序言當當下，可持續(xù)發(fā)展已成為時代的最強音，而商業(yè)空間的低碳轉型對于推動綠色進程意義重大。去年，萬物梁行、RICS、同濟大學三方攜手，成功極的影響。過去一年，從氣候變化的嚴峻挑戰(zhàn)到全球經(jīng)濟格局的深刻調整，再到AI等技術創(chuàng)新的日新月異，不論外部形勢如何變幻，我們對可持續(xù)運營的承諾與追求始終如一。值此之際，我們再次攜手RICS、同濟大學，聯(lián)袂推出《中國商企空間低碳物業(yè)白皮書2024》，旨在深化低碳實踐，引領行業(yè)向更加綠色、高效、智慧的未來邁進。行業(yè)挑戰(zhàn)與機遇，提出解決方案與策略，并關注數(shù)字化、智能化技術在低碳物業(yè)中的應用，展示科技賦能提升能效、減少碳足跡的路徑，相信這些新技據(jù)分析，更深度地剖析和洞察行業(yè)痛點。感謝RICS、同濟大學及所有參與編寫同仁的貢獻。我們堅信，通過持續(xù)交流與合作，能激發(fā)更多企業(yè)踐行低碳理念，共繪繁榮綠色商業(yè)圖景。愿《白皮書2024》成為行業(yè)發(fā)展燈塔，照亮我們前行的道路，為實現(xiàn)碳中和目標貢獻堅實力量。莫凡萬物梁行董事長關于萬物梁行萬物梁行是兼具中外基因的商企物業(yè)服務公司，于2020年1月由萬物云（原萬科物業(yè)）與戴德梁行強強聯(lián)合成立，兼?zhèn)浯鞯铝盒械膰H影響力和萬物云的本土知名度。業(yè)務聚焦于商企空間全生命周期管理服務的解決方及圍繞商企空間衍生的各類增值業(yè)務。Ⅰ序言在可持續(xù)發(fā)展成為全球共識的當在可持續(xù)發(fā)展成為全球共識的當下，同濟大學經(jīng)濟與管理學院有作為中國頂尖的學術機構之一，同濟大學始終致力于推動學術研究與社會實踐相結合，我們持續(xù)深化對可持續(xù)發(fā)展議題的研究，積極推進新技術的研發(fā)與應用，以高質量科研創(chuàng)新促進可持續(xù)發(fā)展目標的達成。我們深信，通過跨學科、跨行業(yè)的合作，能夠激發(fā)社會創(chuàng)新、催生新質生產力、產生深遠價值。本白皮書是我們在對當前中國商企空間物業(yè)領域低碳轉型趨勢進行深入剖析的基礎上，不僅總結了商企空間低碳物業(yè)管理的現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)，也為未來的低碳實踐提供了可操作性建議，助力各企業(yè)在實現(xiàn)綠色轉型的同時，提升市場競爭力和可持續(xù)發(fā)展水平。本次白皮書的編寫不僅匯聚了學術界、行業(yè)實踐者的智慧和經(jīng)驗，也展現(xiàn)了同濟大學對促進社會與環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的堅定承諾。我們希望通過這份白皮書，能為業(yè)界提供力所能及的指導和建議，推動低碳物業(yè)在中國的發(fā)展，助力國家我們相信，這份白皮書的發(fā)布，能夠進一步加深社會各界對低碳物業(yè)重要性的認識，促進行業(yè)內部的交流與合作，共同探索低碳、高效的物業(yè)管理新模式。同時，我們也期待與更多邁向更加綠色、可持續(xù)的城市未來。施騫同濟大學經(jīng)濟與管理學院黨委書記、教授關于同濟大學經(jīng)濟與管理學院集高層次人才，打造國際一流的學術創(chuàng)新團隊和科研中心，創(chuàng)造管理新知；著眼現(xiàn)代化經(jīng)濟體系，服務政府、企業(yè)和社會，踐行持續(xù)發(fā)展”為使命，努力建設成為全球知名的商學院。序言聯(lián)合編撰工作組序言萬物梁行莫凡萬物梁行莫凡錢濱強周哲魏崢陳惠榮黃江潔蔣維同濟大學經(jīng)濟與管理學院唐代中孟士博鄧橦秦亦裴曹越峰程晴晴王靜怡RICS陸亞元孫鵬作為全球領先的專業(yè)機構，RICS致力于推廣建筑和自然環(huán)境領域的專業(yè)精神，我們的戰(zhàn)略愿景重申了專業(yè)標準在實現(xiàn)這些目標中的作用。通過倡導綠色和低碳的最佳實踐，RICS在減少建筑和自然環(huán)境生命周期中的碳足跡方面發(fā)揮著關鍵作用。在與中國房地產行業(yè)的各種利益相關方持續(xù)互動中，RICS對該行業(yè)的動態(tài)有了全面的了解，尤其是在當前市場挑戰(zhàn)的背景下,這種洞察力強調了物業(yè)運營中“低碳和綠色發(fā)展”的必要性。繼與萬物梁行和同濟大學的成功合作之后，我們榮幸地推出《中國商企空間低碳物業(yè)白皮書2024》。該白皮書在前期工作的基礎上進行了深入拓展，更加聚焦于商業(yè)物業(yè)管理中的可持續(xù)實踐。通過展示專業(yè)調查數(shù)據(jù)并分析具體案例研究，本白皮書揭示了當前的挑戰(zhàn)，并展示了可持續(xù)企業(yè)運營的可行策略。這份經(jīng)過精心研究和邏輯構建的文件旨在成為商業(yè)物業(yè)領域專業(yè)人士的重要資源，指導他們走向更加可持續(xù)的實踐。憑借RICS的全球網(wǎng)絡和思想領導力，我們致力于支持中國商業(yè)物業(yè)行業(yè)的持續(xù)國際化和可持續(xù)發(fā)展，強調我們的專業(yè)標準及會員在這一重要領域中的相關性和實用性。林德明RICS亞太區(qū)戰(zhàn)略合作部負責人關于皇家特許測量師學會（RICS）我們竭盡所能，為建筑和自然環(huán)境帶來正面變化。憑借權威的全球標準、領先的專業(yè)發(fā)展，以及可靠的數(shù)據(jù)與洞見，在土地、房地產、建筑和基礎設施的開發(fā)和管理領域，推廣和執(zhí)行最高的專業(yè)標準。我們與不同機構鼎力合作，奠定市場信心的基石，倡導更理想的居住和工作環(huán)境，為社會帶來正面的影響。作為成立于1868年的權威機構，已有150余年的歷史，現(xiàn)有13.4萬會員和準會員分布在全球148個國家，在各大金融市場均設有辦公室達40余處。向會員提供涵蓋了土地、物業(yè)、建造及環(huán)境等22個專業(yè)領域和相關行業(yè)的最新發(fā)展趨勢。ⅢⅣ概要我我國“十四五”規(guī)劃明確指出：要實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，完善生態(tài)文明領域統(tǒng)籌協(xié)調機制，構建生態(tài)文明體系，推動經(jīng)濟社會發(fā)展全面綠色轉型，建設美麗中國。這其中，作為國民經(jīng)濟重要組成部分的地產行業(yè)，務必做出響應，在可持續(xù)發(fā)展背景下倡導低碳減排，塑造綠色經(jīng)濟的轉型。商企空間，作為與就業(yè)、消費、環(huán)境等城市發(fā)展重要指標休戚相關的載體，發(fā)展低碳運維，將是踐行可持續(xù)發(fā)展的重要實踐場景。商企空間的低碳運維，需要圍繞能源來源、產品服務、市場以及韌性等維度展開深度的分析并制訂策略。而在運營實踐過程中，也需要采用相應的策略和方法時刻檢驗和調整，才能達到可持續(xù)發(fā)展、提升物業(yè)資產價值的目標?？梢钥吹?，新冠疫情發(fā)生以來，很多商業(yè)地產項目市場普遍受挫，市場租金及經(jīng)營坪效下降，但空置率則持續(xù)走高。然而，在市場低迷的大環(huán)境下，仍有一些多年來堅持可持續(xù)發(fā)展理念的項目，以綠色高效的建筑性能和安全可靠的韌性表現(xiàn)維持理想的經(jīng)營指標。能夠有如此逆勢表現(xiàn)，很大程度上得益于可持續(xù)運維實踐的積累。因此，商企空間的運維在實踐過程中需要不斷優(yōu)化提升，形成行業(yè)認可的標準、方法和案例加以宣傳推廣，以促進行業(yè)的整體發(fā)展進步。作為地產行業(yè)和可持續(xù)發(fā)展的領先機構，RICS的使命就是為建筑和自然環(huán)境帶來正面變化，并樂于與關鍵利益相關方共同致力于可持續(xù)發(fā)展理念的推廣和實踐。萬物梁行，作為前述中商企物業(yè)可持續(xù)發(fā)展理念的領跑者，其擁有豐富的可持續(xù)項目運維經(jīng)驗，通過精益運維、科技賦能和宣傳倡導的方式，引領著商企空間物業(yè)管理的高質量綠色轉型。在此，RICS樂于以全球視角及標準引入，結合萬物梁行的寶貴項目管理實踐；同時，邀請了在房地產領域學科建設具備世界領先水準的同濟大學提供政策支持和理論依據(jù)?三方在2023年完美合作的基礎上，再次通力打造了《中國商企空間低碳物業(yè)白皮書2024》，希望通過共同努力，深入淺出地剖析中國商企空間低碳發(fā)展前景、指引低碳實施路徑。這份白皮書傾注了三方對商企空間低碳運維最高標準和最佳實踐的專業(yè)認知，RICS將非常高興與全球的會員網(wǎng)絡分享和推廣，相信白皮書能夠成為當前低碳物業(yè)發(fā)展的重要參考。RICS將繼續(xù)致力于與行業(yè)相關機構、企業(yè)和各利益相關方共同參與到低碳物業(yè)這一課題的深入研究和廣泛實踐中，助力實現(xiàn)建筑碳中和及樓宇經(jīng)濟新模式，從而推動全社會的可持續(xù)發(fā)展。孫鵬RICS公共事務高級經(jīng)理中國商企空間低碳物業(yè)白皮書第一章：政策背景 11.1中國商業(yè)地產發(fā)展新動向 11.1.1城市的更新與改造 1 21.1.3存量土地的優(yōu)化與整合 31.1.4節(jié)能減排的要求 3 41.2低碳物業(yè)領域的政策支持 51.2.1歷史政策演變進程 51.2.2低碳政策的社會影響 8第二章：商企物業(yè)管理行業(yè)背景 92.1商企物業(yè)管理的發(fā)展歷程 92.1.1起步與快速發(fā)展階段 2.1.2專業(yè)化與規(guī)范化階段 2.1.3多元化與數(shù)字化階段 2.1.4低碳與深度智能化的未來趨勢 2.2商企物業(yè)管理的市場規(guī)模 2.3商企物業(yè)管理的重要性 2.4商企物業(yè)管理的行業(yè)共識 第三章：商企空間低碳運營痛點調研與分析 3.1最新調研成果 3.2企業(yè)痛點 223.2.1用戶：用戶節(jié)能減碳的專業(yè)度普遍偏低 3.2.3產品：技術與運維的協(xié)同不緊密 ⅥⅦ中國商企空間低碳物業(yè)白皮書3.2.4效果：缺乏實際效果驗證反饋機制 第四章：實踐案例 294.1規(guī)劃設計階段 294.2建筑運維階段 304.2.1節(jié)能診斷 30案例國家開發(fā)銀行總部 304.2.2精準調適 31案例沈陽紅梅文創(chuàng)園 314.2.3節(jié)能改造 32案例1深圳南山云科技大廈：精準調適+節(jié)能技改 案例2上海中港匯·黃浦：非侵入式節(jié)能改造中央空調智控系統(tǒng) 34案例3深圳國際創(chuàng)新谷：AIoT多系統(tǒng)智控節(jié)能 364.2.4“零廢棄辦公”等綠色生活方式的宣傳倡導 374.3退出階段：以城市更新模式替代拆除減少對環(huán)境的負面影響 41第五章：總結與建議 425.1通過設計與運維的有機統(tǒng)一實現(xiàn)功能與節(jié)能的平衡 425.2通過加強宣傳推廣提升行業(yè)對節(jié)能減碳的正確認知 435.3通過集成智能化（AIoT）技術實現(xiàn)商企物業(yè)管理的低碳高效轉型 445.4通過打造綜合服務生態(tài)圈提升企業(yè)綜合實力 465.5通過接軌國際評級標準塑造品牌全球影響力 47第一章：政策背景隨著“雙碳”目標的提出，相關政策的實施為商業(yè)地產行業(yè)帶來了深遠影響。這一章將介紹中國商業(yè)地產的發(fā)展新趨勢，探討低碳物業(yè)市場的最新動向，以及政府為推動低碳物業(yè)發(fā)展提供的政策支持。1.1中國商業(yè)地產發(fā)展新動向2024年上半年，中國商業(yè)地產的發(fā)展受宏觀經(jīng)濟調整、政策支持等多重因素影響，呈現(xiàn)出一定的新趨勢。信貸政策的優(yōu)化和房地產市場的結構調整，推動了商業(yè)地產的投資布局從低效區(qū)域向高效城市集中，尤其在核心城市，商業(yè)地產項目的投資明顯增加。同時，在存量市場中，隨著消費需求的逐步回升，租賃市場亦呈現(xiàn)溫和復蘇的態(tài)勢。針對城市的更新與改造、REITs的發(fā)展和節(jié)能減排措施等，也進一步推動了行業(yè)的高質量發(fā)展。1.1.1城市的更新與改造城市更新不僅是物質空間的簡單更新，還要為城市產業(yè)升級、居民生活提質服務。未來，城市更新工作需要更多耐心和恒心，精準滿足不同人群的需求。2024年《政府工作報告》提出，圍繞民生工程、里子工程、安全工程這三大工程穩(wěn)步實施城市更新行動和相關工作。近年來，中國城市更新行動的規(guī)模和力度不斷加大，為商業(yè)地產的發(fā)展注入了新的活力。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部最新數(shù)據(jù)，全國已實施的城市更新項目超過6.6萬個，累計完成投資2.6萬億元，涉及78億平方米的建筑改造。這些項目不僅著眼于修繕和改造老舊建筑，還包括對市政基礎設施的全面提升，使城市空間資源得以重新配置以更好地滿足人們日益增長的生活和商業(yè)需求。圖1.1中國城市更新行動的規(guī)模中國商企空間低碳物業(yè)白皮書2024年，全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.4萬個，前八個月已開工4.2萬個。這一大規(guī)模的老舊小區(qū)改造，將為周邊商業(yè)地產帶來更多客流和市場機會。此外，城市更新還推動了2900多個完整社區(qū)建設和近1.5萬個醫(yī)療、體育及文化設施的改造，極大地豐富了城市的公共服務功能，提升了居民的生活質量。與此同時國家政策也在不斷優(yōu)化，以支持城市基礎設施的更新和完善，促進商業(yè)地產的可持續(xù)發(fā)展。目前，全國已有400多個城市成立了城市更新工作領導小組，積極探索由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉變，植入新業(yè)態(tài)、新功能，實現(xiàn)城市更新的可持續(xù)發(fā)展，推動商業(yè)地產與城市更新的深度融合。這種融合不僅提升了城市品質，更為商業(yè)地產創(chuàng)造了新的市場機遇。1.1.2不動產投資信托基金（REITs）的推廣除了上文所述的信貸政策優(yōu)化之外，不動產投資信托基金（REITs）的推廣也成為央行信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號旨在推進基礎設施REITs試點，防范風險、穩(wěn)定投資、創(chuàng)新投融資機制。近年來中央及各地方積極響應，為進一步落實文件內容，進一步創(chuàng)新投融資機制，有效盤活存量資產以促進基礎設施高質量發(fā)展，相繼發(fā)布多份重要文件指示，不斷推進投融資機制創(chuàng)新工作。2024年國家發(fā)展改革委發(fā)布《關于2024〕1014號旨在全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行，鞏固試點以來取得的積極成效，并明確強調了各方責任。此外，通知對項目推薦的重點、流程優(yōu)化及提高推薦效率提出明確要求，完善項目審核評估機制，以確保REITs市場健康、透明發(fā)展。統(tǒng)計資料數(shù)據(jù)顯示，2023年末首批3只消費基礎設施公募REITs?華夏金茂購物中心REIT、華潤商業(yè)REIT、中金印力消費REIT已正式獲得證監(jiān)會準予注冊的批復，并在交易所審核通過。公開信息顯示，目前還有多個REITs優(yōu)質儲備項目在進程中。首批消費基礎設施REITs項目的成功落地，標志著我國REITs市場正式納入消費基礎設施這一全新資產類型，體現(xiàn)了資本市場在服務國家戰(zhàn)略、促進經(jīng)濟高質量發(fā)展中的關鍵作用。同時，該舉措為投資者參與消費基礎設施領域提供了更加便捷的投資渠道，有助于推動相關高質量企業(yè)實現(xiàn)“投融建管退”的完整產業(yè)鏈循環(huán)。這一機制將有效激發(fā)市場活力，進一步提升資本配置效率，降低商業(yè)地產企業(yè)的融資壓力，改善現(xiàn)金流管理，從而推動實體經(jīng)濟的可持續(xù)高質量發(fā)展。1.1.3存量土地的優(yōu)化與整合2024年5月，自然資源部辦公廳發(fā)布《關于進一步加強規(guī)劃土地政策支持老舊小區(qū)改造更新工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2024〕25號）。文件強調要通過資源資產調查評估，合理挖掘存量空間資源，將老舊小區(qū)及周邊的邊角地、夾心地等土地資源優(yōu)先用于社區(qū)服務設施和公共空間的擴展。通過存量資源的盤活，提升商業(yè)地產項目與周邊區(qū)域的服務功能，增強社區(qū)整體的經(jīng)濟和商業(yè)活力。自然資源主管部門通過正負面清單管理，引導商業(yè)地產開發(fā)商利用閑置的國有資產和存量建筑，鼓勵土地使用和功能轉換以提升土地利用效率，推進商業(yè)與社區(qū)的功能整合，進而推動商業(yè)地產在舊區(qū)改造中的高質量發(fā)展。此外，文件中還指出應優(yōu)化老舊小區(qū)改造的規(guī)劃審批流程，并對充電樁、管線等配套設施簡化許可手續(xù)。此項政策無疑為商業(yè)地產的發(fā)展提供了強勁動力，在積極響應政府關于供給側結構性改革的號召時，通過優(yōu)化資源配置與降低行政審批成本來激活市場活力，商業(yè)地產能夠在城市更新中扮演更重要的角色。借助更為便捷高效的流程，商業(yè)地產可以進一步促進與社區(qū)基礎設施的協(xié)同發(fā)展。1.1.4節(jié)能減排的要求中國是碳排放大國，隨著城市建設的飛速發(fā)展和經(jīng)濟水平的不斷提高，近些年我國的碳排放一直處于加速發(fā)展期，各大行業(yè)的能耗持續(xù)急劇上升。根據(jù)聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署（UNEP）和全球建筑聯(lián)盟（GlobalABC）發(fā)布的《2023年全球建筑和施工狀況報告》，2022年建筑行業(yè)在全球與能源和流程相關的“營運碳”排放量當中占37%，達到近100億噸。清華大學建筑節(jié)能研究中心發(fā)布的《中國建筑節(jié)能年度發(fā)展研究報告2023》也顯示，我國建筑行業(yè)碳排放總量占總碳排放的40%。無論是從全球還是全國的數(shù)據(jù)來看，建筑行業(yè)碳排放占比約為碳排放總額的1/3左右。鑒于此，近年來我國政府為推動綠色低碳發(fā)展轉型發(fā)布了多項政策措施。圖1.2建筑行業(yè)碳排放占比中國商企空間低碳物業(yè)白皮書2024年3月國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《加快推動建筑領域節(jié)能降碳工作方案》（國辦函〔2024〕20號方案要求新建商業(yè)建筑嚴格遵循節(jié)能設計理念，推廣綠色建材與節(jié)能設備，尤其在京津冀、長三角等地區(qū)推動超低能耗建筑的規(guī)模化應用。此外，方案鼓勵對既有商業(yè)建筑進行節(jié)能改造，如優(yōu)化供暖、照明等用能系統(tǒng)，并廣泛應用可再生能源技術，如光伏發(fā)電等。政策強調建筑全生命周期的能耗管理，通過強化運維階段的節(jié)能管理、推廣高效設備以及實施按需用能等手段，降低商業(yè)地產的碳排放。整體上，此次《工作方案》導向與中國“雙碳”戰(zhàn)略高度一致，集中于通過技術創(chuàng)新、優(yōu)化建筑用能結構與加強監(jiān)管，推動商業(yè)地產行業(yè)的低碳化與可持續(xù)化發(fā)展。中央政策在綠色建筑方面調整的核心導向是通過提高綠色建筑標準、推廣可再生能源技術和節(jié)能改造，推動商業(yè)地產行業(yè)走向低碳化、可持續(xù)化的發(fā)展路徑。這種政策組合不僅符合中國“雙碳”戰(zhàn)略目標，也體現(xiàn)了國家在建筑領域推動綠色經(jīng)濟轉型的長遠規(guī)劃。1.1.5商業(yè)地產市場表現(xiàn)1從增量市場來看，2024年上半年商辦用地的供求量處于近年來的低位，商辦用房的投進一步集中于北京、重慶、武漢等核心城市；從存量市場看，商鋪和寫字樓租賃需求在消費市場恢復進程中溫和復蘇，商鋪租金增幅減緩，寫字樓租金繼續(xù)下降，供大于求劣勢未改。大宗交易市場雖較上年同期有所回落，但仍有一定活躍度，一線城市的商辦資產最受投資者青睞。表1.12024年1-6月商業(yè)地產市場表現(xiàn)指標數(shù)值同比變化房地產開發(fā)投資總額52529億元-10.1%辦公樓投資2160億元-5.6%商業(yè)營業(yè)用房投資3611億元-13.2%房屋施工面積696818萬㎡-12.0%辦公樓施工面積28595萬㎡-9.3%商業(yè)營業(yè)用房施工面積60690萬㎡-12.3%新建商品房銷售面積47916萬㎡-19.0%辦公樓銷售面積1202萬㎡-4.8%商業(yè)營業(yè)用房銷售面積2853萬㎡-3.5%300城純商辦用地推出面積4778萬㎡+2.1%300城成交面積4177萬㎡+6.2%2024年上半年我國經(jīng)濟總體比較平穩(wěn)，但是經(jīng)濟回穩(wěn)的基礎仍需鞏固，有效需求不足仍為我國經(jīng)濟重要問題。長期來看，我國經(jīng)濟的消費市場仍然存在韌性，這為商業(yè)地產的發(fā)展提供了很好的空間。但應注意的是，在商業(yè)地產投資發(fā)展中，短期內仍存在機遇與挑戰(zhàn)并存的情況，應當穩(wěn)健推進，借助消費市場恢復的契機實現(xiàn)業(yè)績修復。1.2低碳物業(yè)領域的政策支持中國物業(yè)相關的低碳政策發(fā)展是在國家“雙碳”目標的引領下，順應全球氣候變化的趨勢而逐步深化的。通過不斷強化綠色建筑標準，推動建筑全生命周期的低碳化管理，物業(yè)行業(yè)在綠色轉型的道路上穩(wěn)步前行，為實現(xiàn)碳達峰碳中和的宏偉目標貢獻力量。1.2.1歷史政策演變進程近年來，中國在應對氣候變化和推動可持續(xù)發(fā)展方面，出臺了一系列與低碳物業(yè)相關的政策，力求通過建筑節(jié)能和智慧物業(yè)管理，實現(xiàn)碳排放的有效控制，并為物業(yè)行業(yè)的轉型升級提供了重要指導。表1.22020-2024年中國建筑領域節(jié)能降碳的政策文件匯總發(fā)布年月部門政策文件政策主旨2020年7月住建部等7部門《綠色建筑創(chuàng)建行動方全面推進綠色建筑的發(fā)展，到2022年，城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建筑面積占比達到70%，鼓勵超低能耗建筑、近零能耗建筑發(fā)展。2021年2月國務院《關于加快建立健全綠色低碳循環(huán)發(fā)展經(jīng)濟體系的指導意見》推動中國經(jīng)濟向綠色低碳循環(huán)發(fā)展轉型，構建全方位、系統(tǒng)化的綠色發(fā)展模式。2021年3月全國人大、全國政協(xié)《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》從指標層面提出完成“十四五”期間單位國內生產總值二氧化碳排放降低18%的目標，落實2030應對氣候變化國家自主貢獻目標，錨定努力爭取2060年前實現(xiàn)碳中和。2021年9月中共中央、國務院《關于完整準確全面貫徹新發(fā)展理念做好碳達峰碳中和工作的意中國為達成“雙碳”目標的指導思想和頂層設計，以及后續(xù)各項工作的全面動員和部署，后續(xù)各地政府和行業(yè)協(xié)會貫徹落實該項政策思想而開展了一系列措施。2021年10月國務院《2030年前碳達峰行動方案》明確將“城鄉(xiāng)建設碳達峰”作為“碳達峰十大行動”。中國商企空間低碳物業(yè)白皮書發(fā)布年月部門政策文件政策主旨2021年10月中共中央辦院辦公廳《關于推動城鄉(xiāng)建設綠色發(fā)展的意見》提出了推進城鄉(xiāng)建設一體化發(fā)展、轉變城鄉(xiāng)建設發(fā)展方式、創(chuàng)新工作方法等主要任務，旨在構建綠色、低碳、循環(huán)的整體城鄉(xiāng)建設發(fā)展體系。2022年3月住建部綠色建筑發(fā)展規(guī)劃》加快綠色建筑建設，轉變建造方式，積極推廣綠色建材，推動建筑運行管理高效低碳，實現(xiàn)建筑全壽命期的綠色低碳發(fā)展。2022年7月家發(fā)改委《城鄉(xiāng)建設領域碳達峰實施方案》2030年前，城鄉(xiāng)建設領域碳排放達到峰值，相關政策體系和體制機制基本建立，綠色低碳運行初步實現(xiàn)。2024年3月國務院《加快推動建筑領域節(jié)能降碳工作方案》提出了到2025年，城鎮(zhèn)新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標準，新建超低能耗、近零能耗建筑面積顯著增加，既有建筑節(jié)能改造面積大幅增長等目標，從而在建筑領域取得節(jié)能降碳的積極進展。2024年5月國務院《2024—2025年節(jié)能降碳行動方案》強調節(jié)約優(yōu)先，控制化石能源消費，強化碳排放強度管理，并針對不同領域和行業(yè)實施專項行動，規(guī)定了2024年、2025年中國需達成的階段性能源消耗和碳排放指標。2022年3月，由住建部提出的《“十四五”建筑節(jié)能與綠色建24號）更聚焦于建筑領域的節(jié)能與綠色化，包括新建建筑和既有建筑的節(jié)能改造，以及綠色建材和綠色建造方式的推廣。它明確指出了建筑節(jié)能和綠色建筑發(fā)展的總體指標和各項具體指標。表1.3“十四五”時期建筑節(jié)能和綠色建筑發(fā)展指標項目目標值總體指標建筑運行一次二次能源消費總量（億噸標準煤）11.5城鎮(zhèn)新建居住建筑能效水平提升30%城鎮(zhèn)新建公共建筑能效水平提升20%具體指標既有建筑節(jié)能改造面積（億㎡）3.5建設超低能耗、近零能耗建筑面積（億㎡）0.5城鎮(zhèn)新建建筑中裝配式建筑比例30%新增建筑太陽能光伏裝機容量（億kW）0.5新增地熱能建筑應用面積（億㎡）1.0城鎮(zhèn)建筑可再生能源替代率建筑能耗中電力消費比例55%2022年7月《城鄉(xiāng)建設領域碳達峰實施方案》（建標〔2022〕53號）的出臺側重于實施層到2030年，城鄉(xiāng)建設領域碳排放達到峰值；到2060年，城鄉(xiāng)建設領域碳排放實現(xiàn)碳中和。此外，《實施方案》還強調了實施細節(jié)和操作性，確保碳達峰目標的實現(xiàn)，并且分別從建設綠色低碳城市與打造綠色低碳縣城和鄉(xiāng)村兩個主要方面明晰了實現(xiàn)碳達峰的路徑。2024年以來，兩大重要政策文件《加快推動建筑領域節(jié)能降碳工作方案》（國辦函〔國政府為實現(xiàn)碳達峰碳中和目標而制定的細分領域和階段目標指南，對低碳物業(yè)的發(fā)展具有顯著的指導和推動作用。2024年3月，《加快推動建筑領域節(jié)能降碳工作方案》提出了2025年建筑領域節(jié)能降碳的目標?城鎮(zhèn)新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標準，新建超低能耗、近零能耗建筑面積比2023年增長0.2億平方米以上，完成既有建筑節(jié)能改造面積比2023年增長2億平方米以上，設領域碳達峰實施方案》以來，國家層面對建筑領域減碳目標的再次明確規(guī)定。該方案的實施將推動建筑行業(yè)向更加節(jié)能、環(huán)保的方向發(fā)展，促進低碳物業(yè)的普及和提升，同時也將為相關技術和產品的研發(fā)提供政策支持和市場機遇?！?024—2025年節(jié)能降碳行動方案》則是為了加大節(jié)能降碳工作力度，采取有效措施，7中國商企空間低碳物業(yè)白皮書進一步規(guī)定了2024年、2025年中國需達成的階段性能源消耗和碳排放指標，部署了包括建筑領域在內的多個行業(yè)的節(jié)能降碳行動，并強調了資金支持和科技創(chuàng)新在節(jié)能降碳中的作用。該方案的實施不僅能推動建筑節(jié)能改造和新能源的利用，還有利于促進物業(yè)服務企用提供更廣闊的空間。各項政策文件的頒布，構成了中國建筑領域節(jié)能降碳的指導框架，為低碳物業(yè)的發(fā)展提供了政策支持和市場導向，也推動了整個行業(yè)向綠色、低碳方向轉型。1.2.2低碳政策的社會影響隨著全球對氣候變化問題的日益關注和中國在政策上對“雙碳”目標的持續(xù)支持，低文件，對社會和行業(yè)帶來的影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面。（1）政策驅動與市場需求雙重催化物業(yè)低碳化轉型國家碳達峰碳中和目標的制定促使各行業(yè)積極推進低碳化轉型，建筑物業(yè)行業(yè)作為高能耗領域，成為政策監(jiān)管和發(fā)展的重點。近年來，隨著《“十四五”建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展管理公司開始主動進行低碳運營和管理模式的轉型。此外，業(yè)主和租戶對綠色、健康生活環(huán)境的需求不斷上升，也促進了低碳物業(yè)市場的擴大。（2）智能化技術教育體系助推低碳物業(yè)普及國家在戰(zhàn)略層對“雙碳”高等教育人才、儲能技術高層次人才、綠色低碳發(fā)展國民教育中的應用逐漸普及，包括智能能耗監(jiān)控系統(tǒng)、智慧樓宇管理平臺、物聯(lián)網(wǎng)（IoT）設備等。這應用將進一步提升，助推行業(yè)向智慧、低碳方向發(fā)展。（3）綠色改造需求創(chuàng)造物業(yè)第二增長曲線大量老舊建筑需要進行綠色改造，以提高能源效率和減少碳排放。既有建筑的綠色改造包括提高建筑圍護結構的保溫性能、升級能效低下的設備系統(tǒng)、采用可再生能源等。這一需求的增長為物業(yè)管理公司帶來了新的市場機會，推動其加大在節(jié)能技術和綠色改造項目上的投入。（4）綠色金融領域頂層設計完善推動投資增長未來5年，中國將進一步構建國際領先的金融支持綠色低碳發(fā)展體系的目標，并計劃到2035年使金融支持綠色低碳發(fā)展的標準體系和政策支持體系更加成熟。綠色金融正在成為低碳物業(yè)市場發(fā)展的重要助力。通過綠色債券、綠色貸款等金融工具，物業(yè)公司能夠獲得更多的資金支持，推進低碳改造和管理。這種資金支持為低碳物業(yè)市場帶來了更多的活力，并有助于加快物業(yè)管理公司實施綠色技術和低碳管理的步伐。第二章：商企物業(yè)管理行業(yè)背景要性。同時，將總結行業(yè)達成的共識，明確商企物業(yè)管理在未來綠色轉型中的核心角色。2.1商企物業(yè)管理的發(fā)展歷程2003年首次頒布，至今經(jīng)過三次修訂的《物業(yè)管理條例》給出了對物業(yè)管理的定義：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。中國的物業(yè)管理起源于1981年，以1981年經(jīng)濟特區(qū)深圳誕生了中國第一家物業(yè)服務企業(yè)?深圳市物業(yè)服務公司為標志，按照使用功能和服務對象的不同，可將物業(yè)管理分為住宅物業(yè)管理和商企物業(yè)管理。早期物業(yè)管理多以作為生活資料的住宅為主要對象，進行傳統(tǒng)居住物業(yè)管理，但隨著經(jīng)濟發(fā)展和生產生活方式的極大變化，以寫字樓、商業(yè)中心、工業(yè)廠房等經(jīng)營性商業(yè)用地為服務對象的商企物業(yè)管理為物業(yè)管理注入了全新內涵。圍繞商企物業(yè)管理，按照其行業(yè)特征及規(guī)模變化，可將其在國內的發(fā)展劃分為起步與快速發(fā)展階段、專業(yè)化與規(guī)范化階段、多元化與數(shù)字化階段、低碳與深度智能化階段。9中國商企空間低碳物業(yè)白皮書圖2.1中國商企物業(yè)管理發(fā)展階段2.1.1起步與快速發(fā)展階段（20世紀80年代至20世紀末）伴隨著改革開放的浪潮，經(jīng)濟逐步轉型，城市化進程加快，商業(yè)地產開始出現(xiàn)。但在改革開放初期，市場化改革并不深入，物業(yè)管理主要聚焦于住宅小區(qū)、公寓等，商企物業(yè)管理需求較少，市場規(guī)模有限，且多數(shù)由政府或國有企業(yè)提供。這一時期商企物業(yè)的服務職能也較為單一，以基本的設備維護和保養(yǎng)服務為主。1992年，黨的十四大正式確立“我國經(jīng)濟體制改革的目標是建立社會主義市場經(jīng)濟體制”，這為中國商業(yè)地產的發(fā)展提供了良好的土壤。在這一時期，有部分外資物業(yè)管理公司進入國內市場，將國際先進的管理理念和經(jīng)驗引入國內，促使本土物業(yè)管理向專業(yè)化、科學化轉變。另一方面，購物中心、寫字樓、酒店等形式的商業(yè)地產逐漸增多，激起對商企物業(yè)管理的大量需求，一批針對經(jīng)營性場所進行服務的物業(yè)管理公司應運而生。同時，不動產作為投資產品和生產資料而非單純生活資料的功能逐漸凸顯，租賃市場逐漸活躍，商企物業(yè)開始逐步成熟，物業(yè)管理公司除了專業(yè)化的設備、環(huán)境、安保管理外，也承擔了更多的租賃管理和品牌推廣職能，能夠對不動產保值增值起到積極作用。在這段時期內，商企物業(yè)管理的市場規(guī)模不斷擴大，在國內最早開展物業(yè)管理的深圳，成立了全國首家物業(yè)管理協(xié)會?深圳市物業(yè)管理協(xié)會，同一時期也出現(xiàn)了中國有關物業(yè)管理的第一個地方法規(guī)?《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》。這標志著行業(yè)的迅速發(fā)展，體現(xiàn)出行業(yè)內對物業(yè)管理的標準化和合規(guī)性認知正逐漸增強。2.1.2專業(yè)化與規(guī)范化階段（21世紀初至2010年代初）2000年10月，中國物業(yè)管理協(xié)會正式成立，這一全國性行業(yè)協(xié)會的成立為制定行業(yè)統(tǒng)一標準、促進物業(yè)管理企業(yè)之間的交流合作、提高整體服務水平起到積極的促進作用，它也成為連通物業(yè)管理企業(yè)與政府的重要橋梁。2003年，國務院頒布了《物業(yè)管理條例》（國務院令第379號為物業(yè)管理行業(yè)提供了依據(jù)。同年國家發(fā)展與改革委員會、原建設部聯(lián)合頒布《關于印發(fā)物業(yè)服務收費管理辦法的通知》（發(fā)改價格[2003]1864號對物業(yè)服務收費的基本原則和方式等進行了明確規(guī)定。共和國物權法》（國家主席令第62號）的頒布，奠定了物業(yè)管理的法律基礎，順應國家依法治國的基本方略，而《物業(yè)管理條例》也在《物權法》頒布后進行了修訂，變得更為完善。供了契機。市場規(guī)模的擴大吸引大量參與者，商企物業(yè)管理企業(yè)按照各類規(guī)范進行良性競爭，在競爭過程中，行業(yè)平均服務質量和管理水平逐漸提升，形成專業(yè)化的服務模式。行業(yè)的專業(yè)化與規(guī)范化，讓其在國民經(jīng)濟發(fā)展、增加就業(yè)、提高城市管理水平等方面作出重要貢2.1.3多元化與數(shù)字化階段（2010年代中期至今）產生了更為多樣化的需求。同時，互聯(lián)網(wǎng)技術的發(fā)展與普及，智能設備的研發(fā)與應用，讓商業(yè)模式和行業(yè)發(fā)展路徑產生了深刻變化。這促使商企物業(yè)管理行業(yè)發(fā)生了兩大變革：服務多元化和管理數(shù)字化。一方面，行業(yè)逐漸轉向以客戶為中心：面對不同客戶的多樣化需求，通過用戶調研、建立反饋機制等了解客戶的實際體驗和需求變化，提供個性化的管理方案以提升服務質量。另一方面，企業(yè)根據(jù)不同主體需求，提供多元化服務：針對商戶和業(yè)主，為物業(yè)的日常運營提供消防、安保、保潔、車輛等多系統(tǒng)的綜合性設施管理；針對投資者和開發(fā)商的需求，著眼于不動產商業(yè)價值提升，對應提供市場營銷、品牌塑造等服務。各物業(yè)公司借助多元化的服務，提升自身綜合競爭力，以獲取更多的市場份額。同時，部分商企物業(yè)管理公司開始借助信息技術，建立數(shù)字化管理平臺，通過在線系統(tǒng)實現(xiàn)租戶與管理方的線上互動，提供在線報修、信息查詢等便捷服務。而借助最新的物聯(lián)網(wǎng)技術（IoT商企物業(yè)管理企業(yè)能夠對設備實現(xiàn)實時監(jiān)控與管理，收集大量數(shù)據(jù)并借助人工智能（AI）分析用戶行為模式，以優(yōu)化服務和管理決策，也可通過數(shù)據(jù)分析預測設備故障、優(yōu)化人力資源和設備的調度。利用先進的信息技術，可在降低成本的同時大大提升物業(yè)管理的效率，為客戶提供更高質量的服務和體驗。中國商企空間低碳物業(yè)白皮書2.1.4低碳與深度智能化的未來趨勢經(jīng)過四十余年的發(fā)展，中國的商企物業(yè)管理行業(yè)已逐漸成熟，并出現(xiàn)了部分在全國乃至全球范圍內領先的優(yōu)質企業(yè)。例如，萬物梁行積極推廣綠色建筑和節(jié)能技術，利用智能化系統(tǒng)優(yōu)化物業(yè)管理、降低能耗，并積極參與LEED、WELL等多項綠色認證項目；保利物業(yè)推放；中海物業(yè)也通過實施節(jié)能改造和引入智能化管理系統(tǒng)（如BIM技術）來減少運營過程中產生的碳足跡，推動綠色低碳運營……這些企業(yè)較早認識到低碳和智能化的重要性，在運營過程中重視節(jié)能和智能系統(tǒng)的打造，這也是可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和信息技術高速發(fā)展的背景下，行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。2020年，中國明確提出在2030年實現(xiàn)碳達峰，2060年實現(xiàn)碳中和的目標。近年來，國家也出臺了多種相關政策和意見來指導構建碳排放總量和強度雙控制度體系，引導企業(yè)進行綠色轉型。建筑行業(yè)是碳排放雙控制度體系中的重點行業(yè)，有案例研究表明，建筑運維階段碳排放占建筑全生命周期碳排放量的47.3%2。這說明在商企物業(yè)管理過程中，存在極大的減碳潛力。在商業(yè)建筑中，大量的碳排放集中于照明、暖通空調和電梯設備使用三個領域，利用物聯(lián)網(wǎng)、人工智能與大數(shù)據(jù)等技術，進行相關設備運營的實時監(jiān)控和智能運行，能夠為建筑運維階段的節(jié)能減碳作出貢獻：一方面順應可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，承擔社會責任，獲取政府政策支持及大眾認可；另一方面也能降低能耗，有效節(jié)省成本。而將信息技術與商企物業(yè)管理進一步深度融合，也是未來發(fā)展的重要趨勢。目前，人工智能等技術還處于不斷迭代的快速發(fā)展期，但通過現(xiàn)有應用成果可以預見，在未來，深度智能化的商企物業(yè)管理會在降低人力成本、提高管理效率、提升服務質量等多方面展現(xiàn)出獨特優(yōu)勢。2.2商企物業(yè)管理的市場規(guī)模整個物業(yè)管理領域近年來發(fā)展態(tài)勢良好，增量明顯且仍有增長空間，但增速有所放緩。根據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國物業(yè)管理企業(yè)在管面積從2018年的剛過200億平方米，增長到2023年的298.1億平方米，近5年在管面積平均增長率超過7%，增速最快時接近14%，年平均增長面積接近20億平方米。同時仍有持續(xù)上漲的趨勢，這意味著行業(yè)存有良好的發(fā)展前景。而從整體產值和從業(yè)人員方面，中國物業(yè)管理行業(yè)產值在2020年突破萬億，在2022年達到1.4萬億，相關從業(yè)人員達到840.7萬人。整體上來講，目前物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模大，業(yè)務范圍較廣，在拉動就業(yè)和助力經(jīng)濟增長方面發(fā)揮著重要作用。物業(yè)管理作為房地產后端產業(yè)鏈，與地產開發(fā)存在著緊密聯(lián)系。行業(yè)在管面積雖然在持續(xù)增長，但整體增速有所放緩，這與目前房地產市場增量放緩密切相關。在這樣的存量時代下，物業(yè)管理行業(yè)內結構也發(fā)生著重要變革。聚焦到物業(yè)管理行業(yè)內部，近期及未來整個市場將更注重存量開發(fā)，從增量與存量并重到以存量為主，增量輔助的發(fā)展模式，這種轉變反映在實踐中，就是部分一線城市正在進行的城市更新。要使得老舊的商業(yè)中心和地產重新煥發(fā)生機，提高其運營能力，優(yōu)質的、綠色的、智能的物業(yè)管理服務是不可或缺的，這將引發(fā)對商企物業(yè)管理服務的新一輪需求。而對于增量部分，設計與運營相結合的低碳智能化改造也會為新項目賦能，為行業(yè)帶來新的增長點。隨著信息技術的進一步普及，在未來，智能化的商企物業(yè)管理將在存量時代為經(jīng)濟發(fā)展作出進一步貢獻。2.3商企物業(yè)管理的重要性物業(yè)管理的目的是為居住、辦公、商業(yè)等空間提供安全、舒適、高效的生活或工作環(huán)境。具體來說，物業(yè)管理是為管理和運營建筑物提供服務，通過提供各項服務，確保居住環(huán)境的舒適和安全，提高居民的生活便利性和幸福感；維護和管理設施設備、控制能耗，保障建筑資產的保值增值；通過綠色運營、節(jié)能技術應用和垃圾分類等措施，推動節(jié)能減排和綠色低2馮國會,崔航,常莎莎等.近零能耗建筑碳排放及影響因素分析[J].氣候變化研究進展,2022,18(02):205-214.中國商企空間低碳物業(yè)白皮書碳；通過智能安防、設施維護、消防管理等措施，確保公共建筑和設施的安全，提升城市運營的穩(wěn)定性和效率。隨著智能化、綠色化和社會責任的要求，物業(yè)管理的內容和職責也不斷擴商企物業(yè)管理與傳統(tǒng)的住宅物業(yè)管理相比，具有更多針對商業(yè)和企業(yè)需求的特殊性。商企物業(yè)管理更注重優(yōu)化企業(yè)運營、維護商業(yè)資產、提升品牌價值以及推動智能化管理等方面，是商業(yè)地產運營和企業(yè)發(fā)展的核心保障。商企物業(yè)管理主要涉及寫字樓、商業(yè)綜合體、產業(yè)園區(qū)等商業(yè)和企業(yè)類建筑，服務對象以企業(yè)和商業(yè)用戶為主。其重要性不僅包含一般物業(yè)管理的內容，還具有一些獨特的側重點：（1）優(yōu)化商業(yè)環(huán)境與企業(yè)運營效率商企物業(yè)管理通過提供高效、可靠的設施管理和服務，確保商業(yè)環(huán)境的整潔、舒適和安全，為企業(yè)和商業(yè)用戶創(chuàng)造良好的工作和交易環(huán)境，通過優(yōu)質的物業(yè)服務，企業(yè)可以專注于核心業(yè)務發(fā)展，不必過多擔憂辦公環(huán)境的管理問題，從而提高整體運營效率。（2）保障企業(yè)和商業(yè)資產的保值增值商企物業(yè)管理通過定期的維護、設備管理、能耗監(jiān)控等措施，確保商企物業(yè)建筑物長期處于最佳狀態(tài)，避免設施老化導致的資產貶值。特別是在高檔寫字樓和商業(yè)綜合體中，物業(yè)管理的水平直接影響到租賃率和租金水平，優(yōu)秀的管理能夠顯著提升商業(yè)物業(yè)的市場價值。（3）推動商企物業(yè)的智能化與數(shù)字化商企物業(yè)管理的智能化應用更為廣泛，涉及智能安防、智能停車、智能辦公管理系統(tǒng)等，通過數(shù)字化和智能化管理工具，商企物業(yè)能夠提高管理效率，優(yōu)化能源使用和運營成本，改善用戶體驗，提升辦公環(huán)境的科技化和便捷性。（4）實現(xiàn)企業(yè)社會責任和低碳環(huán)保商企物業(yè)在節(jié)能減排、綠色建筑運維等方面起著重要作用，幫助企業(yè)在追求經(jīng)濟效益的同時履行社會責任，符合ESG標準，樹立良好社會形象。通過節(jié)能技術的應用和綠色管理措施，商企物業(yè)管理能夠助力企業(yè)減少運營中的碳足跡，符合全球綠色發(fā)展趨勢。（5）提升商業(yè)形象與品牌價值對于高端商企，物業(yè)管理水平往往與企業(yè)形象掛鉤，良好的商企物業(yè)管理有助于提升商業(yè)建筑的形象，提升企業(yè)在行業(yè)中的品牌影響力。高質量的物業(yè)服務不僅影響入駐企業(yè)的運營，也直接影響客戶和合作伙伴的感知，增加企業(yè)的市場吸引力。2.4商企物業(yè)管理的行業(yè)共識司都認識到節(jié)能減碳不僅是一種社會責任，更是提升市場競爭力和品牌影響力的重要手升以及綠色建筑的推廣方面繼續(xù)發(fā)揮重要作用。商企物業(yè)管理行業(yè)通過節(jié)能技術的應用、綠色能源的引入以及管理模式的創(chuàng)新，推動行業(yè)朝著更高效、環(huán)保的方向發(fā)展。行業(yè)內部也在逐步完善相關標準與規(guī)范，促進企業(yè)之間的合作與信息共享，共同助力國家的“雙碳”目多個重要論壇和會議圍繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的關鍵議題展開，包括低碳、綠色、智能化等物業(yè)管理趨勢。這些會議為業(yè)內人士提供了前沿的技術分享、政策解讀和行業(yè)共識的形成機會，推動了行業(yè)在“雙碳”目標下的轉型和發(fā)展。表2.12024年物業(yè)管理行業(yè)相關論壇和峰會名稱2023年RICS中國峰會2023年7月28日峰會以“提升可持續(xù)城市投資運營管理及智能化建設，推動建設數(shù)字中國”為主題，近40名演講嘉賓圍繞土地、房地產、建造及基礎設施開發(fā)和管理全產業(yè)鏈，探討如何打造城市綠色生態(tài)、促進城市智慧化建設及數(shù)字化轉型，并提供更加精細化、智能和人性化的城市服務，聚焦未來貫穿中國城市發(fā)展的核心議題。通過全方面多角度的專業(yè)分享與行業(yè)對話，助推數(shù)字中國建設。RICS商業(yè)地產論壇2023年11月3日論壇聚焦城市的發(fā)展建設與商業(yè)地產行業(yè)的優(yōu)化升級，抓住綜合性用途項目、高科技園區(qū)和可持續(xù)發(fā)展等發(fā)展趨勢，積極采取數(shù)據(jù)驅動的資產管理策略，提升企業(yè)的ESG表現(xiàn)。并從投資者和開發(fā)商的角度解讀戰(zhàn)略規(guī)劃和投資決策，通過深入的話題探討，為利益相關方和從業(yè)者提供重要的見解和指導，助其在競爭激烈的市場環(huán)境中取得優(yōu)勢。2024第九屆中國國際物業(yè)管理高峰論壇2024年5月論壇圍繞新技術、新模式展開討論，探討如何通過提升綠色低碳、數(shù)字智能等領域技術水平，推動物業(yè)管理行業(yè)高質量發(fā)展。強調了新質生產力在物業(yè)管理中的重要性，提出了物業(yè)企業(yè)需要在專業(yè)化、全面化、科技化及綠色化四個方面進行創(chuàng)新。物業(yè)增強業(yè)主的安全感、獲得感和幸福感。論壇還討論了物業(yè)管理行業(yè)的政策支持和行業(yè)規(guī)范，強調了數(shù)字化、智能化、綠色化、融合化、個性化的發(fā)展方向。此外，與會企業(yè)展示了當前物業(yè)管理的先進技術、創(chuàng)新產品和管理系統(tǒng)。2024中國國際物業(yè)管理產業(yè)博覽會2024年7月主題展覽展示了最新的利用物聯(lián)網(wǎng)（IoT）技術、智能安防、智能能耗管理、云計算與大數(shù)據(jù)平臺等的智能物業(yè)管理系統(tǒng)，綠色建筑材料、節(jié)能環(huán)保技術、可再生能源在物業(yè)管理中的應用，物業(yè)服務App、智慧社區(qū)平臺等社區(qū)管理中的數(shù)字化工具，為用戶全面展示了智能物業(yè)解決方案。專業(yè)論壇綜合展示、并交流了各地物業(yè)管理行業(yè)在實現(xiàn)“從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，從好社區(qū)到好城區(qū)”總體目標進程中的創(chuàng)新實踐和典型案例，涵蓋了建筑物全生命周期管理、超高層建筑運營管理等主題。聚焦于產業(yè)鏈中具有應用價值的國內外新技術、新設備和新服務，展示新質生產力推動物業(yè)管理高質量發(fā)展的成果和經(jīng)驗。論壇還集中發(fā)布了多項行業(yè)成果。中國商企空間低碳物業(yè)白皮書在多個行業(yè)會議和論壇的討論中，中國商企物業(yè)管理行業(yè)達成了以下幾項主要共識：（1）高質量發(fā)展是核心目標隨著中國經(jīng)濟進入高質量發(fā)展階段，商企物業(yè)管理行業(yè)必須適應市場需求的變化，提升服務質量和管理水平。通過技術創(chuàng)新、標準化管理和服務提升，實現(xiàn)標準化、專業(yè)化和精細化的管理模式，提高行業(yè)的整體服務能力和市場競爭力，推動行業(yè)整體向高質量、專業(yè)化發(fā)展。（2）智能化與數(shù)字化是未來趨勢智能化物業(yè)管理和數(shù)字化轉型已成為行業(yè)未來發(fā)展的主流趨勢。物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新興技術的廣泛應用，可以顯著提升物業(yè)管理的效率、降低成本，并優(yōu)化業(yè)主體驗。（3）綠色低碳是必然方向用，綠色低碳成為商企物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的重要方向。通過推動節(jié)能技術、建筑物全生命周期管理、優(yōu)化能耗管理、垃圾分類等措施，物業(yè)管理企業(yè)能夠積極參與節(jié)能減排，實現(xiàn)綠色運營。（4）全生命周期管理提升物業(yè)效能物業(yè)管理應從建筑物的全生命周期角度出發(fā)，包括設計、施工、運行和維護等各個階段，通過科學管理延長建筑物壽命、優(yōu)化資源利用，提升物業(yè)管理的整體效能和環(huán)保性能，維護建筑資產價值。這些共識為中國物業(yè)管理行業(yè)的未來發(fā)展指明了方向，強調了科技創(chuàng)新、綠色低碳、高標準服務以及多方協(xié)同的重要性，推動行業(yè)邁向高質量、智能化和可持續(xù)發(fā)展的新階段。第三章：商企空間低碳運營痛點調研與分析隨著“雙碳”目標的推進，商企物業(yè)管理在低碳化轉型中面臨諸多挑戰(zhàn)。本章將概述針對企業(yè)的問卷調研成果，揭示商企在實現(xiàn)低碳運營中的主要痛點和瓶頸。這些痛點不僅影響企業(yè)的運營效率，也阻礙了整個行業(yè)向綠色低碳的高質量發(fā)展邁進。3.1最新調研成果中國商企空間低碳物業(yè)白皮書中國的飛速發(fā)展導致了建筑的復雜程度不斷增加，建筑的能耗也不斷增加，傳統(tǒng)的物業(yè)管理更無法滿足此類需求。在不斷通過各項政策導向、約束促進建筑能耗管理發(fā)展的同時，還應提升物業(yè)管理部門管理水平，因為在實際項目運營管理中，能耗的高低很大程度上情況，以便更好地分析和探討當前行業(yè)在低碳節(jié)能的發(fā)展背景下所面臨的痛點和挑戰(zhàn)。本次調查由萬物梁行、RICS、同濟大學三方共同發(fā)起，問卷所發(fā)放的對象是物業(yè)管理行業(yè)的利益相關方，利用網(wǎng)絡進行問卷發(fā)放。在去除無效問卷6份之后，共收集有效問卷110份。近八成的受訪者從事房地產/建筑/物業(yè)服務行業(yè)，其中更是有近7成的人工作經(jīng)驗10年以上，包括總裁、經(jīng)理、工程師等管理者，以及在市場、投資、運營等項目各個崗位工作府、制造業(yè)、咨詢行業(yè)、媒體行業(yè)的受訪者也為問卷提供了多元的參考意見。受訪者的工作地點也很多樣，有北京、上海、蘇州、深圳、成都等地，其中長三角區(qū)域人數(shù)約占一半。圖3.1受訪者信息的描述性統(tǒng)計關于節(jié)能減碳，受訪者普遍對國家關于“雙碳”目標的政策和要求有所了解，但是對于減碳的認知存在偏差，有超過一半的受訪者不能很好地區(qū)分減碳和節(jié)能的關系。節(jié)能和減碳密切相關，但兩者并不完全等同：節(jié)能是實現(xiàn)減碳的一個重要途徑，而減碳則涉及更廣泛的領域，包括整個能源結構的轉變和多種技術與政策措施的實施。此外，受訪者對于不同類型的碳排放含義也不夠了解，僅有兩成的受訪者清楚建筑直接碳排放、建筑間接碳排放、建的受訪者能正確區(qū)分減碳和節(jié)能的關系，81%的受訪者清楚碳排放的不同范圍。這反映出人們對于碳排放的認識和對“雙碳”目標的政策和要求的了解程度息息相關，大多數(shù)人僅停留在對低碳概念的表面理解，而未能深入掌握減碳的具體內涵，對節(jié)能減碳的認知不夠清對于公司/單位的所在建筑，85%的受訪者都清楚是否有空間取得來自LEED、WELL或住建部等評定的綠色建筑認證，已經(jīng)取得或計劃取得的占比超過一半。但對于所在的建筑更為具體的每年總能耗費用，就有48%的受訪者對此完全不了解，這也反映出用戶對于節(jié)能減碳的成效不夠關注。其中了解所在建筑每年總能耗費用的受訪者認為，空調制冷是占影響能耗費用。商業(yè)空間的運營與管理需精妙平衡資產所有者、企業(yè)客戶及個體用戶等多方需求，在建筑全生命周期的不同階段，如何實現(xiàn)高效的節(jié)能減碳工作是需要明確的問題。超過半數(shù)的受訪者認為“設計階段”是在建筑物全生命周期中的節(jié)能/減碳最為重要的階段，視其為減碳的關鍵窗口。高達九成以上的受訪者在“通過優(yōu)化設計階段的措施可以顯著降低建筑物全生命周期的碳排放”上達成共識，即通過在設計階段采取前瞻性的優(yōu)化策略，能夠顯著且有效地降低建筑物在其全生命周期內的碳排放水平。這一發(fā)現(xiàn)不僅凸顯了“物業(yè)前置”理念的重要性，也強調了在設計前端即需充分考慮運維階段的減碳需求，以實現(xiàn)建筑環(huán)境的高效與可持續(xù)發(fā)展。調研顯示，半數(shù)以上的受訪者認為“節(jié)能改造”和“節(jié)能效果驗證”是建筑節(jié)能減碳中的重要工作。建筑節(jié)能改造是對熱泵機組、散熱器、冷水機組、外窗、照明設施等的更新升級，降低能源消耗，減少對環(huán)境的影響。建筑節(jié)能效果驗證則是對節(jié)能措施或改造項目實施后的效果進行評估和確認的過程?，F(xiàn)階段，城市發(fā)展重點由增量建設轉為了以提升城市品質為主的存量提質改造。而2024年全國存量建筑中仍有近40%為非節(jié)能建筑，存量建筑節(jié)能減碳的改造潛力值得重視。另一方面，19%的受訪者認為建筑節(jié)能減碳中最重要的是電力、石油、天然氣、煤炭、可再生能源設備等“能源產品”的選擇。清潔能源、低能耗設備的選擇和審核企業(yè)的能源使用情況，來識別能源效率的改進機會，認為其最重要的受訪者占比11%。能源審計通常在工業(yè)企業(yè)有大規(guī)模應用，在“雙碳”目標的背景下，中國的能源審計的覆蓋面和應用領域得到了進一步擴展。系統(tǒng)的建筑能源審計能促進建筑能源管理向規(guī)范化、科學化、信息化轉變，降低能耗的同時減少能源管理的工作量。中國商企空間低碳物業(yè)白皮書圖3.2從業(yè)者對建筑節(jié)能減碳工作項的重要程度認知用戶對于節(jié)能減碳的重視程度已顯著上升，超過七成的受訪者對其所在企業(yè)對于節(jié)能/減碳工作的重視程度持有明確認知，這鮮明地揭示了當前業(yè)界對空間減碳議題的高度重視。影響企業(yè)進行低碳節(jié)能改造的原因是多方面的，基于問卷結果，以驅動因素為標準，可將原因劃分為三類：企業(yè)經(jīng)濟利益、企業(yè)社會責任、政府政策引導。從企業(yè)經(jīng)濟利益角度來看，50%的受訪者表示，建筑能耗成本過高是進行改造的重要原因，35%的受訪者指出期望通過改造提升招商租賃或買賣優(yōu)勢，還有部分受訪者認為其所在樓宇設備結構老舊，客觀上存在改造更新需求。通過低碳節(jié)能改造，企業(yè)能夠有效降低在設計、施工、運維階段的各類能源消耗，降低成本，同時可使建筑在運行安全、節(jié)能環(huán)保及空間舒適等多領域上更具優(yōu)勢，提高核心競爭力，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟利益的提升。從企業(yè)社會責任角度來看，超七成受訪者一致認為履行企業(yè)社會責任是企業(yè)進行低碳節(jié)能改造的重要原因，進行該改造可實現(xiàn)企業(yè)建筑的低碳優(yōu)化，降低碳排放量，提高服務能力與質量，在履行企業(yè)社會責任的同時樹立企業(yè)正面形象，這體現(xiàn)了企業(yè)對社會發(fā)展的擔當。從政府政策引導角度來看，分別有18%和15%的受訪者表示，企業(yè)進行該改造的原因是政府獎勵補貼和政策約束要求。同時存在38%的受訪者表明是基于申報相關資質認證需要而去開展改造。以上分析表明，企業(yè)進行低碳或節(jié)能改造的需求主要基于企業(yè)經(jīng)濟利益和社會責任，政府和行業(yè)相關政策在此過程中也發(fā)揮著重要的引導與約束作用，但后者仍需優(yōu)化，以形成更完善的激勵引導機制。在受訪者所處的企業(yè)中，能耗/碳排放管理智能化系統(tǒng)主要運用于八個方面：智能空調、智能電梯、智能安防、智能照明、智能水管理、智能樓宇管理系統(tǒng)、智能垃圾處理系統(tǒng)、智能停車系統(tǒng)。其中，智能照明運用最為廣泛，有78%的受訪者表示智能照明在其企業(yè)中得到應用；智能樓宇管理系統(tǒng)和智能空調也較為普及，應用占比分別達到77%和65%；有49%的受訪者表示企業(yè)中已采用智能電梯；在問卷調查范圍內，智能水管理和智能停車系統(tǒng)的應用占比均為45%；而智能垃圾處理系統(tǒng)和智能安防的應用比相對較低，分別為26%和36%，仍需進一步發(fā)展使用。投資成本較高、技術應用復雜困難、專業(yè)人才的不足、用戶接受配合程度低以及政策支持不足等因素，是商企空間推進節(jié)能減碳智能化改造中在理論層面和實踐過程中都面臨的重要挑戰(zhàn)。資金短缺的成本問題成為首要阻力，其影響范圍超過了半數(shù)的受訪者。其中，阻力在理論和實踐之間認知鴻溝較大的是人才和政策因素。此外，在實踐問題中，也有部分受訪者特別指出了企業(yè)尚未部署ESG戰(zhàn)略以及市場能源價格不高造成的對建筑減碳意愿的負面影響。圖3.3從業(yè)者建筑節(jié)能減碳遇到的理論與實踐共性問題及占比（%）受訪者也對物業(yè)服務商所提供的服務提出了期待。多數(shù)受訪者認為能源管理是當前物業(yè)服務中需要提升的重要領域，這反映了企業(yè)在當前節(jié)能減排的大背景下對能源效率和成本控制的高度關注。小型改造和裝修工程管理這一服務類別也被頻繁提及，說明企業(yè)在日常辦公環(huán)境的維護和改善上存在較大需求，尤其是在涉及到改造項目時希望獲得更加專業(yè)的支持。再者是資產管理（辦公設備、生產設備資產管理在企業(yè)運營中的重要性不言而喻，尤其是高效管理和優(yōu)化使用辦公和生產設備，能夠直接影響到企業(yè)的運營成本和生產效率。還有較為重要的是空間規(guī)劃及空間管理，空間的合理利用和優(yōu)化管理是企業(yè)高效運營的重要一環(huán)，特別是隨著企業(yè)規(guī)模的擴大和工作模式的變化，對專業(yè)空間管理服務的需求日益增加。不過受限于反饋機制的缺失，這些用戶意見難以有效傳達并在物業(yè)服務中改進。受訪者認為物業(yè)服務商熟悉建筑和設備、了解建筑能耗數(shù)據(jù)、能夠主動控制成本、熟悉中國商企空間低碳物業(yè)白皮書客戶需求，在節(jié)能減碳服務中具有顯著優(yōu)勢。此外，雖然只有24%的受訪者了解國際化背景的物業(yè)服務商在提供建筑節(jié)能減碳服務，但幾乎所有受訪者都認為國際合作在推動建筑節(jié)能減碳方面具有重要意義。用戶的期待也是物業(yè)服務商提供服務的發(fā)展方向，物業(yè)服務商通過加強在這些領域的能力建設和服務創(chuàng)新，將能夠更好地滿足市場需求，并在未來的競爭中占據(jù)有利地位。為達成2030年前實現(xiàn)碳達峰，2060年前實現(xiàn)碳中和的目標，不僅需要企業(yè)和政府的支持，也需要每個人的參與和努力。在個人生活中，應盡量做到綠色出行，以公共交通工具和單車、步行來替代私車出行。同時，一方面，努力減少浪費和物資損耗、減少一次性物品的使用，讓物品在自己手中物盡其用；另一方面，認真學習并執(zhí)行垃圾分類，促使物資回收和循環(huán)利用，使舊物在他人手中煥新。在個人工作中，應采取電子化辦公，節(jié)約紙張的同時也能為企業(yè)文件的歸檔和整理提供便利。而使用通過節(jié)能認證的產品，參與綠色公益活動，能夠讓節(jié)能產品得以推廣，弘揚低碳生活理念，也是個人為可持續(xù)發(fā)展作出貢獻的重要途3.2企業(yè)痛點3.2.1用戶：用戶節(jié)能減碳的專業(yè)度普遍偏低在推動低碳物業(yè)管理的過程中，我們發(fā)現(xiàn)用戶對于節(jié)能減碳的認知和專業(yè)度普遍偏低，對于節(jié)能減碳這種專業(yè)技術較強的工作，用戶專業(yè)度偏低會阻礙工作的開展。用戶往往僅停留在表面層面，未能深刻理解節(jié)能與減碳的本質區(qū)別及其各自的重要性。這一問題不僅影響了低碳物業(yè)項目的推廣和實施，也直接關系到減碳效果的實現(xiàn)。節(jié)能主要指通過提高能源利用效率來減少能源消耗，從而達到降低成本的目的；而減碳則是指通過減少二氧化碳等溫室氣體的排放以應對全球氣候變化。盡管節(jié)能措施通常會帶來減碳效應，但它們并不完全相同。減碳不僅僅局限于節(jié)能，還涵蓋了使用清潔能源、優(yōu)化能源結構、提高設備效率等多種方式。因此，節(jié)能與減碳雖然密切相關，但它們的側重點和涵蓋的范圍是不同的，二者不能簡單劃等號。用戶在概念上的混淆或理解不充分，可能會使得用戶僅關注短期的節(jié)能成本，而忽視了長期的減碳效益以及對環(huán)境的積極影響。用戶只關注所在建筑是否獲得了綠色建筑認證，卻忽視了建筑實際的年度能耗情況。這反映出用戶對節(jié)能減碳效果認知不清，導致企業(yè)在制定方案時更傾向于追求短期經(jīng)濟效益而非長期的環(huán)境效益和社會效益。節(jié)能措施因其短期內能明顯降低運營成本而受到青睞，但減碳措施往往需要較長的投資回收期，并且初期投入較高，故用戶常常對其持觀望態(tài)度。這種短視行為不僅妨礙了企業(yè)的低碳轉型，也會帶來更大的環(huán)境和社會成本。用戶節(jié)能減碳的專業(yè)度普遍偏低還體現(xiàn)在缺乏系統(tǒng)性的策略規(guī)劃與執(zhí)行。節(jié)能減碳工作往往被碎片化處理，僅在建筑某些局部領域進行優(yōu)化，而未能在整體運營中形成低碳管理綜合體系。例如，用戶會采取更換高效照明設備等節(jié)能措施，但卻忽視了建筑物整體的能源優(yōu)化和碳排放控制，從而無法實現(xiàn)真正意義上的低碳運營。隨著市場對綠色建筑及可持續(xù)發(fā)展的關注度不斷提升，企業(yè)在節(jié)能減碳方面的表現(xiàn)成為影響其市場競爭力的重要因素。那些能夠有效實施低碳物業(yè)管理的企業(yè)，不僅能夠降低運營成本，還能提升企業(yè)形象，吸引更多注重可持續(xù)發(fā)展的租戶和投資者。反之，則可能面臨租戶流失和投資意愿下降的風險。3.2.2工程：設計、施工、運維各環(huán)節(jié)脫節(jié)，節(jié)能低碳效果難以落地（1）建筑全生命周期能耗管理的重要性，應加強設計、施工與運維階段的融合商企空間減碳是一個多方面、多層次的系統(tǒng)工程，對于任何一個建筑而言，能耗和碳排放管控不可孤立而論，應貫穿在建筑項目的設計、施工、運維的全生命周期中。想要將建筑從“搖籃到墳墓”的碳排放總和降低，需要考慮全流程的減碳降排，也就是推動商企空間全生命周期減碳的實現(xiàn)。例如，在設計階段，強調應“以人為本”，通過建筑功能去實現(xiàn)相關人中國商企空間低碳物業(yè)白皮書（不僅僅是使用者）的需求，以綠色低碳的設計原則為基礎，充分利用綠色低碳建筑材料、可再生能源；在施工階段，應強調盡量因地制宜，采用循環(huán)回收利用材料，實施科技管理手段，優(yōu)化過程管理，減少建設活動對環(huán)境的負面影響等；在運維階段，應強調根據(jù)外部因素對實體建筑產生的影響，進行各系統(tǒng)之間的調節(jié)及平衡。從全生命周期的角度衡量建筑減碳成效需要綜合考慮建筑物的直接、間接和廣義碳排放。建筑直接碳排放（范圍一指在企業(yè)實體控制范圍之內，直接控制或擁有的排放源的直接排放。包括靜止燃燒、移動燃燒、化學生產過程或無組織逸散。建筑間接碳排放（范圍二指建筑運維階段消費的電力和熱力二次能源帶來的碳排放，這是建筑運維碳排放的主要來源。建筑直接排放和建筑間接排放相加即為建筑運維碳排放。建筑廣義碳排放（暨隱含游可能產生的所有排放，如建筑施工和建材生產帶來的碳排放（即建筑建造碳排放或建筑物化碳排放）。其中建筑施工碳排放包括建造階段施工、使用階段維護施工和建筑到使用壽命后拆除施工的碳排放。（2）設計管理推動建筑減碳的“源頭綠”基于綠色設計的全生命周期減碳是建筑可持續(xù)發(fā)展的必由之路。雖然從短期視角來看，低碳經(jīng)濟可能會增加一定的成本，但這屬于必要的長期投資，長遠看會為企業(yè)帶來更大的競爭力，收益也會更高。綠色設計代表先進生產力的未來，已成為促進全球可持續(xù)發(fā)展的關鍵手段及重要引擎5。以我國海南博鰲近零碳示范區(qū)為例，從屋頂光伏板、光伏地磚、光伏幕墻，到空氣源熱泵及儲熱設施、智能照明系統(tǒng)，綠色設計理念貫穿海南博鰲近零碳示范區(qū)，實現(xiàn)了區(qū)域層面近零碳，為熱帶地區(qū)的建筑與區(qū)域能源一體化降碳改造提供了一個綠色設計建造樣板。實踐中，設計師和規(guī)劃者往往更關注設計階段的低碳化，因為這是確定建筑能效和碳排放基礎的關鍵時期，也就是所謂的“源頭綠”。在這個階段，可以通過優(yōu)化建筑設計、選擇碳化可以“鎖定”設計中的許多方面，例如采用高性能材料和優(yōu)化建筑整體布局，提高建筑的節(jié)能水平，減少隱含碳排放。但是結合中國實踐經(jīng)驗，設計階段的節(jié)能減碳抓手可優(yōu)化的方向仍有許多，例如：1)在項目利潤透明化的市場環(huán)境下，業(yè)主低價中標和設計院“以量取勝”的運作，使一般建筑難以實現(xiàn)精心設計、精心復盤，運維方接手項目之后，對于用戶對室內環(huán)境的抱怨和投訴，只能采取以滿足大多數(shù)用戶的滿意度為準則，從而造成了建筑能耗的浪費。2)設計、施工與運維脫節(jié)，導致檢修、維護空間不足，無法實現(xiàn)后期正常維保工作開展，例如更換空調箱過濾器的空間預留不足。3)設計人員實操經(jīng)驗不足，對于負荷計算和設備選型時過度計算，導致多數(shù)時間空調系統(tǒng)不需要滿荷載運行，所設置的臺數(shù)控制和冰蓄冷等技術措施不完全起作用。4)考慮到商企建筑體的特殊性，外立面的美觀以及內部裝修的豪華是投資者更注重的地方，而忽略了對于建筑能耗的影響。在實際合作過程中，設計方大多數(shù)以遵從業(yè)主意愿為原則，導致很多先天的能耗缺陷在項目運營中才暴露，而且這些缺陷是很難靠管理措施和小修小補來彌補，除非對建筑物做大的改造?？傊?，綠色設計初期投入較高，需要專業(yè)知識和技術進行低碳設計，且需要對傳統(tǒng)設計流程進行調整，目前仍面臨著較大阻力，相關評價標準建立和完善勢在必行，這是推動全球綠色設計發(fā)展的關鍵。當前以及未來一段時間內，推動綠色設計國際標準建設和綠色設計實踐應用是非常關鍵的工作。目前，《綠色建筑評價標準》（國家標準GB/T50378）將綠色建筑劃分為一星級、二星級和三星級，知名度最高和應用范圍最廣。其次是美國LEED標準，近些年也有廣泛的市場需求，尤其在一線大城市。52024中關村論壇世界綠色設計論壇在京舉辦-新華網(wǎng)[EB/OL].[2024-9-26].25/ener然而，一個在設計階段獲得綠色建筑星級評價標識的項目，隨著時間的推移，設備設施不斷老化或淘汰、用戶的要求不斷提升、國家標準也不斷升級，該項目也需要自我更新，“三年一小改，十年一大修”的現(xiàn)象也層出不窮。只有在建筑的運維管理中將設計的理論目標進行落地，才能真正達到能耗管控的目標。運維期是持續(xù)減碳降排的關鍵環(huán)節(jié)，因為它在整個建筑生命周期中持續(xù)時間最長、能源消耗與碳排放最集中。在建筑運維階段，將能源結構、智慧能耗管理融入建筑全生命周期，能降低建筑運維階段的能源使用。3.2.3產品：技術與運維的協(xié)同不緊密關于商企物業(yè)低碳節(jié)能的技術產品發(fā)展迅速但不夠成熟，難以得到廣泛應用。部分先合，這也是在商企空間物業(yè)管理中實現(xiàn)節(jié)能智能化改造的重要阻礙。運用數(shù)字化手段，對建筑內的設備進行管理，是實現(xiàn)物業(yè)管理綠色低碳的重要途徑。早期商企物業(yè)多利用BIM（建筑信息模型）搭建運維管理平臺，為整體的商企建筑運維提供全面的數(shù)據(jù)支持和管理工具，其在提升建筑的整體性能和管理效率、減輕運營成本方面發(fā)揮著重要作用。但是，在目前的商企物業(yè)管理中，日益先進和復雜的設備帶來需要處理的巨量的各類數(shù)據(jù)，如果處理不當，就不能及時、方便、有效地檢索到需要的信息，甚至可能會造成數(shù)據(jù)的永久丟失，這就導致難以通過基礎數(shù)據(jù)進行數(shù)據(jù)挖掘，進而輔助做出分析決策。這種現(xiàn)狀要求運維管理平臺和數(shù)據(jù)處理技術的優(yōu)化，而AIoT（人工智能物聯(lián)網(wǎng)）技術是重要的新興技術之一，其在儲存和處理數(shù)據(jù)方面具有獨特優(yōu)勢，可以用于智能化運維管理平臺的搭建，它在農業(yè)、制造業(yè)等領域也已展現(xiàn)出卓著作用。目前已有部分企業(yè)在實際物業(yè)管理運營中利用AIoT技術，對各類設備的使用進行精細化、系統(tǒng)化、智能化的管理。借助相關技術設置智能空調、智能照明、智能樓宇管理等多類智能化系統(tǒng)，在降低能耗、節(jié)省成本、優(yōu)化設備使用體驗及提高管理效率等方面具有顯著成效。然而，AIoT技術發(fā)展的時間不長，仍處于快速發(fā)展階段，迭代迅速，且早期多運用于單個設備的智能化使用，在設備數(shù)量大、種類多的商企空間內的多系統(tǒng)整合仍不夠成熟。從數(shù)據(jù)上來看，有58%的受訪者指出，其所在企業(yè)進行節(jié)能智能化改造的主要障礙是技術復雜且不成熟，實踐中實施難度大。中國商企空間低碳物業(yè)白皮書傳統(tǒng)物業(yè)管理模式經(jīng)過長期發(fā)展，在功能性和服務范圍上已漸趨完善，但存在著過度依賴人工操作、信息滯后和缺乏靈活性等缺點，而從理論上來講，數(shù)字化運維手段能夠在一定程度上優(yōu)化這些不足。但在實踐中，卻存在著技術與運維難以緊密協(xié)同的問題。產生該問題的原因主要源于兩個方面：一方面，如前文中所提及的，建筑行業(yè)內更多地以設計階段為主去考慮整個建筑在全生命周期中的表現(xiàn)，因此相關領域的技術研究呈現(xiàn)出重設計、輕運維的特征，這就使得運維階段技術研究的關注度相對較低，導致整體技術的成熟度不足且進展較慢；另一方面，AIoT等技術迭代快，要使其高效運用于商企物業(yè)管理，需要大量與之配套的技術開發(fā)、設備維護、系統(tǒng)管理等方面的人才。但是，在技術開發(fā)人員方面，因技術較為年輕，且仍處于快速發(fā)展階段，而領域內技術型人才培育周期長、難度大，符合要求的人才總量較少，在物業(yè)管理領域內能夠選擇的專業(yè)人才較為稀缺；在設備維護人員方面，智能化系統(tǒng)較為復雜，且各類設備的穩(wěn)定性和可靠性會直接影響整個系統(tǒng)的運行，需要對其進行定期維護和全面的故障排查，這對維護人員的綜合素質要求較高，也需要更高的雇傭成本及更長的培訓實操時間；在系統(tǒng)管理人員方面，在運行期內維持智能化系統(tǒng)健康運行，協(xié)調其他人員及應對突發(fā)情況，需要既有物業(yè)管理知識，又了解信息技術的復合型管理型人才，市場中這類人才仍十分稀缺。綜合以上，相關技術不成熟且迭代迅速，相關人才總量少且培養(yǎng)困難，是使得技術難以在運維階段有效利用的重要原因。3.2.4效果：缺乏實際效果驗證反饋機制在推動物業(yè)管理減碳進程中，用戶反饋機制從初期的規(guī)劃與設計階段、中期的實施與運維階段以及后期的評估與改進階段等全過程都發(fā)揮著重要的作用。效果反饋究其本質是收集和分析用戶的實際體驗與反饋意見助力企業(yè)或行業(yè)識別問題并精準改進。在行業(yè)推進中國商企空間低碳物業(yè)白皮書低碳轉型發(fā)展的過程中，效果驗證反饋機制的缺失卻成為了一個顯著的痛點。這一機制的缺失或將直接影響物業(yè)管理方在節(jié)能減碳工作中的效果評估、策略調整及持續(xù)改進的能在物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展進程中，長期而穩(wěn)定的用戶反饋所提供的信息是企業(yè)重要的財富，企業(yè)可以通過所收集到的用戶反饋及時了解用戶需求、識別