第32期2020.6克而瑞研究中心簡介專業(yè)度14年來，一直專注房地產(chǎn)行業(yè)和影響力連續(xù)12年發(fā)布中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜，從最初的TOP20到記錄著11年來的行業(yè)變化、格局號召力緊扣地產(chǎn)時代脈搏，聚焦行業(yè)熱點，痛點，成功舉辦27屆地產(chǎn)金獻(xiàn)策，參會人員涵蓋開發(fā)商、證此處為封面折頁的裁剪線第32第32期2020.6序言復(fù)雜多變的2020年上半年已結(jié)束。在國內(nèi)疫情趨于穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)市場也從停擺、斷崖式下跌的行情中走出來，并以超預(yù)期的速度穩(wěn)步復(fù)蘇。自2月房企銷售規(guī)模跌至20年來最低紀(jì)錄，增長速度-30%之后，3月市場開始恢復(fù)，4月增速上升為負(fù)個位數(shù)，5月同比回正，恢復(fù)速度逐漸企穩(wěn)，房地產(chǎn)市場走出深V形曲線。百強(qiáng)房企銷售恢復(fù)情況也好于預(yù)期，頭部房企銷售回升速度甚至超過去年同期，6月百強(qiáng)房企單月全口徑銷售額達(dá)到14517.2億元，同比增長13.8%。疫情影響下，行業(yè)分化加劇。城市內(nèi)部整體表現(xiàn)出3、4月份豪宅火熱，5月份剛需接棒，部分樓盤搖號搶房，部分樓盤促銷也沒有客戶“冰火兩重天”現(xiàn)象。房企之間集中度愈發(fā)加強(qiáng)，TOP50正成為房企規(guī)模發(fā)展重要分水嶺，上半年銷售排行榜TOP50房企排位整體變化不大，但個別房企銷售額出現(xiàn)大幅度下滑。展望后市，雖然上半年市場快速復(fù)蘇，但今年下半年市場仍需要較長時間的恢復(fù)，加上疫情的不確定性，行業(yè)整體去化承壓，預(yù)計2020年全年銷售規(guī)模將微降5%左右，一、二線城市整體銷售規(guī)?？赡軙３致晕⑸仙木€城市則銷售壓力較大。對房企而言，分化或成常態(tài)，但機(jī)會仍舊存在。把握市場窗口期，“促銷售、抓回款”將是2020年全年的重要目標(biāo)。壹壹貳叁肆0070171111712020上半年房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望2020年房價是漲是跌？——地產(chǎn)賺錢效應(yīng)減弱VS量化寬松避險預(yù)期房地產(chǎn)在人口流出大省的六大發(fā)展新機(jī)遇——以2019年長三角地區(qū)房企土儲貨值排行榜TOP302019年房地產(chǎn)企業(yè)粵港澳大灣區(qū)土儲貨值TOP30189274房企TOD項目發(fā)展現(xiàn)狀及開發(fā)模式研究伍陸伍陸編委會EditorialBoard全國企業(yè)雜志特等獎撰沈曉玲俞倩倩/researchresearch@021-60867824021-60867863本書內(nèi)容為易居企業(yè)集團(tuán)克而瑞研究中心所有，未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載！本書中部分專家及機(jī)構(gòu)視點，源自公開報道，僅為分享所用，不本書中的內(nèi)容和建議僅供參考，并不構(gòu)成對所述市場交易的出價或評估。我司及其雇員對使用本書中內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失概最前研兩會《政府工作報告》中房地產(chǎn)相關(guān)【事件】5月24日上午，第十三屆全國人民代表大會第三次會議隆重開幕，李克強(qiáng)總理做《政府工作報告》。但此次報告中，既沒有再特別強(qiáng)調(diào)“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)對手段”，也大大弱化了房地【CRIC點評】房地產(chǎn)行業(yè)沒有被賦予經(jīng)濟(jì)增長的重任，繼續(xù)回歸其基本面，行業(yè)定調(diào)：繼續(xù)堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)不動搖，強(qiáng)化住房的居住功能，支持居民自住以及改善性購房需求，弱化住房的金融屬性。整體處于一種不緊不松、不驚不喜的狀態(tài)。政策6?17國常會定調(diào)房地產(chǎn)金融，我們建議不妨分類管控【事件】6月17日國常會再次強(qiáng)調(diào)多措并舉為企業(yè)減負(fù)，推動金融系統(tǒng)全年合理讓利1.5萬億元。6月18日劉鶴在陸家嘴論壇致辭表示：加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，促進(jìn)金融與實體經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)，全力支持做好“六穩(wěn)”、“六?！惫ぷ??！綜RIC點評】國常會與兩會的政策基調(diào)可謂是一脈相承，意即政策底線在于“六穩(wěn)”、“六?！?。我們認(rèn)為2020年貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，年內(nèi)再降準(zhǔn)、降息預(yù)期強(qiáng)烈，但不會搞大水漫灌式強(qiáng)刺激，更不會搞財政赤字貨幣化。市場5月行業(yè)持續(xù)改善:銷售同比增10%、一線房價領(lǐng)漲【事件】6月15日上午，國家統(tǒng)計局公布了2020年1-5月房地產(chǎn)行業(yè)各項指標(biāo)顯示市場恢復(fù)持續(xù)改善，全國商品房銷售面積與房屋新開工面積單月同比增速均回正，分別增9.7%、2.5%。【CRIC點評】我們對于后市給出如下幾點判斷：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已基本恢復(fù)正常水平，開發(fā)投資額規(guī)模已與2019年相當(dāng)，銷售、開工、土地等單月同比指標(biāo)也已實現(xiàn)回正。預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)投資額在短期增速回正后也將面臨繼續(xù)大幅上升乏力的困境。008最前研研究札記市場線上售房常態(tài)化，618購房節(jié)怎么玩？【事件】受到疫情影響，線下售樓處關(guān)停，140多家房企搭建線上售樓處或者重啟線上賣房，同時以恒大推出“無理由退房”為主的線上銷售新政為契機(jī)，進(jìn)入房企“線上售樓”新篇章?！綜RIC點評】無論使用什么平臺，本質(zhì)上是房企借助618購物節(jié)的流量營銷。其實房企618賣房和零售業(yè)的購物節(jié)一樣，也是希望采用薄利多銷的方式，通過讓利消費者加快去化，提升銷售?！臼录吭?月銀保監(jiān)會要求徹查“房抵經(jīng)營貸”后，深圳房地產(chǎn)市場依然熱度不減，住建部門屢屢“窗口指導(dǎo)”，6月10日更是爆出光明區(qū)金融街華發(fā)?融御華府項目剛拿到預(yù)證，購房者就連夜排隊?！綜RIC點評】在信貸資金寬松下購房“儲蓄”、房價上漲預(yù)期倒逼恐慌性購房等一系列因素作用下，短期內(nèi)深圳房地產(chǎn)市場熱度仍將慣性延續(xù)，成交或?qū)⒊掷m(xù)高位運行，房價猶存一定的上漲空間。市場剛需接力豪宅，滬寧杭等6城成交達(dá)近2年單月高點【事件】據(jù)CRIC監(jiān)測的百城5月成交數(shù)據(jù)，近半數(shù)（46城）同環(huán)比保持增勢，值得關(guān)注的是上海、杭州、南京、寧波、溫州、清遠(yuǎn)等城市6月單月成交量均達(dá)到了2018年以來的成交高點，疫后復(fù)蘇動力顯著強(qiáng)【CRIC點評】房地產(chǎn)市場復(fù)蘇動力較強(qiáng)的城市主要集中在核心一二線和強(qiáng)三線，多數(shù)城市主要依托剛需自住需求集中釋放，短期市場迅速研究札記最前研009最前研市場5月末百城狹義庫存5.6億平，廣義庫存已達(dá)35億平【事件】5月，房地產(chǎn)市場穩(wěn)步復(fù)蘇，房企推貨節(jié)奏略有回調(diào)，供應(yīng)同環(huán)比齊降，但成交熱度不減，同比已經(jīng)由負(fù)轉(zhuǎn)正。供求相互作用之下，百城庫存與上月基本持平，同比則穩(wěn)步增長12%，去化周期收窄【CRIC點評】因國內(nèi)新冠疫情得到有效控制，樓市供求已進(jìn)入快速恢復(fù)期，狹義和廣義庫存量持穩(wěn)，與上月相比基本持平，但是相較于去年還是有了顯著增長，后期去庫存壓力依舊巨大。市場5?1成交同比跌幅僅10%，保持4月穩(wěn)步復(fù)蘇之勢【事件】“五一”假期房地產(chǎn)市場持續(xù)復(fù)蘇，37個重點城市成交量同比跌幅進(jìn)一步收窄至10%，北京、南京成交顯著反彈?！綜RIC點評】“五一”假期房地產(chǎn)市場繼續(xù)復(fù)蘇，37城成交面積同比跌幅進(jìn)一步收窄至10%，北京、廣州等各城市市場持續(xù)分化，似乎預(yù)示著“紅5月”市場行情值得期許。短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場仍將延續(xù)難得的銷售窗口期，成交規(guī)模有望穩(wěn)中有升。相較而言，一、二線以及強(qiáng)三線城市市場需求依舊堅挺，市場恢復(fù)進(jìn)度或?qū)⒏档藐P(guān)注。土地二線城市5月供地井噴，重點關(guān)注三大看點【事件】疫情過后，在優(yōu)質(zhì)土地持續(xù)入市的影響下，二線城市的土拍熱度也直線上升，成交溢價率自今年開年以來已經(jīng)實現(xiàn)4連漲。而5月適逢傳統(tǒng)的供地高峰，今年也不例外，二線城市在5月的土地掛牌量較上月大漲4成，杭州、南京、武漢等多個城市在5月的掛牌量均明顯超【CRIC點評】綜上，隨著二線城市再次迎來供應(yīng)小高峰，多數(shù)城市5月供應(yīng)量同環(huán)比均呈上漲趨勢，土地供應(yīng)持續(xù)發(fā)力。010最前研研究札記土地成交量創(chuàng)年內(nèi)新高，溢價率實現(xiàn)五連漲【事件】2020年5月，在推進(jìn)生產(chǎn)要素市場化的大環(huán)境下，土地市場交易景氣持續(xù)回升，成交面積創(chuàng)下年內(nèi)新高，溢價率也在上月上升的【CRIC點評】綜上來看，在土地供應(yīng)量持續(xù)高位的影響下，5月份土地市場成交規(guī)模得以繼續(xù)上漲。預(yù)計各城市后續(xù)還會有大量土地掛牌供應(yīng)，成交體量也會在近幾個月內(nèi)維持年內(nèi)較高水平。土地溢價率重回高位，高價地還有多少盈利空間？【事件】隨著大多數(shù)城市疫情得到較好地控制,各行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)都在穩(wěn)步推進(jìn)，在相對寬松的貨幣政策和優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)的刺激之下，土地市場升溫之勢漸顯，5月中長三角城市漲幅最突出?！綜RIC點評】總的來看，雖然近期高溢價地塊頻出，且地價仍在上行，但受出讓底價調(diào)低和部分城市限價松動的影響，高價土地的盈利企業(yè)花樣年重啟之路能否逆勢破局？【事件】2020年，花樣年的合作拿地動作更為頻繁，同時新引入華夏幸福、中交地產(chǎn)、濟(jì)南高新城建等長期戰(zhàn)略合作伙伴，推進(jìn)未來合作【CRIC點評】今年1月花樣年官宣創(chuàng)始人曾寶寶正式出任集團(tuán)CEO，至此歷時一年的組織架構(gòu)調(diào)整和人員換倉基本就緒。花樣年2020年以來的“逆流而上”，以及從去年就開始鋪排的合作、人事相關(guān)戰(zhàn)略，都彰顯其重啟房地產(chǎn)主業(yè)的意圖。研究札記最前研011012最前研研究札記最前研企業(yè)泰禾集團(tuán)：降負(fù)債抓回款，迎接挑戰(zhàn)求穩(wěn)發(fā)展【事件】泰禾公布年報，2019年操盤銷售金額達(dá)到了798.7億元，同比下降39%，其中銷售貢獻(xiàn)主要來自北京及福州兩城，銷售金額分別達(dá)181、102億元?！綜RIC點評】2019年泰禾在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、加快回款、調(diào)整內(nèi)部管理架構(gòu)等一系類措施之下，資金面有一定的改善，凈資產(chǎn)同比增長5.85%至337.54億元，凈負(fù)債率同比大幅下滑136個百分點至248%。但2019年末現(xiàn)金短債比仍較低，到期債務(wù)仍是其面臨的主要挑戰(zhàn)?！臼录?月3日，最后一家未上市TOP30房企祥生控股向港交所正式遞交了招股說明書，向資本市場發(fā)起沖擊?！綜RIC點評】上市可幫助房企降低凈負(fù)債率。像大多數(shù)擴(kuò)張型房企一樣，業(yè)績的高增長往往都伴隨著較高的債務(wù)比率，截止至2019年底，祥生地產(chǎn)凈負(fù)債率達(dá)360.9%，企業(yè)凈負(fù)債率已經(jīng)取得持續(xù)下降。參考其他一年內(nèi)IPO的房企來看，上市前企業(yè)凈負(fù)債率較高是常見的行業(yè)現(xiàn)象，祥生又屬于擴(kuò)張期，后期隨著上市擴(kuò)大股本同時幫助企業(yè)融資獲取現(xiàn)金，凈負(fù)債率將有機(jī)會降至行業(yè)平均水平。企業(yè)越秀“軌道+物業(yè)”正式開啟全國化布局【事件】近日，廣州市與湖南長沙市簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，就加強(qiáng)兩市合作、推動合作項目加快建設(shè)進(jìn)行了考察交流?；顒又?，長沙軌道集團(tuán)、廣州地鐵集團(tuán)、廣州越秀集團(tuán)正式簽署了三方戰(zhàn)略合作框架【CRIC點評】對于越秀而言，通過國企合作、資源互補(bǔ)，無論是在廣州與廣州地鐵的深度合作，還是聯(lián)合廣州地鐵與長沙軌道集團(tuán)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系、進(jìn)一步加碼在長沙的戰(zhàn)略布局，都為其未來多元化納儲奠定了良好的基礎(chǔ)。特別是此次在長沙簽署的三方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，標(biāo)志著越秀“軌道+物業(yè)”模式正走出廣州、向全國其他城市復(fù)制拓展、開啟全國化的戰(zhàn)略布局。企業(yè)恒大：銷售與回款創(chuàng)新高，新戰(zhàn)略初見成效【事件】4月，恒大持續(xù)發(fā)力線上營銷，單月實現(xiàn)合約銷售額652.1億元，銷售回款同比增長70.8%，達(dá)646.5億元?！綜RIC點評】在新戰(zhàn)略下，高增長目標(biāo)的實現(xiàn)需要加快存貨周轉(zhuǎn)，恒大前四個月的逆勢增長，銷售與回款均創(chuàng)新高，不僅為全年的業(yè)績目標(biāo)的實現(xiàn)奠定了堅實的基礎(chǔ)，同時也顯示了新戰(zhàn)略實施的成效。企業(yè)榮盛擬分拆“榮萬家”上市，多元業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展【事件】榮盛發(fā)展發(fā)布公告稱其擬分拆物業(yè)管理公司榮萬家于港交所上市，是繼碧桂園服務(wù)、新城悅、永升生活服務(wù)、雅生活等一眾房企旗下物業(yè)管理公司上市后的又一家擬上市的物業(yè)服務(wù)商。【CRIC點評】榮萬家的上市，將有助于突出榮盛發(fā)展生活服務(wù)板塊的發(fā)展優(yōu)勢，提升物業(yè)服務(wù)的競爭優(yōu)勢。【事件】2020年5月9日，在公開市場上較少露面的合生創(chuàng)展擊退了融創(chuàng)、中海數(shù)家房企，以72.2億元競得北京南城“地王”，溢價率26.2%，樓面價達(dá)6.7萬元/平米；僅僅10天之后，合生創(chuàng)展再次以107.4億的價格將分鐘寺兩宗地攬入囊中，樓面價及溢價率最高達(dá)7.6萬元/平米、42.08%，均再次創(chuàng)造了北京年內(nèi)新高?！綜RIC點評】整體來看，合生創(chuàng)展180億重倉北京，既有資金上的底氣，又與企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展相吻合。然而對于習(xí)慣了慢周轉(zhuǎn)的合生創(chuàng)展而言，要重回賽道更困難的是改變企業(yè)的運作模式，而這需要的是制度及人的配合，并非一蹴而就。研究札記最前研013最前研企業(yè)短期獲批162億，窺探中海商業(yè)未來之路【事件】據(jù)深交所5月8日信息披露顯示，中海企業(yè)2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行住房租賃專項公司債券，以及2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券均獲深交所通過，兩個債券擬發(fā)行金額分別為95億元和24億元。此外若加上4月獲通過的中海商管1號及2號資產(chǎn)支持專項計劃，4筆獲批總規(guī)模將達(dá)186億元?！綜RIC點評】整體來看，此次中海發(fā)行的專項債券和資產(chǎn)證券化，均是對其商業(yè)的較大利好。但長遠(yuǎn)來看，在集中式商業(yè)及長租公寓領(lǐng)域，中海仍有較長的路要走，尤其是在品牌影響力上，中海還需要一個標(biāo)桿項目來實現(xiàn)自我證明。融資5月房企美元債“破冰”【事件】隨著4月底時代中國擬發(fā)行債券的公告發(fā)出，冰封近2個月的中資房企美元債發(fā)行重新恢復(fù)?！綜RIC點評】目前中資房企實現(xiàn)境外債破冰后，未來這段時間雖仍屬于較為不穩(wěn)定階段，但迫于融資需求，將會有更多的房企開始恢復(fù)發(fā)融資財務(wù)降杠桿，房企還能如何撬動發(fā)展？【事件】房地產(chǎn)作為資金密集型的行業(yè)，項目開發(fā)期內(nèi)會需要較大的資金，如何更好的利用外部資源，即所謂的杠桿，撬動規(guī)模發(fā)展就至關(guān)重要。然而，在國家推動企業(yè)降杠桿的大背景下，加上融資環(huán)境趨緊，房企開始逐步控制財務(wù)杠桿降低風(fēng)險。【CRIC點評】從長期發(fā)展來看，房企財務(wù)杠桿水平達(dá)到高位，就需要降負(fù)債以應(yīng)對風(fēng)險。特別是在疫情等影響下，房企應(yīng)加大銷售回款率保證未來現(xiàn)金流健康平穩(wěn)發(fā)展。014最前研研究札記融資這些房企利息資本化率高于80%，利潤增長壓力幾何？【事件】在70家行業(yè)典型上市房企的年報中，有64家企業(yè)披露了2019年利息費用的資本化規(guī)模。其中，超7成房企的利息資本化率在70%以上、13家房企利息資本化率高于90%、15家房企利息資本化率在80%至90%之間?！綜RIC點評】綜合來看，受房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算較銷售相對滯后的影響，借款利息的資本化或費用化處理對房企財報中利潤表現(xiàn)的延續(xù)性有一研究札記最前研015最前研016最前研研究札記市場把脈2020年上半年中國房地產(chǎn)市場行業(yè)篇：房地產(chǎn)V形反轉(zhuǎn)韌性強(qiáng)，預(yù)計全年銷售規(guī)模小幅回落城市篇：分化中快速回升，先豪宅再剛需、5月已同比轉(zhuǎn)增土地篇：成交量縮價漲，溢價率較2019下半年明顯上升營銷篇：折扣力度正在加大，直播售房將成業(yè)績篇：銷售恢復(fù)好于預(yù)期，年內(nèi)“促銷售、抓回款”仍018市場把脈研究札記政策篇：上半年中央穩(wěn)、地方2020年上半年，中央政策層面繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，落實城市主體責(zé)任，落實穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。央行三度降準(zhǔn)，釋放長期資金約1.75萬億元，LPR兩度下調(diào)，5年期以上LPR累計降幅達(dá)15個基點，房貸利率趨勢性下移，5、6兩月迭創(chuàng)2018年以來新低。地方在土地出讓及房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)為市場、企業(yè)減壓，土地出讓政策涉及取消限制性規(guī)定、增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)、延期或分期繳納土地款、延長竣工期限；房地產(chǎn)交易政策涉及放松預(yù)售、放松限價、人才新政變相松綁限購、購展望下半年，貨幣政策整體保持寬松基調(diào)，但邊際放松空間有限，房地產(chǎn)信貸政策整體中性偏積極，房企融資環(huán)境或?qū)⒎诸惙潘桑用癫块T仍需穩(wěn)杠桿。地方調(diào)控政策繼續(xù)維穩(wěn)，限價政策或?qū)⑦M(jìn)一步放開，短期內(nèi)放松限購、限售的可能性不大。地方有望從保市場主體出發(fā)為企業(yè)1、中央堅持“房住不炒”落實城市主體責(zé)任，穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期上半年貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，更加靈活適度，但要防止資金研究札記市場把脈019市場把脈跑偏和“空轉(zhuǎn)”。房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，貫徹2月21日，央行召開2020年金融市場工作會議，部署2020年六項重點工作。就房地產(chǎn)而言，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實好房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，促進(jìn)市場平穩(wěn)運……略……6月17日，國常會部署引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步向企業(yè)合理讓利，助力穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤，全年金融系統(tǒng)讓利規(guī)模多達(dá)1.5萬億元。加大金融支持實體經(jīng)濟(jì)的力度，實際考量目標(biāo)在于全年人民幣貸款新增和社會融資新增規(guī)模均超過上年。按照有保有控要求，防止資金跑偏和“空轉(zhuǎn)”，防范3、土地出讓為市場、企業(yè)減壓，涉及延期上半年多省市在土地出讓環(huán)節(jié)給市場、企業(yè)減壓，主要涉及取消限制性規(guī)定、增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)、延期或分期繳納土地款和延長竣工期其一，取消限制性規(guī)定，變相降低開發(fā)難度，提升開發(fā)收益。譬如上半年上海新晉出讓的涉宅用地已然取消15%的自持比例要求，利于房企降低持有成本，加快資金回籠。又如蘇州取消封頂和現(xiàn)房銷售，土地出讓價格超過市場指導(dǎo)價，不需要封頂銷售；進(jìn)入一次性報價，也不用其二，核心一、二線城市明顯加大供地力度，優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)持續(xù)增多。典型如北京，2019年之前供地以“雙限雙競”地塊居多，但2020年020市場把脈研究札記上半年不限價地塊供應(yīng)持續(xù)增多，其中不乏豐臺、海淀、石景山等核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，很大程度提振房企拿地?zé)崆?，北京兩度刷新今年最高單其三，調(diào)降土地出讓門檻，延期或分期繳納土地款，緩解房企拿地時的資金壓力。一方面，西安、南昌、江門等市土地競買保證金降至20%，一個月內(nèi)繳納50%的土地款，余款最長繳納期限不超過一年。另一方面，南京、福州、無錫等延繳出讓金至疫情一級響應(yīng)解除，且延繳其四，順延開竣工及交付期限，利于房企跟隨疫情變化調(diào)整施工進(jìn)度。按照疫情一級響應(yīng)時間，順延項目開竣工期限，已簽訂商品房買賣房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)從供、求兩端助力房地產(chǎn)市場企穩(wěn)復(fù)蘇，主要涉及放寬預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、適度放松限價、人才新政變相松綁限購、購房及契稅補(bǔ)其一，放寬預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，全力支持企業(yè)促銷售、抓回款。一方面，調(diào)降申請預(yù)售所對應(yīng)的施工進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)，典型如河南省鶴壁市，多層形象進(jìn)度完成正負(fù)零、小高層完成地面1層、高層完成地面2層施工即可辦理預(yù)售。另一方面，申請預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)由形象進(jìn)度調(diào)整為按投資額計算，避免因施工工期影響項目銷售進(jìn)度，譬如蘇州、無錫等市房地產(chǎn)項目完成25%其二，適度放松限價，新批預(yù)售價格突破所在片區(qū)限價紅線。上半年限價堰塞湖適度開閘，核心一、二線城市明顯加快高價盤及豪宅預(yù)售證審批，部分項目新批預(yù)售價格更是突破所在片區(qū)限價上限。典型如上研究札記市場把脈021022市場把脈研究札記市場把脈海地王盤中興路一號，新批預(yù)售價格12.98萬/平方米，明顯高于項目所其三，人才新政變相松綁限購，并支持人才購房消費。一方面，調(diào)降人才落戶門檻，青島、無錫等“先落戶、后就業(yè)”，人才只要有來本地就業(yè)意愿便能落戶；另一方面，南京、江門等優(yōu)化人才購房資格，已其四，購房補(bǔ)貼、稅費減免最為直接有效，人才往往享受更高的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。典型如馬鞍山，個人在市區(qū)首次購買90平方米及以下普通住房，給予房屋價值1%的補(bǔ)貼；本科及以上學(xué)歷高層次人才在市區(qū)首次購買90-144平方米普遍住房，給予房屋價值1.5%的補(bǔ)貼，顯示人才補(bǔ)貼標(biāo)其五，適度放松公積金信貸政策，在一定程度上刺激居民購房消費。寶雞提升公積金貸款額度，最高額度由40萬元提高至50萬元；南寧允許使用公積金貸款購買二套房，但首付比例、貸款利率適度上??；四5、海南、唐山調(diào)控再升級，廣州、駐馬店、濟(jì)南等新政一日游（本……略……在先行區(qū)直管區(qū)范圍內(nèi)購買二星級及以上綠色外地戶口在淮安無房者，可在淮安買一套房從六個方面促進(jìn)房地產(chǎn)銷售，分別是實行購限售期、保障網(wǎng)簽戶子女入學(xué)、降低首付額度資料整理：CRIC聯(lián)系到在6月18日陸家嘴論壇上銀保監(jiān)會主席郭樹清表示，中國十分珍惜常規(guī)狀態(tài)的貨幣財政政策，我們不會搞大水漫灌，更不會搞赤字貨我們認(rèn)為下半年貨幣政策整體保持寬松基調(diào)，但邊際放松空間有限。房地產(chǎn)信貸政策整體中性偏積極，堅決遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，房企融資環(huán)境或?qū)⒎诸惙潘?，受益主體或?qū)A向于大中型品牌房企，國企、央企以及頭部房企更具融資優(yōu)勢，融資成本有望適度下移。但對于那些高杠桿、高負(fù)債經(jīng)營的房企，以及拿地態(tài)度一貫激進(jìn)、屢拿研究札記市場把脈023市場把脈居民部門仍需穩(wěn)杠桿，確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。部分壓力城市或在現(xiàn)有限貸政策框架范圍內(nèi)適度放松限貸，放松公積金貸款、下調(diào)房貸利率、調(diào)降首付比例皆是可以考慮的選項。不過，認(rèn)房不我們認(rèn)為地方因城施策，調(diào)控政策或?qū)⒗^續(xù)維穩(wěn)，限價政策或?qū)⑦M(jìn)豪宅搶購、“萬人搖”的核心動因在于售價低于預(yù)期，買到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈。因此，限價政策理應(yīng)進(jìn)一步放開，預(yù)售價格逐步市場短期內(nèi)放松限購較難成行，尤其是一二線以及強(qiáng)三線城市，全面取消限購的可能性不大，多數(shù)城市更可能通過人才政策局部放松限購。譬如，調(diào)降人才落戶門檻，先落戶、后就業(yè)；已落戶人才可享受戶籍居民放松限售的可能性不大，一方面，熱點城市放松限售或?qū)⒅鷿q市場投資炒作氛圍，有違“房住不炒”的政策主基調(diào)；另一方面，壓力城市放松限售難以刺激購房消費，卻可能加劇二手房市場拋售壓力，帶動新“兩會”政府工作報告在“六穩(wěn)”的基礎(chǔ)上提出“六?！?，預(yù)示著今年最大的壓力還是在居民就業(yè)層面。保市場主體乃是實現(xiàn)“六?！钡奈覀冋J(rèn)為地方政策有望從保市場主體出發(fā)竭力為市場減壓、企業(yè)紓困，尤其是南寧、沈陽、肇慶這類土地財政依賴度明顯偏高，以及鎮(zhèn)024市場把脈研究札記江、衡陽這類市場需求相較羸弱的壓力二、三線城市，或?qū)⒃谕恋爻鲎屍湟?，土地供?yīng)要有供有限，供地相對偏緊的核心一二線城市仍要增加土地供應(yīng)，尤其要增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)；供地整體過剩的弱三四線城其二，調(diào)整及優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，增加住宅用地供應(yīng)比重，調(diào)降非住宅用地供應(yīng)比重，并取消諸如現(xiàn)房銷售、自持比例這類限制性措施，將持其三，適度調(diào)降土地出讓價格，尤其要增加平價地以及低價地供應(yīng)，給予企業(yè)一定的讓利空間，最大程度保障項目開發(fā)的盈利空間，避其四，放寬預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，加快預(yù)售證審批，進(jìn)一步支持企業(yè)促銷售、抓回款。尤其是核心一、二線城市，限價堰塞湖或?qū)⒅鸩椒砰_，便于房其五，市場需求相較羸弱的壓力二三線城市，更要在需求層面予以刺激，購房補(bǔ)貼、稅費減免皆是可以操作的選項，其對市場的拉動力也研究札記市場把脈025市場把脈行業(yè)篇：房地產(chǎn)V形反轉(zhuǎn)韌性2020年上半年，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了停擺--重啟—回升的過程，投資、銷售、拿地等重要指標(biāo)增幅創(chuàng)下20年歷史低位后修復(fù)回升，到5月，銷售金額同比已增14%、開發(fā)投資額已與近2年月均相當(dāng)，足以見證中國房地產(chǎn)業(yè)具有強(qiáng)大韌性。但與此同時，需要明確的是行業(yè)下行壓力仍如影相隨，剛需群體受疫沖擊下中部和東北地區(qū)銷售表現(xiàn)恢復(fù)仍不理想，下半1、1-2月創(chuàng)20年最低后，3-5月穩(wěn)中有增、快速恢復(fù)，前5月銷售面疫情影響下2020年上半年全國商品房銷售經(jīng)歷了由停擺至重啟的過程。1-2月由于疫情爆發(fā)后房地產(chǎn)市場全面停擺，銷售面積與金額累計同比降40%和36%。后隨著全國樓市逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)，城市積壓需求與新增需求的持續(xù)釋放下銷售指標(biāo)直線回升。至5月末，全國前五月共銷售商品房48703萬平方米，累計同比降幅已收窄至11%。單5月來看，全國商品房銷售規(guī)模大幅增量，同比增速一舉由負(fù)轉(zhuǎn)正且創(chuàng)近一年以來增速新高。商品房銷售面積達(dá)14730萬平方米，同比增9.7%，銷售金額14406億元，同比增14%，顯示房價進(jìn)一步上漲。026市場把脈研究札記……略……研究札記市場把脈027市場把脈2、開發(fā)投資額波動上行至月均常態(tài)，前5月累計降幅已收窄至0.3%受新開工增速及土地購置增量支撐，前5月房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計完成45920萬元，規(guī)模已與2019年同期基本齊平，僅微跌0.3%。5月開發(fā)投資額為1.28萬億元，同比增長8.1%，已恢復(fù)達(dá)到近2年常態(tài)月度的高前5月開發(fā)投資額得以大增主要受新開工面積及施工強(qiáng)度持續(xù)走強(qiáng)推動，同時土地購置市場持續(xù)回升也為其提供了強(qiáng)力支撐。疫情逐步得到控制后，全國房屋新開工面積逐月回升，至5月已連續(xù)兩月保持兩千萬平方米左右規(guī)模，且在核心城市新房火熱、多數(shù)城市預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)放松背景下，房企多督促施工方加緊工期進(jìn)度。此外，疫后核心城市持續(xù)放出重點地段優(yōu)質(zhì)地塊，土拍市場持續(xù)回暖，如杭州目前已實現(xiàn)土地出讓收入鑒于前5月全國新開工面積單月增速已回正、土地購置面積累計增速創(chuàng)近兩年新高，新開工施工與土地購置兩方支撐下，預(yù)計全國開發(fā)投資……略……028市場把脈研究札記研究札記市場把脈029市場把脈3、新開工停滯后快速拔升、5月已同比轉(zhuǎn)增3%，前5月累計降幅收5月房屋新開工面積21765萬平方米，環(huán)比增11%，達(dá)到今年新高且超過近兩年多數(shù)正常月份水平，同比增速也由負(fù)轉(zhuǎn)正、增2.51%，累計同比降幅也收窄至12.8%。新開工面積仍將為開發(fā)投資額重要發(fā)力點，但單月規(guī)模或?qū)⒁婍敾芈?。一方面，從施工面積來看，自3月到達(dá)高點后單月規(guī)模已持續(xù)下降，至5月單月僅22060萬平方米，同比增速已降至2.3%，因此預(yù)計新開工面積后續(xù)也將面臨見頂；另一方面，從歷年規(guī)律來看，新開工面積下半年……略……）（圖：2001年以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積累計同比增速（單位：%）030市場把脈研究札記4、一二線優(yōu)質(zhì)地塊加快入市推動地市火熱，房企土地購置面積累計從土地購置面積來看，前5月累計同比降幅已收窄至8.1%。在推進(jìn)生產(chǎn)要素市場化的大環(huán)境下，疫后市場交易景氣持續(xù)回升，前5月累計同比降幅收窄至8.1%。從單月來看，5月土地成交面積、成交金額等均創(chuàng)下年內(nèi)新高。考慮到5月、6月掛牌土地的總建面仍處相對高位，預(yù)計第……略……5、待售面積年初跳增后逐月下行但仍超5億平，住宅與辦公物業(yè)壓研究札記市場把脈031市場把脈6、一線與核心二三線熱度保持，整體銷售規(guī)模增速放緩，全年預(yù)期隨著國內(nèi)疫情得到階段控制，3-5月房地產(chǎn)市場穩(wěn)步復(fù)蘇，銷售面積、金額5月單月同比已經(jīng)回正，累計降幅也持續(xù)收窄至10%左右。考量到當(dāng)前央行、地方政府發(fā)布了降息、免稅、人才新政、購房補(bǔ)貼等多項紓困政策提振樓市，緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力，下半年需求仍能慣性釋放，成交規(guī)模還會有一定增長，而增速或?qū)⒎啪彛瓿山灰?guī)模預(yù)期較2019年小幅微跌5%，剛需購買力不足將成為制約樓市成交增長的重要因素。不同城市間的分化將持續(xù)加劇，一線與核心二三線城市在2-3月豪宅和中高端產(chǎn)品率先熱銷后帶動恐慌性剛需和投資客入場，短期市場熱度還將延續(xù)，主要是基于高凈值人群收入渠道多元、受疫情影響較小，加之央行連續(xù)降準(zhǔn)降息，市場資金面寬松，貨幣多刺激投資大熱，買房增值保值的預(yù)期持續(xù)強(qiáng)化。反觀弱二線和廣大三四線城市，目前仍是剛需7、土地購置面積保持回升，疊加資金寬松與銷售良好，新開工面積下半年，我們認(rèn)為，多數(shù)城市政府在經(jīng)濟(jì)疲軟的財政壓力下，會加大土地供應(yīng)，土地購置面積預(yù)期也會水漲船高，當(dāng)前已有部分城市諸如上海、廣州、南京、杭州等前5月的土地成交面積已顯著高于去年同期，值得注意的是，下半年土地市場的結(jié)構(gòu)性分化將更加明顯：核心一二線城市由于房企融資改善、土地供給放量疊加樓市火爆成交帶來的潛在住房需求預(yù)期，土地市場將持續(xù)回暖。而廣大三四線城市因前期需032市場把脈研究札記求透支嚴(yán)重，土地市場供過于求，投資風(fēng)險逐步加大，房企將會更多的將土地儲備集中在核心一二線，因而三四線城市的土地購置面積將進(jìn)一與此同時，考量到“兩會”政府工作報告明確提出穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤，集中精力抓好“六穩(wěn)”、“六?！保泿耪哒w穩(wěn)健偏積極，且當(dāng)前房企融資環(huán)境維穩(wěn)，成本結(jié)構(gòu)性下降，疊加銷售去化形勢良好，預(yù)計多數(shù)企業(yè)下半年仍會加緊開工、加快推盤，彌補(bǔ)此前疫情帶來業(yè)績負(fù)面影響，也會刺激下半年新開工絕對量穩(wěn)步增長，維持高位。但受20198、房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將是經(jīng)濟(jì)壓艙石，新開工與土地購置支撐其預(yù)整體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資額還是保持在樂觀預(yù)期，刨除疫情影響，3-5月單月絕對量同比均保持增勢。預(yù)判2020年下半年，我們認(rèn)為，全年開發(fā)投資額增速依舊會穩(wěn)步回升，預(yù)期全年應(yīng)維持在5%左右。一方面土地購置面積增速穩(wěn)步回升，將對房地產(chǎn)投資增速回升提供有力支撐；另一方面隨著房企新開工、施工量的不斷增長，也將逐步拉升總研究札記市場把脈033市場把脈第一章政策篇：上半年中央穩(wěn)、地方放，下半年維持穩(wěn)中有放六、貨幣政策邊際放松空間有限，房企融資分三、新開工停滯后快速拔升、5月已同比轉(zhuǎn)增3%，前5月累計降幅收窄四、一二線優(yōu)質(zhì)地塊加快入市推動地市火熱，房企土地購置面積累計降五、待售面積年初跳增后逐月下行但仍超5億平，住宅與辦公物業(yè)壓力034市場把脈研究札記六、一線與核心二三線熱度保持，整體銷售規(guī)模增速放緩，全年預(yù)期回七、土地購置面積保持回升，疊加資金寬松與銷售良好，新開工面積將八、房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將是經(jīng)濟(jì)壓艙石，新開工與土地購置支撐其預(yù)計第三章城市篇：分化中快速回升，先豪宅再剛需、5月已同比轉(zhuǎn)增二、城市分化：上半年寧杭等成交同比增20%左右，重慶、西安、長春1、供應(yīng)：降-升-穩(wěn)，鄭州、杭州等新增供應(yīng)同比超30%，深圳、寧波等跌幅超40%2、成交：先抑后揚、分化加劇，深滬杭寧等火熱，廣州、重慶等相對三、項目分化：3-4月一二線豪宅“一房難求”，5-6月剛需接力中低價1、3-4月深圳、南京等豪宅供應(yīng)稀缺“一房難求”，低性價比剛需盤“無人問津”2、5-6月杭州、成都等高性價比低檔項目再現(xiàn)“萬人搖”，價格優(yōu)勢3、豪宅大熱加劇剛需客群恐慌性購房，房企降價、一二手倒掛帶動中四、房價：同比漲幅收窄、環(huán)比先降后揚，一二線穩(wěn)中有升三四線分化研究札記市場把脈035市場把脈1、70城房價同比延續(xù)穩(wěn)中有降，一線房價表現(xiàn)平穩(wěn)二三線漲幅顯著收窄2、高房價城市整體小幅上揚，內(nèi)陸二三線及沿海強(qiáng)三四線房1、庫存整體同比上升15%，武漢、青島等近八成城市庫存仍處上升通道2、近八成城市消化周期同比上揚，天津、大連、北京等超30個月六、二手房：京深寧杭等已達(dá)近兩年高點，成都、蘇州等同比仍跌40%七、供應(yīng)：2020年預(yù)期穩(wěn)中有降，核心一線推盤節(jié)奏加快，三四線縮量八、成交：小幅微跌，核心一二線、強(qiáng)三線成交回穩(wěn)，一般三四線熱度九、項目：分化延續(xù)，買房是“儲蓄”驅(qū)動豪宅持續(xù)熱銷，購買力不足十、房價：2020年房價一二線漲幅收窄，三四線穩(wěn)中有降“分化”在所十一、庫存：預(yù)計庫存穩(wěn)步增長，部分二線和強(qiáng)三線去化拉長但風(fēng)險可控第四章土地篇：成交量縮價漲，溢價率較2019下036市場把脈研究札記第五章營銷篇：折扣力度正在加大，直播售房將成營銷新常態(tài)第六章產(chǎn)品篇：健康人居理念將更多融入住宅設(shè)計研究札記市場把脈037市場把脈第八章投資篇：上半年先抑后揚，疫情后房企投資逐漸加碼第九章融資篇：融資環(huán)境維穩(wěn)，成本結(jié)構(gòu)性下降3、到期壓力下美元債重啟，年內(nèi)境內(nèi)債權(quán)融資依然占4、房企上市熱情不減，分拆物業(yè)上市掀起新高潮5、破產(chǎn)企業(yè)達(dá)234家，部分上市房企相繼出現(xiàn)危機(jī)038市場把脈研究札記研究員/楊科偉、俞倩倩、姚鄭康2020年開年后，宏觀層面房地產(chǎn)業(yè)與整體經(jīng)濟(jì)一并被疫情拖累至負(fù)增長區(qū)間，且至二季度初開發(fā)投資、新房銷售等主要指標(biāo)依舊為負(fù)；而與之鮮明反差的是，微觀層面樓市豪宅熱銷、地市地王頻出等在核心城市陸續(xù)出現(xiàn)，種種現(xiàn)象似乎與宏觀數(shù)據(jù)相左。究竟市場真實的情況如何？目前成交“抬頭”是局部市場“大火”還是不同能級城市全線回一、行業(yè)投資、銷售低位徘徊vs部分城市樓市、地市疫后火1、宏觀房地產(chǎn)下行依舊，疫后銷售、開工、投資累計增速持續(xù)為負(fù)2、微觀樓市、地市供需火爆，豪宅勁銷、整體上房地產(chǎn)市場復(fù)蘇較慢，但事實上在微觀層面上核心城市已快速升溫，甚至表現(xiàn)遠(yuǎn)超疫情前。這一現(xiàn)象主要可以從三個方面概述：一方面“豪宅火”，復(fù)工以來豪宅項目頻頻勁銷。例如深圳招商太子灣?灣璽開盤當(dāng)日即售罄，總銷42億元。又如近日上海碧云尊邸開放認(rèn)籌，研究札記市場把脈039市場把脈當(dāng)前認(rèn)籌率已超318%。又見深圳南山區(qū)、寶安區(qū)等熱點區(qū)域新房項目出現(xiàn)“喝茶費”等現(xiàn)象。足以說明，后疫情時代核心城市豪宅正受火爆追捧。另一方面“土拍火”，二季度初土拍溢價重回高位，尤其是進(jìn)入4月份以來，土地市場熱度明顯上升，這種上升趨勢在五?一假期后一周表現(xiàn)更為顯著，周度溢價率已經(jīng)升至26%，創(chuàng)下今年以來的新高，較4月第一周溢價率的12%已經(jīng)翻番。最后“房企火”，疫后房企積極推盤，銷售額快速回升。4月百強(qiáng)房企全口徑銷售額突破九千億元，環(huán)比上升17.2%，較去年同比上漲0.6%，首次同比轉(zhuǎn)正。房企加快供貨節(jié)奏，戴從樓市“豪宅火”、地市“土拍火”再到“房企火”，從微觀上來看疫情對企業(yè)拿地，居民購房的負(fù)面影響似乎并不如宏觀層面一般嚴(yán)重，那么在這二者的反差中究竟當(dāng)前真實的市場情況是怎樣的？目前是局部市場“大火”還是全面回暖，回暖背后的動因為何？是否具有可持二、分化：樓、地市穩(wěn)步恢復(fù)但分化加劇，核心一二線豪宅1、疫后樓市快速修復(fù)，一線二手房降幅收窄至14%，三四線新房復(fù)2、城市間樓市分化，深圳、杭州率先正?；?，廣大三四線成交持續(xù)城市層面而言，疫情影響加大了不同城市間居民購買力、購房者數(shù)040市場把脈研究札記新房市場，核心一二線及強(qiáng)三線樓市已正?；?，部分二三線恢復(fù)緩慢。核心一二線城市如深圳、蘭州、杭州、青島等疫后積壓需求有序釋放，后新增購房需求順利接棒下樓市快速修復(fù)，至4月成交面積同比已超過2019年同期。此外江門、常德、常州、莆田等強(qiáng)三線城市供需兩旺，4月同比增速均已回正。而東北、西部及部分沿海地區(qū)城市如長春、廈門、西安、蘇州、湖州、德清、臺州等城市4月成交表現(xiàn)依舊萎靡，同比均有超20%降幅。其中部分城市如廈門、蘇州、西安、湖州由于疫情防控嚴(yán)峻，城市新增供應(yīng)過少而制約了購房需求的對現(xiàn)；另外部分城市如967數(shù)據(jù)來源：CRIC研究札記市場把脈041市場把脈二手房市場上，深圳、杭州等成交率先恢復(fù)正常，其余城市同比降幅收窄，上海、蘇州等復(fù)蘇緩慢。隨著疫后多個城市逐漸放開防控，陸續(xù)恢復(fù)二手中介帶看業(yè)務(wù)，深圳、廣州、杭州、南京等城市積壓的購房、換房需求集中涌現(xiàn)推動4城在二季度初單月成交規(guī)模已超過2019年同期，其中南京更是同比正增34%。其余城市新房市場火熱正向傳導(dǎo)至二手房市場，多個城市同比降幅均有不同幅度收窄。但受疫情管控影響，上海、蘇州、武漢、成都、重慶等城市二手房市場在較長時間停業(yè)后二季度初成交同比降幅仍超過4成。其中成都、重慶、蘇州等二線城市看房者顯著減少，4月成交同比降幅更超50%。整體來說，疫后城市間樓市表現(xiàn)分化明顯。深圳、杭州等強(qiáng)市樓市已正?；?；武漢、蘇州、重慶等一二房成交仍處于歷史低位，部分三四3、疫后地市量價齊升，二線溢價率激增，三四線成交量同比仍降在疫后土地供應(yīng)大幅放量推動下，全國土地成交量顯著回升。至4月CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場涉宅用地成交建筑面積增至17314萬平方米，環(huán)比增長58%，較2019年同期也恢復(fù)至歷史水平，同比增6%。隨著成交量的大幅回升，加之高價優(yōu)質(zhì)地塊出讓占比提升，疫后平均地價創(chuàng)2018年以來新高。至4月，成交總金額大幅增加至5298億元，成交均價受此帶動上浮至3060元/平方米，環(huán)比再增22%，突破2018年以042市場把脈研究札記市場熱度方面，溢價率與流標(biāo)率雙升凸顯土拍市場優(yōu)、劣地塊間成交分化。從溢價率來看，在熱點二三線土地出讓增加且有優(yōu)質(zhì)土地高溢價成交的帶動下，溢價率保持上升趨勢，增至16.0%，環(huán)比上升3.8個百分點，并且創(chuàng)下去年7月以來新高。從流標(biāo)率來看，由于優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)大幅增加，大部分房企將主要精力放在這些地塊上，對郊縣地塊的關(guān)注度普遍不高，郊縣地塊頻遭流拍，使得整體流拍率有所回升。據(jù)CRIC重點監(jiān)測的城市來看，本月土地流拍率升至9.2%，較上月增加2.5個百分分城市來看，核心一線高價地底價成交，二線則普遍溢價較高，多數(shù)三四線則無溢價。從2020年3月以來部分城市涉宅地塊成交情況來看，一線城市中，北、上、廣高價地塊多為底價成交，三城溢價率均在20%以內(nèi)，其中上海溢價率更是僅2%。二線城市中，優(yōu)質(zhì)高價地大放出，多輪競拍下推高土拍溢價率；僅少數(shù)城市如天津、武漢、鄭州、濟(jì)南、青島等溢價率低于5%，西安、合肥、寧波、廈門等城市溢價率均超30%，其中廈門更是誕生“雙料地王”，南京主城區(qū)內(nèi)土拍地塊溢價率也均在30%以上。而三四線城市中，除部分強(qiáng)市如佛山、溫州、南通、研究札記市場把脈043市場把脈常州、紹興等成交了多宗溢價率地塊外，多數(shù)城市土拍成交均無溢總而言之，疫后土地市場與新房市場均整體火熱、局部分化，不同城市不同區(qū)域土拍表現(xiàn)差異明顯。疫后多城優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)推動土拍市場快速回暖，單月土地成交建面回歸正常水平，平均樓板價也到達(dá)階段新高。但核心城市優(yōu)質(zhì)地塊往往備受追捧，帶動全國土拍溢價率快速上升；而郊縣低性價比地塊則頻遭流拍，致使全國土拍流標(biāo)率也隨之增4、項目分化：深、杭、寧等高端豪宅盤熱銷，蓉、渝、蘇等高性價從當(dāng)前市場表現(xiàn)來看，不僅不同城市間的行情相對獨立，而且城市內(nèi)部的產(chǎn)品銷售情況也存在顯著差異，大體呈現(xiàn)出以下特征：第一類城市低檔剛需類項目持續(xù)熱銷，中高檔去化相對平平，以成都、重慶、蘇州、福州、北京為典型代表；第二類則剛好相反，高檔和豪宅改善類產(chǎn)044市場把脈研究札記品大賣，郊區(qū)低檔剛需盤去化不佳，深圳、杭州、南京、鄭州等城市高端產(chǎn)品需求依舊旺盛；第三類城市中檔剛改類產(chǎn)品異軍突起，以上海、西安、寧波為典型代表，中檔產(chǎn)品去化率均高達(dá)70%以上；第四類為去第一類城市以成都、重慶、蘇州、福州、北京等為典型代表，剛需客戶較為活躍，位于政策利好區(qū)域，價格相對適中的高性價比中低檔樓盤持續(xù)熱銷。這類城市多為省會或區(qū)域核心，人口基數(shù)較大，“虹吸”效應(yīng)顯著，吸引了眾多外來務(wù)工人員，買房自住居多，加之部分區(qū)域因以成都為例，2020年3月以來多個中低檔樓盤開盤即售罄，這也是促使成都市場4月迅速回暖的重要原因。從下表中我們可以看出，去化率100%的項目多為中低檔，譬如一圈層的成發(fā)紫悅府項目，因其地段好、性價比高而受到關(guān)注，作為項目最后一批次房源，疊加圈層內(nèi)同類貨源較少，促使項目成為近萬人搖號的“網(wǎng)紅樓盤”；再如處于天府新區(qū)的恒大天府半島項目，二批次1170套房源一經(jīng)推出也在開盤當(dāng)天全部售罄，雖然部分客戶因污水廠問題放棄選房，但超萬人的報名人數(shù)依舊將其房源搶購一空。此外，同屬二圈層的凱德卓錦萬黛同樣因其區(qū)位優(yōu)勢和較高的價格剪刀差吸引了2萬人搖號，中簽率低至1%，火熱程度可見與之形成鮮明對比的是，部分處于城市邊緣或是周邊配套相對缺乏的高價項目依舊去化不佳。典型代表為佳兆業(yè)瓏璽，地處溫江光華新城，價格相較周邊無明顯優(yōu)勢，加之產(chǎn)品定位高端，面積大總價高，雖然4月僅推出124套房源，開盤當(dāng)天去化率依舊不足30%。而天府新區(qū)的研究札記市場把脈045市場把脈麓玥府雖毗鄰成都“神盤”，魯湖生態(tài)城，但因自身配套呈現(xiàn)仍需較長數(shù)據(jù)來源：CRIC第二類城市主要是依托高端、豪宅改善盤持續(xù)熱銷帶動市場回暖，遠(yuǎn)郊剛需盤去化則相對緩慢，典型代表為深圳、杭州、南京、常州。之所以產(chǎn)生這樣的分化，實則也是疫情對不同購買力客群的收入影響存在差異，“富人更富，窮人更窮”的分化格局所致。具體來看，一方面得益于中央對企業(yè)的“紓困”政策不斷，央行去年以來連續(xù)降準(zhǔn)、降息，適度寬松貨幣政策扶持企業(yè)增長，市場流動資金相對充裕，企業(yè)主等高凈值人群抗風(fēng)險能力更強(qiáng)。另一方面，低收入群體更加“邊緣化”，很多企業(yè)在進(jìn)行人員結(jié)構(gòu)調(diào)整時，最有可能放棄或整合的就是可替代性一線城市以深圳為例，高端、豪宅產(chǎn)品屢開屢罄：3月7日，104套總價區(qū)間在2000萬-5000萬的太子灣云璽房源當(dāng)日售罄；3月16日，萬科星城288套小戶型公寓開盤七分鐘全部售罄，預(yù)售均價也達(dá)到了了3.6萬元/平方米，此外，深圳南山區(qū)、寶安區(qū)等熱點區(qū)域中高端項目也出現(xiàn)046市場把脈研究札記“喝茶費”等現(xiàn)象，市場熱度可見一般。對比而言，處于坪山、龍崗、光明區(qū)的部分項目則去化不佳，特建發(fā)樂府花園、君華時代花園、中駿云景府3-4月開盤去化率均不及50%。數(shù)據(jù)來源：CRIC二線城市以南京為例，分化情況和深圳類似，高檔（73%）、豪宅（97%）產(chǎn)品的去化率也普遍好于中檔（40%）、低檔（5%）產(chǎn)品，受到供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，推盤以中檔產(chǎn)品居多，據(jù)CRIC監(jiān)測，3-5月南京共推出57個樓盤，其中45個樓盤產(chǎn)品定位均為中檔，去化冷熱不均拉低了中檔整體的去化率水平。聚焦熱銷項目，即去化率大于90%的項目，可以看出以高端和豪宅項目居多，集中在建鄴、鼓樓、棲霞等核心區(qū)域，其中建鄴區(qū)的仁恒江灣世紀(jì)、華新城；鼓樓區(qū)的綠地海珀紫金、棲霞區(qū)第四類城市疫后成交已經(jīng)盡顯“疲態(tài)”，在售項目普遍去化不佳，研究札記市場把脈047市場把脈以廣州、廈門、天津為典型代表，不同檔次的項目并無明顯的去化“分層”。以廣州為例，不同檔次項目開盤當(dāng)天平均去化率基本維持在30%-40%，少數(shù)項目熱銷，譬如星河?xùn)|悅灣開盤預(yù)售均價在2.7-2.9萬元/平方米之間，對比城市均價而言屬于中檔項目，項目最近一次開盤推盤155套當(dāng)天即去化71%，此外項目前期蓄客量達(dá)到330組。該項目得以熱銷的主要原因即在于優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境與成熟完善的配套。一方面，項目毗鄰南沙區(qū)府，屬于蕉門板塊的核心區(qū)府板塊；另一方面，項目內(nèi)部配套有商業(yè)綜合體與一貫制中小學(xué)教育配套。另外項目戶型使用率高達(dá)82%，小三、動因：貨幣“放水”、地方“紓困”激活中高端，房企1、央行降準(zhǔn)、降息，靈活適度的貨幣政策造就“借-房-貸”投機(jī)閉2、“四限”調(diào)控松動、企業(yè)紓困、購房免稅補(bǔ)貼雙管齊下，助推自3、“限價”調(diào)整仍存一二手倒掛，成都等城市再現(xiàn)一房難求“萬人搖號”一二手倒掛或是預(yù)售均價顯著低于板塊內(nèi)其他在售項目價格也是部分樓盤大火的原因，尤其是以剛需客驅(qū)動中低檔項目熱銷的城市，以成都、蘇州為典型代表，疫后迎來了一批限價盤入市，低廉的價格強(qiáng)化了購房者“買到就是賺到”的樂觀預(yù)期，因而也促使城市市場迅速回暖，048市場把脈研究札記以成都為例，2020年3月以來多個中低檔樓盤開盤即售罄，去化率達(dá)到100%的項目，無一例外，均有比較顯著的價格優(yōu)勢，天府新區(qū)的恒大天府半島、錦江區(qū)的自在軒、武侯區(qū)的鑫耀美泉悅府較周邊項目價格均便再如蘇州，3月以來樓盤熱銷頻頻，3月20日開盤的龍湖首開湖西星辰、中旅名門府和3月22開盤、5月加推的龍湖大境天成項目，無論是線上銷售還是線下選房的項目，去化率均在85%以上。其中龍湖首開湖西星辰更是實現(xiàn)了一分鐘銷售12億元的輝煌戰(zhàn)績。究其熱銷原因，主要與限價政策造成的一二手價格倒掛密切相關(guān)。據(jù)了解，龍湖首開湖西星辰就是名副其實的限價倒掛盤，由于被限價，備案均價僅約2.83萬元/平方米，總價約249萬元起，對比二手房，區(qū)域內(nèi)倒掛嚴(yán)重。與之毗鄰的萬科4、江門、清遠(yuǎn)等三四線項目降價促銷“挽狂瀾”，以價換量帶動短房企因政府管控導(dǎo)致的“一二手倒掛”若被認(rèn)為是被迫降價，那還有部分行情轉(zhuǎn)冷的三四線城市樓盤為了刺激銷售，則選擇了主動降價促銷，或給出讓利折扣，或降低首付比例，或延長貸款年限，犧牲自身小以江門為例，據(jù)CRIC監(jiān)測，3月以來不少樓盤的價格有一定的下調(diào)，位列3-5月江門商品住宅銷售面積TOP20的保利?和悅?cè)A錦、萬象華府、聯(lián)發(fā)悅瀾山項目均推出了不同程度的讓利優(yōu)惠，位于濱江新區(qū)的保利和悅?cè)A錦推出了“首付可分期60個月”的活動，據(jù)了解，若以首付3成計算，項目首付分期60個月需要先支付1成首付，另外2成帶息分期5年支付，房企以降低購房門檻來加速產(chǎn)品去化。萬象華府也推出了“9XXX元/平方米任選房源”活動，紅遍江門朋友圈，該活動將于4月21日起，研究札記市場把脈049市場把脈漲價8%，均價將漲至10500元/平方米，吸引了不少恐慌性購房客群。聯(lián)發(fā)悅瀾山也推出首付分期5萬起活動，目前項目最優(yōu)惠單價可低至9500送1年管理費活動。項目毛坯出售，3月售價約13500元/平方米?，F(xiàn)購?fù)瞥觥肮аb9字頭起，18個月超長分期”的優(yōu)惠。購房者需先支付首付（5成），余下5成房款在18個月分期付清，則可做到“全款免利推出“首付可分期60個月”的活動。若以首付3成計算，項目首付分期推出9XXX元/平方米任選房源的活動紅遍江門朋友圈，該活動將于4月推出首付分期5萬起活動。據(jù)悉，項目針對不同置業(yè)者需求推出多種首認(rèn)籌可享雙重99折，單價9字頭起，較前期毛坯均價1.1萬/平方米，每數(shù)據(jù)來源：CRIC再如清遠(yuǎn)，目前樓市成交恢復(fù)情況一般，4月成交同比下降了7%，1-4月累計成交同比降幅為16%，處于中等水平。聚焦其熱銷項目，以碧桂園、恒大、保利、融創(chuàng)等品牌開發(fā)商項目居多，尤其是碧桂園，TOP20項目中占據(jù)6席，市場占有度可見一般。究其原因，與品牌開發(fā)商推行的營銷讓利活動密切相關(guān)，內(nèi)容涵蓋優(yōu)惠76-95折不等、首付分期、全民營銷、渠道聯(lián)動，譬如碧桂園，針對其清遠(yuǎn)項目，推出了精選單位86折，線上持續(xù)9.9元抵3萬元，全民營銷1.0-2.4%傭金等諸多活動，事實上清遠(yuǎn)自3月中旬以來，各項目普遍采取050市場把脈研究札記了以價換量的策略，較疫情價格降幅基本都達(dá)到了10-15%，價格逐步回數(shù)據(jù)來源：公開資料，CRIC整理5、城鎮(zhèn)失業(yè)率處6%高位、收入減少預(yù)期、消費降級使多數(shù)三四線樓市“涼涼”雖然當(dāng)前國內(nèi)新冠疫情得到了初步控制，不過新冠疫情對于實體經(jīng)濟(jì)的影響仍在持續(xù)，城鎮(zhèn)就業(yè)壓力加大，失業(yè)率明顯上升。從國家統(tǒng)計相比少增105萬人。4月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為6.0%，比3月份上升0.1個百分點，整體依舊維持在歷史高位。不得不說今年以來，受疫情影響，多數(shù)企業(yè)招聘活動減少，市場就業(yè)機(jī)會不足，部分有意愿的求職者就業(yè)暫時較困難；一部分人就業(yè)意愿下降，不愿工作或不能工作，暫時研究札記市場把脈051市場把脈事實上，疫情發(fā)生后全國招聘崗位數(shù)量同樣出現(xiàn)明顯回落。2020年5月全國招聘總量相較1月下滑9%，相較2019年6月下滑22%，其中三線城市下滑最為顯著，較去年年中降幅達(dá)到了近3成。直觀反映多數(shù)企業(yè)壓縮用工成本，全社會整體新增財富總量逐漸減少，居民收入將出現(xiàn)明顯短期內(nèi)失業(yè)率上升、就業(yè)容量收縮勢必會導(dǎo)致部分購房需求的延期或降級，反映到樓市層面便是客戶的剛需化屬性更為明顯，在房價趨052市場把脈研究札記高的當(dāng)下只能壓縮購房面積段，中低檔產(chǎn)品持續(xù)熱銷，而對于廣大缺乏基本面支撐處于下行周期的一般三四線而言，低收入群體將徹底被樓市“拒之門外”，有錢的不想買，沒錢的買不起將成為2020年多數(shù)三四線四、持續(xù)性研判：6月成交有望回正，短期以價換量但缺乏基結(jié)合上文可知，隨著國內(nèi)疫情得到階段性控制，全國樓市還是在穩(wěn)步復(fù)蘇之中，供應(yīng)持續(xù)放量，成交跌幅較前幾個月顯著收窄。然而不同能級、不同城市甚至是同一城市的不同項目還是呈現(xiàn)出顯著的分化特征：深圳、杭州、成都、合肥、常州等城4月成交同比都已回正，廣州、北京、濟(jì)南、長春等城市場依舊“涼涼”，目前成交量仍顯著不及2019年同期。究竟5-6月樓市行情會怎樣發(fā)展，不能城市間的分化會加劇還是1、5-6月房企沖刺季在即，推盤放量預(yù)期拉動成交由負(fù)轉(zhuǎn)正，但漲2、核心一二線和強(qiáng)三線成交回穩(wěn)，以價換量缺乏基本面支撐的三四結(jié)合上文不同城市現(xiàn)階段的市場恢復(fù)情況，究竟目前恢復(fù)良好的城市能否持續(xù)“飄紅”，恢復(fù)較差的城市逆風(fēng)“翻盤”的概率有多大？中一線城市成交量有望穩(wěn)中微增，主要是依托北京、廣州市場的穩(wěn)步恢復(fù)。四個一線城市分化有望持續(xù)加劇，上海、深圳或?qū)㈦A段性回調(diào)，研究札記市場把脈053市場把脈近期，網(wǎng)上出現(xiàn)深圳房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等相關(guān)傳聞，中國人民銀行深圳市中心支行于4月20日向深圳市各商業(yè)銀行下發(fā)通知，要求進(jìn)行自查。4月23日繼深圳之后，中國人民銀行上?？偛空匍_上海房地產(chǎn)信貸工作座談會，嚴(yán)禁以房產(chǎn)作為風(fēng)險抵押，通過個人消費貸款和經(jīng)營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規(guī)向購房者提供資金。若信貸層面從緊，購買房產(chǎn)作為避險資產(chǎn)的渠道被阻隔，將抑制部而針對北京、廣州而言，目前主要是剛需、剛改客群自住屬性驅(qū)動，短期內(nèi)仍存在一定的釋放空間，特別是廣州，調(diào)政策仍存局部松動機(jī)會（如白云/花都的限購、二套限貸等），同時黃埔、白云、增城等區(qū)二線城市總體成交有望保持平穩(wěn)，不同城市行情相對獨立。其中值得關(guān)注的當(dāng)屬各都市圈內(nèi)核心城市，長三角的部分城市諸如南京、杭州、合肥、蘇州等短期內(nèi)的復(fù)蘇動力依舊較強(qiáng)，剛需、剛改置業(yè)需求依舊旺盛，加之近期人才新政等利好政策不斷，對成交也有一定的刺激作用，預(yù)計這類城市的成交量會小幅轉(zhuǎn)暖。其次，蘭州、成都、南寧、昆明、鄭州等中部城市成交熱度仍有望延續(xù)，從數(shù)據(jù)層面看當(dāng)前的成交基本已好于或者接近去年同期，成都、南寧5月去化率較4月有了穩(wěn)步提升，隨著年中房企業(yè)績沖刺，推盤量增加，購房需求仍有望平穩(wěn)釋放；最后，濟(jì)南、長春、長沙、西安、重慶、武漢等城市市場恢復(fù)動力相對較弱，因成交低迷，庫存壓力相對較大，即便地方政府出臺刺激性政三四線城市穩(wěn)步下行，降多增少，回調(diào)壓力巨大。首先，環(huán)都市圈強(qiáng)三四線城市諸如常州、無錫、佛山、溫州等短期內(nèi)市場熱度延續(xù)，仍有望穩(wěn)步復(fù)蘇，主要是基于這些城市短期內(nèi)都有一些人才新政類的刺激054市場把脈研究札記政策出臺，強(qiáng)化了樓市向好預(yù)期，加之本地經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，居民購買力雄厚也對樓市需求有了穩(wěn)固支撐。其次，以價換量缺乏基本面支撐的城市5-6月成交依舊不容樂觀，以江門、韶關(guān)、清遠(yuǎn)為典型代表，這些城市的在售項目幾乎都給出了不同程度的讓利優(yōu)惠，刺激了短期內(nèi)購房需求的集中釋放，但是客戶剛需化的傾向已經(jīng)顯現(xiàn)，房企的讓利行為也不是長久之計，因而后期需求也存在難以為繼的可能。最后，針對廣大已經(jīng)“涼涼”，恢復(fù)緩慢的三四線城市而言，5-6月的成交表現(xiàn)依舊不及去年同期，譬如衡陽、肇慶、臺州、蕪湖等城市，目前成交就已盡顯“疲3、產(chǎn)品分化延續(xù)，深圳、上海豪宅持續(xù)熱銷，成都、長沙剛需盤仍將“堅挺”當(dāng)前，基于不同城市復(fù)蘇情況差異性和“因城施政”紓困政策各不相同，城市間樓市行情相互獨立，項目去化也表現(xiàn)出冷熱不均的態(tài)勢，通過以上分析，我們不難得出，一方面諸如深圳、上海、南京、鄭州、廈門、常州等城市中端改善盤熱銷，相反遠(yuǎn)郊剛需盤去化相對緩慢。另一方面在部分一線和核心二線城市中，處于供應(yīng)相對稀缺的熱門板塊的高性價比項目依舊是備受剛需購房者青睞，而市中心大面積段高總價產(chǎn)品則去化不佳，典型代表為北京、廣州、成都、長沙、南寧等城市。預(yù)中高端豪宅類銷售顯著好于低端剛需盤的主要原因無外乎以下兩點：一是針對房價趨高的核心一二線城市，諸如深圳、上海、南京，高凈值人群聚集地，這類群體的收入受疫情影響較小，投資意識更強(qiáng)，以購買房產(chǎn)來構(gòu)筑避險資產(chǎn)的動機(jī)仍能促進(jìn)高檔和豪宅類產(chǎn)品在短期內(nèi)保持不錯的成交表現(xiàn)。二是都市圈周邊的強(qiáng)三線城市，例如無錫、常州，人民生活相對富裕，房價適中，本地居民的攀比心理，對面積較大，居研究札記市場把脈055市場把脈住舒適度較高的改善類戶型更為偏好，加之高檔和豪宅類產(chǎn)品一般也是優(yōu)質(zhì)教育資源、醫(yī)療資源、商業(yè)配套相對完善的區(qū)域，稀缺的板塊價值還有部分城市剛需盤持續(xù)熱銷，顯著好于中高端改善類項目的去化水平，這些城市基本都是常住人口眾多或是典型的人口凈流入城市，低購買力的剛需消費群體眾多，典型代表為北京、廣州、成都、長沙、南寧等城市。不同城市購房心理還是存在顯著差異：北京主要源于限價房的集中入市帶動了中低檔產(chǎn)品的持續(xù)熱銷，廣州當(dāng)前成交恢復(fù)相對緩慢，前期需求透支造成了客戶剛需化傾向顯著；而成都、長沙等城市因房價相對“親民”，政策“高壓”下局部區(qū)域也存在顯著的一二手倒掛，剛需購房者本著“買到就是賺到”的心理也會選擇率先入場，而后056市場把脈研究札記一、行業(yè)投資、銷售低位徘徊vs部分城市樓1、宏觀房地產(chǎn)下行依舊，疫后銷售、開工、投資累計增速持續(xù)為負(fù)2、微觀樓市、地市供需火爆，豪宅勁銷、土拍溢價、房企銷售回升二、分化：樓、地市穩(wěn)步恢復(fù)但分化加劇，核心一二線豪宅大熱，剛需回歸“春風(fēng)拂”1、疫后樓市快速修復(fù)，一線二手房降幅收窄至14%，三四線新房復(fù)蘇2、城市間樓市分化，深圳、杭州率先正常化，廣大三四線成交持續(xù)低迷4、項目分化：深、杭、寧等高端豪宅盤熱銷，蓉、渝、蘇等高性價比（2）深圳、南京、鄭州等豪宅供應(yīng)稀缺“一房難求”，低性價比剛需盤“乏人問津”（3）西安、寧波、上海等中檔剛改項目“異軍突起”，低檔、高端去研究札記市場把脈057058市場把脈研究札記市場把脈三、動因：貨幣“放水”、地方“紓困”激活中高端，房企降價、一二2、“四限”調(diào)控松動、企業(yè)紓困、購房免稅補(bǔ)貼雙管齊下，助推自住3、“限價”調(diào)整仍存一二手倒掛，成都等城市再現(xiàn)一房難求“萬人搖號”4、江門、清遠(yuǎn)等三四線項目降價促銷“挽狂瀾”，以價換量帶動短期5、城鎮(zhèn)失業(yè)率處6%高位、收入減少預(yù)期、消費降級使多數(shù)三四線樓市“涼涼”四、持續(xù)性研判：6月成交有望回正，短期以價換量但缺乏基本面支撐的1、5-6月房企沖刺季在即，推盤放量預(yù)期拉動成交由負(fù)2、核心一二線和強(qiáng)三線成交回穩(wěn)，以價換量缺乏基本面支撐的三四線3、產(chǎn)品分化延續(xù)，深圳、上海豪宅持續(xù)熱銷，成都、長沙剛需盤仍將“堅挺”疫情開啟20城高價地入市窗研究員/楊科偉、俞倩倩、姚鄭康當(dāng)前，疫情防控逐步由單純控制國內(nèi)蔓延向防止境外輸入與國內(nèi)防控并舉轉(zhuǎn)換，復(fù)工復(fù)產(chǎn)形勢嚴(yán)峻，為對沖國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力，保企業(yè)、穩(wěn)就業(yè)，各地紛紛出臺企業(yè)紓困政策，房地產(chǎn)行業(yè)概莫能外。主要集中在土地出讓金分期和延緩繳納、稅費減免、貸款債務(wù)延期、預(yù)售條件放寬、限價限簽等措施松綁，但新建商品住宅的新增供應(yīng)面積復(fù)蘇仍非常緩慢，3月以來全國周度供應(yīng)均值僅為300余萬平方米，較去年同期降幅隨著現(xiàn)場銷售逐步恢復(fù)、購房需求穩(wěn)步釋放，保證供應(yīng)、促進(jìn)供應(yīng)、穩(wěn)定市場預(yù)期成為當(dāng)務(wù)之急，而放松“限價”將成為大概率事件?？紤]到2016-2017年核心一、二線城市成交大量高價地塊，因限價“面粉貴于面包”，入市進(jìn)程放緩，此番契機(jī)亦可順利“脫困”，究竟這些高研究札記市場把脈059市場把脈一、促供應(yīng)、穩(wěn)預(yù)期，放開“限價”后高價地迎來入市契機(jī)當(dāng)前新冠疫情雖然國內(nèi)已過“至暗時刻”，但其全球化大流行使得國內(nèi)仍存較大反復(fù)可能，疫情對房地產(chǎn)業(yè)壓力不降反增，疫情對全國房地產(chǎn)市場尤其是新房供應(yīng)造成嚴(yán)重影響。疫情與市場自身下行的雙重壓力下，各地方存在進(jìn)一步放松市場管控甚至刺激的內(nèi)在沖動和可能性，尤其是放松“限價”，促進(jìn)2016年后成交的高價地積極新開工、上市銷售，一方面保證企業(yè)現(xiàn)金流，統(tǒng)一還能提高地方固定資產(chǎn)投資額。我們2、新房“斷供”后恢復(fù)緩慢，亟需彌合供求“剪刀差”在新房市場上，疫情爆發(fā)后工地停工、銷售暫停，多地已持續(xù)較長期“斷供”。從全國重點城市周度供應(yīng)面積的走勢來看，自第4周疫情爆發(fā)后全國普房地產(chǎn)便進(jìn)入“停擺期”。在各地防疫管控下在售項目的線假定2020年應(yīng)有供應(yīng)面積體量與2019年相同，從兩年全國周度新增供應(yīng)的“剪刀差”走勢來看，目前受疫情影響而暫停推入市場的缺失供060市場把脈研究札記8006004002001周2周3周4周5周1周2周3周4周5周6周7周8周9周 2020年周度供應(yīng)面積2019年同期供應(yīng)面積2020年周度供應(yīng)走勢2019年周度供應(yīng)走勢因此我們認(rèn)為，在新房長期斷供后的空虛時點，全國市場急需較寬松的政策從供給端給予引領(lǐng)，從而更好更快地彌補(bǔ)疫情導(dǎo)致的供應(yīng)“剪正如上文所說，考慮到當(dāng)前新房市場對彌補(bǔ)供應(yīng)“剪刀差”缺口余力不足，以及未來全球疫情可能帶來的不利性，因此地方政府在保持“房住不炒”方針不變的前提下對新房供給端采取更寬松政策存在較大事實上，因限價政策全國推行，高價地整體面臨入市難的“困境”。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2020年初目前共有32個城市出臺了針對新建商品房入市預(yù)售價的管控，覆蓋了全國多數(shù)省份。以天津為例，在限制新房入市價格不高于片區(qū)指導(dǎo)價定價，且二次加推申報價格上下浮動不得超過5pts。在此限價條例下，多地2016年后成交的高價地均無法申報研究札記市場把脈061市場把脈雖然，2019年限價政策執(zhí)行層面就有松動的跡象，核心一、二線城市明顯加快預(yù)售證審批，新增供應(yīng)量明顯回升，預(yù)售價格也適度向上調(diào)整。典型如南京，多區(qū)域、板塊新開盤項目售價皆突破所在片區(qū)限價上限。疫情期間廈門、福州、無錫、佛山等多城相繼放寬預(yù)售條件，全力支持企業(yè)促銷售、抓回款，涉及順延項目預(yù)售期限，調(diào)整預(yù)售審批標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整預(yù)售監(jiān)管資金等。但我們認(rèn)為，整體的政策扶持力度依然較弱，未來若疫情得不到有效控制，促開工、穩(wěn)投資、保增長，促供應(yīng)、062市場把脈研究札記二、78%高價地塊已經(jīng)開工，預(yù)計2020年可如期入市（本節(jié)在考量2016-2017年高價地入市對2020年潛在供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)產(chǎn)品檔次結(jié)構(gòu)的影響之前，我們必須先分析高價地塊的開工情況，以此來判斷這些地塊在2020年能否入市供應(yīng)的現(xiàn)實可能性。從CRIC監(jiān)測的20城2016-2017年共成交了670宗地塊，78%已全面開工，其余8%部分開工、14%地塊還尚未開工。就城市層面來說，多數(shù)城市的開工率均可達(dá)到80%，昆明、徐州、成都的開工進(jìn)度則相對緩慢，開工率在60%左聚焦到單個城市，不同城市2016-2017年高價地的開工進(jìn)度存在顯首先，從2016-2017年成交的高價地塊目前的開工狀態(tài)來看，多數(shù)城市的開工率均可達(dá)到80%以上，合肥、無錫、深圳的高價地均已開工，整體的工程進(jìn)度在20城中位于前列，2020年若限價放松，這些地塊轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)問題不大；昆明、徐州、成都的開工進(jìn)度則相對緩慢，開工率在60%左右，不過考量到昆明、徐州2016-2017年高價地整體成交量并不是很大，因而對其2020年整體供應(yīng)研究札記市場把脈063市場把脈064市場把脈研究札記其次，為了更為客觀的衡量2016-2017年高價地整體的開工進(jìn)度，全部開工和部分開工地塊中以2016-2017年地塊居多，2018-2019年成交的高價地塊則多數(shù)處于未開工階段，值得關(guān)注的是，成都、濟(jì)南、南京2016-2017年高價地未開工量相對較大，數(shù)量均在10宗以上，開發(fā)體量則在100萬平方米以上，不過考量到這些地塊在近4年未開工的高價地塊整體占比僅為20%-30%，若2020年資金充裕加緊工期，對其整體供應(yīng)結(jié)001300790300400600012360014110112317006910188001110000471054060875003120015數(shù)據(jù)來源：CRIC研究札記市場把脈065市場把脈000000000000007000020009200000000000數(shù)據(jù)來源：CRIC為了更好的測度2016-2017年這些高價地塊入市對于新房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響，我們選取了20個核心一二線城市1，以地價房價比（地塊120個核心一二線城市：北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、合肥、蘇州、天津、廈門、福州、066市場把脈研究札記成交樓面價/2019年地塊所在城市的商品住宅成交均價）>=0.6作為高價地的篩選標(biāo)準(zhǔn)，之所以選取2019年房價，主要是考量到房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，加之近些年來核心城市房價上升顯著，的確存在2016—2017年的高價地項目目前已處于正常價格范圍之內(nèi)，因而我們主要還是要聚焦以本章我們著力解決兩大問題：一是若20城限價完全“松綁”，即供應(yīng)不受行政調(diào)控的理想狀態(tài)，2016-2017年成交的高價地塊入市會為2020年帶來多少的供應(yīng)量？二是以地價房價比合理預(yù)估產(chǎn)品檔次，不同基于上文，新冠疫情“黑天鵝”事件雖然短期內(nèi)導(dǎo)致了新房供求呈現(xiàn)“斷崖式”下跌，但是各地為對沖經(jīng)濟(jì)下行壓力也提出了各種為房企紓困的政策，主要集中在土地出讓金分期、預(yù)售條件放寬、稅費減免、購房補(bǔ)貼、契稅減免、人才新政等方面。我們認(rèn)為，“限價”政策的放我們假定2016-2017年成交的高價地塊會在2020年全部入市。2016-2017年是高價地成交的高峰期，地王頻出，從20城歷年來成交的高價地總量我們也不難看出端倪。據(jù)CRIC監(jiān)測，20個核心一二線城市2016-2017年成交地塊幅數(shù)分別達(dá)到了284宗和386宗，在全年總成交占比均超16%；成交地塊總建面分別為3808萬平方米和4608萬平方米，在全年總成交占比為18.02%和17.32%，顯著高于2018年和2019年。由此可見，房企在2016年和2017年資金相對充裕，對于高價地塊的青睞程度也相對較高；隨著2017年末全國樓市調(diào)控加碼，房企投資態(tài)度也日趨研究札記市場把脈067市場把脈若將2016-2019年成交的所有高價地塊作為整體考量，2016-2017年共成交數(shù)量占比為48%，總建面占比為52%，對2020年整體供應(yīng)量來說，還是占有舉足輕重的比重的。我們預(yù)期，若限價全面放開，2016-2017年成交的670宗高價地塊將迎來一波入市高峰期，2020年供應(yīng)量有3500030000250002000015000100005000018.02%1718.02%1732%14.42%14.42%11.74%465431724608380820%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%2016年2017年2018年2019年高價地20城總量占比068市場把脈研究札記因不同城市2016-2017年高價地的成交量略有不同，因而對其2020首先，從成交量層面來看，杭州、天津、蘇州、濟(jì)南、南京、成都2020年的潛在供應(yīng)量都會比較大，這些城市2016-2017年土地市場成交的高價地塊均突破50宗且成交總建面均超500萬平方米，若這些地塊能在2020年順利入市，對于新房供應(yīng)的促進(jìn)作用可想而知。此外，還應(yīng)關(guān)注的是武漢和合肥兩個城市，雖然地塊成交宗數(shù)不多，但考量到單個地塊的建筑面積較大，因而2020年的潛在供應(yīng)量依舊突破了500萬平方米，武漢居20城之首，達(dá)到了994萬平其次，我們測算了2016-2017年成交的高價地塊在2016-2019年成交的所有高價地塊中的占比，可以看出合肥、廈門、鄭州、濟(jì)南、南京等城的高價地成交總建面占比均超60%，可以說這些城市近年來成交的高綜上，我們可以重點關(guān)注2016-2017年高價地成交量偏大且占比較高的城市，諸如合肥、濟(jì)南、南京，這些城市的“限價”政策一旦松動，房企也會加快工程進(jìn)度，積極推進(jìn)這些地塊的入市，由此也會帶動研究札記市場把脈069市場把脈對于2016-2017年高價地預(yù)計所供應(yīng)產(chǎn)品檔次結(jié)構(gòu)的判斷上，在橫向?qū)Ρ葰v年20個核心城市高價地地價變化趨勢的基礎(chǔ)上，縱向?qū)Ρ?/p>