房屋檢驗房地產(chǎn)經(jīng)營與管理資源庫主講

徐智目錄01/房屋檢驗相關概念02/房屋檢驗工作內容03/房屋檢驗從業(yè)者要求04/房屋檢驗要素第一部分房屋檢驗相關概念1.房屋檢驗房屋檢驗包含檢測與鑒定，主要指對房屋結構的狀況及性能進行調查、現(xiàn)場測量、取樣、試驗及分析驗證并進行評價判定等一系列活動。2.房屋鑒定對房屋的結構狀況和性能進行檢查、測量、檢驗、分析、驗算、評定等一系列活動，進而判定被鑒定房屋的危險性程度。包括：

(1)

可靠性鑒定(2)安全性鑒定(3)使用性鑒定二.房屋檢驗工作內容1.檢測對象：既有建筑結構性能的檢測；建筑工程中各類結構工程質量的檢測。2.檢測內容：檢測結構構件材料的強度、結構構件缺陷與損傷。3.檢測流程：接受委托一調查一制定檢測方案（確認儀器、設備狀況）一現(xiàn)場檢測（補充檢測）一計算分析和結果評價一檢測報告。

4.檢驗業(yè)務分類。二.房屋檢驗工作內容4.檢驗業(yè)務分類

1）按結構類型①砌體結構：如砌體強度、砂漿強度、構件損傷情況——裂縫等；②混凝土框架結構：如混凝土強度、鋼筋保護層厚度、鋼筋配置、混凝土損傷情況、鋼筋銹蝕等；③混合結構：如磚混、磚木等結構的承重構件（主要構件）與非承重構件（次要構件）。二.房屋檢驗工作內容4.檢驗業(yè)務分類

2）按檢驗目的①危房鑒定：整體完損情況監(jiān)測及等級判定；②整體結構安全性檢驗及鑒定：如辦證、改變功能、安全性評估、加固或改造、施工影響、火災等；③房屋變形測量及鑒定：如傾斜及趨勢、沉降及趨勢等；④房屋抗震鑒定；⑤單一構件安全性檢驗：如梁、板、柱裂縫及承載力等。三.房屋檢驗從業(yè)者要求（1）職業(yè)素養(yǎng)：誠信、公正、嚴謹、務實、上進。（2）專業(yè)知識1）專業(yè)理論知識：掌握力學（理論力學、結構力學、材料力學）、建筑結構學等基礎知識；2）行業(yè)職業(yè)知識：熟悉行業(yè)政策與法規(guī)，掌握行業(yè)規(guī)范、標準、方法等。三.房屋檢驗從業(yè)者要求（1）職業(yè)素養(yǎng)：誠信、公正、嚴謹、務實、上進。（2）專業(yè)知識（3）專業(yè)技能1）現(xiàn)場檢驗技能:

①現(xiàn)場調查與問詢；

②標的物觀察、拍照；

③房屋設計及施工圖紙查看；

④標的物畫圖及記錄；⑤測量設備儀器使用，數(shù)據(jù)記錄與處理。三.房屋檢驗從業(yè)者要求（1）職業(yè)素養(yǎng)：誠信、公正、嚴謹、務實、上進。（2）專業(yè)知識（3）專業(yè)技能1）現(xiàn)場檢驗技能:2）撰寫報告技能：檢驗數(shù)據(jù)的分析與驗算。

3）鑒定的技能：檢驗數(shù)據(jù)及相關信息的分析與判定，

出具標的物檢驗結論與建議。

第四部分房屋檢驗要素1.結構檢驗建筑結構的檢驗可分為在建結構工程質量的檢驗和既有建筑結構性能的檢驗。建筑結構的檢驗應為建筑結構工程質量的評定或建筑結構性能的鑒定提供真實、可靠、有效的檢驗數(shù)據(jù)和檢驗結論。既有建筑結構檢驗，應對現(xiàn)狀缺陷和損傷、結構構件承載力、結構變形等涉及結構性能的項目進行檢驗：(1)建筑結構安全鑒定;(2)建筑結構抗震鑒定；(3)建筑大修前的可靠性鑒定；1.結構檢驗

既有建筑結構檢驗，應對現(xiàn)狀缺陷和損傷、結構構件承載力、結構變形等涉及結構性能的項目進行檢驗：(1)建筑結構安全鑒定;(2)建筑結構抗震鑒定；(3)建筑大修前的可靠性鑒定；1.結構檢驗既有建筑結構檢驗，應對現(xiàn)狀缺陷和損傷、結構構件承載力、結構變形等涉及結構性能的項目進行檢驗：(4)建筑改變用途、改造、加層或擴建前的鑒定；(5)建筑結構達到設計使用年限要繼續(xù)使用的鑒定；(6)受到災害、環(huán)境侵蝕等影響建筑的鑒定；(7)對既有建筑結構的工程質量有懷疑或爭議。2.住宅室外公共部位和公共設施檢驗住宅小區(qū)除業(yè)主所有的房屋建筑外，還包括住宅室外的地上建筑物和其他附著物，主要是公共設施及相關配套。公共設施主要包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、商業(yè)服務、行政管理、社區(qū)服務等設施。2.住宅室外公共部位和公共設施檢驗1）住宅公共部位和公共設備設施檢驗清單(1)共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；(2)共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給水排水管線、電線、供暖及空調設備等；2.住宅室外公共部位和公共設施檢驗1）住宅公共部位和公共設備設施檢驗清單(3)共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等。2.住宅室外公共部位和公共設施檢驗2）檢驗方法(1)資料文件查驗：對資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。(2)實地查驗：綜合運用核對、觀察、使用、檢驗和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。3.住宅室內檢驗住宅室內質量檢驗按住宅裝修情況分毛坯房和裝修房檢驗。共同點是兩者都需要按照標準對房屋從上到下，由里到外檢驗一遍。不同點是裝修房最好邊裝修邊驗收，減少分段裝修中出現(xiàn)的質量問題，最后再整體驗收并進行成品保護。然后根據(jù)房屋驗收情況，購房合同雙方在《業(yè)主入住房屋驗收表》上簽字確認后，向業(yè)主發(fā)放鑰匙并記錄。3.住宅室內檢驗1）檢驗要點(1)資料文件齊全主要包括“五證”(國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和商品房銷售許可證)、“二書”(住宅質量保證書和住宅使用說明書)及“一表”(房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表)。3.住宅室內檢驗1）檢驗要點(2)結構確定目前住宅結構主要有磚混結構、鋼混結構和鋼結構三種。(3)設備工具室內檢驗常用設備工具有：筆墨紙張、直角尺、卷尺、電筆、數(shù)碼相機或DV、小錘子、水桶、計算器、鉛錘等。3.住宅室內檢驗2）主要檢驗項目入戶門檢驗；