房地產(chǎn)估價師（房地產(chǎn)估價理論與方法）模擬試卷61一、單選題(本題共35題，每題1.0分，共35分。)1、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是()。A、交通B、用途C、環(huán)境D、配套標準答案：B知識點解析：區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周圍環(huán)境和景觀。2、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是()。A、地役權(quán)B、土地使用權(quán)C、抵押權(quán)D、租賃權(quán)標準答案：D知識點解析：租賃權(quán)屬于債權(quán)，其余屬于物權(quán)。3、()是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。A、用益物權(quán)B、擔保物權(quán)C、抵押權(quán)D、租賃權(quán)標準答案：A知識點解析：用益物權(quán)是權(quán)利人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)是以對他人所有的物為使用、收益的目的而設(shè)立的，因而被稱作“用益”物權(quán)。4、房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應當站在()的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。A、委托人B、估價報告預期使用者C、管理部門D、中立標準答案：D知識點解析：要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價值：獨立——要求估價師要憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和應有的職業(yè)道德進行估價，而不受任何單位和個人的非法干預；客觀——要求估價師要從客觀實際出發(fā)，反映事物的本來面目進行估價，不帶自己的好惡、情感和偏見；公正——要求估價師要公平正直地進行估價，不要偏袒相關(guān)當事人中的任何一方。5、下列不屬于導致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是()。A、交通擁擠B、建筑技術(shù)減少C、城市規(guī)劃改變D、自然環(huán)境惡化標準答案：B知識點解析：經(jīng)濟折舊是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。不利因素可能是經(jīng)濟因素(如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化等)。6、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2，單位建筑面積的重置價格為800元／m2，建筑物殘值率為6％，年折舊率2．2％，計算該建筑物的現(xiàn)值是()元。A、76880B、79104C、77952D、81562標準答案：B知識點解析：d=D／C；年折舊額D=C×d=120×800×2．2％=2112(元)；折舊總額E=D×t=2112×8=16896(元)；建筑物現(xiàn)值V=C—E=120×800一16896=79104(元)。7、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為()。A、43．2％B、50％C、56．8％D、70％標準答案：C知識點解析：用直線法計算建筑物成新率q=1一(1一R)×t／N=1一(1—4％)×18／40=56．8％。8、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。A、獨一無二和供給有限B、流動性差和價值量大C、獨一無二和價值量大D、不可移動和用途多樣標準答案：C知識點解析：房地產(chǎn)具有獨一無二和價值量大的特性決定了其需要專業(yè)估價。9、專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別不包括()。A、由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成B、實行有償服務(wù)C、目的是評估市場價值D、要承擔法律責任標準答案：C知識點解析：專業(yè)估價與非專業(yè)估價的不同(五大不同點)：由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成；是一種專業(yè)意見；具有社會公信力；實行有償服務(wù)；承擔法律責任。10、房地產(chǎn)保值增值的特性從房地產(chǎn)價格的變化的總趨勢來講，是()上升的。A、間斷B、波浪C、連續(xù)D、螺旋標準答案：B知識點解析：房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價格變化的總趨勢來講的?，F(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格是波浪式上升的。11、下面()不是由外部經(jīng)濟的原因而引起房地產(chǎn)價格上升。A、裝飾裝修改造B、修建廣場、公園、公共綠地C、調(diào)整城市發(fā)展方向D、改變城市格局標準答案：A知識點解析：外部經(jīng)濟，如政府進行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等。12、按照我國法律的規(guī)定，居住用地的最高年限為()年。A、70B、60C、50D、40標準答案：A知識點解析：住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時算起。13、在房屋屋頂上樹立廣告牌屬于房地產(chǎn)()。A、宅基地所有權(quán)B、空間利用權(quán)C、地役權(quán)D、建筑物相鄰關(guān)系標準答案：B知識點解析：在房屋屋頂上樹立廣告牌屬于房地產(chǎn)空間利用權(quán)。14、某地區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路18元，燃氣18元，供水16元，排水18元，熱力12元，供電23元，通信10元，場地平整13元，則該地區(qū)五通一平的正常費用是()元／m2。A、98B、102C、108D、116標準答案：A知識點解析：五通指水(供水和排水)電路再加上電信。道路18+供水16+排水18+供電23+通信10+場地平整13=98。15、房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)屬于將房地產(chǎn)按()進行分類中的一類。A、權(quán)益狀況B、用途C、立法用語D、實物形態(tài)標準答案：A知識點解析：將房地產(chǎn)按權(quán)益狀況進行分類可以分為20類其中，房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)屬于將房地產(chǎn)按權(quán)益狀況進行分類的一類。16、需要說明建設(shè)用地是農(nóng)用地、未利用地。對房地產(chǎn)開發(fā)用地還要說明規(guī)劃條件，這是房地產(chǎn)()方面的內(nèi)容。A、建筑技術(shù)B、土地權(quán)利設(shè)置C、相鄰關(guān)系D、土地使用管制標準答案：D知識點解析：土地使用管制情況說明是建設(shè)用地是農(nóng)用地、未利用地。對房地產(chǎn)開發(fā)用地還要說明規(guī)劃條件。17、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是()。A、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價B、房地產(chǎn)估價是作價格保證而不是提供價值意見C、房地產(chǎn)估價會有誤差但是誤差應控制在合理的范圍D、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格標準答案：B知識點解析：房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證。18、某套住宅的月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10％。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預計重新裝修等費用為50000元，在裝修期3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報酬率為0．5％，則該住宅因被水淹造成的損失為()元。A、49627B、57647C、65548D、65920標準答案：C知識點解析：該住宅被水淹造成的損失包括兩塊：一是重新裝修費用，二是損失租金。估價時點不開始裝修之時，(1)裝修期間及裝修完成后放置3個月的租金損失=(3000—3000×10％)／0．5％×[1—1／(1+0．5％)6]=15920．24(元)；(2)裝修費用=50000／(1+0．5％)15=49627．31(元)，該住宅用被水淹沒造成的損失=(1)+(2)=15920．24+49627．33=65547．57(元)。19、在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估()，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。A、市場價格B、保險價值C、商品價值D、所遭受的財產(chǎn)損失標準答案：D知識點解析：在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要．評估所遭受的財產(chǎn)損失，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。20、王某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準。預計王某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15％。若月報酬率為0．5％，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準給王某造成的損失為()元。A、12650B、5000C、13911D、12574標準答案：D知識點解析：損失之和=污染治理費用+損失的租金凈收益的現(xiàn)值；租金凈收益現(xiàn)值=3000×(1—15％)／0．5％×[1一1／(1+0．5％)3]=7574(元)；損失之和=6000+7574=12574(元)。21、某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入％150萬元，投入使用后每年多耗電費0．8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12％，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為()萬元。A、1838．00B、1844．55C、1845．87D、1850．00標準答案：B知識點解析：2000—150一0．8÷12％×[1—1÷(1+12％)15]=1844．55(萬元)。22、房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在()下的估價結(jié)果具有近似性。A、同一估價原則、同一估價時點B、同一估價目的、同一估價方法C、同一估價目的、同一估價時點D、同一估價原則、同一估價目的標準答案：C知識點解析：為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結(jié)果具有相近性。23、房地產(chǎn)之所以能夠以價格進行衡量，是因為具有()。A、供給、需求、利用狀況B、價值、使用價值、供求C、有用性、稀缺性、有效需求D、權(quán)利、租金、利率標準答案：C知識點解析：房地產(chǎn)價格的形成條件為三個：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念區(qū)分開來。24、在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則該種房地產(chǎn)的需求就會()。A、增加B、減少C、不變D、無法確定標準答案：A知識點解析：在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地_產(chǎn)的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。25、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素不包括()。A、房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期B、消費者的預期C、該種房地產(chǎn)的價格水平D、該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本標準答案：B知識點解析：決定房地產(chǎn)供給量的因素：該種房地產(chǎn)的價格水平、該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平、房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期。26、現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為()。A、存量+新增竣工量一拆毀量B、存量+新開發(fā)量+空置房量一拆毀量C、存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量D、存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量標準答案：D知識點解析：供給量=存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量。27、一套建筑面積為100m2、單價為3000元／m2、總價為30萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中一次性支付10萬元，第三期于第一年年末一次性支付10萬元，則此房地產(chǎn)的實際單價為()元／m2。(年折現(xiàn)率為5％)A、3000B、2850C、2857D、2928標準答案：D知識點解析：實際總價為10+10／(1+5％)0．5+10／(1+5％)=29．28(萬元)。28、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期一次性付清；(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5％的折扣；(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格的差異是()。A、第(1)、(3)種情況B、第(3)、(4)、(5)種情況C、第(2)、(4)種情況D、第(2)、(4)、(5)種情況標準答案：D知識點解析：(1)名義價格實際價格絕對相同。(3)由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以AB選項可以排除。(5)肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以正確選項是D。29、在評估投資價值時，折現(xiàn)率是()。A、社會一般的收益率B、收益法中的資本化率C、投資者要求的滿意收益率D、投資者要求的最低收益率標準答案：D知識點解析：評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是社會一般報酬率；而評估投資價值所采用的折現(xiàn)率應是某個特定的投資者所要求的最低報酬率。特別需要注意的是此最低報酬率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的社會一般報酬率。30、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括()。A、大氣環(huán)境B、聲覺環(huán)境C、衛(wèi)生環(huán)境D、治安環(huán)境標準答案：D知識點解析：影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素包括：大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、視覺環(huán)境、水文環(huán)境。31、下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導致房地產(chǎn)市場價格上升的是()。A、降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率B、增加土地有效供給C、降低契稅D、提高購房貸款利率標準答案：C知識點解析：選項A降低貸款利率，將降低開發(fā)成本，可以導致價格下降；B選項增加有效供給，結(jié)果是價格的下降，這是供給規(guī)律作用的結(jié)果；D選項提高購房者貸款利率，將導致需求減少，也是導致價格下跌。降低契稅，使購房者成本減低，需求增加，價格上升，還有一種解釋，契稅降低，使得投資成本降低，刺激投資導致價格上升。32、下列關(guān)于合法原則說法錯誤的是()。A、合法原則要求只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象B、合法原則中所講的法，是廣義的法C、估價對象狀況必須依法判定D、合法原則的依據(jù)可以是估價對象的不動產(chǎn)登記簿標準答案：A知識點解析：合法原則不是只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn)。33、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是()。A、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價B、房地產(chǎn)估價是作價格保證而不是提供價值意見C、房地產(chǎn)估價會有誤差但是誤差應控制在合理的范圍D、房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格標準答案：C知識點解析：本質(zhì)區(qū)別除ABD選項外還有專業(yè)估價機構(gòu)提供的是專業(yè)意見、具有公信力。34、如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應()。A、視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價B、視房地產(chǎn)的具體情況來估價C、考慮房屋租賃者的意見D、視其租約租金與市場租金的差異大小而定標準答案：A知識點解析：如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價。35、某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價格分別為910元／m2、1190元／m2、1490元／m2、1810元／m2、2110元／m2，按平均增減量趨勢法估計，該類房地產(chǎn)于999年的價格為()元／m2。A、2390B、2410C、2430D、2450標準答案：B知識點解析：逐年上漲額的平均數(shù)d=[(1190—910)+(1490一1190)+(1810—1490)+(2110—1810)]／4=300(元／m2)1999年的價格=910+300×5=2410(元／m2)。二、多選題(本題共15題，每題1.0分，共15分。)36、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有()。標準答案：A,B,C,D知識點解析：與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價有下列特點：(1)專業(yè)估價是專業(yè)估價機構(gòu)和專業(yè)估價人員完成的；(2)專業(yè)估價提供的是專業(yè)意見；(3)專業(yè)估價具有公信力；(4)專業(yè)估價實行有償服務(wù)；(5)專業(yè)估價要承擔法律責任。37、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由()引起的。標準答案：C,E知識點解析：外部經(jīng)濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。38、房地產(chǎn)具有易受限制性。政府對房地產(chǎn)的限制通常通過()實現(xiàn)。標準答案：A,B,C,D知識點解析：政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過4種特權(quán)來實現(xiàn)的，即管制權(quán)、征稅權(quán)、征收權(quán)和充公權(quán)。39、假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供()。標準答案：A,B,D知識點解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：(1)測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格；(2)測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預期利潤；(3)測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能的最高費用。40、收益法中確定資本化率的基本方法有()。標準答案：A,B,D知識點解析：確定資本化率的基本方法有累加法、市場提取法和投資報酬率排序插入法。41、房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主體，原因不包括()。標準答案：A,B知識點解析：房地產(chǎn)估價不僅必要，而且在估價行業(yè)中占主體。這是曲下列3個方面決定的：(1)房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少。(2)房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少。(3)房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身。42、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的是()。標準答案：A,B,C,D知識點解析：E是專門針對房地產(chǎn)設(shè)置的稅種。43、在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則()。標準答案：A,B,C,D知識點解析：估價目盼不同會影響估價報告的用途。44、房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括()。標準答案：A,B,C,E知識點解析：房地產(chǎn)實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，如土地的形狀、地形、地勢、地基、土壤、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等。房地產(chǎn)實物可進一步分為有形的實體、該實體的質(zhì)量、該實體組合完成的功能等方面。45、區(qū)位狀況描述的主要內(nèi)容有()。標準答案：A,B,C,D知識點解析：E選項屬于位置的描述。46、影響房地產(chǎn)價格的國際因素主要有()。標準答案：A,B,D,E知識點解析：影響房地產(chǎn)價格的國際因素主要有世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況等。47、計算投資利息需要把握()。標準答案：A,B,C,E知識點解析：計算投資利息需要把握下列5個方面：(1)應計息項目；(2)計息周期；(3)計息期；(4)計息方式；(5)利率。48、估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括()。標準答案：A,B,C,D知識點解析：估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括：(1)托人采用的估價方法和估價技術(shù)路線；(2)擬收集的估價所需資料及其來源渠道；(3)預計需要的時間、人力和經(jīng)費；(4)估價作業(yè)步驟和時間進度安排。49、收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價值的高低主要取決于()。標準答案：A,B,C知識點解析：有了資金的時間價值觀念之后，收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于三個因素：(1)未來凈收益的大?。?2)獲取凈收益期限的長短；(3)獲取凈收益的可靠程度。50、不屬于土地取得成本構(gòu)成的項目有()。標準答案：A,D,E知識點解析：土地取得成本也稱為土地費用，是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出，包括土地開發(fā)補償費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金和土地取得稅費等。三、判斷題(本題共15題，每題1.0分，共15分。)51、房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨有、共有和建筑物區(qū)分所有。其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。()A、正確B、錯誤標準答案：A知識點解析：這是對房地產(chǎn)權(quán)益概念的考查，其中建造物區(qū)分所有權(quán)是個重要的概念，也是個反復考的內(nèi)容。52、房地產(chǎn)的獨一無二性使房地產(chǎn)之間不可能有替代。()A、正確B、錯誤標準答案：B知識點解析：一些房地產(chǎn)之間特別是住宅之間、寫字樓之間、商業(yè)門面房之間，仍具有一定程度的替代性。53、成本法一般適用于評估可獨立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價值。()A、正確B、錯誤標準答案：B知識點解析：成本法一般適用于評估可獨立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價值。54、房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣，直接關(guān)系房地產(chǎn)所有者或使用者的經(jīng)濟收益、生活便利或社會影響。()A、正確B、錯誤標準答案：A知識點解析：房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣，直接關(guān)系到房地產(chǎn)所有者或使用者的經(jīng)濟收益、生活便利或社會影響。55、在協(xié)議出讓中，出讓人需要提出出讓價格、確定協(xié)議出讓最低價，土地使用者需要確定自己的最高出價。()A、正確B、錯誤標準答案：A知識點解析：在協(xié)議出讓中，出讓人需要提出出讓價格、確定協(xié)議出讓最低價，土地使用者需要確定自己的最高出價。56、對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價。()A、正確B、錯誤標準答案：A知識點解析：對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價，因為在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚未確定的情況下，其價值也就不能確定。57、房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。()A、正確B、錯誤標準答案：A知識點解析：房地產(chǎn)其定義在傳統(tǒng)上一般是“土地及其定著物”，通常強調(diào)房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。58、從實物的角度來看，現(xiàn)實中房地產(chǎn)估價對象包括有租約限制的房地產(chǎn)、干凈的房屋所有權(quán)和拖欠工程款的房地產(chǎn)。()A、正確B、錯誤標準答案：B知識點解析：這是從權(quán)益狀況的角度來劃分的。59、房地產(chǎn)價格既有使用代價的租金，又有交換代價的價格。()A、正確B、錯誤標準答案：A知識點解析：房地產(chǎn)同時有兩種價格：一是交換代價的價格，二是使用代價的租金。60、凈收益等于有效毛收入減去運營費用。()A、正確B、錯誤標準答案：A知識點解析：凈收益是凈運營收益的簡稱，是從有效毛收入中扣除運營費用以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。61、長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產(chǎn)的現(xiàn)在或未來的價格。()A、正確B、錯誤標準答案：B知識點解析：長期趨勢法是運用預測科學的有關(guān)理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產(chǎn)未來價格的方法。簡要地說，預測就是由已知推測未知，由過去和現(xiàn)在推測未來。62、房地產(chǎn)價格與風向的關(guān)系在城市中比較明顯，在上風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較低，在下風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較高。()A、正確B、錯誤標準答案：B知識點解析：一般情況下，風力越大或時常出現(xiàn)風災的地方，房地產(chǎn)價格越低。房地產(chǎn)價格與風向的關(guān)系在城市中比較明顯，在上風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較高，在下風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較低。63、從估價角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金應得的利息，是其應獲得的利潤中的一部分。A、正確B、錯誤標準答案：B知識點解析：開發(fā)商自有資金應得的利息，不能算作利潤。64、謹慎原則的關(guān)鍵是要弄清楚“在存在不確定因素的情況下”。()A、正確B、錯誤標準答案：A知識點解析：理解謹慎原則的關(guān)鍵，是要弄清“在存在不確定性因素的情況下”。在實際估價中，房地產(chǎn)估價師如果面臨的是確定性因素，則不存在謹慎問題，應依據(jù)確定性因素進行估價。如果面臨的是不確定性因素，當對該因素的樂觀、悲觀(保守)和折中判斷或估計會導致對房地產(chǎn)抵押價值的相對偏高、偏低和居中估計時，則應采取導致對房地產(chǎn)抵押價值相對偏低的估計。65、在運用移動平均法時，一般應按照房地產(chǎn)價格變化的周期長度進行移動平均。()A、正確B、錯誤標準答案：A知識點解析：移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時閱序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。在運用移動平均法時，一般應按照房地產(chǎn)價格變化的周期長度進行移動平均。在實際運用中，移動平均法有簡單移動平均法和加權(quán)移動平均法之分。四、計算題(本題共2題，每題1.0分，共2分。)66、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70％。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元／m2，年平均空置率為20％，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8％，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元／m2，土地報酬率為8％，建筑物報酬率為10％。問題：請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。標準答案：(1)年有效毛收入A=40000×0．7×(1-20％)×40×12=1075．2萬元(2)年運營費用C=30×12+1075．2×8％=446．02萬元(3)年凈收益a=A-C=1075．2-446．02=629．18萬元或a=4×0．7×(1-20％)×40×12×(1-8％)-30×12=629．18萬元(4)土地總價L=40000÷4×2100=2100萬元(5)土地年凈收益aL=2100×8％÷[1-1／(1+8％)40-5=180．19萬元(6)建筑物年凈收益aB=a-a1=629．18—180．19=448．99萬元(7)建筑物總價B=448．99÷10％×[1-1／(1+10％)40-5]=4350．13萬元(8)房地產(chǎn)價值V=L+B=2100+4330．13=6430．13萬元知識點解析：暫無解析67、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4．8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元／m2(含裝修、設(shè)備費)、專業(yè)費為建筑安裝工程費的8％，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60％，第二年投入40％，各年年內(nèi)均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6．5％，投資利潤率為35％。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80％，月租金為30元／m2，但如果在價值時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用180萬元，安裝費用為60萬元，而市場