粉刷由業(yè)主委員會(huì)決定。

091房屋的天面、外墻每2023至少修繕、粉刷一次。

092房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施每三年至少修繕、粉刷一次。

093房屋的樓梯間的墻面、臺(tái)階、扶手等設(shè)施每五年至少修繕、粉刷一次。

094房屋的天面、外墻、空調(diào)架、防盜網(wǎng)、樓梯間的墻面、臺(tái)階、扶手等設(shè)施項(xiàng)目

到

修繕粉刷期的確不需要修繕和粉刷的，業(yè)主委員會(huì)可向市、區(qū)住宅主管部門

申請(qǐng)

延期修繕和粉刷，經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門批準(zhǔn)，可以延期。

095房屋的修繕和粉刷等設(shè)施項(xiàng)目費(fèi)用，外觀設(shè)施由業(yè)主或承租人承擔(dān)；其他費(fèi)用

從

住宅本體維修基金中支付。

096房屋及其附屬設(shè)施或住宅公用設(shè)施在也許危害房屋安全或公共安全時(shí)需即時(shí)維

修。

097公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)按一定的提取比例提取,

并一

次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥；由區(qū)住宅主管部門設(shè)立專帳管理；使用辦法由市政府

制

訂；區(qū)住宅主管部門對(duì)業(yè)主委員使用公用設(shè)施專用基金不得干涉;

098公用設(shè)施專用基金提取的比例按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資2與提取。

099公用設(shè)施專用基金用于購(gòu)買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。

100住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停

車

場(chǎng)、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影

響

市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意

停

放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營(yíng)業(yè)主

公

約所嚴(yán)禁的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政府規(guī)定嚴(yán)禁的其他行為。

101住宅區(qū)的專用房屋指的是物業(yè)管理的管理用房與按比例提供應(yīng)業(yè)主委員會(huì)由物

業(yè)

管理公司經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房。

102住宅區(qū)的專用房屋由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)按市政府規(guī)定以建導(dǎo)致本提

供

管理用房，以微利房?jī)r(jià)提供部分商業(yè)用房；

103住宅區(qū)的專用房屋的產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主；

104物業(yè)管理用房的計(jì)算方法是：物業(yè)管理用房面積（平方米）二人均管理用

房規(guī)劃指

標(biāo)（0.06）義住宅區(qū)房屋總套數(shù)（住宅、單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每100

平

方米建筑面積折一套；寫字樓、商業(yè)面積、工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每100平方

米建

筑面積折一套）義戶均人口數(shù)（3.75）o

105物業(yè)管理用房涉及辦公用房、生活用房、庫(kù)房等，不涉及機(jī)電及保安人員值班

用

房。

106保安人員宿舍用房由開發(fā)建設(shè)單位運(yùn)用社區(qū)（大廈）內(nèi)相關(guān)公共場(chǎng)合解決。

107物業(yè)管理用房必須是正規(guī)用房。

108向業(yè)主委員會(huì)提供管理用房的期限在業(yè)主委員會(huì)成立2個(gè)月內(nèi)提供，最遲不超

過6

個(gè)月（商業(yè)用房、公用設(shè)施專用基金相同）。

109提供應(yīng)業(yè)主委員會(huì)的商業(yè)用房面積的計(jì)算方法是多層按總建筑面積的3%o,高

層

住宅區(qū)或別墅區(qū)按總建筑面積的2%。提供。

110提供應(yīng)業(yè)主委員會(huì)的商業(yè)用房的購(gòu)置費(fèi)可從公用設(shè)施專用基金中墊支，并從該

商

業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入中收回。

111提供應(yīng)業(yè)主委員會(huì)的商業(yè)用房由物業(yè)管理公司按委托管理協(xié)議使用、經(jīng)營(yíng)，其

收

入用于填補(bǔ)管理費(fèi)的局限性。

12住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目業(yè)

主委員會(huì)應(yīng)每三個(gè)月至少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。

113業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

114對(duì)未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、住宅維修基金和物業(yè)委托管理協(xié)議約定的其他

費(fèi)用的，物業(yè)管理公司可規(guī)定業(yè)主限期交納。

115對(duì)逾期不交納物業(yè)管理費(fèi)、本體維修基金的，可按日加收應(yīng)交納費(fèi)用萬分

之五的

滯納金，并可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理協(xié)灰的規(guī)定進(jìn)行催交；連續(xù)半年不交

納的，可向人民法院申請(qǐng)追繳。

116物業(yè)管理公司違反物業(yè)委托管理協(xié)議的約定并導(dǎo)致?lián)p失的，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并承

擔(dān)

相應(yīng)損失。

117業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)違反“條例”第二十二條“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)接

受

市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主大會(huì)的決定、業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)

容或

業(yè)主委員會(huì)的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸?！币?guī)定的，市、

區(qū)住

宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤消其決定，并通告全體業(yè)主。

118業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司有下列行為之一的：①擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提

高收費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)；②改變公用設(shè)施專用基金和住宅（本體）維修基金的用途，或未按規(guī)

定定

期公布收支帳目的；③改變專用房屋的用途，未按規(guī)定使用的；④管理制度

不健

全、管理混亂，導(dǎo)致對(duì)住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，經(jīng)市、區(qū)主管

部門

認(rèn)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)予以制止并限期改正；逾期不改正的，

業(yè)

主委員會(huì)可以終止委托管理協(xié)議；市住宅主管部門和有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)

責(zé)令

其限期改正，并可處以3000元以上10000元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，市住

宅

主管部門可以減少其物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)，直至吊銷其物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

119業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可

以

并處3000元以上10000元以下的罰款。

120業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個(gè)人未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改

變房屋

結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺(tái)、天

臺(tái)、屋

面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等

物品，

但自用生活性燃料除外；不得運(yùn)用房屋從事危害公共利益的活動(dòng)；不得侵害

別人

的合法權(quán)益。違反上述第三十八條規(guī)定的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限

期改

正，恢復(fù)原狀，可以并處1000元以上5000元以下的罰款。

121業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個(gè)人違反住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁踐踏、占用綠化地；

占

用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房（棚）等公用設(shè)施

而影

響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛

等；損

毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和嗚喇叭；發(fā)出超過規(guī)定

標(biāo)準(zhǔn)

的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營(yíng)業(yè)主公約所嚴(yán)禁的行業(yè)；法律、法規(guī)及

市政

府規(guī)定嚴(yán)禁的其他行為的，市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并

處100

元以上2023元以下的罰款。

122寫字樓、商住樓及工業(yè)廠房等物業(yè)可參照本“條例”執(zhí)行。

123物業(yè)管理公司必須按照所持有的“物業(yè)管理資質(zhì)”從事相應(yīng)的物業(yè)管理工作。

124資質(zhì)證書分為甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)3種。

125物業(yè)管理公司按持有的不同資質(zhì)證書，進(jìn)行物業(yè)管理工作。持有甲級(jí)資質(zhì)

證書的

單位，可以管理各類物業(yè)并按甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi)；持有乙級(jí)資質(zhì)證書的

單

位，可以管理30層以下的各類物業(yè)并按乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi)；持有丙級(jí)

資質(zhì)

證書的單位，可以管理9層以下的各類物業(yè)（涉外住宅區(qū)、別暨社區(qū)除外）并

按

丙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi)。

126業(yè)主委員會(huì)是否有權(quán)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行審計(jì)？業(yè)主

委員會(huì)和

物業(yè)管理公司可以共同委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)住宅（本體）維修基金和管理服務(wù)

費(fèi)

的使用明細(xì)表和收支明細(xì)帳目進(jìn)行審計(jì)。

127對(duì)物業(yè)公司審計(jì)的費(fèi)用從管理費(fèi)中支付。

128業(yè)主委員委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行審計(jì)的前提條件是在業(yè)主委

員

會(huì)與該物業(yè)管理公司之間的委托管理協(xié)議依法終止時(shí)。

129住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)總收入的重要來源有1.部分商業(yè)用房租金；2.公莊設(shè)施、

設(shè)備

和公共場(chǎng)合（地）的經(jīng)營(yíng)收入；3.向業(yè)主收取管理服務(wù)費(fèi)；4.住宅區(qū)的其他合

法

收入。

130住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的基本開支有1.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)合（地）

的日

常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（涉及材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損花費(fèi)、垃圾清運(yùn)

費(fèi)、

綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）；2.業(yè)主委員會(huì)、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、

經(jīng)營(yíng)

費(fèi)用；3.就管理工作而聘請(qǐng)的專營(yíng)公司及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi)用；4.住宅區(qū)公用

設(shè)

施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)；5.住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。

131管理服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管保險(xiǎn)費(fèi)用。

132收取管理服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及每年基本開支的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)

物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書等級(jí)以及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際需求，參照市物價(jià)

主管部門和市住宅主管部門的指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審議擬定后，報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)執(zhí)行。

133住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目由業(yè)主委員會(huì)主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加

蓋

公章后每三個(gè)月至少?gòu)埌窆家淮?；年度帳目公布?yīng)由業(yè)主委員會(huì)主任和物業(yè)

管

理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。

134住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的所有權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)。

135住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門。

136住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的開發(fā)建設(shè)單位總投資含公用設(shè)施配套費(fèi)、建導(dǎo)

致

本O

137住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項(xiàng)目的范圍是：區(qū)內(nèi)的非市政道

路、路

燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文化娛樂體育場(chǎng)合、停車

場(chǎng)、

連廊、自行車房（棚）。（不涉及產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)）。

138住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)是：區(qū)內(nèi)道路路面、

路基嚴(yán)

重?fù)p壞，導(dǎo)致無法通行的；路燈線路需要改造或重新敷設(shè)的；溝、渠、池、

井、

井壁（面）出現(xiàn)嚴(yán)重?cái)嗔鸦蚱茡p的；園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設(shè)

施

需重新造植或更新改造的；文化娛樂體育場(chǎng)合需改造、改建或因房屋的基礎(chǔ)傾

斜

導(dǎo)致裂縫或因結(jié)構(gòu)等因素導(dǎo)致柱、梁、板墻、裂縫或嚴(yán)重?fù)p壞的；停車場(chǎng)、連

廊、

自行車房（棚）需要更新、改造、改建的；地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造

等。

上述范圍之外的由市住宅主管部門擬定。

139高層住宅區(qū)專用基金的使用比例30%用于本為外公用設(shè)施；其余用于本體共用

設(shè)

施的重大維修工程項(xiàng)目。

140專用基金不屬于業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)收入。

141專用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護(hù)工程項(xiàng)目時(shí)，只能使用基金的增值

部

分。如增值部分局限性，從管理費(fèi)積累中墊支或由業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

142物業(yè)管理公司需要使用專用基金時(shí)，應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)提供法定代表人簽字蓋章的

使用申請(qǐng)；該項(xiàng)目有關(guān)圖紙、預(yù)算資料；施工承接單位或人員資質(zhì)資料。

143業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司使用專用基金的審批程序是：業(yè)主委員會(huì)在接

到物業(yè)

管理公司使用專用基金的申請(qǐng)后14日內(nèi)召集業(yè)主大會(huì)審議；批準(zhǔn)后，向區(qū)住

宅管

理部門報(bào)送有業(yè)主委員會(huì)主任及物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區(qū)

公

用設(shè)施專用基金使用申請(qǐng)表》；區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請(qǐng)表后14日內(nèi)完

畢審

批并將款項(xiàng)撥到物業(yè)管理公司帳戶。

144房屋（本體）維修基金屬各類物業(yè)業(yè)主的共有資產(chǎn)，以每個(gè)單體物業(yè)為單位,

由

該單體物業(yè)的所有業(yè)主按各自物業(yè)的建筑面枳分擔(dān)和享用。

145房屋（本體）維修基金的主管部門是市住宅主管部門；各區(qū)住宅主管部門對(duì)轄

區(qū)

內(nèi)各類物業(yè)的本體基金的使用和管理指導(dǎo)和監(jiān)督。

146業(yè)主繳交房屋（本體）維修基金規(guī)定：業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修

期滿后

的第一個(gè)月起，按月繳交本體維修基金；業(yè)主發(fā)生變更時(shí)原業(yè)主所交的本體基

金

不予退還。因開發(fā)單位的因素導(dǎo)致空置的房屋，其本體基金由開發(fā)單位繳交。

147房屋（本體）維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物業(yè)主管部門頒布的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。指導(dǎo)

標(biāo)

準(zhǔn)每?jī)赡曛朴喓桶l(fā)布一次。各業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)房屋的使用狀況和本體基金積

累

狀況，經(jīng)與物業(yè)管理公司協(xié)商后，對(duì)本體基金繳交標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整。

148房屋（本體）維修基金的使用原則是：按照取之于民，用之于民的原則，用于

房

屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)。

149房屋（本體）維修基金的使用范圍是：共用部位的維修養(yǎng)護(hù)由管理處組織

實(shí)行，

其費(fèi)用從本體基金中支出。共用部位是結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部

位、

設(shè)施和設(shè)備，涉及：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（涉及基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體

等），

抗震結(jié)構(gòu)部位（涉及構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門

廳、公

共屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天

線、本

體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。

150房屋（本體）維修基金的使用比例：本體基金的30%用于房屋本體共用

部位的日

常維修和零星小修，其余的70%用于房屋本體共用部位中修以上維護(hù)工程

（含新

增和改造工程，下同）；用于中修以上維護(hù)工程時(shí)，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或該棟

50%以

上業(yè)主書面批準(zhǔn)。

151房屋（本體）維修基金維修標(biāo)準(zhǔn)：房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行國(guó)家

建

設(shè)部有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

152房屋（本體）維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，由全體業(yè)主分

攤；單棟

房屋本體基金不夠使用時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或該棟50%以上業(yè)主書面批準(zhǔn)，由

該棟

各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

153物業(yè)管理公司之管理處對(duì)每年房屋（本體）維修基金的使用應(yīng)于每年12月31

B

前提出下年度使用本體基金的計(jì)劃及預(yù)算，提交業(yè)主委員會(huì)審議通過。業(yè)主委

員

會(huì)應(yīng)在收到管理處的計(jì)劃及預(yù)算后15日內(nèi)作出答復(fù)，逾期視為批準(zhǔn)；急修工

程應(yīng)

在7日內(nèi)答復(fù)，逾期視為批準(zhǔn)。

154如業(yè)主委員會(huì)或該棟房屋部分業(yè)主不批準(zhǔn)管理處使用本體基金進(jìn)行中修以

上維修工程計(jì)劃時(shí)，管理處認(rèn)為有充足理由使用，或該項(xiàng)目實(shí)行與否涉及國(guó)家或

特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的，可由物業(yè)管理公司申請(qǐng),

經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準(zhǔn)后實(shí)行。

155房屋（本體）維修基金使用之后的手續(xù)：平常維護(hù)和零星小修由管理處主

任簽字，

作為本體基金支出記帳憑證；中修以上工程應(yīng)出具“施工項(xiàng)目清單”，由委員

會(huì)主

任或該棟樓長(zhǎng)（或20%以上業(yè)主）、管理處主任簽字，作為本體基金支出記

帳憑

證。

156房屋（本體）維修基金的帳務(wù)以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專（記）帳管理，并

設(shè)

立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的本體基金。

157房屋（本體）維修基金的監(jiān)督辦法：本體基金的收支項(xiàng)目，由管理處每三

個(gè)月在

各棟房屋的顯著位置公布一次?；饚つ苛忻骰饝?yīng)用的項(xiàng)目、部位、費(fèi)用支

出

及證明人、基金余額（單體和所有），并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。

158業(yè)主不按規(guī)定繳納基金的，管理處可按法規(guī)政策規(guī)定或委托管理協(xié)議、業(yè)主公

約

規(guī)定采用相應(yīng)催繳措施。

159物業(yè)管理公司及其管理處在使用房屋（本體）維修基金有下列不規(guī)范行為

之一的，

市、區(qū)住宅主管部門可依法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰：1.擅自提高本體基金收費(fèi)

標(biāo)

準(zhǔn)；2.改變本體基金的用途，挪作它用的；3.未按規(guī)定期限公布本體基金收支

帳

目的；4.拒絕接受業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主查詢的。

160物業(yè)管理公司及其管理處未準(zhǔn)時(shí)公布帳目或拒絕查詢的，業(yè)主可以拒繳本體基

金。

161對(duì)房屋（本體）維修基金用于平常小修并超過規(guī)定的本體基金比例的，經(jīng)

業(yè)主委

員會(huì)或所維修養(yǎng)護(hù)單棟房屋50%以上業(yè)主批準(zhǔn)，平常小修可以超過規(guī)定的本

體基

金比例，超過部分可在下年度本體基金的小修費(fèi)里抵沖，或經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定

提

高本體基金收取標(biāo)準(zhǔn)填補(bǔ)。

162房屋（本體）維修基金征收的具體標(biāo)準(zhǔn)是：本體基金征收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)

的使用

年限及新舊限度，維修養(yǎng)護(hù)實(shí)際需要，并考慮群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力等因素制

定。

本體基金可按如下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主征收（注：房屋保修期內(nèi)不得征收）：多層住宅

（不

帶電梯）每月每平方米建筑面積0.15元，高層商住樓、住宅樓（含帶電梯的

多層

住宅）每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋（含寫字樓、商業(yè)大廈、廠

房等）

的本體基金標(biāo)準(zhǔn)，參照上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或多數(shù)業(yè)主批準(zhǔn),

征

收標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)上浮，但最高上浮幅度不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的50%。

163房屋（本體）維修基金使用的權(quán)限規(guī)定：動(dòng)用本體基金，應(yīng)履行規(guī)定的程

序和手

續(xù)，其中：平常維護(hù)和零星小修金額在1000元以下的，由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人

和本

棟房屋樓長(zhǎng)共同簽字后支付；用于中修以上維護(hù)工程或維修金額1001元以上

的,

須經(jīng)本棟房屋占60%以上業(yè)主批準(zhǔn)后方可使用。本體基金的確不夠支出時(shí),

經(jīng)

占60%以上的業(yè)主批準(zhǔn)，可由該棟房屋的業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

164在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)及相配套的公用設(shè)

施、

設(shè)備、公共場(chǎng)地的管理服務(wù)的單位，應(yīng)遵守《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理

辦

法》。

165物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)遵守社會(huì)化、專業(yè)化、公司化的原則，保持物業(yè)與城市環(huán)境的

整

潔優(yōu)美，保障物業(yè)的安全使用，維護(hù)業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權(quán)益。

166何種物業(yè)可以不采用招標(biāo)的方式擬定物業(yè)管理公司？物業(yè)由開發(fā)建設(shè)

單位自用

的；在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的，或

高層物

業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬

平

方米的。前款物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由市主管部門會(huì)同有關(guān)部門劃定。

167物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)，可以采用公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)的形式。

168物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)涉及：物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程及各

項(xiàng)管理

規(guī)章制度；管理服務(wù)人員配備方案；管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案；

管

理服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算方案；管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾；社區(qū)文化服務(wù)方

案；

管理服務(wù)模式設(shè)想等。

169物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循國(guó)家有關(guān)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；沒有

國(guó)家強(qiáng)

制性標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵(lì)物業(yè)管理公司采用國(guó)

外

先進(jìn)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提高管理服務(wù)水平。

170物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)實(shí)行物業(yè)管理的傭金是不得超過物業(yè)管理成本的百分之

十。

171物業(yè)管理公司派出機(jī)構(gòu)物業(yè)管理處下列項(xiàng)目支出列入物業(yè)管理成本，但不

得反復(fù)

計(jì)算：1.管理處管理人員的工資、福利；2J呆潔消殺費(fèi)；3.治安防范費(fèi)；4.公

用

配套設(shè)施平常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；5.園林綠地維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；6.用于物業(yè)管理的固定資

產(chǎn)

折舊及經(jīng)營(yíng)、辦公費(fèi)用；7.公用部位水電費(fèi)；8.電梯運(yùn)營(yíng)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；9.中央

空

調(diào)費(fèi)。

172對(duì)物業(yè)管理公司在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取的管理服務(wù)費(fèi)用及按規(guī)定用于管理

服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)行獨(dú)立核算。除去管理服務(wù)的成本開支、物業(yè)管理公司的傭

金和依法應(yīng)繳納的稅、費(fèi)后，有結(jié)余的，應(yīng)轉(zhuǎn)入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的管理服

務(wù)費(fèi)用，不得擅自提取或挪作他用。

173物業(yè)管理公司在合理的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)管理活動(dòng)涉及對(duì)物業(yè)進(jìn)行巡視、檢

查、

或?qū)门涮自O(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地和房屋本體共用部位及設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)

護(hù)或

改造，或按規(guī)定對(duì)物業(yè)的裝修進(jìn)行監(jiān)管的，業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)提供方

便并

接受監(jiān)管，不得元理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內(nèi)容和時(shí)間、維修養(yǎng)護(hù)

或改

的項(xiàng)目及施工的時(shí)間、地點(diǎn)均應(yīng)當(dāng)提前公布。業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)管

理企

業(yè)對(duì)前款維修養(yǎng)護(hù)或改造的項(xiàng)目有分歧的，由市、區(qū)主管部門決定執(zhí)行；對(duì)

維修

養(yǎng)護(hù)或改造的費(fèi)月有疑義的，可向物業(yè)管理公司提出質(zhì)洵，物業(yè)管理公司應(yīng)

當(dāng)在

收到質(zhì)詢后七日內(nèi)予以答復(fù)。

174業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理公司公布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項(xiàng)目、物業(yè)管

理的收支帳目有疑義的，可向市、區(qū)主管部門和價(jià)格行政管理部門投訴；市、區(qū)

主管部門或市、區(qū)價(jià)格行政管理部門應(yīng)在收到投訴后及時(shí)予以查處，并將查處結(jié)

果書面告知投訴人。

175物業(yè)管理公司應(yīng)交納的稅種有：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加；公司

所

得稅；增值稅；印花稅。

176營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加的稅率為：營(yíng)業(yè)收入的5%o營(yíng)業(yè)稅的

l%o

營(yíng)業(yè)稅的3%o

177收取的中央空調(diào)使用費(fèi)不算作營(yíng)業(yè)收入不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

178物業(yè)管理公司代收的水、電費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目要交增值稅。

179物業(yè)管理費(fèi)用收支公布的重要項(xiàng)目有：收入部分：管理費(fèi)，房租，停車場(chǎng)

收入，

有償服務(wù)費(fèi)等；支出部分：管理人員工資、福利，辦公費(fèi)，經(jīng)營(yíng)費(fèi)，差旅費(fèi)，

水

電費(fèi)，機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)水電費(fèi)，設(shè)備工具修理費(fèi)，公共設(shè)施維修、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，

保

安費(fèi)用，法定稅率、保險(xiǎn)費(fèi)，管理傭金等；本季盈虧，上季結(jié)轉(zhuǎn)，累積盈虧。

三.保安服務(wù)管理

001治安管理重要是:必須通過現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先

進(jìn)設(shè)備與

工具，防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使生人的生

命

財(cái)產(chǎn)與身心健康的行為與因素，比如電線短路、煤氣泄露、電梯關(guān)人、水管破

裂、

火警、偷盜、滋擾以及噪聲等，尚有如自然災(zāi)害、人為事故、流氓活動(dòng)以及各

種

破壞活動(dòng)的防止與阻止，保證業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害，財(cái)物不受損

失，

工作、生活秩序正常。

002治安管理的重要內(nèi)容是：防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防災(zāi)害事

故。

003治安管理的目的是人身不受傷害，財(cái)物不受損失，工作、生活秩序正常。

004物業(yè)公司的治安管理隊(duì)伍可采用委托保安公司實(shí)行安保服務(wù)和自建保安隊(duì)伍實(shí)

行

安保服務(wù)。

005保安人員入職的基本條件是身高1.70米以二；20歲至28歲；高中以上文化

限度；

身體健康；思想品德好（本地縣以上公安機(jī)關(guān)出具的無犯罪前科的證明物

料）；符

合計(jì)劃生育規(guī)定；具有一定的軍訓(xùn)基本功；有深圳戶口的成年人擔(dān)保。退伍軍

人、

黨員優(yōu)先考慮。

006保安人員崗前培訓(xùn)的重要內(nèi)容涉及：公司簡(jiǎn)介；物業(yè)管理法規(guī)學(xué)習(xí)；公司

內(nèi)部的

有關(guān)管理制度：?jiǎn)T工守則，工作紀(jì)律等；安全防火教育；IS09002質(zhì)量體系有

關(guān)

安保方面文獻(xiàn)的學(xué)習(xí)；普法學(xué)習(xí)；職業(yè)道德教育；軍訓(xùn)。

007保安人員在崗培訓(xùn)的重要內(nèi)容涉及：安保操作規(guī)程；隊(duì)列訓(xùn)練、擒拿格斗、體

能

訓(xùn)練、消防滅火訓(xùn)練、交通指揮訓(xùn)練等。

008保安人員單兵隊(duì)列考核標(biāo)準(zhǔn)是：軍人軍姿；停止間轉(zhuǎn)法；齊步走與立定；正步

走

與立定；跑步走與立定；敬禮。

009保安人員擒拿技術(shù)動(dòng)作的基本內(nèi)容是：基本功：直打、側(cè)打、勾打；彈踢、側(cè)

踹、

勾踢；綜合練習(xí)。擒敵拳等。

010保安人員軍事體能測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)是：百米跑14秒以內(nèi)；俯臥撐50個(gè)以上；爬樓

20層

60秒以內(nèi)。

011保安守護(hù)工作的涵義是指保安人員根據(jù)有關(guān)特別服務(wù)的協(xié)議（委托管理協(xié)議、

業(yè)

主公約以外的協(xié)議），采用各種有效措施，對(duì)指定的人、財(cái)物、場(chǎng)合地以及其

他對(duì)

象所進(jìn)行的看護(hù)和守衛(wèi)活動(dòng)。從宏觀的涵義來看，對(duì)一個(gè)住宅社區(qū)、對(duì)一棟或

組大廈以及對(duì)一個(gè)工業(yè)區(qū)等物業(yè)的保安工作事實(shí)上就是保安守護(hù)工作，只但是

物

業(yè)管理單位不承擔(dān)生命及財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任。

012保安守護(hù)工作重要有：保護(hù)人身安全；保護(hù)財(cái)產(chǎn)安全；維護(hù)客戶單位內(nèi)部正常

的

秩序。

013在守護(hù)過程中也許碰到的重要問題是：火災(zāi)；盜竊；破壞；擾亂秩序；業(yè)主或

非

業(yè)主使用人求助。

014巡邏保安服務(wù)的重要任務(wù)是：維護(hù)巡邏區(qū)域內(nèi)和保護(hù)目的周邊的正常治安

秩序；

防止、發(fā)現(xiàn)、制止各種違法犯罪行為；及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種可疑情況，抓獲現(xiàn)行違法

犯

罪分子；警戒、保護(hù)刑事案件、治安事件和治安災(zāi)害事故現(xiàn)場(chǎng)；檢查發(fā)現(xiàn)防范

方

面的漏洞；平息巡邏中突發(fā)事件和意外事故。

015遇有違法犯罪分子實(shí)行犯罪行為的重要解決方法是：及時(shí)予以制止，并盡量將

其

抓獲；迅速報(bào)告公安機(jī)關(guān)；疏散無辜群眾。

016遇有聚眾鬧事的問題的重要解決方法是：控制、穩(wěn)住領(lǐng)頭者；疏散圍觀者；迅

速

報(bào)告有關(guān)部門及公安機(jī)關(guān)，平息事件；協(xié)助客戶單位解決問題；防止事態(tài)擴(kuò)

大。

017遇有瘋、傻、醉漢闖入守護(hù)目的的重要解決方法是：將其勸出守護(hù)目的范圍，

無

效時(shí)，告知其家屬、單位及公安機(jī)關(guān)實(shí)行控制、監(jiān)護(hù)。

018守護(hù)目的范圍內(nèi)發(fā)生盜竊案件的重要解決方法是：迅速向公安機(jī)關(guān)報(bào)案；

保護(hù)好

現(xiàn)場(chǎng)；安撫受害者；注意守護(hù)目的范圍內(nèi)可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人，應(yīng)迅

速

移交公安機(jī)關(guān)，防止其逃跑。遇闖卡車輛，應(yīng)記下車牌號(hào)及車輛特性，必要時(shí)

報(bào)

告公安機(jī)關(guān)。

019發(fā)現(xiàn)守護(hù)范圍內(nèi)有形跡可疑人時(shí)的重要解決方法是：留心觀測(cè)，注意其行為發(fā)

展，

并及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，做好控制工作。

020遇有守護(hù)范圍忽然停電情況下的重要解決方法是：遇夜間忽然停電或守護(hù)燈光

突

然熄滅，特別加強(qiáng)門衛(wèi)和要害部位的守護(hù)，在照明恢復(fù)前，嚴(yán)格控制人員

進(jìn)出。

021遇有業(yè)主或住戶當(dāng)面或電話向保安人員反映情況時(shí)的重要解決方法是：?jiǎn)?/p>

清反映

者姓名、房號(hào)、單位，具體記錄報(bào)告的內(nèi)容；對(duì)當(dāng)面報(bào)告者要記清其相貌、衣

著

特性；對(duì)報(bào)告內(nèi)容及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

022保安巡邏工作的重要方法是：采用定線、不定線相結(jié)合的巡邏線路；采用點(diǎn)與

線

結(jié)合的方法。

023保安巡邏工作應(yīng)注意的事項(xiàng)是：在時(shí)空控制上應(yīng)注重系統(tǒng)管理；經(jīng)常結(jié)合

治安方

面的情況，及時(shí)調(diào)整力量和巡邏方法；經(jīng)常教育巡邏人員增強(qiáng)危險(xiǎn)觀念，規(guī)定

每

個(gè)巡邏人員在巡邏中，要全神貫注，細(xì)心觀測(cè)，不忽視一點(diǎn)可疑跡象，不放過

任

何應(yīng)當(dāng)解決解決的問題，夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現(xiàn)出來的可疑點(diǎn)，

以

及不正常的煙、光等。

024違反治安管理行為的重要內(nèi)容是：擾亂公共秩序的行為；妨害公共安全行

為；侵

犯別人人身權(quán)利行為；侵犯公共財(cái)產(chǎn)的行為；妨害社會(huì)管理秩序行為；違反消

防

管理行為；違反交通管理行為；違反戶口或居民身份證管理行為。

025違反治安管理行為與犯罪的重要區(qū)別是：情節(jié)輕重和對(duì)社會(huì)危害大小不同；觸

犯

的法律不同；應(yīng)當(dāng)受到的處罰不同。

026合法防衛(wèi)的條件是：1.合法防衛(wèi)的不法侵害條件：必須有真實(shí)存在的不法

侵害行

為，才干進(jìn)行合法防衛(wèi)；必須針對(duì)正在進(jìn)行的不法侵害行為，才干實(shí)行合法防

衛(wèi)。

2.合法防衛(wèi)的防衛(wèi)條件：合法防衛(wèi)必須針對(duì)不法侵害者本人實(shí)行；合法防衛(wèi)不

能

超過必要限度，導(dǎo)致不應(yīng)有的損害。

027真實(shí)存在的不法侵害行為：指客觀上發(fā)生了危害社會(huì)的行為。

028合法防衛(wèi)的必要限度：要看防衛(wèi)行為是否能有效制止住不法侵害；要把防衛(wèi)行

為

與侵害行為進(jìn)行以較，凡是經(jīng)綜合分析認(rèn)為防衛(wèi)行為與侵害行為在性質(zhì)、強(qiáng)

度、

手段等方面大體相稱，即可認(rèn)定是制止不法受害所必須的限度。

029非合法防衛(wèi)的性質(zhì)：屬于不法行為。

030常見的非合法防衛(wèi)有：假想防衛(wèi)；防衛(wèi)挑撥；不適時(shí)防衛(wèi)；局外防衛(wèi)；抗拒防

衛(wèi)；

互毆行為；防衛(wèi)過當(dāng)。

031防衛(wèi)過當(dāng)：指行為人的防衛(wèi)行為超過了必要限度，給對(duì)方導(dǎo)致了不應(yīng)有的損害

的

行為。

032緊急避險(xiǎn)的定義是：為了公共利益、本人或別人的人身及其他權(quán)利免受正在發(fā)

生

的危險(xiǎn)，不得已采用的損害另一合法利益的行為。

033緊急避險(xiǎn)的構(gòu)成要件重要是：必須是合法利益受到緊急危險(xiǎn)的威脅；危險(xiǎn)

必須是

正在發(fā)生的；避險(xiǎn)行為必須是為了使合法利益免遭損害而實(shí)行；避險(xiǎn)行為必須

是

在沒有其他方法可以排除危險(xiǎn)，在迫不得已的情況下實(shí)行的；緊急避險(xiǎn)必須是

實(shí)

際存在的，不能是假想的或推斷的；避險(xiǎn)行為不能超過必要的限度。

034保安員解決問題應(yīng)遵循的原則：保安員在履行自己的職責(zé)時(shí)，會(huì)碰到許多

問題需

要解決，在維護(hù)業(yè)主（租戶）的安全和利益的同時(shí)，依法辦事，依法執(zhí)行政策，

不徇私情，以理服人C

035保安員解決問題應(yīng)遵循的方法：對(duì)不同性質(zhì)的問題采用不同的解決方法。

對(duì)一般

違反法規(guī)和管理規(guī)定的問題，如民事糾紛，可通過說服教育的方法解決，重要

是

分清是非，耐心勸導(dǎo)，對(duì)一時(shí)解決不了又有擴(kuò)大趨勢(shì)的問題，應(yīng)采用“可散不

可

聚，可解不可結(jié)，可緩不可急，可順不可逆”的解決原則，盡力勸解，把問題

引

向緩和，千萬不要將矛盾激化，由于這樣不利于解決問題。對(duì)解決問題上，堅(jiān)持

教育與處罰相結(jié)合的原則，如違反情節(jié)輕微,不需處罰的，可當(dāng)場(chǎng)教育，或協(xié)助

所在單位、家屬進(jìn)行教育，如需要治安處罰的，交公安機(jī)關(guān)解決。違反其他行政

規(guī)定的，交行政機(jī)關(guān)解決。對(duì)于犯罪行為，應(yīng)及時(shí)制止，并把犯罪分子扭送公

安

機(jī)關(guān)。

四,停車場(chǎng)管理

001物業(yè)管理轄區(qū)車輛管理重要是：停車場(chǎng)（庫(kù)）的建設(shè)；建立健全停車場(chǎng)管理規(guī)

章

制度。

002停車場(chǎng)（庫(kù)）的規(guī)劃應(yīng)注意：是否經(jīng)濟(jì)；是否因地制宜。

003停車場(chǎng)（庫(kù)）內(nèi)部重要有光度規(guī)定；設(shè)施規(guī)定；區(qū)位布置等方面的規(guī)定。

004一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位大約為2.5Mx5.0M面積。

005車輛被盜的重要解決辦法是：車輛在停車場(chǎng)被盜，由管理處確認(rèn)后協(xié)同車

主迅速

向本地公安機(jī)關(guān)報(bào)案。同時(shí)，被保險(xiǎn)人（車主、停車場(chǎng)）應(yīng)立即告知保險(xiǎn)公

司。

車管員、管理處、車主應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)和保險(xiǎn)公司作好調(diào)查解決工作。

006車輛被損的重要解決辦法是：當(dāng)車管員發(fā)現(xiàn)停車場(chǎng)里的車輛被損壞時(shí)。車管員

應(yīng)

立即告知車主，并報(bào)告班長(zhǎng)和管理處。屬撞車事故的，車管員不得放行導(dǎo)致

事故

的車輛，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)；未及時(shí)發(fā)現(xiàn)肇事車輛的，要積極排查，協(xié)助受損車主

處

理。屬樓上拋物砸車事故，車管員應(yīng)立即制止，并告知肇事者對(duì)導(dǎo)致的事故進(jìn)

行

確認(rèn)；未當(dāng)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)肇事者，要對(duì)大約區(qū)域住戶發(fā)出警告性告示，并協(xié)助受損車

主

解決。車管員認(rèn)真填寫“交接班記錄”，如實(shí)寫明車輛進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，停放地點(diǎn)、

發(fā)生

事故的時(shí)間以及發(fā)現(xiàn)后報(bào)告有關(guān)人員的情況。

007車輛出入停車場(chǎng)（庫(kù)）應(yīng)注意：1.車輛出入后牢記放下道閘，以防車輛沖

卡。2.

放下道閘時(shí)應(yīng)格外小心，防止道閘碰損車輛和行人。3.遵守服務(wù)禮貌用語中車

輛

管理服務(wù)文明禮貌用語。

008住宅區(qū)（大廈）的停車場(chǎng)（庫(kù)）的管理者是：從事該住宅區(qū)（大廈）的物業(yè)管

理

的物業(yè)管理公司。

009機(jī)動(dòng)車在轄區(qū)內(nèi)道路上的限速是：時(shí)速不得超過15公里。

010進(jìn)入社區(qū)（大廈）停車庫(kù)機(jī)動(dòng)車限速是每小時(shí)5公里以下.

011進(jìn)入社區(qū)（大廈）停車庫(kù)機(jī)動(dòng)車，物業(yè)管理公司不承擔(dān)業(yè)主或非業(yè)主使用人之

車

輛保險(xiǎn)責(zé)任，除非雙方另有約定；車輛人庫(kù)后，貴重物品請(qǐng)勿放在車內(nèi)，由

此所

導(dǎo)致的損失均由車主自負(fù)。

012車庫(kù)內(nèi)車位已停滿車輛，管理員應(yīng)放置車位已滿標(biāo)志，并嚴(yán)禁車輛再進(jìn)入車

庫(kù)。

013車輛進(jìn)入社區(qū)應(yīng)停放在：規(guī)劃好的停車位上。

014假如社區(qū)內(nèi)車位已滿，業(yè)主或非業(yè)主使用人的車輛：應(yīng)服從車輛管理員的指揮

停

放。

015除私家車位外，車輛不可以長(zhǎng)期在社區(qū)內(nèi)停放。

016辦理了停車場(chǎng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和許可證的停車場(chǎng)，對(duì)進(jìn)入停車場(chǎng)臨時(shí)停放的車輛必須

繳

費(fèi)。

017業(yè)主在社區(qū)停放車輛應(yīng)注意：鎖好車門，設(shè)立防盜報(bào)警系統(tǒng)，車內(nèi)貴重物品隨

身

攜帶，停車卡不能留在車內(nèi)。

018有些社區(qū)，管理處規(guī)定進(jìn)入社區(qū)車輛停放時(shí)關(guān)閉防盜報(bào)警喇叭。這是由于為防

止

由于雷暴、觸動(dòng)等發(fā)生鳴叫，影響社區(qū)居民休息。這種措施是以高質(zhì)量的保

安服

務(wù)為基礎(chǔ)的。

019私家車位，物業(yè)管理公司如何管理：不能按《深圳市機(jī)動(dòng)車輛保管統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)

準(zhǔn)》

收費(fèi)，只能按標(biāo)準(zhǔn)停車位面積X轄區(qū)內(nèi)最高管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與最低管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的

平均

值收取管理費(fèi)。即按一般物業(yè)進(jìn)行管理。

020機(jī)動(dòng)車不可以在轄區(qū)內(nèi)道路上超車。

021機(jī)動(dòng)車不可以在社區(qū)（大廈）任何場(chǎng)合試車、修車和練習(xí)。

022在車位已