“營改增”對建筑等企業(yè)的有利與不利影響分析及其對策近日，網(wǎng)上有一篇文章《營改增，建筑企業(yè)一場輸不起的戰(zhàn)爭》，令許多建筑企業(yè)的法人與項目經(jīng)理如坐針氈、睡不著覺，即建筑業(yè)“營改增”一觸即發(fā)，是2016建筑業(yè)第一大事，關(guān)乎企業(yè)生死，若應(yīng)對不當，企業(yè)將萬劫不復(fù)，直接面臨倒閉的風險，或者虛開增值稅發(fā)票，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)將面臨蹲監(jiān)獄的可能。也就是說應(yīng)對不當，要么倒閉、要么蹲監(jiān)獄！在這里，我想我們必須詳讀一下“營改增”的實質(zhì)和其有利與不力因素以及對策。

針對大家討論的熱點，我想應(yīng)該還是我們表達得還是不夠清楚，沒有將營業(yè)稅和增值稅的區(qū)別完整的傳達給各位老板，在老板們的意識中，只是認為換了一個稅種叫法，換了一個稅務(wù)局而已。這也許是受前期一些培訓(xùn)的影響，“老項老辦法，新項目新辦法”的影響，沒有仔細去研究政策所造成的。我們業(yè)內(nèi)將營改增稱為事件，足可見其余理要性，我可以這樣說，對建筑、房地產(chǎn)企業(yè)將產(chǎn)生深遠的影響，這二個行業(yè)的企業(yè)如果能意識到營改增的重要性，而主動去改變原有的思維方式，必將為企業(yè)帶來正面的有利影響，否則將會重蹈覆轍，仍然會付出高稅負，慢慢失去市場競爭力。因而各位老板一定要多理解和尊重財務(wù)人員的強烈的責任心和專業(yè)素養(yǎng)、敬業(yè)精神，從而提高對營改增的重視程度。

第一部分營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響

有利影響：

1、減少營業(yè)稅的重復(fù)征稅，對大部分企業(yè)來說稅負有所下降；營改增一旦完成，全行業(yè)會形成抵扣鏈；所有企業(yè)新增或改善辦公條件的買樓需求，會對商業(yè)地、工業(yè)地產(chǎn)銷售有一定的刺激，有望促進寫字樓去庫存；同時由于二手交易的優(yōu)惠政策將極大的刺激個人改善性的需求；

2、規(guī)范公司賬務(wù)，使企業(yè)所得稅、土地增值稅核定征收成為不可能，從而實現(xiàn)查賬征收，降低綜合稅負；

3、助推房開企業(yè)實現(xiàn)規(guī)?；⒐I(yè)化；專業(yè)化租賃經(jīng)營和“購租并舉”的供應(yīng)新模式。

4、企業(yè)重組將會頻繁交易，有利于房開企業(yè)整合優(yōu)勢資源。

不利影響：

1、成本可能會增加

2、發(fā)票管理風險加大

3、會計核算復(fù)雜

4、政策繁雜,了解不透

5、招標難度加大

6、對銷售模式的影響

不利影響之一：營改增”后房開企業(yè)成本可能會增加

一、由于土地價款可以直接扣減銷售額，地方政府可能會分享這一改革紅利，從而推高地價；也有的公司其土地是很多年前購入的，取得成本較低，抵扣意義不大；土地是營改增前取得無法獲取專用發(fā)票，無法抵扣；

二、房開企業(yè)如不能很好地處理抵扣事宜，很好的轉(zhuǎn)嫁成本，開發(fā)商的成本將會上升，盈利空間有可能會被擠壓；

三、已開工的項目，建筑商能不能提供增值稅專用發(fā)票，提供何種稅率的發(fā)票，且建筑商會將增加的稅負轉(zhuǎn)嫁到房開企業(yè)；

四、貸款利息支出不能抵扣，而這部分費用占總成本的比重并不小，不同程度影響企業(yè)利潤。

不利影響之二：發(fā)票管理風險加大

一、接受虛開發(fā)票的風險加大；

二、未按規(guī)定開發(fā)票的風險；

三、取得的進項稅專用發(fā)票未能及時認定帶來的損失；

四、增值稅專用發(fā)票及稅控專用設(shè)備領(lǐng)用、保管、使用不善帶來的影響；

發(fā)票帶來的風險

行政刑事責任

虛開發(fā)票帶來的刑事責任

涉及到增值稅發(fā)票的七種刑罰（此文不過多闡述）

關(guān)于增值稅的犯罪的打擊力度大，打擊對象為單位或個人犯罪。第二百零五條【虛開增值稅專用發(fā)票、用于騙取出口退稅、抵扣稅款發(fā)票罪】第二百零八條【非法購買增值稅專用發(fā)票、購買偽造的增值稅專用發(fā)票罪；虛開增值稅專用發(fā)票罪、出售偽造的增值稅專用發(fā)票罪、非法出售增值稅專用發(fā)票罪】第二百一十條之一【持有偽造的發(fā)票罪】。

虛開增值稅發(fā)票行為的罪與罰

行為人有以下四種行為之一的，即構(gòu)成虛開發(fā)票的行為：

1．為他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

2．為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

3．讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；

4．介紹他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。

以上發(fā)票包括增值稅專用發(fā)票，用于出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票等；且無論是經(jīng)稅務(wù)機關(guān)監(jiān)制的真發(fā)票，還是偽造的假發(fā)票，只要符合上述條件，均構(gòu)成虛開行為。

虛開發(fā)票構(gòu)成犯罪的標準及刑罰

下列虛開普通發(fā)票情形之一即構(gòu)成犯罪：

虛開普通發(fā)票一百份以上或者虛開金額累計在四十萬元以上的；

雖未達到上述數(shù)額標準，但在五年內(nèi)因虛開發(fā)票行為受過行政處罰二次以上，又虛開發(fā)票的；

其他情節(jié)嚴重的情形。

虛開普通發(fā)票，情節(jié)嚴重的，處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處罰金；情節(jié)特別嚴重的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。

虛開增值稅專用發(fā)票

構(gòu)成犯罪的標準及刑罰

發(fā)票檢查的硬性要求

查稅必查票

查賬必查票

查案必查票

查票必查稅

不利影響之三：會計核算復(fù)雜

一、一般應(yīng)設(shè)置四個二級科目，分別為：“應(yīng)交增值稅”、”未交增值稅”、“增值稅留抵稅額”和“簡易征收增值稅”。在“應(yīng)交增值稅”二級科目下，還應(yīng)在借方設(shè)置“進項稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”等欄目，在貸方設(shè)置“銷項稅額”、“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等欄目。

二、需要對異地預(yù)繳稅款分縣市、項目設(shè)置備查賬；對不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣設(shè)置備查賬；納稅申報也異常的復(fù)雜。

三、分開核算

兼營需要分開核算；不同稅率、征收率、不征免征增值稅、零稅率的要分開核算；不同的納稅主體要分開核算；總分機構(gòu)也需要分開核算。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。土地價款與銷售額的匹配，將成為繼土地增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算要求復(fù)雜后的又一重大難點。

五、固定資產(chǎn)改變用途、銷售舊的固定資產(chǎn)也對會計核算和稅務(wù)處理提出了具體要求

會計核算不健全的后果

財稅[2016]36號文件第八條納稅人應(yīng)當按照國家統(tǒng)一的會計制度進行增值稅會計核算。第三十三條有下列情形之一者，應(yīng)當按照銷售額和增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：

（一）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務(wù)資料的。

（二）應(yīng)當辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。

核算不健全給單位帶來的直接后果就是不允許領(lǐng)取、開具增值稅專用發(fā)票，按適應(yīng)稅率征收稅款，取得的進項發(fā)票不允許抵扣。

不利影響之四：政策繁雜

增值稅需要關(guān)注的政策非常多，而且都是建筑行業(yè)、房開企業(yè)財務(wù)人員、主要領(lǐng)導(dǎo)以前沒有接觸過、不熟悉的內(nèi)容，要在短期內(nèi)掌握這些政策的確壓力很大，需要財務(wù)人員的事業(yè)心、責任心，還要不斷學習、培訓(xùn)。例如混合銷售、兼營、計稅依據(jù)，納稅義務(wù)發(fā)生的時間、納稅地點等稅收政策；進項稅額抵扣稅收政策；發(fā)票開具政策（防偽稅控系統(tǒng)開具發(fā)票+按期抄報稅）取得發(fā)票規(guī)定（取得發(fā)票認證及用途區(qū)分）。

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》

1、當期允許扣除的土地價款。

2、收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

3、進項稅額無法劃分，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分；

4、發(fā)票在哪領(lǐng)、如何開具；

5、如何向不動產(chǎn)所在地國稅機關(guān)預(yù)征，預(yù)繳稅款的計算。

6、如何向機構(gòu)所在地國稅機關(guān)申報納稅。

國家稅務(wù)總局公告2016年第16號《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》

1、以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)一般納稅人和小規(guī)模納稅人不同的取得時間怎么選擇不同的計稅辦法

2、發(fā)票在哪開，如何開具

3、預(yù)繳稅款的怎么計算

4、如何向機構(gòu)所在地申報納稅

不利影響之五：對招投標的影響

一是招標帶來較大的變化，招標概預(yù)算編制也將發(fā)生重大變化，相應(yīng)的設(shè)計概算和施工圖預(yù)算編制將執(zhí)行新標準，對外發(fā)布的公開招標書的內(nèi)容也將進行相應(yīng)的調(diào)整。

二是這種變化使企業(yè)招標工作變得更為復(fù)雜化：招標書的編制中有關(guān)原材料、燃料等直接成本中是不包含增值稅進項稅額的，實際施工中，有多少成本費用能夠取得增值稅進項稅額，在編制標書中是很難預(yù)測準確的。

不利影響之六：對銷售模式的影響

一、銷售定價：不同的客戶對發(fā)票有不同的需求，帶來價格的不一致

二、混合銷售：送物業(yè)、免費使用停車場地，送裝修設(shè)計、送學位等各類促銷因籌劃不合理，或?qū)⒈灰曂N售而額外征收增值稅

三、兼營：精裝修-軟裝、送家電、送用品等如未分開核算將會從高適應(yīng)稅率（17%）

四、充500抵1萬，回鄉(xiāng)車票抵購房款多少等折扣方式，未在同一張發(fā)票上體現(xiàn)等可能會被多征收增值稅

不利影響之七：對企業(yè)現(xiàn)金流的影響

新開工項目一定是適用一般計稅辦法，而其開發(fā)的時間比較長，一般至少2－3年，進項留抵稅數(shù)額將會累積得很大，如不能在短時間內(nèi)收到預(yù)收款消化此部分的資金占用，對企業(yè)現(xiàn)金流會造成不利的影響；

營改增后公司對外簽訂的合同、協(xié)議中付款時間的約定會比較明確、具體，反過來對公司的資金占用也會隨之加大，否則違約風險將加大。

第二部分營改增后的思路改變

營改增后，我們還能用傳統(tǒng)的思維方式進行企業(yè)經(jīng)營決策、納稅籌劃、財務(wù)管理、商務(wù)談判、預(yù)算控制、銷售定價、設(shè)計營銷方案、會計核算等，哪我們應(yīng)該怎么辦呢？

1、公司仍然可以不取得發(fā)票，可以不規(guī)范會計核算；

2、建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、生活服務(wù)類行業(yè)以前都不規(guī)范，不也一樣過來了，大家都等等吧；

3、建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)稅率一下子上升到11%，增加了那么多，企業(yè)受不了；

4、營改增后公司到底該怎么辦？？？

忘記過去，重新開始

對于建筑行業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)、消費服務(wù)類營改增的企業(yè)，首先要忘記過去所有的涉稅事項，包括核定征收企業(yè)稅得稅、土地增值稅、個人所得稅；稅務(wù)機關(guān)默許不取得發(fā)票等等涉稅事項和處理方式，因為這些都不再復(fù)返。

重新學習和適應(yīng)增值稅的規(guī)定和做法，學會取得發(fā)票、抵扣、申報納稅、規(guī)范會計核算等等。

營改增是十分重要的一個事件，必將給我們的企業(yè)帶來陣痛，不管痛與不痛，我們必須得適應(yīng)，必須改，只能改，不得不改。

營改增后稅負會增加OR減少

結(jié)論：

1、核算健全營改增后稅負降低：9.6%-（3.89%+2.5%+1.5%）=1.71%。

2、核算不健全營改增后稅負降低：15.2-12.83=2.37%。

3、營業(yè)改增后核算健全和不健全差異：

12.83%-7.89%=4.94%。

咱們規(guī)范賬務(wù)的成本在4.94%以內(nèi)就能帶來規(guī)范核算的好處。

親，該如何選擇呢？選擇為簡易征收的一般納稅人要不要會計核算健全、需不需要取得發(fā)票？

房地產(chǎn)企業(yè)老項目的可以選擇按簡易計稅辦法，如果銷售額達到500萬以上的，屬于一般納稅人，500萬以下的屬于小規(guī)模納稅人，請問選擇按簡易計稅辦法的一般納稅人要規(guī)范會計核算，要取得發(fā)票？

回答是

肯定的！

WHY？

選擇為簡易征收的一般納稅人要不要會計核算健全、需不需要取得發(fā)票？

《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》

第三十二條、36號文件第四條會計核算健全，是指能夠按照國家統(tǒng)一的會計制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。

按36號文第三十三條有下列情形之一者，應(yīng)當按照銷售額和增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：（一）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務(wù)資料的。

36號文第十五條增值稅稅率：（二）提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

合法有效憑證

36號文附2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第11條…應(yīng)當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：

（1）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，以發(fā)票為合法有效憑證。

（2）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑議的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明。

（3）繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。

（4）扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費或者向政府支付的土地價款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)為合法有效憑證。

（5）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

第三部分應(yīng)對措施

加強企業(yè)管理，這在建筑行業(yè)是老生常談的話題。市場形勢好，政策相對寬松的時候，輝煌的業(yè)績往往遮蓋了管理上的矛盾和問題，在經(jīng)濟增長放緩、市場競爭激烈程度加劇，特別是稅收政策、經(jīng)濟政策趨緊的時候，許多企業(yè)的深層次矛盾都將暴露出來。因此，在“營改增”這一關(guān)鍵時刻提出加強企業(yè)管理，尤為重要。

有些企業(yè)對于分公司的管理一直是“一腳踢”承包管理，滿足于“交點”（利潤）的經(jīng)營模式，使分公司的管理成為企業(yè)管理的一個盲點?，F(xiàn)在讓這些不重視基礎(chǔ)管理的分公司拿出稅收要求的可抵扣資料，談何容易！

有些企業(yè)很多項目經(jīng)理是掛靠的，這些掛靠的項目經(jīng)理往往本身就是企業(yè)經(jīng)營的風險所在。現(xiàn)在要按照規(guī)矩建章立制，其反應(yīng)無非是兩個：一是抵制，二是走人。而企業(yè)卻走不了，將如何應(yīng)對？

有些企業(yè)合同管理不嚴，經(jīng)營行為隨意，發(fā)生經(jīng)濟糾紛拿不到合法票據(jù)也無所謂，得過且過?，F(xiàn)在情況不同了，如果再發(fā)生這樣的事情，無合法票據(jù)來抵扣，企業(yè)就必須為此納稅買單。企業(yè)是不是應(yīng)該考慮要完善公司一系列管理制度？公司章、合同章、財務(wù)專用章、企業(yè)證照、法人委托書等，還能不能隨便使用？為了應(yīng)對