《房地產(chǎn)估價案例與分析》模擬試題

一,房地產(chǎn)估價案例與分析,房地產(chǎn)估價

師

第I題（分析題）（每題10.00分）題目分類:未按章節(jié)分類的試題

（如真題模擬預測題）＞問答〉某企業(yè)一幢4層辦公大樓于3年前

抵押給銀行，獲得貸款700萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè),

用途為商務辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無力償還債務，債權人申請以拍賣變現(xiàn)

方式執(zhí)行債務清償。若進行拍賣底價評估，試選擇兩種主要的評估方

法，并寫出該大樓拍賣底價評估的技術路線。

第2題（分析題）（每題10.00分）題目分類:未按章節(jié)分類的試題

（如真題模擬預測題）＞問答＞某街道旁的一個商業(yè)門面房，建筑

面積148m2,現(xiàn)為餐飲門面，比較陳舊也無空調(diào)及包間。按成本法原

理測算得該餐飲門面當前單價為3000元/m2,該街道上類似規(guī)模的新

裝修、備有空調(diào)和包間的餐飲門面房的市場價格為4000元/m2,現(xiàn)經(jīng)

測算知將該商業(yè)門面裝修改造為其街道上帶空調(diào)和包間的同等裝修

水平、檔次門面房的裝修改造費用為500元/m2,另需交納的裝修改

造手續(xù)辦理費用為2220元。現(xiàn)有一個買家希望以3000元/m2的價格

購下該門面，向估價師咨詢其出價是否合適，問該門面房當前交易的

合理價格范圍應該是多少？為什么？

第3題（分析題）（每題10.00分）題目分類:未按章節(jié)分類的試題

（如真題模擬預測題）>問答>甲公司在某市街道旁的一幢2層老

式自用辦公樓已停用，其用地與乙公司一塊倉儲用地毗鄰。甲地塊面

積為1250nl2,乙地塊為3680nl2；經(jīng)分別采用市場法測算，甲、乙兩地

塊的單價分別為4500元加2和4100元/m2,現(xiàn)甲、乙兩公司經(jīng)協(xié)商,

確定將兩地塊合并后轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)商，某開發(fā)商欲受讓該地塊后開發(fā)

一綜合性商務寫字樓。采用假設開發(fā)法原理測算得合并后地塊單價為

4800元/m2,土地合并、用途變更等轉(zhuǎn)讓準備手續(xù)費為120萬元。作

為估價師你如何確定兩地塊合并后地價增值額及其轉(zhuǎn)讓準備手續(xù)費

用在甲、乙兩家間的分配額。

第4題（單項選擇題）（每題2.00分）題目分類:未按章節(jié)分類的

試題（如真題模擬預測題）>單選>某酒店一樓有一空調(diào)機房，建

筑面積為250m2o空調(diào)主機于1990年購入，當時的購入價為500萬

元，同型號空調(diào)主機現(xiàn)行市價為458萬元?，F(xiàn)該空調(diào)主機已累計折舊

225萬元，市場價值為250萬元，拆除費用5萬元。如改換新式空調(diào)

主機（其他配套設備不需改動），則購置、安裝新式空調(diào)主機和機房

改造費用為700萬元，新式空調(diào)主機的占地面積50m2,節(jié)約的200m2

面積可以提供160nl2的管業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理委托估價師提供

改換空調(diào)主機和置換空調(diào)機房用于出租的經(jīng)濟分析。估價師經(jīng)調(diào)查得

知，將部分空調(diào)機房置換用于出租不違反規(guī)劃要求，附近酒店一樓出

租的年客觀凈收益為每lm2營業(yè)面積4000元，出租面積的裝修改造

費用由承租方自負。問：若不考慮新舊空調(diào)主機的年運營費用、折

舊年限等的區(qū)別，改換空調(diào)主機的凈支出為（）萬元。

{A}.530

{B}.472

{C}.455

{D}.450

正確答案：C,

第5題（單項選擇題）（每題2.00分）題目分類：未按章節(jié)分類的

試題（如真題模擬預測題）>單選>某酒店一樓有一空調(diào)機房，建

筑面積為250m2o空調(diào)主機于1990年購入，當時的購入價為500萬

元，同型號空調(diào)主機現(xiàn)行市價為458萬元?，F(xiàn)該空調(diào)主機已累計折舊

225萬元，市場價值為250萬元，拆除費用5萬元。如改換新式空調(diào)

主機（其他配套設備不需改動），則購置、安裝新式空調(diào)主機和機房

改造費用為700萬元，新式空調(diào)主機的占地面積501n2,節(jié)約的200nl2

面積可以提供160m2的營業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理委托估價師提供

改換空調(diào)主機和置換空調(diào)機房用于出租的經(jīng)濟分析。估價師經(jīng)調(diào)查得

知，將部分空調(diào)機房置換用于出租不違反規(guī)劃要求，附近酒店一樓出

租的年客觀凈收益為每lm2營業(yè)面積4000元，出租面積的裝修改造

費用由承租方自負。問：如報酬率為5.25%,則至少需簽訂（）

年的租約，方能確保在該租期內(nèi)能夠通過置換空調(diào)機房回收改換空調(diào)

主機的凈支出。

{A}.7

{B}.8

{c}.9

{D}.10

正確答案：D,

第6題（單項選擇題）（每題2.00分）題目分類:未按章節(jié)分類的

試題（如真題模擬預測題）>單選>甲公司以每平方米建筑面積

8000元的價格從乙公司購得一棟建筑面積為5000m2的寫字樓，隨之

辦妥了權屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)，又花費10萬元在該寫字樓墻涂飾了本公司的

標志。至此為止，正常情況下，若設甲公司的實際花費為C,貝（（）o

{A}.C小于4000萬元

{B}.C等于4000萬元

{C}.C等于4010萬元

{D}.C大于4010萬元

正確答案：D,

第7題（單項選擇題）（每題2.00分）題目分類：未按章節(jié)分類的

試題（如真題模擬預測題）>單選>甲公司以每平方米建筑面積

8000元的價格從乙公司購得一棟建筑面積為5000m2的寫字樓，隨之

辦妥了權屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)，又花費10萬元在該寫字樓墻涂飾了本公司的

標志。之后，上級令甲公司出售寫字樓，這期間寫字樓市場價格未

發(fā)生任何變化，設此時該寫字樓的售價為P,在正常的市場條件下，P

最可能的取值為（）o

{A}.P小于4000萬元

{B}.P等于4000萬元

（C）.P大于4000萬元小于4010萬元

{D}.P大于4010萬元

正確答案：A,

第8題（單項選擇題）（每題2.00分）題目分類：未按章節(jié)分類的

試題（如真題模擬預測題）＞單選＞2002年4月，某開發(fā)商在從事

一房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期征收工作中，要拆除某產(chǎn)權人的一套建筑面

積160in2的磚混住宅房屋，雙方協(xié)議以產(chǎn)權調(diào)換方式予以補償，經(jīng)評

估確認補償單價為3200元/n）2；現(xiàn)開發(fā)商以附近小區(qū)一套156m2建筑

面積的鋼混住宅現(xiàn)房與之調(diào)換補償，該房屋現(xiàn)行市價為3600元加2。

2002年8月雙方辦理了房屋產(chǎn)權調(diào)換手續(xù)。進行產(chǎn)權調(diào)換房屋差

價結算時，被征收人應補交的房屋差價款為（）。

{A}.64000元

{B}.49600元

{C}.12800元

{D}.14400元

正確答案：B,

第9題（單項選擇題）（每題2.00分）題目分類：未按章節(jié)分類的

試題（如真題模擬預測題）＞單選＞2002年4月，某開發(fā)商在從事

一房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期征收工作中，要拆除某產(chǎn)權人的一套建筑面

積160nl2的磚混住宅房屋，雙方協(xié)議以產(chǎn)權調(diào)換方式予以補償，經(jīng)評

估確認補償單價為3200元加2；現(xiàn)開發(fā)商以附近小區(qū)一套156m2建筑

面積的鋼混住宅現(xiàn)房與之調(diào)換補償，該房屋現(xiàn)行市價為3600元/叨。

2002年8月雙方辦理了房屋產(chǎn)權調(diào)換手續(xù)。開發(fā)商因工作需要欲

繼續(xù)使用上述156m2房屋，遂與被征收人商議，被征收人同意將該產(chǎn)

權調(diào)換的房屋租用給開發(fā)商使用，并以房租沖抵應補交的產(chǎn)權調(diào)換房

屋差價款，雙方議定房租為2500元/月，租賃期間使用該房屋的其他

相關費用均由使用人負擔，若雙方議定的收益率為6%,問最少租用

（）個月后被征收入應補交的差價款可以全部沖抵。

{A}.12

{B}.18

{C}.22

{D}.24

正確答案：C,

第10題（單項選擇題）（每題2.00分）題目分類:未按章節(jié)分類的

試題（如真題模擬預測題）>單選>某商品房交易估價，評估人員

采用比較法估價，收集了四個近期交易成交的案例資料如下。

編號

A

BC

D估價對象

坐落

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

地段等級

四級

四級

四級

四級

四級

用途

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

結構層次

混合7層

混合7層

混合7層

混合7層

混合7層

建筑面積

45m2

90m2

130m2

102m2

106m2

交易情況修正

優(yōu)惠8%

偏高7%

正常

優(yōu)惠5%

正常

交易日期調(diào)整

+5

+6

+5

+1

房地產(chǎn)狀況調(diào)整

-18

+7

+4

-10

成交價格

2400元/m2

2700元/m2

2600元/成

2400元/ni2

若從中選取3個案例作為可比實例，則下面四組中，第（）組可

以作為可比實例。

{A}.ABC

{B}.BCD

{C}.ACD

{D}.ABD

正確答案：B,

第11題（單項選擇題）（每題2.00分）題目分類:未按章節(jié)分類的

試題（如真題模擬預測題）>單選>某商品房交易估價，評估人員

采用比較法估價，收集了四個近期交易成交的案例資料如下。

編號

A

BC

D估價對象

坐落

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

地段等級

四級

四級

四級

四級

四級

用途

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

結構層次

混合7層

混合7層

混合7層

混合7層

混合7層

建筑面積

45m2

90m2

130m2

102m2

106m2

交易情況修正

優(yōu)惠8%

偏高7%

正常

優(yōu)惠5%

正常

交易日期調(diào)整

+5

+6

+5

+1

房地產(chǎn)狀況調(diào)整

-18

+7

+4

-10

成交價格

2400元/m2

2700元/m2

2600元/m2

2400元/m2

若對各案例測算出的比準價格結果按簡單算術平均結果處理，則按

比較法評得的評估對象估價結果為（）。

{A}.2457元/m2

{B}.2653元/m2

{C}.2822元/m2

{D}.2997元/m2

正確答案：B,

第12題（單項選擇題）（每題2.00分）題目分類:未按章節(jié)分類的

試題（如真題模擬預測題）>單選>某商品房交易估價，評估人員

采用比較法估價，收集了四個近期交易成交的案例資料如下。

編號

A

BC

D估價對象

坐落

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

地段等級

四級

四級

四級

四級

四級

用途

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

結構層次

混合7層

混合7層

混合7層

混合7層

混合7層

建筑面積

45m2

90m2

130m2

102m2

106m2

交易情況修正

優(yōu)惠8%

偏高7%

正常

優(yōu)惠5%

正常

交易日期調(diào)整

+5

+6

+5

+1

房地產(chǎn)狀況調(diào)整

-18

+7

+4

-10

成交價格

2400元/m2

2700元/成

2600元/m2

2400元/m2

若對各案例測算出的比準價格結果按加權算術平均結果處理，且案

例B的權重定為0.4,其他兩個比準價格的權重均定為0.3時，則

按比較法評得的評估對象估價結果為（）。

{A}.2433元/成

{B}.2638元/m2

{C}.2849元/m2

{D}.2861元/m2

正確答案：B,

第13題（單項選擇題）（每題2.00分）題目分類:未按章節(jié)分類的

試題（如真題模擬預測題）>單選>某商品房交易估價，評估人員

采用比較法估價，收集了四個近期交易成交的案例資料如下。

編號

A

BC

D估價對象

坐落

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

市區(qū)內(nèi)

地段等級

四級

四級

四級

四級

四級

用途

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

商品住宅

結構層次

混合7層

混合7層

混合7層

混合7層

混合7層

建筑面積

45m2

90m2

130m2

102m2

106m2

交易情況修正

優(yōu)惠8%

偏高7%

正常

優(yōu)惠5%

正常

交易日期調(diào)整

+5

+6

+5

+1

房地產(chǎn)狀況調(diào)整

-18

+7

+4

-10

成交價格

2400元/m2

2700元/m2

2600元/m2

2400元/m2

對于舊有房地產(chǎn)估價中確定建筑物經(jīng)濟壽命與折舊，遇到以下情況:

建筑物建成后10年補辦了土地使用權出讓手續(xù)，其經(jīng)濟壽命早于土

地使用權年限而結束時，應按（）計算折舊。

{A}.土地使用權年限

{B}.建筑物經(jīng)濟壽命

{C}.建筑物尚可使用年限

{D}.建筑物已使用年限加上土地使用權剩余年限

正確答案：B,

第14題（分析題）（每題40.00分）題目分類：未按章節(jié)分類的試

題（如真題模擬預測題）>指錯>

xx大酒店房地產(chǎn)法院委托估價報告

（封面、致估價

委托方函、目錄、注冊房地產(chǎn)估價師聲明略）

估價假設和限制條件

一、估價假設

1.本次估價利用了委托方提供的《評估委托書》、《國有土地使用證》、

《土地出讓合同》及房屋建筑面積等資料。本次估價假設委托方提供

的以上資料客觀、真實、合法，本估價報告書不對因該資料全部或部

分內(nèi)容產(chǎn)生的或因依賴該資料測算的評估結果而引致的失誤承擔責

任。

2.估價對象中房地產(chǎn)（包括xx大酒店主樓及裙樓、綜合樓和鍋爐

房等）目前屬在建工程，未辦理《房屋所有權證》。本次估價時其建

筑面積以委托方提供的資料為準，若該建筑面積與房屋產(chǎn)權部門確認

的建筑面積不一致，本評估結論將不再適用，需相應調(diào)整本評估結論，

如有必要，應對估價對象進行重新評估。

3.估價對象中房地產(chǎn)價值結論的提出，是基于估價對象處于并保持

目前狀態(tài)為前提。如遇不可抗力或其他原因?qū)纼r對象房屋造成損壞,

將對評估價值造成影響，本估價結果不再適用。如有必要，應對估價

對象進行重新評估。

4.估價對象中房地產(chǎn)價值結論的提出，是以估價對象可享有合理分

攤的公共配套設施如水、電、氣、通信、閉路電視及道路交通等使用

的權益為假設前提。

二、本報告使用的限制條件

1.根據(jù)XX大酒店工程建設情況，并結合估價對象目前實際狀況，本

次估價時，對1號宗地（xxx區(qū)建材市場11號地塊，面積1258m2,

土地證號為x國用［2010］字第2147號）、2號宗地（xxx區(qū)九宮廟

新城41號地塊，面積13492.5m2,土地證號為x國用［2010］字第1843

號）和3號宗地（xxx區(qū)九宮廟新城41號地塊，面積4155m2,土

地證號為X國用［2010］字第2157號）均作為獨立空地，按土地單獨

進行估價（因1號、2號地塊為空地，3號地塊上目前只有一臨時建

筑物）；對4號宗地（xxx區(qū)九宮廟九中路，面積3833m2,土地證

號為x國用［2010］字第2149號）和5號宗地（xxx區(qū)九宮廟新華三

社，面積16382.8m2,土地證號為x國用［2010］字第1842號）及地

上建筑物作為一個整體，按房地產(chǎn)進行估價。特提請本報告書使用者

注意。

2.本估價報告書必須完整使用方為有效，對僅使用其中部分內(nèi)容所

導致的可能損失，本公司不承擔責任。

3.本估價結果中的市場價值僅限于為委托方進行的司法判案提供價

值參考，若有其他用途，需根據(jù)指定目的另行評估。

4.本次評估是滿足全部假設與使用限制條件的前提下進行的。這些

假設條件是由評估人員根據(jù)評估對象實際并結合xx市相應的實際情

況而提出的，具有客觀性和合理性。若本次估價中的假設和限制條件

發(fā)生變化，則估價結果應重新調(diào)整。

5.本估價報告書有效使用期自報告提交之日起為壹年。同時，使用

者在有效期內(nèi)使用本報告書時，應充分考慮房屋、土地和設備資產(chǎn)市

場變化情況及其未來發(fā)展狀況等影響，并隨時與本機構保持聯(lián)系，以

達到有效使用的目的。

估價結果報告

一、估價委托方

名稱：XX市XXX區(qū)人民法院

聯(lián)系人：XX

聯(lián)系電話：XX

二、受理估價方

名稱：XXXX資產(chǎn)評估有限責任公司

地址：XX市XX區(qū)人民路7號4號樓6樓

法定代表人：XXX

估價資質(zhì)等級：房地產(chǎn)國家壹級

估價資質(zhì)證書：建房估證字[2011]xxx號

三、估價目的

確定估價對象的市場價值，為對委托方進行的司法判案提供價值參考。

四、估價對象與范圍

（一）估價對象界定

本次估價對象為XXXX（集團）股份有限公司所有、位于XX市XXX

區(qū)的XX大酒店房地產(chǎn)項目，具體包括XX大酒店主樓及裙樓（A棟，

建筑面積35805.09nl2）、辦公綜合樓（B棟，建筑面積16240.2nl2）、

鍋爐房（C棟，建筑面積261.49m2）和所占用4號、5號宗地以及1

號、2號、3號宗地。

（二）估價對象區(qū)域因素

估價對象位于XX市XXX區(qū)。

xxx區(qū)位于xx市主城區(qū)西南部，轄區(qū)面積103km2,2012年末人

口約24萬，轄四街三鎮(zhèn)。區(qū)內(nèi)有xx鋼鐵集團有限公司等國有大中

型企業(yè)近20家，有全市乃至全國級的倉儲基地和建材中心批發(fā)市場,

形成了冶金、建材、機械、輕工四大支柱產(chǎn)業(yè)。

XX直轄前，xxx區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平與主城區(qū)地位極不相稱，以冶金工業(yè)

為支柱，結構單一，輻射力和市場競爭力有限。近年來，區(qū)委、區(qū)府

實施城建帶動戰(zhàn)略、市場興區(qū)戰(zhàn)略及工業(yè)強區(qū)戰(zhàn)略，取得了明顯成就。

目前，xxx區(qū)已有7個Xx市名牌產(chǎn)品，6個xx市著名商標，成

為全市名牌產(chǎn)品最集中的區(qū)。2011年，全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值43.2

億元，比2007年增長57.1%,年均增長12%；地區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值101.2

億元，比2007年增長88.1%,年均增長17.1%；全社會固定資產(chǎn)投資

16.1億元，是2007年的5.2倍，年均增長51%；各項稅收收入48762

萬元，是2007年的1.6

倍，年均增長12.1%；區(qū)級財政總收入17353萬元，是2007年的1.78

倍，年均增長15.5%；城市居民人均可支配收入6819元，是2007年

的1.6倍，年均增長7.9%；農(nóng)民人均純收入3035元，是2007年的

1.2倍，年均增長4.2%。

優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，打造工業(yè)園區(qū)。xxx區(qū)是xx市一個傳統(tǒng)的冶金、

建材工業(yè)基地，經(jīng)濟結構單一，駐區(qū)企業(yè)眾多，但工業(yè)總量極小。區(qū)

委、區(qū)府十分重視工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，提出“優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，建設工業(yè)

強區(qū)”的思路，實施了“園區(qū)帶動”、“品牌帶動”的戰(zhàn)略，先后建

立了雙山、八一、互助、四勝等多個工業(yè)園區(qū)。雙山工業(yè)園區(qū)已成為

全國東西部合作示范園區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)科技園區(qū)，2011年擁有企業(yè)200

余家，總產(chǎn)值14億元。目前xxx區(qū)品牌帶動戰(zhàn)略也初見成效，主

要品牌有科而士、夢柯達皮鞋、南海水泥、山城石棉、白羽玻纖等。

加強基礎設施建設，開發(fā)XX西南新城。從2006年底建設西南新城

以來，xxx區(qū)新城已完成征地近5000畝（1畝=666.7m2）,新建了x

xx區(qū)的水、電、氣供應系統(tǒng)，新建了一批國家級的安居工程，2009

年西南新城投資20億元，有25個重大項目開工建設。xx陶瓷市場、

月光小區(qū)、三木花園、春暉花園已投入使用，行政中心、xx大廈、

陽光小區(qū)、翠湖園安居小區(qū)等項目均已開工建設。對新城建設具有戰(zhàn)

略意義的xx長江大橋、xx馬術訓練基地項目，已成功招商、即將

建設。在未來5年內(nèi)，西南新城將成為功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化

新城區(qū)，同時也是xxx區(qū)行政中心、經(jīng)濟中心和交通樞紐。待估

宗地及地上建筑物位于生機勃勃、大力發(fā)展的新城區(qū)內(nèi)，擁有廣闊的

發(fā)展空間。

（三）估價對象交通條件

XXx區(qū)交通便捷，Xx、XX鐵路在轄區(qū)內(nèi)交匯，有6個火車站，7

條鐵路專用線，并配有xx市最完善的倉儲設施，有30km的長江水岸

路，設有4個碼頭，xx新港是條件最好的貨運碼頭。新城區(qū)內(nèi)交通

干道全部按照高起點、高標準建設，各主干道寬闊平坦，縱橫交錯,

已形成網(wǎng)絡交通體系。目前，XX外環(huán)高速公路經(jīng)過XXX區(qū)，與XX、

XX、XX、XX高速公路相連；XX路快速干道穿過該區(qū)，路寬54m,

是本市主城區(qū)目前最寬的快速路，經(jīng)陳家坪把高新技術開發(fā)區(qū)和西南

新城聯(lián)成一體。因此，估價對象交通條件較為優(yōu)越。

（四）估價對象環(huán)境狀況

在新城區(qū)建設時，XXX區(qū)就把基礎設施建設放到了第一位，新建了

XXX區(qū)水、電、氣供應系統(tǒng)，完成了新城主排水管網(wǎng)工程，鋪設了

新城水、電、氣、通信、電視地下主管網(wǎng)，極大地改善了城市基礎設

施條件。在新城建設的同時，區(qū)政府對環(huán)境問題也十分關注，嚴格控

制了新建項目的綠地比例，在公路兩側(cè)均設置了綠化帶，環(huán)境條件較

好。

（五）估價對象規(guī)劃限制

XXX新城區(qū)內(nèi)環(huán)境條件較好，區(qū)內(nèi)規(guī)劃以住宅小區(qū)、商住樓及無污

染高科技工業(yè)為主，估價對象所處地區(qū)環(huán)境狀況較好，規(guī)劃符合城市

規(guī)劃要求。

（六）估價對象實體狀況

L建筑物實體狀況

本次估價對象房屋由Xx大酒店主樓及裙樓、綜合樓和鍋爐房4部分

組成，其實體狀況分別為：

（1）xx大酒店主樓及裙樓（A棟）

xx大酒店裙樓與主樓連為一體，鋼筋混凝土框架結構，共22層，

其中地下1層，地上21層。裙樓部分為負一層至六層，主樓部分為

七層至二十一層。該大廈于2010年停工，主體工程已封頂完工，外

墻裝飾也已基本完工（其中裙樓側(cè)面、背面未裝飾），外墻貼墻磚，

鋁合金窗，無門，清水房。該大廈規(guī)劃設計5部電梯，但均未安裝,

給水排水管道已安裝，空調(diào)系統(tǒng)的部分風機盤管、主管、支管已安裝。

該大廈通施工用水電，總建筑面積35805.09m2o

各樓層功能規(guī)劃及建筑面積詳見下表:

序號

樓層

建筑面積/m2

用途

1

負一層

1745.28

設備層、車庫

2

一層

2787.51

大堂、商場、燒烤餐廳、

咖啡廳

3

二層

2625.27

中餐廳、西餐廳

4

三層

2811.51

多功能廳、大、中、小

會議廳

5

四層

2715.34

夜總會

6

五層

2204.75

KTV包房

7

六一^t層

3579.04

桑拿、美容

8

八層

1212.35

辦公

9

九一十五層

8486.45

客房（普通標準間）

10

十六、十七層

2424.7

客房（豪華標準間）

11

十八、十九層

2424.7

商務服務

12

二十層

1212.35

客房（總統(tǒng)套房）

13

二H—層

1212.35

會所

14

屋頂

363.49

機房、水箱等

15

合計

35805.09

（2）辦公綜合樓（B棟）

該大樓為鋼筋混凝土框架結構，共9層，其中地下1層，地上兩端部

分8層，中間部分6層。該大廈于2010年停工，主體工程已經(jīng)完工，

外墻貼墻磚，鋁合金窗（其中側(cè)面未安裝），無門，清水房。該大廈

規(guī)劃設計2部電梯，已安裝，該大樓通施工用水電，總建筑面積

16240.2m2o

（3）鍋爐房（C棟）

該房屋為框架結構，目前僅修建框架柱，無外墻，建筑面積261.49成。

2.土地實體狀況

（1）土地狀況

本次待估宗地土地使用權屬XXXX（集團）股份有限公司，位于X

X市XXX區(qū)九宮廟新城區(qū)，綜合用地4宗，商業(yè)用地1宗，編號分

別為1、2、3、4、5,待估5塊宗地相連成片，為“xx大酒店”及

配套設施建設用地。土地總面積3912L30m2,土地級別為xx市7

級地，建筑容積率1.35。至價值時點，待估宗地紅線外達到“五通”

（即通上水、下水、供電、通信、道路）開發(fā)程度，宗地紅線內(nèi)達到

“五通一平”（即通上水、下水、供電、通信、道路及場地平整）開

發(fā)程度。

項目名稱

估價對象

1

號宗地

2號宗地

3號宗地

4號宗地

5號宗地

宗

地位置

XXX區(qū)建材市

場11號地塊

XXX區(qū)九宮廟

新城41號地塊XXX

區(qū)九宮廟

新城41號地塊

XXX區(qū)九宮廟

九中路

XXX區(qū)九宮廟新華三

社

土

地用途

綜合

綜合

綜合

商業(yè)

綜合

四

東

空地

松青路

松青路

XX公司

XX公司

西

XX公司

XX公司

春暉花園

XX公司

XX公司

南

XX公司

XX公司

春暉路

XX公司

春暉路

北

九中路

空地

XX公司

九中路

九中路

土

地面積/m2

1258

13492.5

4155

3833

16382.8

土

地等級

xx市7級

xx市7級

xx市7級

xx市7級

xx市7級

使

用權類型

出讓

出讓

出讓

無記載

出讓

終

止日期

2054年5月7日

2059年6月18日

2059年6月17日

無記載

2059年6月18日

土

地證號

x國用（2010）

字第2147號

x國用（2010）

字第1843號

x國用（2010）

字第2157號

x國用（2010）

字第2149號

x國用(2010)

字第1842號

地

籍圖號

無記載

無記載

無記載

無記載

無記載

宗

地號

無記載

無記載

無記載

無記載

無記載

(2)地塊狀況

1)地塊形狀：不規(guī)則多邊形。

2)地形條件：場地平整。

3)地質(zhì)條件：地質(zhì)條件較好，無不良地質(zhì)構造。

(3)土地利用

待估宗地為“XX大酒店”及配套設施建設用地，其技術經(jīng)濟指標如

下：

1）土地用途：綜合用地、商業(yè)用地。

2）建筑容積率：1.35o

3）建筑密度：13.55%。

4）建設規(guī)模：建筑面積52306.78m2。

5）綠地比例：35.3%o

（4）宗地基礎設施條件

待估宗地已達“五通一平”開發(fā)程度，其中：

1）給水：接重鋼水廠，供水管徑130mm,供水保證率大于95%。

2）排水：建有污水處理池，納入市政排污系統(tǒng)。

3）供電：接重鋼供電所，自備變壓器250kVA,供電保證率大于95機

4）通信：納入市政通信網(wǎng)絡。

5）道路：三面臨路，東鄰松青路，南鄰春暉路，北鄰九中路。

（七）估價對象權屬狀況

1.建筑物權屬狀況

估價對象建筑物由XX大酒店主樓及裙樓、辦公綜合樓和鍋爐房三部

分組成，由XXXX（集團）有限責任公司開發(fā)、建造。

序號

名稱

建筑面積/m2

批文

1

大酒店主樓、裙樓

35805.09

x發(fā)改委固（2008）1141

號

2

辦公綜合樓

16240.2

x規(guī)建證(2009)大字第

0034號

3

鍋爐房

261.49

x規(guī)建證(2009)大字第

0034號

4

合計

52306.78

2.土地權屬狀況

本次待估宗地共計5塊，其權利狀況分別如下：

1號宗地：所有權為國家所有，XXXX(集團)股份有限公司以出讓

方式取得該宗地土地使用權，土地批準使用年限50年（至2054年5

月7日止），至價值時點已使用8年，尚可使用年限為42年，估價年

限為42年。

4號宗地：所有權為國家所有，《國有土地使用證》未記載土地使用

權類型，在本次評估中設定該宗地為XXXX（集團）股份有限公司

以出讓方式取得，使用年限按綜合用地國家法定最高出讓年限50年

設定。

2、3、5號宗地：所有權為國家所有，xxxx（集團）股份有限公司

以出讓方式取得該宗地土地使用權，土地批準使用年限50年（至2059

年6月18日止），至價值時點已使用3年，尚可使用年限為47年，

估價年限為47年。

待估宗地在批準使用年期內(nèi)，土地使用權可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用

于其他經(jīng)濟活動，其合法權益受國家法律保護，但估價對象的地下資

源，埋藏物和市政公用設施均不在出讓范圍內(nèi)。本次估價設定估價對

象無任何他項權利限制。

（八）估價緣由

Hxxxx（集團）股份有限公司涉及司法糾紛，xx市第一中級人民

法院于2012年4月25日和xx市xxx區(qū)人民法院于2012年6月17

日分別委托我公司對位于xx市xxx區(qū)九宮廟新城41號地塊（占

地面積為13492.5m2,土地證編號為x國用［2010］字第1843號,

即2號宗地）、xxx區(qū)九宮廟九中路地塊（占地面積為3833m2,土

地證編號為x國用［2010］字第2149號，即4號宗地）及地上建筑物、

xxx區(qū)九宮廟新華三社（與地面積為16382.8m2,土地證編號為x國

用［2010］字第1842號，即5號宗地）及地上建筑物、xxx區(qū)建材市

場11號地塊（占地面積%1258m2,土地證編號為x國用［2010］字第

2147號，即1號宗地）、xxx區(qū)九宮廟新城41號地塊（占地面積為

4155m2,土地證編號為x國用［2010］字第2157號，即3號宗地）進

行評估。經(jīng)實地查勘，XX市第一中級人民法院和XX市XXX區(qū)人

民法院所委托評估的標的物現(xiàn)已聯(lián)為一整體，為客觀、全面地反映估

價對象市場價值，經(jīng)XX市第一中級人民法院和XX市XXX區(qū)人民

法院同意，將兩院的委托合二為一進行整體評估。XX市第一中級人

民法院指定由XX市XXX區(qū)人民法院為委托人，將估價對象作為整

體委托我公司進行市場價值評估。

五、價值時點

2012年7月10日。

六、價值類型

1.本次估價結果界定為公開市場假設前提下的客觀合理的價值（以

人民幣計價）。

2.根據(jù)地價評估的技術規(guī)程和項目的具體要求，本次評估土地價格

是指估價對象在2012年7月10日，綜合用地，土地實際開發(fā)程度為

宗地紅線外“五通”（即通上水、下水、供電、通信、道路）和宗地

紅線內(nèi)“五通一平”（即通上水、下水、供電、通信、道路及場地平

整）條件下的價格。其中，1號宗地尚可使用年限為42年，2號、3

號、5號地塊尚可使用年限為47年，4號宗地設定使用年限為50年。

七、估價依據(jù)（略）

八、估價原則（略）

九、估價方法

（一）本次估價所采用方法

根據(jù)估價方法的適用條件、估價對象的特點以及估價目的，估價人員

對4、5號地塊岌地上建筑物（即房地產(chǎn)）采用成本法和假設開發(fā)法

進行估價；對1、2、3號地塊（即空地）采用成本逼近法和比較法進

行估價。

（二）方法思路及公式

1.XX大酒店房地產(chǎn)估價采用成本法和假設開發(fā)法進行估價

（1）成本法原理：是以開發(fā)或建造估價對象房屋或類似房屋所需的各

項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金得出估價對象

房屋價格。其計算公式為

房地產(chǎn)價值二土地價值+前期及配套設施費用+建筑、設備、安裝費用+

不可預見費+管理賽用+利息+稅金+利潤

（2）假設開發(fā)法原理：是求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去

未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象客觀合理價

值的一種方法。其計算公式為

在建工程價值二續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-投資

利息-續(xù)建投資利潤

2.土地估價采用比較法和成本逼近法進行估價

（1）比較法原理：比較法是在同一市場條件下，根據(jù)替代原則，以條

件類似或使用價值相同的土地交易實例與待估宗地加以對照比較，就

兩者之間在影響該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個別因素等的差別

進行修正，求取待估宗地在評估期日地價的方法。其計算公式為

PD=PBABCDE

式中PD一—待估宗地價格；

PB——比較實例宗地價格；

A——待估宗地情況修正指數(shù)/比較實例宗地情況修正指數(shù)；

B——待估宗地估價期日地產(chǎn)價格指數(shù)/比較實例宗地交易日期地產(chǎn)價

格指數(shù)；

C——待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù);

D-—待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例宗地個別因素條件指數(shù)；

E一待估宗地土地使用年限指數(shù)/比較實例土地使用年限指數(shù)。

(2)成本逼近法原理：是以土地取得費、土地開發(fā)費所耗費的各項費

用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤及應繳納的稅費和土地

增值收益來確定土地價格的估價方法。其計算公式為

熟地價格(P)二土地取得費(C1)+土地開發(fā)費(C2)+稅費(C3)+投

資利息(R)+投資利潤(T)+土地增值收益(G)

宗地地價二熟地價格x