某大樓物業(yè)管理方案

目錄

一、物業(yè)服務(wù)承諾書(shū).........................................................2

二、特色服務(wù)承諾...........................................................3

二、物業(yè)項(xiàng)目概況...........................................................4

四、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容......................................................5

五、質(zhì)量管理目標(biāo)...........................................................9

六、管理規(guī)章制度..........................................................10

七、物業(yè)管理人員編制及職責(zé)................................................14

八、經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算........................................................15

九、其它..................................................................19

附件一：馬尾某某大樓物業(yè)管理工作流程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)............................20

附件二：馬尾某某大樓日常保潔服務(wù)項(xiàng)目及作業(yè)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)........................22

一、物業(yè)服務(wù)承諾書(shū)

福州市某某區(qū)國(guó)家稅務(wù)局：

根據(jù)貴單位提供的【某某某某大樓】物業(yè)管理服務(wù)條件信息和規(guī)定要求，我公司經(jīng)

現(xiàn)場(chǎng)考察并結(jié)合自身?xiàng)l件，決定按21181元/月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)（免收某某局職員所有停車

費(fèi)）報(bào)價(jià)，承擔(dān)【某某某某大樓】的物業(yè)管理服務(wù)任務(wù).

現(xiàn)我司已制畢《【某某某某大樓】物業(yè)管理服務(wù)策劃案》，特呈上請(qǐng)審閱。

若我司有幸獲得【某某某某大樓】物業(yè)管理服務(wù)權(quán)，我司將在15日內(nèi)與貴單位簽

訂物業(yè)服務(wù)合同，并按國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同對(duì)【某某某某大樓】實(shí)施統(tǒng)

一管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。

物業(yè)管理單位：________________

法定代表人：（簽章）

授權(quán)代表人：（簽章）

2006年9月8日

二、特色服務(wù)承諾

☆三星級(jí)酒店一站式服務(wù)：業(yè)主只需要向物業(yè)管理處撥打一個(gè)物業(yè)服務(wù)熱線電話，

即可解決工作中的一切物業(yè)管理問(wèn)題，真正體會(huì)到星級(jí)酒店式服務(wù)。

☆不均衡管理：我司各項(xiàng)服務(wù)工作均會(huì)依照工作的輕重緩急和業(yè)主的工作規(guī)律進(jìn)

行統(tǒng)籌安排，不均衡、有所側(cè)重地安排工作，通過(guò)優(yōu)化后的工作編排使管理更加人性化，

更加節(jié)省業(yè)主的每一分錢，更加符合專業(yè)化物業(yè)管理公司的要求。

☆零干擾服務(wù)：我司將認(rèn)真解決因自身的工作給業(yè)主造成的二次干擾問(wèn)題，努力將

二次干擾降至最低，給業(yè)主一個(gè)安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。

☆時(shí)效工作制：對(duì)業(yè)主的服務(wù)工作一律實(shí)行時(shí)效制，即：所有對(duì)外的服務(wù)工作，均將

在向業(yè)主公開(kāi)承諾的時(shí)間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。

☆回訪工作制：我司將對(duì)照自己的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對(duì)展開(kāi)的服務(wù)工作定期走訪業(yè)主，

虛心接受業(yè)主的建議和批評(píng)，并將重大決策、措施均事先通報(bào)給業(yè)主知曉。

☆公開(kāi)服務(wù)制：所有有償服務(wù)工作均向業(yè)主全面公開(kāi)。物業(yè)處禁止員工向業(yè)主索取

任何額外的酬勞。

☆首問(wèn)責(zé)任制：物業(yè)人員在接到業(yè)主咨詢、投訴或求助時(shí)，均應(yīng)全程跟蹤處理業(yè)主

提出的問(wèn)題，并將處理結(jié)果及時(shí)反饋給業(yè)主。

三、物業(yè)項(xiàng)目概況

物業(yè)項(xiàng)目名稱：【某某某某大樓】(以下簡(jiǎn)稱“大樓”)

物業(yè)使用性質(zhì)：辦公用房

物業(yè)委托單位：福建省福州市某某區(qū)國(guó)家稅務(wù)局

物業(yè)管理單位：福州某某家園物業(yè)管理有限公司

物業(yè)總體概況：

“大樓”位于福州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)某某科技園區(qū)南側(cè)，江濱大道北側(cè)，東臨福州經(jīng)

濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)，北臨福馬路，南臨江濱大道，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，是行政辦公

不可多得的理想寶地。

“大樓”占地面積約1500平方米，樓高十一層?？偨ㄖ娣e約6500平方米，其中架

空一層為停車場(chǎng)及設(shè)備用房?！按髽恰币粚訛榇髲d，二層為報(bào)稅大廳，三至九層為辦公室

、會(huì)議室、文體活動(dòng)室等。大樓有主次兩個(gè)出入口。

“大樓”主要設(shè)備：

1、電梯2部

2、中央空調(diào)機(jī)組

3、200KW發(fā)電機(jī)組1臺(tái)

四、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

1、綜合管理

(1)設(shè)立專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行綜合一體化管理。

(2)設(shè)立固定的辦公場(chǎng)所，管理人員佩帶明顯標(biāo)識(shí)牌，持證上崗。

(3)實(shí)行“酒店一站式”服務(wù)，設(shè)立物業(yè)管理處及服務(wù)熱線電話。

(4)簽訂標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)合同，管理單位責(zé)、權(quán)、利關(guān)系明確。

(5)制訂各類管理人員的崗位責(zé)任制、內(nèi)部管理運(yùn)作及考核制度、制訂業(yè)主公約和大

樓公眾管理規(guī)章制度及完善的管理工作流程。

(6)檔案資利齊全，管理完善，分類合理，方便查閱。

2、安防/消防及車輛管理

(1)安防和車輛實(shí)行一體化管理，建立專業(yè)化安防隊(duì)伍，巡邏及管理制度落實(shí)，實(shí)行

準(zhǔn)軍事化管理和訓(xùn)練，安防人員有統(tǒng)一制服，熟悉大樓情況，認(rèn)真負(fù)責(zé)，文明值勤，言行規(guī)

范。

(2)消防設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損。

(3)可能危及業(yè)土安全處設(shè)立明顯標(biāo)識(shí)和防范措施。

(4)無(wú)因管理公司責(zé)任造成重大刑事案件和重大火災(zāi)事故。

(5)停車場(chǎng)管理制度落實(shí)，實(shí)行車位分區(qū)管理制度，機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出有登記，無(wú)因管理

公司責(zé)任造成車輛損壞和丟失。

(6)大樓內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛停泊有序，制度落實(shí)，無(wú)違章行駛及停泊。

(7)非機(jī)動(dòng)車輛管理制度落實(shí)，管理有序，停放整齊。

(8)大樓電梯口24小時(shí)防衛(wèi)值勤，業(yè)主、來(lái)訪人員進(jìn)出管理有序。設(shè)立24小時(shí)安全

防范巡視。

(9)防火、防盜、防劫、防無(wú)端騷擾；建立應(yīng)急救助預(yù)案，及時(shí)處理突發(fā)性事件；

(10)建立義務(wù)消防隊(duì)，向業(yè)主開(kāi)展消防知識(shí)宣傳。

(11)保證消防通道暢通，消防疏散標(biāo)志醒目、完好、齊全。

3、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

(1)房屋外觀完好、整潔、無(wú)妨礙市容和觀瞻。外墻無(wú)銹跡，無(wú)安全隱患，室外招牌廣

告、霓虹燈整潔統(tǒng)一美觀無(wú)安全隱患，外墻裝飾無(wú)破損。

(2)房屋本體共用設(shè)施整潔完好，共用樓梯、天臺(tái)、通道等無(wú)堆放雜物及違章占用等。

(3)無(wú)擅自改變房屋用途，大樓有明顯標(biāo)志，入樓主要路口公共地方有路標(biāo)識(shí)圖.

(4)堅(jiān)持房屋修繕制度、管理處值班制度和報(bào)修措施，并建立回訪制度和回訪記錄。

(5)制定年度房屋養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并抓好落實(shí)。

(6)房屋完好率達(dá)到98%以上，維修合格率達(dá)到100%e

4、環(huán)境衛(wèi)生管理

(1)清潔衛(wèi)生實(shí)行一體化管理，有專業(yè)的保潔人員，管理制度落實(shí)。按不同的清潔標(biāo)

準(zhǔn)進(jìn)行清潔與保潔。

(2)環(huán)衛(wèi)設(shè)備齊全完好，有垃圾收集設(shè)施，中轉(zhuǎn)設(shè)施等，垃圾日產(chǎn)日清。

(3)整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施隨時(shí)保持清潔，定期進(jìn)行衛(wèi)生消殺，定期投放鼠藥(一年不

少于4次)、滅螂螂、滅蚊、滅蠅。

(4)管道暢通，確保大樓內(nèi)共用雨水、污水管道通暢，化糞池每年清掏1次。

(5)外墻完好干凈，每年清洗1次。

(6)負(fù)責(zé)大樓周邊公共環(huán)境及大樓中各層、屋頂?shù)那鍧嵭l(wèi)生。包括墻面、踏步、門廊、

吉祥飾物、玻璃門以及各樓層通道、電梯間、值班室、衛(wèi)生間、開(kāi)水間、正副局長(zhǎng)辦公室、接

待室、會(huì)議室、健身房(含健身器材)、消防通道、煙灰桶、樓梯扶手、大堂桌椅、掛圖、標(biāo)識(shí)

牌、公共顯示屏、照明設(shè)施、設(shè)備房、公共設(shè)施設(shè)備的清潔。

(7)加強(qiáng)二次供水管理，每年清洗水池2次，保證水質(zhì)符合衛(wèi)生防疫要求。

5、綠化管理

(1)建立完善的綠化管理制度。

(2)保持大樓現(xiàn)有綠化面積不減少、不占用。

(3)花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好,修剪整齊美觀，無(wú)踐踏折損現(xiàn)象，無(wú)大面積黃土裸露。

(4)綠化管理設(shè)施齊備完好，水源有保障。

(5)加強(qiáng)綠化日常管理，包括水分管理、施肥、修剪、病蟲(chóng)害防治、中耕除草、綠化保潔

等。

(6)及時(shí)對(duì)老化、死亡、損壞的植物進(jìn)行補(bǔ)種或更改。

(7)按要求在大樓走廊、通道及會(huì)議室擺放盆花、盆樹(shù)。

(8)確保所擺放的盆花、盆樹(shù)四季常青。

6、共用配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所管理

(1)按規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)管理共用配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，無(wú)缺漏或違章私自改動(dòng)原規(guī)劃行為,

無(wú)擅自侵占公共設(shè)施或場(chǎng)地，共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地完好率達(dá)到98%以上。

(2)負(fù)責(zé)大樓公用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、

樓梯間、門廳、庭院、車庫(kù))的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

(3)負(fù)責(zé)大樓規(guī)劃紅線以內(nèi)物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施和附屬建筑(包括上下水

管道、化糞池、溝渠、停車場(chǎng)、路燈)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

(4)負(fù)責(zé)大樓共有設(shè)施設(shè)備(包括排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng))、無(wú)線、中央空調(diào)系統(tǒng)、供電系

統(tǒng)、高低壓配電房、發(fā)電機(jī)組、.水泵房、安全監(jiān)控系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、避雷設(shè)施

等)的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。

(5)二次供水箱加蓋加鎖，環(huán)境整潔，無(wú)二次污染。

(6)公用排污、排雨水管線設(shè)施完好無(wú)損。

(7)停車場(chǎng)及其他公共場(chǎng)地、建筑小品等完好無(wú)損。

(8)路燈等公共照明完好率達(dá)到98%以上。

(9)做好設(shè)施設(shè)備維修及安全措施。

7、工作人員管理

(1)人員培訓(xùn)有計(jì)劃、有考核、有記錄、制度落實(shí)到位。

(2)有各類人員言行具體規(guī)范。

(3)有各類人員符合資質(zhì)證書(shū)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

(4)有各類人員業(yè)績(jī)和工作量化考核制度，考核標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)意識(shí)和態(tài)度好、敬業(yè)精神

強(qiáng)。

8、大樓文化

(1)健全并落實(shí)各項(xiàng)精神文明建設(shè)、大樓文化、大樓服務(wù)制度。

(2)設(shè)立宣傳教育學(xué)習(xí)園地，并有房屋及設(shè)施設(shè)備管理、消防知識(shí)、大樓文化等宣傳

方面的記錄或?qū)凇⑴e辦相應(yīng)的各種文化體育活動(dòng)。

(3)定期開(kāi)展健康有益的宣傳活動(dòng)。

(4)積極協(xié)助街道、派出所、居民委員會(huì)開(kāi)展各項(xiàng)工作。

9、親情服務(wù)

(1)管理處將在大樓醒目位置增設(shè)氣象牌，及時(shí)向業(yè)主公布最新氣象信息，并提示業(yè)

主做好不同天氣的應(yīng)對(duì)措施。

(2)在門崗處放置數(shù)把便民雨傘，為雨天業(yè)主出入提供方便。

(3)在物業(yè)處設(shè)置便民藥箱(如配置創(chuàng)可貼、紗布、正氣水、清涼油、風(fēng)油精、棉簽、花

露水等)，為業(yè)主提供應(yīng)急服務(wù)。

10、互動(dòng)服務(wù)

(1)每年舉行一至兩次大樓聯(lián)誼活動(dòng)，同時(shí)不定期舉辦一些小型業(yè)主、物業(yè)交流茶花

會(huì)，促進(jìn)大樓業(yè)主與業(yè)主、物業(yè)與業(yè)主的溝通與交流。

(2)每半年進(jìn)行一次業(yè)主意見(jiàn)征詢活動(dòng)，聽(tīng)取廣大業(yè)主要求、意見(jiàn)和建議。

11、特色服務(wù)

(1)重物搬運(yùn)服務(wù)(接到服務(wù)需求后30分鐘之內(nèi)提供服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)面議)；

(2)代訂機(jī)票、酒店服務(wù)(提前30分鐘預(yù)定)；

(3)代理采購(gòu)(接到服務(wù)需求后30分鐘之內(nèi)提供服務(wù))；

(4)物品寄存(寄存點(diǎn)設(shè)在物業(yè)管理處或門崗值班室)。

五、質(zhì)量管理目標(biāo)

1、工作目標(biāo)

按照某某家園物業(yè)管理公司“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、規(guī)范發(fā)展、親情服務(wù)、溫馨萬(wàn)家”的質(zhì)量方

針，堅(jiān)持勤、嚴(yán)、細(xì)、實(shí)的工作作風(fēng)，以“省級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目考核標(biāo)準(zhǔn)”為工作目標(biāo),

嚴(yán)格執(zhí)行1S09001國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的工作程序，高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，創(chuàng)造一流的服務(wù)質(zhì)量

O

2、工作要求如下：

(1)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，能源消耗在控制范圍內(nèi)；

(2)各項(xiàng)規(guī)章制度健全，工作程序嚴(yán)格規(guī)范；

(3)工程圖紙和設(shè)備技術(shù)檔案真實(shí)齊全有效；

(4)服務(wù)態(tài)度良好，無(wú)重大客戶投訴；

(5)員工職責(zé)分工明確，工作高效，無(wú)重大違章違紀(jì)現(xiàn)象；

(6)工作環(huán)境良好，工作現(xiàn)場(chǎng)整潔，物品存放有序。

3、承諾管理指標(biāo)如下：

序號(hào)承諾內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1房屋及配套設(shè)施完好率98%

2房屋零修、急修及時(shí)率98%

3維修質(zhì)量合格率100%

4清掃保潔率95%以上

5道路、車輛完好率95%以上

6年投訴報(bào)修回訪率95%以上

7業(yè)主綜合服務(wù)滿意率95%以上

8綠化完好率95琳以上

9大型及重大設(shè)備完好率96%以上

六、管理規(guī)章制度

科學(xué)完善、合理量化的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽殹＝庸堋灸衬衬衬?/p>

大樓】后，我們將嚴(yán)格按照IS09001國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及本公司質(zhì)量體系文件要求，對(duì)

【某某某某大樓】實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，進(jìn)一步加強(qiáng)管

理，提高管理質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益。以下為我司針對(duì)【某某某某大

樓】制定的各項(xiàng)管理規(guī)章制度、操作規(guī)程和考核辦法。

一、員工崗位職責(zé)

【某某某某大樓】物業(yè)管理處主任崗位職責(zé)

【某某某某大樓】物業(yè)管理處接待員崗位職責(zé)

【某某某某大樓】物業(yè)管理處保潔員崗位職責(zé)

【某某某某大樓】物業(yè)管理處保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)

【某某某某大樓】物業(yè)管理處保安員崗位職責(zé)

【某某某某大樓】物業(yè)管理處綠化工崗位職責(zé)

【某某某某大樓】物業(yè)管理處水電工崗位職責(zé)

二、供配電系統(tǒng)管理工作手冊(cè)

【某某某某大樓】供配電設(shè)備巡檢及保養(yǎng)規(guī)定

【某某某某大樓】變壓器運(yùn)行管理規(guī)程

【某某某某大樓】電工安全操作規(guī)定

【某某某某大樓】高低壓配電室管理制度

【某某某某大樓】高低壓配電室停、送電操作程序

【某某某某大樓】臨時(shí)用電管理規(guī)定

【某某某某大樓】低壓配電室安全運(yùn)行操作規(guī)程

【某某某某大樓】配電室運(yùn)行電工守則

【某某某某大樓】配電室衛(wèi)生制度

【某某某某大樓】設(shè)備維修與保養(yǎng)制度

三、給排水、發(fā)電機(jī)組、中央空調(diào)、電梯管理制度與操作規(guī)程

【某某某某大樓】水泵房管理制度

【某某某某大樓】給排水設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)程

【某某某某大樓】給排水設(shè)施操作規(guī)程

【某某某某大樓】發(fā)電機(jī)房管理制度

【某某某某大樓】發(fā)電機(jī)組運(yùn)行管理規(guī)程

【某某某某大樓】發(fā)電機(jī)組操作規(guī)程

【某某某某大樓】中央空調(diào)機(jī)房管理制度

【某某某某大樓】中央空調(diào)機(jī)組運(yùn)行管理規(guī)程

【某某某某大樓】中央空調(diào)機(jī)組操作規(guī)程

【某某某某大樓】電梯機(jī)房管理制度

【某某某某大樓】電梯運(yùn)行管理規(guī)程

【某某某某大樓】電梯操作規(guī)程

四、消防管理制度與操作規(guī)程

【某某某某大樓】火警火災(zāi)應(yīng)急規(guī)程

【某某某某大樓】防火管理規(guī)程

【某某某某大樓】消防管理制度

【某某某某大樓】物業(yè)管理處突發(fā)性火災(zāi)應(yīng)急方案

五、管理處運(yùn)作管理制度與操作規(guī)程

【某某某某大樓】物業(yè)接管規(guī)程

【某某某某大樓】物業(yè)移交規(guī)程

【某某某某大樓】管理處自檢規(guī)程

【某某某某大樓】業(yè)主報(bào)修處理工作規(guī)程

【某某某某大樓】業(yè)主投訴處理工作規(guī)程

【某某某某大樓】業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查和征詢工作規(guī)定

【某某某某大樓】回訪工作規(guī)程

【某某某某大樓】文化活動(dòng)管理規(guī)程

【某某某某大樓】突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程

【某某某某大樓】應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程

【某某某某大樓】二次供水衛(wèi)生安全制度

【某某某某大樓】工程設(shè)備設(shè)施突發(fā)性事件處理辦法

六、房屋及公共場(chǎng)所管理規(guī)定

【某某某某大樓】公共場(chǎng)地使用管理規(guī)定

【某某某某大樓】空置房管理規(guī)定

【某某某某大樓】康樂(lè)中心管理規(guī)定

七、房屋養(yǎng)護(hù)和修繕管理規(guī)定

【某某某某大樓】臨時(shí)明火作業(yè)管理規(guī)定

【某某某某大樓】房屋（設(shè)施）保養(yǎng)和修繕管理規(guī)定

八、安防管理規(guī)定、工作規(guī)程、考核規(guī)程、考核細(xì)則

【某某某某大樓】安防管理規(guī)定

【某某某某大樓】安防員儀容儀表要求及用語(yǔ)規(guī)范

【某某某某大樓】安防員軍體培訓(xùn)規(guī)定

【某某某某大樓】安防值班崗工作規(guī)程

【某某某某大樓】車輛停放與管理細(xì)則

【某某某某大樓】安防警用器械管理規(guī)程

【某某某某大樓】安防員工作考核細(xì)則

【某某某某大樓】安防員十不準(zhǔn)

【某某某某大樓】人員物品外出管理規(guī)定

九、保潔工作流程與標(biāo)準(zhǔn)

【某某某某大樓】環(huán)境清潔工作程序

【某某某某大樓】保潔工作檢查規(guī)程

【某某某某大樓】物業(yè)管理處保潔管理規(guī)定

【某某某某大樓】業(yè)主報(bào)修工作流程圖

【某某某某大樓】保潔班工作標(biāo)準(zhǔn)

【某某某某大樓】保潔班崗位職責(zé)、標(biāo)準(zhǔn)及處罰辦法

十、公眾制度

【某某某某大樓】業(yè)主公約

【某某某某大樓】精神文明建設(shè)公約

【某某某某大樓】房屋管理規(guī)定

【某某某某大樓】服務(wù)承諾

【某某某某大樓】防火與防風(fēng)管理規(guī)定

【某某某某大樓】衛(wèi)生管理規(guī)定

【某某某某大樓】綠化管理規(guī)定

【某某某某大樓】水、電管理規(guī)定

【某某某某大樓】廣告、招牌管理規(guī)定

【某某某某大樓】公共設(shè)施管理規(guī)定

【某某某某大樓】耒訪管理規(guī)定

【某某某某大樓】電梯管理規(guī)定

十一、員工工作考核辦法

【某某某某大樓】物業(yè)管理處主任工作考核辦法

【某某某某大樓】物業(yè)管理處接待員工作考核辦法

【某某某某大樓】物業(yè)管理處保潔員工作考核辦法

【某某某某大樓】物業(yè)管理處保安班長(zhǎng)工作考核辦法

【某某某某大樓】物業(yè)管理處保安員工作考核辦法

【某某某某大樓】物業(yè)管理處綠化工工作考核辦法

【某某某某大樓】物業(yè)管理處水電工工作考核辦法

七、物業(yè)管理人員編制及職責(zé)

類別職務(wù)名額職責(zé)

行政事務(wù)班

主111全面負(fù)責(zé)管理處日常事務(wù)管理工作。

（1名）

負(fù)責(zé)大樓所有公共區(qū)成的衛(wèi)生清潔工作.

保潔員2

保潔綠化班負(fù)責(zé)會(huì)議室、接待室、健身房及正副局長(zhǎng)辦公室茶水供應(yīng)及

衛(wèi)生保潔工作。

（2名）

綠化工兼職負(fù)責(zé)大樓所有公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)與管理工作。

負(fù)責(zé)大堂秩序維護(hù),訪客登記與管理；負(fù)責(zé)夜問(wèn)大樓巡視工

大堂保安員3

作，防止一切突發(fā)性事件的發(fā)生。

保安班

（6名）負(fù)責(zé)停車場(chǎng)車輛停放秩序管理，負(fù)責(zé)夜間監(jiān)控室值班管理，

車庫(kù)保安員3

防止一切突發(fā)性事件的發(fā)生。

負(fù)責(zé)大樓公共設(shè)施、設(shè)備的小型維修和局部技術(shù)改造.

水電班

負(fù)責(zé)設(shè)備房各種機(jī)電設(shè)備（高低壓配電系統(tǒng)、、高壓水泵，中

水電工1

（1人）央空調(diào)、發(fā)電機(jī)組）的日常運(yùn)行工作，確保各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)

行正常。

10

八、經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算

1、經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算表貨幣單位：人民幣

元

項(xiàng)目月收入年收入備注

計(jì)算公式：[(1)+(2)+(3)+???+(，)】4-(100%-6%)

=[9900+450+200+1670+1300+200+2000]4-94%

物業(yè)費(fèi)總收入16723200676

=15720元/月4-94%

=16723元/月

序項(xiàng)目月支出年支出備注

1人員經(jīng)費(fèi)9900118800含基本工資、獎(jiǎng)金、社保金、加班費(fèi)、年終獎(jiǎng)等。

指共用部位、共用設(shè)施設(shè)備單項(xiàng)金額300元以下的維

修、養(yǎng)護(hù)、更新，改造費(fèi)用由我司承擔(dān)。單項(xiàng)金額是過(guò)

2維修費(fèi)用4505400300元以上的費(fèi)用由貴單位承擔(dān)（電梯、發(fā)電機(jī)組.中

央空調(diào)等設(shè)備維保費(fèi)用由貴單位承擔(dān)；電梯年檢、滅火

器藥劑更換、發(fā)電機(jī)油料費(fèi)用由貴單位承擔(dān)）。

3辦公費(fèi)用2002400包括各種表格、辦公用品、電話費(fèi)等；

包括保潔工具與保潔用品費(fèi)用【含外墻清洗（每年一

4保潔費(fèi)用167020040次）、化糞池清田（每年一次）、生活垃圾清運(yùn)（每天兩

次）、水池水塔滑洗（每年兩次）費(fèi)用】。

5綠化費(fèi)用130015600包括綠化施肥、修剪、室內(nèi)盆樹(shù)、盆花擺放等費(fèi)用；

包括更換電池、電珠，手電簡(jiǎn)、對(duì)講機(jī)維修、上交安防公

6保安費(fèi)用2002400

司管理費(fèi)等；

7利洞200024000

稅率按總收入的6%計(jì)算，月法定稅收為：

8法定稅收100312036

16723元/月X6%^1003元/月

合計(jì)16723200676

2、物業(yè)管理人員經(jīng)費(fèi)測(cè)算表

序X種人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)（元）月累計(jì)（元）備注

1物業(yè)主任113001300

2保潔員27001400

3安防員69005400

4水電工1900900

工資合計(jì)9000

福利費(fèi)用900約占工資總額的1俄

人員經(jīng)費(fèi)合計(jì)9900

3、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算表

序號(hào)項(xiàng)目月支出（元）年支出沅）備注

限指更換公共區(qū)域燈具（包括

1燈具1501800

衛(wèi)生間）：

如更換水龍頭、閥門、開(kāi)關(guān)等零

2零星維修費(fèi)3003600配件；房屋公共部位、道路的損

壞維修費(fèi)用。

合計(jì)4505400

4、行政辦公費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算表

序號(hào)項(xiàng)目月支出（元）年支出（元）備注

1電話費(fèi)1001200

指各崗位物業(yè)工作人員日常運(yùn)

2各種質(zhì)量記錄表格3036C

作所使用的工作記錄表格。

3宣傳用品2024C如：紙張、毛筆、墨汁等。

如：水筆、圓珠筆、修正液、復(fù)寫(xiě)

4其它易耗品開(kāi)支5060C

紙、回形針、膠水、筆記本等.

合計(jì)2002400

5、保潔費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算表

序號(hào)項(xiàng)目月支出（元）年支出（元）備注

1水池清洗費(fèi)50600每年徹底清洗兩次；

2生活垃圾清運(yùn)費(fèi)3003600每天清運(yùn)2次，做到日產(chǎn)日清；

3化糞池清掏1001200每年徹底清掏一次。

4外墻清洗費(fèi)4004800外墻每年清洗一次。

5衛(wèi)生紙500600C

用于樓梯間大垃圾桶和衛(wèi)生間

6大小垃圾袋1201440

小垃圾桶內(nèi)；

保潔工具：指塵推、掃把、拖把、

畚斗抹布、水桶、馬桶刷、毛巾、

鋼絲球、玻璃刮等保潔工具的

損耗費(fèi)用；

7保潔工具及保潔用品1501800

保潔用品：指洗手液、洗潔精、

洗衣粉、潔麻劑、消毒水、被璃

清洗劑、去污粉、不銹鋼油等保

潔品消耗；

春、夏季每月大面積消海一次.

8消殺費(fèi)50600秋、冬季每季度大面積消毒一

次?定期滅鼠、滅崎、滅蠅等.

合計(jì)167020040

6、綠化費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算表

序號(hào)項(xiàng)目月支出（元）年支出（元）備注

1盆花4004800配置80盆盆花，保證隨壞隨換；

2盆樹(shù)8009600配置40盆盆樹(shù),保證隨壞隨換；

3綠化肥料費(fèi)20240每季度施肥一次；

發(fā)現(xiàn)死株及時(shí)補(bǔ)植（保養(yǎng)期內(nèi)死

4綠化補(bǔ)植費(fèi)30360

株由綠化施工單位進(jìn)行補(bǔ)植）；

5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用50600如病蟲(chóng)害防治等.

合計(jì)130015600

7、安全防衛(wèi)費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算表

序號(hào)項(xiàng)目月支出（元）年支出（元）備注

1對(duì)講機(jī)維修保養(yǎng)費(fèi)60720按3部對(duì)講機(jī)測(cè)算；

2電池、電珠10120按電池每周更換一次測(cè)算；

按每年6個(gè)月使用期間測(cè)算.安

3蚊香10120防員夜班用（20元/月X6個(gè)月

=120元/年）。

4上交保安公司管理費(fèi)120144020元/人-月X6人=120元/月

合計(jì)2002400

九、其它

1、物業(yè)的移交、驗(yàn)收、接管等均按政府有關(guān)規(guī)定實(shí)施。

2、要求貴單位無(wú)償為我司提供一定面積的物業(yè)管理用房使用。

3、要求貴單位提供一定數(shù)量的物業(yè)物資辦公裝備、辦公用品給我司無(wú)償使用。

4、大樓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備單項(xiàng)金額300元以下的維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造費(fèi)用

由我司承擔(dān)。單項(xiàng)金額超過(guò)300元以上的費(fèi)用由貴單位承擔(dān)（電梯、發(fā)電機(jī)組、中央空調(diào)

等設(shè)備維保費(fèi)用由貴單位承擔(dān)；電梯年檢、滅火器藥劑更換、發(fā)電機(jī)油料費(fèi)用由貴單位承

擔(dān)）。

5、免收貴單位所有職員的停車管理費(fèi)。

6、我司同意貴單位每月從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中提取500元（考評(píng)金）用于考評(píng)?？荚u(píng)實(shí)行百

分制，每季度考評(píng)一次。75分以下（含）扣發(fā)全額考評(píng)金;75—85分發(fā)80%的考評(píng)金;85分

以上（含）全額發(fā)放考評(píng)金（評(píng)分權(quán)屬比例：辦公室占50%；局長(zhǎng)室占30%；干部職工占20%）

附注：如需就本方案有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行磋商，請(qǐng)與我司董事總經(jīng)理朱正良聯(lián)系。

聯(lián)系電話：0591-

預(yù)祝合作成功！

福州某某家園物業(yè)管理有限公司

2006年9月8日

附件一：

某某某某大樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)一覽表

項(xiàng)目?jī)?nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

1、服務(wù)方與被服務(wù)方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)大樓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),驗(yàn)收手續(xù)齊全.

3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得相關(guān)上崗證書(shū).

4、有完善的物業(yè)管理方窠，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

（一）

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

基

本6、公示物業(yè)服務(wù)電話。急修30分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和

回訪記錄。

要

求7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)

目.

8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)資金的收支情況。

9、按合同約定規(guī)戒使用住房專項(xiàng)維修資金。

10、每年至少】次征洵業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿意率90%以上。

1、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

（二）

房2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，

及時(shí)組織修復(fù)；展于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向貴

屋

單位提出報(bào)告與建議,根據(jù)貴單位的決定,組織維修.

管

3、每日巡查1次大樓各樓層、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄.并

理

及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

4、按照房屋裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立完善的房屋裝飾裝修管理制度.裝

修前，依規(guī)定審核業(yè)主的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng).每日

巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共

利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告貴單位和有關(guān)主管部門.

5、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻,并報(bào)告責(zé)單位和有關(guān)主管部

門.

6、大樓主出入口設(shè)有平面示意圖，各樓層、科室和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)志.

項(xiàng)目?jī)?nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)

1、對(duì)共用設(shè)施設(shè)等進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)賁的除外）。

（三）2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

共3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)

用規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

設(shè)4、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修

施復(fù)：屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修，更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資

金使用計(jì)劃，向貴單位提出報(bào)告與建議，根據(jù)貴單位的決定，組織維修或者更新改造。

設(shè)

備5、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

維6、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象.

修7、大樓道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。

養(yǎng)

8、路燈、樓道燈完好率90%以上。

護(hù)

9、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備

故障有應(yīng)急方案。

1、大樓大堂24小時(shí)值勤。

（四）協(xié)

2、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)至少巡查1次.

助

維護(hù)3、對(duì)進(jìn)出大樓的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

公共4、對(duì)進(jìn)出大樓的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。

秩序

5、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案.事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告貴單位和有關(guān)部門，并協(xié)

助采取相措施。

（五）保1、大樓內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃兩次以上，干凈整潔；室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄

潔、信報(bào)箱等每周擦拭3次.

服2、公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持公共區(qū)域整潔無(wú)雜物。

務(wù)

3、公共樓道每天清掃2次;扶手、電梯耕廂每天擦拭2次，大堂,衛(wèi)生間每30分鐘拖投一

次，外墻每年清洗一次，雨遮每季度清洗一次，保持干凈整潔。

4、根據(jù)大樓實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，生活垃圾實(shí)行袋裝。

5、按樓棟口收集生活垃圾，每天2次。

6、生活垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。

7、垃圾設(shè)施每天清潔1次，無(wú)異味。

8、公共區(qū)域玻璃每周擦洗1次。

9、對(duì)大樓內(nèi)主路、干路積水及時(shí)進(jìn)行清掃.

10、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無(wú)亂懸掛、亂張貼畫(huà)、亂堆放等現(xiàn)象。

11、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、

蜂、蚊、悔等害蟲(chóng)孳生.

1、有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

（六）綠2、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。

化

3、定期清除綠地雜草、雜物.

養(yǎng)護(hù)

管理4、適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

5、適時(shí)噴灑藥物，預(yù)防病蟲(chóng)害。

附件二:

日常保潔服務(wù)項(xiàng)目及作業(yè)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)

區(qū)域

作業(yè)項(xiàng)目及內(nèi)容每日每周每月每季服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

位置

1、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)地面清掃?！?/p>

F凈、無(wú)積水、泥等；

2、垃圾廢棄物揀拾、傾倒?！?/p>

外圍

3、道路上標(biāo)志牌清潔。1無(wú)灰塵、污跡；

環(huán)境

4、玻璃窗的擦械。1光亮、無(wú)污跡；

5、草坪內(nèi)廢棄物收集處理。★無(wú)污染、污物.

無(wú)污跡、光亮，雨天及時(shí)

1、入口處地面的清掃.★

鋪防滑墊;

2、地面拖擦.★

3、電梯門、門窗、家具、柜臺(tái)、各種1無(wú)塵、光亮；

標(biāo)牌、開(kāi)關(guān)盒、墻面、柱子及金屬1

裝飾物的摞拭憚塵?！?/p>

大堂

4、垃圾桶的傾倒及刷洗擦拭.2無(wú)污跡、光亮；

5、天花板上裝飾物及燈筒、空調(diào)

1

進(jìn)出風(fēng)口的清潔嚓拭。

無(wú)污跡、灰塵、光亮；

6、立面玻璃的擦拭。1

7、地面的清洗及保養(yǎng)1無(wú)灰塵、污跡、光亮；

1、地板拖擦.1無(wú)塵土、無(wú)異色；

2、門、窗臺(tái)的擦拭。1無(wú)塵、無(wú)污染；

3、廢棄物的傾倒.2無(wú)水跡、污漬；

會(huì)議室

接待室4、家具、器具的擦拭及保養(yǎng)。1無(wú)塵、無(wú)污漬；

健身房

5.煙缸、茶杯清洗擦拭.★光亮潔凈；

6、沙發(fā)吸塵.1

無(wú)塵、無(wú)異色；

7、地毯清洗.1

1、地面牽塵；★無(wú)污物、雜物；

2.扶手的擦拭：★無(wú)塵.無(wú)污物：

3、垃圾的清理；2無(wú)異味、無(wú)廢棄物；

樓梯及

樓梯間

4、樓梯清洗；1無(wú)污物、雜物；

5、墻面的擦拭及局部除污；1

潔凈、無(wú)明顯污跡；

6、窗臺(tái)、通風(fēng)口、消防器材；1

1、窗玻璃的擦拭.★無(wú)灰塵、光亮；

2、墻面憚塵及擦械。1

3、木門擦拭.1

電梯廳

潔凈、無(wú)明顯污跡、灰

4、消防設(shè)備的擦拭。1

塵；

5、地面牽塵.★

6、地面清洗.（石材地面的保養(yǎng)）