西抱太湖，北依長(zhǎng)江。蘇州市區(qū)中心地理坐標(biāo)為山市、吳江市，吳中區(qū)、相城區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)，以及蘇全市及各縣（市）土地、人口分布情況注：市區(qū)及縣級(jí)市土地面積中不含大型湖泊水域面積元香村、陸稿薦、得月樓、松鶴樓、小呂宋等國(guó)家認(rèn)定老字號(hào)商貿(mào)企業(yè)蘇州是全國(guó)重點(diǎn)旅游城市，全市現(xiàn)有各級(jí)各類文物保護(hù)單位538花木、雕刻、書畫等于一體的蘇州園林，是人類文明的魄寶奇葩，拙政園和留園列入中國(guó)四大名園，并同網(wǎng)師園、環(huán)秀山莊與滄浪亭、獅教興市、外向帶動(dòng)、可持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略，形成了外向型經(jīng)濟(jì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企廈門安邦投自企業(yè)有限公司擬投資蘇州市吳中區(qū)西山鎮(zhèn)鎮(zhèn)夏村沿太湖的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，《太湖·御墅》（暫用名），項(xiàng)目地塊位于蘇州市吳中區(qū)西山島上。東南面緊靠碧波浩渺，魚帆點(diǎn)點(diǎn)，游船穿梭的太湖；北面為果樹(shù)遍野繁花似錦的旅游景點(diǎn)“林屋洞”以及周邊的游覽景點(diǎn)“包山禪表一單位：元1土地出讓金218,394,000,005339.972前期工程費(fèi)4,044,353.00100.00含測(cè)繪、勘察、設(shè)計(jì)、審圖、3主體工程費(fèi)40,443,530.00層1000.0013.594人防工程費(fèi)1,617,741.2040.000.545小區(qū)配套費(fèi)32,354,824.00800.0010.866城市設(shè)施配套費(fèi)3,235,482.4080.001.09789合計(jì)300,089,930.607,359.97100圖、監(jiān)理、環(huán)評(píng)、噪音等根據(jù)以上估算可得出的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本投資估算為人項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期為2年6個(gè)月。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期工程（工作）計(jì)劃在2008年元月份開(kāi)始，包括總平規(guī)劃、單體設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、勘探等，預(yù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金的分為兩部分：第一部分為土地出讓金、前期工程土地出讓金、前期工程費(fèi)和綜合配套費(fèi)由開(kāi)發(fā)商自籌資金投入；由于別墅主體建筑時(shí)間短的特殊性，項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用以施工單位部分工程墊資，便可使項(xiàng)目工程達(dá)到商品房預(yù)售規(guī)定的的形象進(jìn)度。后續(xù)的開(kāi)發(fā)資金則可通過(guò)部分向銀行貸款和商品房預(yù)售回?cái)n的銷售收入進(jìn)行投表二開(kāi)發(fā)資金投資開(kāi)發(fā)資金投資124,729.1624,729.16322.9224,729.1622,279.832,279.832,279.8333,000.003,000.003,000.00合30,008.9930,008.99322.9230,008.99計(jì)股東自有資金22,729.162,279.833,000.0028,008.99貸款資金2000.002000.002000.002000.00建設(shè)期貸款利息以2年期基準(zhǔn)利率，年利率以7.02%上浮15%=8.07%財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算包括本項(xiàng)目的總銷售收入，銷售稅金及附加，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱太湖美山莊西山紫郡太湖之星湖濱山莊寶島花園太湖古北雅苑吳中區(qū)吳中區(qū)吳中區(qū)吳中區(qū)吳中區(qū)吳中區(qū)物業(yè)類型西山鎮(zhèn)原為一座四面為太湖所環(huán)繞，旅游資源十分豐富的西山而使西山鎮(zhèn)猶如一顆璀璨耀眼的明珠，更具旅游、度假、休閑的世外的別墅項(xiàng)目之間。同樣背山面湖。因此本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)檔次定位與《西山紫郡》相似，但在總平規(guī)劃、單體立面方面，本項(xiàng)目要比《西山紫程中進(jìn)行消化。使容積率能充分的用于可銷售的面積。因此，本項(xiàng)目項(xiàng)目2008年22009年24,266.1136,399.1732010年8,088.7140,443.5360,665.298,088.71表五表五金額單位：萬(wàn)元銷售收入營(yíng)業(yè)稅（5%）城建稅（營(yíng)業(yè)稅的教育費(fèi)附（營(yíng)業(yè)稅（5.525%）22009年36,399.174.4560,665.293,033.26212.333,253.0232010年606.6542.46650.6012008年606.6542.46650.60本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本包括土地出讓金、前期工程費(fèi)、主體工程費(fèi)、小區(qū)配套費(fèi)城市設(shè)施配套，管理費(fèi)用，營(yíng)銷費(fèi)根據(jù)本項(xiàng)目的投資規(guī)模，擬設(shè)置一名高管，四個(gè)部門，分別為：總經(jīng)理;總經(jīng)辦；財(cái)務(wù)部；工程部；營(yíng)銷部。公司編制的管理人員和專業(yè)工其中：主任一名，月薪3,000元；文員一名，月薪1,500元；駕駛員2總經(jīng)辦主任9工程部經(jīng)理111211142金額單位：元25,0002,0008,0006,00065,500300,00036,00018,00036,00060,0002400096,000144,00072,000786,000300,00036,00036,00060,0002400096,00072,000786,0001,500元/人.月3000元/人.月3000元/人.月金額單位：萬(wàn)元號(hào)傳真機(jī)0.15辦公用具打印機(jī)0.108辦公室,售樓部辦公室,售樓部其中2部立柜式營(yíng)銷大廳用屬固定資產(chǎn)范疇的辦公用具辦公室,財(cái)務(wù)部,營(yíng)銷部234567序9電腦：總辦、辦公室、財(cái)務(wù)、10工工程部、營(yíng)銷部、售樓部號(hào)124003旅費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、通訊費(fèi)、修理費(fèi)用。員工的薪資按公司規(guī)定的薪資標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)繳定提取。根據(jù)公司今后持續(xù)發(fā)展和后續(xù)項(xiàng)目運(yùn)作包括電話、手機(jī)、傳真，以每月10,000元估算；修理費(fèi)以每月10,000元表九單位：元號(hào)123456789根據(jù)以上估算結(jié)果,公司每年所需的公司經(jīng)費(fèi)為191.26萬(wàn)元.估算;研究發(fā)展費(fèi)以每年6萬(wàn)元估算。合計(jì)公司每年的管理費(fèi)用為391.32銷售費(fèi)用包括營(yíng)銷代理費(fèi)、媒體廣告費(fèi)用、售樓部的租賃和裝修費(fèi)擬采用由專業(yè)營(yíng)銷公司進(jìn)行代理全程營(yíng)銷的方式。銷售代理費(fèi)按與營(yíng)銷公司簽定的合同，以實(shí)現(xiàn)銷售收入的2%估算；媒體廣告費(fèi)用以實(shí)現(xiàn)銷售收入的1.5%估算；售樓部的租賃和裝修費(fèi)用、銷售資料以以實(shí)現(xiàn)銷售收表十一金額單位：萬(wàn)元媒體廣告售樓部裝修銷售資料銷售收入60,665.2960,665.2960,665.2960,665.2960,665.29提取比例%提取金額909.97727.9824.27利潤(rùn)總額是指本項(xiàng)目每年最終的財(cái)務(wù)成果。利潤(rùn)總額的估算公表十二33及附加2-14,009.9330,727.271-2-3-4-5-602,4598.03萬(wàn)元；凈利潤(rùn)為18,44上表中的所得稅率系按國(guó)家規(guī)定的稅率進(jìn)行計(jì)算。但開(kāi)發(fā)成本尚有現(xiàn)金流量系指本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從籌備開(kāi)始，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)現(xiàn)金的流入和現(xiàn)金流出的狀況，據(jù)以正確判斷本項(xiàng)目的盈利能力和償還現(xiàn)金流入的內(nèi)容包括銷售管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅表十三單位：萬(wàn)元2231現(xiàn)金流入銷售收入1序及附加4累積凈－13998.27現(xiàn)金流量5所得稅前凈現(xiàn)金－13998.270=1/2.5×24,589.03/32,8據(jù)以上計(jì)算結(jié)果本項(xiàng)目平均每年投資利潤(rùn)率為29.資本金凈利潤(rùn)率是本項(xiàng)目平均年稅后利潤(rùn)與本項(xiàng)目實(shí)際投入的資本=1/2.5×18,448.52/22,7投資回收期為計(jì)算本項(xiàng)目以回收投資的資金來(lái)源所需要的時(shí)間，計(jì)投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份-1+上年累計(jì)凈現(xiàn)金流=2－1+(∣-13998.27∣∕26,559.59）綜合以上的研究分析，本項(xiàng)目的投資完全是可行的、安全的，具體體是上海、蘇州、浙江。本項(xiàng)目的定位和品質(zhì)比周邊的項(xiàng)目高，應(yīng)此樓成本的控制和對(duì)本項(xiàng)目的包裝到位，定位得當(dāng)時(shí)，本項(xiàng)目的利潤(rùn)尚有增 1 三***縣畜牧水產(chǎn)局