房企和險企開發(fā)養(yǎng)老地產模式的比較分析綜述1.1融資模式理論上，資本實力和商業(yè)模式是企業(yè)投資戰(zhàn)略的重要保障。養(yǎng)老地產建設資金需求量大，投資回報周期較長，因此，企業(yè)的資本實力成為制約其投資決策的首要障礙。因為只有那些資本實力強的大公司才有能力進行重資產運作，而那些資本實力弱的中小型企業(yè)則不行，所以他們必須選擇輕資產模式。但商業(yè)模式也是影響企業(yè)投資決策的重要因素。由于投入周期長，商業(yè)模式不明確，盈利前景不明，盡管有些大型企業(yè)有足夠的資本實力，但仍會選擇輕資產模式。不同的投資方式都有其優(yōu)點和缺點。輕資產模式具有資金投入少、簡單靈活、易于推廣等特點，容易受到投資方的歡迎，但無法形成規(guī)模效應。重資產模式收益方式復雜、難以復制、投資回報周期長，但是容易形成規(guī)模經濟，提高服務效率，促進整個養(yǎng)老服務鏈條的發(fā)展。表5-1險企和房企融資模式對比開發(fā)主體融資模式保險公司我國保險公司投資養(yǎng)老地產一般為以下三種模式：重資產模式采用這種模式的企業(yè)一般都具有雄厚的資金實力，并且可以同時投資、開發(fā)、經營三種角色，泰康人壽就是這種模式的典型代表。2. 輕資產模式由于保險公司和養(yǎng)老機構雙方可以實現(xiàn)資源互補，保險公司提供資金，第三方養(yǎng)老機構提供養(yǎng)老床位，這樣就實現(xiàn)了資源整合。光大匯晨養(yǎng)老社區(qū)是這種模式的代表。3. 輕重資產結合模式這種模式下的企業(yè)既自己投資建造養(yǎng)老地產，又會通過簽約或股權投資養(yǎng)老機構。太平保險和合眾人壽為這種模式的代表。地產公司下圖為地產公司開發(fā)養(yǎng)老地產的投資類型1.2運營模式總的來說，養(yǎng)老地產屬于低回報、長周期的投資。從買地到建設，再到投放到上市，要達到盈虧平衡一般要6到8年，而要想達到真正的贏利，至少要8到10年的時間。表5-2險企和房企運營模式對比開發(fā)主體運營模式保險公司保險公司大多數(shù)均采用持有運營模式，以服務和設施作為養(yǎng)老地產項目的核心，通過適老化設計為老年人服務，滿足其生活需求和文化娛樂等需求。并且以保險產品對接養(yǎng)老社區(qū)為特色。其賺的是服務和設施以及產品的錢。地產公司一些地產公司看中了這一市場的巨大潛力，采取出售+持有運營模式，可通過快速銷售回籠資金，又可獲得后期持有性收益。盈利關鍵點在于出售和租賃的配比。然而，目前一些開發(fā)商還在堅持以傳統(tǒng)的地產開發(fā)觀念發(fā)展養(yǎng)老地產，以“養(yǎng)老”為幌子，賣房圈錢。以養(yǎng)老和適老為噱頭，獲取廉價土地，本質是房地產開發(fā)。在房產所有權得到轉讓后，該“養(yǎng)老地產”與普通地產并無二致。這種地產企業(yè)賺的就是土地、房子的錢。1.3險企相對于房企具有顯著優(yōu)越性1.3.1資產端：保險資金的長周期特征與養(yǎng)老產業(yè)所需的穩(wěn)定性匹配養(yǎng)老地產若想長期發(fā)展，必定會將發(fā)展著力點放在服務和設施上，這決定了養(yǎng)老地產需要大量穩(wěn)定資金投入，而其主要盈利點在于月費形式的租金收入和資產升值。這種盈利方式決定了養(yǎng)老地產投資回報周期長。而保險公司尤其是壽險公司擁有大量保險資金，保費收入穩(wěn)定并且保費支付周期長，現(xiàn)金流量在一定時間范圍內較為穩(wěn)定且可預測。保險公司將已有保費收入進行合理有效投資，可以獲得可觀的投資收益。所以保險資金和養(yǎng)老地產所需要的投資資金具有天然的適配性。1.3.2負債端：拉動保單銷售，增強客戶粘性（一）雙向促進：養(yǎng)老社區(qū)與壽險保單捆綁銷售形成正反饋當前保險公司布局養(yǎng)老地產時，往往與相應的保險產品相聯(lián)系。以泰康之家為例，購買“幸福有約”年金保險時，如果保費交付到達一定門檻，則會領到泰康之家的入場券。無獨有偶，合眾人壽也將保險產品與養(yǎng)老地產捆綁銷售。購買養(yǎng)老保險產品的客戶往往財富水平較高，并且更注重身體健康與生活質量，所以有更大概率入住養(yǎng)老地產，所以保險產品的目標客戶和養(yǎng)老地產的目標客戶有很大交叉，所以推銷養(yǎng)老地產的同時也有利于拉動保險產品銷售。（二）產品+服務：增強客戶粘性，獲取數(shù)據(jù)資源保險人和被保險人往往只在承保過程和索賠過程中溝通交流較多，其他時候則聯(lián)系不緊密，這不利于提高顧客忠誠度和信賴感。而通過養(yǎng)老社區(qū)和保險產品的結合，有利于提高保險