物業(yè)工程部各崗位職責

工程管理的中心思想

高級物'業(yè)項目集中了現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最籽設(shè)備，這些設(shè)備成為實現(xiàn)物

業(yè)豪華、舒適和一流服務(wù)的保證。要管理好這些現(xiàn)代化設(shè)備，除了需要具

有較高專門技術(shù)、技能的工程技術(shù)人員和技術(shù)工人外，還必須有一套嚴格

的管理方法和科學(xué)的檢修、保養(yǎng)計劃，及細致周全的崗位責任制度。

設(shè)備的正確使用和維修保養(yǎng)，是保證設(shè)備完好的兩個不可分割的環(huán)節(jié)。也

就是說，要科學(xué)管理物業(yè)的設(shè)備，僅僅靠工程部的檢修和保養(yǎng)是不夠的，

還必須對使用這些設(shè)備的各個部門作相應(yīng)的損傷規(guī)程和管理。因此，設(shè)備

管理是物業(yè)各部門相關(guān)聯(lián)的綜合管理，而工程部的職能首先的是管理，其

次才是檢修。工程部必須制定人為損壞設(shè)備的經(jīng)濟責任制和合理的報修、

檢修程序。對重要設(shè)備的使用，還應(yīng)制訂嚴格的設(shè)備交接班制度，做好交

接班工作，并書面報告值班情況。

物業(yè)的設(shè)備維修保養(yǎng)，要突出以計劃內(nèi)維修（預(yù)防性維修）為主的思想。要

制定不同時期的設(shè)備維修保養(yǎng)計劃和嚴格的保養(yǎng)標準，使保養(yǎng)維修工作達

到標準化和表格化。設(shè)備的計劃內(nèi)維修，不僅能達到防患于未然，減少計

劃外維修（緊急維修）的工作量，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)，而且應(yīng)

該檢修的時間、內(nèi)容、標準等具體要求，作為工時定額、檢修保養(yǎng)的質(zhì)量

評比、檢修工考核、崗位責任制的實施依據(jù)。所以，必須通過制定和健全

工程部的規(guī)章制度，以達到對部屬員工的管理。

職位：總工程師

崗位職責：

(1)貫徹執(zhí)行總經(jīng)理的指令，負責工程部的H常管理，對總經(jīng)理負責。

(2)主持部門工作例會，檢查值班工程師工作日志，確保工作正常運轉(zhuǎn)，

并盡力節(jié)約能源。

(3)全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責，為業(yè)戶

及各部門提供良好的服務(wù)場所和條件。

(4)安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實施結(jié)果。

(5)審定班組工作計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計劃

及月度實施方案，報總經(jīng)理審批后執(zhí)行。

(6)參加新增項目的談判、評審、報價及驗收，確保質(zhì)量達到預(yù)定的標準。

(7)深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時解決各種問題。

(8)負責制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導(dǎo)技工執(zhí)行。

(9)培訓(xùn)下屬技工，定期對下屬技工進行績效評估，并按規(guī)定進行獎懲。

(10)組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標書、合同要求，備件購進計劃，并

負責實施及監(jiān)察外判公司的工作。

(11)實際要求與運行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展狀況，征詢專業(yè)意見，不斷改

進原設(shè)計，大力支持下屬進行技術(shù)改造，使設(shè)備性能口臻完善“

(12)負責協(xié)調(diào)同物業(yè)公司其他部門關(guān)系及對外關(guān)系，諸如供電局、電話局、

自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。在接觸中要處

處以公司利益為重，維護和提高公司在社會上的良好形象。

(13)確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法規(guī)要求，接受定期之檢查、

測試和保養(yǎng)。

(14)為每年之工程開支和水電費作出預(yù)算案，并提交總經(jīng)理審批。

2

4.2職位：副總工程師

崗位職責：

(1)按工程部工作計劃與總工程師的指示執(zhí)行工作。

(2)及時處理各部(包括：鍋爐、空調(diào)、機修、電梯、電子、電氣等)安裝、維

修及保養(yǎng)等工作中出現(xiàn)的問題。

(3)計劃并實施工程部各級員工的培訓(xùn)，督促、檢查下屬的工作與技能。

(4)統(tǒng)籌規(guī)劃項目，使其既符合安全操作、物質(zhì)環(huán)境、工作間及設(shè)備的要求，又

能控制成本。

(5)負責監(jiān)督、驗收和測試每項機械的維修。

(6)策劃和組織每一項緊急維修，并及時與有關(guān)部門聯(lián)系，減少誤會。

(7)每周檢查庫存及零件消耗情況，如需要及時提出購買申請。

(8)在總工程師外出時，代替總工程師全權(quán)指揮部門工作。加強檢查、簽收維修

工作日記，保證工作正常運行。

(9)協(xié)助總工程師監(jiān)管工程人員及承判商的工作，參與經(jīng)常性的維修、一般樓宇

維修及處理業(yè)戶的投訴服務(wù)要求。

(10)經(jīng)常與管業(yè)處及其他部門維持緊密的聯(lián)系與溝通。

(11)發(fā)揮工作主動性，完成上級交辦的其它任務(wù)。

3

4.3職位：工程部助理/秘書

崗位職責：

(1)在總工程師的指導(dǎo)下，負責工程部辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作并接待來訪客人。

(2)幫助總工程師翻譯、整理、打印各類報告、文件資料及技術(shù)資料等。

(3)提醒總工程師按時參加計劃中的各種會議。

(4)填報有關(guān)報表，經(jīng)總工程師簽字后上報總經(jīng)理辦公室。

(5)負責工程部內(nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收。

(6)負責工程部人員的考勤(出勒、年假、加班等)、福利(工資、獎金、加班費)、

勞保用品的申報、領(lǐng)取和發(fā)放。

(7)負責現(xiàn)金報銷和支票的辦理。

(8)接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。

(9)參加工程部例會，做好會議記錄并整理下發(fā)。

(10)負責技術(shù)檔案的整理存檔。

4

4職位：強電工程師

崗位職責：

(1)確保變電設(shè)備系統(tǒng)的正常運行，為物業(yè)經(jīng)營提供動力、照明、電能是

強電工程師的首要職責。

(2)檢查供電系統(tǒng)的運行狀況、控制狀態(tài)，審閱運行記錄，發(fā)現(xiàn)異常立即

處理。

(3)按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對變電室設(shè)備系統(tǒng)維護保養(yǎng)的計戈IJ,

每月定期上報工程部審定，并負責組織實施。

(4)熟悉掌握所有設(shè)備的性能，當設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時組織人力進

行搶修，以最短的時間恢復(fù)其使用功能。

(5)貫徹執(zhí)行崗位責仟制、安全責仟制，督促椅杳下屬員工嚴格執(zhí)行安全

操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生安全事故，保證配電室的干凈整潔。

(6)做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。

(7)培訓(xùn)下屬，督導(dǎo)檢查下屬工作。

(8)做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，善于總

結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。

(9)做好與供電局等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系.

(10)制定系統(tǒng)運行方案，保證變壓器及所有設(shè)備在最高效率下工作，使系

統(tǒng)更節(jié)省能源和降低能耗。

(11)組織甩梯設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。

(12)提交每周/每月空調(diào)采暖系統(tǒng)運行報告，編寫停止空調(diào)或其它供應(yīng)的

特別通告。

(13)協(xié)助總工程師進行工作：

①計算年度開支預(yù)算

②重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判標書的制定及報價單的審核

③監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進行之工程，確保其安裝水平合乎工程部標

準

④工程結(jié)束后的驗收

5

5職位：強電領(lǐng)班

崗位職責：

(1)協(xié)助工程師做好變電室和強電設(shè)備的運行管理，做好防火、防水、防

小動物及防塵措施，確保強電設(shè)備系統(tǒng)的正常運行。

(2)認真執(zhí)行巡視檢查制度和維修保養(yǎng)制度，督促檢查各班次巡視記錄和

用電量統(tǒng)計記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時報告。

(3)按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助工程師做好對變電設(shè)備系統(tǒng)及強電設(shè)

備系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃及其實施，使變電室設(shè)備始終處于良好的運行

狀況。

(4)及時向工程師提出所需零配件的材料清單，保證常用材料零配件的必

要庫存量。

(5)做好班組人員考勤，按時向工程師上報。

(6)培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境,

遇有特別棘手事件立即匯報。

(7)管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。

(8)協(xié)助工程師搞好物業(yè)強電設(shè)備、照明系統(tǒng)的運作和維護。

(9)按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，作好強電設(shè)備、照明系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃

安排和組織實施工作，使物業(yè)強電設(shè)備、照明系統(tǒng)始終處于良好的運

行狀況。

(10)協(xié)助工程師做好所需零配件的材料清單，零配件的整理和申購工作，

保證常用對料零配件的必要儲備量。

(11)確保物業(yè)所有電梯、扶梯的正常運行。

(12)協(xié)助電梯公司對物業(yè)內(nèi)所有電梯及附屬設(shè)備進行維修保養(yǎng)。

(13)制定電梯的維修保養(yǎng)制度，報總工程師審批后，負責監(jiān)督執(zhí)行。

(14)負責物業(yè)內(nèi)自動門的維修保養(yǎng)和故障檢修。

(15)密切監(jiān)視和掌握各電梯、扶梯的運行動態(tài)，出現(xiàn)故障時應(yīng)立.即召集有

關(guān)人員排除。

(16)廣泛收集有關(guān)電梯、扶梯保養(yǎng)的資料，以利于電梯的維修。

(17)協(xié)助作好電梯、扶梯的年檢取證工作。

6

6職位：高級技工(配電電工)

崗位職責

(1)嚴格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證

變電設(shè)備的正常運行。

(2)認真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統(tǒng)計記錄，

發(fā)現(xiàn)異常及時采取措施，防止隱患釀成大故障。

(3)按照領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對變電設(shè)備進行維

修保養(yǎng)。

(4)嚴格執(zhí)行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設(shè)備安全。

(5)嚴格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。

(6)每班必須對配電室講行清潔，便地面、窗臺、設(shè)備表面不留積生。根

據(jù)上級安排，定期進行設(shè)備內(nèi)部清潔。

(7)堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運

行表格上報。

(8)發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事

故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，

交工程師審閱。

(9)按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、

設(shè)定值及管線走向。

(10)嚴格執(zhí)行《員工手冊》和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正

常運行。

7

7職位：技工(維修電工)

崗位職責：

(1)熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。

(2)服從工程師、領(lǐng)班的工作安排，保證按質(zhì)完成工作任務(wù)。

(3)按照領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對強電設(shè)備、照明

系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，并達到質(zhì)量要求。

(4)維修保養(yǎng)操作必須嚴格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點必須牢固結(jié)實，絕

緣，防水處理必須可靠。

(5)嚴格執(zhí)行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設(shè)備設(shè)施的安全。

(6)發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事

故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，

交工程師審閱。

(7)接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報

工程師，并盡快回到值班地點。

(8)按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備，改變線路走向。

(9)嚴格執(zhí)行《員工手冊》和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正

常運行。

8

8職位：空調(diào)/給排水工程師

崗位職責：

(1)確?？照{(diào)采暖系統(tǒng)設(shè)備的正常運行，對所屬設(shè)備系統(tǒng)和人員負有全面管

理責任。檢查空調(diào)采暖系統(tǒng)的運行狀況、控制狀態(tài)，審閱運行記錄，發(fā)

現(xiàn)誤差立即糾正。

(2)提出設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃和備品備件購買計劃，每月定期上報總工程

師/副總工程師審定，并負責組織實施。

(3)熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人力

進行搶修，以最短的時間恢復(fù)其正常運行。

(4)貫徹執(zhí)行崗位責任制和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，帶領(lǐng)并督促檢杳下屬員工嚴

格執(zhí)行安全嫌作規(guī)程及員工手冊，保證空調(diào)機房的干凈整潔。

(5)做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。

(6)做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)記錄，總結(jié)經(jīng)驗教

訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。

(7)負責制定空調(diào)采暖系統(tǒng)的運行方案及設(shè)備開停時間表，并不斷研究改進

措施，使系統(tǒng)更節(jié)省能源和降低損耗。

(8)組織冷水機組等設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。

(9)提交每周/每月空調(diào)給排水系統(tǒng)運行報告，編寫停止空調(diào)或其它供應(yīng)的

特別通告。

(10)協(xié)助總工程師進行工作：

①計算年度開支預(yù)算

②重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判標書的制定及報價單的審核

③監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進行之工程，以確保其安裝水平合乎工程部標

準

⑷工程結(jié)災(zāi)后的驗收

9

9職位：空調(diào)/給排水領(lǐng)班

崗位職責：

(1)負責物業(yè)空調(diào)、送風、排風系統(tǒng)設(shè)備的維修保養(yǎng)，確保空調(diào)系統(tǒng)的正

常運行。

(2)按照所測定的室外溫度和相對濕度，調(diào)節(jié)各空調(diào)區(qū)域的溫度和濕度。

(3)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，耍及時組織人力搶修，在最短的時間內(nèi)恢復(fù)其

使用功能。

(4)要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運行過程中的工作狀態(tài)。

(5)根據(jù)設(shè)備的要求和使用情況，提出對空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計劃安

排，報總工程師審批后組織實施。

(6)培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境,

遇有特別棘手事件立即匯報。

(7)管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處「良好及準確狀態(tài)。

(8)保證冷凍機組和其它冷凍設(shè)備的正常運行。

(9)嚴格執(zhí)行巡視檢查制度，檢查各班次巡視記錄內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)異常，及時

采取措施，防止隱患釀成大故障。

(10)按照維修保養(yǎng)制度的要求，適時安排對冷凍機組和其它冷凍設(shè)備的計

劃維修，使設(shè)備始終處于良好的工作狀態(tài)。

(11)建立并管理好技術(shù)檔案，做好維修保養(yǎng)和零配件更換記錄。

(12)做好班組人員考勤，按時向工程師上報。

10

10職位：空調(diào)/給排水技工

崗位職責：

(1)嚴格遵守操作程序，保證冷凍機組及其它制冷設(shè)備、空調(diào)設(shè)備的正常

運行。

(2)按照主管領(lǐng)班的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，按時、按質(zhì)、按量

對空調(diào)設(shè)番、冷凍機組和其它制冷設(shè)備進行維修保養(yǎng)。

(3)嚴格執(zhí)行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設(shè)備安全。

(4)堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運

行表格上報。

(5)發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事

故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，

交工程師審閱。

(6)接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報

工程師，并盡快回到值班地點。

(7)按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運行控制參數(shù)、狀態(tài)、運行方式、

設(shè)定值及管線走向。

(8)嚴格執(zhí)行《員工手冊》和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確?？照{(diào)系統(tǒng)的正

常運行3

(9)做好設(shè)備運行和巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時報告。

11

11職位：弱電工程師

崗位職責：

(1)負責電視、音響、樓宇自控室及電話機房各種設(shè)備的保養(yǎng)維修，確保

其正常運行。檢查各弱電系統(tǒng)的運行狀況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。

(2)編排電視、音響節(jié)目表，經(jīng)總經(jīng)理審批后播放，不得隨意更改播放內(nèi)

容和時間.

(3)負責物業(yè)重大活動的攝像、音響工作，并分類歸檔保存。

(4)提出設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計劃和備品備件購買計劃，每月定期上報工程

部總工程師/副總工程師審定，并負責組織實施。

(5)熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，要及時組織人

力進行維修或聯(lián)系外判廠商修理，以最短的時間恢復(fù)其正常運行。

(6)貫徹執(zhí)行崗位責仟制和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，帶領(lǐng)并督促椅杏下屬員工

嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程及員工守則，保證弱電機房的干凈整潔。

(7)做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。

(8)做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng)

驗教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。

(9)提交每周，每月弱電系統(tǒng)運行報告，編寫停止系統(tǒng)運行的特別通告。

(10)協(xié)助總工程師進行工作：

①計算年度開支預(yù)算

②重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判標書的制定及報價單的審核

③監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進行之工程，以確保其安裝水平合乎工程

部標準

④工程結(jié)束后的驗收

12

12職位：弱電領(lǐng)班

崗位職責：

(1)負責物業(yè)樓宇自動控制系統(tǒng)(樓宇自控室)、電話機房的維護和保養(yǎng),

確保通訊系統(tǒng)、音響設(shè)備系統(tǒng)、電視接收及播放系統(tǒng)暢通無阻。

(2)負責業(yè)戶單元和各功能室以及辦公室的電話拆裝和維修。

(3)與電訊局保持聯(lián)系。

(4)保持電話機房的清潔整齊。

(5)每天檢查電話系統(tǒng)、音響、電視系統(tǒng)的巡檢記錄，并對整個系統(tǒng)進行