智慧寫字樓物業(yè)管理方案2020整體物業(yè)管理思路1目錄23管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配置費(fèi)用測算456

五項(xiàng)關(guān)鍵控制點(diǎn)的管理裝修管理檔案管理7項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益8項(xiàng)目管理目標(biāo)及實(shí)施措施9經(jīng)營拓展思路及創(chuàng)意PARTONE整體物業(yè)管理思路01一、項(xiàng)目概況二、客戶、租戶群體分析三、項(xiàng)目智能化、信息化特點(diǎn)及亮點(diǎn)分析四、物業(yè)管理整體思路和策劃01整體物業(yè)管理思路一、項(xiàng)目概況◎項(xiàng)目總建筑面積：120861平方米，地上總建筑面積：82218平方米，地下總建筑面積：38643平方米◎環(huán)球中心主要有主樓和裙樓兩幢建筑組成：主樓建筑36層，高166.3米，其中地下2層，地上36層，其中1至5層商業(yè)，面積為8901平方米，6至36層寫字樓設(shè)計(jì)為5A智能化寫字樓，面積為48748平方米。裙房5層，規(guī)劃建設(shè)為商業(yè)，面積為21484平方米。◎項(xiàng)目背景：環(huán)球中心由寧海經(jīng)濟(jì)某著名企業(yè)投資建設(shè)，總投資103097萬元，集商務(wù)、休閑、文化、辦公于一體，創(chuàng)業(yè)商業(yè)化、辦公化、文化性、生態(tài)性與周圍景觀融于一體的綠色環(huán)境空間，打造成高標(biāo)準(zhǔn)、高品位、多功能、具有國際化商業(yè)文化氛圍的現(xiàn)代化商務(wù)樓宇。銷售模式：以小型辦公室（或辦公位）出租或出售，作為一個公司的形象窗口，會議室、洽談室等作為配套臨時租用；潛在客戶：創(chuàng)業(yè)初期的中小企業(yè)及個人、辦事處及分支機(jī)構(gòu)；服務(wù)內(nèi)容：代接電話、電話轉(zhuǎn)接、代收信件、傳真、飲用水、客戶接待、行政服務(wù)等，并且根據(jù)實(shí)際需要提供各類衍生適用的增值服務(wù)。配套設(shè)施：商務(wù)中心、電訊中心（具備虛擬話務(wù)員、語音信箱等功能）、各種規(guī)格的會議室、洽談室等。為租戶提供獨(dú)特的虛擬辦公環(huán)境——使客戶花極低的代價輕松擁有國際化甲級寫字樓二、客戶、租戶群體分析空調(diào)冷熱源監(jiān)控系統(tǒng)新風(fēng)、空調(diào)機(jī)監(jiān)控系統(tǒng)變配電監(jiān)測系統(tǒng)送、排風(fēng)監(jiān)控系統(tǒng)照明控制系統(tǒng)給、排水監(jiān)控系統(tǒng)電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)其他機(jī)電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)消防自動報警系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)入侵報警系統(tǒng)（含周邊防范）訪客系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)保安對講系統(tǒng)智能卡管理系統(tǒng)衛(wèi)星接收及有線電視系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)通信接入系統(tǒng)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)公共信息顯示系統(tǒng)機(jī)房、電源、防雷接地系統(tǒng)大廈物業(yè)管理系統(tǒng)電子會議系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)電子收費(fèi)管理系統(tǒng)無線綜合通信平臺建設(shè)樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)（BAS）消防自動化系統(tǒng)（FAS）綜合安保系統(tǒng)（SAS）通信自動化系統(tǒng)（CAS）辦公自動化系統(tǒng)（OAS）視頻安防監(jiān)控室內(nèi)某著名企業(yè)通信覆蓋車庫照明、排風(fēng)系統(tǒng)控制吸頂音箱觸摸查詢一體機(jī)高端寫字樓5A智能化系統(tǒng)三、項(xiàng)目智能化、信息化特點(diǎn)及亮點(diǎn)分析◎我們將緊緊圍繞項(xiàng)目的物業(yè)特點(diǎn)及管理重點(diǎn)、難點(diǎn)，集我公司管理人才優(yōu)勢、系統(tǒng)管理資源優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢，引入“高端酒店式”創(chuàng)新服務(wù)理念，結(jié)合亞太物業(yè)酒店式服務(wù)特色，與開發(fā)商共同努力，力爭將環(huán)球中心項(xiàng)目打造成高標(biāo)準(zhǔn)、高品位、多功能、具有商業(yè)文化的現(xiàn)代國際化品牌商務(wù)樓宇。

01整體物業(yè)管理思路四、物業(yè)管理整體思路和策劃1、引入“至尊酒店式”服務(wù)模式2、“至尊酒店式”特色服務(wù)3、5A級自動智能化管理全方位參與4、車輛及人員進(jìn)出口管理員工要求形象識別

每一位員工的言行舉止力爭達(dá)到五星級酒店禮儀的標(biāo)準(zhǔn)

每一位員工都經(jīng)過星級酒店專業(yè)培訓(xùn)后上崗。并實(shí)施系統(tǒng)的績效考核每周每月評估

一站式受理業(yè)主的報修投訴咨詢接待需求，全程跟蹤反饋回訪微笑服務(wù)，滿意率100%

統(tǒng)一的標(biāo)識牌、指示牌、宣傳用品、員工制服等員工禮儀1、引入“至尊酒店式”服務(wù)模式前臺接待物品郵件上門

我們將全程策劃，對環(huán)球中心項(xiàng)目的外立面和內(nèi)立面進(jìn)行VI、CI設(shè)計(jì)及全方位包裝，營造創(chuàng)業(yè)商業(yè)的文化內(nèi)涵

所有業(yè)主的物品郵件我們通過服務(wù)中心統(tǒng)一送貨上門，與精品物流合作，讓您享受安全便捷的至尊服務(wù)

前臺服務(wù)中心開通24小時服務(wù)熱線，提供全方位的特色服務(wù)和個性化服務(wù)，并同時落實(shí)首問責(zé)任制和實(shí)效工作制兩項(xiàng)務(wù)實(shí)的管理服務(wù)制度形象統(tǒng)籌服務(wù)2、“至尊酒店式”特色服務(wù)一站式服務(wù)01整體物業(yè)管理思路3、5A級自動智能化管理全方位參與

本項(xiàng)目中配備很多智能化的設(shè)備、設(shè)施，通過5A級自動管理即樓宇（BAS）、辦公（OAS）、通訊（CAS）、消防（FAS）、安保（SAS），發(fā)揮智能化設(shè)備的作用。充分體現(xiàn)科技亞太，信息化管理的手段，運(yùn)用“微信管家”手機(jī)APP的簡潔高效的系統(tǒng)信息平臺，全方位構(gòu)建與廣大業(yè)主的服務(wù)溝通渠道。多媒體會議系統(tǒng)信息發(fā)布一體機(jī)某著名企業(yè)互聯(lián)平臺--統(tǒng)一的APP界面、互聯(lián)網(wǎng)+二維碼01整體物業(yè)管理思路地下車庫出入口（商業(yè)及臨停）地下車庫出入口（APP支付客戶及業(yè)主進(jìn)出）4、車輛及人員進(jìn)出口管理地下車庫出入口（業(yè)主辦公）管理要點(diǎn)：人車分流合理布局人機(jī)結(jié)合標(biāo)識指引采用車輛識別系統(tǒng)道閘門禁一卡通管理（APP系統(tǒng)）通過地面智能化道閘封閉式管理，做到地面車輛停放有序，地下室規(guī)范化停車管理，提升大樓整體形象管理目標(biāo)：PARTTWO實(shí)現(xiàn)以管理處項(xiàng)目總經(jīng)理直線管理方式，下面分別設(shè)置綜服務(wù)部、工程部、秩序維護(hù)部、保潔部，四個職能部門，并確立綜合服務(wù)部為樞紐中心。管理機(jī)構(gòu)配置和人員配置0202管理機(jī)構(gòu)配置和人員配置項(xiàng)目總經(jīng)理1人客服經(jīng)理1人大樓前臺2人大樓商務(wù)秘書3人裙樓商務(wù)秘書2人項(xiàng)目總經(jīng)理助理1人項(xiàng)目部保安經(jīng)理1人門崗、形象崗9人監(jiān)控崗3人車管兼巡邏崗15人領(lǐng)班3人工程經(jīng)理1人高配兼強(qiáng)電3人弱電兼萬能6人保潔經(jīng)理1人外圍兼清運(yùn)3人保潔員15人綠化工2人一、人員配置（74人）財(cái)務(wù)兼文員1人02管理機(jī)構(gòu)配置和人員配置實(shí)現(xiàn)以管理處項(xiàng)目總經(jīng)理直線管理方式，下面分別設(shè)置綜服務(wù)部、工程部、秩序維護(hù)部、保潔部，四個職能部門，并確立綜合服務(wù)部為樞紐中心。營造酒店式服務(wù)的氛圍，設(shè)立服務(wù)中心接待業(yè)主，對業(yè)主實(shí)行檔案化管理、程序化服務(wù)，定期開展由業(yè)主參與的活動，加強(qiáng)與業(yè)主的凝聚力和商業(yè)社區(qū)感的培養(yǎng)。負(fù)責(zé)中心工程工作計(jì)劃、維保計(jì)劃的制定和執(zhí)行，中心外包工程的監(jiān)管和進(jìn)入項(xiàng)目施工單位的監(jiān)管，負(fù)責(zé)大廈能耗計(jì)量表的管理，制定節(jié)約能耗措施，為業(yè)主提供安全的生活環(huán)境。維護(hù)小區(qū)正常的運(yùn)作秩序，處理各種應(yīng)急和意外事件，保障小區(qū)的人員、財(cái)物、消防安全，執(zhí)行物業(yè)承諾的安保服務(wù)。為業(yè)主（使用人）提供公共場所、公共環(huán)境、公共部位的保潔服務(wù)，做好管理區(qū)域內(nèi)的綠化維護(hù)，做好管理區(qū)域內(nèi)的垃圾收集和清運(yùn)服務(wù)。綜合服務(wù)部工程設(shè)備部秩序維護(hù)部環(huán)境保潔部二、管理機(jī)制設(shè)置及職責(zé)PARTTHREE一、前期管理二、節(jié)能管理三、車輛及重點(diǎn)門崗管理四、安全及應(yīng)急預(yù)案管理五、培訓(xùn)考核管理

五項(xiàng)關(guān)鍵控制點(diǎn)的管理0303五項(xiàng)關(guān)鍵控制點(diǎn)的管理

按照項(xiàng)目工程進(jìn)度和各系統(tǒng)各個階段的實(shí)際情況，深入現(xiàn)場進(jìn)行系統(tǒng)的查驗(yàn)、、記錄、跟蹤、調(diào)配，及時加強(qiáng)對前期工程質(zhì)量遺留問題的整改處理，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)和各系統(tǒng)施工過程中存在的缺陷，提前防范質(zhì)量隱患、安全隱患和使用的功能性缺陷，為日后降低物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)成本打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一、前期管理

在節(jié)約能耗方面，我們重點(diǎn)控制燈源、線路、技術(shù)改造和人工管理、標(biāo)識管理相結(jié)合的管理思路，按計(jì)劃節(jié)點(diǎn)進(jìn)行合理調(diào)配。人員配置需精干高效、財(cái)物管理需規(guī)范化，整合部門間的人力資源，培養(yǎng)專一多能的復(fù)合型人才。提高全體員工的資源節(jié)約意識，做好節(jié)能降耗工作，全面降低運(yùn)營成本。二、節(jié)能管理

三、車輛及重點(diǎn)門崗管理

車輛管理嚴(yán)格按照制定的車輛進(jìn)出口管理方案實(shí)施，門崗實(shí)行24小時值班制，嚴(yán)密巡查并進(jìn)行引導(dǎo)，實(shí)行一車一卡一位管理，制定合理的車輛收費(fèi)制度及重點(diǎn)門崗管理制度，結(jié)合考核，保障業(yè)主的人身及財(cái)產(chǎn)安全。03五項(xiàng)關(guān)鍵控制點(diǎn)的管理

按照總公司安全生產(chǎn)工作三個共識、四個決定的精神層層落實(shí)，強(qiáng)化危險源的控制和核查，對樓層頂天臺、過道口、地下通道口和外圍道口都配上規(guī)范的安全標(biāo)識，制定一系列系統(tǒng)的安全防范措施和應(yīng)急預(yù)案，強(qiáng)化培訓(xùn)員工和業(yè)主的安全防范意識。四、安全及應(yīng)急預(yù)案管理

重視管理團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)工作，按照總公司的培訓(xùn)管理制度及各部門的管理手冊，按計(jì)劃進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，傾力打造一支專業(yè)化、高素質(zhì)的管理隊(duì)伍和員工隊(duì)伍，通過持續(xù)的考核評估不斷提升服務(wù)技能和管理水平，以達(dá)到快捷、高效、高質(zhì)為業(yè)主服務(wù)的目標(biāo)。五、培訓(xùn)考核管理PARTFOUR費(fèi)用測算04一、年度物業(yè)管理人員工資費(fèi)用支出二、年度物業(yè)費(fèi)用收支狀況表04費(fèi)用測算部門崗位人數(shù)月工資年工資管理處項(xiàng)目總經(jīng)理1600072000項(xiàng)目總經(jīng)理助理1450054000小計(jì)2126000綜合服務(wù)部部門經(jīng)理1350042000財(cái)務(wù)兼客服1280033600大樓前臺2280067200大樓商務(wù)秘書32800100800裙樓商務(wù)秘書2280067200小計(jì)9310800公共秩序部部門經(jīng)理1380045600領(lǐng)班3340040800門崗、形象崗93000324000一、年度物業(yè)管理人員工資費(fèi)用支出04費(fèi)用測算部門崗位人數(shù)月工資年工資公共秩序部監(jiān)控崗33000108000車管兼巡邏崗153000540000小計(jì)311058400工程部部門經(jīng)理1380045600高配兼強(qiáng)電33200115200弱電兼萬能63200230400小計(jì)10391200環(huán)境部部門經(jīng)理1350042000外圍兼清運(yùn)3240086400保潔員152400432000綠化工2250060000小計(jì)21620400合計(jì)68250680004費(fèi)用測算二、年度物業(yè)費(fèi)用收支狀況表項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)說明一、收入1、綜合服務(wù)費(fèi)80072㎡*5.1元/㎡*12月4900406.42、租金3、特約服務(wù)費(fèi)4、停車費(fèi)759個*30元/月*12月2732405、其他收入收入小計(jì)5173646.4二、支出1、實(shí)發(fā)工資見“人員配置表”25068002、社會保障費(fèi)工資總額×28.7%719451.63、高160元/人/月×74人×4個月473604、節(jié)假日加班費(fèi)2886/21.75×3×11天×38人166392.804費(fèi)用測算項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)說明5、員工福利1000元/人/年×74人740006、衛(wèi)生保潔支出垃圾袋消耗、保潔、垃圾清運(yùn)等1010007、綠化養(yǎng)護(hù)支出綠地養(yǎng)護(hù)、綠化水費(fèi)、綠化農(nóng)藥耗材等321788、秩序維護(hù)支出警械更新、安保專項(xiàng)培訓(xùn)、消防安全培訓(xùn)438009、辦公費(fèi)用支出辦公水電費(fèi)、宣傳印刷費(fèi)、通訊費(fèi)2040010、共用設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)費(fèi)電梯維保費(fèi)、電梯安檢費(fèi)、電梯保險費(fèi)7560011、員工服裝勞保費(fèi)800元/人/年×74人5920012、固定資產(chǎn)折舊1355013、公眾責(zé)任險綜合測算1000014、管理費(fèi)及稅金337115.79支出小計(jì)4202048.19營業(yè)利潤971598.21PARTFIVE一、裝修管理總體程序二、二次裝修管理方案三、裝修管理重點(diǎn)

裝修管理05一、裝修管理總體程序二、二次裝修管理方案三、裝修管理重點(diǎn)現(xiàn)場交底（工程部）裝修監(jiān)管（各部門）裝修處理（各部門）裝修驗(yàn)收（各部門）1、成品保護(hù)2、裝修材料及垃圾管理3、內(nèi)立面裝修標(biāo)準(zhǔn)4、外立面裝修標(biāo)準(zhǔn)5、整層購買（租）、多戶購買（租）裝修標(biāo)準(zhǔn)6、大廈內(nèi)公共區(qū)域標(biāo)識牌標(biāo)準(zhǔn)7、商場外圍裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修申請（客服部）1、制定二次裝修的管理標(biāo)準(zhǔn)2、成品保護(hù)管理3、外立面內(nèi)立面控制4、過程檢查控制5、驗(yàn)收把關(guān)6、各部門按照不同的檢查重點(diǎn)交叉檢查記錄7、發(fā)現(xiàn)問題及時整改PARTSIX一、檔案的建立與收集二、資料的分類與整理三、資料的歸檔管理

檔案管理0606檔案管理

物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)一、檔案的建立與收集

收集后的所有信息，統(tǒng)一由客戶服務(wù)處檔案室集中整理。根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。二、資料的分類與整理

對利益影響較大的檔案應(yīng)加密保存。這些檔案在電腦中按授權(quán)級別檢索，對保存在檔案室的原始資料應(yīng)嚴(yán)格控制借閱。三、資料的歸檔管理PARTSEVEN一、增收節(jié)支計(jì)劃二、以業(yè)養(yǎng)業(yè)計(jì)劃及提高自身發(fā)展后勁的計(jì)劃

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益0707項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益

4、充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用，利用公司現(xiàn)有管理人員和技術(shù)人員，合理安排，降低管理的成本。

5、用現(xiàn)代化設(shè)備代替部分人工工作，減少費(fèi)用比例高的人員開支，逐步用新型節(jié)能的設(shè)備設(shè)施，替代舊式設(shè)備，降低能耗。

為了能更好的為業(yè)主服務(wù)，我們將在日常工作中不斷推出新的服務(wù)措施，提高服務(wù)質(zhì)量。我們制定以下增收節(jié)支計(jì)劃：

2、根據(jù)業(yè)主的需求，提供各類相關(guān)的配套服務(wù)，如商務(wù)服務(wù)、各類中介服務(wù)、各類休閑服務(wù)等，增加收入來源。3、切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施管理，均要逐步推行定額管理。項(xiàng)目設(shè)備要精心養(yǎng)護(hù)，避免出現(xiàn)大事故，以節(jié)約維修費(fèi)用開支，降低管理成本。

1、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，誠信服務(wù)，提高業(yè)主的滿意率，提高物業(yè)管理的收費(fèi)率。一、增收節(jié)支計(jì)劃07項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益4、加強(qiáng)對物料用品領(lǐng)用的管理，杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象發(fā)生，規(guī)范物品采購制度，減少成本開支。2、制定年度公共能耗計(jì)劃，平時定期核對實(shí)際使用數(shù)同計(jì)劃數(shù)之間的差額，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，減少公共能耗支出。3、對能耗支出額度較大的中央空調(diào)、水泵等設(shè)備注意日常保養(yǎng)，避免因保養(yǎng)不善引起機(jī)械磨損過大，從而造成增加能耗支出。1、在不影響項(xiàng)目整體形象的前提下，對項(xiàng)目的公共部位、公共設(shè)施進(jìn)行有效地利用，如物業(yè)房、物業(yè)經(jīng)營用房、地下室人防室、車位和空間的出租利用，盡量的增加收入。二、以業(yè)養(yǎng)業(yè)及提高自身發(fā)展后勁的計(jì)劃PARTEIGHT一、總體目標(biāo)二、圍繞這個總目標(biāo)制定六大措施項(xiàng)目管理目標(biāo)及實(shí)施措施08

創(chuàng)建“環(huán)球中心”、舒適、便捷、安全、美化的辦公商務(wù)環(huán)境，樹寧海亞太“至尊酒店式物業(yè)服務(wù)品牌”新標(biāo)桿，力爭在交付后四年內(nèi)創(chuàng)省及全國優(yōu)秀示范大廈一、總體目標(biāo)二、圍繞這個總目標(biāo)制定六大措施08項(xiàng)目管理指標(biāo)及實(shí)施措施一、分項(xiàng)承諾指標(biāo)二、創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)及實(shí)施方案三、創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)思想四、創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃及實(shí)施方案五、加強(qiáng)考核、狠抓落實(shí)六、加強(qiáng)檢查、持續(xù)優(yōu)化完善六大措施PARTNINE按照環(huán)球中