2016年下半年廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：建筑工程施工許可管理的原則考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、（）是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房,政府對(duì)其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價(jià)格和銷售對(duì)象要受政府的指導(dǎo)。

A．廉租房

B．經(jīng)濟(jì)適用房

C．市場(chǎng)價(jià)商品住宅

D．商品房2、假設(shè)某個(gè)消費(fèi)者的全部收入都用于商品甲和商品乙兩種商品類型的消費(fèi)，若該消費(fèi)者增加對(duì)商品甲的消費(fèi)，則對(duì)商品乙消費(fèi)的邊際效用__。

A．減少

B．增加

C．不變

D．可能增加也可能減少3、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是__.

A．吸納周期是捐房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間

B．吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間

C．在新建商品房銷售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷售周期

D．吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)4、建筑物的已使用年限與估計(jì)的尚可使用年限之和__耐用年限.

A．等于

B．大于

C．小于

D．A、B、C均有可能5、某套住宅建筑面積為100㎡，套內(nèi)建筑面積為92㎡，使用面積為80㎡,每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為元。

A:2400

B：2580

C：2607

D:2760

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、一宗土地用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估其價(jià)格:在商業(yè)用途下的估算結(jié)果為800萬(wàn)元，在居住用途下的估算結(jié)果為1000萬(wàn)元。城市規(guī)劃規(guī)定既可作商業(yè)用途也可作居住用途，則該宗土，地的評(píng)估價(jià)格應(yīng)為__萬(wàn)元.

A．800

B．1000

C．900

D．18007、房地產(chǎn)開發(fā)用地，常規(guī)來(lái)講應(yīng)通過(guò)__的方式取得。

A．出讓

B．競(jìng)爭(zhēng)

C．招標(biāo)

D．申請(qǐng)8、已動(dòng)工開發(fā),但開發(fā)建設(shè)面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)面積的__，或投資額不足總投資額25%的,或未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，視為閑置土地。

A．1/2

B．1/3

C．1/4

D．1/59、下列對(duì)要約的理解有誤的是__。

A．要約是指希望與他人訂立合同的意思表示

B．要約內(nèi)容應(yīng)具體明確，即表達(dá)出訂立合同的意思

C．要約是當(dāng)事人訂立合同的預(yù)備行為，當(dāng)事人仍處于訂約的準(zhǔn)備階段

D．要約應(yīng)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束10、被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后，日內(nèi)應(yīng)以書面或其他形式進(jìn)行公告。

A:10

B：15

C：30

D：60

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

11、有甲乙兩宗房地產(chǎn),甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/m2,報(bào)酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年,單價(jià)為3000元/m2,報(bào)酬率為6％。那么，甲的價(jià)格(）乙的價(jià)格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．條件不足，無(wú)法確定12、某幢大廈的房地總價(jià)值為5000萬(wàn)元，甲公司擁有其中的商業(yè)部分，此部分的房地價(jià)值為1000萬(wàn)元;乙公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地價(jià)值為500萬(wàn)元.按房地價(jià)值分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算甲、乙兩公司占有的土地份額為（）。

A．20％

B．10%

C．30%

D．40%13、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠,由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶值屬于.

A：物質(zhì)折舊

B：功能折舊

C：經(jīng)濟(jì)折舊

D：會(huì)計(jì)折舊

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、某幢大廈為6層綜合樓，其中1~3層為商場(chǎng),4~6層為寫字樓，商場(chǎng)均為甲公司擁有，寫字樓為乙公司擁有．該大廈的土地價(jià)值為3500萬(wàn)元，房地總價(jià)值為5000萬(wàn)元，其中商場(chǎng)的房地價(jià)值為3000萬(wàn)元，寫字樓的房地價(jià)值為2000萬(wàn)元，按照房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ㄓ?jì)算甲公司分?jǐn)偟牡貎r(jià)數(shù)額為。

A：2100萬(wàn)元

B：3000萬(wàn)元

C:1270萬(wàn)元

D：2400萬(wàn)元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、房地產(chǎn)估價(jià)的核心是__.

A．測(cè)算和判定價(jià)值

B．明確估價(jià)目的

C．明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D．明確估價(jià)對(duì)象16、采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值，適用的估價(jià)前提是”被迫轉(zhuǎn)讓前提”.該估價(jià)是因__的需要。

A．房地產(chǎn)作價(jià)入股

B．法院強(qiáng)制拍賣

C．房地產(chǎn)稅收

D．房地產(chǎn)征收補(bǔ)償17、某寫字樓的土地取得成本8000萬(wàn)元,建造成本6000萬(wàn)元，管理費(fèi)用800萬(wàn)元,銷售費(fèi)用600萬(wàn)元,投資利息720萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6％，銷售利潤(rùn)率為16%。該寫字樓的價(jià)值為萬(wàn)元。

A:17087．20

B：18699．20

C：19666．40

D：20666．67

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的說(shuō)法，不正確的是。

A：二級(jí)市場(chǎng)是指土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)

B：三級(jí)市場(chǎng)是指存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

C：按照增量存量的方式,將土地市場(chǎng)劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)

D:按照增量存量的方式,房屋市場(chǎng)劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)，二級(jí)房屋市場(chǎng)和三級(jí)房屋市場(chǎng)

E:借款合同19、B房地產(chǎn)開發(fā)公司在A市進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，認(rèn)為所拆該市居民馬某的住房院內(nèi)的一平房為違章建筑，馬某不服.最終判斷馬某住房院內(nèi)的平房是否屬于違章建筑，必須由出具證明。

A：A市城市土地行政主管部門

B：A市城市建設(shè)行政主管部門

C:A市城市房產(chǎn)行政主管部門

D:A市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門

E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章20、下列關(guān)于會(huì)計(jì)要素的表述，錯(cuò)誤的是。

A:會(huì)計(jì)要素是會(huì)計(jì)核算對(duì)象的基本分類

B：會(huì)計(jì)要素主要包括資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、信息、費(fèi)用和利潤(rùn)等六大類

C：會(huì)計(jì)要素是設(shè)定會(huì)計(jì)報(bào)表結(jié)構(gòu)和內(nèi)容的依據(jù)

D：會(huì)計(jì)要素是進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量的依據(jù)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、某公司購(gòu)買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期,至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬(wàn)元，以后每年凈收益增長(zhǎng)2％，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為萬(wàn)元。(說(shuō)明：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命未明確說(shuō)明,確定收益期限依據(jù)不充分)

A：85。45

B:87。16

C：88。50

D:88.90

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬(wàn)元,假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80％，所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬(wàn)元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為__萬(wàn)元.

A．22。0

B．24.0

C．25.6

D．26。023、房地產(chǎn)投資的收益,包括投資回收和__兩個(gè)部分。

A．投資風(fēng)險(xiǎn)

B．投資利率

C．投資現(xiàn)值

D．投資回報(bào)24、某倉(cāng)庫(kù)房地產(chǎn)土地面積為1000㎡，容積率為0。8，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為850元／㎡，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國(guó)土等管理部門的計(jì)可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元／㎡,則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為萬(wàn)元。

A：93。75

B：115

C:293.75

D：315

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、報(bào)酬率也稱回報(bào)率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率內(nèi)部收益率的比率。

A：同價(jià)值

B：同收益

C：同性質(zhì)

D:同類型

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、下列屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)主要特點(diǎn)的是。

A：人員特定

B：委托服務(wù)

C：有償服務(wù)

D：無(wú)償服務(wù)

E：行政服務(wù)2、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定．不具抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有．【2005年考題】

A:土地所有權(quán)

B：國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán)

C：宅基地土地使用權(quán)

D:大型游樂(lè)場(chǎng)

E:鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房3、需求規(guī)律是。

A：一般來(lái)說(shuō)，在其他條件不變的情況下，某商品的需求量與該商品價(jià)格之間呈反方向變動(dòng)

B：一般來(lái)說(shuō)，在其他條件不變的情況下，某商品的需求量與該商品價(jià)格之間呈同方向變動(dòng)

C:需求量隨商品本身價(jià)格的上升而增加，隨商品本身價(jià)格的下降而減少

D：需求量隨商品本身價(jià)格的上升而減少，隨商品本身價(jià)格的下降而減少

E：需求量隨商品本身價(jià)格的上升而減少,隨商品本身價(jià)格的下降而增加4、下列關(guān)于抵押的說(shuō)法不正確的是__。

A．以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限

B．以共有的房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意

C．預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押時(shí),商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證

D．訂立合同時(shí)，可以在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人尚未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容5、某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售,持有期的凈收益每年216萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元,資本化率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為__萬(wàn)元。

A．4858

B．5200

C．2700

D．62646、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中,不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是__。

A．項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃

B．項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置

C．項(xiàng)目的建筑規(guī)劃

D．城市土地利用規(guī)劃7、某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購(gòu)買的,購(gòu)買總價(jià)為50萬(wàn)元,首付款為房?jī)r(jià)的30％,余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58％.則下列說(shuō)法中正確的有。

A：該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格

B：該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元

C：該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元

D：該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元

E：該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格8、受制于房地產(chǎn)的等特性，形成了房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性.

A：不可移動(dòng)性

B：異質(zhì)性

C：同質(zhì)性

D：流動(dòng)性

E：弱流動(dòng)性9、當(dāng)利息周期小于1年時(shí)，則實(shí)際利率__名義利率.

A．等于

B．大于

C．小于

D．兩者無(wú)關(guān)系10、下列權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是。

A：抵押權(quán)

B:質(zhì)權(quán)

C：地役權(quán)

D：留置權(quán)

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、對(duì)于權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是。

A：在收入和費(fèi)用實(shí)際發(fā)生時(shí)進(jìn)行確認(rèn)

B:在實(shí)際收到現(xiàn)金或者支付現(xiàn)金時(shí)確認(rèn)

C:凡是當(dāng)期取得的收入或者應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否已經(jīng)收付,都應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用

D：凡是不屬于當(dāng)期的收入或費(fèi)用,只要款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收到或已經(jīng)當(dāng)期支付，就應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用

E:權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制相對(duì)應(yīng)12、套內(nèi)建筑面積由組成.

A:套內(nèi)房屋的使用面積

B:套內(nèi)墻體面積

C:套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

D：共有建筑面積

E:套內(nèi)共有建筑面積13、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中,屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有__.

A．功能落后

B．功能缺乏

C．環(huán)境污染

D．交通擁擠

E．正常使用的磨損14、下列屬于禁止流通物的有.

A：毒品

B：武器

C:軍火

D:化工物品

E：文物藝術(shù)品15、對(duì)某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是__。

A．服務(wù)市場(chǎng)

B．合格有效市場(chǎng)

C．有效市場(chǎng)

D．潛在市場(chǎng)16、零售商業(yè)物業(yè)租金調(diào)整可以基于來(lái)進(jìn)行調(diào)整。

A：消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)

B：零售物價(jià)指數(shù)

C：業(yè)主的要求

D:租賃雙方商定的定期調(diào)整比率

E：同類物業(yè)的租金水平17、根據(jù)《房屋登記辦法》,可以辦理預(yù)告登記的有.

A：預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押

B:在建工程設(shè)定抵押

C：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓

D：房屋所有權(quán)設(shè)定抵押

E：購(gòu)買預(yù)售商品房18、業(yè)主大會(huì)成立前，維修資金由__管理。

A．開發(fā)商

B．當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門

C．物業(yè)公司

D．全體業(yè)主19、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向__辦理證據(jù)保全.

A．公證機(jī)關(guān)

B．公安機(jī)關(guān)

C．法院

D．縣級(jí)以上人民政府20、某筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度與直接相關(guān)。

A:貸款額

B：企業(yè)信用等級(jí)

C:自有資金數(shù)量

D：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)

E：貸款期限21、宏觀經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)包括。

A：充分就業(yè)

B：價(jià)格穩(wěn)定

C：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

D:國(guó)內(nèi)收支平衡

E：國(guó)內(nèi)收支不平衡22、建筑物凈收益=__×建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年期)。

A．建筑物重置價(jià)

B．建