行業(yè)會計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)演講人：日期：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概述開發(fā)成本的核算與管理收入確認與賬務(wù)處理特殊會計處理與行業(yè)規(guī)則財務(wù)報表與分析會計實務(wù)案例CATALOGUE目

錄01PART房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概述行業(yè)特點與會計需求會計需求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計需要準確核算開發(fā)成本、銷售收入、利潤等關(guān)鍵指標，及時反映企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，為決策提供依據(jù)。行業(yè)特點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有資金投入大、風險高、建設(shè)周期長、涉及領(lǐng)域廣等特點，需要會計在資金管理、成本控制、稅務(wù)籌劃等方面發(fā)揮重要作用。會計科目設(shè)置房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目通常包括資產(chǎn)類、負債類、所有者權(quán)益類、成本類和損益類等五大類。分類在五大類會計科目下，還需根據(jù)企業(yè)實際情況設(shè)置更為明細的科目，如開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、銷售費用、管理費用等，以便更好地進行會計核算和財務(wù)管理。會計科目設(shè)置與分類會計處理的核心原則真實性原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計處理應(yīng)真實反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，不得虛報、瞞報財務(wù)數(shù)據(jù)。配比原則權(quán)責發(fā)生制原則收入與相關(guān)成本、費用應(yīng)當相互配比，以便準確核算損益。按照實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)事項和合同約定確認收入、成本等會計要素，確保會計信息的準確性。12302PART開發(fā)成本的核算與管理政府征用土地時支付的補償費用。土地征用費拆除原有建筑物和構(gòu)筑物所需支付的補償費用。拆遷補償費01020304支付土地出讓方的土地使用權(quán)費用。土地使用權(quán)出讓金對拆遷戶進行安置所需支付的費用。安置補助費土地征用及拆遷補償費前期工程費與基礎(chǔ)設(shè)施費勘察設(shè)計費項目前期勘察設(shè)計階段發(fā)生的費用。02040301基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需費用，包括道路、供水、供電、排水、通訊等。規(guī)劃設(shè)計費項目規(guī)劃設(shè)計階段的費用，包括方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等。公用配套設(shè)施建設(shè)費用于項目建設(shè)范圍內(nèi)的公用配套設(shè)施建設(shè)，如學校、醫(yī)院等。房屋建筑物和構(gòu)筑物的建造、安裝費用，包括人工、材料、設(shè)備等。房屋內(nèi)部的裝修費用，包括材料費、人工費、設(shè)計費等。與房屋配套建設(shè)的設(shè)施費用，如電梯、空調(diào)、燃氣等。項目范圍內(nèi)的綠化費用，包括綠化工程、植被種植等。建筑安裝工程費與配套設(shè)施費建筑安裝工程費室內(nèi)裝修費配套設(shè)施費園林綠化費03PART收入確認與賬務(wù)處理預收賬款定義房地產(chǎn)企業(yè)在收到預收賬款時，并不能立即確認為收入，需根據(jù)合同履行情況，滿足收入確認條件時進行確認。通常包括房屋交付、產(chǎn)權(quán)過戶等條件。收入確認時點預收賬款會計處理在資產(chǎn)負債表中，預收賬款應(yīng)作為負債列示，待收入確認后，再轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入。預收賬款是指企業(yè)按照合同規(guī)定或交易雙方約定，預先收取的購房款、土地款等款項。預收賬款與收入確認時點主營業(yè)務(wù)收入核算主營業(yè)務(wù)收入范圍房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入主要包括房屋銷售收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、代建工程結(jié)算收入等。主營業(yè)務(wù)收入確認主營業(yè)務(wù)收入核算方法當企業(yè)履行了合同中的履約義務(wù)，且客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時，確認主營業(yè)務(wù)收入。對于房屋銷售，通常以交房或產(chǎn)權(quán)過戶為確認時點。房地產(chǎn)企業(yè)通常采用權(quán)責發(fā)生制進行收入核算，即按照實際履約進度或合同約定進行收入確認。123成本結(jié)轉(zhuǎn)原則房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)遵循配比原則，即收入與相關(guān)成本、費用應(yīng)相互配比。在結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本時，需將土地成本、建筑成本、配套設(shè)施成本等按照合理方法進行分攤。成本結(jié)轉(zhuǎn)方法房地產(chǎn)企業(yè)常用的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法包括加權(quán)平均法、個別計價法等。加權(quán)平均法是根據(jù)當期各成本項目的實際發(fā)生額，按照一定比例進行分攤；個別計價法則是根據(jù)每個項目的實際成本進行結(jié)轉(zhuǎn)。成本結(jié)轉(zhuǎn)與利潤計算04PART特殊會計處理與行業(yè)規(guī)則開發(fā)費用的歸集與分攤土地使用權(quán)出讓金和拆遷補償費01按照實際發(fā)生的金額進行歸集，分攤至相關(guān)成本對象?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費02包括道路、橋梁、水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，按照實際發(fā)生的金額進行歸集，分攤至相關(guān)成本對象。建筑安裝工程費03包括房屋建設(shè)、裝修等費用，按照實際發(fā)生的金額進行歸集，分攤至相關(guān)成本對象。配套設(shè)施費04包括物業(yè)管理用房、會所、停車場等配套設(shè)施的建設(shè)費用，按照實際發(fā)生的金額進行歸集，分攤至相關(guān)成本對象。長期借款與利息資本化長期借款的會計處理借款費用應(yīng)當按照實際利率法計算，計入當期損益。專門借款的利息，在符合資本化條件時應(yīng)當資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本。030201利息資本化的條件資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費用已經(jīng)發(fā)生且為使資產(chǎn)達到預定可使用或可銷售狀態(tài)所必要的購建或生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。利息資本化的暫停與停止當符合資本化條件的資產(chǎn)在購建或生產(chǎn)過程中發(fā)生非正常中斷且中斷時間連續(xù)超過3個月時，應(yīng)當暫停資本化。當資產(chǎn)達到預定可使用或可銷售狀態(tài)時，應(yīng)當停止資本化。稅務(wù)處理政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予一系列稅收優(yōu)惠政策，如土地增值稅的減免、企業(yè)所得稅的優(yōu)惠等，以降低企業(yè)稅負，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。優(yōu)惠政策稅務(wù)籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理的稅務(wù)籌劃，如合理安排開發(fā)周期、選擇適當?shù)臅嬚叩龋档投悇?wù)成本，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照稅法規(guī)定計算應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅費。稅務(wù)處理與優(yōu)惠政策05PART財務(wù)報表與分析資產(chǎn)負債表的結(jié)構(gòu)與特點資產(chǎn)項目流動資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、存貨、應(yīng)收賬款等；非流動資產(chǎn)，如固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期投資等。負債項目流動負債，包括短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付工資等；長期負債，如長期借款、遞延所得稅負債等。所有者權(quán)益包括股本、資本公積、盈余公積、未分配利潤等。資產(chǎn)負債表的平衡性資產(chǎn)總計等于負債及所有者權(quán)益總計，反映了企業(yè)的財務(wù)狀況。收入主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入、投資收益等。費用營業(yè)成本、營業(yè)稅金及附加、期間費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）等。利潤計算營業(yè)利潤、利潤總額、凈利潤等。利潤表的分析盈利能力分析、收入成本比例分析、費用控制分析等。利潤表的編制與分析現(xiàn)金流入經(jīng)營活動現(xiàn)金流入、投資活動現(xiàn)金流入、籌資活動現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流量表的編制與解讀01現(xiàn)金流出經(jīng)營活動現(xiàn)金流出、投資活動現(xiàn)金流出、籌資活動現(xiàn)金流出。02現(xiàn)金流量凈額現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的差額，反映企業(yè)的現(xiàn)金凈增加額。03現(xiàn)金流量表的分析現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)分析、經(jīng)營活動現(xiàn)金流量分析、投資與籌資活動現(xiàn)金流量分析等。0406PART會計實務(wù)案例成本核算對象按開發(fā)項目或地塊進行核算，確保土地征用成本的準確性和可追溯性。賬務(wù)處理借記“開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償費”科目，貸記“銀行存款”等科目。分配方法按占地面積法或建筑面積法分配至開發(fā)項目，確保成本分配的合理性和一致性。土地征用成本內(nèi)容包括土地購置費、耕地占用稅、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費等。案例一：土地征用成本核算成本階段劃分項目開發(fā)階段可分為土地征用及拆遷補償、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套設(shè)施建設(shè)、開發(fā)間接費用等。在每個階段結(jié)束時，及時將各項成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”相應(yīng)明細科目，借記“開發(fā)成本”科目，貸記各成本項目科目。按照成本發(fā)生的時間順序和受益對象進行歸集，確保各階段成本的完整性和準確性。公共配套設(shè)施成本等需按一定比例分攤至可售面積，確保成本分配的公平性和合理性。案例二：開發(fā)成本分階段歸集歸集方法賬務(wù)處理成本分攤案例三：收入確認與稅務(wù)處理收入確認條件01開發(fā)產(chǎn)品竣工后，需經(jīng)有關(guān)部門驗收合格并出具相關(guān)證明文件，且開發(fā)商與購房者簽訂正式購房合同并收到款項。收入確認時間02根據(jù)銷售方式不同，收入確認時間有所差異。一次性全額收款方式下，在交房時確認收