河南創(chuàng)贏鑫苑工程組2021年12月17日鑫苑商務大廈調研報告目錄第一局部區(qū)域市場分析第二局部目標客戶分析第三局部競爭對手分析第四局部本工程分析區(qū)域市場分析二七商圈諸侯爭霸二七商圈位于鄭州市的心臟位置，集中了大大小小的商業(yè)工程十多個，包括金博大、北京華聯(lián)、鄭州華聯(lián)、鄭州百貨大樓、亞細亞、天然商廈、商城大廈、友誼商廈、丹尼斯百貨、德化步行街等等，商業(yè)氣氛濃厚。涵蓋了傳統(tǒng)百貨、超市零售、商業(yè)步行街、批發(fā)等形態(tài)。也是鄭州商業(yè)業(yè)態(tài)最為豐富配套最為全面的區(qū)域。二七商圈歷來是鄭州商業(yè)與地產開發(fā)的中心，數(shù)年來，它以無可撼動的商業(yè)霸主地位，吸引著全世界商業(yè)大鱷的目光。區(qū)域市場分析二七商圈對鑫苑商務的影響二七商圈早期以傳統(tǒng)百貨業(yè)為主，商業(yè)開展迅速，現(xiàn)已成為鄭州商圈的主流。幾乎承載了鄭州現(xiàn)代商業(yè)興起之初的全部榮耀，是商城無可替代的標志。本工程屬于二七商圈的邊緣地帶，隨著城市的擴張和區(qū)域功能的轉換二七商圈的快速開展，本工程區(qū)域的開展速度很快，對本工程地區(qū)帶動性很強。第二局部目標客戶分析目標客戶分析目標客戶分析購置目的分析目標客戶分析購置區(qū)域分析中心區(qū)仍是購置者的首選，所占比例為32%；購置者選擇東區(qū)和鄭東新區(qū)的比例分別為18%和16%；選擇西區(qū)和北區(qū)的比例也分別有15%和13%；選擇南區(qū)的比例只有6%。目標客戶分析考慮因素分析目標客戶分析面積需求分析第三局部競爭對手分析周邊工程數(shù)據(jù)表數(shù)據(jù)顯示此區(qū)域純粹寫字樓較少次數(shù)據(jù)顯示各工程均價差異太大，總體均價在4200左右此數(shù)據(jù)顯示物業(yè)費均在1.2元/平方米/月，停車位明顯供給缺乏。康橋·華城項目地址：開發(fā)商：占地面積：物業(yè)類別：綠化率：鄭州新長城房地產49%住宅、高尚綜合區(qū)寫字樓商鋪二七區(qū)大學路與中原路交匯處南166000平方米售完

租期及價位，押金合同細節(jié)均可與業(yè)主詳談；一梯五戶；公用衛(wèi)生間；入戶空調；得房率80%；精裝；公用衛(wèi)生間；出租率60%左右；30萬平米磅礴氣勢，包括高尚住宅、寫字樓、風情商業(yè)街于一體。位于市政府所在地的中心城區(qū)版塊,基地北面緊鄰鄭州大學，該區(qū)域行政機關、大專院校、醫(yī)院、眾多，城市配套成熟。鄭州大學、金水河、各大銀行、家世界超市等?？禈颉とA城售完物業(yè)管理效勞較完善，整體環(huán)境適合辦公；交通便利，處于大學路商圈核心地段。優(yōu)勢劣勢沒有統(tǒng)一招商，租聘市場有些混亂?？禈颉とA城售完升龍國際業(yè)態(tài)組合比例——生活配套40%休閑文化29%數(shù)碼家俬31%項目地址：開發(fā)商：占地面積：物業(yè)類別：綠化率：鄭州尚錦房地產開發(fā)住宅、住宅、商業(yè)、寫字樓、星級酒店二七區(qū)鄭州市大學路與淮河路交叉口南200米253080平方米30%在建筑品質、園林外觀、產品塑造等方面，升龍國際中心鼎持以人為本的思想，運用科學的“住宅雙地面，商業(yè)雙首層〞手法，有效別離商業(yè)嘈雜，保持住宅環(huán)境的單純、寧靜；在戶型設計上，全明開間、人性化尺度，自在享受大城美好生活。升龍國際1地段制勝論：把守鄭州西南門戶，連接西南城區(qū)與中心城區(qū)。2品質高端論：首創(chuàng)“住宅雙地面，商業(yè)多首層〞概念。工程體量大，產品類型豐富，規(guī)劃起點高。3買一得五論：超大城市綜合體，集住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓、星級酒店為一體，“五位一體〞的多類型產品使工程完全自身具備提供、居住、生活、工作、社交、娛樂等全功能，物超所值。優(yōu)勢升龍國際京廣闊廈項目地址：開發(fā)商：建筑面積：物業(yè)類別：綠化率：河南臺興房產住宅、普通住宅、商鋪京廣闊廈位于二七區(qū)鄭州市航海中路95號17萬平方米25%3米標高，戶型大氣穩(wěn)重，寬敞明亮，優(yōu)雅舒適，享受陽光普照，清風吹拂。該工程由3棟百米高層組成，總建筑面積約17萬平方米，其中1-3層為商鋪，4-31層為住宅。戶型從60平方米至150平方米，主力戶型為80-100平方米兩房一廳、兩房兩廳。臺興房產著力打造讓老百姓買得起、住得起的經(jīng)典樓盤，起價3700元／平方米，其入市價格比同等地段樓盤優(yōu)惠近千元。廣告大廈3元/平米/天3200左右/平米1元/平米/天交叉口向南1000米路東大學路與中原路工程地址租金售價75%物業(yè)出租率優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢94年房屋落成，產權35年左右，樓體外觀破舊；物業(yè)效勞及硬件設計較差，提供停車位缺乏。工程在大學路旁，處于大學路商圈核心地段，價位合理；毗鄰二七區(qū)工商所，鄭州大學，頗受從事教育咨詢，工商咨詢，財務管理的公司青睞。廣告大廈優(yōu)勢劣勢1、工程較早，樓體比較舊。2、價位較低，老客戶較多。2、物業(yè)管理不好，可提供車位較少?；圬S大廈項目地址：租金停車費物業(yè)費1.1元/天/㎡1元/月/㎡大學路隴海路交匯處向西100米路北90元/輛/月原某公司辦公樓，后對外招租，目前根本到達100%第四局部本工程分析本工程由鑫苑〔中國〕置業(yè)開發(fā)運營，品牌支撐力較強，物業(yè)由鑫苑物業(yè)提供，屬本區(qū)域較高配置，依托鑫苑品牌效應加之較強推廣力度和營銷手段迅速去化現(xiàn)有房源，由鑫苑物業(yè)公司擔當運營管理共同打造本區(qū)域有影響力寫字樓辦公環(huán)境。工程概況西出站口經(jīng)濟圈本案大學路商圈鑫苑商務大廈項目地址：開發(fā)商：占地面積：物業(yè)類別：物業(yè)公司：寫字樓隴海路與京廣路交叉口西行500米1200㎡鑫苑〔中國〕置業(yè)鑫苑物業(yè)管理公司大廈占地1200㎡，建筑面積10590㎡，共計十層，房間進深7.5米，層高4.2米，單間建筑面積約200㎡左右，單層總面積約922㎡。1、2層為商鋪，3-10層寫字樓。配套：兩部電梯直通3-10層，每層配備公用衛(wèi)生間，中央空調。上下立體交通，地鐵口物業(yè)隴海路快速路規(guī)劃設置13對BRT停靠站，隴海路／大學路以東，隴海路／京廣北路以西，分布位于本案東西側，未來隨著BRT快速公交的開通，辦公用戶市內往來將更加快捷；地鐵6號線公路自駕車BRT快速公交工程價值表達大學路東西兩側大型居住區(qū)將成為高消費的客戶本工程優(yōu)勢開發(fā)商具有一定品牌效應成熟居住社區(qū)逐漸形成，為本按提供巨大消費潛力同等地段寫字樓數(shù)量較少，多為住宅一層底商，店面陳舊檔次較低本工程劣勢工程開發(fā)時間較早，外觀及內飾較舊，缺乏視覺沖擊力僅有四十年的房屋產權使用年限本工程價格與該區(qū)域價格比照，相對而言中等偏上工程推廣力度不夠，導致很多客戶不知道本工程缺乏停車位工程時機一、利用開發(fā)商提供的客戶資源及自己的人脈網(wǎng)絡介紹工程；二、利用鑫苑現(xiàn)代城的住宅開盤襯托寫字樓；工程存在的威脅一、經(jīng)調查，康橋·華城工程定位在中高端寫字樓，但該工程在出售初期價格與目前我們所暫定價格接近，切康橋·華城智能管理相對到位，樓體環(huán)境較好，商業(yè)氣氛濃厚；二、位于大學路上的廣告大廈始建于1992年，目前也存在出售整層寫字間的情況，該工程的優(yōu)勢在于價格偏低，3000~3200元/㎡，目前有兩個整層及零散小面積待售，同樣采取即買即租的營銷策略；但該寫字樓房屋產權時間較少；