物業(yè)管理實務與范例精解

第一章物業(yè)管理前期工作

第一節(jié)物業(yè)前期管理概論

一、物業(yè)前期管理的觀點

對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)一一經(jīng)營一一管理三個階段，從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)

的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是

這么做的。然而，從物業(yè)管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地

產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻大多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設計

和施工建設，開發(fā)設計是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素

O以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節(jié)約，而沒有從管

理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理.上的矛盾和漏洞。如現(xiàn)

在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧與，以與水、

電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，即使業(yè)主時有抱怨，

又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發(fā)商在規(guī)劃設計階段就選擇

好

物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設計提出修改意見，使規(guī)

劃設計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎。

物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營和提供服務，使物業(yè)發(fā)揮

最住效應的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設計、工程建設與房屋營

銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理

模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的要求，考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展的

居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要從項目規(guī)劃設計階段就開始關注物業(yè)的全過程

效益。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)的前期管理。

這里所說的物業(yè)前期管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設計階段即介入，從事物業(yè)形成

前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運行主體的管理。但是就其管理的

內(nèi)涵分析，它應屬于企業(yè)管理的一個管理階段。

物業(yè)前期管理是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行或交叉管理的方法，

因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進行

的是硬件建設，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行的是軟件管理。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)

的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對于開發(fā)商而言，進行投資決策、規(guī)劃設計、選擇適

當?shù)牡囟?、房型與附屬設施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強對業(yè)主的吸引力

度；然而對于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進行權衡。從某種意義上講，物

業(yè)的硬件建設相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主即會從

使用者的角度，也會從所有人的角度對物業(yè)管理進行選擇、評價。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選

擇恰當?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求

,因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應參與市場競爭以

獲取物業(yè)的管理權。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應著手配備與物業(yè)相匹配的管

理人員，開展各項物業(yè)前期階段的管理工作。由于將來的業(yè)主管理委員會擁有“決定繼聘或

選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，

能否滿足業(yè)主的服務需求，能否在業(yè)主中樹立良好的、有效的管理形象，對于物業(yè)管理企業(yè)

來說是一個把握機會、占領市場的重大問題。毋庸置疑，物業(yè)前期管理將使硬件建設與軟件

建設相得益彰，對物業(yè)實行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的

需要，當然更是業(yè)主維護自身權利利益的需要。

二、物業(yè)前期管理的必要性

（一）減少使用中的后遺癥

物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進行有效管理。然而在物業(yè)

管理的實踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設備性能、

設施配套以與綜合服務等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑

商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限

制在最小范圍之內(nèi)，就必須開設物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設計、施工建設同步或

交叉進行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對所管物業(yè)進行一番審視，從而把那

些

后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項加以妥善解決，減

少后遺癥。

（二）物業(yè)前期管理是對所管物業(yè)的全面了解

物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務。然而要服務得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進行全面的了解

o如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線走向、設

施建

設、設備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能

對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄。唯有如此，

物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務。

（三）物業(yè)前期管理是為后期管理做好準備

物業(yè)管理也是一項綜合管理工程。通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系

,建立通暢的服務渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對物業(yè)實體實施管理之

前，還應設計物業(yè)管理模式，制訂相應的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關文件制度，籌備

成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以與進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。這些均

應在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對

物業(yè)實體進行管理。

第二節(jié)物業(yè)前期管理的內(nèi)容

一、通過投標來接洽物業(yè)管理業(yè)務

無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組

建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業(yè)務。

(1)進行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際出發(fā)

考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，

做到揚長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己

強大，就不必勉強競爭?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設是否有保證，業(yè)主的資信條件是否較好并

能協(xié)作配合，等等。以免管理權競爭得手后，由于業(yè)主或建設方面的原因，工作仍留有漏洞

,造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應有的損失?？捎允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根

據(jù)自己的經(jīng)營目標，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業(yè)能在

該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務。

(2)具體測算物業(yè)管理費用，并草擬總體管理方案。

(3)投標競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。

(4)選派管理人員運作物業(yè)前期管理。

二、建立與業(yè)主式租戶的關系

物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既

應與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見.

(1)聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。

(2)了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關安排、打算。

(3)參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁

出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。

三、察看工程建設現(xiàn)場

物業(yè)前期管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)物業(yè)管理

要求，對物業(yè)的規(guī)劃設計與建筑施工提出合理建議。

(D審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設施建設、設備安裝

的

合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、通訊設備、給排水設備、空

調(diào)設備、車庫與公用泊位設備、電力設備、交通運輸與電梯設備、服務設備等。

(2)對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

(3)在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。

(4)參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改

計劃督促整改。

四、設計管理模式擬定管理制度

物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定

相應的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關文件制度。

(1)籌建業(yè)主管理委員會。

(2)與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施工管

理辦法等。

(3)設置物業(yè)轄區(qū)的組織機構，規(guī)定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜

合管理辦法等。

(4)制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。

五、建立服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡

物業(yè)管理企業(yè)在其經(jīng)營管理服務過程中，與社會有關部門發(fā)生密切關系，這里既有行政管理

關系，又有經(jīng)濟關系。

(1)保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。

(2)同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)與文化娛樂等

部分進行聯(lián)絡、溝通。

(3)建立代辦服務項目網(wǎng)絡。

六、辦理移交接管事宜

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準備。

(1)擬訂移交接管辦法。

(2)籌備成立業(yè)主管理委員會。

(3)協(xié)助和辦理移交接管事項。

第三節(jié)入伙手續(xù)文件范本

一、入伙手續(xù)概述

（一）入伙與入伙手續(xù)

入伙是指業(yè)主或使用人進房入住。入伙是物業(yè)管理公司與服務對象的首次接觸，它標志著物

業(yè)管理工作將以人為中心而逐步展開。

入伙手續(xù)是指物業(yè)管理公司在所建樓宇具備了入伙條件以后，向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件（以

下詳述）；業(yè)主按要求進行驗樓、付款、簽約、搬遷、裝修、入住等。在辦理入伙手續(xù)時，

物業(yè)管理公司應以方便業(yè)主為出發(fā)點，堅持集中辦理與分散辦理相結合，主動向業(yè)主介紹物

業(yè)情況。為業(yè)主搬遷入住提供幫助，為業(yè)主進行房屋裝修提供指導；業(yè)主也應積極配合物業(yè)

管理公司，盡量按時辦理收樓手續(xù)，與時付清有關費用、認真簽訂管理公約，遵守各項管理

規(guī)定。下面的例子，足以說明業(yè)主與時辦理收樓手續(xù)的重要性。

某業(yè)主購買了一套商品房，已付清全部樓款。但因故沒有按要求前去辦理收樓手續(xù)。那么，

延遲收樓的法律后果是什么呢？

按規(guī)定，當新建商品房符合了交付使用的條件。開發(fā)商或物業(yè)管理公司會適時向購房人發(fā)出

入伙（交付使用）通知，約期辦理收樓手續(xù)。通常，購房人應在約定期限內(nèi)辦妥房屋驗收手續(xù)

O如一時因特殊原因無法收樓，必須與時征得開發(fā)商或物業(yè)管理公司同意。購房者擅自延遲

收樓的行為，在法律上移之為受領延遲，是對不動產(chǎn)買受方的協(xié)助義務相應規(guī)定的一種違反

0其法律后果，反而使對方當事人（開發(fā)商）在房屋買賣合同關系上的相關風險責任得以減免

,又在房屋管理、維護等關系方面產(chǎn)生出新的權利、義務問題，這使購房者可能承擔賠償他

方損失的責任。具體而言，約定期限內(nèi)無正當理由不收樓，開發(fā)商可通知購房者并將房屋鑰

匙交物業(yè)管理公司。此時即視為房屋已經(jīng)交付，風險責任也隨之向購房者轉(zhuǎn)移。其后，如發(fā)

生房屋遭損的意外，開發(fā)商便獲免責，而由購房者承擔后果。如因管理、維護導致?lián)p失，也

應由購房者負責賠償。

在實際操作中，有的業(yè)主會提出這樣的問題：入伙手續(xù)究竟應由開發(fā)商辦理還是由物業(yè)管理

公司辦理，哪種辦法比較規(guī)范?

據(jù)了解，入伙手續(xù)究竟應由誰來辦理，現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無硬性規(guī)定。但由物業(yè)管理公司直

接向業(yè)主移交物業(yè)恰恰是最合理的一種做法。除開發(fā)商兼具物業(yè)管理職能的情況外，開發(fā)商

通知業(yè)主入伙前已先行與物業(yè)管理公司建立了聘用、代理關系。由于物業(yè)管理公司直接參與

了物業(yè)的工程驗收，使物業(yè)管理公司對將要管理的物業(yè)的施工質(zhì)量有了清楚的了解，物業(yè)管

理公司在全面驗收接管的基礎上，完全能負責地向業(yè)主進行單元房屋移交。

應當看到，物業(yè)向業(yè)主的移交即是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交時

雙方須完成的一系列相關手續(xù)，涉與的均是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的權利、義務。上述情

況也決定了入伙手續(xù)由物業(yè)管理公司直接辦理為宜。

(二)入伙手續(xù)文件

入伙手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，所要知曉、參照、簽訂的有關文件，主要內(nèi)容包

括入秋通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書。這些文件都由物業(yè)管理公司負責擬定

,并以開發(fā)商和物業(yè)管理公司的名義，在業(yè)主辦理入伙手續(xù)前寄發(fā)給他們。在實際操作中，

有些物業(yè)管理公司還準備了驗樓情況一覽表、樓宇交接書等，供業(yè)主在驗樓時使用。

1入伙通知書

入伙通知書是物業(yè)管理公司在物業(yè)驗收合格后通知業(yè)主可以來辦理入住手續(xù)的文件。

在制定入伙通知書時應注意下面幾個問題：

(1)一般來說，樓宇的入伙不是一家或幾家業(yè)主，而是幾百家甚至幾千家。如果集中在同一

時間辦理，必然要給入伙手續(xù)辦理帶來許多困難。所以，應在通知書上注明各樓宇或各層辦

理的時間，分期分批辦理。

(2)如業(yè)主因故不能按期前來辦理，可在規(guī)定辦理時間以后，留有機動時間予以補辦。

(3)考慮到有少部分業(yè)主仍不能如期在機動時間內(nèi)前來辦理，則應在通知書上注明處理的辦

法。

2入伙手續(xù)書

入伙手續(xù)書是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主，讓其知曉辦理入伙手續(xù)的具體程序而制定的文件。

一般在入伙手續(xù)書上都留有分部門的確認證明，業(yè)主每辦完一項手續(xù)，有關職能部門在上面

蓋章證明。

3收樓須知

收樓須知是物業(yè)管理公司告知業(yè)主在收樓時應注意的事項，以與在辦理入伙手續(xù)時應該攜帶

的各種證件、合同和費用的文件。

4繳款通知書

繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時應該繳納的款項與具體金額的文件。

5驗樓情況一覽表

驗樓情況一覽表是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主對房屋進行驗收，監(jiān)促開發(fā)商與時整改問題，以

避免相互扯皮，使問題能得到與時解決而制定的文件。

6樓宇交接書

樓宇交接書是業(yè)主在確認可以接受所購樓宇后，與開發(fā)商簽訂的一份協(xié)議。

二、入伙通知書

X公司/女士/先生：

您好!您所認購的XX大度X層X室已于X年X月經(jīng)X省/市XX驗收部門和XX房地產(chǎn)公司

、XX建筑工程公司、XX物業(yè)管理公司等組成的驗收小組驗收合格，準予入住。

(1)請您接到本通知后按附表規(guī)定的時間前來辦理入伙手續(xù)。地點在……，在此期間內(nèi)，房

產(chǎn)

公司財務部、地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司等有關部門將到現(xiàn)場集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提

供快捷方便的服務。

(2)如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時，除應帶齊相關的文件外

,還應帶上您的委托書、公(私)章和本人的XX件。

(3)如果您不能在附件中規(guī)定的時間前來辦理手續(xù)，可以在X月X日后到XX房地產(chǎn)公司(地

點……)先辦理財務與收樓手續(xù)，再到XX物業(yè)管理公司(地點……)辦理入伙手續(xù)。

在您來辦理各項手續(xù)前，請仔細閱讀《入伙手續(xù)書》、《收樓須知》、《繳款通知書》。

特此通知！

XX房地產(chǎn)開發(fā)公司

XX物業(yè)管理公司年月日

三、入伙手續(xù)書

X公司/女士/先生：

您好!您所認購的XX大廈X層義室現(xiàn)已具備入伙條件，請閱讀《收樓須知》、《繳款通知

書》，按如下順序辦理入伙手續(xù)。

(1)至房地產(chǎn)開發(fā)公司(2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司

財務部繳付購房余款。地產(chǎn)部審核入伙資格。

四、收樓須知

x公司/女士/先生：

歡迎您成為義X大廈的新業(yè)主！

我公司為提供良好的管理服務，茲先介紹有關收樓事項和有關收樓程序，避免您在接收新樓

時，產(chǎn)生遺漏而引致不便。望您能認真閱讀，務勿遺忘。

1您應在接到《入伙通知書》之日(以郵戳為準)起三個月內(nèi)前來辦理產(chǎn)權登記和

入伙手續(xù)。

逾期辦理者，每逾期一天應繳納人民幣X元的逾期金。超過半年不來辦理的房產(chǎn)。將由本大

樓物業(yè)管理公司代管。代管期間的管理費用仍由購樓業(yè)主承擔。超過三年不來辦理手續(xù)，視

為無主房產(chǎn)，交由有關部門依法處理。

2您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件：

(1)購房合同(協(xié)議)；

(2)業(yè)主XX或護照與圖章；

(3)公司購買的還應帶公司法人證件和公章；

(4)《入伙通知書》；

(5)《入伙手續(xù)書》；

(6)已繳款項的收據(jù)(調(diào)換正式發(fā)票)；

(7)未繳的購房款和物業(yè)管理應繳的款項。

如您委托他人來辦理，還應帶上：

(1)您(業(yè)主)的委托書，應由律師簽證；

(2)您(業(yè)主)的XX或護照的影印件；

(3)代理人的XX或護照。

3您辦理手續(xù)時請按以下程序進行：

(1)至房地產(chǎn)開發(fā)公司財務部繳付購房余款，并繳上原預繳款收據(jù)以換取正式發(fā)票。購樓余

款繳清后，財務部將在您的《入伙手續(xù)書》上蓋章。

(2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部審核入伙資格，當您繳驗各種證件通過后，地產(chǎn)部將在您的《

入伙手續(xù)書》上蓋章。

(3)至物業(yè)管理公司財務部繳付物業(yè)管理各項費用，費用繳清后物業(yè)管理公司財務部將在《

入伙手續(xù)書》上蓋章。

(4)至物業(yè)管理公司辦公室辦理其它手續(xù)，主要有驗收房屋、簽訂《管理公約》、領取《住

戶手冊》、領取鑰匙等。當以上事項辦好后，您（業(yè)主）在《入伙手續(xù)書》上簽章，并交由物

業(yè)管理公司保存。

4您收樓時，請認真檢查室內(nèi)設備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。

如有投訴，請在收樓時書面告知，物業(yè)管理公司將代表業(yè)主利益向承建商協(xié)商解決。

5根據(jù)大廈承建合同，大廈維修保養(yǎng)期為一年。

一年內(nèi)如有工程質(zhì)量所導致的問題，承建單

位將為業(yè)主免費修理。但是，如果使用不當所導致的問題，則由業(yè)主自行支付修理費用。

6您（業(yè)主）可以對所購的房間進行室內(nèi)裝修，但應保證絕對不影響大廈結構和公共

設施。裝

修前，需向物業(yè)管理公司提出書面申請，獲準后方可進行，并按規(guī)定繳納一定的裝修管理費

祝您順利入伙！

XX房地產(chǎn)開發(fā)公司XX物業(yè)管理公司年月日

五、繳款通知書

X公司/女士/先生：

您好!您所購買的XX大度X層X室房屋已經(jīng)竣工。按購房合同規(guī)定，您來辦理入伙手續(xù)時

,請同時繳清以下款項：

1購房余款，計人民幣元。

2預收X個月管理費，計人民幣元。

3水電管理備用金，用于供水、供電、機電、電梯、消防等重要設答的更新與突發(fā)事故搶

修時的儲備資金，計人民幣元。

4裝修管理費，裝修完畢按規(guī)定退還，計人民幣元。

5建筑垃圾清運費，用于清理業(yè)主入住裝修時產(chǎn)生的建筑垃圾所預攻的管理費，裝修完畢

后，按規(guī)定清退，計人民幣元。

6其它費用（具體列出項目與金領供業(yè)主選擇）。

XX房地產(chǎn)開發(fā)公司XX物業(yè)管理公司年月日

六、驗樓情況一覽表

XX大廈X層X室業(yè)主XXX于X年X月在物業(yè)管理公司XX部XXX的陪同下入樓驗收

，檢查了所購房屋的建筑質(zhì)量和初裝修情況，認為：

1無任何異議；

2發(fā)現(xiàn)有以下質(zhì)量問題：

（1）

（2）

（3）

請開發(fā)商予以解決！

業(yè)主簽字物業(yè)管理公司（代表）簽字

年月口

七、樓宇交接書

甲方：XX開發(fā)商

乙方：XX業(yè)主

鑒于甲方所開發(fā)的物業(yè)“XX大廈”已竣工，并且經(jīng)XX市有關部門鑒定合格。業(yè)主購買的

X

樓X層X室已經(jīng)具備入伙條件，可以入住。開發(fā)商和業(yè)主雙方均同意簽署本樓宇交接書，以

便開發(fā)商將業(yè)主所購買的該單元房屋通過本樓宇交接書正式移交給業(yè)主?，F(xiàn)業(yè)主已檢查了該

單元的建筑質(zhì)量和初裝修情況，雙方一致認為，該單元可以交付給業(yè)主，業(yè)主可以接受該單

元。因此，雙方簽訂本交接書、并確認下列條款：

1雙方確認，自X年X月X日起，該單元由開發(fā)商交付給業(yè)主；

2業(yè)主在此確認，確已收到該單元鑰匙；

3開發(fā)商確認，盡管該單元已交付給業(yè)主，但其仍負有“樓宇銷售i預售）合同”中規(guī)定的

保修義務；

4業(yè)主同時確認，該單元的建筑質(zhì)量和初裝修質(zhì)量符合雙方所簽的“樓宇銷售（預售）合同

”的規(guī)定，業(yè)主并無異議；

5雙方一致同意，有關業(yè)主購買的該單元產(chǎn)權登記事宜，均委托XX律師事務所辦理，開

發(fā)商予以協(xié)助。有關稅費按國家規(guī)定分別由雙方各自承擔。

6本交接書自雙方簽字之日起生效。

7本交接書一式兩份，雙方各持一份。

開發(fā)商（代表）簽字：業(yè)主簽字：

年月日

第二章物業(yè)管理的接管驗收與合同的訂立

第一節(jié)驗收原則與分類

一、物業(yè)接管驗收的原則

物業(yè)的接管驗收是一個復雜的過程，不僅涉與到建筑工程技術，而且還涉與到許多法規(guī)，常

常出現(xiàn)一些實際結果與理論要求不一致的地方。為了處理好接管驗收中的問題，把握好分寸

,需掌握以下基本原則：

1原則性與靈活性相結合的原則。所謂原則性，就是在物業(yè)接管驗攻時，要堅持實事求是

做到鐵面無私，特別要防止為個人利益而放棄原則的情況發(fā)生。物業(yè)管理公司應把在驗收中

查出的各種問題做非常詳細的記錄，該返工的要責成施工單位返工，屬無法返工的問題就應

索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。所謂靈活性就是在不違背原則的前提

條件下，具體問題具體分析。對于大規(guī)模的物業(yè)，難免會出現(xiàn)一些不盡人意之處，接管驗收

人員不必拘泥于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施。不能把接管驗收雙方置于對立狀態(tài)，

而應共同協(xié)商，力爭合理圓滿地解決接管驗收中存在的問題。

2細致入微與整體把握相結合的原則。工程質(zhì)量問題對物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時間是相當

久

遠的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進行工程驗收時必須細致入微，

任何一點忽視都會給日后的管理帶來無盡的困難，也將損害業(yè)主的利益。大的方面如給排水

管是否通暢，供電線路的正確與否以與各種設備的運行是否正常；細微之處如所用材料的

性能，供電線容的大小是否恰當；電梯、空間、發(fā)電機等大型設備的檢測和驗收必須是在其

負載運行一段時間以后進行。整體上的把握是從更高層次上去驗收，無論是什么類型的物業(yè)

,其土地使用情況、市政公用設施、公共配套設施等綜合性項目將標示該物業(yè)的檔次和發(fā)展

潛力。對住宅小區(qū)，因為與千家萬戶的口常生活緊密相關，所以，一個舒適、優(yōu)美、安靜的

環(huán)境是小區(qū)建設和管理的重要目標，寫字樓則重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、

地段和一流的設施系統(tǒng)應是接管驗收的重點。

二、物業(yè)接管驗收的分類

建筑工程項目的竣工驗收可以分為隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收、全部工程驗收

1隱蔽工程驗收

各項隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開發(fā)單位與承建單位應按技術規(guī)范要求與時進行驗收。驗

收以施工圖的設計要求和現(xiàn)行技術規(guī)范為準。經(jīng)檢查合格后，雙方在隱蔽工程檢查記錄上簽

字，作為工程竣工驗收資料。

2分期驗收

分期驗收，是指分期進行的工程項目，或單元工程在達到使用條件、需要提前使用時所進行

的驗收。例如住宅區(qū)，當?shù)谝慌课萁ǔ珊螅纯蛇M行驗收，以使完成的建筑產(chǎn)品與時投入

使用，發(fā)揮其投資效益。

3單項工程驗收

工程項目的某個單項工程已按設計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時。承建

單位可向開發(fā)單位發(fā)出交工通知。開發(fā)單位應先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程有關資料、工

程關鍵部位施工記錄以與有否遺漏情況等，然后由設計、承建等單位組織驗收小組，共同進

行交工驗收。

4全部工程驗收

整個建設項目按設計要求全部建成，并達到竣工驗收標準時，即可進行全部工程驗收。大型

建設項目的全部工程驗收工作，應在做好驗收準備的基礎上，按預驗收、正式驗收的順序進

行。預驗收必須由開發(fā)單位、設計單位、承建單位與有關部門組成預驗收工作組。

經(jīng)正式驗收合格后的物業(yè)，應迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用手續(xù)，并移交與建設項目有關的所

有技術資料。

第二節(jié)驗收標準與程序

一、驗收標準

工程項目竣工之后，驗收機構應以批準的設計任務書、設計文件、施工圖紙、設備說明書、

現(xiàn)行施工技術驗收規(guī)范、上級領導機關下發(fā)的有關建設文件，以與國外引進技術或成套設備

的合同文件和國外提供的設計文件等資料，作為驗收的依據(jù)進行驗收。

由于建筑工程項目的性質(zhì)不同、行業(yè)不同，其竣工驗收的標準也不同。民用住宅驗收的一般

標準如下：

(1)工程項目按設計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。

(2)所有該項目的設備均已按設計規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉(zhuǎn)正常，能滿足使

用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風裝置等均已落位，并能正常起動。

(3)上下水道鋪設完畢，所有管道與溝道無梗阻、滴漏、滲漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。

照明與動力用電的工作回路結構清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝置。衛(wèi)生設備安

裝齊全，使用靈活方便，其他公用設施均完好。

(4)建筑物四周2米之內(nèi)的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。

(5)整個工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術驗收規(guī)范進行檢驗后，均達到合格標準以上。

經(jīng)正式驗收合格后的物業(yè)應迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)帳手續(xù)，并移交與建設項目有關

的所有技術資料。

二、驗收程序

1原有房屋接管驗收程序

(1)移交人書面提請接管單位接管驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內(nèi)簽

發(fā)驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管驗收單位同移交人對原有房屋的質(zhì)量與使用問題進行檢驗；

(4)對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理；

(5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況；

(6)經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有

權轉(zhuǎn)稱登記(若無產(chǎn)權轉(zhuǎn)移，則無須辦理)。

2新建房屋接管驗收程序。

(D建設單位書面提請接管單位驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內(nèi)簽

發(fā)驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管單位會同建設單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗；

(4)對驗收中發(fā)生的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；

(5)經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽署發(fā)接管文件。

3住宅小區(qū)綜合驗收程序

①住宅小區(qū)建設項目全部竣工后，開發(fā)建設單位應當向城市人民政府建設行政主管部門提出

住宅小區(qū)綜合竣工驗收申請報告并附本辦法第六條規(guī)定的文件資料；

②城市人民政府建設行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗收申請報告和有關資料一個月

內(nèi)，應當組成由城建（包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生）、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工

程質(zhì)量監(jiān)督等有關部門與住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加的綜合驗收小組；

③綜合驗收小組應當審閱有關驗收資料，聽取開發(fā)建設單位匯報情況，進行現(xiàn)場檢查，對住

宅小區(qū)建設、管理的情況進行全面鑒定評價，提出驗收意見并向城市人民政府建設行政主管

部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗收報告；

④城市人民政府建設行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。綜合驗收報告審查合格后，開

發(fā)建設單位方可將房屋和有關設施辦理交付使用手續(xù)。

驗收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開發(fā)建設單位不再承擔工程增建、改建費用。

三、物業(yè)接管驗收應提交的資料

1原有房屋接管驗收應檢索提交的資料。

（1）產(chǎn)權資料。

①房屋所有權證；

②土地使用權證；

③有關司法、公證文書和協(xié)議；

④房屋分戶使用清冊；

⑤房屋設備與定、附著物清冊。

（2）技術資料。

①房地產(chǎn)平面圖：

②房屋分間平面圖；

③房屋與設備技術資料。

2新建房屋接管驗收應提交的資料。

（1）產(chǎn)權資料。

①項目批準文件：

②用地批準文件；

③建筑執(zhí)照；

④拆遷安置資料。

（2）技術資料。

1）竣工圖一一包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程與隱蔽管線的全套圖紙;

2）地質(zhì)勘察報告；

3）工程合同與開、竣工報告；

4）工程預決算；

5）圖紙會審記錄：

6）工程設計變更通知與技術核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

7）隱蔽工程驗收簽證；

8）沉降觀察記錄；

9）竣工驗收證明書；

10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

11）新材料、新配件的鑒定合格證書；

12）水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；

13）砂漿、混凝土試塊試壓報告；

14）供水、供暖的試壓報告。

四、物業(yè)移交

在完成了物業(yè)驗收之后，所有物業(yè)連同設備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設備在

驗收簽字的同時就可予以移交。

物業(yè)要直接移交給物業(yè)管理公司，原因是物業(yè)在完成驗收之后，就進入了使用階段，而使用

管理是由物業(yè)管理公司來進行的，加之物業(yè)管理公司參與了施工監(jiān)理和工程驗收，只有它才

對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括各種崗位培訓，甚至模擬操

作等。

物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當其

向業(yè)主移交時，移交者必須是物業(yè)管理公司，因為物業(yè)向業(yè)主的移交就是物業(yè)管理公司和業(yè)

主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交過程中就有許多與管理有關的程序需要完成，如簽訂居

住管理公約，預交水電費押金，領取《物業(yè)管理手冊》，知會管理條例等。這就像造好的機

車在投入運行時必須令其駛?cè)胝?，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟

要花許多人力和財力。

物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查

對責成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。

五、交接雙方的責任

1為盡快發(fā)揮投資效益，建設單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前做

好

房屋交驗準備，房屋竣工后，與時提出接管驗收申請。按管單位應在15日內(nèi)審核完畢，與時

簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收，經(jīng)檢驗符合要求，接管單位應在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，

并應與時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得分配使用o

2接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標準執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法，并

商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。

3.房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應由接管單位會同建設單位，共同

分析研究，查明原因，如屬設計一施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當

,管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。

4新建房屋從驗收之日起，應執(zhí)行建筑工程保修的有關規(guī)定，由建設單位負責保修，并向

接

管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收

接管時，雙方達成協(xié)議。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。

5新建房屋一經(jīng)接管，建設單位應負責在三個月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦，應承擔

因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和事故責任。

六、接管物業(yè)的善后問題

房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。在移交驗收中，如果發(fā)現(xiàn)

物業(yè)質(zhì)量和設計問題，以與其它遺留問題，應與時提請開發(fā)建設單位和施工單位解決。

物業(yè)管理公司也可以代理開發(fā)建設單位和施工單位在保修期內(nèi)的保修責任，并按規(guī)定使用委

托方提供的保修款。

由于開發(fā)建設單位租售原因造成移交后出現(xiàn)空置房屋，其管理服務費用由開發(fā)建設單位承擔

辦理移交手續(xù)時，物業(yè)管理公司有權向開發(fā)建設單位索取以下與物業(yè)管理有關的書面資料：

工程建設資料、各類房屋清單、出售房屋的產(chǎn)權范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設施、設

備與公共場地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設施、設備與公共場地的竣工日期、商業(yè)用

房與其它可以用于經(jīng)營的公用設施、設備和場地清單等。

第三節(jié)竣工驗收后的物業(yè)保修

一、保修的范圍

竣工驗收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷，應按照建設部

1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法（試行）》的規(guī)定進行保修。

各種建筑物、構筑物和設備安裝工程的保修范圍如下：

(D屋面漏雨；

(2)煙道、排氣孔道、風道不通；

(3)室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水：

(4)內(nèi)外墻與頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；

(5)門窗開關不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定；

(6)剜所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；

(7)外墻外漏水、陽臺積水；

(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；

(9)室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)

(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷；

(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體與其他承重結構變形、裂縫超過國家規(guī)范和設計要求。

二、保修期限

保修期限自移交手續(xù)辦理完之日起計算，根據(jù)《保修辦法》下列各類工程的保修期。

(D民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構筑物的土建工程為1年；

(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；

(3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期；

(4)室外的上下水和小區(qū)道路為1年；

(5)工業(yè)建筑的設備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內(nèi)容和期限，由

使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。

第四節(jié)接管驗收注意事項

一、物業(yè)管理企業(yè)自身的注意事項

物業(yè)的接管驗收是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通

過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)

管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應注意以下幾個方面：

1物業(yè)管理企業(yè)應選派素質(zhì)好、業(yè)務精、對工作認真負責的管理人員與技術人員參加驗收

工作。

2物業(yè)管理企業(yè)既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，

對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。

3接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強

、整修，直至完全合格。

4落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關規(guī)定，由開發(fā)商負責保修，向物業(yè)管理

企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負責保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。

5開發(fā)商應向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權資料和技術資料。

6物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權以與政府賦予的有關權利。

7接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收后合格憑證，簽發(fā)接管文件。

當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成

O

二、物業(yè)管理企業(yè)外部的注意事項

1接管不規(guī)范，驗收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規(guī)范，但實際操

作

過程中常常不能嚴格執(zhí)行。之所以會在接管驗收中出現(xiàn)濫用職權的腐敗現(xiàn)象主要原因就是接

管主體沒有完全進入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權、責。即使接管后出現(xiàn)質(zhì)量問題

或發(fā)生事故，往往也不是責任方承擔，而是通過更高層次的協(xié)調(diào)，各方平擔風險和責任。近

幾年，建設量非常大，伴之而來的是大量的有質(zhì)量問題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。開發(fā)或

建筑企業(yè)的這種短期行為已造成了極大的浪費。同時，由于接管驗收的不規(guī)范，有時會造成

管理公司與開發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。

2物業(yè)的接管驗收牽涉到新舊體制的轉(zhuǎn)移，規(guī)范難度較大。計劃體制下的房屋管理模式仍

帶

有相當?shù)钠毡樾?，其機制的轉(zhuǎn)換需要一個相當長的時期，無論是外部環(huán)境，還是內(nèi)部素質(zhì)都

有待在實踐中逐步改善。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎上成立的，雖然牌子換了，

但實質(zhì)內(nèi)容沒變，接管驗收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業(yè)管理公司，在接管驗

收的規(guī)范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。

3缺乏統(tǒng)一的接管驗收合同文本。接管驗收合同訂立的內(nèi)容可隨物業(yè)的情況或其他條件的

不

同而有所不同，但其基本內(nèi)容，基本要求與基本形式應該有一個標準。現(xiàn)在一些地區(qū)制定了

一些標準合同文本，但大多都不成熟。有些地區(qū)完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會

出現(xiàn)矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管

理。

顯然，物業(yè)的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監(jiān)管職能不到位，消費者利益考

慮較少等問題也需要引起重視。

簽于物業(yè)接管驗收中存在的問題，應注意抓好以下幾方面工作：

①進一步完善接管驗收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。

②切實做到政企分開，轉(zhuǎn)變政府職能，把物業(yè)管理公司推向市場，推進物業(yè)管理市場化。

第五節(jié)接管合同概述與標準合同樣本

一、合同的概述

（一）物業(yè)管理合同的特征

1物業(yè)管理公司以業(yè)主或業(yè)主委員會的名義和費用處理委托事務。因此，物業(yè)管理公司因

處

理委托事務（如房屋維修、設備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等）所支出

的必要費用，應由業(yè)主承擔。

2物業(yè)管理合同是有償?shù)?。也就是說，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理公司在處理委托事務中的

必要費用，還應支付物業(yè)管理公司一定的酬金。

3物業(yè)管理合同的訂立是以當事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等

手段簽訂的合同，一經(jīng)查實，可依法起訴，直至解除合同關系。

4物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的，應體現(xiàn)當事人雙方的權利、義務的平等與一致，并

不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護。

5物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務合同。物業(yè)管理合同自雙方達成協(xié)議時成立，故

為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負有義務，故為雙務合同。

（二）物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容

物業(yè)管理合同應當載明下列主要內(nèi)容：

1委托方和受托方的名稱、住所；

2物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；

3物業(yè)管理服務的事項；

4物業(yè)管理服務的要求和標準；

5物業(yè)管理服務的費用；

6物業(yè)管理服務的期限；

7違約責任；

8合同終止和解除的約定；

9當事人雙方約定的其他事項。

物業(yè)管理合同中當事人應當約定的物業(yè)管理服務事項包括：（1）物業(yè)共用部位共用設備的使

用管理、維修和更新；（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設施的使用管理、維修和更新；（3）電梯、水

泵等房屋設備的運行服務；（4）保潔服務；（5）保安服務；（6）物業(yè)維修、更新費用的帳務管

理；（7）物業(yè)檔案資料保管。

物業(yè)管理合同除了應當約定的管理服務事項外，還可以約定下列服務事項：（1）業(yè)主或使用

人的自用部位和自用設備的維修、更新；（2）業(yè)主或業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)管理服務事

項。

二、標準合同樣本

XX市住宅局住宅區(qū)委托管理合同書（草案）

（標準文本）

甲方（委托方）：住宅區(qū)業(yè)主管理委員會

乙方（受委托方）：物業(yè)管理公司

為加強住宅區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、

整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《XX經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（

以下簡稱住宅區(qū)條例）與其配套實施細則（以下簡稱住宅區(qū)細則）和市政府有關規(guī)定，經(jīng)雙方

充分協(xié)商，同意簽訂本委托管理合同，以便共同遵守。合同事項如下：

（一）委托管理范圍與內(nèi)容

（1）甲方將位于區(qū)路的住宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實

行統(tǒng)一管理，綜合服務，承包經(jīng)營，自負盈虧。

（2）管理事項包括：

①房屋的使用、維修、養(yǎng)護；

②區(qū)內(nèi)公用設施、設備與場所（地）（消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房、棚

、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等）的使用、維修、養(yǎng)護和管理；

③清潔衛(wèi)生（不含垃圾運到中轉(zhuǎn)站后的工作）；

④公共生活秩序；

⑤文娛活動場所；

⑥便民服務網(wǎng)點與住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所（不含肉菜市場）；

⑦車輛行駛與停泊；

⑧住宅區(qū)檔案管理；

⑨政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。

(二)委托管理原則

以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔，相互促進，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務和責、權

、利相統(tǒng)一的原則。

(三)委托管理形式

確定管理目標、經(jīng)濟指標，實行風險抵押經(jīng)濟承包責任制。

(四)委托管理期限

委托管理期限為年，自年月日起至年月日止。

(五)雙方責任、權利、義務

1甲方責任、權利、義務：

(1)依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理；

(2)監(jiān)督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方

(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設面積的05%)平方米給乙方，按商

品房租金標準租賃租用，并負責辦理使用手續(xù)；

(4)給乙方提供管理用房平方米(其中辦公用房平方米，員工宿舍

平方米)，按微利房租金標準租用；

(5)負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；

(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動；

(7)對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟損

失的，有權終止合同；

(8)負責確定本住宅管理服務費收費標準；

(9)委托乙方對違反住宅區(qū)條例和住宅細則以與業(yè)主公約的行為進行處理：包括予以罰款、

責

令停工、責令賠償經(jīng)濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為

的責任人進行催交、催改；

(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文億活動和物業(yè)管理工作；

(11)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。

2乙方責任、權利、義務：

(1)根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；

(2)遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責任要求，根據(jù)甲方授權，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管

理，確保實現(xiàn)管理目標、經(jīng)濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；

(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金

中領取所需的維修經(jīng)費；

(4)接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅管理部門報

送一次財務報表，每三個月向仝體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目；

(5)以住宅區(qū)的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴建完善配

套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施；

(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設置屋村管理處：

(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責與時記載有關變更情況；

(8)負責測算住宅區(qū)管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據(jù)；嚴格按照甲方審議

通過的收費標準收取，不得擅自加價。每三個月向區(qū)住宅管理部門繳交一次50%商業(yè)用房的

租金，作為公用設施專用基金的回收；

(9)有權依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進行

處理；

(10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋與有關財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案與有關資料；

(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務工作；

(12)有權選聘專營公司承擔住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管

理的整體責任與利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。

(六)管理目標和經(jīng)濟指標

(1)各項管理指標執(zhí)行《XX經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理標準》與市、區(qū)住宅管理部門規(guī)定的

各項標準，要求住宅區(qū)在乙方接管后年內(nèi)達到標準。

(2)確保年完成各項收費指標萬元，合理支出萬元，乙方可提成所收取管

理費的先作為經(jīng)營收入。

(七)風險抵押

(1)乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣元，作為風險抵押金；

(2)乙方完成合同規(guī)定的管理目標和經(jīng)濟指標，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金與

銀行活期存款利息；

(3)如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟損失；

(4)如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經(jīng)濟損

失。

(八)獎罰措施

(1)在各項管理目標、經(jīng)濟指標全面完成的前提下，管理費如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額

%獎勵乙方。

(2)如該住宅區(qū)被評為仝國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣元(

全國)、元(省)、元(市)；獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂；

如

在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金

與銀行活期存款利息。

(3)如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經(jīng)濟指標，或給乙

方造成直接經(jīng)濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任；

(4)如果乙方?jīng)]有完成合同責任或管理目標和經(jīng)濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節(jié)

嚴重的處以人民幣至元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟損失由乙方承擔；

(5)由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業(yè)

主與使用人的經(jīng)濟損失(以市住宅主管部門的鑒定結論為準)。

(九)合同更改、補充與終止

(1)經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準；

(2)合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前六個月向?qū)Ψ?/p>

提出書面意見；

(3)合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優(yōu)先承包管理，但根據(jù)住宅區(qū)

條例和住宅區(qū)細則規(guī)定被取消優(yōu)先承包管理資格的除外。

(十)其他事項

(1)本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等)，造成經(jīng)濟損失的，

雙方應相互體諒，共同協(xié)商，合理分攤。

(2)本合同自簽訂之日起生效；附件1、2、3、4、、、為合同的有效組成

部分。

(3)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

(4)雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，提請市住宅主管部門或區(qū)住宅管理部門調(diào)解，或

由XX中級人民法院裁決。

（5）

（6）

甲方（簽章）：乙方（簽章）:

代表（簽名）：代表（簽名）：

時間：一九九年月日

第三章物業(yè)管理招投標技巧與范例精解

第一節(jié)房地產(chǎn)市場與社會經(jīng)濟發(fā)展

一、市場的一般概念

市場起源于生產(chǎn)者與消費者的分離，是社會經(jīng)濟發(fā)展和分工的必然產(chǎn)物。隨著商品交換關系

的發(fā)展，市場在人類生活中的作用日趨重要。在當今世界中，市場經(jīng)濟日益發(fā)達，市場覆

蓋面日益廣泛，市場關系從單純的經(jīng)濟領域拓展到文化、教育、保健等等各個方面。可以說

,當今社會生活的方方面面都離不開市場的影響?！笆袌觥奔撼蔀橐粋€極具誘惑力、極富吸

引力，也極具風險的場合，因而政府、企業(yè)家、消費者和社會各個階層、各個方面都十分關

注市場情況。

近年來，中國社會經(jīng)濟的市場化趨向，同樣使得中國社會的方方面面離不開市場的影響。房

地產(chǎn)經(jīng)濟體制的改革，使房地產(chǎn)市場迅速發(fā)育并在社會主義大市場中的作用和影響日趨重要

O物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，因此，對物業(yè)管理市場的考察和研究也要放

在房地產(chǎn)市場和整個社會大市場的大環(huán)境中進行。所以，這里首先對市場的一般概念和功

能作初步的介紹。

由于研究和考察的著重點不同，對市場的理解，有各種說法，綜合各方的觀點，大致可歸納

為以下幾方面：

（-）市場是實現(xiàn)商品使用價值和經(jīng)濟價值的場合

市場的初始概念是指從事商品買賣的場所，或商品交換關系的總和，是社會分工的必然要求

O市場這個命題總是與商品和交換這兩個概念聯(lián)系在一起的，或者說是這兩個概念的組合。

這里的商品可以是實物，也可以是勞務。這里的交換是指一切發(fā)生商品交換關系的行為。行

為的發(fā)生地可以是固定的、專門的場所，也可以是任何地點和環(huán)境?，F(xiàn)代市場行為廣泛地滲

透于社會生活各個方面。所以，市場的概念可以概括為：市場是指具有需要和支付能力，從

而希望進行某種交易活動的人或團體的組合。

（二）市場是企業(yè)生存的舞臺，是企業(yè)實現(xiàn)其經(jīng)營目標的場合

企業(yè)是市場的細胞，細胞離開了本體就無法生存?，F(xiàn)代企業(yè)的全部活動都是以市場為轉(zhuǎn)移。

“美國市場營銷協(xié)會”為市場所下的定義是“為了使商品和勞務從生產(chǎn)者到消費者或使用者

所進行的一切企業(yè)活動”。所以，現(xiàn)代市場學研究的中心之一就是企業(yè)的經(jīng)營策略、銷售手

段與如何最大限度的占領市場、創(chuàng)造市場。

從歷史發(fā)展來看，企業(yè)與市場的關系已跨越了三個階段：第一階段是以生產(chǎn)為中心，廠方生

產(chǎn)什么，企業(yè)就到市場去努力推銷。第二階段是以銷售為中心，市場能銷售什么，企業(yè)就生

產(chǎn)什么。第三階段是以消費者為中心，即把滿足消費者的需求放在首位，企業(yè)要善于調(diào)查消

費者的當前和潛在的需求，并以此為依據(jù)來開拓市場。房地產(chǎn)市場和物業(yè)管理市場同樣要以

消費者，即人的需求為中心而開拓市場。

（三）市場是社會各方面、各個層次實現(xiàn)其各項需求的場所

在現(xiàn)代社會分工日益細化的條件下，人們的需求，從物質(zhì)用品到精神生活，從有形商品到勞

務都離不開市場。當前，國內(nèi)商品經(jīng)濟日趨發(fā)達，無論是城市或鄉(xiāng)村，人民群眾生活的各個

方面，從消費結構、消費質(zhì)量到消費水平的提升都通過市場實現(xiàn)。市場供求情況、市場服務

能力、市場調(diào)節(jié)作用等等都同國計民生息息相關。市場是消費者與生產(chǎn)者矛盾的統(tǒng)一體。消

費者總期望能以最少的代價得到最佳的商品或服務，而生產(chǎn)者則希望能以最好的價格實現(xiàn)自

己的勞動價值。這個對立的愿望最終都會在市場上取得統(tǒng)一，這就是市場的魔力和魅力所在

O

（四）市場是國家管理和調(diào)控經(jīng)濟活動的基本場合

市場同生產(chǎn)者、流通者、消費者、使用者等社會各方面密切相連。從國民經(jīng)濟大循環(huán)角度看

市場不單是消費者購買商品的地點，也不單是生產(chǎn)者推銷自己產(chǎn)品的場所。市場是社會再生

產(chǎn)過程中各種經(jīng)濟關系和社會生活運行的指示器。市場已成為現(xiàn)代城市進步和文明程度的重

要標志之一，也是國與國之間相互聯(lián)系的紐帶。由于市場的范疇與領域日趨廣闊，市場在人

類生活中的作用和影響日益重要，因此，對市場的管理已成為各國政府的重要任務，如最近

東南亞金融市場的波動，直接影響有關國家政治經(jīng)濟和社會安定。在中國社會主義制度下，

國家更重視對市場的有效調(diào)控，以保證國民經(jīng)濟和社會的繁榮與進步。

二、房地產(chǎn)市場的地位與功能

（一）房地產(chǎn)市場的地位與作用

物業(yè)管理市場是房地產(chǎn)市場的組成部分，所以，這里先對房地產(chǎn)市場作一簡單的介紹。房地

產(chǎn)市場是社會主義大市場的重要組成部分，房地產(chǎn)市場的發(fā)育和成熟既能推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

展和興旺，同時，又對社會經(jīng)濟的繁榮和人民生活的提高有重要的影響。

1房地產(chǎn)市場的發(fā)育和完善是深化房地產(chǎn)體制改革、振興房地產(chǎn)業(yè)的基礎工程

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、房地產(chǎn)體制改革的基本方向是住房商品化、土地有償使用、綜合開發(fā)和管

理社會化四個方面。房地產(chǎn)市場則是推進這四方面改革的杠桿。住房商品化、土地有償使用

、綜合開發(fā)和管理社會化的各項經(jīng)濟活動都離不開市場這個經(jīng)營場地，市場是聯(lián)結這四方面

活動的樞紐。發(fā)育良好、健康運行、規(guī)范完善的房地產(chǎn)市場能為行業(yè)基本政策的實施和改革

的深化提供良好的社會環(huán)境。

2房地產(chǎn)市場的發(fā)育和完善有助于優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置和促進市政基礎設施建設

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同人民生活和社會經(jīng)濟繁榮息息相關，培育和發(fā)展房地產(chǎn)市場的根本目標是

為了最有效地滿足社會各方對房地產(chǎn)日益增長的需要。功能完善、運作良好的市場在國家調(diào)

控和指導下能夠發(fā)揮積極的調(diào)節(jié)作用，能有效地保持房地產(chǎn)總供給和總需求的動態(tài)平衡，并

能起到促進交易、加快流通、良性開發(fā)、從而最大限度地實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。

房地產(chǎn)構成城市的容貌，也是城市一切活動的物質(zhì)基礎。房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置和供求的興

旺當然能有力地推進城市建設，特別是市政、公用和環(huán)衛(wèi)設施的改善。

3房地產(chǎn)市場的發(fā)育和完善有助于社會主義大市場的完善和繁榮

中國的房地產(chǎn)市場雖然是一個相對獨立的專門化市場，但并不是孤立的市場，而是同社會一

系列經(jīng)濟活動有著千絲萬縷的聯(lián)系。房地產(chǎn)市場是社會主義市場的重要組成部分。統(tǒng)一的、

完整的社會主義市場包括消費、資金、技術、人才、信息和房地產(chǎn)市場等。房地產(chǎn)市場既是

消費市場，又是要素市場，是聯(lián)結房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟的紐帶。當前，房地產(chǎn)市場的培育和發(fā)

展，對于推動外向型經(jīng)濟和涉外市場的發(fā)展具有重要作用。所以，中國房地產(chǎn)市場的建

設必能推進社會主義大市場的繁榮興旺。

（二）房地產(chǎn)市場的功能

房地產(chǎn)市場地位與作用要通過良好的調(diào)節(jié)功能來實現(xiàn)。房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)功能表現(xiàn)在以下四

個方面：

1交換功能

交換功能是一切市場機制的基本功能。房地產(chǎn)市場的交換功能既發(fā)生在生產(chǎn)者與消費者之間

,而且還發(fā)生在生產(chǎn)者與生產(chǎn)者之間，消費者與消費者之間。所以，房地產(chǎn)市場交換功能是

多方位的，交換內(nèi)容有土地開發(fā)、房屋銷售、置換、物業(yè)管理服務等等。而且，房地產(chǎn)市場

交換功能的潛力很大，隨著住房商品化的深化和居民消費水平的提高，房地產(chǎn)商品和勞務的

交換范圍和頻率將進一步拓展和加快。

2信息功能

市場是經(jīng)濟運行的信息中心，市場的職能就在于展示行情、傳遞信息、預測走勢，從而溝通

供需、促成交易、活躍經(jīng)濟。市場的信息功能對生產(chǎn)者和消費者都有積極的引導作用。市場

是企業(yè)了解供需動態(tài)的主要場所，在消費導向的市場條件下，社會需求變化快，差異性大，

并向多元化、個性化發(fā)展。這是市場信息功能對經(jīng)營者的導向功能。市場信息情報對需求者

同樣具有積極的引導功能。無論是個人還是社會集團為得到適宜的房地產(chǎn)標的物，只有通過

市場的選擇和比較才能實現(xiàn)。所以，市場信息網(wǎng)絡的完善，發(fā)布和傳遞的與時，能有效地促

成供需各方在最佳條件下實現(xiàn)自己的愿望。

3激勵功能

房地產(chǎn)市場的激勵功能首先就是競爭功能。市場為房地產(chǎn)經(jīng)營者提供一個廣闊的、機緣平等

的競爭舞臺，市場為經(jīng)營者提供一個衡量房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平和商品質(zhì)量的公正評價，從

而刺激經(jīng)營者改進技術設備、提高管理效益和營銷策略。市場是企業(yè)的最好導師，中國社會

正從溫飽型向小康型過渡，社會各方對房地產(chǎn)的需求的增長導致市場細分化。細分化的市場

要求企業(yè)與市場協(xié)調(diào)一致，要求企業(yè)密切關注市場的動態(tài)和新的機緣。細分化的市場教會企

業(yè)如何開發(fā)新的房型，開拓新的物業(yè)區(qū)域，合理使用房地產(chǎn)資源，節(jié)約成本，提高資金回報

率，從而在市場競爭中處于領先地位。

市場還對消費者具有強烈的刺激俏用，市場的正確引導能幫助消費者獲得最優(yōu)選擇。市場的

激勵功能還表現(xiàn)在刺激和擴大消費上。良好的市場環(huán)境、豐富的商品和周到的服務能引發(fā)消

費者的“購買欲”，既能提高消費水準，又能活躍經(jīng)濟。市場的激勵功能最終達到優(yōu)化消費

結構和消費效益的目的。

（三）協(xié)調(diào)功能

市場的協(xié)調(diào)功能表現(xiàn)在平衡和協(xié)調(diào)兩個方面。房地產(chǎn)市場的平衡功能是指力求保持全社會房

地產(chǎn)商品總供給與總需求的動態(tài)平衡。市場的協(xié)調(diào)功能是指在房地產(chǎn)經(jīng)營活動過程中協(xié)調(diào)有

關各方的利益關系。

房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)功能還表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場內(nèi)部各分市場的平衡和協(xié)調(diào)方面。房地產(chǎn)市場內(nèi)

部平衡要求從房地產(chǎn)資源市場、開發(fā)市場到營銷市場、物業(yè)管理市場乃至人才市場、科技市

場的平衡。房地產(chǎn)市場內(nèi)部的協(xié)調(diào)功能則表現(xiàn)在房地產(chǎn)各個分市場和房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的各個

環(huán)節(jié)的利益協(xié)調(diào)上。這兩方面的平衡和協(xié)調(diào)就能提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動的總體效益和市場的繁

榮。

第二節(jié)物業(yè)管理市場的地位與運行原則

一、物業(yè)管理市場的特點

物業(yè)管理市場的供給主體是各類物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)服務企業(yè)。需求主體是業(yè)主和非業(yè)主使

用人、承租人，業(yè)主包括開發(fā)商和置業(yè)業(yè)主。政府主管部門則扮演主持、指導、監(jiān)控和協(xié)調(diào)

的角色。

物業(yè)管理市場關系到社會各方的安居樂業(yè)，影響面很廣，其特點是：

（一）具有雙重職能的市場

物業(yè)管理市場溶要素市場和消費市場于一體。自用的居住用房管理主要是消費市場，出租的

居住用房和經(jīng)營性用房的管理則屬于要素市場，所以是一個具有雙重職能的市場“

（二）對前級市場具有積極的激勵化用

在整個房地產(chǎn)市場體系中，物業(yè)管理市場處于最后一級，物業(yè)管理市場的運作對前級市場有

強烈的反彈和刺激作用，即物業(yè)管理市場的良好動作能帶動房地產(chǎn)開發(fā)市場、營銷市場的繁

榮興旺。

（三）勞務市場

物業(yè)管理市場的流通和交換的標的不是實物，而是提供商品性勞動服務，并且是房地產(chǎn)市場

中吸收勞動力最多的市場。

（四）雙向選擇

物業(yè)管理市場的需求方，即開發(fā)商和業(yè)主可以選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也有選擇服

務對象的權利。相互之間是一種平等互利的通過委托合同建立的市場型伙伴合作關系。

所以，物業(yè)管理市場的關系和含義可以歸納為：

物業(yè)管理市場的供求關系是由供方物業(yè)管理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和使用人、承租人提供商品

性勞動服務的市場關系，是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關系。在物業(yè)管理

市場運作過程中，物業(yè)管理企業(yè)采用經(jīng)營性的手段對物業(yè)實施管理，對業(yè)主和使用人、承租

人提供服務，從而取得報酬。

二、物業(yè)管理市場的委托關系

物業(yè)管理市場的委托關系依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理部門的關系，一般可劃分為兩大類：

（一）委托管理型

這是典型的，也是基本的市場關系。開發(fā)商、業(yè)主采用招投標或協(xié)議的方式，通過《物業(yè)管

理服務合同》，委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務”的原則，提供勞

務商品的市場交換關系。

如果物業(yè)的產(chǎn)權屬于兩個或兩個以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會代表業(yè)主承擔

業(yè)主自治管理的職能和合理委托管理關系。

這種委托管理的市場關系，按照對物業(yè)的自用或出租又可分為：

1自用委托型市場關系

業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理關系。

根據(jù)委托的范圍和項目的不同可以分為：

(1)全方位委托：即將物業(yè)區(qū)域的全部管理服務業(yè)務委托于一個公司。

(2)項目性物體：即將物業(yè)區(qū)域的管理服務業(yè)務分項目委托給各個公司。

2代理經(jīng)租型市場關系

業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，有兩種委托方式：

(1)一種是：出租權屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔收租和管

理。

(2)另一種是：把經(jīng)租權也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權代表業(yè)主招攬租戶，

簽訂租賃合同。

代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費用的收交也有兩種方式：

(1)一種是物業(yè)管理費計算在租金里，再由業(yè)主向物業(yè)管理公司支付。

(2)另一種是物業(yè)管理費不計算在租金里，由承租人直接向物業(yè)管理企業(yè)支付。

不管用哪一種收交方式，都應該在委托管理服務合同和租約中明確規(guī)定。

(二)自主經(jīng)營型

開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)，一般是一個業(yè)主所有，不是委托給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，

而是在自己單位內(nèi)部設立物業(yè)管理部門來管理。

自主經(jīng)營型與委托管理型的基本區(qū)別有兩點：

第一，在物業(yè)所有權和經(jīng)營管理權的關系上，自主經(jīng)營型是二權合一，委托管理型是二權分

離。

第二，在法人地位上，自主經(jīng)營型物業(yè)所有權人和經(jīng)營人是同一個法人，委托管理型是兩個

各自獨立的法人。

自主經(jīng)營型按其對物業(yè)的使用和經(jīng)營方式又可分為：

1自有自用型

這一類大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等。這些單位往往在自己

企業(yè)內(nèi)部設立不具有獨立法人資格的物業(yè)管理部來管理自己的物業(yè)。

2自有出租型

開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合而為一，來經(jīng)營管理自己的出租物業(yè)，實質(zhì)上是一個擁有自

己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。

自主經(jīng)營型的物業(yè)管理嚴格地講尚未納入物業(yè)管理市場；而且，自主經(jīng)營型的物業(yè)管理一般

規(guī)模都不大。如果本單位所屬的物業(yè)管理部成為獨立的法人單位，這個物業(yè)管理企業(yè)與原單

位(開發(fā)商、業(yè)主)就應該訂立委托管理服務合同。自主經(jīng)營型也就向委托管理型轉(zhuǎn)換了，自

主經(jīng)營型的物業(yè)也就逐步納入物業(yè)管理市場了。自主經(jīng)營型的物業(yè)逐步納入委托管理，是物

業(yè)管理市場發(fā)展的必然趨勢。

三、物業(yè)管理市場運行原則

物業(yè)管理市場的運行原則是規(guī)范物業(yè)管理市場供需雙方的行為準則，也是物業(yè)管理市場有序

運行的指導方針。

(一)業(yè)主自治與專業(yè)管理相結合的原則

這是物業(yè)管理的基本原則，同時也對物業(yè)管理市場起著指導作用。這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)

管理企業(yè)間的市場關系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方的職責、權利和義務。

1業(yè)主在物業(yè)管理市場中的地位與職責

業(yè)主通過其自治管理組織一一業(yè)主委員會在物業(yè)管理市場中履行自治管理的職能。其基本立

足點是保護業(yè)主在物業(yè)使用和管理中的合法利益，包括業(yè)主的個體利益和整體利益，并協(xié)調(diào)

好相互間的關系。業(yè)主自治管理是指業(yè)主在物業(yè)管理中處于主導地位，但這不意味業(yè)主直

接實施管理，而是通過合同的形式委托物.業(yè)管理專業(yè)企業(yè)實施各項具體管理實務。

業(yè)主自治職能主要體現(xiàn)在兩個方面：

(1)選聘物業(yè)管理公司，簽訂委托管理服務合同。

(2)督促業(yè)主履行合同，公約和有關的法規(guī)、制度。

2物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，實施專業(yè)化管理

物業(yè)管理企業(yè)作為市場中提供專業(yè)化的勞動服務方，應