瑞安房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)存在的問(wèn)題及完善對(duì)策研究摘要：本文主要是研究我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式，分析房地產(chǎn)企業(yè)各種融資方式有什么優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，融合這些優(yōu)點(diǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)多種選擇。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)想要利用融資獲得大量資金，企業(yè)提高實(shí)力的同時(shí)，想要擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，必須尋找新的融資方式，傳統(tǒng)融資方式與新型融資方式相結(jié)合，再根據(jù)國(guó)家政策進(jìn)行分析，得出新融資的方向。以傳統(tǒng)融資模式和新型融資模式為對(duì)象進(jìn)行研究，列出瑞安房地產(chǎn)的融資方式，融資過(guò)程及金額。依托于案例分析，給出房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化的建議，期望政府提高自身的市場(chǎng)管理職能，中小型房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)會(huì)選擇多種融資方式結(jié)合，建立適合企業(yè)發(fā)展的融資體系，根據(jù)瑞安房地產(chǎn)的例子和融資方式的特點(diǎn)給房地產(chǎn)一些融資的建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資結(jié)構(gòu);融資多元化目錄一、緒論 1（一）選題背景 1（二）選題意義 1（三）文獻(xiàn)綜述 21.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 22.國(guó)外研究現(xiàn)狀 23.文獻(xiàn)評(píng)述 2二、房地產(chǎn)公司融資模式 4（一）經(jīng)典融資模式 41.企業(yè)現(xiàn)存資金 42.預(yù)售房屋融資 43.銀行貸款 44.股權(quán)融資 5（二）現(xiàn)代融資模式 51.房地產(chǎn)信托 52.合作開(kāi)發(fā) 53.利用外資 6三、房地產(chǎn)企業(yè)融資分析 7（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資概況及特征 7（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問(wèn)題 81.雖然出現(xiàn)多元化融資，但對(duì)銀行依賴(lài)程度仍高 82.資金結(jié)構(gòu)不合理，財(cái)務(wù)杠桿過(guò)大導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)升高 83房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系需進(jìn)一步完善 8四、瑞安房地產(chǎn)公司的融資結(jié)構(gòu)分析 9（一）公司概況 9（二）瑞安房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu) 91.傳統(tǒng)融資方式 9（1）銷(xiāo)售回款 9（2）商業(yè)信用貸款 10（3）銀行借款 10（4）增發(fā)股票 102.新型融資方式 11（1）合作開(kāi)發(fā)與墊資 11（2）房地產(chǎn)信托 11（3）海外融資 11（三）小結(jié) 11五，房地產(chǎn)融資建議 13（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)實(shí)力 13（二）多元化融資體系 13（三）補(bǔ)充房地產(chǎn)金融體系 13結(jié)語(yǔ) 14參考文獻(xiàn) 15

1一、緒論（一）選題背景自上世紀(jì)九十年代末以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)一直是增長(zhǎng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。近幾年來(lái)國(guó)家出臺(tái)了一系列的政策對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，比如：貸款指標(biāo)收緊，降準(zhǔn)降息，對(duì)籌資渠道的監(jiān)督等，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)受到融資壓力。房地產(chǎn)企業(yè)一直是依靠銀行和民間金融機(jī)構(gòu)的貸款為生，國(guó)家開(kāi)始了以“管?chē)?yán)土地，看緊信貸”為中心的宏觀(guān)調(diào)控，包括房地產(chǎn)公司的土地和資本。面對(duì)狹義的供需貸款，新的財(cái)政政策，傳統(tǒng)融資渠道過(guò)于單一，需要改變房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略方向，房地產(chǎn)公司要想發(fā)展更大，生存下去，只能學(xué)會(huì)多元化融資，多種方式相結(jié)合。只有建立多元化的房地產(chǎn)企業(yè)金融體系，改善現(xiàn)有融資方式之間的弊端，才能保證房地產(chǎn)行業(yè)依然穩(wěn)定。本文先研究了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的融資狀況，以瑞安房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)為例，分析融資方式的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。結(jié)合中國(guó)現(xiàn)行政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，根據(jù)瑞安房地產(chǎn)企業(yè)目前的融資模式，將為中小房產(chǎn)企業(yè)提供如何融資的例子，給出中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方面的建議，形成新的融資體系。（二）選題意義本文通過(guò)國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)融資研究的結(jié)果，以瑞安房地產(chǎn)公司為例，先列出當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源和方式及優(yōu)劣勢(shì)。其次是通過(guò)系統(tǒng)的研究使本文的研究報(bào)告更有指導(dǎo)意義，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資概況分析與研究。在當(dāng)前我國(guó)融資政策的背景下，詳細(xì)了解各種籌資方法的使用，分析各種方法的使用條件和風(fēng)險(xiǎn)，從而得到房地產(chǎn)企業(yè)在不同的階段選擇不同的融資方式適應(yīng)當(dāng)前的住房市場(chǎng)，通過(guò)控制融資風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，確保房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，最終確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展隨政策影響變化大，在政策收緊的情況下，資金來(lái)源也收緊。本文研究目的：第一，了解中國(guó)房地產(chǎn)目前的融資狀況，使房地產(chǎn)公司能夠得到籌資新途徑。本文通過(guò)對(duì)融資方式的匯總，以及不同方法和風(fēng)險(xiǎn)的使用和性質(zhì)分析，有利于房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)會(huì)新的融資方式，進(jìn)行結(jié)合。同時(shí)還需要分析當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)方面的政策，可以選擇符合國(guó)家政策的融資方式同時(shí)也有利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，降低成本。同時(shí)，本文還給出如何根據(jù)政策進(jìn)行融資的建議，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)適合企業(yè)發(fā)展的融資之路，有利于保證業(yè)務(wù)的穩(wěn)定發(fā)展。第二，通過(guò)對(duì)其他優(yōu)秀房地產(chǎn)公司的研究和分析，得出如何降低融資成本選擇融資模式的解決方法。第三，保持國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)逐步走向寡頭時(shí)代，中小企業(yè)融資渠道單一，其中銀行信貸占大部分，大企業(yè)融資可選擇性較多，但大部分企業(yè)依靠銀行融資為主。導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)增大，國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控難度增加，所以需要降低宏觀(guān)層面的風(fēng)險(xiǎn)。本文分析了各種渠道的風(fēng)險(xiǎn)分布，幫助房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)建多渠道融資體系，提高行業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，同時(shí)為宏觀(guān)調(diào)控提供數(shù)據(jù)支持，穩(wěn)定了企業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)。（三）文獻(xiàn)綜述1.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀2008年，胡志玲對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀和未來(lái)進(jìn)行研究，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前融資方式有發(fā)行股票、債券、銀行貸款、企業(yè)現(xiàn)存資金、房地產(chǎn)信托、商業(yè)信貸等融資方式。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所教授劉洪宇通過(guò)分析房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)歷過(guò)程，強(qiáng)調(diào)融資渠道不能過(guò)于單一化，否則中國(guó)房地產(chǎn)將發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)業(yè)走向正軌時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要獲取資金可以進(jìn)行商業(yè)信用籌資，可以減小銀行貸款和發(fā)行股票的壓力。2004年，吳文勇深入的研究了中國(guó)房地產(chǎn)不同階段時(shí)期的融資方式，他指出，房地產(chǎn)企業(yè)融資體系要建立在了解是否適合企業(yè)的前提下，既要學(xué)習(xí)國(guó)外的融資經(jīng)驗(yàn)，也要結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況，只有兩方面相結(jié)合才會(huì)使企業(yè)得到發(fā)展。2014年，王宇軒指出，中小型房地產(chǎn)公司對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，在運(yùn)用創(chuàng)新融資方式時(shí)，中小型房地產(chǎn)公司無(wú)法掌握主動(dòng)性，甚至有些融資方式門(mén)檻過(guò)高無(wú)法使用。目前房地產(chǎn)信托和股權(quán)合作兩種融資方式使用難度較大，不太適合中小型房地產(chǎn)公司。王宇軒認(rèn)為房地產(chǎn)公司應(yīng)發(fā)現(xiàn)并嘗試創(chuàng)新的融資方式，比如保值回購(gòu)和售后租賃。2.國(guó)外研究現(xiàn)狀1977年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家杰克遜和史蒂文森針對(duì)房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的研究。得出美國(guó)房地產(chǎn)儲(chǔ)蓄貸款的特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)公司的主要資金來(lái)源是銀行貸款，資本成本高：1994年，達(dá)米安·馬奎爾和安德魯·阿克塞爾比較法國(guó)、英國(guó)和德國(guó)的房地產(chǎn)公司在融資方面的做法，結(jié)果為：銀行貸款法國(guó)房地產(chǎn)公司比較常用的一種方式、利用債券和信用擔(dān)保進(jìn)行債務(wù)融資：對(duì)于股權(quán)融資，雖然三國(guó)之間有不同的做法，但都是通過(guò)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)、基金和保險(xiǎn)公司獲得資金、外國(guó)投資者和養(yǎng)老金領(lǐng)域。1997年，弗雷德里克·米什金和斯坦利·埃爾金斯就金融市場(chǎng)與金融機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系進(jìn)行了一次大規(guī)模調(diào)查，描述了房地產(chǎn)如何進(jìn)行融資。1996年，張維迎強(qiáng)調(diào)，融資方式會(huì)影響企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，企業(yè)需要了解經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)發(fā)展和自身情況后再選擇融資方式。3.文獻(xiàn)評(píng)述通過(guò)國(guó)內(nèi)外研究得出，魏國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)在融資方面有很大的差別，，有不同的融資難題，結(jié)合不一樣的融資理論。國(guó)外研究理論已經(jīng)過(guò)多次的實(shí)踐，有成熟的理論框架，創(chuàng)新程度高和實(shí)踐的次數(shù)多可以足夠驗(yàn)證理論。國(guó)內(nèi)理論研究滯后，只單單依靠西方研究者理論研究成果，沒(méi)有任何創(chuàng)新，停留在紙面研究較多，沒(méi)有具體的案例可以分析，對(duì)一些實(shí)際問(wèn)題也無(wú)法進(jìn)行具體的指導(dǎo)。外國(guó)研究人員從資本結(jié)構(gòu)入手，找出優(yōu)化最優(yōu)結(jié)構(gòu)的措施。本文根據(jù)國(guó)內(nèi)外研究成果，以瑞安房地產(chǎn)公司為例，進(jìn)行深入研究，企業(yè)通過(guò)不同的融資方法相互結(jié)合，為房地產(chǎn)企業(yè)給出適合發(fā)展的融資規(guī)劃。二、房地產(chǎn)公司融資模式（一）經(jīng)典融資模式1.企業(yè)現(xiàn)存資金企業(yè)現(xiàn)存資金是指房地產(chǎn)企業(yè)使用現(xiàn)有資本金，或通過(guò)其他方式來(lái)增大企業(yè)現(xiàn)存資金基礎(chǔ)，進(jìn)行建造工程。優(yōu)勢(shì)：這種方式籌得的資金屬于企業(yè)可隨意調(diào)配資金，隨意決定使用途徑，對(duì)使用范圍沒(méi)有限制；同時(shí)，擁有一定的企業(yè)現(xiàn)存資金也是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)公司制定的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。劣勢(shì)：根據(jù)相關(guān)政策，企業(yè)當(dāng)前擁有的資金占融資比例的30%。這給房地產(chǎn)企業(yè)的要求提高，企業(yè)需要有大量的流動(dòng)資金可以調(diào)動(dòng)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)能夠滿(mǎn)足這個(gè)要求的企業(yè)并不多。2.預(yù)售房屋融資預(yù)售房屋融資，即購(gòu)買(mǎi)者在預(yù)購(gòu)房屋時(shí)提前付的定金，全款金額，首付等，是一種常用的融資方式。優(yōu)勢(shì)：1.預(yù)售獲得的資金可控性高、沒(méi)有太大的風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)有充足的資金開(kāi)展下一步的業(yè)務(wù)，這樣既可以擴(kuò)大規(guī)模也減小了企業(yè)的壓力，這樣是購(gòu)買(mǎi)者變相的幫企業(yè)承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。；2.能夠緩解住房需求，可以把對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持觀(guān)望態(tài)度的變?yōu)檎鎸?shí)消費(fèi)者。劣勢(shì)：房地產(chǎn)預(yù)售受?chē)?guó)家政策影響強(qiáng)烈。例如，2003年《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款活動(dòng)管理的意見(jiàn)》從法律層面來(lái)說(shuō)，只有商品房"結(jié)構(gòu)性封頂"，個(gè)人的購(gòu)房貸款才會(huì)相對(duì)容易取得。3.銀行貸款從一開(kāi)始，銀行貸款就是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，廣告宣傳的資金主要來(lái)源，房地產(chǎn)企業(yè)偏好使用銀行貸款，使用銀行貸款的頻率也高。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款有三種：（1）日常業(yè)務(wù)使用的資金貸款，主要用于房地產(chǎn)企業(yè)處理日常業(yè)務(wù)，公司的運(yùn)營(yíng)，人事部門(mén)運(yùn)作和購(gòu)買(mǎi)土地；（2）項(xiàng)目建設(shè)方面，主要是在建設(shè)新的項(xiàng)目時(shí)，可能出現(xiàn)資金不足，無(wú)法調(diào)動(dòng)其他資金，才選擇向銀行進(jìn)行貸款；（3）對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的質(zhì)押，是房地產(chǎn)企業(yè)把土地和房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行質(zhì)押獲得的資金，貸款通常發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)期間。優(yōu)勢(shì)：具有低成本，操作方便，靈活，可以把企業(yè)的債務(wù)進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)可以延長(zhǎng)還款的時(shí)間，減少壓力。劣勢(shì)：銀行貸款受?chē)?guó)家政策影響。國(guó)家為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定出臺(tái)了有關(guān)銀行貸款的政策，將會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)獲得的資金。銀行對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)估，了解項(xiàng)目盈利獲得的利潤(rùn)的多少，是否能及時(shí)還款等導(dǎo)致貸款額度減少。4.股權(quán)融資股權(quán)融資是指出讓公司部分股權(quán)，讓其他人來(lái)購(gòu)買(mǎi)，使他們成為新的股東，就是通過(guò)增資引入新股東。優(yōu)勢(shì)：1.需要有良好的信譽(yù)，有很強(qiáng)的獲利能力，能夠上市，這樣房地產(chǎn)公司就能在資本市場(chǎng)上通過(guò)別人來(lái)賣(mài)股票獲得資金，只需要在盈利時(shí)把利潤(rùn)分配給股東，可以永久用作股權(quán)。讓別人買(mǎi)股票得到資金可以用來(lái)增加項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)行廣告宣傳，提高自己的知名度。2.在上市融資平臺(tái)上，公眾可以得到房地產(chǎn)企業(yè)正常的業(yè)務(wù)信息，這樣品牌得到推廣，聲譽(yù)得到宣傳，以此得到戰(zhàn)略投資者的興趣，獲得更多的資金。3.通過(guò)整合受益投資者的資源，不是企業(yè)的負(fù)債，合理使用資金，使公司資源得到合理的優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)是資金需求大，需要進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的投資，資金穩(wěn)定，可以完成融資任務(wù)。劣勢(shì)：1.通過(guò)股權(quán)融資，不能免去股息稅，通過(guò)發(fā)行股票，可能會(huì)稀釋企業(yè)控制權(quán)甚至失去對(duì)企業(yè)的控制，同時(shí)也存在高融資成本和高融資風(fēng)險(xiǎn)。2.股權(quán)融資要求較高，需要房地產(chǎn)企業(yè)有一定的規(guī)模，良好的企業(yè)形象，盈利能力強(qiáng)。（二）現(xiàn)代融資模式1.房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借助市場(chǎng)中較權(quán)威的信托責(zé)任公司的理財(cái)經(jīng)驗(yàn)以及資金應(yīng)用的經(jīng)驗(yàn)而制定科學(xué)合理的信托計(jì)劃，然后通過(guò)該計(jì)劃匯集所有管理項(xiàng)目的信托資金，最終形成一個(gè)規(guī)模較大的資金組合，并將其直接應(yīng)用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，最大限度為委托人獲取經(jīng)濟(jì)收益。優(yōu)勢(shì)：有良好的穩(wěn)定性，委托人可以把財(cái)產(chǎn)交給受托人管理，不需要自己操作，只需要等分紅就行，還可以保證財(cái)產(chǎn)的安全，委托人在需要使用財(cái)產(chǎn)時(shí)可以隨時(shí)取走劣勢(shì)：這項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展不夠完善，有一定的風(fēng)險(xiǎn)，受托人需要完全可靠。政策和法律不夠健全，可能與銀行發(fā)生過(guò)渡競(jìng)爭(zhēng)，有監(jiān)管不到位的風(fēng)險(xiǎn)。投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱2.合作開(kāi)發(fā)合作開(kāi)發(fā)，是指房地產(chǎn)企業(yè)和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)或政府進(jìn)行合作，相互出力，互惠互利實(shí)現(xiàn)共贏(yíng)的一種融資模式。優(yōu)勢(shì)：1.把風(fēng)險(xiǎn)降低，保障項(xiàng)目的成功。房地產(chǎn)企業(yè)與經(jīng)營(yíng)者的合作，項(xiàng)目建成后有良好的盈利能力和空間，這樣雙方都能獲利。2.房地產(chǎn)企業(yè)和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)、政府通過(guò)合作，通過(guò)各自商品的名氣打出廣告，這樣可獲得的利潤(rùn)將會(huì)更多。劣勢(shì)：有泄露商業(yè)機(jī)密的風(fēng)險(xiǎn)；不同公司員工之間相互不了解，不清楚項(xiàng)目建設(shè)的具體方針，合作方之間各有想法，增加了合作磨合的成本。3.利用外資面對(duì)嚴(yán)重的金融信貸緊縮，傳統(tǒng)的融資渠道是有限的，資本緊縮可能在不遠(yuǎn)的將來(lái)成為房地產(chǎn)公司的兩難選擇。因此，海外融資也逐漸變得重要。優(yōu)勢(shì)：國(guó)外金融市場(chǎng)完善度高，成本相對(duì)低，如果想在國(guó)際市場(chǎng)進(jìn)行發(fā)展，可以提供借鑒。將會(huì)減少像國(guó)內(nèi)對(duì)銀行的依賴(lài)。劣勢(shì)：要求房地產(chǎn)企業(yè)有一定的實(shí)力，國(guó)內(nèi)外融資政策不一樣，風(fēng)險(xiǎn)和難度也不一樣，由于信息不對(duì)稱(chēng)，房地產(chǎn)企業(yè)決策受到影響。三、房地產(chǎn)企業(yè)融資分析（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資概況及特征房地產(chǎn)企業(yè)融資包括國(guó)內(nèi)貸款、其他資金、利用外資和自籌資金。自籌資金包括企業(yè)現(xiàn)存資金、資本市場(chǎng)融資以及非標(biāo)融資。據(jù)表3.1顯示，截止到2019年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年實(shí)際到位資金為178608.59億元，定金及預(yù)收款為61358.88億元，個(gè)人按揭貸款為27281.03億元，國(guó)內(nèi)貸款為25228.77億元，利用外資為175.72億元，其他到位資金為6406.34億元，自籌資金為58157.84億元?？梢钥闯龇康禺a(chǎn)資金來(lái)源除去盈利獲得主要集中在國(guó)內(nèi)貸款中的銀行貸款和其他方式貸款、自籌資金中除房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存資金和資本市場(chǎng)融資之后的部分。表3.12015年-2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源表（億元）2019年2018年2017年2016年2015年總計(jì)178608.59166407.11156052.62144214.05125203.06國(guó)內(nèi)貸款25528.7724132.1425241.7621512.420214.38其中：銀行貸款15348.1413845.4413948.1511459.6910048.8其他方式貸款10177.6310286.711293.6110055.7110165.58利用外資175.72114.02168.19140.44296.53自籌資金58157.8455754.7950872.2149132.8549037.56其他資金88639.9179391.2272599.8866353.0849181.99其中：定金及預(yù)收款61358.8855748.1648693.5741950.1432520.34個(gè)人按揭貸款27281.0323643.0623906.3124402.9416661.65數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局到2019年底，房地產(chǎn)企業(yè)主要有息負(fù)債余額為19.2萬(wàn)億2018年到2021年將有大部分房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債到期，金額分別為2.9萬(wàn)億、6.1萬(wàn)億、5.9萬(wàn)億和3.4萬(wàn)億，2022年及以后到期的金額也達(dá)到0.9萬(wàn)億。未來(lái)四年房地產(chǎn)公司計(jì)息負(fù)債集中到期的主要原因是：銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款期限過(guò)短，開(kāi)發(fā)貸款和并購(gòu)貸款的平均到期日為3年，委托和信托融資貸款的平均期限小于2年，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金將面臨不足，需要找到新的資金來(lái)源。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資方式比較簡(jiǎn)單，主要是自籌資金、收取定金和預(yù)收款以及結(jié)合國(guó)內(nèi)貸款，而且還使用海外融資、非銀行金融機(jī)構(gòu)融資等手段，但這些方式在融資結(jié)構(gòu)中占比太低，不是房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式。這與發(fā)達(dá)國(guó)家并不完全一樣。目前，西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)公司已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)信托和投資基金為基本的多元化融資模式。中國(guó)房地產(chǎn)公司的資本鏈?zhǔn)怯蓢?guó)家調(diào)控的，這是由房地產(chǎn)公司融資方式?jīng)Q定的，因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴(lài)程度高，而且銀行利率受?chē)?guó)家政策影響。所以在國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一定要進(jìn)行多元化融資。（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問(wèn)題1.雖然出現(xiàn)多元化融資，但對(duì)銀行依賴(lài)程度仍高在我國(guó)，雖然可以銀行貸款、股權(quán)融資，以及房地產(chǎn)信托甚至民間資本渠道等多種融資方式，但房地產(chǎn)公司對(duì)銀行貸款依賴(lài)依然嚴(yán)重，以直接或間接形式的銀行貸款占了融資總額的很大一部分。從表3.1可以看出近年來(lái)銀行貸款仍然占融資總額的一半以上。2.資金結(jié)構(gòu)不合理，財(cái)務(wù)杠桿過(guò)大導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)升高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，短期可使用資金很多，但長(zhǎng)期的太少。從一開(kāi)始，房地產(chǎn)公司擴(kuò)大短期資金的使用就是通過(guò)住房預(yù)付款和墊資來(lái)進(jìn)行的，有時(shí)還需要延長(zhǎng)還款時(shí)間，來(lái)解決長(zhǎng)期資金短缺。然而，由于銀行貸款政策收緊，房地產(chǎn)公司資金出現(xiàn)緊張，甚至一些公司也面臨資金鏈斷裂的危機(jī)。而中國(guó)房地產(chǎn)公司的金融杠桿運(yùn)用過(guò)于激進(jìn)，資產(chǎn)負(fù)債率也較高。當(dāng)高杠桿運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)出現(xiàn)銷(xiāo)售回款延遲，現(xiàn)金不足時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資本鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)下金融市場(chǎng)不成熟且無(wú)法保證企業(yè)資金充足，房地產(chǎn)公司要使用新的方式獲得資金，提高流動(dòng)性，降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。3房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系需進(jìn)一步完善雖然房地產(chǎn)使用融資方式越來(lái)越多樣化，但各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)自身?xiàng)l件不一樣，當(dāng)下的市場(chǎng)并不是企業(yè)發(fā)展的最佳土壤。不僅需要內(nèi)部的自我調(diào)整和創(chuàng)新，也需要外部良好的政策和監(jiān)管。當(dāng)前市場(chǎng)資金供需水平不符合正常水平，而且存在信息不對(duì)稱(chēng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本上升，難度加大，一些公司甚至冒風(fēng)險(xiǎn)利用地下錢(qián)莊來(lái)籌取資金。這些融資異常反映了需要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)融資體系的諸多問(wèn)題，如監(jiān)管限制過(guò)多、金融市場(chǎng)沒(méi)有創(chuàng)新、需要政府加強(qiáng)引導(dǎo)等。

四、瑞安房地產(chǎn)公司的融資結(jié)構(gòu)分析（一）公司概況瑞安房地產(chǎn)成立于2004年，2006年在香港聯(lián)交所上市，為瑞安集團(tuán)在中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)公司，上海是其一個(gè)重要中心。由于發(fā)展多功能，可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)項(xiàng)目為主獲得了良好的成績(jī)，為其在中國(guó)內(nèi)地發(fā)展打下基礎(chǔ)。瑞安房地產(chǎn)也逐漸發(fā)展出以打造集生活，工作，休閑娛樂(lè)為一體的整體社區(qū)理念，該公司有1,250萬(wàn)平方米的建筑面積。瑞安集團(tuán)有限公司是瑞安集團(tuán)旗下私人持有之公司，在香港及中國(guó)內(nèi)地從事房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，并持有瑞安房地產(chǎn)之權(quán)益。（二）瑞安房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)瑞安房地產(chǎn)的融資體系主要是以經(jīng)典融資方式為主，現(xiàn)代融資方式為輔。經(jīng)典融資方式為銷(xiāo)售回款，商業(yè)信用貸款，銀行貸款，增發(fā)股票。現(xiàn)代融資方式為合作開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)信托，海外融資。瑞安房地產(chǎn)2017年融資金額為708.9億元，2018年融資金額為730.41億元，2019年融資金額為759.57億元。圖4.1為2019年瑞安房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)：1.傳統(tǒng)融資方式（1）銷(xiāo)售回款銷(xiāo)售回款是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來(lái)源之一，公司若想要獲得發(fā)展，需要有充足的資金，其中用的最多的融資方式就是銷(xiāo)售回款。從表4.1看出瑞安的銷(xiāo)售額每年也逐漸增加，其中銷(xiāo)售回款占主要部分。表4.12015年-2019年銷(xiāo)售回款統(tǒng)計(jì)表2015年2016年2017年2018年2019年銷(xiāo)售額（億元）64.72176.00184.51248.41103.92其他業(yè)務(wù)結(jié)算回款（億元）0.75810.90881.62112.95123.1034數(shù)據(jù)來(lái)源：年報(bào)數(shù)據(jù)分析（2）商業(yè)信用貸款商業(yè)信用貸款是指利用商品作為企業(yè)借入、進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)商品獲得資金的手段，是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最常見(jiàn)的融資方式之一。與直接貸款的最大區(qū)別在于，商業(yè)信貸融資是通過(guò)商品買(mǎi)賣(mài)來(lái)實(shí)現(xiàn)的融資方式，不用通過(guò)另外的融資方式或融資程序，因此商業(yè)信貸融資更方便，花費(fèi)的融資費(fèi)用也不高，成本更低。商業(yè)信用貸款融資可分為商業(yè)票據(jù)融資和預(yù)收賬款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)，商業(yè)信貸融資余額2018年為183.80億元，2019年為129.49億元和2020年為208.23億元，其中通過(guò)應(yīng)收賬款和應(yīng)付票據(jù)獲得的融資相對(duì)較少，但瑞安房地產(chǎn)的預(yù)收融資獲得的融資占有很大比例，這是房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)售制度造成的，預(yù)售房銷(xiāo)售產(chǎn)生的資金能在一定程度上大大緩解企業(yè)的資金壓力。預(yù)收賬款2018年13.49億元，2019年19.80億元，2020年21.23年。瑞安房地產(chǎn)逐年增加的預(yù)收賬款主要是由于瑞安的銷(xiāo)售能力不斷增強(qiáng)和經(jīng)營(yíng)范圍持續(xù)擴(kuò)張。（3）銀行借款房地產(chǎn)企業(yè)大部分依賴(lài)銀行借款，瑞安也同樣如此。2013年，瑞安房地產(chǎn)開(kāi)始與多家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。信貸額度超過(guò)100億，銀行貸款是瑞安房地產(chǎn)的主要融資渠道之一。表4.2銀行借款融資情況2015年2016年2017年2018年2019年總?cè)谫Y金額（億元）651.17673.44708.9730.41759.57銀行借款金額（億元）207.51199.8213.97233.77248.57數(shù)據(jù)來(lái)源：年報(bào)分析觀(guān)察表4.2，瑞安房地產(chǎn)銀行借款無(wú)論從金額還是占總?cè)谫Y金額的比重都呈上升狀態(tài)。2017年、2018年瑞安銀行借款余額占總?cè)谫Y金額的比重均達(dá)到了1/3以上，說(shuō)明了銀行借款方式在瑞安房地產(chǎn)融資模式中的重要地位。（4）增發(fā)股票我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)注于增發(fā)股票。通過(guò)調(diào)整資本結(jié)構(gòu)可以獲得大量股權(quán)融資，不用返還融資所得資金。同時(shí)，增發(fā)股票，股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化有稀釋股權(quán)、分散公司控制權(quán)的缺點(diǎn)。從表4.3開(kāi)始，瑞安的股票融資頻率略高，這也反映了瑞安股票集中度低的特點(diǎn)。表4.3瑞安股票融資情況2015年2016年2017年2018年2019年發(fā)行股價(jià)（元）4.44.4發(fā)行數(shù)量（億股）88888募集資金合計(jì)（億元）37.637.632.835.235.2數(shù)據(jù)來(lái)源：年報(bào)分析2.新型融資方式（1）合作開(kāi)發(fā)與墊資瑞安房地產(chǎn)公司與政府合作，收購(gòu)城市土地。瑞安房地產(chǎn)重建了上海的新世界，以及后來(lái)成功的經(jīng)營(yíng)管理，為其在上海得到良好聲譽(yù)，強(qiáng)化了公司的外部形象，使瑞安老城區(qū)成功轉(zhuǎn)型。同時(shí)與當(dāng)?shù)毓竞献鳎餐玫?、開(kāi)發(fā)、管理。瑞安在不同的地方，考慮自身利益，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)際情況等因素瑞安房地產(chǎn)與當(dāng)?shù)毓竞献鏖_(kāi)發(fā)。降低了瑞安房地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)。（2）房地產(chǎn)信托據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)顯示，2018年瑞安房地產(chǎn)與中國(guó)人壽信托等成立合營(yíng)公司。合營(yíng)企業(yè)的首項(xiàng)投資是通過(guò)一家新成立的合資公司進(jìn)行投資。于2018年12月29日，合營(yíng)企業(yè)成立的合資公司與中國(guó)人壽信托訂立一份協(xié)議，以收購(gòu)SinothinkHoldingsLimited的全部已發(fā)行股本，以及SinothinkHoldingsLimited尚欠中國(guó)人壽信托的若干股東貸款。于2018年12月29日，根據(jù)有關(guān)該合資公司的股東契據(jù)，瑞安獨(dú)立實(shí)體承諾于該合資公司投資1.405億美元。（3）海外融資瑞安房地產(chǎn)及ShuiOnDevelopment2019年11月4日發(fā)行2023年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，與渣打銀行、瑞士銀行香港分行訂立購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，并將作為綠色融資框架下的綠色債券發(fā)行，票據(jù)利率為5.75%。于2020年2月21日擬發(fā)行于2025年到期4億美元5.50%優(yōu)先境外票據(jù)。于2020年8月17日與瑞士銀行及渣打銀行發(fā)行本金總額5億美元6.15%于2024年到期的優(yōu)先境外票據(jù)。這是瑞安房地產(chǎn)近幾年通過(guò)海外融資方式獲取的融資金額。（三）小結(jié)公司的資本結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展有著重要的影響，判斷融資策略是否適合和融資獲得的資金是否滿(mǎn)足企業(yè)需求有十分重要的意義。隨著瑞安房地產(chǎn)不斷調(diào)整融資策略，不斷優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，來(lái)配合企業(yè)業(yè)務(wù)開(kāi)展。在不同時(shí)期，公司可以采用銀行貸款、股票上市、商業(yè)信用貸款等融資方式，大規(guī)模融資，在融資過(guò)程中逐漸影響資本結(jié)構(gòu)。合理的融資策略不僅可以?xún)?yōu)化資本結(jié)構(gòu)，而且可以提高企業(yè)的價(jià)值。五，房地產(chǎn)融資建議（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)實(shí)力融資只是增強(qiáng)企業(yè)的一種手段，要想擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，也要增強(qiáng)企業(yè)的基礎(chǔ)實(shí)力。瑞安房地產(chǎn)通過(guò)進(jìn)行改革模式推動(dòng)集團(tuán)轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)以上海為發(fā)展重心。其中有增加土地儲(chǔ)備，保證企業(yè)財(cái)務(wù)狀況公開(kāi)透明來(lái)增加自身基礎(chǔ)實(shí)力。所以要增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力必須從不同方面出發(fā)。一是從市場(chǎng)投機(jī)行為變?yōu)橐允袌?chǎng)為基礎(chǔ)，明確客戶(hù)需求和結(jié)合公司資源，找到公司在市場(chǎng)上的定位；二是制定戰(zhàn)略計(jì)劃，重點(diǎn)圍繞企業(yè)資本運(yùn)作、品牌影響、內(nèi)部管理、市場(chǎng)調(diào)查等與公司業(yè)務(wù)相關(guān)的工作。最后，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，增強(qiáng)整體業(yè)務(wù)盈利能力，有效利用資本創(chuàng)造利益的能力，分析市場(chǎng)結(jié)合產(chǎn)品打造出獨(dú)特品牌。找到公司的短板并消除，使企業(yè)均衡發(fā)展。（二）多元化融資體系目前，房地產(chǎn)公司的資金需求較大，單個(gè)的方式無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè)，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資，他們使用一些融資模式有一定的困難，所以需要豐富和多樣化的當(dāng)前房地產(chǎn)融資體系，以滿(mǎn)足各個(gè)房地產(chǎn)的要求。除銀行信貸外，房地產(chǎn)公司還可以選擇適合公司業(yè)務(wù)的融資方式。例如：融資租賃、商業(yè)信用貸款、合作開(kāi)發(fā)，海外融資等。也可以幾種方式一起使用，使其更加靈活多變，來(lái)降低銀行貸款的依賴(lài)，這種相對(duì)獨(dú)特和較高的融資模式或通過(guò)新的靈活金融產(chǎn)品將滿(mǎn)足房地產(chǎn)公司的需要，提供充足的資金，以確保企業(yè)的正常運(yùn)作。政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度大，調(diào)控頻率高，對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展起到了積極作用。由于政策的變化，房地產(chǎn)信托基金受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視，其在整個(gè)融資渠道中的作用正在逐步發(fā)揮出來(lái)。其發(fā)展緩解了房地產(chǎn)公司融資難的問(wèn)題。所以只有不斷創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)融資體系的多樣化，有效解決融資難問(wèn)題，企業(yè)才能發(fā)展下去。（三）補(bǔ)充房地產(chǎn)金融體系補(bǔ)充房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)，讓法律能更好的保護(hù)企業(yè)的權(quán)益