第一章總論

第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)

一、資產(chǎn)評估的概念

資產(chǎn)評估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根

據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運(yùn)用

科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專?業(yè)意見的行為和過程。

上述的資產(chǎn)評估的概念中具體包括以下基本要素：

(-)資產(chǎn)評估主體——誰來評

資產(chǎn)評估的主體，是指從事資產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)和人員。具體來說，就是

具有資產(chǎn)評估資格的中介機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師。

(二)資產(chǎn)評估客體——評什么

即待評估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評估的具體對象，也稱評估對象。

1.資產(chǎn)的涵義

所謂資產(chǎn)，是特定主體擁有或者控制的，能以貨幣計(jì)量的，能夠給經(jīng)

濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。資產(chǎn)具有以下幾點(diǎn)基本特征：

(1)資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。

(2)資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量。

(3)資產(chǎn)必須是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)

濟(jì)主體帶來現(xiàn)金流人的資源。

2.資產(chǎn)的分類

為了科學(xué)地進(jìn)行資產(chǎn)評估，應(yīng)對資產(chǎn)評估對象按不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理

分類。

(1)按資產(chǎn)存在形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。有形資產(chǎn)

是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等。

無形資產(chǎn)是指那些沒有實(shí)物形態(tài)，但在很大程度上制約著企業(yè)物質(zhì)產(chǎn)品生

產(chǎn)能力和生產(chǎn)質(zhì)量，直接影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的資產(chǎn)，主要包括專利權(quán)、商

標(biāo)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。

(2)按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體

資產(chǎn)。

單項(xiàng)資產(chǎn)是指單臺、單件的資產(chǎn)；整體資產(chǎn)是指山一組單項(xiàng)資產(chǎn)組

成的具有整體獲利能力的資產(chǎn)綜合體。

(3)按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的

資產(chǎn)。可確指的資產(chǎn)是指能獨(dú)立存在的資產(chǎn);不可確指的資產(chǎn)是指不能脫離

企業(yè)有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。

(三)資產(chǎn)評估目的——為什么評

即資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對資產(chǎn)評估結(jié)果的要求，或資產(chǎn)評估結(jié)果

的具體用途。它直接或間接地決定和制約資產(chǎn)評估的條件，以及價值類型

的選擇。

（四）資產(chǎn)評估依據(jù)

資產(chǎn)評估依據(jù)也就是資產(chǎn)評估工作所遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文

件、重大合同協(xié)議以及取貨標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)。

（五）資產(chǎn)評估原則

即資產(chǎn)評估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評估業(yè)務(wù)

的行為準(zhǔn)則。

（六）資產(chǎn)評估程序

即資產(chǎn)評估工作從開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序。作用有二：提高

效率和防止錯弊。

（七）資產(chǎn)評估價值類型

即對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，它對資產(chǎn)評估方法的選擇具有約束性。一

般認(rèn)為有四種：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價和清算價格。

（A）資產(chǎn)評估方法

即資產(chǎn)評估所運(yùn)用的特定技術(shù)，它是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。

一般認(rèn)為有三種基本方法：成本法、收益法和市場法。

資產(chǎn)評估要素間是相互聯(lián)系、相互制約，共同構(gòu)成了資產(chǎn)評估活動的

有機(jī)整體。

二、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)

理解和把握資產(chǎn)評估的特點(diǎn)，有利于進(jìn)一步認(rèn)識資產(chǎn)評估的實(shí)質(zhì)，對

于搞好資產(chǎn)評估工作，提高資產(chǎn)評估質(zhì)量具有重要意義。一般來說，資產(chǎn)

評估具有以下特點(diǎn)：

（―?）市場性

資產(chǎn)評估是服務(wù)于市場的活動，在市場交易活動發(fā)生的條件下，資產(chǎn)評

估通過模擬市場條件對資產(chǎn)價值做出評定估算和報告，并且，這一估算和

報告結(jié)果必須接受市場檢驗(yàn)。

（-）公正性

公正性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)

務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一?方的需要。

（四）專業(yè)性

專業(yè)性是指資產(chǎn)評估是一種專業(yè)人員的活動，從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機(jī)

構(gòu)應(yīng)由一定數(shù)量和不同類型的專家及專業(yè)人士組成。

（五）咨詢性

咨詢性是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，這個意

見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評估者只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé),

而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負(fù)責(zé)。事實(shí)上，資產(chǎn)評估為資產(chǎn)交易提供的估價

往往由當(dāng)事人作為要價和出價的參考，最終的成交價取決于討價還價的本

領(lǐng)。

三、資產(chǎn)評估的功能

1.評價及評估功能。

2.管理功能。

第二節(jié)資產(chǎn)評估目的和價值類型

一、資產(chǎn)評估目的

資產(chǎn)評估目的有一-般目的和特定目的之分。?般目的包含著特定目的,

特定目的則是一般目的的具體化。

（一）資產(chǎn)評估一般目的——提供資產(chǎn)在評估時點(diǎn)的公允價值。

（-）資產(chǎn)評估特定目的——特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具

體要求（11種）

（三）資產(chǎn)評估的特定目的在資產(chǎn)評估中的地位和作用

1.是起點(diǎn)又是目標(biāo)

2.是界定評估對象的基礎(chǔ)

3.對價值類型選擇具有約束作用

二、資產(chǎn)評估的價值類型

資產(chǎn)評估的價值類型指的是資產(chǎn)評估價值的質(zhì)的規(guī)定性，即價值內(nèi)涵。

價值類型需要與資產(chǎn)行為的發(fā)生相匹配。資產(chǎn)評估的價值類型是資產(chǎn)評估

價值形式上的具體化。

關(guān)于資產(chǎn)評估價值類型的種類，從不同的角度出發(fā)，有著不同的表述。

一種表述將價值類型歸納為四種，即重置價值、公開市場價值、收益現(xiàn)值

和清算價格。

1.重置價值。是指以在現(xiàn)時條件下按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用

狀態(tài)所耗費(fèi)的成本為依據(jù)確定的評估價值。有重置全價和重置凈值之分。

2.公開市場價值。也稱現(xiàn)行市價，是以資產(chǎn)在公開市場上的售賣價格

為依據(jù)確定的評估價值。公開市場具有如下規(guī)定性:有充分的市場競爭、買

賣雙方?jīng)]有壟斷和強(qiáng)制、雙方都有足夠的時間和能力了解實(shí)情，具有獨(dú)立

的判斷和理智的選擇。。

3.收益現(xiàn)值。收益現(xiàn)值是指以資產(chǎn)的收益能力為依據(jù)確定的評估價值,

是根據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期獲利能力的大小，按照''將本求利”的逆向思維“利索

本”以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率將未來收益折成的現(xiàn)值?？梢姡找娆F(xiàn)值

是指為獲得資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的權(quán)利所支付的貨幣總額。

4.清算價格。清算價格是指資產(chǎn)在非正常市場上交易所實(shí)現(xiàn)的價格。清算

價格一般低于現(xiàn)行市價，這是由市場供求狀況決定的。

清算價格一般取決于下列幾個因素：（1）資產(chǎn)的通用性。（2）清算時

間的限制。

第三節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則

一、資產(chǎn)評估的假設(shè)

假設(shè)對任何學(xué)科都是重要的，相應(yīng)的理論觀念和方法都是建立在一定

假設(shè)的基礎(chǔ)之上的。資產(chǎn)評估與其他學(xué)科一樣，其理論和方法體系的形成

也是建立在一定假設(shè)條件之上的。

適用資產(chǎn)評估的假設(shè)有以下幾種：

（一）交易假設(shè)

交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個最基本的前提假設(shè)，即假定所有

待評資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師需根據(jù)待評資產(chǎn)的交易條件的模擬

市場進(jìn)行評估。

交易假設(shè)一方面為資產(chǎn)評估得以進(jìn)行創(chuàng)造了條件；另一方面它明確限

定了資產(chǎn)評估外部環(huán)境，即資產(chǎn)是被置于市場交易之中，評估不能脫離市

場條件而孤立進(jìn)行。

（二）持續(xù)使用假設(shè)

持續(xù)使用假設(shè)是設(shè)定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，并根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和

信息可推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。

持續(xù)使用假設(shè)又可細(xì)分為三種具體情況：在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用和移地

續(xù)用。在用續(xù)用指的是處于使用中的被評估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動或資產(chǎn)業(yè)

務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。轉(zhuǎn)用續(xù)用則

是指被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時的

使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。移地續(xù)用則是說被評估資產(chǎn)將在

產(chǎn)權(quán)變動發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)瑞在的空間位置、轉(zhuǎn)移到其

他空間位置上繼續(xù)使用。

（三）公開市場假設(shè)

公開市場假設(shè)是假定被評估資產(chǎn)將在比較完善的公開市場上進(jìn)行交

易。

在公開市場條件下，資產(chǎn)的交換價值受市場機(jī)制的制約并由市場行情

決定，而不是由個別交易所決定。

（四）清算假設(shè)

清算假設(shè)是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假

定說明。

由于清算假設(shè)假定被評估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)條件下，被評

資產(chǎn)的評估值通常要低于在公開市場假設(shè)或持續(xù)使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)

的評估值。

在資產(chǎn)評估中，由于資產(chǎn)所處的市場條件和自身狀態(tài)有別而形成了“三

種假設(shè)”。在不同假設(shè)條件下，同樣的資產(chǎn)評估結(jié)果卻各不相同。在持續(xù)使

用假設(shè)前提下，要求評估資產(chǎn)的持續(xù)使用價值，即重置價值和收益現(xiàn)值；

在公開市場假設(shè)前提下，要求評估資產(chǎn)的公開市場價值;在清算假設(shè)前提

下，要求評估資產(chǎn)的清算價格。因此，資產(chǎn)評估人員在評估業(yè)務(wù)活動中要

充分分析了解、判斷認(rèn)定市場條件和被評估資產(chǎn)最可能的效用，以便得出

有效結(jié)論。

二、資產(chǎn)評估的原則

資產(chǎn)評估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)

務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系，規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。

它包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則。

（一）工作原則

1.獨(dú)立公正性原則

資產(chǎn)評估中的公平性原則包含有兩層含義，其一是評估機(jī)構(gòu)本身應(yīng)該

是一個獨(dú)立的、不依附于他人的社會公正性中價組織（法人），在利益及利

害關(guān)系上與資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當(dāng)事人沒有任何聯(lián)系。其二是評估機(jī)構(gòu)及其評估人

員在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者地位，評估工作不受委托人及外

界的意圖及壓力的影響，進(jìn)行獨(dú)立公正的評估。

2.真實(shí)科學(xué)性原則

其一要求資產(chǎn)評估工作實(shí)事求是，尊重客觀實(shí)際。其二要求資產(chǎn)評估

機(jī)構(gòu)和評估人員必須遵循科學(xué)的評估標(biāo)準(zhǔn)，以科學(xué)的態(tài)度制定評估方案，

并采用科學(xué)的評估方法進(jìn)行資產(chǎn)評估。

3.可行簡易性原則

其一要求評估機(jī)構(gòu)和人員根據(jù)評估對象的特點(diǎn)和性質(zhì)及當(dāng)時所具備的

條件，制定切實(shí)可行的評估方案并采用合適的評估方法進(jìn)行評估。其二要

求在達(dá)到相應(yīng)準(zhǔn)確度要求的前提下，盡量使評估工作簡便易行，提高工作

效率。

（二）經(jīng)濟(jì)原則

1.預(yù)期收益原則。預(yù)期收益原則是以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其資

產(chǎn)價值的最基本的決定因素。資產(chǎn)之所以有價值是因?yàn)樗転槠鋼碛姓呋蚩刂?/p>

者帶來未來經(jīng)濟(jì)利益，資產(chǎn)價值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶

來的預(yù)期收益量的多少。預(yù)期收益原則是評估人員判斷資產(chǎn)價值的一個最基本

的依據(jù)。

2.供求原則。供求原則是經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于供求關(guān)系影響商品價格原理的概

括。假定在其他條件不變的前提下，商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著

供給的增加而下降。盡管商品價格隨借求變化并不成固定比例變化，但變化的

方向都有規(guī)律性。供求規(guī)律對商品價格形形成的作用力同樣適用于資產(chǎn)價值的

評估，評估人員在判斷資產(chǎn)價值時也應(yīng)充分考慮和依據(jù)供求原則。

3.貢獻(xiàn)原則。從一定意義上講，貢獻(xiàn)原則是預(yù)期收益原則的一種具體化

原則。它也要求資產(chǎn)價值的高低要由該資產(chǎn)的貢獻(xiàn)來決定的。貢獻(xiàn)原則主要適

用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻(xiàn)，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項(xiàng)要

素資產(chǎn)將蒙受的損失。

4.替代原則。作為種市場規(guī)律，在同一市場匕具有相同使用價值和

質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價值。如果具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，

具有不同的交換價值或價格，買者會選擇價格較低者。

5.估價日期原則。在資產(chǎn)評估時，必須假定市場條件固定在某一時點(diǎn)，

這一時點(diǎn)就是評估基準(zhǔn)日，或稱估價日期，它為斐產(chǎn)評估提供了一個時間基準(zhǔn)。

資產(chǎn)評估的評估時點(diǎn)原則要求資產(chǎn)評估必須有評估基準(zhǔn)日，而且評估值就是評

估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價值。

【思考題】

1.什么是資產(chǎn)評估？它有哪些特點(diǎn)？

2.資產(chǎn)評估的價值類型有哪些？

3.簡述資產(chǎn)評估的目的。

4.簡述資產(chǎn)評估的基本假設(shè)。

5.資產(chǎn)評估應(yīng)遵循哪些工作原則和經(jīng)濟(jì)原則？

第二章資產(chǎn)評估的基本方法

第一節(jié)市場法

一、基本涵義

市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類

似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方

法。

二、基本前提

應(yīng)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估，必須具備以下前提條件:

1、需要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。

2、公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。

三、基本程序及有關(guān)指標(biāo)

運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)時，一般按以下程序進(jìn)行：

（-）確定被評估資產(chǎn)

即要明確被評估資產(chǎn)是什么。

（二）選擇參照物

選擇參照物是運(yùn)用市場法進(jìn)行評估的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)注意兩點(diǎn)：（1）對

參照物與評估對象間的可比性問題。（2）通常參照物應(yīng)選擇三個以匕

（三）在評估對象與參照物之間選擇比較因素

不論何種資產(chǎn)，影響其價值的因素基本相同，如資產(chǎn)的性質(zhì)、市場條

件等。但具體到每一種資產(chǎn)時，影響資產(chǎn)價值的因素又各有側(cè)重。例如房

地產(chǎn)主要受地理位置因素的影響，而機(jī)器設(shè)備則受技術(shù)水平的影響。根據(jù)

不同種類資產(chǎn)價值形成的特點(diǎn)，選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大的因素作為

對比指標(biāo)，在參照物與評估對象之間進(jìn)行比較。

（四）指標(biāo)對比、量化差異

根據(jù)所選定的對比指標(biāo)，在參照物及評估對象之間進(jìn)行比較，并將兩

者的差異進(jìn)行量化。

（五）調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異

即以參照物的成交價格作為估算評估對象價值的基礎(chǔ)。將己經(jīng)量化的

參照物與評估對象對比指標(biāo)差異進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減，就能得到以每個參照物

為基礎(chǔ)的評估對象的初評結(jié)果。初評結(jié)果的數(shù)量取決于所選擇的參照物個

數(shù)。

（六）綜合分析確定評估結(jié)果

即由評估人員對若干初評結(jié)果進(jìn)行綜合分析，來確定最終的評估值。

四、后場法常用具體評估方法

運(yùn)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估，因市場條件的差異和參照物的不同，采取

的方法也有所不同。

（-）直接法

直接法是指能夠在市場上找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，直接

以參照物的市場交易價格或購置價格作為被評估資產(chǎn)的評估值的評估方

法。

（二）類比法

類比法，又叫市場成交價格比較法，是在公開市場上無法找到與被評

估資產(chǎn)完全相同的參照物時，可以選擇若干個類似資產(chǎn)的交易案例作為參

照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參

照物的價格進(jìn)行差異調(diào)整，來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。這種方法在資

產(chǎn)交易頻繁、市場發(fā)育較好的地區(qū)得到廣泛應(yīng)用。

基本公式為：

被評估資產(chǎn)評估值=參照物價格+（-）調(diào)整額

被評估資產(chǎn)評估值=參照物價格X調(diào)整系數(shù)

或被評估資產(chǎn)評估值=參照物價格X（1土調(diào)整率）

運(yùn)用類比法的關(guān)鍵是通過嚴(yán)格篩選，找到最適合的參照物，并進(jìn)行差

異調(diào)整。通常，參照物的主要差異因素有以下幾個方面：

1.時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日

時間上的不一致所導(dǎo)致的差異。如果評估對象與參照物之間只有時間因素

的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值=參照物價格義交易時間修正系數(shù)

2.區(qū)域因素。區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影

響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。當(dāng)評估對象與參照物之

間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值=參照物價格X區(qū)域因素修正系數(shù)

3.功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對價格的影響。

當(dāng)評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用

下式表示為：

評估值=參照物價格X功能差異修正系數(shù)

4.交易情況。交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條

件主要是指參照物成交時的后場條件與評估時的市場條件是屬于公開后場

或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機(jī)、時

間等。當(dāng)評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產(chǎn)的價

值可用下式表示為：

評估值=參照物價格X交易情況修正系數(shù)

5.個別因素。個別因素主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體

特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)

本身的建造或制造的工藝水平。當(dāng)評估對象與參照物之間只有個別因素的

差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值=參照物價格X個別因素修正系數(shù)

如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評估值計(jì)算公式可

用下式表示為：

評估值=參照物價格X交易時間修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X功

能差異修正系數(shù)X交易情況修正系數(shù)X個別因素修正系數(shù)

【例2—1］估價對象概況:待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地,

面積為600平方米，地形為長方形。

評估要求:評估該地塊1997年10月的公平市場交易價格。

評估過程：

(1)選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場法進(jìn)行

評估。

(2)搜集有關(guān)的評估資料。

①搜集待估土地資料。(略)

②搜集交易案例資料。本次評估選擇了4個市場交易案例作為參照物，

具體情況見表2-1o

表2-1交易實(shí)例情況表

案例A案例B案例C案例D評估對象

坐落略略略略略

所在地區(qū)臨近類似類似類似一般市區(qū)

用地性質(zhì)住宅住宅住宅住宅住宅

土地類型空地空地空地空地空地

交易日期1997.41997.31996.101996.121997.10

總價19.6萬元31.2萬元27.4萬元37.8萬元

單價870元/M?820元/M?8557C/M28407U/M2

面積225m2380m2320m2450m2600m2

形狀長方形長方形長方形略正方形長方形

地勢平坦平坦平坦平坦平坦

地質(zhì)普通普通普通普通普通

基礎(chǔ)設(shè)施較好定任較好很好很好

交通狀況很好較好較好較好很好

正面路寬8m6m8m8m8m

容積率65666

剩余使35年30年35年30年30年

用年限

(3)進(jìn)行交易情況修正。

經(jīng)分析，交易實(shí)例A、D為正常買賣，無需進(jìn)行交易情況修正；交易實(shí)

例B較正常買賣價格偏低2%；交易實(shí)例C較正常買賣價格偏低3%。

則各交易實(shí)例的交易情況修正率為：

交易實(shí)例A:0%；交易實(shí)例B:2%；交易實(shí)例C:3%；交易實(shí)例D:0%。

(4)進(jìn)行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，1996年10月以來土地價格平均每月上

漲1%,則各參照物交易實(shí)例的交易日期修正率為：

交易實(shí)例A：6%；交易實(shí)例B：7%；交易實(shí)例C：12%；交易實(shí)例D：

10%,

(5)進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實(shí)例A與待估土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域

因素修正。交易案例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表2-2判斷。

表2-2區(qū)域因素比較表

BCD

自然條件相同相同相同

社會環(huán)境稍差相同相同

街道條件相同相同相同

交通便捷度稍差稍好相同

離車站距離稍遠(yuǎn)稍近相同

離市中心距離相同稍近相同

基礎(chǔ)設(shè)施狀況稍差相同稍好

公共設(shè)施完備狀況相同稍差相同

環(huán)境污染狀況相同相同相同

周圍環(huán)境及景觀相同相同相同

規(guī)劃限制相同相同相同

綜合打分88108100

本次評估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100,則根據(jù)表2—2各種區(qū)域

因素的對比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實(shí)例B所屬地區(qū)為88,交易實(shí)例C所

屬地區(qū)為108,交易實(shí)例D所屬地區(qū)為100,

(6)進(jìn)行個別因素修正。

①經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比

較好，故判定比各交易實(shí)例土地價格高2%。

②土地使用年限因素的修正。交易實(shí)例B、D與待估土地的剩余使用年

限相同無需修正。交易實(shí)例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)

測算如下（假定折現(xiàn)率為8%）:

年限修正系數(shù)=口-14-（1+8%）30]4-[1-14-（1+8%）35]

=0.90064-0.9324

=0.9659

（7）計(jì)算待估土地的初步價格。

交易案例A修正后的單價為：

參照物A成交價格X被評估對象交易情況指數(shù)/參照物A交易情況指數(shù)

X被評估對象交易時間指數(shù)/參照物A交易時間指數(shù)X被評估對象區(qū)域情

況指數(shù)/參照物A區(qū)域情況指數(shù)X被評估對象個別因素指數(shù)/參照物A個別

因素指數(shù)X被評估對象使用年限指數(shù)/參照物A使用年限指數(shù)：

870X100/100X106/100X100/100X102/100X0.9659

=909（元/平方米）

同理，可得到交易案例B修正后的單價為：

820X100/98X107/100X100/88X102/100

=1038（元/平方米）

交易案例C修正后的單價為：

855X100/97X112/100X100/108X102/100X0.9659

=901（元/平方米）

交易案例D修正后的單價為：

840X100/100X110/100X100/100X102/100

=942（元/平方米）

（8）采用簡單算術(shù)平均法求取評估結(jié)果.

土地評估單價為：

（909+1038+901+942）+4=948（元/平方米）

土地評估總價為:600X948=568800（元）

五、市場法的優(yōu)缺點(diǎn)：

市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法，其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：

（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從

市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價格；

（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。

市場法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：

(1)需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)

用；

(2)不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)

境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評估。

六、需要強(qiáng)調(diào)的幾個問題

1.關(guān)于方法的選用

只有在與被評估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)存在交易活躍的市場的情況下方可運(yùn)

用市場法進(jìn)行評估，而且能夠獲得類似資產(chǎn)市場交易的真實(shí)資料。例如，

一些大城市的寫字樓、公司的普通股股票、一些生產(chǎn)設(shè)備等資產(chǎn)，由于其

交易相當(dāng)頻繁，運(yùn)用市場法非常有效。

2.關(guān)于參照物選擇問題

(1)必須選擇三個以上的參照物。

(2)在選擇參照物時，應(yīng)當(dāng)選擇參照物公平交易的案例。在市場交易

中有時存在特殊情況，例如交易雙方的地位不平等，買方(賣方)處于劣

勢地位；或賣方急于將資產(chǎn)脫手；或國家處于某一特殊的經(jīng)濟(jì)形勢中等等，

在選擇參照物時應(yīng)避免這些特殊的交易案例。

(3)應(yīng)選取近期交易的資產(chǎn)案例作為參照物。

3.對不同參照物結(jié)果的處理

采用市場法進(jìn)行評估，需要選取三個以上的參照物，這時就會得到若干

個初評結(jié)果，評估師可以對若干個初評結(jié)果進(jìn)行分析，剔除異常值，對其

它較為接近的初評結(jié)果可以采用加權(quán)平均法、簡單平均法等計(jì)算出平均值

作為最終的評估結(jié)果，評估師也可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷確定評估值的區(qū)間。

第二節(jié)收益法

一、基本涵義

收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值

的各種評估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，采用資本化

和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價值。

二、基本前提

收益法涉及三個基本要素：一是被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率

或資本化率；三是被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間。因此，能否清晰

地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這個意義上講,

應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是：

(1)被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；

(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣

衡量；

(3)被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。

三、收益法的基本程序和基本參數(shù)

(-)基本程序：

第一，搜集并驗(yàn)證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)

營前景、財務(wù)狀況、市場形勢以及經(jīng)營風(fēng)險等；

第二，分析測算被評估對象未來預(yù)期收益；

第三，確定折現(xiàn)率或本金化率；

第四，用折現(xiàn)率或本金化率將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；

第五，分析確定評估結(jié)果。

(三)基本參數(shù)：

1.收益額。收益額是適用收益法評估資產(chǎn)價值的基本參數(shù)之一。在資

產(chǎn)評估中，資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報的原理，資產(chǎn)在正常情況下所

能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。資產(chǎn)評估中的收益額有兩個比明確的特

點(diǎn)，其一，收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)

實(shí)收益額；其二，用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)

的實(shí)際收益。

2.折現(xiàn)率。收益法中的折現(xiàn)率，從本質(zhì)上講是一種期望投資報酬率,

是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報率。折現(xiàn)率就其

構(gòu)成而言，它是由無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率組成的。無風(fēng)險報酬率，亦

稱安全利率，一般是參照同期國庫券利率。風(fēng)險報酬率是指超過無風(fēng)險報

酬率以上部分的投資回報率。

3.收益期限。收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間，它由評估

人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、

合同等加以測定。

四、收益法中的主要技術(shù)方法

收益法實(shí)際上是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的

方面來看，收益法中的具體方法可以分為若干類，其一是針對評估對象未

來預(yù)期收益有無限期的情況劃分，分為有限期和無限期的評估方法；其二

是針對評估對象預(yù)期收益額的情況劃分，又可分為等額收益評估方法、非

等額收益方法等等。

（1）在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計(jì)算式：

P=A/r

其成立條件是：①純收益每年不變；②資本化率固定且大于零；③收

益年期無限。

（2）在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算式：

這是一個在估價實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用的計(jì)算公式，其成立條件是：①純收

益每年變；②資本化率固定且大于零；③收益年期有限為n.

（3）無限年期收益，純收益在若干年后保持不變，其基本公式為：

r

P含5

其成立條件是：①純收益在n年（含第n年）以前有變化；②純收益

在n年（不含n年）以后保持不變：③收益年期無限；④r大于零。

（4）有限年期收益。其計(jì)算公式為：

其成立條件是：①純收益在t年（含第t年）以前有變化；②純收益

在t年（不含第t年）以保持不變；③收益年期有限為n；④r大于零。

這里要注意的是，純收益A的收益年期是（n-t）而不是n.

五、應(yīng)用舉例

例1:某企尚能繼續(xù)經(jīng)營3年，營業(yè)終止后資產(chǎn)全部用于抵充負(fù)債,

現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測得出3年內(nèi)個年預(yù)期收益的數(shù)據(jù)如表2-2:

某企業(yè)未來三年的預(yù)期收益

收益額(萬元)折現(xiàn)率折現(xiàn)系數(shù)收益折現(xiàn)值(萬元)

第一年3006%0.9434283

第：年4006%0.8900356

第三年2006%0.8369167.9

由此可以確定其評估值為：

評估值=283+356+167.9=806.9(萬元)

例2：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、

11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定

的折現(xiàn)率和本金化率為10%?確定該企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營下的評估值。

評估過程可按下列步驟進(jìn)行：

首先，確定未來5年收益額的現(xiàn)值。

現(xiàn)值總額

=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%),+14/(1+10%)5

=12X0.9091+15X0.8265+13X0.7513+11X0.6830+14X0.6209

=49.2442萬元

計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。

其次，將第六年以后的收益進(jìn)行本金化處理，即：14/10%=140(萬元)

最后，確定該企業(yè)評估值：

企業(yè)評估值=49.2442+140X0.6209=136.17(萬元)

第三節(jié)成本法

一、基本涵義

成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)

己存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)

價值的各種評估方法的總稱。

二、基本前提

第一，被評估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)；

第二，應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；

第三，形成資產(chǎn)價值的耗費(fèi)是必須的：

第四，被評估資產(chǎn)隨時間推移而不斷貶值。

三、基本要素

就一般意義上講，成本法的運(yùn)用涉及四個基本要素，即資產(chǎn)的重置成本、

資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值和資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。

(1)資產(chǎn)的重置成本。簡單地說，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再

取得成本。具體來說，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。

①復(fù)原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、

設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資

產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。

②更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、

規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)

所需的費(fèi)用。

(2)資產(chǎn)的實(shí)體貶值。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由

于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)

的價值損失。

(3)資產(chǎn)的功能性貶值。資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的

資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。它包括由于新工藝、新材料和

新技術(shù)的采用，而使原有的資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額，

以及原有資產(chǎn)的超過體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類資產(chǎn)的運(yùn)營成本的超支額。

(4)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化

引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。

四、具體評估方法

根據(jù)成本法的定義，其基本計(jì)算公式可以表述為：

被評估資產(chǎn)評估值=重置成本一實(shí)體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟(jì)性貶值

被評估資產(chǎn)評估值=重置成本x成新率

(-)重置成本及其估算

重置成本的估算一般可以采用下列方法：

1.重置核算法。該方法在理論上是最貼近重置成本的估算的方法，

但局限性較大。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用

項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。

［例2-10］重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺5萬元，運(yùn)雜費(fèi)1000

元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)

計(jì)分析，計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為每元人工成本0.8元。該機(jī)器

設(shè)備重置成本為：

直接成本=50000+1000+800=51800(元)

其中：買價，50000元

運(yùn)雜費(fèi)，1000元

安裝費(fèi)用，800元

其中，原材料，300元

人工，500元

間接成本(安裝成本)，400元

重置成本合計(jì)，52200元。

2.價格指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指

數(shù)確定其重置成本。

重置成本=資產(chǎn)的賬面原值x價格指數(shù)

或，重置成本=資產(chǎn)的賬面原值x(1+價格變動指數(shù))(2-29)

注意：價格指數(shù)可以是定基價格指數(shù)或環(huán)比價格指數(shù)。

定基價格指數(shù)是評估基準(zhǔn)日的價格指數(shù)與資產(chǎn)購建時點(diǎn)的價格指數(shù)之

比，即:

(評估基準(zhǔn)日價格指數(shù)/資產(chǎn)購建時的價格指數(shù))X100%

環(huán)比價格變動指數(shù)可考慮按以下式求得：

x=(1+ai)x(i+a2)x(1+電)(1+an)xlOO%

式中，X為環(huán)比價格指數(shù)；an為第n年環(huán)比價格變動指數(shù)。n=l,2,

3...n。

［例2-11］某被估資產(chǎn)購建于1994年，賬面原值為50000元,

當(dāng)時該類資產(chǎn)的價格指數(shù)為95%,評估基準(zhǔn)日該類資產(chǎn)的價格指

數(shù)為160%,則:

被估資產(chǎn)重置成本=50000x(160%/95%)xlOO%

=84210(元)

又如，被估資產(chǎn)賬面價值為200000元，1992年建成，1997年進(jìn)行評

估，經(jīng)調(diào)查已知同類資產(chǎn)環(huán)比分別為1993年為11.7%,1994年為17%,

1995年為30.5%,1996年為6.9%,1997年為4.8%,則有:

被估資產(chǎn)重置成本=200000x(1+11.7%)x(1+17%)x(1+30.5

%)(1+6.9%)x(1+4.8%)xlOO%

=200000x191%

=382000(元)

注意：價格指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別：

（1）價格指數(shù)法估算的是重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確

定的是復(fù)原重置成木；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技

術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置

成本。

（2）物價指數(shù)的選擇較重要。一般情況下，價格指數(shù)法和重置核算法

相比，核算的結(jié)果可能有誤差，其準(zhǔn)確度沒有后者的高。因此選擇價格指

數(shù)時，最好用同類價格指數(shù)。

3.功能價值類比法。

（1）生產(chǎn)能力比例法。

被評估資產(chǎn)重置成本=（被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量）/（參照物年產(chǎn)量）x參

照物重置成本

（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。

被評估資產(chǎn)重置成本

被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量

=參照資產(chǎn)的重置成本X

參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量

公式中的x是一個經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，又被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國，

這個經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.4—1.0之間，如加工工業(yè)一般為0.7,房地產(chǎn)行業(yè)一

般為0.9<.

（二）實(shí)體性貶值的測算方法

1.觀察法。（又稱成新率法）

即由專家實(shí)際觀測，根據(jù)觀測的情況對被估資產(chǎn)的新舊程度打分，然

后加權(quán)測算，從而計(jì)算出成新率。

資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本x（1—實(shí)體性成新率）(2-34)

式中，實(shí)體性成新率=1一實(shí)體性貶值率

2.使用年限法。

資產(chǎn)實(shí)體性貶值

一重置成本-預(yù)計(jì)我值

X實(shí)際已使用年限

息使用年限(2-35)

總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限

實(shí)際已使用年限=名義已使用年限x資產(chǎn)利用率

截止評估日費(fèi)產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時間

--------------------------------------------------------------------xIUU70

裁止評估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時間

3.修復(fù)費(fèi)用法。

這種方法是利川恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來直接估算資產(chǎn)實(shí)體

性貶值的?種方法。如果資產(chǎn)可以通過修復(fù)恢復(fù)到其全新狀態(tài)，可以認(rèn)為

資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用。

（三）資產(chǎn)的功能性貶值

資產(chǎn)的功能性貶值是由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的

資產(chǎn)價值損失。

功能貶值分為：功能貶值1和功能貶值2。

功能貶值1又叫超額投資成本：是指復(fù)原重置成本和更新重置成本兩

者的差額。

功能貶值2又叫超額運(yùn)營成本：是指使用被評估資產(chǎn)和使用同類新式

資產(chǎn)向比較，兩者經(jīng)營同一段時間，生產(chǎn)同樣的東西，消耗是不一樣的，

即營運(yùn)成本不同，那么二者成本的差額就是使用被評估資產(chǎn)的超額營運(yùn)成

本。

由于超額運(yùn)營成本而形成的功能性貶值的計(jì)算，通常情況操作步驟如

下：

（1）將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年

運(yùn)營成本進(jìn)行比較。

（2）計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營成本。

（3）估計(jì)被評估資產(chǎn)的剩余壽命。

（4）以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營成本

折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計(jì)算公式為：

被評估資產(chǎn)功能性貶值額=2（被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本X折現(xiàn)系

數(shù)）（2-37）

［例2-15］某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率

高，節(jié)約工資費(fèi)用，有關(guān)資料及計(jì)算結(jié)果如表2-4

項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)設(shè)備技術(shù)陳舊設(shè)備

月產(chǎn)量1000件10000件

單件工資0.80元1.2元

月工資成本8000元12000元

月差異額月差異額12000-8000=4000元

年工資成本超支額4000x12=48000(元)

減：所得稅（稅率33%）15840元

扣除所得稅后年凈超額工資3216()元

資產(chǎn)剩余使用年限5年

假定折現(xiàn)率10%,5年年金折現(xiàn)系數(shù)3.7908

功能性貶值121912.128元

此外，功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，即超

額投資成本可視同為功能性貶值，計(jì)算公式為：

功能性貶值=復(fù)原重置成本一更新重置成本（2-38）

（四）資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

經(jīng)濟(jì)性貶值從概念上講，是由于企業(yè)外部的影響，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)本身

價值的損失，與企業(yè)資產(chǎn)本身無關(guān)。

經(jīng)濟(jì)貶值的測算，可以有不同的方法：

1.間接計(jì)算法。

■，■產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力

經(jīng)濟(jì)性貶值率JI財原研生產(chǎn)檢力J］,Q-39）

式中，x為功能價值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7

之間。

2.直接計(jì)算法。

直接計(jì)算法，就是直接測貶值額。

［例2-16］某被估生產(chǎn)線設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000分產(chǎn)品，因市場需

求結(jié)構(gòu)變化，在未來可使用年限內(nèi)，每年量估計(jì)要減速少6000臺左右，根

據(jù)上述條件，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率大約在以下水平上：

經(jīng)濟(jì)性貶值率

=[1-(14000/20000)°^X100%]

=[l-0.81]X100%

=19%

=[l-O.81]xlOO%

=19%

又如，數(shù)據(jù)承上例，假定每年減少6000臺產(chǎn)品，每臺產(chǎn)品損失凈利潤

100元，該生產(chǎn)線沿可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報率為10%,

所得稅率為33%。該資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值額大約為：

經(jīng)濟(jì)性貶值額=(6000x100)x(1-33%)x(P/A,10%,3)

=402000x2.4869

=999734(元)

第三章資產(chǎn)評估程序

第一節(jié)資產(chǎn)評估程序概述

一、資產(chǎn)評估程序的定義和分類

資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)

評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。

程序是保證評估結(jié)果準(zhǔn)確的程序的必然，程序的保證，也是規(guī)避評估

風(fēng)險的保證，評估屬于預(yù)測，預(yù)測就有風(fēng)險，有可能有誤差，有失誤。如

果失誤屬于技術(shù)失誤，這是個層面的錯誤。如果屬于程序性的工作，偷

懶沒做，則責(zé)任就比較大。

我國評估實(shí)務(wù)界從不同角度對評估程序有著不同的理解，可以從狹義

和廣義的角度來認(rèn)識資產(chǎn)評估程序。

狹義的資產(chǎn)評估程序，一般從接受委托開始，然后提交報告為止，這

個過程的程序。

從接受客戶的委托，到把報告交給客戶。

廣義的資產(chǎn)評估程序開始于承接資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的明確資產(chǎn)評估基本事

項(xiàng)環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評估報告書提交后的資產(chǎn)評估文件歸檔管理。

資產(chǎn)評估程序通常包括以下主要環(huán)節(jié)：

1.明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；

2.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；

3.編制資產(chǎn)評估計(jì)劃；

4.資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；

5.收集資產(chǎn)評估資料：

6.評定估算；

7.編制和提交資產(chǎn)評估報告;

8.資產(chǎn)評估工作檔案歸檔；

2-6為狹義，1-8這廣義。

二、資產(chǎn)評估程序的重要性

（-）資產(chǎn)評估程序是規(guī)范資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和

維護(hù)資產(chǎn)評估服務(wù)公信力的重要保證

（-）資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價資產(chǎn)評估服務(wù)的重要依據(jù)

（三）恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險、

保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一

第二節(jié)資產(chǎn)評估具體程序

一、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)

（-）委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況

（二）資產(chǎn)評估目的

（三）評估對象基本狀況

（四）價值類型及定義

（五）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日

（六）資產(chǎn)評估限制條件和重要假設(shè)

（七）其他需要明確的重要事項(xiàng)

二、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書

資產(chǎn)評估約定書具體包括以下幾個內(nèi)容：

1.資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和委托方名稱：

2.資產(chǎn)評估目的；

3.資產(chǎn)評估對象；

4.資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日；

5.出具資產(chǎn)評估報告的時間要求；

6.資產(chǎn)評估報告使用范圍；

7.資產(chǎn)評估收費(fèi)；

8.雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任：

9.簽約時間

10.雙方認(rèn)為就應(yīng)當(dāng)約定的其他重要事項(xiàng)。

三、編制資產(chǎn)評估計(jì)劃

四、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查

五、收集資產(chǎn)評估資料

六、評定估算

七、編制和提交資產(chǎn)評估報告書

八、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔

第三節(jié)執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的基本要求

執(zhí)行資產(chǎn)評估程序環(huán)節(jié)中，應(yīng)注意以下要求：

1.資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)在國家和資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建

立、健全資產(chǎn)評估程序制度。由于資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員專業(yè)勝任能力、經(jīng)

驗(yàn)各自不同，所承接的主要業(yè)務(wù)范圍和執(zhí)業(yè)風(fēng)險也各有不同，各資產(chǎn)評估

機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本機(jī)構(gòu)實(shí)際情況，在資產(chǎn)評估基本程序的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化等

必要調(diào)整，形成本機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評估程序制度，并在資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)過程中切實(shí)

履行，不斷完善。

2.資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評估項(xiàng)

目的情況和資產(chǎn)評估程序制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評估程序，不得隨

意簡化或刪減資產(chǎn)評估程序。

3.資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評估項(xiàng)目經(jīng)

辦人員及助理人員實(shí)施資產(chǎn)評估程序。

4.如果由于資產(chǎn)評估項(xiàng)目的特殊性，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員無法或沒有

履行資產(chǎn)評估程序中的某個基本環(huán)節(jié)，如在損害賠償評估業(yè)務(wù)中評估對象

已經(jīng)毀失，無法進(jìn)行必要的現(xiàn)場勘查，或受到限制無法實(shí)施完整的資產(chǎn)評

估程序，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)考慮這種狀況是否會影響到資產(chǎn)評估結(jié)

論的合理性，并在資產(chǎn)評估報告書中明確批漏這種狀況及其對資產(chǎn)評估結(jié)

論可能具有的影響，必要時應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托或終止資產(chǎn)評估工作。

5.資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評估程序的組織實(shí)施情況記錄于工

作底稿，并將主要資產(chǎn)評估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報告中予以披露。

第四章機(jī)器設(shè)備評估

第?節(jié)機(jī)器設(shè)備評估概述

一、機(jī)器設(shè)備定義

二、機(jī)器設(shè)備的分類

(-)固定資產(chǎn)管理中使用的國家分類標(biāo)準(zhǔn)

（二）會計(jì)核算中使用的分類

標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)我國現(xiàn)行會計(jì)制度，機(jī)器設(shè)備按其使用性質(zhì)分為六類：

1.生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備

2.非生產(chǎn)機(jī)器設(shè)備

3.租出機(jī)器設(shè)備

4.未使用機(jī)器設(shè)備

5.不需用機(jī)器設(shè)備

6.融資租入機(jī)器設(shè)備

第二節(jié)成本法在機(jī)器設(shè)備評估中的應(yīng)用

成本法的計(jì)算公式為：

P=RC-DP-DrDe（4—1）

P—評估值；

RC—重置成本；

Dp—實(shí)體性貶值；

Df-功能性貶值；

De—經(jīng)濟(jì)性貶值。

一、重置成本的計(jì)算

機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購置或購建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的直

接成本費(fèi)用、間接成本費(fèi)用和因資金占用所發(fā)生的資金成本。設(shè)備的直接

成本一般包括：設(shè)備凈價，即購買或建造費(fèi)用，以及設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)、安裝

費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)及其他合理成本；間接成本一般包括：管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、工

程監(jiān)理費(fèi)、保險費(fèi)等。直接成本與每一臺設(shè)備有直接對應(yīng)關(guān)系，間接成本

和資金成本有時不能對應(yīng)到每一臺設(shè)備上，它們是為整個項(xiàng)目發(fā)生的，在

計(jì)算每一臺設(shè)備的重置成本時一般按比例攤?cè)?。設(shè)備重置成本構(gòu)成要素是

根據(jù)評估對象的具體情況決定，與設(shè)備的類型、安裝方式等有關(guān)。

（一）設(shè)備凈價

設(shè)備凈價指設(shè)備本身的價格，不包括運(yùn)輸、安裝等費(fèi)用。

1.直接法

（1）市場詢價

（2）使用價格資料

2.物價指數(shù)法

（1）定基物價指數(shù)

重置成本=歷史成本X（當(dāng)前年份指數(shù)/基年指數(shù)）（4—2）

3.重置核算法

重置核算法是通過分別測算機(jī)器設(shè)備的各項(xiàng)成本費(fèi)用來確定設(shè)備凈價

的方法。

4.綜合估價法

綜合估價法是根據(jù)設(shè)備的主材費(fèi)和主要外購件費(fèi)與設(shè)備成本費(fèi)用有一

定的比例關(guān)系，通過確定設(shè)備的主材費(fèi)用和主要外購件費(fèi)用，計(jì)算出設(shè)備

的完全制造成本，并考慮企業(yè)利潤、稅金和設(shè)計(jì)費(fèi)用，確定設(shè)備的重置成

本。

計(jì)算公式為：

RC=(Mm+Km+Mpm)x(1+Kp)x(1+K<j/n)/(1-r0(4V)

RC--設(shè)備價格：

Mg—主材費(fèi)；

Km—成本主材費(fèi)率；

Mpm一主要外購件費(fèi)；

Kp—成本利潤率；

rt—綜合稅率；

非標(biāo)設(shè)備設(shè)計(jì)費(fèi)率；

n—非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的生產(chǎn)數(shù)量。

(1)主材費(fèi)Mm,

主要材料是在設(shè)備中所占的重量和價值比例大的一種或幾種。主材費(fèi)

可按圖紙分別計(jì)算出各種主材的凈消耗量，然后根據(jù)各種主材的利用率求

了它們的總消耗量，并按材料的市場價格計(jì)算每一種主材的材料費(fèi)用。計(jì)

算公式為

2某主材凈消耗篁含稅市場價〕乙<、

小一乙「該主材利用率*1+槽值轅率)

(2)主要外購件費(fèi)Mpm

主要外購件如果價值比重很小，可以綜合在成本主材費(fèi)率Km中考慮,

則不再單列為主要外購件。外購件的價格按不含稅市場價格計(jì)算，計(jì)算公

式為：

粒美陣的婕震1

(3)綜合稅率n

綜合稅率包括增值稅稅率、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率和教育附加費(fèi)率等。

計(jì)算公式為：

rt=rt|X(l+rt2+rt3)(4—7)

5.重量估價法。

RC=WxRwxK+p+T(4—8)

或

RC=WxRWxK(l+rp)/(l-rt)(4—9)

6.類比估價法—指數(shù)估價法。對于某些特定的設(shè)備，如化工設(shè)備、

石油設(shè)備等，同一系列不同生產(chǎn)能力設(shè)備的重置成本變化與生產(chǎn)能力變化

呈某種指數(shù)關(guān)系。

X

RC-(AI/A2)XS2(4-10)

(二)運(yùn)雜費(fèi)

1.國產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)。

國產(chǎn)設(shè)備運(yùn)費(fèi)=國產(chǎn)設(shè)備原價x國產(chǎn)運(yùn)雜費(fèi)率(4-12)

2.進(jìn)口設(shè)備的國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)。

進(jìn)口設(shè)備國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價x進(jìn)口設(shè)備國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率

(4—13)

(三)設(shè)備安裝費(fèi)

1.國產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)。

國產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)=設(shè)備原價x設(shè)備安裝費(fèi)率(4-14)

2.設(shè)備安裝費(fèi)計(jì)算。

進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)=相似國產(chǎn)設(shè)備原價x國產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)率

(4-15)

或

進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價x進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)率(4-16)

(四)基礎(chǔ)費(fèi)

國產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=國產(chǎn)設(shè)備原價x國產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率

(4-17)

進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)的計(jì)算公式為：

進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)=相似國產(chǎn)設(shè)備x國產(chǎn)設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率(4-18)

或

進(jìn)口設(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)=進(jìn)口設(shè)備到岸價x進(jìn)口設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)率(4-19)

(五)進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用

進(jìn)口設(shè)備的從屬費(fèi)用包括國外運(yùn)費(fèi)、國外運(yùn)輸保險費(fèi)、關(guān)稅、消費(fèi)稅、

增值稅、銀行手續(xù)費(fèi)、公司代理手續(xù)費(fèi)，對車輛還包括車輛購置附加費(fèi)等。

1.國外運(yùn)費(fèi)

海運(yùn)費(fèi)=FOBx海運(yùn)費(fèi)率(4-20)

費(fèi)率：遠(yuǎn)洋一般取5%-8%,近洋一般取3%—4%

2.國外運(yùn)輸保險費(fèi)

國外運(yùn)輸麟帚干:價)海烈上警費(fèi)率(4-21)

I-俟險費(fèi)率

3.關(guān)稅

關(guān)稅=到岸價x關(guān)稅稅率(4-22)

4.消