時代廣場前期物業(yè)管理制度?一、總則（一）目的為加強時代廣場物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主的合法權(quán)益，創(chuàng)造安全、整潔、舒適、文明的居住和工作環(huán)境，特制定本前期物業(yè)管理制度。（二）適用范圍本制度適用于時代廣場小區(qū)及商業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)活動，包括但不限于房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理，環(huán)境衛(wèi)生保潔，綠化養(yǎng)護，安全保衛(wèi)，車輛停放管理等。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，依法履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)。2.業(yè)主至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，全心全意為業(yè)主服務(wù)，維護業(yè)主的合法權(quán)益。3.優(yōu)質(zhì)高效原則：不斷提高物業(yè)服務(wù)水平，追求服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)質(zhì)高效，為業(yè)主提供便捷、周到的服務(wù)。4.公平公正原則：在物業(yè)服務(wù)過程中，做到公平、公正地對待每一位業(yè)主，不偏袒、不歧視。二、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容（一）房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理1.房屋建筑本體定期對房屋建筑進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)并處理房屋滲漏、墻體裂縫、門窗損壞等問題。負責(zé)房屋外觀的維護，保持房屋外立面整潔、美觀。2.共用設(shè)施設(shè)備建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)備的型號、規(guī)格、購置時間、維修保養(yǎng)記錄等信息。制定設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)計劃，定期對電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等進行維護保養(yǎng)，確保設(shè)備正常運行。對設(shè)施設(shè)備的運行狀況進行實時監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)故障及時維修，保障業(yè)主的正常生活和工作。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理1.公共區(qū)域保潔每日定時清掃小區(qū)道路、樓道、電梯轎廂、樓梯扶手、垃圾桶等公共區(qū)域，保持環(huán)境整潔。及時清理小區(qū)內(nèi)的垃圾，做到日產(chǎn)日清，確保垃圾不堆積、不散發(fā)異味。2.垃圾分類管理在小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類投放點，引導(dǎo)業(yè)主正確分類投放垃圾。定期對垃圾分類投放點進行清理和消毒，防止滋生蚊蟲和細菌。3.衛(wèi)生消殺定期對小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域、垃圾桶、下水道等進行衛(wèi)生消殺，預(yù)防疾病傳播，保障業(yè)主身體健康。（三）綠化養(yǎng)護管理1.綠化規(guī)劃與建設(shè)根據(jù)小區(qū)的整體規(guī)劃，合理布局綠化景觀，種植花草樹木，營造優(yōu)美的居住環(huán)境。2.日常養(yǎng)護定期對綠化植物進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，確保植物生長良好，景觀效果美觀。及時清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜物和枯枝落葉，保持綠化環(huán)境整潔。（四）安全保衛(wèi)管理1.人員出入管理在小區(qū)出入口設(shè)置崗?fù)ぃ才艑Ｈ?4小時值班，對進出人員和車輛進行登記、詢問和檢查。嚴禁外來無關(guān)人員和車輛隨意進入小區(qū)，確保小區(qū)安全。2.巡邏防控制定巡邏制度，安排保安人員定時對小區(qū)進行巡邏，重點巡查小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域、樓道、停車場等部位。及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件，維護小區(qū)的安全秩序。3.消防管理建立健全消防管理制度，配備消防設(shè)施設(shè)備，并定期進行檢查和維護，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。組織開展消防知識宣傳和培訓(xùn)，提高業(yè)主的消防安全意識和自防自救能力。定期進行消防演練，確保在火災(zāi)發(fā)生時能夠迅速、有效地進行撲救和疏散。（五）車輛停放管理1.停車場規(guī)劃與建設(shè)合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車場，設(shè)置停車位，并明確標(biāo)識停車區(qū)域和停車規(guī)則。2.停車服務(wù)對進入小區(qū)的車輛進行引導(dǎo)，規(guī)范停車秩序，確保車輛停放整齊。負責(zé)停車場的日常管理，包括車輛出入登記、停車收費等工作。做好停車場的安全防范工作，防止車輛被盜、被損壞等情況發(fā)生。（六）客戶服務(wù)1.接待與咨詢在物業(yè)管理處設(shè)置客戶服務(wù)中心，安排專人負責(zé)接待業(yè)主來訪和咨詢，及時解答業(yè)主的疑問。2.投訴處理受理業(yè)主的投訴和建議，認真記錄并及時反饋處理結(jié)果，做到事事有回音，件件有著落。3.社區(qū)文化建設(shè)組織開展各類社區(qū)文化活動，增進業(yè)主之間的溝通與交流，營造和諧的社區(qū)氛圍。三、物業(yè)服務(wù)人員管理（一）人員招聘與培訓(xùn)1.人員招聘根據(jù)物業(yè)服務(wù)工作需要，制定人員招聘計劃，招聘具備相應(yīng)專業(yè)知識和技能的物業(yè)服務(wù)人員。對應(yīng)聘人員進行面試、筆試、體檢等環(huán)節(jié)的考核，確保錄用人員符合崗位要求。2.人員培訓(xùn)制定員工培訓(xùn)計劃，定期組織物業(yè)服務(wù)人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，包括物業(yè)管理法律法規(guī)、服務(wù)規(guī)范、操作技能等方面的培訓(xùn)。鼓勵員工參加各類專業(yè)培訓(xùn)和職業(yè)資格考試，提高員工的業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)。（二）人員考核與獎懲1.人員考核建立員工考核制度，定期對物業(yè)服務(wù)人員的工作表現(xiàn)進行考核，考核內(nèi)容包括工作業(yè)績、工作態(tài)度、專業(yè)技能等方面。根據(jù)考核結(jié)果，對員工進行評價和排名，為員工的晉升、獎勵、處罰提供依據(jù)。2.獎懲措施對工作表現(xiàn)優(yōu)秀的員工給予表彰和獎勵，包括獎金、榮譽證書等。對違反公司規(guī)章制度、工作失職的員工進行批評教育和處罰，包括警告、罰款、辭退等。（三）人員崗位職責(zé)1.項目經(jīng)理崗位職責(zé)全面負責(zé)時代廣場的物業(yè)服務(wù)工作，制定物業(yè)服務(wù)工作計劃和目標(biāo)，并組織實施。協(xié)調(diào)與業(yè)主、社區(qū)、相關(guān)部門等的關(guān)系，及時處理各類投訴和糾紛。負責(zé)物業(yè)服務(wù)團隊的管理和建設(shè)，提高團隊的整體素質(zhì)和服務(wù)水平。定期向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報工作情況，完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。2.客服人員崗位職責(zé)負責(zé)接待業(yè)主來訪和咨詢，解答業(yè)主的疑問，處理業(yè)主的投訴和建議。辦理業(yè)主入住、裝修等手續(xù)，與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同和相關(guān)協(xié)議。負責(zé)業(yè)主檔案的建立和管理，及時更新業(yè)主信息。組織開展社區(qū)文化活動，增進業(yè)主之間的溝通與交流。3.維修人員崗位職責(zé)負責(zé)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和管理工作，制定設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)計劃并組織實施。及時處理設(shè)施設(shè)備故障和突發(fā)事件，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。對維修工作進行記錄和統(tǒng)計，建立維修檔案。協(xié)助其他部門開展工作，提供技術(shù)支持和保障。4.保潔人員崗位職責(zé)負責(zé)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作，包括道路清掃、樓道清潔、電梯轎廂清潔等。及時清理小區(qū)內(nèi)的垃圾，做到日產(chǎn)日清，保持環(huán)境整潔。對垃圾分類投放點進行管理，引導(dǎo)業(yè)主正確分類投放垃圾。定期對公共區(qū)域進行衛(wèi)生消殺，預(yù)防疾病傳播。5.綠化人員崗位職責(zé)負責(zé)小區(qū)內(nèi)綠化植物的養(yǎng)護和管理工作，包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等。及時清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜物和枯枝落葉，保持綠化環(huán)境整潔。根據(jù)小區(qū)的整體規(guī)劃，進行綠化景觀的建設(shè)和改造。6.保安人員崗位職責(zé)負責(zé)小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，包括人員出入管理、巡邏防控、消防管理等。對進出小區(qū)的人員和車輛進行登記、詢問和檢查，嚴禁外來無關(guān)人員和車輛隨意進入小區(qū)。定時對小區(qū)進行巡邏，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。做好消防設(shè)施設(shè)備的檢查和維護工作，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。四、物業(yè)服務(wù)費用管理（一）費用標(biāo)準(zhǔn)1.根據(jù)時代廣場的實際情況，制定合理的物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)，并報物價部門備案。2.物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、市場行情、小區(qū)檔次等因素進行合理確定，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠提供質(zhì)價相符的服務(wù)。（二）費用構(gòu)成1.物業(yè)服務(wù)費用主要包括以下幾個方面：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。辦公費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用。經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。（三）費用收繳1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。2.制定費用收繳計劃，明確收費時間、方式和標(biāo)準(zhǔn)，確保費用按時足額收繳。3.對欠費業(yè)主進行催繳，通過電話、短信、上門等方式提醒業(yè)主按時繳納費用。4.對于長期欠費且經(jīng)多次催繳仍不繳納的業(yè)主，可通過法律途徑解決。（四）費用使用與監(jiān)督1.建立物業(yè)服務(wù)費用使用管理制度，嚴格按照規(guī)定的用途使用費用，確保費用使用合理、透明。2.定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)費用的使用情況進行查詢和質(zhì)疑，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時給予答復(fù)和解釋。五、物業(yè)檔案管理（一）檔案分類1.業(yè)主檔案：包括業(yè)主基本信息、入住資料、房屋產(chǎn)權(quán)信息、繳費記錄、投訴處理記錄等。2.物業(yè)資料：包括物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)方案、設(shè)施設(shè)備檔案、綠化檔案、衛(wèi)生檔案、安全檔案等。3.其他檔案：包括各類文件、通知、會議記錄、工作計劃、總結(jié)報告等。（二）檔案建立與整理1.安排專人負責(zé)物業(yè)檔案的建立和管理工作，確保檔案資料的及時收集、整理和歸檔。2.對檔案資料進行分類編號，建立電子和紙質(zhì)檔案，便于查詢和使用。3.定期對檔案資料進行整理和更新，確保檔案的完整性和準(zhǔn)確性。（三）檔案保管與借閱1.設(shè)立專門的檔案保管室，配備必要的保管設(shè)備，確保檔案資料的安全存放。2.制定檔案借閱制度，嚴格控制檔案的借閱范圍和程序，借閱檔案需經(jīng)相關(guān)負責(zé)人批準(zhǔn)，并進行登記。3.借閱人員應(yīng)妥善保管檔案資料，不得擅自涂改、轉(zhuǎn)借、丟失，借閱完畢后及時歸還。六、應(yīng)急預(yù)案管理（一）應(yīng)急管理原則1.預(yù)防為主，防消結(jié)合。加強對各類突發(fā)事件的預(yù)防工作，制定完善的應(yīng)急預(yù)案，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。2.快速反應(yīng)，協(xié)同應(yīng)對。在突發(fā)事件發(fā)生時，能夠迅速啟動應(yīng)急預(yù)案，各部門之間密切配合，協(xié)同作戰(zhàn)，及時有效地控制事態(tài)發(fā)展。3.以人為本，減少損失。把保障業(yè)主的生命財產(chǎn)安全放在首位，最大限度地減少突發(fā)事件造成的損失。（二）應(yīng)急預(yù)案分類1.火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案：制定火災(zāi)預(yù)防、火災(zāi)報警、火災(zāi)撲救、人員疏散等方面的措施和程序。2.治安應(yīng)急預(yù)案：針對盜竊、搶劫、打架斗毆等治安事件，制定應(yīng)急處置措施和程序。3.自然災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案：包括地震、暴雨、臺風(fēng)等自然災(zāi)害的應(yīng)急處置措施和程序。4.其他應(yīng)急預(yù)案：如電梯故障應(yīng)急預(yù)案、停水停電應(yīng)急預(yù)案等。（三）應(yīng)急演練1.定期組織開展應(yīng)急演練，檢驗應(yīng)急預(yù)案的可行性和有效性，提高物業(yè)服務(wù)人員的應(yīng)急處置能力。2.應(yīng)急演練應(yīng)包括模擬突