綜合地價技術(shù)報告 1 3（一）基本情況 3（二）測算范圍 4 5（一）測算原則 5（二）測算依據(jù) 6（三）現(xiàn)行征地標準評估分析 7 10（一）測算技術(shù)路線 10（二）測算方法 17 22（一）劃分征收農(nóng)用地區(qū)片 22（二）區(qū)片綜合地價測算 37（三）區(qū)片綜合地價的確定 53（四）土地補償費和安置補助費比例的確定 54（五）區(qū)片綜合地價驗算過程和調(diào)整結(jié)果 55 59（一）測算結(jié)果分析 59（二）應(yīng)用建議 61 62XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價1概述XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價2XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價3一、測算范圍及其基本情況XXX縣位于寧夏回族自治區(qū)東南端、六盤山東北端，介于東經(jīng)XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價4占土地總面積(%)47.26%XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價5二、測算原則與依據(jù)區(qū)片綜合地價確定過程中，應(yīng)當充分分析各類農(nóng)用地質(zhì)量狀況，XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價6XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價7（5）自治區(qū)自然資源廳關(guān)于印發(fā)《寧夏回族自治區(qū)制定征收農(nóng)值倍數(shù)測算法和修訂系數(shù)法兩種方法分別測算區(qū)域內(nèi)涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的征現(xiàn)行征地標準自施行以來，在促進各項經(jīng)濟建設(shè)、維護被征地2）統(tǒng)一更新了征地補償標準，改變了先前地價不合理的狀況，征地工作變得有依可循，被征地農(nóng)民基本同意文件規(guī)定，避免了“討3）建立了統(tǒng)一的征地管理制度，完善了征地管理的工作內(nèi)容，XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價84）保障了重點基礎(chǔ)設(shè)施、民生公益工程項目的現(xiàn)行征地標準與本輪制定區(qū)片地價的共同點是按照《中華人民現(xiàn)行征地標準與本輪制定區(qū)片地價的區(qū)別有以下幾點，一是測值和物價水平上漲較高，增幅在5%-8%不等，而征地補償標準仍停XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價9XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價三、測算技術(shù)路線與方法此次XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價測算范圍主要為XXX縣轄區(qū)所涉及的農(nóng)村集體所有農(nóng)用地和國家所有依法由農(nóng)村集體使用的土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價組長：何少庸縣政府副縣長副組長：吳毅縣自然資源局局長成員：王志會縣政府辦公室主任劉勝利縣發(fā)展改革局局長王永賢縣財政局局長王繼講縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長王建軍縣人力資源和社會保障局局長白云鵬縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局局長孫智慧縣審計局局長曹建剛縣民政局局長楊世福縣統(tǒng)計局局長海筆縣房屋征收與安置辦公室主任惠忠民縣自然資源局副局長XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）長政區(qū)劃情況、土地面積、2018年年末的總?cè)丝跀?shù)、人均耕地面積和政區(qū)圖層、耕地質(zhì)量更新成果圖層等基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)；收集涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)1式2息3456789果局（2017-2019年）jpg據(jù)jpgjpg集到部分月份征地拆遷安置補償案例jpg（2）合理劃定區(qū)片。根據(jù)農(nóng)用地條件相近的原則，將XXX縣劃XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價治區(qū)自然資源廳關(guān)于印發(fā)<寧夏回族自治區(qū)制定征XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價測算結(jié)果需與現(xiàn)行征地補償標編號、區(qū)片綜合地價、位置、范圍描述等區(qū)片綜合地價分布圖；XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價n—修正因素數(shù)量（2）基本步驟1）確定XXX縣主導(dǎo)耕作制度。查閱《農(nóng)用地質(zhì)量分等規(guī)程》2）確定主要農(nóng)作物年產(chǎn)量。確定主要農(nóng)作物年產(chǎn)量是為計算農(nóng)3）確定主要農(nóng)作物價格。調(diào)查XXX縣主要農(nóng)作物近XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價A—農(nóng)用地年預(yù)期產(chǎn)值（元或萬元）安全利率選用同期一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年處地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展水平和農(nóng)用地市場等狀況對其影響程度而確6）計算區(qū)片綜合地價。將各征收農(nóng)用地區(qū)片的農(nóng)用地預(yù)期產(chǎn)值XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價TAT—時間修正指數(shù)2）統(tǒng)一可比內(nèi)涵。征地案例實際補償水平的可比內(nèi)涵要與區(qū)片XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價個別因素是指構(gòu)成征收農(nóng)用地區(qū)片的個別特性并對征收農(nóng)用地4）計算區(qū)片綜合地價。通過案例比較，編制影響因素修正系數(shù)四、測算過程與測算結(jié)果征收農(nóng)用地區(qū)片是指對XXX縣行政轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體所有的農(nóng)用XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價/畝）/人）XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價包山村XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價其大致流程是在對所要預(yù)測的問題征得專家的意見之后，進行整理、分，權(quán)重總分為100%，通過打分、計算方差、反片六大因素的權(quán)重，并保證權(quán)重打分方差（離散XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價級離總分值等于該基本單元各因素所賦分值加權(quán)之和，基本公式如下：式中：Fj—第j個基本單元總分值XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價鎮(zhèn)鎮(zhèn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)包山村鄉(xiāng)鎮(zhèn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)鄉(xiāng)XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價鎮(zhèn)鎮(zhèn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)鄉(xiāng)21138461410根據(jù)各個基本單元總分值頻率分布情況，繪XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價86420頻率（%）據(jù)上圖，將征收農(nóng)用地測算范圍劃分為四個區(qū)片。90分以上為1234XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價區(qū)片綜合地價測算采用農(nóng)用地產(chǎn)值修正法和征地案例比較法兩（下表9發(fā)現(xiàn)區(qū)片內(nèi)旱地面積占比遠遠大于水澆地所占比例，確（1）確定XXX縣主導(dǎo)耕作制度。查閱《農(nóng)用地質(zhì)量分等規(guī)程》XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價（2）確定主要農(nóng)作物年產(chǎn)量。確定主要農(nóng)作物年產(chǎn)量是計算農(nóng)行態(tài)勢監(jiān)測?？r(nóng)用生產(chǎn)資料價格情況”和走訪鄉(xiāng)鎮(zhèn)，匯總了XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價451888XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價安全利率選用同期一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年1.5%，因此XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價測算過程中安全利率為XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價%合區(qū)片地價產(chǎn)值修正系數(shù)，根據(jù)修正系數(shù)指標表（詳見表14、15XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價1234上150250350450優(yōu)優(yōu)優(yōu)00優(yōu)00XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價系數(shù)為0.0184，第三區(qū)片修正系數(shù)為0.0116，第四區(qū)片修正系數(shù)為（6）計算區(qū)片綜合地價。將各征收農(nóng)用地區(qū)片的農(nóng)用地預(yù)期產(chǎn)法基本公式，計算得到各征收農(nóng)用地區(qū)片的區(qū)片綜合地價（詳見表一價二三四四五六一價二三四四五六一價二三四四五六XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價一價二三四四五六XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價15302530353045305530個別影響因素包括土地類型、地形地貌、人均耕地、收入水平和15302530353045305530XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價項目名稱權(quán)重征地區(qū)片征地案例一征地案例二征地案例三征地案例四第一區(qū)片XXX縣2018年棚戶區(qū)（城中村）改造項修正系數(shù)XXX縣2019年棚戶區(qū)（城中村）改造項修正系數(shù)XXX縣2018年棚戶區(qū)（城中村）改造項修正系數(shù)XXX縣2018年棚戶區(qū)（城中村）改造項修正系數(shù)資料來源市場調(diào)查市場調(diào)查市場調(diào)查市場調(diào)查成交價格（元/畝）待估273000.00273000.00189000.00189000.00成交日期2018年5月2019年10月2018年9月2018年4月交易情況1111區(qū)域因素1位置0.3一般一般一般一般一般交通狀況0.3一般較好較好較好較好區(qū)域環(huán)境條件0.15一般一般一般一般一般土地使用限制0.1無無無無無區(qū)域農(nóng)業(yè)發(fā)展程度0.15一般一般一般一般一般個別因素1土地類型0.15一般一般一般一般一般地形地貌0.15一般一般一般一般一般人均耕地0.4一般一般一般一般一般收入水平0.2一般較好較好較好較好征地項目類型0.1設(shè)定為國有建設(shè)用地國有建設(shè)用地國有建設(shè)用地國有建設(shè)用地國有建設(shè)用地比準價格（元/畝）25488.330122.5430122.5423088.4325322.79征地案例一111111234無無無無無5112345征地案例一111111234無無無無無5112345征地案例一111111234無無無無無5112345XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價通過代入征地案例法基本公式計算（如上表所示計算出各區(qū)案例一案例一案例一案例一XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價需要按一定比例拆分成土地補∕∕∕∕∕∕∕∕∕∕∕∕比例為土地補償費：安置補助費=3：7。因此本輪土地補償費和安置XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價價分攤值=本次測算的區(qū)片綜合地價平均值×土地還原率銀行一年期定期存款年利率，安全利率為1.5%，風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)平和農(nóng)用地市場等狀況對其影響程度綜合確定，風(fēng)險調(diào)整值為3%。本次測算結(jié)果能夠適應(yīng)當?shù)貙嶋H經(jīng)濟發(fā)展水平與農(nóng)民生產(chǎn)生活水平XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價五、測算結(jié)果分析與應(yīng)用建議本輪區(qū)片綜合地價與現(xiàn)行征地標準相比，均有不同程度的提高XXX市XXX縣征收農(nóng)用地區(qū)片綜合地價ⅠⅡⅢⅣ村XXX市XXX縣征