2011年7月成都高新西區(qū)—郫縣住宅市場初步調(diào)查報告吳波陳瀟調(diào)查目的調(diào)查區(qū)域對成都高新西區(qū)、郫縣（紅光鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)）及羊西線區(qū)域目前在售的住宅項目場進行初步調(diào)查，了解市場即時情況，為公司提供市場信息參考。東起西三環(huán)，西至郫縣郫筒鎮(zhèn)，南起西源大道，北至成灌高速，以三環(huán)路、西區(qū)大道、成灌高速、繞城高速為交通干線的區(qū)域。2011年7月10日—30日調(diào)查時間實地走訪網(wǎng)絡數(shù)據(jù)收集數(shù)據(jù)來源調(diào)查區(qū)域內(nèi)在售的住宅樓盤共計38個，本次調(diào)查所選取的樓盤樣本共33個，占區(qū)域內(nèi)在售樓盤的87%。調(diào)查樓盤一、調(diào)查概況2011年度出臺的影響房地產(chǎn)住宅市場開展的政策及市場反映成都市出臺了“限購令”。意在抑制房地產(chǎn)投機行為，遏制房價過快上漲。限購令實施區(qū)域為主城區(qū)。成都出臺了成都房價調(diào)控目標，要求新建普通住房價格漲幅應低于全市本年度城鄉(xiāng)居民人均可支配收入增長幅度。全年房價漲幅被限定在12%以下。央行三次提高存款準備金率。受此影響，

5年期以上的基準利率達到7.05%。房貸利率已升至最近10年來的最高水平。同時市場預計今年3季度會再有一次加息2011年2月15日2011年3月30日2011年1月至今2011年4月1日成都市房管局

發(fā)改委聯(lián)合頒布《關于進一步加強商品住房價格監(jiān)管的通知》，進一步強化對商品房備案、銷售價格的監(jiān)督機制。在國家加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度的情況下，地方政府、金融機構相關政策的出臺對于穩(wěn)定當前房地產(chǎn)銷售價格，抑制房地產(chǎn)投資增長過快、擴大保障房建設等方面起到了一定的積極作用。特別是對主城區(qū)住宅市場的影響較大，在一定程度上推動了二三線城市、城市郊區(qū)的房地產(chǎn)市場開展，抑制了局部消費者的改善型需求。1.2011年主城區(qū)房市全面回冷，從春節(jié)開始，整體市場成交量出現(xiàn)顯著下滑。2.開發(fā)商對擬新投放市場房源進行控制，開始調(diào)整其經(jīng)營目標從規(guī)模擴張向消化存量轉變；3.土地出讓市場疲軟，開發(fā)商在土地獲取上更加慎重，土地獲得的溢價率出現(xiàn)下滑；4.城市規(guī)模的不斷擴大和與郊區(qū)地域交通的便利，有利于成都郊區(qū)的市場穩(wěn)定和活躍度。成都主城區(qū)市場表現(xiàn)二、調(diào)查情況本次調(diào)查的區(qū)域涵蓋金牛、高新西區(qū)、郫縣3個行政區(qū)域。為方便調(diào)查，對該區(qū)域按照地理位置走向分為國賓板塊、高新西區(qū)板塊、郫縣板塊進行調(diào)查。郫縣板塊郫縣片區(qū)規(guī)劃總體結構是以成灌高速作為主要發(fā)展軸，規(guī)劃郫筒、紅光、犀浦三個組團，該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)項目集中在重要的交通干道、節(jié)點位置，對郫縣、高新西區(qū)的消費者乃至成都主城區(qū)的消費者形成購買吸引力。高新西區(qū)板塊高新西區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)以城市主干道為軸線，主要分布在西南交通大學片區(qū)、犀浦鎮(zhèn)片區(qū)、四川外國語學院附近，以高層電梯公寓為主。對高新西區(qū)的消費者的吸引力較強。國賓板塊該以迎賓大道—金牛賓館為軸心的片區(qū)，是連接高新西區(qū)和市區(qū)的紐帶，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場涵蓋了住宅、寫字樓、工業(yè)園等各種形態(tài)。住宅產(chǎn)品包括高層電梯公寓、花園洋房、別墅等，對成都城區(qū)及高新西區(qū)的消費者吸引力較強。成交時間宗地位置容積率凈用地面積（平方米）起叫價（萬/畝）成交價（萬/畝）溢價幅度樓面地價當前均價競得人開發(fā)項目2007-7-3郫縣犀浦鎮(zhèn)≤2.5582404.58120403235%2370.06200圣沅房產(chǎn)成都后花園2007-6-29郫縣紅光鎮(zhèn)1.8-4.054651.68120422251%2548.05300華潤置地華潤橡樹灣77386.97120421250%2543.02007-6-29郫縣安靖鎮(zhèn)≥1.6且≤2.526324.1812023192%1775.0/時進置業(yè)

/2007-4-19郫縣郫筒鎮(zhèn)≥1.7且≤3.8101189.9290922%584.005200三利房產(chǎn)卡布里城2008-11-10郫縣郫筒鎮(zhèn)3.0305263.6190922%460.006000中鐵八局中鐵塔米亞2009-8-28郫縣郫筒鎮(zhèn)≤4.2141865.2520022010%785.005500海駿達置業(yè)蜀都一號≤4.024824%930.00≤4.125628%960.002010-10-21郫縣犀浦鎮(zhèn)≤3.349542.338550831%2005.25200合能地產(chǎn)四季城≤3.346534.3338553539%2111.82010-12-9郫縣紅光鎮(zhèn)≤2.54175321528030%1680.06000中鐵置業(yè)西郡英華2011-5-311.5-351282.0720026030%3889.0/同聚置業(yè)/2011-5-31

1.5-3

51173.4520023919%3584.0/晶寶實業(yè)/2011-2-1高新西區(qū)≤4.01471682222220%830/龍湖地產(chǎn)時代天街項目1585062212210%2011-2-1≤5.0127771301300%390/云祖投資/

2009-8-6≤3.576363115245113%3674/名著房產(chǎn)/

2007-6-15≤2.452378120320166%20006000芙華地產(chǎn)金色海倫2.1調(diào)查區(qū)域內(nèi)的土地市場情況通過網(wǎng)絡數(shù)據(jù)收集，對該區(qū)域土地市場調(diào)查樣本的采用時間從2007年6月至2011年5月，涉及調(diào)查14塊地塊，其中郫縣區(qū)域10塊，高新西區(qū)4塊地塊，土地用途性質為住宅兼商業(yè)類。高新西區(qū)土地市場高新西區(qū)的土地供應主要以工業(yè)用地為主，在生活配套設施的建設方面較其他地區(qū)發(fā)展緩慢。通過下圖可以看出，2009年后，該區(qū)域的土地成交價、溢價幅度均呈下降趨勢郫縣土地市場各個開發(fā)商通過2007年近一年的土地儲備達到一定量后，受到“5.12”地震的影響，該區(qū)域土地成交價以及溢價幅度大幅縮水。各開發(fā)商在2007年度獲得的土地，也在近兩年的時間陸續(xù)開發(fā)建設項目并推向市場，為該區(qū)域土地的未來增值奠定了一定的基礎。2010年度郫縣區(qū)域成交的土地宗數(shù)位列五大郊縣第二；2010年度成都郊縣土地成交情況比照郫縣區(qū)域土地成交價格受快鐵開通的影響大幅上漲，年度整體樓面地價1241元/平方米。2.2調(diào)查區(qū)域內(nèi)工程分布特點南北大道繞城高速三環(huán)路羊西線老成灌路新業(yè)路成灌快鐵地鐵2號線泰山大道西華大學電子科大西南交通大學中醫(yī)藥大學郫縣行政中心西區(qū)大道地鐵二號線犀浦站地鐵二號線紅光站西芯大道實外西區(qū)西源大道犀浦立交羊犀立交迪康大道迎賓大道金科路新創(chuàng)路相對集中的工程之間沒有出現(xiàn)打擁堂的情況，保持了一定的空間距離。該區(qū)域開發(fā)建設的住宅工程，規(guī)模都較大，工程之間的交通便利，大型生活配套資源和公共效勞資源較少。房地產(chǎn)工程分布在重要的交通節(jié)點和軌道交通線站點，呈不連續(xù)、集中分布狀態(tài)。以西源大道、西芯大道、西區(qū)大道、老成灌路和以三環(huán)路、迪康大道、繞城高速、南北大道為骨干交通網(wǎng)的“四橫四縱”的城市交通體系。位置項目名稱開發(fā)商物管費建筑面積容積率交房時間戶型區(qū)間當前售價銷售情況優(yōu)惠措施金牛區(qū)正成拉斐有為置業(yè)1.82000003.102112.660-1007800已售81%排號優(yōu)惠1%華置西錦城愛美高房地產(chǎn)2.04526055.002010.580-3009000已售99%一次性優(yōu)惠1%，按揭優(yōu)惠0.5%居然如陽實業(yè)1.5280006.002012.730-9073000.95全款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%高新西區(qū)中鐵塔米亞國創(chuàng)置業(yè)1.61337222.852012.171-1406100已售95%款優(yōu)惠3.5%，按揭優(yōu)惠1.5%。保利香檳國際雅馳置業(yè)2.01226663.002011.1275-135650060%

炎華置信西江月炎華置信2.03000003.602011.7114-157580055%一次性優(yōu)惠1%芙華金色海倫芙華房地產(chǎn)1.51260002.402011.12100-130580083%全款優(yōu)惠4%按揭優(yōu)惠2%新里派克公館申蓉房地產(chǎn)1.5520002.782011.780-191570098%一次性付款優(yōu)惠1%，按揭0.5%華潤橡樹灣華潤置業(yè)1.96600004.002012.779-227700075%一次性付款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%

成都合院之學院西鄰園丁房地產(chǎn)1.210000002.352011.139-174520095%全款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%龍城國際安達祥和置業(yè)1.76000003.502012.279-110630094%全款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%MAX曼城中財泰富實業(yè)1.71138423.202013.130-88400000/套70%

萬景峰昭景房地產(chǎn)1.66000003.472012.170-160650085%按揭99折，全款98折上景頤園桂溪房地產(chǎn)1.510000003.002012.1256-128530081%全款優(yōu)惠8%，按揭優(yōu)惠3%郫縣

傲城萬宸地產(chǎn)1.66000004.002011.1270-1105700一期2000已售98%全款優(yōu)惠5%，按揭3%晶寶維吉尼亞晶寶實業(yè)1.2886123.602012.1258-105500074%一次性優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠2%西郡英華中鐵置業(yè)1.38/1.9/3元/平方米106567（一期）1.402011.9120-320630078%全款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%龍湖弗萊明戈西祥置業(yè)1.9

1.552011.673-300600085%全款優(yōu)惠1%，按時付款優(yōu)惠1%中信未來城中信城建1.63852974.202012.376-138540088%一次性付款優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠0.5%綠地國際花都申蓉房地產(chǎn)1.89000004.002012.170-200700070%一次性優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠4%合能四季城瑞進合能房地產(chǎn)1.82500003.802013.162-130520083%

置信逸都花園置信地產(chǎn)1.51050004.302012.1286-1444500

一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%海駿達蜀都一號海駿達房地產(chǎn)1.77800004.002012.667-130450072%一次性優(yōu)惠1%按揭優(yōu)惠0.5%舜苑一里陽光舜苑房地產(chǎn)1.05000003.502012.566-110540082%一次性優(yōu)惠3%，按揭1%西郡蘭庭欣茂房地產(chǎn)1.33300003.802012.572-268480062%一次性優(yōu)惠3%，按揭1%四季豪庭天之府實業(yè)1.62076323.922013.194-123530060%一次性付款優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠2%。怡景城市花苑寶投房地產(chǎn)1.61400003.992012.1253-86558885%

華僑鳳凰國際城三利投資1.41413313.872012.375-130520065%一次性付款優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠1%時代水岸康城西源投資1.61680003.612013.365-90500079%全款優(yōu)惠2%2.3調(diào)查區(qū)域在售住宅工程容積率情況區(qū)域內(nèi)主要在售樓盤的容積率從2.5到7.16不等。其中，容積率在3.0—5.0的樓盤較多，占到所調(diào)查樓盤的70%，主要以郫縣、高新西區(qū)的住宅工程為主。但在土地利用價值方面的提升卻減少了公共活動區(qū)域，降低了未來居住的舒適度。2.4區(qū)域內(nèi)工程開盤時間與交房時間情況1.該區(qū)域從2009年度推出市場的住宅產(chǎn)品開始放量，且在2010年度有大幅度的提高。2.“5.12”地震后，隨著國家對根底設施建設的投資力度加大，在關政策及市場本身的需求的影響下，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場的回復是比較快速的。3.這一片區(qū)交付時間集中集中在2011年底至2012年中，屆時這一片區(qū)的人口將大幅增加，而目前該區(qū)域相關的生活配套建設還不能有效滿足該區(qū)域的市場需求。2.5調(diào)查區(qū)域內(nèi)在售住宅工程建筑特點在售工程建筑層數(shù)情況在售工程總戶數(shù)情況1.受容積率等規(guī)劃方面的影響，總戶數(shù)都在2000戶以上的占調(diào)查樓盤數(shù)的53%。2.類似大社區(qū)型格局，不僅使得工程本身在區(qū)域內(nèi)的影響力增大，有助于工程周邊環(huán)境的提升。3.局部工程在開發(fā)建設中附帶的商業(yè)配套建設，其作為區(qū)域共享資源方面的特點也逐步顯現(xiàn)出來。受規(guī)劃建設的影響，在該區(qū)域的在售住宅工程的樓層數(shù)以中高層為主，其中建筑層數(shù)在20層以上的占了所調(diào)查樓盤的72%以上。2.6區(qū)域內(nèi)在售工程戶型區(qū)間情況調(diào)查區(qū)域內(nèi)目前在售工程在單戶面積區(qū)間上以80—120平米之間較多，其次是70——80平米的面積。從面積區(qū)間的分布情況來看，主要是滿足于剛性需求的客戶和二次置業(yè)、改善型置業(yè)客戶的需求。2.6區(qū)域內(nèi)在售工程戶型設計情況調(diào)查區(qū)域總體戶型情況各個板塊戶型情況調(diào)查區(qū)域內(nèi)的戶型主要以兩室、三室戶為主，其次為三室以上的戶型，滿足剛性需求客戶及改善型住房的戶型要求。大局部工程在戶型設計上都預留了可變空間，如可由2室變3室的設計。戶型空間上的多變和利用度高的特點更消費者普遍的“一步到位”的需求。從大局部調(diào)查樓盤的情況看，類似這樣的戶型設計受歡送程度也很高。2.7調(diào)查區(qū)域在售住宅工程銷售價格情況調(diào)查區(qū)域在售樓盤銷售價格區(qū)間情況調(diào)查區(qū)域各板塊的銷售均價情況Value1郫縣板塊高新西區(qū)板塊國賓板塊543257908250除部分項目推出的花園洋房的銷售單價較高以外，各個版塊內(nèi)的住宅銷售價格都較為接近。沒有出現(xiàn)兩極分化的情況；隨著交通系統(tǒng)的完善，沿地鐵、快鐵線的住宅銷售價格漲幅近來有所加大，從2011年1月至今，銷售價格漲幅在2%—6%；據(jù)搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)監(jiān)測，與成都主城區(qū)漲幅水平接近；域內(nèi)開發(fā)的住宅產(chǎn)品在戶型設計上都為消費者預留了可變空間，都有不同程度的贈送面積，對消費者來說，其暗示的“實得均價”偏低；部分項目在當期推出市場的產(chǎn)品中，會推出一部分特價房房源，此類房源一般在當期所售房源中占到5%以下的比例，相比同批次房源降價幅度3%—8%。限購令出臺以后，調(diào)查區(qū)域的房價并沒有出現(xiàn)大跌大漲的情況，區(qū)域內(nèi)的在售住宅產(chǎn)品的銷售價格保持與成都市總體市場基本一致漲跌態(tài)勢，銷售價格穩(wěn)中有升。調(diào)查區(qū)域在售住宅銷售價格特點2.8區(qū)域內(nèi)在售住宅工程銷售進度調(diào)查區(qū)域在售住宅工程已面市房源平均銷售完成率隨著調(diào)查區(qū)域的房地產(chǎn)市場的開展，住宅工程的銷售完成率在近兩年的時間有加快的趨勢。2010年度前開盤銷售住宅工程中，單批次房源的剩余量拉低了總體完成率,受到近兩年新開發(fā)住宅工程的市場沖擊較大。2.9區(qū)域內(nèi)在售住宅工程價格優(yōu)惠措施調(diào)查區(qū)域內(nèi)的在售住宅產(chǎn)品的優(yōu)惠幅度的跨度較大，較大的優(yōu)惠幅度有利于加快成交；現(xiàn)行的銷售價格監(jiān)管制度下，開發(fā)商單批次推出市場的房源調(diào)價受到控制，加大優(yōu)惠幅度成為應對政策的有效措施。過進一步的實地調(diào)查及各個樓盤工程未來的效勞內(nèi)容的情況，參照2008年《關于進一步標準物業(yè)效勞收費的通知》中對于物業(yè)管理效勞費的收取和物業(yè)效勞評定標準，那么在調(diào)查區(qū)域內(nèi)在售的住宅工程其物業(yè)效勞等級大都屬于2級水平。調(diào)查區(qū)域在售樓盤物業(yè)管理費情況調(diào)查區(qū)域內(nèi)在售樓盤交房標準情況1.區(qū)域內(nèi)大局部樓盤的交房標準為毛坯房代表了當前在調(diào)查片區(qū)住宅開發(fā)的一個交房標準的主流，也說明目前在該區(qū)域購置物業(yè)的消費者的一個重要消費特征。2.為數(shù)不多的精裝樓盤中，其宣傳的裝修標準為1200—1500元/平方米之間。區(qū)域內(nèi)在售樓盤車位配比情況以上車位配比的根底數(shù)據(jù)共26個樓盤，是此次調(diào)查中可以明確車位配比的樓盤，占到此次調(diào)查樓盤數(shù)的79%。大局部樓盤的車位配置比小于1:1，相對成都市機動車的未來增量來說是不夠的。調(diào)查區(qū)域未來城市公共交通的開展和軌道交通的開展是重要緩解方法。2011年7月份至今區(qū)域內(nèi)主要在售樓盤新增房源及銷售情況項目名稱新開房源數(shù)（套）完成銷售（套）主力銷售面積區(qū)間（平方米）掛牌銷售均價（元/平米）保利香檳國際442（loft商業(yè)）280（loft商業(yè)）39、48、7843000-46000華潤橡樹灣00//正成拉斐綠地國際花都37237278.132.1445100中鐵塔米亞7268121、1307100傲城00/龍湖弗萊明戈00//中信未來城00//合能四季城00//海駿達蜀都一號00//華僑鳳凰國際城00//當前區(qū)域在售樓盤控制推盤速度和數(shù)量，消化原有存量；新推住宅房源主要是兩室、三室戶型設計為主；數(shù)據(jù)來源：成都房源查詢中心城市交通區(qū)域位置戶型設計購置本錢周邊配套

增值潛力2.10調(diào)查區(qū)域購房人群情況影響調(diào)查區(qū)域消費者購置的主要因素1、調(diào)查區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)市場反響較好，特別是對地鐵2號線沿線樓盤的增值預期及受限購令的影響，愿意到高新西區(qū)、郫縣區(qū)域購房的客戶群增加。2、購置三環(huán)附近的人群主要以城區(qū)的投資性和改善型人群為主；高新西區(qū)板塊的購置群體占比較大的是高新西區(qū)工作的上班族；郫縣新城〔非限購〕區(qū)域的購置人群為郫縣當?shù)馗纳菩腿巳?，以及高新西區(qū)的上班族。3、通過與工程現(xiàn)場購房者的溝通及開發(fā)商著重宣傳的內(nèi)容來看，對購置群體影響較大的因素包括周邊配套、地理位置、購房本錢、城市交通4個方面。擬在調(diào)查區(qū)域內(nèi)購房的客戶，有超過6成的客戶的意向戶型為兩室、三室戶，局部工程有贈送空間及可變空間局部，已經(jīng)能夠滿足客戶的需求。通過安居網(wǎng)2011年度對成都購房者得調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費者選擇的購房單價在8000元/平米以下的比例占到了76%，而調(diào)查區(qū)域大局部樓盤的銷售單價在5000—7000元/平米之間，銷售價格易為消費者接受。高新西區(qū)、郫縣及周邊成都主城區(qū)及其他區(qū)域外地客戶客戶來源的主要組成部分就近上班需要、投資性購買改善型住房、兼顧投資剛性需求、改善型住房資料來源：成都安居網(wǎng)2011年度消費者調(diào)查2.10調(diào)查區(qū)域住宅二手房市場情況2011年度調(diào)查區(qū)域內(nèi)二手房走勢情況區(qū)域內(nèi)二手房市場在今年上半年變化不大，根本在維持在一個相對穩(wěn)定的區(qū)間。但從各個月份的成交信息來看，二手房價格的趨勢是呈下降的態(tài)勢，降價幅度在4.2%—7.2%之間。區(qū)域內(nèi)新樓盤供給量較大，消費者可選擇的樓盤較多，且交房時間主要在2012—2013年間，甚至有局部準現(xiàn)房工程，分流局部了二手房的客源。政策影響下，期房樓盤在銷售價格上與二手房的差距不大，消費者選擇期房的可能性增大。2.11調(diào)查區(qū)域未來住宅增量情況1.Description2.Thisisaplaceholdertext3.在售房源未完成的銷售量約25萬平米4.2010年度開始成交的住宅類土地可建筑面積超過200萬平米待建。2、下半年在售工程新批次房源約100萬平米1、未來2個月新開盤工程的增量約80萬平米調(diào)查區(qū)域未來住宅新增供給量將繼續(xù)增大，后市存量也將增大DesignInspirationPremiumDesignSubtleTouchClarity&ImpactVisualAppealingVisualImpact預計未來政策的影響區(qū)域基礎建設、生活配套的逐漸完善在建、在售樓盤規(guī)模較大，輻射范圍廣，未來人口增長量大，將帶動其他房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設該片區(qū)相對于主城區(qū)的銷售價格較低，戶型選擇面大形成了較強的購買吸引力城市交通的快速發(fā)展，部分項目不受限購令的影響，對加快該區(qū)域樓盤銷售形成重大影響土地供應充足土地成本較低，為降低了開發(fā)建設的資金門檻和消費者購房成本銳普PPT論壇轉發(fā)學習參考，不得商用通過對片區(qū)的調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)未來該區(qū)域房地產(chǎn)市場將繼續(xù)平穩(wěn)、快速的開展。調(diào)查總結及建議調(diào)查區(qū)域的原有的住宅類房地產(chǎn)開發(fā)建設發(fā)展較緩，城市