購房合同注意事項購房合同留意事項1

在移民美國簽訂購房合同時，必須要依據(jù)合同的條款逐一梳理確認，一份具體的權(quán)責(zé)清楚、流程清楚的合同是保證購房順當(dāng)進展的保證?；ㄙM精力找到志向的房產(chǎn)后，如何認購進而簽訂購房合同?在簽訂購房合同前，投資者該留意哪些問題呢?海華倫美國移民專家將為您具體解析：在美國買房后簽訂購房合同時，中國投資者應(yīng)當(dāng)留意的幾大細微環(huán)節(jié)。

在合同中增加附加條款

一旦講定價格，買賣雙方需簽訂購屋合同。這時買方必需付一筆訂金，數(shù)額可能是幾千元或房價的某個百分比。事后如反悔，定金可能全部沒收。

移民專家提示：建議投資者在簽訂購房合同時，留意合同中的一些附帶條件(也稱附帶條款contingency)。投資者應(yīng)當(dāng)盡可能把自己考慮到的問題，參加到購房合同的附加條款中。

這些附帶條件明白列出必需在某些狀況下合同才有效，例如貸款商批準房屋貸款、通過房屋檢查、供應(yīng)有效產(chǎn)權(quán)憑證，甚至符合建筑法規(guī)的證明等等。

這類附帶條件對交割手續(xù)很重要，因為它們可以消退哪些費用應(yīng)由哪一方支付的問題，并使買賣雙方都有合法途徑可以取消交易。

最常見的附帶條件

●貸款條件：讓買方可以在規(guī)定時間內(nèi)，獲得貸款承諾和可以承受的貸款條件。如無法獲得符合條件的貸款，買方可以選擇放棄交易。

●購屋合同必需通過法律審查，包括由律師審核有關(guān)文件、產(chǎn)權(quán)報告，或是任何與交易有關(guān)的法律文件。

●房屋檢查：依據(jù)各州法律，可能包括構(gòu)造問題或材料缺陷等各種檢查，并載明由哪一方出錢做必要的整修，以及雙方情愿支付的費用限度。這類檢查也可能包括白蟻、氡氣、鉛或石綿，以及房子是否位于淹水區(qū)或地震帶。

●有關(guān)交易必需通過共有公寓或合作公寓管理委員會核準。

●符合建筑法規(guī)。如房子最近似曾改建或加蓋，可能必需獲得必要的建筑許可證明，以及通過建筑法規(guī)審查。

個別購屋者也可能有特別要求，例如有過敏問題的人，可能要求做霉菌檢查。須要無障礙空間以便利輪椅活動的人，也可能應(yīng)找包商了解這種可能性。有意購置舊屋重新翻修的人，應(yīng)確定這棟房子在這方面是否受到任何限制。專家提示：要盡可能把你顧慮的事項列入合同。牢記條款到期期限

任何附帶條件達成后，買賣雙方應(yīng)簽署文件，把這個條件從購屋合同刪除，并把這些文件交給處理交割手續(xù)的經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀人。

如附帶條款規(guī)定的時限屆滿，雙方還沒有簽署刪除文件，將視同條件達成。因此，千萬要記清晰每一項附帶條款到期的日子。

找有經(jīng)歷的經(jīng)紀人幫助

對于中國客人來美購房，由于語言溝通不便，在進展文件檢查的過程中難免會有一些困難或障礙，因此在購房簽約過程中，找到一位有經(jīng)歷的經(jīng)紀人來協(xié)助投資者，就顯得尤為重要。例如每一個附加條款(contingency)的細微環(huán)節(jié)問題，都應(yīng)當(dāng)是由經(jīng)紀人來協(xié)助買家完成，而不是由買主自己來做。

購房合同留意事項2

1、本合同文本為示范文本，由中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建立部、中華人民共和國國家工商行政管理總局共同制定。各地可在有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)定的范圍內(nèi)，結(jié)合實際狀況調(diào)整合同相應(yīng)內(nèi)容。

2、簽訂本合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示《商品房預(yù)售許可證》及其他有關(guān)證書和證明文件。

3、出賣人應(yīng)當(dāng)就合同重大事項對買受人盡到提示義務(wù)。買受人應(yīng)當(dāng)審慎簽訂合同，在簽訂本合同前，要細致閱讀合同條款，特殊是查閱其中具有選擇性、補充性、修改性的內(nèi)容，留意防范潛在的市場風(fēng)險和交易風(fēng)險。

4、本合同文本中選擇內(nèi)容、空格部位填寫內(nèi)容及其他須要刪除或添加的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際狀況未發(fā)生或雙方當(dāng)事人不作約定時，應(yīng)當(dāng)在空格部位打×，以示刪除。

5、出賣人與買受人可以針對本合同文本中沒有約定或者約定不明確的內(nèi)容，依據(jù)所售工程的詳細狀況在相關(guān)條款后的空白行中進展補充約定，也可以另行簽訂補充協(xié)議。

6、雙方當(dāng)事人可以依據(jù)實際狀況確定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時謹慎核對，以確保各份合同內(nèi)容相同；在任何狀況下，出賣人和買受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件。

專業(yè)術(shù)語說明

1、商品房預(yù)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建立中的取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。

2、法定代理人：是指依照法律規(guī)定干脆取得代理權(quán)的人。

3、套內(nèi)建筑面積：是指成套房屋的套內(nèi)建筑面積，由套內(nèi)運用面積、套內(nèi)墻風(fēng)光積、套內(nèi)陽臺建筑面積三局部組成。

4、房屋的建筑面積：是指房屋外墻〔柱〕勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，構(gòu)造堅固，層高2、20M以上〔含2、20M〕的永久性建筑。

5、不行抗力：是指不能預(yù)見、不能幸免并不能克制的客觀狀況。

6、民用建筑節(jié)能：是指在保證民用建筑運用功能和室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量的前提下，降低其運用過程中能源消耗的活動。民用建筑是指居住建筑、國家機關(guān)辦公建筑和商業(yè)、效勞業(yè)、教育、衛(wèi)生等其他公共建筑。

7、房屋登記：是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。

8、全部權(quán)轉(zhuǎn)移登記：是指商品房全部權(quán)從出賣人轉(zhuǎn)移至買受人所辦理的登記類型。

9、房屋登記機構(gòu)：是指直轄市、市、縣人民政府建立〔房地產(chǎn)〕主管部門或者其設(shè)臵的負責(zé)房屋登記工作的機構(gòu)。

10、分割拆零銷售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將成套的商品住宅分割為數(shù)局部分別出售給買受人的銷售方式。

11、返本銷售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。

12、售后包租：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在必須期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。

購房合同留意事項3

一、網(wǎng)簽合同好處多：

1、房產(chǎn)信息可隨時查詢

已經(jīng)獲得預(yù)售證的房子會將信息在公眾信息網(wǎng)上公布，市民可以通過房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)，清楚地了解樓盤信息。

2、幸免買到問題樓盤

假如開發(fā)商將已經(jīng)抵押或被查封的樓幢進展出售，不知情的購房者也可能因不了解狀況而購置到問題樓盤。

網(wǎng)上備案系統(tǒng)上線后，在商品房建檔時，包括樓盤總的套數(shù)，可銷售套數(shù)，銷售單位的戶型、面積、狀態(tài)，以及樓盤的查封、抵押狀況均會剛好公布。

而交易雙方在對合同內(nèi)容確認無誤、點擊保存后，房屋銷售狀態(tài)會馬上反應(yīng)到網(wǎng)上備案系統(tǒng)，自動將可售狀態(tài)修正為已售狀態(tài)，從而能有效杜絕開展商一房多賣的狀況，保障了購房者的利益。

3、申辦房產(chǎn)證更快捷

市民在后期還可以便利地跟蹤了解自己所購單位的各項信息，包括該單位確實權(quán)狀況等。在申請辦理房產(chǎn)證時，網(wǎng)上備案單位資料清楚，也會使辦證過程更便捷。

二、網(wǎng)上簽約留意愛護密碼

購房者要留意設(shè)置網(wǎng)簽密碼，必須要妥當(dāng)保存，在雙方對合同條款確認無誤、簽訂保存之后，必須要當(dāng)場提交備案，并打印《商品房備案登記證明書》，經(jīng)雙方確認后簽字保存。

為什么密碼如此重要？雙方在網(wǎng)上簽訂后，假如沒有手動點擊提交備案，8小時后已保存的簽訂合同會自動提交備案。而在這8小時內(nèi)，即使在打印紙質(zhì)合同后，假如當(dāng)時沒有將網(wǎng)上已經(jīng)簽訂的合同提交備案，而開展商有雙方密碼，可以再次進入系統(tǒng)修改條款。此外，在網(wǎng)上簽訂合同時設(shè)置的密碼，還將在后期用于辦理網(wǎng)上按揭等業(yè)務(wù)。

在提交備案并打印《商品房備案登記證明書》之后，網(wǎng)上備案的合同條款將無法再進展更改。

融360溫馨提示購房者，假如在后期托付開展商或代理機構(gòu)辦理網(wǎng)上按揭等業(yè)務(wù)，需告知受托付方購房密碼時，應(yīng)出具書面托付書，以明晰密碼假如喪失時的責(zé)任，從而真正保障到自己的利益。

三、網(wǎng)上簽約流程

現(xiàn)房合同網(wǎng)上認購和網(wǎng)上簽約程序參照商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約的相關(guān)規(guī)定和程序執(zhí)行，但考慮到購置現(xiàn)房的特別性，購房者可按以下流程執(zhí)行，幸免上當(dāng)受騙。

1、查詢樓盤相關(guān)信息

交定金簽訂“認購書”，到簽正式《商品房買賣合同》之間，通常會有5天～7天的時間，在這段時間，購房者不妨登錄房產(chǎn)管理局公眾信息網(wǎng)，查詢自己打算購置單位的相關(guān)信息，如該單位是否可售，是否有限制銷售等狀況。同時，在公眾信息網(wǎng)上，還可以查看合同模板。購房者可先了解合同上可能約定的相關(guān)內(nèi)容。

2、與開展商簽訂《商品房買賣合同》

一些開展商在進展網(wǎng)上簽訂合同前，會先將合同范本給購房者確認，假如購房者沒有疑議，再進展網(wǎng)上簽約。

此時，購房者必須要細致查看合同內(nèi)容，一般合同內(nèi)容應(yīng)包括交易單位的根本信息、售價與付款方式、付款時間、開展商交樓時間、辦理房產(chǎn)證時間等，并應(yīng)對違約責(zé)任有清楚的說明。

3、進展保存合同

雙方確認合同條款無需修改，即保存合同。在這一步驟時，購房者設(shè)置購房密碼。合同簽訂保存后，可進展打印。

4、完成網(wǎng)簽

提交備案，并打印《商品房備案登記證明書》，雙方簽字。

購房合同留意事項4

購房簽合同是非常重要的流程，為了保障購房者自身的利益不受損害，那么簽合同就必須要慎重。那么，購房合同須要留意什么呢？下面原上草我告知你。

購房合同留意事項一、運用標準的合同文本

許多開發(fā)商用于簽訂購房合同的文本或形式不標準，這樣購房者在后期遇到問題時，很可能就無法解決。此外，開發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會要求購房者簽訂一份《房屋定購協(xié)議書》，并且會交一筆定金，但是假如定金約定不明確的話很可能就會出現(xiàn)定金糾紛。因此，購房者必須要有必須的購房學(xué)問，了解合同的運用標準。

購房合同留意事項二、看開發(fā)商是否具備“五證”

“五證”即：《國有土地運用證》、《建立用地規(guī)劃許可證》、《建立工程規(guī)劃許可證》、《建立工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

開發(fā)商是否具備“五證”，這是買房的必要前提。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必需要具備必須的條件，并且遵照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)?！奔偃纭拔遄C”不齊的工程，那么就不具備合法銷售的資格。此時，即使買賣方所簽訂了買房協(xié)議，那也是無效的協(xié)議。

有一點須要提示大家的是：“預(yù)售許可證”是在其他證件齊全的根底上，開發(fā)商最終一步辦理的，購房者假如想知道自己簽署的購房合同是否合法有效，那么就應(yīng)當(dāng)多重點關(guān)注此證。

購房合同留意事項三、期房交房要留意約定期限

所謂交房有兩層含義：一層是房屋運用權(quán)即實物交付;另一層是房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。購房合同中必須要約定好房屋運用權(quán)和全部權(quán)辦理好的時間，這樣可以幸免房子盡快辦理好交房手續(xù)。

購房合同留意事項四、買期房要留意建筑面積的約定

期房的建筑面積應(yīng)當(dāng)在合同中明確的約定清晰，在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積以外，還要填上套內(nèi)面積和公用分攤面積。這樣在合同中約定好建筑面積的詳細數(shù)值，日后收房時才不會因為數(shù)值不清晰而發(fā)生糾紛。

購房合同留意事項五、簽約時要留意房屋質(zhì)量問題

房屋質(zhì)量不能無視，購房者在買房簽約時，應(yīng)謹慎閱讀《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅運用說明書》這兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件，從而確保房子的質(zhì)量能有所保障。

購房合同留意事項六、合同文本中補充協(xié)議不容輕視

購房者要擅長利用合同中的補充協(xié)議局部，房產(chǎn)交易過程中會有許多合同正文中無法詳細標準的事宜，那么補充協(xié)議就可以很好的約定清晰相關(guān)事宜，保障購房者的權(quán)益。

簽約時要明確物業(yè)管理事項

關(guān)于物業(yè)管理效勞的內(nèi)容也不能無視，好的物業(yè)能讓小區(qū)的整體質(zhì)量提高，對人們?nèi)蘸蟮木幼∩钣兄匾挠绊憽Ｒ虼?，合同中要約定好前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準，從而使得所購的住宅能夠有一個良好的管理環(huán)境。

購房合同留意事項八、留意約定違約責(zé)任

違約責(zé)任的約定是合同中不能少的條款，其中違約行為主要指的是：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。關(guān)于這些違約行為的處理方法和詳細的處罰金額都應(yīng)當(dāng)寫清晰，以免以后出現(xiàn)糾紛。

購房合同留意事項5

首先提示您在確定交納首付簽訂合同之前，要確定工程的證件齊全，您可以在其銷售部要求查看這些證件，只有證件齊全才會削減購房風(fēng)險，也可以辦理按揭貸款。簽合同時，須要留意以下事項：

買房簽合同留意事項首先提示您在確定交納首付簽訂合同之前，要確定工程的證件齊全，您可以在其銷售部要求查看這些證件，只有證件齊全才會削減購房風(fēng)險，也可以辦理按揭貸款。簽合同時，須要留意以下事項：

第1，必須要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，那么通常開發(fā)商也具有了土地運用證、規(guī)劃許可證、建立工程許可證等。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。

第2，必須要采納房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同文本，并遵照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。目前西安實行網(wǎng)簽備案，但合同內(nèi)同紙質(zhì)的合同一樣。

第三，買房簽合同留意事項留意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等。有一些開發(fā)商的合同文本領(lǐng)先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不同等的狀況。一旦發(fā)生此種狀況，買房人必須要提出自己的看法，決不能草率行事。

第四，面積確認及面積差異處理。假如選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進展面積確認及面積差異處理時，應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時的處理方式。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能幸免上當(dāng)。

第五，必須要講究房屋買賣的付款方式是否標準。在合同中應(yīng)對款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納必須數(shù)額的定金，只給購房者一個收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。

第六，必須要認準交房日期是否確定。資金缺乏而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付運用日期；運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，必須要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任。

第七，在簽訂房屋買賣合同時，較好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以削減一些不必要的損失。

另外，買房簽合同留意，對于開發(fā)商提出的自己認為不合理的條款，須要提出自己的修改看法，進展協(xié)商，合同是當(dāng)事人協(xié)商相同的產(chǎn)物，假如雙方無法形成合意的話，合同就無法成立。而且就您關(guān)懷的問題，也要在合同中表達。在合意的過程當(dāng)中，任何一方都無權(quán)強制對方，任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利。假如您認為您的利益在合同當(dāng)中無法保障，而開發(fā)商又不同意修改或補充的話，購房者有權(quán)重新選擇開發(fā)商及樓盤。

現(xiàn)實中也存在開發(fā)商因為資金鏈條斷裂，可能會無力接著投資建立或陷入債務(wù)糾紛，而停工時間較長可能會形成爛尾樓，這對于購房者維護自身的利益特別不利。建議您在簽正式合同之前，再實地了解一下工程狀況。假如選擇購置，必須要具體約定交房時間，以及相關(guān)的違約責(zé)任。

購房者交納房款之后，開發(fā)商一般出具的是收據(jù)，正式的購房發(fā)票通常會在交房的時候給購房者。主要是因為商品房買賣合同中的約定不是最終的實際面積，在實際建立過程中會有或多或少的誤差，所以，只有等到實際測量面積出來之后，該房屋的實際銷售價格才會精確無誤，一般就在這時候出具發(fā)票。目前市場上開發(fā)商根本上都是這么做的。感謝關(guān)注！

買房簽合同留意事項較后，還要約定配套設(shè)施，如個人的門窗型號，是否一戶一表等；公用的綠化、電梯等等。

購房合同留意事項6

在簽定上述各項條款時，購房者尤其須要關(guān)注以下幾項根本問題：

1、購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、具體，各項規(guī)定之間要幸免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突;文字表述要清楚、精確;簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是工程立項批準文件的投資建立單位，也不能以上級主管單位或下屬機構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人或公司章程上授權(quán)的主要負責(zé)人。

2、合同上的工程名稱，必須要與工程位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標明工程位置時，必須要詳細、明確，如××市××區(qū)××街××號××花園××號樓××層××房。

房屋的戶型、面積必須要標示清晰，建筑面積、運用面積及公用面積分攤原那么等要明確說明。

3、房屋的檔次和裝修標準一般采納附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述必須要具體、詳細。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負荷標準、供給實力等要一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施，要說明安裝到什么程度。

4、其它如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)具體、詳細地加以說明。并對房屋整體構(gòu)造、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期賜予明確規(guī)定。

5、違約責(zé)任的約定必須要對等，否那么最終吃虧的是購房者。在購房合同中，一般擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任的違約事項包括：簽訂認購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房;購房者不按期付款;開發(fā)商不按期交房;面積變動超過約定幅度;房屋裝修標準、質(zhì)量不合要求，保修不到位;產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。

看完房子以后，就要簽合同了，此時此刻一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個認購書，然后再簽正式合同。這里面的問題就更多了。

陷阱一：在認購書里沒有注明因何種緣由退房以及后果

購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，就要交必須額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種緣由得不到銀行的貸款而無法購置該房產(chǎn)時，開展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。

對策：律師建議買家最好與開展商在協(xié)議中約定，假設(shè)買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除局部作為手續(xù)費等，這樣就幸免了很大的麻煩。

同時，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。

陷阱二：合同主體認定不明

購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比擬初級的錯誤。有時代表開展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者，這些都有可能產(chǎn)生問題。

另外，也有可能該工程是A公司開發(fā)的，事實上卻是由B公司投資，作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否那么也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。

對策：在簽約前您最好查明代表開展商簽字的人是否是法人代表，假如不是，那么是否持有“授權(quán)托付書”。否那么，這個人的簽字是無效的，同時要留意合同上的公章，這樣可以幸免開展商推卸責(zé)任。

陷阱三：不要輕易在開發(fā)商供應(yīng)的補充協(xié)議上簽字

簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提示購房者的是，開發(fā)商供應(yīng)的補充協(xié)議必須要看清晰。此時此刻有的開展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于說明由于某些特定緣由造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些狀況下能免賠。這是開展商為了愛護自己在一些非人力能限制的狀況下造成違約躲避風(fēng)險的一種方式。和善的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而遺忘愛護自己的利益。

對策：看清晰補充協(xié)議的條款，最好的方法是找一個律師來幫你的忙。

陷阱四：“最短時間”與“最好”

合同是雙方意思相同的表達。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者許多諸如“假如發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇最好的國外進口的”等一些看上去很迷人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算最好的?不知道。合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時，法律也沒有方法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打不贏官司。

對策：購房者必須要把每一個詳細的時間、詳細的地點、詳細的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實在合同里。

陷阱五：約定提前交納局部費用

開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預(yù)先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公允的。

比方有些開展商在尚未確定物業(yè)管理公司及效勞標準、收費狀況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾承受物業(yè)管理效勞，并承受相關(guān)約束，這就是對消費者的侵害。

對策——購房者應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理條款與預(yù)

陷阱六：賣方解除合同

在一些開展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款?！?/p>

這明顯是不公允條款，假設(shè)買家已經(jīng)支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，假如開展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈非很不公允。況且，沒收事實上是個行政懲罰或刑事懲罰行為，作為當(dāng)事人一方的開展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財物。

對策：依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維護自己的權(quán)益。

陷阱七：處理結(jié)果不明確

許多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定假如沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最終認定是開發(fā)商的過錯，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。

對策：購房者與開展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商假如沒有履行承諾、不按設(shè)計圖紙施工和達不到質(zhì)量等級等等的處理方法，做到越具體越好。

陷阱八：以偏蓋全

這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥房的玻璃是中空的，到了交房時發(fā)覺臥房窗戶只有下面的局部是中空，而上面卻是平凡玻璃等等。

對策：對于這類問題沒有更好的解決方法，就是要把合同寫得越細越好。不給開發(fā)商一點空隙。當(dāng)然也須要購房者有特別廣泛的建筑、建材方面的學(xué)問。

陷阱九：拒簽補充協(xié)議

前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議。最好將開發(fā)商在其廣告?zhèn)鞑ブ械臈l款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個簡潔的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會全部同時開通，假如有不開的怎么辦?不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，此時此刻的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平常還不全開，在上下班頂峰時間極為不便，這種狀況業(yè)主是否有權(quán)拒付局部電梯費呢?

但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特殊是一些賣得很好的樓盤都是如此。

對策：不管開發(fā)商看法如何，購房者還是要爭取這個權(quán)益。實在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了。

目前，商品房買賣合同一般都運用建立部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機關(guān)制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采納《示范文本》簽訂合同有利于愛護購房人的合法權(quán)益。但購房人切不行認為采納《示范文本》就萬事大吉，即使采納《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購房人也應(yīng)留意以下幾個問題。

1、認購書問題

在目前商品房交易過程中，很多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種狀況：一種狀況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預(yù)售許可證，以向內(nèi)部職工認購的名義進展銷售，俗稱內(nèi)部認購;另一種狀況是開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保存預(yù)訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書，并交納必須數(shù)額的認購款，假如在規(guī)定的時間里，購房人不想購置該房屋，就可能無權(quán)要回所交納的認購款。

第一種狀況的認購書，由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理方法》都明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，而依據(jù)我國《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，因此第一種狀況的認購書在法律上是無效的。但最高人民法院于20xx年4月28日公布，將于20xx年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的說明》(以下簡稱《最高法院說明》)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認定有效。依據(jù)該條規(guī)定，在取得預(yù)售許可證之前所簽訂的認購書，假如開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預(yù)售許可證，該認購書確定是無效的;假如開發(fā)商在購房人起訴前取得預(yù)售許可證，那么該認購書的地位將和開發(fā)商已取得預(yù)售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的狀況一樣，即和下面要探討的其次種狀況的認購書的性質(zhì)一樣。

其次種狀況的認購書，須要看認購書是否滿意了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備?！蹲罡叻ㄔ赫f明》第5條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)遵照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同，確定具有法律效力。但是實踐中大多數(shù)認購書都不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認購書的法律效力如何?《最高法院說明》并未作明確規(guī)定，筆者認為不能從《最高法院說明》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理方法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認購書，就勢必沒有法律效力。但是假如認購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該認購書未滿意合同應(yīng)具備的根本條款，不具有法律效力。

2、補充協(xié)議問題

在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人依據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議，該補充協(xié)議的內(nèi)容許多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議常包含很多對購房人不利的條款，如交房時間確實定、不行抗力條款的說明、共有面積確實定分攤、關(guān)于根底設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含很多針對開發(fā)商的免責(zé)條款。比方有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤，導(dǎo)致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實際影響的時間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用擔(dān)當(dāng)延遲交付房屋的責(zé)任。”由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進展詢問，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進展修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，愛護購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導(dǎo)下，在補充協(xié)議中增加愛護購房人的條款。假如開發(fā)商不能滿意購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。

3、售樓廣告問題

開發(fā)商為傳播、推銷其商品房，一般都散出售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠不具備商品房買賣合同的根本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能干脆成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責(zé)任。依據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺瞞和誤導(dǎo)消費者，使購置商品或者承受效勞的消費者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要擔(dān)當(dāng)行政違法責(zé)任，而且要依法擔(dān)當(dāng)民事責(zé)任。因此，購房人發(fā)覺受了虛假售樓書或廣告的欺瞞和誤導(dǎo)，就要剛好向政府有關(guān)管理機關(guān)舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責(zé)任方賠償損失。

同時，國家工商行政管理總局發(fā)布的《商品房廣揭發(fā)布暫行規(guī)定》也對房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原那么、事項以及制止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購房人也可依據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。

不過為了幸免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一局部，以便在廣告名不副實時告開發(fā)商違約。

4、樣板房問題

目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購房人入住后，發(fā)覺房屋和樣板房有差距，當(dāng)購房人要求退房時，開發(fā)商卻認為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不相同時，購房人有權(quán)退房，因此購房人無權(quán)要求退房。事實并不如此。《商品房銷售管理方法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否相同，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房相同。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤會而訂立商品房買賣合同的，購房人可以依據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤會的規(guī)定，懇求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進展選擇)。

5、質(zhì)量問題

有些購房人認為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付運用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時，應(yīng)同時向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅運用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細微環(huán)節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成局部，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此。

商品房竣工驗收，是以抽查的方式進展驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且竣工驗收的質(zhì)量標準和購房人所盼望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅運用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重愛護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。

依據(jù)《最高法院說明》第12條和第13條第1款的規(guī)定，在以下狀況下，購房人因為房屋質(zhì)量問題，有權(quán)要求解除合同并要求賠償損失：房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格，不能交付運用;房屋交付運用后，房屋主體構(gòu)造質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格;因房屋質(zhì)量問題緊要影響正常居住運用。

《最高法院說明》第13條第1款規(guī)定：交付運用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者托付他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人擔(dān)當(dāng)。

總之，購房人在簽訂商品房買賣合同時，不要焦急，盡可能多詢問一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權(quán)利、義務(wù)對等的商品房買賣合同。

購房合同留意事項7

知道的人在買商品房簽訂合同的.時候，一般會依據(jù)國家工商行政管理總局和建立部制訂的《商品房買賣合同示范文本》文件。雖然說《文本》是政府機關(guān)制訂的，已經(jīng)很好地平衡了開發(fā)商和購房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，采納《文本》簽訂合同能盡可能的愛護購房人的合法權(quán)益。但都會比照《文本》依據(jù)自己的需求來修改些內(nèi)容，一般，在購房時有些問題須要重點關(guān)注下。

根本的“五證”齊全。必須要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，那么通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地運用證、建立工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。

運用標準的合同文本。必須要參照最好是采納且不要隨意修改《文本》，并遵照文本中所列條款謹慎填寫，了解各項詳細內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算許多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同必須是權(quán)利義務(wù)不同等的，對自己尤其不利。最好能夠干脆與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個步驟，必須不能馬虎啊!否那么到時吃大虧就慘了。

相關(guān)證明文件有效。假如是買期房(在建、未完成建立、不能交付運用的房屋)要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi);買現(xiàn)房那么要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證(預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了)和《新建住宅交付運用許可證》。并且還要核對一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書，要留意這些證照文件的單位名稱是否相同。

買期房要約定條件和時限。所謂交房有兩個意思：一是房屋運用權(quán)即實物交付;另一層是房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對實物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清晰，不能承受沒有取得《新建住宅交付運用許可證》的房屋運用交付。

明確詳細時間和違約責(zé)任。對于期房，由于資金缺乏而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。假如不是標準的《文本》，那么開發(fā)商在合同上務(wù)必會大做文章，對買房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無交付運用日期;運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，必須要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任。

檢查房屋質(zhì)量。在簽約時，應(yīng)查看并檢查《住宅運用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對質(zhì)量問題的責(zé)任。

明確物業(yè)管理事項。一個不好的物業(yè)管理公司，必須讓你恒久覺得不愜意。所以要多看看物業(yè)管理公司詳細如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。

重點約定違約責(zé)任。對于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描述不一樣，此時應(yīng)當(dāng)明確合同違約或與描述不相同時開發(fā)商應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任?？蓞⒖迹汉灱s后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的同等性。

購房合同留意事項8

第一項：關(guān)于五證

陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能供應(yīng)虛假的五證主要是復(fù)印件；或者供應(yīng)小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。

對策：

1、復(fù)印件要留意看原件。

2、有原件要看批準日期以及運用和出售面積的多少。

3、對承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在必須期限內(nèi)不能取得該證件所要擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任。

律師建議增加補充條款：

出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。假設(shè)因此導(dǎo)致買受人退房的，出賣人愿向買受人擔(dān)當(dāng)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

其次項：關(guān)于公攤面積

陷阱：建立部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)改變的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小運用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。

對策：

1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。

2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。

3、按套購置運用面積，雙方不涉及公攤處理。

律師建議增加補充條款：

雙方協(xié)商相同，同意對公攤面積的改變按以下第____種方式處理：

1、假如實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，超出3%以上的局部由出賣人擔(dān)當(dāng)相關(guān)費用；假如實測面積少于暫測面積，買受人據(jù)實結(jié)算。

2、買受人對實測面積的擔(dān)當(dāng)，僅在超出暫測面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算。

第三項：關(guān)于房產(chǎn)證

陷阱：建立部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明。可能導(dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。

對策：

1、五證齊全的工程一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。

2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的緣由單列出來，開發(fā)商是詳細行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。

律師建議增加補充條款：

假如因出賣人的緣由，導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：

1、買受人不退房的，出賣人遵照本合同第九條第1種第〔1〕項的違約金計算標準擔(dān)當(dāng)責(zé)任。

2、買受人退房的，出賣人遵照本補充條款的第八條出賣人責(zé)任的約定擔(dān)當(dāng)責(zé)任。

假如因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費用的緣由，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的，買受人遵照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標準擔(dān)當(dāng)責(zé)任。假如因頒證行政機關(guān)的緣由，導(dǎo)致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理取得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不擔(dān)當(dāng)責(zé)任。但出賣人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機關(guān)公章的證明文件，否那么視為出賣人違約。

第四項：關(guān)于書面通知

陷阱：合同中約定通知義務(wù)后〔如：交房通知〕，開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓

部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。

對策：

1、將書面通知的形式約定清晰，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。

2、如有開發(fā)商違約，買受人應(yīng)一詳細的書面形式通知對方，以備證據(jù)。

律師建議增加補充條款：

本合同中所含書面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對方。

第五項：關(guān)于所售房屋的坐落位置

陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橐粯訕?gòu)造位置不好的樓層。

對策：

1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標明樓號。

2、開發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認。

律師建議增加補充條款：

出賣人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章

第六項：關(guān)于所售房屋的抵押

陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地運用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。假如此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。

對策：

1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。

2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。

3、要求開發(fā)商供應(yīng)保證責(zé)任。

律師建議增加補充條款：

出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的狀況，假設(shè)因此導(dǎo)致買受人退房，出賣人應(yīng)向買受人擔(dān)當(dāng)已付房款雙倍的返還責(zé)任。

第七項：關(guān)于物業(yè)管理公約

陷阱：《物業(yè)管理條例》今年9月1日實施，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否那么，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。

對策：

1、買受人應(yīng)要求前期物業(yè)應(yīng)以招投標的方式介入。

2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。

3、買受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。

律師建議增加補充條款：

出賣人在出售房屋前，應(yīng)與招投標方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。買賣雙方在簽訂本合同時，應(yīng)同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。

第八項：關(guān)于各方責(zé)任范圍

陷阱：假如因開發(fā)商的各種緣由〔如：五證不全、一房二買、又抵又買等〕情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確詳細范圍。

對策：

1、依據(jù)《民法通那么》以及6月1日的《說明》將實際損失細化。

2、對開發(fā)商給自己造成的損失打算好證據(jù)。

律師建議增加補充條款：

假如因出賣人的單方緣由導(dǎo)致退房，出賣方擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任范圍如下：

出賣人的責(zé)任范圍：

1、退還已付房價款及其利息〔此利息的計算，假如是一次性付款按同期銀行存款利率計算；假如是按揭付款按同期銀行貸款利率計算〕。

2、賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。

3、賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用〔此費用僅以裝修實物和相關(guān)票據(jù)為限〕。

4、對于按揭付款的買受人，出賣人應(yīng)賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費用〔包括：銀行手續(xù)費、保險費、評估費、公證費等〕。

購房合同常見問題

問題一：

在認購書里沒有注明免責(zé)的退定條款因何種緣由退房以及后果如何？購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，那么需交必須額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種緣由得不到銀行的貸款而無法購置該房產(chǎn)時，開展商一般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒有履行合同，所以沒收定金。

問題二：

合同主體認定不明購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比擬初級的錯誤。有時代表開展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者，這些都是可能導(dǎo)致合同無效的問題。

另外，工程是由A公司開發(fā)的，事實上卻是由B公司投資，但作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否那么也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。

問題三：

開發(fā)商的補充協(xié)議不對等簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提示購房者的是，必須要看清晰開發(fā)商供應(yīng)的補充協(xié)議。此時此刻有的開展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于說明由于某些特定緣由造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些狀況下能免賠，這是開展商為了愛護自己在一些非人力能限制的狀況下造成違約躲避風(fēng)險的一種方式。所以，購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而遺忘愛護自己的利益。

問題四：

運用語意敷衍的字眼合同是雙方意思相同的表達。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者許多諸如“假如發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)解決”、“在裝修材料上，選擇的國外進口的”等一些看上去很迷人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算的？其實購房者對這些并不能清晰地理解。

問題五：

約定提前交納局部費用房地產(chǎn)開發(fā)對資金的要求很高，開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預(yù)先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公允的。

比方有些開發(fā)商在尚未確定物業(yè)管理公司及效勞標準、收費狀況的前提下，就要求買家在預(yù)售契約中承諾承受物業(yè)管理效勞，并承受相關(guān)約束，這對消費者是不利的。

問題六：

賣方解除合同在一些開展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款。”的條款，這樣的條款明顯是不公允的。假設(shè)買家已經(jīng)支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，假如開展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈不是很不公允？況且，沒收事實上是個行政懲罰或刑事懲罰行為，作為當(dāng)事人一方的開展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財物。

問題七：

處理結(jié)果的約定不明確許多合同中常可以看到這樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定假如沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最終認定是開發(fā)商的過錯，您也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。

問題八：

以偏概全這里所說的以偏概全是個泛指的概念。有時會出現(xiàn)這樣那樣令人哭笑不得的問題，例如，開發(fā)商承諾臥房的玻璃是中空的，到了交房時卻發(fā)覺臥房窗戶只有下面的局部是中空，而上面卻是平凡玻璃等等。

問題九：

拒簽購房者提出的補充協(xié)議前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議，將開發(fā)商在其廣告?zhèn)鞑ブ械臈l款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個簡潔的例子，您買的塔樓〔或板樓〕里有幾部電梯，是否會全部同時開通，假如有不開的怎么辦？不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，此時此刻的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平常還不全開，在上下班頂峰時間極為不便，在這種狀況下，業(yè)主是否有權(quán)拒付局部電梯費呢？

但是，就像您可以拒簽開發(fā)商的補充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補充協(xié)議。這種現(xiàn)象在廣州是比擬普遍的，一些熱銷的樓盤也都如此。

問題十：

勿留空白提防作弊猶如在填寫銀行存取款時須要在金額前加寫$以防有人篡改存取款現(xiàn)金一樣，合同