某地產某年度上半年市場總結報告上半年總結

下半年預測

項目策略建議123報告分析框架1.1整體市場表現－土地市場－二級市場－三級市場1.2項目表現1.3原因剖析2.1宏觀層面2.2微觀層面2.3政策層面3.1白鷺郡3.2陽光天際3.3西溪碟園3.4公望第一部分：上半年總結土地市場杭州市土地市場成交分析圖08年上半年09年上半年同比住宅土地成交（萬方）45.8237.44-18.28%商住用地成交（萬方）23.9630.1425.79%6月開始土地市場急速升溫，住宅土地最高溢價幅度達到80%二級市場07年1月－08年9月杭州市七區(qū)商品住宅量價分析圖08年上半年09年上半年同比成交面積（萬方）175.21473.92170.50%成交均價（元/方）1223211192-8.50%量價表現：09年上半年成交爆發(fā)式增長，年初由于價格犧牲率先撬動市場，逐步帶動回暖2007年2008年2009年月均銷售量56.9萬方月均銷售量26.8萬方月均銷售量78.9萬方國家出臺927政策，控制樓市瘋長局面，樓市開始走下滑通道政府出臺24條救市新政，萬科降價潮，市場轉折新起點海天城“牛年首降”，全面引燃降價風波，率先啟動剛需市場，之后改善需求和投資客跟進，市場逐步回暖06-09年6月杭州市七區(qū)商品住宅供需表現二級市場06-09.4杭州市七區(qū)商品住宅供（新增供應+存量）需走勢297593465499272356182510010020030040050060070080090006年07年08年09年1-6月10年474312762377346.8009年下半年潛在供應量09年有效供應量約1155市場供大于求存量消化年期初存量（萬方）新增量（萬方）銷售量（萬方）年均消化量480萬方08年上半年09年上半年同比供應面積（萬方）438.5480784.02%成交面積（萬方）175.21473.92170.50%供需表現：09年上半年供需兩旺，半年成交已接近年均消化水平，新增速度落后于成交速度二級市場07-09年6月杭州市七區(qū)商品住宅存銷表現07年整體供小于求，價格颮升，下半年價漲量跌，有價無市。08年去化基本處于滯銷狀態(tài)，存量積壓嚴重，年底存量已達510萬方高位09年3月起價跌量升，存量急劇減少08年上半年09年上半年同比截止6月底存量（萬方）3073111.30%6月底存銷比9.302.43-73.87%存銷表現：存銷缺口逐步縮小，存銷比同比下降73.87%市場結構09年上半年細分市場新增成交情況成交量2008年上半年2009年上半年同比首置市場8916套24845套178.66%首改市場5445套12603套131.46%再改市場1358套3978套192.93%高端市場512套1457套184.57%匯總16231套42883套164.20%24756套42883套09年上半年，各細分市場成交放量，供小于求，消化存量，尤其首次置業(yè)比例占絕對優(yōu)勢消費心態(tài)備注：歷年房交會問卷調研數據消費者對房價趨勢預測看跌客比例消費者看穩(wěn)預期，看跌比例縮小三級市場2007年2008年2009年07-09年6月杭州二級市場量價表現08年上半年09年上半年同比成交量（套數）850420183137.34%成交均價（元/方）1257312121-3.60%政府宏觀調控，一手房市場量價齊跌，帶動二手房成交下行。二手房稅費減免，存量房成交帶動二手房市場啟動，市場開始回暖，與一手房市場產生聯動效應，成交走向高峰，量價表現：成交量價屢創(chuàng)新高，同比上漲137.34%萬科表現杭州萬科累計各月可售面積銷售率與市場總體比較圖（市七區(qū)）注：統計范圍市七區(qū)，商品住宅（即不含車位、商業(yè)等），萬科數據包含富陽公望項目。由于萬科在蕭山項目08年度基本售完，暫不統計在內。杭州萬科總體銷售與大市基本持平杭州整體市場銷售表現活躍，萬科市場占有率排行第六注：統計范圍市八區(qū)，商品住宅（即不含車位、商業(yè)等），萬科數據包含富陽公望項目杭州市八區(qū)1-6月份,萬科與TOP6開發(fā)商累計住宅銷售面積市場表現圖萬科表現樓市全面回暖，市場處于供不應求局面，以消化存量為主，杭州萬科級別下降至第6位杭州萬科與TOP6金額市場占有率分析（市七區(qū)）2008全年市場占有率（金額）2009（1-6月份）市場占有率（金額）第二名第六名TOP6占有率34%TOP6占有率28%萬科表現原因剖析原因剖析——宏觀市場：宏觀經濟8.7%

由于金融危機，政府實行寬松的貨幣政策，銀根松動，上半年新增貸款額增長迅速，市場流動資金較為充裕，但傳統的實體經濟行業(yè)依然處于產能過剩狀態(tài)，促使這部分資金流向樓市；預期的通貨膨脹，帶來流動資金投資集中轉向樓市，推動回暖，但抑制物價上漲和經濟回暖28.46%24.79%原因剖析——宏觀市場：宏觀政策原因剖析出臺政策內容簡介影響/目的各銀行出臺存量房貸政策針對首次購房人群，首付比例20%，同時可以享受銀行7折優(yōu)惠利率緩解首次置業(yè)人群購房壓力，刺激剛需下單來緩解樓市壓力支取額度不再受限，省直公積金貸款門檻降低從4月1日起，公積金二次貸款的條件放寬，申請額度：個人從30→50萬元；家庭從60→80萬元鼓勵自住需求，緩解經濟實力比較有限人群，為樓市回暖提供了有利條件住房等固定資產投資資本金比例下調

5月25日起，普通商品住房項目的最低資本金比例為20%緩解投資主體資金缺口壓力，有效保證投資穩(wěn)定央行:繼續(xù)實行寬松貨幣政策適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，引導貨幣信貸合理增長進一步刺激信貸業(yè)務，同時對風險的警惕毫不放松，利于整體信貸市場的規(guī)范和健康發(fā)展央行發(fā)布《金融穩(wěn)定報告》加強和改進房地產信貸服務，支持居民首次購買普通自住房7月銀行開始收緊二套房貸政策二套房貸恢復40%，利率上浮10%防范信貸風險，鼓勵自住需求，剛性需求鋪設健康的購買平臺在樓市良性發(fā)展前提下，政府托市，鼓勵自住需求08年年底，部分遠郊（如閑林）價格探底，帶來大量首次置業(yè)人群對樓市關注

08年壓抑近170萬方需求，09年降價刺激壓抑需求快速釋放海天城“牛年首降”，以低價換成交，刺激剛性需求下單市場回暖，帶動改善型需求成交跟進，投資客回潮原因剖析——微觀層面原因剖析開發(fā)商年初低價換成交，刺激剛需，而后帶動改善和投資需求跟進，帶動樓市回暖上半年總結08年部分樓盤價格探底08年被壓抑的剛性需求釋放09年年初開發(fā)商降價優(yōu)惠政策刺激實體經濟投資轉向樓市投資客和改善型客戶的跟風二級市場回暖三級市場回暖聯動作用土地市場開始回暖各方面因素刺激二級和三級市場回暖，并產生聯動作用，以致帶動土地市場回暖第二部分：下半年預測宏觀層面單位：%經濟開始觸底反彈上半年，同比增長7.0%，增速比上年同期回落9.3個百分點09年6月經濟開始見底回升，國民經濟的主動力工業(yè)增加值也開始回升，經濟回暖預兆顯現；經濟回暖關頭，國家將會乘勢繼續(xù)扶持國家支柱產業(yè)——房地產行業(yè)。工業(yè)是推動中國國民經濟增長的主要動力，工業(yè)產值通常占國內生產總值(GDP)的一半左右，而工業(yè)增加值就是中國工業(yè)產值的基準測量指標。經濟回暖的預兆前景下，國家仍將會扶持支柱產業(yè)——房地產行業(yè)宏觀層面月份新增貸款（萬億元）09.11.6209.21.0709.31.8909.40.5909.50.6609.61.53匯總7.37據有關部門預計，09年整個銀行業(yè)新增貸款額可能在4.6-5萬億之間。但09年上半年新增貸款額已經達到7.37萬億元，已超標全年新增貸款額，下半年銀行放款速度將會放緩。溫家寶在七日和九日兩次經濟形勢座談會上指出，必須堅定不移地實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，進一步增強宏觀政策的針對性、有效性和可持續(xù)性。實體經濟尚未恢復，下半年政府繼續(xù)放松貨幣政策，重在調整產業(yè)結構，解決產能過剩問題，但新增貸款速度放緩

國際金融危機對中國的不利影響并未減弱，一些行業(yè)、一些企業(yè)生產經營還比較困難，產業(yè)結構調整的任務還相當艱巨，產能過剩問題凸顯。月份1月2月3月4月5月6月1-6月用電量同比-12.88%--2.01%-3.63%-2.57%3.79%-2.43%整體用電需求呈下降趨勢，經濟尚未恢復，6月受部分氣溫影響同比上升。微觀層面板塊預估09年下半年上市量（萬方）板塊預估09年下半年上市量（萬方）閑林板塊50星橋板塊12濱江區(qū)板塊43城東板塊6丁橋板塊27仁和、塘棲6西溪板塊26.5之江、轉塘6大九堡板塊23喬司板塊5大良渚板塊22文教區(qū)板塊4臨平板塊20小和山板塊4下沙板塊20余杭鎮(zhèn)板塊4新城北板塊18市中心板塊3.3城北板塊16倉前板塊2三墩板塊15申花路板塊2錢江新城板塊12黃龍板塊0總計346.8月份住宅新開工面積（萬方）1-2月108.713月25.014月14.475月63.776月56.84匯總268.8按以正常工期計算，開工5-6個月為開盤時間節(jié)點；

5、6月份住宅新開工面積增加，年底將出現供應小高峰，而第三季度供應少，存量消化速度加快，價格可能呈現小幅上行趨勢。預計下半年上市量350萬方左右，但板塊間供應比例失衡，主要集中在近郊和遠郊板塊，中心城區(qū)板塊將出現供不應求局面。下半年供應量板塊間比例失衡嚴重，上市量集中在年底，第三季度供應競爭相對較小后市預測宏觀層面：年中經濟“見底回升”，房地產作為國家支柱產業(yè)，關系各行各業(yè)，國家順勢仍將繼續(xù)扶持，但對市場穩(wěn)定健康發(fā)展加以嚴控；國家為調整產業(yè)結構，解決產能過剩，依舊會放松貨幣政策，但上半年透支全年貸款額，下半年新增貸款速度將會放緩；微觀層面：

下半年供應集中在年底，而第三季度供應競爭相對較小，價格可能出現上漲趨勢；下半年預計供應量在350萬方左右，但板塊間供應失衡，供需矛盾兩極化，供應主要集中在近郊和郊區(qū)板塊。第三部分：項目策略建議各項目策略建議白鷺郡項目客戶群主要以度假和看重資源養(yǎng)身為主，有收藏心態(tài)，一般此類客群在市區(qū)已有一套或多套房產，受市場和經濟影響較小，只要產品符合心里預期就會下單，