【tips】本文由梁志飛老師精心編輯整理，學(xué)知識，要抓緊！廈門思明國稅解答房地產(chǎn)業(yè)營改增的10個熱點問題1、房地產(chǎn)企業(yè)將自行開發(fā)的產(chǎn)品用于出租，增值稅是否適用簡易計稅，適用條件如何？

答：《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）明確，取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品屬于自建取得。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動產(chǎn)應(yīng)適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，對房地產(chǎn)老項目，其出租可以選擇適用簡易計稅方法。

2、房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人預(yù)售取得的銷售收入按3%預(yù)征收率納稅，是否需要先開具發(fā)票？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號）規(guī)定：“九、《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第23號)附件《商品和服務(wù)稅收分類與編碼(試行)》中的分類編碼調(diào)整以下內(nèi)容，納稅人應(yīng)將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本(V2.0.11)：…(十一)增加6”未發(fā)生銷售行為的不征稅項目“，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形?！蔽窗l(fā)生銷售行為的不征稅項目“下設(shè)601”預(yù)付卡銷售和充值“、602”銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款“、603”已申報繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票“。使用”未發(fā)生銷售行為的不征稅項目“編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫”不征稅“，不得開具增值稅專用發(fā)票?！?/p>

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時，未達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時間，可以按照上述規(guī)定開具增值稅普通發(fā)票，同時可不申報此項預(yù)收款收入，但是，應(yīng)按照銷售額的3%預(yù)繳增值稅，填報《增值稅預(yù)繳稅款表》。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增之前銷售的房產(chǎn)，在2016年5月1日之后發(fā)生面積補(bǔ)差的情況（銷售時的合同面積與辦理產(chǎn)權(quán)時的實測面積有差異）如何處理？

答：對因面積差異需補(bǔ)收售房款的，按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第四十五條的規(guī)定，確定其納稅義務(wù)發(fā)生時間。納稅義務(wù)發(fā)生時間在2016年4月30日前的，應(yīng)補(bǔ)繳營業(yè)稅，并可根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2017年第11號規(guī)定補(bǔ)開增值稅普通發(fā)票；納稅義務(wù)發(fā)生時間在2016年5月1日以后的，應(yīng)繳納增值稅，并開具增值稅發(fā)票。對因面積差異需退還售房款的，應(yīng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款包括哪些？

答：預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實際取得的售房款。包括：一、分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）；二、全款取得的預(yù)收款（因為全款取得也要事后開票，確認(rèn)應(yīng)稅收入，因此也可以叫做預(yù)收款）。定金屬于預(yù)收款；誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否按視同銷售處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中注明的裝修費用（含裝飾、設(shè)備等費用），已經(jīng)包含在房價中，不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付拆遷補(bǔ)償費、征收補(bǔ)償款能否允許扣除？

答：不能。

7、房地產(chǎn)開發(fā)公司在本市跨區(qū)縣從事的房地產(chǎn)開發(fā)項目，營改增后應(yīng)在哪里申請辦理防偽稅控設(shè)備及領(lǐng)用發(fā)票？

答：在機(jī)構(gòu)所在地辦理。

8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？

答：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

應(yīng)稅行為發(fā)生的時間為房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天。交付時間，按《商品房買賣合同》上約定的交房時間確定；若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交付時間確定。

9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的辦證費、契稅、印花稅等代收轉(zhuǎn)付費用是否屬于價外費用？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動產(chǎn)買受人代收轉(zhuǎn)付，并以不動產(chǎn)買受人名義取得票據(jù)的辦證費、契稅、印花稅等代收轉(zhuǎn)付費用不屬于價外費用。

10、房地產(chǎn)企業(yè)在5月1日前按銷售面積預(yù)征營業(yè)稅，但在5月1日后，以最終測繪面積多退少補(bǔ)。若有這種情況發(fā)生時，原有的處理是將原來開具的發(fā)票作廢，再重新開一張正確面積的發(fā)票，但5月1號后其不再征收營業(yè)稅，也為地稅發(fā)票，該如何處理？

答：最終測繪面積大于原銷售面積的，按最終測繪面積計算的房款收入開具