基地分析

Baseanalysis——

宏觀區(qū)位Macro

location這是我們熟悉的延安，紅色的革命圣地。延

安YanAn國(guó)務(wù)院首批公布的國(guó)家歷史名城民族圣地、中國(guó)革命圣地基地分析

Base

analysis——

宏觀區(qū)位Macro

location不僅是紅色的革命圣地，延安還是：黃土高原優(yōu)質(zhì)自然風(fēng)光的代表，陜北民俗的集大成者。陜

西

陜

北

延

安ShanXiShanBeiYanAn黃河蛇曲國(guó)家地質(zhì)公園秦漢文化國(guó)務(wù)院首批公布的國(guó)家歷史名城延安國(guó)家森林公園鳳凰山景區(qū)陜北民俗（信天游、說(shuō)書(shū)、秧歌）民族圣地、中國(guó)革命圣地基地分析

Base

analysis——

宏觀區(qū)位Macro

location基地所在的寶塔區(qū)，是延安市主城區(qū)。延安火車(chē)北站延安市政府延安汽車(chē)站寶塔區(qū)政府中共中央西北局舊址延安火車(chē)站/延安汽車(chē)南站SITE基地分析Base

analysis——

中觀區(qū)位Meso

location清涼山景區(qū)寶塔山景區(qū)鳳凰山景區(qū)寶塔區(qū)政府廟

山中共中央西北局舊址杜公祠景點(diǎn)景觀大湖SITE5

KM3

KM2

KM1

KM景觀資源基地景觀資源豐富：基地周邊五公里內(nèi)集結(jié)了包括“中共中央西北局舊址”在內(nèi)的延安市主要?dú)v史、文化和自然景觀?；胤治鯞ase

analysis——

中觀區(qū)位Meso

location北部城區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寶塔區(qū)政府中共中央西北局舊址SITE延安火車(chē)站/延安汽車(chē)南站3

KM5

KM2

KM1

KM交通分析基地對(duì)外交通聯(lián)系方便：基地通過(guò)包南線與北部城區(qū)聯(lián)通，通過(guò)龍灣隧道和杜公路與寶塔區(qū)主城相聯(lián)，基地西南擁有延安火車(chē)站和汽車(chē)南站。基地南側(cè)半小時(shí)交通圈內(nèi)有包茂高速和南泥灣機(jī)場(chǎng)（延安新機(jī)場(chǎng)）?；胤治鯞ase

analysis——

中觀區(qū)位Meso

location延安大學(xué)附屬醫(yī)院萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)延安百貨延安體育場(chǎng)寶塔區(qū)政府寶塔小學(xué)寶塔區(qū)第四中學(xué)中共中央西北局舊址寶塔區(qū)試驗(yàn)小學(xué)延安市人民醫(yī)院寶塔區(qū)第三中學(xué)寶塔山綜合批發(fā)市場(chǎng)2

KM

1

KMSITE5

KM3

KM周邊配套基地周邊5公里范圍內(nèi)商業(yè)、醫(yī)療、市民活動(dòng)、教育配套設(shè)施齊全?；刂苓呂穆眯℃?zhèn)正在建設(shè)中，配套設(shè)施尚未齊全?；胤治?/p>

Base

analysis——

微觀區(qū)位Microcosmic

location延安萬(wàn)達(dá)城住宅用地幼兒園綠地·山水天城景觀大湖住宅用地住宅用地文旅小鎮(zhèn)住宅用地住宅用地SITE25#-2地塊住宅用地展示中心住宅用地示范區(qū)幼兒園綠化停車(chē)場(chǎng)住宅用地住宅用地住宅用地基地西高東低，依山面湖，東側(cè)坐擁文旅小鎮(zhèn)、景觀大湖和濱水酒店群，其余三面均為規(guī)劃住宅用地。周邊幼兒園、停車(chē)場(chǎng)等配套齊全。基地分析

Base

analysis——

競(jìng)品樓盤(pán)Competitiveproduct樓盤(pán)名：延安·陽(yáng)光城開(kāi)發(fā)商：陽(yáng)光城集團(tuán)容積率：1.20延安河莊印象城規(guī)劃面積：47.8萬(wàn)㎡建筑面積：58.0萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)：洋房、聯(lián)排均價(jià)：8500元/㎡（毛坯）樓盤(pán)名：融創(chuàng)·延安宸院開(kāi)發(fā)商：延安融地置業(yè)容積率：1.40融創(chuàng)·延安宸院規(guī)劃面積：24.0萬(wàn)㎡建筑面積：32.7萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)：洋房、小高凱澤世紀(jì)公園均價(jià)：9000元/㎡（毛坯）新城·吾悅首府樓盤(pán)名：新城·吾悅首府開(kāi)發(fā)商：新城控股集團(tuán)容積率：1.50規(guī)劃面積：17.6萬(wàn)㎡建筑面積：22.5萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)：疊拼、洋房、小高均價(jià)：8000元/㎡（毛坯）樓盤(pán)名：山水天城開(kāi)發(fā)商：綠地集團(tuán)容積率：1.10綠地·山水天城規(guī)劃面積：30.0萬(wàn)㎡建筑面積：27.0萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)：別墅、洋房、高層均價(jià)：5500元/㎡（毛坯）SITE近年來(lái)，融創(chuàng)、新城等知名開(kāi)發(fā)商紛紛布局延安，新樓盤(pán)均價(jià)在8000元/平左右，本地早期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)均價(jià)在5500元/平左右，本地樓盤(pán)產(chǎn)品多以高低配組合布局。基地分析

Base

analysis——

競(jìng)品戶型Competitiveproduct面積段延安河莊印象城延安·陽(yáng)光城凱澤世紀(jì)公園融創(chuàng)·延安宸院山水天城80-100平方米99㎡/兩室一衛(wèi)91㎡/兩室兩衛(wèi)87㎡/兩室一衛(wèi)110-130平方米126㎡/三室兩衛(wèi)136㎡/三室兩衛(wèi)155㎡/四室兩衛(wèi)111㎡/三室兩衛(wèi)134㎡/三室兩衛(wèi)160㎡/三室兩衛(wèi)115㎡/三室兩衛(wèi)130㎡/三室一衛(wèi)130㎡/四室兩衛(wèi)130-140平方米135㎡/三室兩衛(wèi)144㎡/四室兩衛(wèi)140-160平方米150㎡/四室兩衛(wèi)百米高層戶型：本地高層戶型主流面積區(qū)間為80-130平方米；洋房戶型：本地洋房戶型主流面積區(qū)間為130-160平方米?；胤治?/p>

Base

analysis——

基地分析小結(jié)Conclusion項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目難點(diǎn)?

日照條件限制較多：場(chǎng)地周邊規(guī)劃有住宅區(qū)，場(chǎng)地內(nèi)產(chǎn)品布局需要考慮外側(cè)日照影響，給本項(xiàng)目設(shè)計(jì)增加了難度。?

項(xiàng)目依托文旅小鎮(zhèn)，為項(xiàng)目提供的豐富的配套資源。?

基地東側(cè)景觀資源豐富。?

基地周邊交通便利。?

場(chǎng)地高差變化大：場(chǎng)地東西兩側(cè)高差約14m，處理好場(chǎng)地的高差變化，是項(xiàng)目難點(diǎn)之一。?

與東側(cè)文旅小鎮(zhèn)產(chǎn)生關(guān)系：場(chǎng)地東側(cè)規(guī)劃有文旅小鎮(zhèn)，與文旅小鎮(zhèn)產(chǎn)生有機(jī)聯(lián)系，是項(xiàng)目難點(diǎn)之一。加一個(gè)扉頁(yè)，文字如下我們是否已經(jīng)找到的最佳答案？規(guī)劃的貨值是否還有提升余地？在文旅項(xiàng)目的整體協(xié)調(diào)下，用這個(gè)來(lái)引出下面的總圖實(shí)現(xiàn)地塊的產(chǎn)品價(jià)值最大化！1234產(chǎn)品貨值最大化文旅項(xiàng)目的整體協(xié)調(diào)成本控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)1KEY

POINTONE1234產(chǎn)品貨值最大化文旅項(xiàng)目的整體協(xié)調(diào)成本控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案生成SchemegenerationK1——

微觀區(qū)位-場(chǎng)地分析Microcosmic

location住宅用地住宅用地1083.00用地紅

線1068.80景觀大湖100M建筑控制線33M建筑控制線文旅小鎮(zhèn)住宅用地容積率：2.25-2.5024M建筑控制線1087.001073.40住宅用地12班幼兒園住宅用地綠化停車(chē)場(chǎng)方案生成SchemegenerationK1——

微觀區(qū)位-商業(yè)價(jià)值分析Microcosmic

location住宅用地住宅用地用地紅

線景觀大湖文旅小鎮(zhèn)住宅用地1.場(chǎng)地四周商業(yè)價(jià)值高：四周臨路，車(chē)流人流量大，商業(yè)價(jià)值高。2.場(chǎng)地東側(cè)商業(yè)價(jià)值更高：場(chǎng)地東側(cè)對(duì)接文旅小鎮(zhèn)，車(chē)流人流密集，商業(yè)價(jià)值更高。住宅用地12班幼兒園商業(yè)價(jià)值住宅用地低高方案生成SchemegenerationK1——

微觀區(qū)位-住宅價(jià)值分析Microcosmic

location住宅用地住宅用地用地紅

線景觀大湖文旅小鎮(zhèn)住宅用地場(chǎng)地東側(cè)住宅品質(zhì)更高：場(chǎng)地東側(cè)對(duì)接文旅小鎮(zhèn)和景觀大湖，住宅品質(zhì)更高。住宅用地12班幼兒園住宅價(jià)值住宅用地低高方案生成SchemegenerationK1——

微觀區(qū)位-場(chǎng)地分析Microcosmic

location用地紅

線景觀大湖文旅小鎮(zhèn)大區(qū)規(guī)劃：大區(qū)規(guī)劃中，地塊西側(cè)沿道路兩側(cè)布局高層產(chǎn)品。12班幼兒園綠化停車(chē)場(chǎng)方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme不同維度，發(fā)掘地塊產(chǎn)品布局最優(yōu)解決方案高層總量：102340㎡洋房總量：43200㎡地上總建：155540㎡容

積

率：2.22高層總量：102340㎡洋房總量：43200㎡地上總建：155540㎡容

積

率：2.22高層總量：131580㎡洋房總量：43200㎡地上總建：184780㎡容

積

率：2.64百米高層集中組團(tuán)；正南北排布；百米高層“L”形組團(tuán)，影響后排日照；百米高層雙排布局，日照相互影響；用地利用不充分；總量不足；雙排日照相互影響；商業(yè)及地下車(chē)庫(kù)利用率低。正南北排布；用地利用不充分；總量不足；商業(yè)及地下車(chē)庫(kù)利用率低。順應(yīng)地勢(shì)排布；洋房占地?。豢臻g形態(tài)一般；貨值低。高層總量：90780㎡洋房總量：55200㎡地上總建：155980㎡容

積

率：2.23高層總量：90780㎡洋房總量：52800㎡地上總建：153580㎡容

積

率：2.19高層總量：87720㎡洋房總量：55200㎡地上總建：152920㎡容

積

率：2.18百米高層“1”字形布局；順應(yīng)地勢(shì)排布；洋房占地最大；百米高層“1”字形布局；順應(yīng)地勢(shì)排布；洋房占地最大；百米高層短“L”形組團(tuán)；順應(yīng)地勢(shì)排布；空間形態(tài)較好；總量不足；空間形態(tài)較好；總量不足?？臻g形態(tài)一般；總量不足。洋房占地大，貨值相對(duì)較高。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme不同維度，發(fā)掘地塊產(chǎn)品布局最優(yōu)解決方案高層總量：96560㎡洋房總量：52800㎡地上總建：159360㎡容

積

率：2.28高層總量：120020㎡洋房總量：45600㎡地上總建：175620㎡容

積

率：2.51高層總量：111180㎡洋房總量：52800㎡地上總建：173980㎡容

積

率：2.49百米高層短“L”形組團(tuán)；順應(yīng)地勢(shì)排布；空間形態(tài)一般；總量不足；百米高層“C”字形布局；順應(yīng)地勢(shì)排布；洋房占地少；空間形態(tài)差；貨值低。百米高層長(zhǎng)“L”形組團(tuán)；順應(yīng)地勢(shì)排布；影響后排日照；空間形態(tài)一般。洋房占地大，貨值相對(duì)較高。高層總量：105400㎡洋房總量：57600㎡地上總建：173000㎡容

積

率：2.47高層總量：87720㎡洋房總量：62400㎡地上總建：160120㎡容

積

率：2.29高層總量：102340㎡高層總量：87720㎡洋房總量：57600㎡

洋房總量：55200㎡地上總建：169940㎡地上總建：152920㎡容

積

率：2.43容

積

率：2.18百米高層“C”字形布局；順應(yīng)地勢(shì)排布；空間形態(tài)一般；百米高層短“L”形組團(tuán)；順應(yīng)地勢(shì)排布；空間形態(tài)一般；總量不足；百米高層“C”字形布局；順應(yīng)地勢(shì)排布；空間形態(tài)一般；三拼洋房影響洋房組團(tuán)品質(zhì)。洋房占地大，貨值相對(duì)較高雙拼高層超面寬。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme小結(jié)：百米高層?xùn)|側(cè)布局VS

北側(cè)布局VS

西側(cè)布局百米高層北側(cè)布局百米高層西側(cè)布局百米高層?xùn)|側(cè)布局·

符合大區(qū)規(guī)劃·對(duì)北側(cè)地塊日照影響小·洋房視野良好·

與大區(qū)規(guī)劃不符·對(duì)北側(cè)地塊日照造成“致命”影響·洋房視野較好·

與大區(qū)規(guī)劃不符·對(duì)北側(cè)地塊日照影響較大·洋房視野受到“致命”遮擋·高層視野良好·高層視野良好·高層視野較差方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme小結(jié)：正南北排布VS

順應(yīng)地勢(shì)排布正南北排布順應(yīng)地勢(shì)排布·正南北不節(jié)地（不出量）·多三角形用地·內(nèi)部無(wú)法形成軸線景觀·影響整體規(guī)劃·

順應(yīng)地勢(shì)節(jié)地（出量）·剩余用地規(guī)整·順應(yīng)整體規(guī)劃·景觀完整·商業(yè)利用率低·地下車(chē)庫(kù)效率低·商業(yè)利用率高·地下車(chē)庫(kù)效率高高層在西側(cè)、順應(yīng)地勢(shì)排布，要如何操作，才能實(shí)現(xiàn)：產(chǎn)品貨值最大化？根本問(wèn)題在于：如何合理分配高層和洋房的用地方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme如何合理分配高層和洋房用地40M95M60M185M130M165MABC單列T4單列T3雙拼雙列T4容積率：2.50容積率：2.21容積率：2.34·

洋房量最大，總量不足·

洋房量適中，總量不足·

洋房量太少單列T4為洋房區(qū)爭(zhēng)取了更多用地，但洋房區(qū)面寬最多只能布置6列洋房，總量達(dá)不到地塊要求。T3雙拼用足高層60M面寬限制，用最少用地提升總量，為洋房爭(zhēng)取更多用地。但是，總量達(dá)不到地塊要求。雙列T4擠占了大量用地，雖然能夠滿足總量的要求，但是會(huì)導(dǎo)致洋房占比很低。同時(shí)，雙列T4對(duì)高層自身以及洋房區(qū)日照會(huì)產(chǎn)生不利影響。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

schemeA方案A提升總量150M1·

與大區(qū)規(guī)劃不符40M>>·

影響地塊北側(cè)日照95M2C字形布局A·

整體延續(xù)大區(qū)規(guī)劃單列T4·

對(duì)地塊北側(cè)日照影響較小方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

schemeB方案B提升總量115M1·

與大區(qū)規(guī)劃不符60M>>·

影響地塊北側(cè)日照95M2C字形布局B·

整體延續(xù)大區(qū)規(guī)劃單列T3雙拼·

對(duì)地塊北側(cè)日照影響較小方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演小結(jié)：主推方案的高層布局邏輯PREFENCE主推方案高層布局·

高層區(qū)最節(jié)地方案·

高層區(qū)占地大，洋房區(qū)用地緊張高層全T4布局，為洋房區(qū)爭(zhēng)取了更多用地，洋房區(qū)寬松布局6列洋房，整體形態(tài)較好?；緷M足地塊要求，但高層侵占了更多的洋房用地。洋房區(qū)用地較為緊張，導(dǎo)致洋房存在三單元拼接的情況。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：沿街布局商業(yè)，充分利用外圍商業(yè)價(jià)值。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：地塊西側(cè)布局高層，順應(yīng)大區(qū)規(guī)劃，充分預(yù)留洋房用地。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：地塊東側(cè)布局低密洋房，發(fā)掘東側(cè)較高的住宅價(jià)值。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：洋房區(qū)布局中央大景觀，增加地塊景觀溢價(jià)。方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：利用中央景觀，布局大戶型產(chǎn)品。PULLPULLPULLPULLPULLPULL方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演小結(jié)：主推方案（方案一）方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演小結(jié)>主推方案（方案一）容積率：2.40方案一演變?nèi)莘e率：2.25由容積率2.40演變?yōu)槿莘e率2.25：將南側(cè)高層改為洋房，讓洋房區(qū)形態(tài)更加完整，日照條件更加有利。歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，擁有無(wú)限可能故而，我們也嘗試創(chuàng)造多一種可能。產(chǎn)品貨值還不夠大！如果前提是：產(chǎn)品貨值最大化！我們還能做些什么？關(guān)鍵點(diǎn)在于：更充分的挖掘景觀資源！風(fēng)險(xiǎn)提示：進(jìn)一步挖掘景觀資源可能會(huì)突破標(biāo)準(zhǔn)化戶型的限制，但我們覺(jué)得，值得一試！方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：進(jìn)一步挖掘景觀資源。PULLPULLPULLPULLPULL方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演：用足景觀資源，布局側(cè)廳戶型。（方案二）方案生成

Scheme

generationK1——

方案推演Deduction

scheme推演小結(jié)：方案比選>主推方案（方案一）方案二注：全標(biāo)準(zhǔn)化戶型注：側(cè)廳戶型為非標(biāo)準(zhǔn)化戶型·

滿足營(yíng)銷(xiāo)關(guān)于戶型面積和戶型配比的要求·

全部使用標(biāo)準(zhǔn)化戶型·

方案二在方案一的形態(tài)基礎(chǔ)上進(jìn)行變化：充分發(fā)掘景觀資源，布局側(cè)廳戶型。但該側(cè)廳戶型屬于非標(biāo)準(zhǔn)化戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)

PlanninganddesignK1——

總平面圖：方案一Generallayout方案一規(guī)劃指標(biāo)表類(lèi)型數(shù)量70008.00204838.00

㎡167968.00

㎡155437.00

㎡單位㎡總用地面積總建筑面積地上建筑面積住宅面積高層住宅

101071.00

㎡其中

其中洋房住宅

54366.00㎡㎡㎡㎡商業(yè)面積配套面積10845.001686.0036870.002.40地下建筑面積容積率建筑密度綠地率總戶數(shù)總停車(chē)數(shù)地上停車(chē)數(shù)地下停車(chē)數(shù)283013281344404%%戶個(gè)個(gè)個(gè)其中940規(guī)劃設(shè)計(jì)

PlanninganddesignK1——

鳥(niǎo)瞰圖Aerialview規(guī)劃設(shè)計(jì)

PlanninganddesignK1——

效果展示：東側(cè)天際線Skyline

view規(guī)劃設(shè)計(jì)

PlanninganddesignK1——

效果展示：東側(cè)天際線Skyline

view規(guī)劃設(shè)計(jì)

PlanninganddesignK1——

商業(yè)及配套分析Matching

analysis公共配套面積

單位名稱(chēng)社區(qū)服務(wù)站文化活動(dòng)站托老所600250350㎡㎡㎡㎡㎡㎡社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站

120物業(yè)管理用房公共廁所33430總計(jì)：1684㎡商業(yè)用房配套用房規(guī)劃設(shè)計(jì)

PlanninganddesignK1——

產(chǎn)品分布Product

distribution百米高層8+1F洋房規(guī)劃設(shè)計(jì)

PlanninganddesignK1——

流線分析Fireanalysis消防撲救場(chǎng)地城市道路消防環(huán)路消防回車(chē)場(chǎng)人行景觀流線規(guī)劃設(shè)計(jì)

PlanninganddesignK1——

日照分析Sunshine

analysis住宅均滿足大寒日兩小時(shí)日照要求

局部日照不過(guò)的住宅改做配套用房1小時(shí)2小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)6小時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)

Planninganddesign——

總平面圖：方案二K1方案二規(guī)劃指標(biāo)表類(lèi)型數(shù)量單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡總用地面積總建筑面積地上建筑面積住宅面積70008.00206562.00169692.00157157.00高層住宅

100781.00洋房住宅

56376.00其中

其中商業(yè)面積配套面積地下建筑面積容積率10845.001690.0036870.002.42建筑密度綠地率總戶數(shù)總停車(chē)數(shù)地上停車(chē)數(shù)地下停車(chē)數(shù)283013361358408%%戶個(gè)個(gè)個(gè)其中950規(guī)劃設(shè)計(jì)

PlanninganddesignK1——

總平面圖：方案三（方案一演變）方案三規(guī)劃指標(biāo)表類(lèi)型數(shù)量單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡總用地面積總建筑面積地上建筑面積住宅面積70008.00194388.00157518.00145002.00高層住宅

85251.00洋房住宅

59751.00其中

其中商業(yè)面積配套面積地下建筑面積容積率10845.001671.0036870.002.25建筑密度綠地率總戶數(shù)總停車(chē)數(shù)地上停車(chē)數(shù)地下停車(chē)數(shù)283012141261379%%戶個(gè)個(gè)個(gè)其中8822KEY

POINTTWO1234產(chǎn)品貨值最大化文旅項(xiàng)目的整體協(xié)調(diào)成本控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案生成

Scheme

generationK2——

方案推演-天際線Skyline

scheme原始大區(qū)規(guī)劃：忽略了城市天際線的塑造。SITE方案生成

Scheme

generationK2——

方案推演-天際線Skyline

scheme我們?cè)O(shè)想的大區(qū)規(guī)劃：各個(gè)地塊都是城市天際線中不可或缺的一部分。SITE方案生成

Scheme

generationK2——

場(chǎng)地處理Site

scheme如何處理場(chǎng)地的高差以及與東側(cè)文旅小鎮(zhèn)&景觀大湖的關(guān)系？FARMOUNTAINS遠(yuǎn)山WENBANG

TOWNPROJECT

BASE文旅小鎮(zhèn)原始基地LANDSCAPE

LAKE景觀大湖相鄰住宅用地SITE項(xiàng)目基址東西高差約14M。方案生成

Scheme

generationK2——

場(chǎng)地處理Site

schemeStep1：平整并適當(dāng)抬高場(chǎng)地SITEPAVE

SITE平整場(chǎng)地WENBANG

TOWN文旅小鎮(zhèn)LANDSCAPE

LAKE景觀大湖方案生成

Scheme

generationK2——

場(chǎng)地處理Site

schemeStep2：布局商業(yè)，讓住宅區(qū)更加安靜、私密SITERESIDENTIAL

AREA住宅區(qū)WENBANG

TOWN文旅小鎮(zhèn)LANDSCAPE

LAKE景觀大湖LAYOUT

BUSINESSE布局商業(yè)方案生成

Scheme

generationK2——

場(chǎng)地處理Site

schemeStep3：增設(shè)觀景平臺(tái)，增加與東側(cè)文旅小鎮(zhèn)&景觀大湖的聯(lián)系SITESET

STAGE增設(shè)觀景平臺(tái)WENBANG

TOWN文旅小鎮(zhèn)LANDSCAPE

LAKE景觀大湖方案生成

Scheme

generationK2——

場(chǎng)地處理Site

scheme局部放大：住宅觀景陽(yáng)臺(tái)、小區(qū)觀景平臺(tái)設(shè)計(jì)，增加溢價(jià)VIEWBALCONY住宅觀景陽(yáng)臺(tái)HOUSING住

宅上躍層8F7F6F5F4FVIEWPLATFORM小區(qū)觀景平臺(tái)2F3FWENBANG

TOWN文旅小鎮(zhèn)1FOVERLAYING

SOIL

覆土UNDERGROUND

GARAGE地下車(chē)庫(kù)BUSINESS商

業(yè)BUSINESS

商

業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)/停車(chē)市政道路景觀設(shè)計(jì)

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis組團(tuán)景觀中央景觀東側(cè)景觀景觀設(shè)計(jì)

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis景觀設(shè)計(jì)理念：自然之心與山水環(huán)抱景觀設(shè)計(jì)

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis中央景觀：還社區(qū)一個(gè)自然之心景觀設(shè)計(jì)

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis中央景觀：還社區(qū)一個(gè)自然之心A慢跑道B森林游園林蔭廊道C兒童樂(lè)園D臺(tái)階和草地景觀設(shè)計(jì)

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis東側(cè)景觀：將山水環(huán)抱帶回社區(qū)將多元的主題連接，并帶入社區(qū)連

接文

化

社

區(qū)體

驗(yàn)CULTURECOMMUNITYRECREATION連

接綜合性紅色主題展區(qū)觀瀾廊道&眺望碼頭延安文化窗口濱水·文旅小鎮(zhèn)景觀設(shè)計(jì)

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis東側(cè)景觀：將山水環(huán)抱帶回社區(qū)景觀設(shè)計(jì)

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis東側(cè)景觀：將山水環(huán)抱帶回社區(qū)A竹澗階梯C觀瀾廊道B眺望碼頭D綜合性紅色主題展區(qū)景觀設(shè)計(jì)

Landscape

designK2——

景觀分析Landscape

analysis立面設(shè)計(jì)

Facade

designK2——

立面文化植入FacadecultureYANANEXTEND最延安的建筑文化的延續(xù)立面設(shè)計(jì)

Facade

designK2——

風(fēng)格推導(dǎo)Deduction

scheme什么元素能代表延安文化？“層層退臺(tái)”“窗花與拼磚“”圓拱”立面設(shè)計(jì)

Facade

designK2——概念元素ConceptElements圓拱SEMICIRCLE收分拼磚窗花DIMINISHBRICKPATTERN立面設(shè)計(jì)

Facade

designK2——

立面展示Facadedisplay立面設(shè)計(jì)

Facade

designK2——

立面展示Facadedisplay立面設(shè)計(jì)

Facade

designK2——

立面展示Facadedisplay3KEY

POINTTHREE1234產(chǎn)品貨值最大化文旅項(xiàng)目的整體協(xié)調(diào)成本控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)成本控制

CostControlK3——

原始地形分析Garage

analysis住宅用地住宅用地1083.00用地紅

線1068.80景觀大湖文旅小鎮(zhèn)住宅用地1087.001073.40從地塊周邊道路中心點(diǎn)的標(biāo)高來(lái)看，地塊呈西高東低，南高北低的態(tài)勢(shì)，東西高差約14米，南北高差約4米。住宅用地住宅用地場(chǎng)地高度高低成本控制

CostControlK3——

車(chē)位分配Garage

analysis要點(diǎn)：按照容積率2.5、車(chē)位0.8個(gè)/100平米算，車(chē)位數(shù)需要1400個(gè)為減少地下車(chē)庫(kù)面積，控制成本，地面盡量停滿地上30%車(chē)位的指標(biāo)商業(yè)停車(chē)約224輛（16%）停車(chē)約196輛（14%）1231.商業(yè)外圍做滿車(chē)位做到最大化減少小區(qū)內(nèi)的車(chē)位數(shù)比例2.商業(yè)配帶車(chē)位也便于銷(xiāo)售1.小區(qū)內(nèi)部將剩下的車(chē)位指標(biāo)做滿2.盡量少占用小區(qū)內(nèi)綠化用地空出中央景觀和組團(tuán)景觀的位置成本控制

CostControlK3——

車(chē)庫(kù)方案分析Garage

analysis要點(diǎn)：處理14m高差，土方平衡，成本控制方案一

場(chǎng)地整體抬平方案二

地庫(kù)斜板式設(shè)計(jì)儲(chǔ)藏室車(chē)庫(kù)下躍層商業(yè)儲(chǔ)藏室車(chē)庫(kù)下躍層商業(yè)方案一400.95653.23-252.28方案二土方開(kāi)挖土方回填土方平衡土方開(kāi)挖土方回填土方平衡459.97507.58-47.61·

土方不平衡成本高·場(chǎng)地與周邊道路高差關(guān)系差·小區(qū)內(nèi)坡度變化小·車(chē)庫(kù)相對(duì)完整停車(chē)效率高·東邊商業(yè)上面需要做溢價(jià)空間平衡高差·

土方平衡成本低·場(chǎng)地與周邊道路高差關(guān)系協(xié)調(diào)·高差做立體景觀處理

規(guī)劃上具有優(yōu)勢(shì)·場(chǎng)地可以與湖景做高差上的呼應(yīng)關(guān)系成本控制

CostControlK3——

車(chē)庫(kù)方案分析Garage

analysis車(chē)庫(kù)豎向：南北通過(guò)高差1M的四個(gè)臺(tái)地，東西通過(guò)1.8%的坡度解決車(chē)庫(kù)豎向。107410751076107710761077107810781079107910801081成本控制

CostControlK3——

地庫(kù)平面Garage

analysis指標(biāo)控制：住宅和商業(yè)：0.8個(gè)/100平方米車(chē)位數(shù)共：1400個(gè)地上車(chē)位數(shù)：420個(gè)地下車(chē)位數(shù)：980個(gè)車(chē)庫(kù)面積：36870平方米單車(chē)位面積：37.62平方米4KEY

POINTFOUR1234產(chǎn)品貨值最大化文旅項(xiàng)目的整體協(xié)調(diào)成本控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)

ProductdesignK4——

競(jìng)品分析Competitiveproduct樓盤(pán)名：延安·陽(yáng)光城開(kāi)發(fā)商：陽(yáng)光城集團(tuán)容積率：1.20延安河莊印象城規(guī)劃面積：47.8萬(wàn)㎡建筑面積：58.0萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)：洋房、聯(lián)排均價(jià)：8500元/㎡（毛坯）樓盤(pán)名：融創(chuàng)·延安宸院開(kāi)發(fā)商：延安融地置業(yè)容積率：1.40融創(chuàng)·延安宸院規(guī)劃面積：24.0萬(wàn)㎡建筑面積：32.7萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)：洋房、小高凱澤世紀(jì)公園均價(jià)：9000元/㎡（毛坯）新城·吾悅首府樓盤(pán)名：新城·吾悅首府開(kāi)發(fā)商：新城控股集團(tuán)容積率：1.50規(guī)劃面積：17.6萬(wàn)㎡建筑面積：22.5萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)：疊拼、洋房、小高均價(jià)：8000元/㎡（毛坯）樓盤(pán)名：綠地·山水天城開(kāi)發(fā)商：綠地集團(tuán)容積率：1.10綠地·山水天城規(guī)劃面積：30.0萬(wàn)㎡建筑面積：27.0萬(wàn)㎡業(yè)態(tài)：別墅、洋房、高層均價(jià)：5500元/㎡（毛坯）SITE近年來(lái)，融創(chuàng)、新城等知名開(kāi)發(fā)商紛紛布局延安，新樓盤(pán)均價(jià)在8000元/平左右，本地早期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)均價(jià)在5500元/平左右，本地樓盤(pán)產(chǎn)品多以高低配組合布局。產(chǎn)品設(shè)計(jì)

ProductdesignK4——

競(jìng)品分析Competitiveproduc面積段延安河莊印象城99㎡/兩室一衛(wèi)延安·陽(yáng)光城凱澤世紀(jì)公園融創(chuàng)·延安宸院山水天城80-100平方米91㎡/兩室兩衛(wèi)87㎡/兩室一衛(wèi)110-130平方米126㎡/三室兩衛(wèi)136㎡/三室兩衛(wèi)155㎡/四室兩衛(wèi)111㎡/三室兩衛(wèi)134㎡/三室兩衛(wèi)160㎡/三室兩衛(wèi)115㎡/三室兩衛(wèi)130㎡/三室一衛(wèi)130㎡/四室兩衛(wèi)130-140平方米135㎡/三室兩衛(wèi)144㎡/四室兩衛(wèi)140-160平方米150㎡/四室兩衛(wèi)產(chǎn)品設(shè)計(jì)

ProductdesignK4——

競(jìng)品歸納Competitiveproduc競(jìng)品特點(diǎn)歸納?

百米高層戶型：本地高層戶型主流面積區(qū)間為80-100㎡兩面寬兩室一衛(wèi)；110-130㎡戶型多為三面寬三室兩衛(wèi)。?

洋房戶型：本地洋房戶型主流面積區(qū)間為130-140㎡三面寬三室兩衛(wèi)，140-160㎡戶型多為四面寬四室兩衛(wèi)，

部分洋房戶型有私家電梯廳、北陽(yáng)臺(tái)等溢價(jià)點(diǎn)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)

Productdesign——

客群分析K4PassengerClusterAnalysis客群分析：剛需客群＆投資客群更為注重實(shí)得面積（得房率）；關(guān)注南北通透及采光通風(fēng)，對(duì)不通透戶型抗性較大；追求居住空間（主臥套間、客廳）的舒適度注重房屋整體的居住體驗(yàn)感及產(chǎn)品溢價(jià)注重景觀感受及度假感注重戶型方正，對(duì)南向整體面寬尺度有一定要求；洋房戶型有北陽(yáng)臺(tái)的訴求。關(guān)鍵詞：地緣客戶、自住、剛需關(guān)鍵詞：外地客戶、度假、投資總結(jié)歸納我們的

產(chǎn)品策略百米高層戶型：南向3面寬、南北通透、大戶型南向雙陽(yáng)臺(tái)洋房戶型：南向3-4面寬、南北通透、北陽(yáng)臺(tái)、主臥套房，南向雙陽(yáng)臺(tái)景觀戶型：觀景條件好的戶型定制化設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)

ProductdesignK4——產(chǎn)品分布Product

Distribution百米高層

100㎡+100

㎡+100㎡+100㎡百米高層

125㎡+90㎡+90

㎡+125㎡8+1F洋房

130

㎡8+1F洋房

150

㎡目標(biāo)戶數(shù)占比實(shí)際戶型占比實(shí)際戶數(shù)樓棟面積段90㎡類(lèi)型兩房?jī)蓮d一衛(wèi)20%30%20%20%10%19.58%30.27%19.58%22.89%7.68%260402260304102三房?jī)蓮d一衛(wèi)110㎡125㎡130㎡150㎡高層洋房三房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)產(chǎn)品設(shè)計(jì)

ProductdesignK4——

產(chǎn)品配級(jí)Product

Grading配置列表主衛(wèi)房間類(lèi)型戶型配置客廳主臥次臥公衛(wèi)廚房≥4.3≥4.5≥4.8≥5.0≥5.4得房率控制≥76%開(kāi)間（單位mm）使用面積（單位㎡)高層90㎡高層110㎡高層125㎡洋房130㎡洋房150㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)

≥3600三房?jī)蓮d一衛(wèi)

≥3800三房?jī)蓮d兩衛(wèi)

≥4300三房?jī)蓮d兩衛(wèi)

≥4500四房?jī)蓮d兩衛(wèi)

≥4500≥3300≥3400≥3600≥3800≥3800≥2700≥2800≥3000≥3000≥3100-≥3.5-≥3.7≥4.0≥4.2≥4.4≥76%≥76%≥85%≥85%≥3.8≥4.2≥4.6產(chǎn)品設(shè)計(jì)

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan高層125㎡+90㎡+90

㎡+125㎡戶型（標(biāo)準(zhǔn)化戶型）戶型A面積段125㎡產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)ABB

A三室兩廳一衛(wèi)、獨(dú)立玄關(guān)、南北通透、南向雙陽(yáng)臺(tái)兩室兩廳一衛(wèi)、南向三面寬、全明戶型、一步式書(shū)房B90㎡戶型面積表陽(yáng)臺(tái)面積戶型套內(nèi)面積套型建筑面積得房率AB91.72㎡64.62㎡5.19㎡3.07㎡126.29㎡87.88㎡77.19%產(chǎn)品設(shè)計(jì)

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan高層110㎡+110㎡+110㎡+110㎡戶型（標(biāo)準(zhǔn)化戶型）戶型C面積段110㎡產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)CDDC三室兩廳一衛(wèi)、全明戶型、入戶花園、南向雙陽(yáng)臺(tái)三室兩廳一衛(wèi)、全明戶型、南向雙陽(yáng)臺(tái)、獨(dú)立玄關(guān)D110㎡戶型面積表陽(yáng)臺(tái)面積戶型套內(nèi)面積套型建筑面積得房率C80.58㎡77.11㎡7.62㎡5.19㎡115.37㎡108.34㎡76.90%D萬(wàn)達(dá)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化110端戶戶型按延安當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)（不考慮面積贈(zèng)送）計(jì)算面積時(shí)實(shí)際數(shù)值為115㎡，面積偏大，不符合營(yíng)銷(xiāo)提供的戶型面積要求。產(chǎn)品設(shè)計(jì)

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan洋房130㎡+130㎡戶型方案（標(biāo)準(zhǔn)化戶型）JJ戶型面積段130㎡產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)三室兩廳兩衛(wèi)、全明戶型、獨(dú)立玄關(guān)、南向雙陽(yáng)臺(tái)、南北通透、主臥套間J戶型J套內(nèi)面積106.49㎡陽(yáng)臺(tái)面積5.33㎡套型建筑面積得房率87.7%129.51㎡產(chǎn)品設(shè)計(jì)

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan洋房150㎡+150㎡戶型（標(biāo)準(zhǔn)化戶型）KK戶型面積段150㎡產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)四室兩廳兩衛(wèi)、獨(dú)立入戶、戶型方正、北陽(yáng)臺(tái)、南向雙陽(yáng)臺(tái)、南向四面寬、南北通透、主臥套間K戶型K套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積8.13㎡套型建筑面積147.02㎡得房率115.83㎡85.48%產(chǎn)品設(shè)計(jì)

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan洋房130㎡+150㎡戶型L戶型J1面積段產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)J1三室兩廳兩衛(wèi)、全明戶型、130㎡

獨(dú)立電梯廳、南向雙陽(yáng)臺(tái)、南北通透、主臥套間四室兩廳兩衛(wèi)、南向3+1面寬滿足居住要求、東側(cè)寬廳及超大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)滿足觀景要L150㎡求戶型面積表陽(yáng)臺(tái)面積戶型套內(nèi)面積套型建筑面積得房率J1L105.25㎡126.93㎡5.33㎡129.51㎡162.12㎡86.65%12.74㎡在標(biāo)準(zhǔn)化戶型的基礎(chǔ)上，基于對(duì)規(guī)劃的理解和景觀資源的利用，設(shè)計(jì)了一個(gè)非標(biāo)準(zhǔn)化的側(cè)廳戶型（方案二中使用）。產(chǎn)品設(shè)計(jì)

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan洋房130㎡+130㎡-頂躍戶型J2J2戶型J2面積段130㎡產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)四室三廳四衛(wèi)、全明戶型、超大寬廳、客廳挑空、南北通透、主臥套間戶型面積表戶型J2套內(nèi)面積180㎡陽(yáng)臺(tái)面積5.33㎡套型建筑面積219.66㎡得房率85.59%產(chǎn)品設(shè)計(jì)

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan洋房130㎡+130㎡-頂躍戶型J2J2戶型J2面積段130㎡產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)四室三廳四衛(wèi)、全明戶型、超大寬廳、客廳挑空、南北通透、主臥套間戶型J2套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積5.33㎡套型建筑面積得房率180㎡219.66㎡85.59%產(chǎn)品設(shè)計(jì)

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan洋房130㎡+130㎡-底躍戶型J3J3戶型J3面積段130㎡產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)三室兩廳三衛(wèi)、南北通透、南向雙陽(yáng)臺(tái)、主臥套間戶型J3套內(nèi)面積106.49㎡陽(yáng)臺(tái)面積5.33㎡套型建筑面積得房率87.7%129.51㎡產(chǎn)品設(shè)計(jì)

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan洋房130㎡+130㎡-底躍戶型J3J3戶型J3面積段130㎡產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)三室兩廳三衛(wèi)、南北通透、南向雙陽(yáng)臺(tái)、主臥套間戶型J3套內(nèi)面積106.49㎡陽(yáng)臺(tái)面積5.33㎡套型建筑面積得房率87.7%129.51㎡產(chǎn)品設(shè)計(jì)

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan洋房150㎡+150㎡頂躍戶型K2K2戶型K2面積段150㎡產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)六室三廳四衛(wèi)、獨(dú)立入戶、南北通透、客廳挑空、超大寬廳、北陽(yáng)臺(tái)、南向雙陽(yáng)臺(tái)、主臥套間戶型K2套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積10.38㎡套型建筑面積261.59㎡得房率207.09㎡83.77%產(chǎn)品設(shè)計(jì)

ProductdesignK4——

戶型平面圖UnitPlan洋房150㎡+150㎡頂躍戶型K2