房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理

2010年08月22日09:48

房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型的行業(yè)，資金是否能合理的支配、運(yùn)用這關(guān)

系到地產(chǎn)企、也生死攸關(guān)的問題，對(duì)于預(yù)算的要求將更高。“怎樣才能

進(jìn)行有效的預(yù)算管理？”這是大部分地產(chǎn)企業(yè)所困惑的。地產(chǎn)企業(yè)財(cái)

務(wù)部門每年都會(huì)做預(yù)算，但只流于形式，預(yù)算、執(zhí)行兩張皮?！瓣P(guān)鍵

問題是什么？”一是編制預(yù)算的財(cái)務(wù)人員不懂地產(chǎn)業(yè)務(wù)，或者財(cái)務(wù)編

制的預(yù)算沒有與業(yè)務(wù)緊密結(jié)合；二是預(yù)算管理是建立在進(jìn)度與成本管

理之上的，假如企業(yè)沒有能對(duì)進(jìn)度、成本進(jìn)行有效的管理，預(yù)算管理

形同虛設(shè)。形象的比方預(yù)算應(yīng)當(dāng)是“一張網(wǎng)”，在這張網(wǎng)內(nèi)進(jìn)度管理

是“橫軸”，代表各時(shí)間節(jié)點(diǎn)達(dá)成的目標(biāo)；成本管理是“縱軸”，代

表各時(shí)間節(jié)點(diǎn)達(dá)成目標(biāo)所付合同的費(fèi)用。不管外界的狀況如何改變，

都能在這張網(wǎng)中找到所對(duì)應(yīng)的位置。

介于對(duì)這兩個(gè)觀點(diǎn)的認(rèn)同，本文將從“什么是地產(chǎn)公司的全

面預(yù)算管理”，“為什么要進(jìn)行全面預(yù)算管理”，以與“如何進(jìn)行全

面預(yù)算管理”三個(gè)方面來對(duì)預(yù)算管理進(jìn)行全面闡述。

什么是地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管理？

有這樣幾種理解，一、全面預(yù)算就是成本限制；二、全面預(yù)

算是銷售預(yù)算、成本預(yù)算以與費(fèi)用預(yù)算等的預(yù)算綜合；三、全面預(yù)算

是工作支配的數(shù)字化反應(yīng)。這幾種理解都對(duì)，但是都不全面。全面預(yù)

算管理是預(yù)算編制、執(zhí)行、考核過程中的全部管理環(huán)節(jié)的集成。既體

現(xiàn)出成本限制的思路，又是各項(xiàng)預(yù)算表格的綜合，更是支配的數(shù)字化

反應(yīng)。

從表現(xiàn)形式上來說，全面預(yù)算是各種預(yù)算表格的集成。按時(shí)

間維度劃分：可以分為靜態(tài)項(xiàng)（目標(biāo)利潤(rùn)預(yù)算）、動(dòng)態(tài)（年度資金預(yù)

算、月度資金預(yù)算）；按限制項(xiàng)目劃分：可以分為銷售收入預(yù)算、工

程成本預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算、稅金預(yù)算、

資本性支出預(yù)算等。從管理環(huán)節(jié)上來說，全面預(yù)算是支配、預(yù)算、考

評(píng)的循環(huán)。一、支配：可以分為一級(jí)支配（集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)支配）、二

級(jí)支配（項(xiàng)目主項(xiàng)支配）、三級(jí)支配（各專項(xiàng)支配與協(xié)助支配，包含

設(shè)計(jì)專項(xiàng)支配、報(bào)批報(bào)建支配、選購(gòu)支配、工程專項(xiàng)支配、營(yíng)銷與

客服支配）等；二、預(yù)算：預(yù)算編制、預(yù)算調(diào)整、預(yù)算分析；三、考

評(píng)：目標(biāo)設(shè)定（支配目標(biāo)與預(yù)算目標(biāo)）、結(jié)果衡量（時(shí)間、質(zhì)量、成

本）、績(jī)效體現(xiàn)（固定工資、季度獎(jiǎng)金、年度分紅、項(xiàng)目提成）等C

為什么要進(jìn)行全面預(yù)算管理？

全面預(yù)算管理的功能之一：規(guī)劃。就是迫使管理者思想超前,

即對(duì)市場(chǎng)的可能改變狀況做出預(yù)料和打算，仔細(xì)考慮完成目標(biāo)的方

法，使企業(yè)目標(biāo)、企業(yè)資源、國(guó)家政策有效對(duì)接，保證企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)

按既定軌道得以如期實(shí)現(xiàn)。

全面預(yù)算管理功能之二：限制。全面預(yù)算明確的目標(biāo)，從而

為限制供應(yīng)了明確的依據(jù)；通過預(yù)算執(zhí)行過程的反饋，可以了解執(zhí)行

過程中存在的問題與緣由，進(jìn)行過程限制。房地產(chǎn)的預(yù)算管理以項(xiàng)目

成本限制為基礎(chǔ)，現(xiàn)金流量限制為核心，且信息共享，保證了財(cái)務(wù)部

門與業(yè)務(wù)部門的統(tǒng)一，真實(shí)反映企業(yè)營(yíng)運(yùn)狀況，為決策供應(yīng)支撐。

全面預(yù)算管理功能之三：溝通和協(xié)調(diào)。預(yù)算編制，是上下左

右溝通、協(xié)調(diào)的過程和結(jié)果，并且把戰(zhàn)略干脆分解到員工的桌面，使

戰(zhàn)略真正落地，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略到執(zhí)行的一體化。全面預(yù)算打通企業(yè)橫向協(xié)

同，須要公司各部門充分協(xié)作，與時(shí)刷新業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)部門的最新

數(shù)據(jù)，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流管理。

全面預(yù)算管理功能之四：激勵(lì)與約束。預(yù)算與薪酬制度的對(duì)

接可以體現(xiàn)獎(jiǎng)罰分明的原則，強(qiáng)化企業(yè)業(yè)績(jī)管理。以上四點(diǎn)是進(jìn)行全

面預(yù)算管理的主要功效。

如何進(jìn)行全面預(yù)算管理？

一、實(shí)行全面預(yù)算管理的保障條件分為兩類

1、資源保證。他包含人、財(cái)、物、時(shí)四部分內(nèi)容。人：人力

資源配置，專業(yè)人員各司其職，各部門或各種職能均要參加到預(yù)算編

制與管理中來；財(cái)：預(yù)算資金預(yù)留；物：信息系統(tǒng)建設(shè)，ERP系統(tǒng)在

經(jīng)營(yíng)支配、工程成本、銷售客服、財(cái)務(wù)等各領(lǐng)域的集成；時(shí)：工作時(shí)

間保證，留下足夠的時(shí)間做好事前“預(yù)則立”的工作，并在預(yù)算運(yùn)行

事中做好將實(shí)際數(shù)與預(yù)算數(shù)比較、糾偏、調(diào)整的工作，在期末做好決

算事后考評(píng)工作。

2、管理保證。他包含組織保證、流程保證、制度保證以與科

目保證四部分內(nèi)容。組織保證：設(shè)置合適的組織架構(gòu)，保證預(yù)算的上

傳下達(dá)、橫向溝通、修改調(diào)整、考核評(píng)價(jià)；流程保證：先梳理基于信

息系統(tǒng)且匹配組織架構(gòu)的全面預(yù)算管理流程，這是全面預(yù)算管理勝利

的關(guān)鍵；制度保證：將梳理后的流程以與各崗位在全面預(yù)算管理中的

職責(zé)描述和未完成預(yù)算指標(biāo)的工資薪金考評(píng)方案全部以制度形式列

明；科目保證：公司的各種科目統(tǒng)一，財(cái)務(wù)部、工程部、合約部用同

一種語言行事。

二、全面預(yù)算的編制流程

1、確定目標(biāo)。確定某項(xiàng)目是否進(jìn)行，且該項(xiàng)目要求的最低利

潤(rùn)率是多少，前期可供應(yīng)的資金是多少。以這些標(biāo)準(zhǔn)來最終確定某項(xiàng)

目總收入不低于多少，總成本不高于多少，以保證項(xiàng)目利潤(rùn)。以行業(yè)

標(biāo)桿成本為前提在公司自身現(xiàn)金流狀況的制約下，綜合考慮公司所需

利潤(rùn)率，進(jìn)行成本上限限制，同時(shí)編制項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)算。

2、制定支配。依據(jù)公司管理的不同層級(jí)制定集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)支

配以與項(xiàng)目主項(xiàng)支配。項(xiàng)目主項(xiàng)支配是指某項(xiàng)目從拿地到物業(yè)銷售與

物業(yè)交付各階段所進(jìn)行的全部項(xiàng)事宜的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，是全部支配的總

綱。將項(xiàng)目主項(xiàng)支配依據(jù)各職能分解項(xiàng)目專項(xiàng)支配，專項(xiàng)支配包括設(shè)

計(jì)專項(xiàng)支配、報(bào)批報(bào)建支配、選購(gòu)支配、工程專項(xiàng)支配和營(yíng)銷與

客服支配。專項(xiàng)支配是各職能部門工作支配的總綱。為了便于工程管

理，抓工程質(zhì)量與進(jìn)度，將編制樓棟施工支配，這是現(xiàn)場(chǎng)施工人員的

工作支配。

3、組織實(shí)施。在各項(xiàng)支配編制完成后，依據(jù)支配事項(xiàng)與時(shí)間

節(jié)點(diǎn)來編制年度資金預(yù)算以與月度資金預(yù)算。依據(jù)項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)算將該

項(xiàng)目在某年度內(nèi)的支配事項(xiàng)所對(duì)應(yīng)的銷售回款額、付款金額在年度內(nèi)

做切片，再依據(jù)資金缺口支配融資支配，最終形成年度資金預(yù)算°在

年度資金支配的范圍內(nèi)，依據(jù)月度銷售支配以與工程進(jìn)度支配再配比

月度行政費(fèi)用等，編制月度資金支配。這些支配在公司層面做若干個(gè)

項(xiàng)目的橫向匯總，從而得出公司整體年度資金支配以與月度資金支

配。從以上三點(diǎn)我們可以看出項(xiàng)目的利潤(rùn)預(yù)算是用來做某個(gè)項(xiàng)目的成

本限制的，年度資金支配是用資金余缺來支配年度投融資的，月度資

金支配是用開限制付款的。

4、績(jī)效管控。將預(yù)算的執(zhí)行狀況納入考核體系，從而與每個(gè)

人的最終收益掛鉤，評(píng)價(jià)前一段的工作成果以與指導(dǎo)下一步的工作。

三、項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)算限制方式

項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)算是靜態(tài)的預(yù)算，它由收入減去成本、費(fèi)用以與

稅金最終形成企業(yè)的利潤(rùn)。詳細(xì)每一項(xiàng)預(yù)算限制方法:

1、銷售收入，此預(yù)算由市場(chǎng)部人員依據(jù)項(xiàng)目定位、市場(chǎng)前景

預(yù)判、公司資金松緊度、公司品牌等因素綜合考慮確定；

2、土地成本，此部分費(fèi)用相對(duì)固定，主要是政府定價(jià)，由投

資部門在確定產(chǎn)品立項(xiàng)時(shí)確定土地的購(gòu)買方向，從而確定土地成本；

3、前期費(fèi)用，由前期報(bào)建部門通過各種公關(guān)手段來降低各項(xiàng)

報(bào)建報(bào)批費(fèi)用，在本文中不作細(xì)的表述；

4、工程成本，工程成本主要分為設(shè)計(jì)階段的成本限制和施工

階段的成本限制。設(shè)計(jì)階段的成本限制主要是一個(gè)摳的過程即：摳結(jié)

構(gòu)、摳材料、摳設(shè)計(jì)、摳標(biāo)準(zhǔn)，從而達(dá)到設(shè)計(jì)階段的全面優(yōu)化。這須

要一個(gè)專業(yè)水平極高的設(shè)計(jì)部門來完成。詳細(xì)設(shè)計(jì)階段的精細(xì)化成本

限制過程由設(shè)計(jì)部門來完成。而施工階段的成本限制，分為目標(biāo)成本

的確定、招投標(biāo)流程管理、合約規(guī)劃與管理與現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)態(tài)成本管理這幾

個(gè)部分，將分別建立相應(yīng)的管理制度來完善，并由子公司的成本部負(fù)

責(zé)管理；

5、營(yíng)銷費(fèi)用，主要由市場(chǎng)部門負(fù)責(zé)限制。在確定項(xiàng)目各種物

業(yè)類型的銷售均價(jià)后，再依據(jù)各物業(yè)類型的可銷售面積算出整個(gè)項(xiàng)目

的總體銷售收入。并由項(xiàng)目決策委員會(huì)確定該項(xiàng)目的銷售費(fèi)用率。項(xiàng)

目總體銷售收入與銷售費(fèi)用率的乘積就是營(yíng)銷費(fèi)用的總額。其包含了

市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)、策劃宣揚(yáng)費(fèi)、售樓處（中心）的設(shè)計(jì)建設(shè)費(fèi)用、樣板房

的設(shè)計(jì)建設(shè)費(fèi)用、廣告宣揚(yáng)費(fèi)、展覽費(fèi)、客戶活動(dòng)費(fèi)、銷售人員傭金

提成以與簽約后到交付前發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)、售后服務(wù)費(fèi)（客戶回訪、

活動(dòng)費(fèi)以與賠款費(fèi)用）等內(nèi)容。在該項(xiàng)目的銷售期間，營(yíng)銷費(fèi)用不能

突破該費(fèi)用上限。同時(shí)，該費(fèi)用的運(yùn)用要配比項(xiàng)目的銷售回籠資金；

6、管理費(fèi)用，由公司行政部門限制。其主要限制思路為以行

業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，（一般為總投資額的2%）依據(jù)人員編制與費(fèi)用項(xiàng)目定額

限制。除人員成本是依據(jù)工資標(biāo)準(zhǔn)來