長(zhǎng)泰市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告長(zhǎng)泰市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2長(zhǎng)泰縣2月-2月成交情況走勢(shì) 2長(zhǎng)泰縣城區(qū)供給情況分析 3長(zhǎng)泰縣城區(qū)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)分析 3長(zhǎng)泰縣城區(qū)個(gè)案情況分析 4長(zhǎng)泰縣城區(qū)住宅情況分析 6地塊位置認(rèn)知 6地塊四至分析 7項(xiàng)目建筑指標(biāo)分析 8項(xiàng)目SWOT分析 8關(guān)鍵消費(fèi)群體組成 9本項(xiàng)目客群初步定位 11項(xiàng)目?jī)r(jià)格推算 12長(zhǎng)泰縣2月-2月成交情況走勢(shì)2月-2月受到國(guó)家刺激政策影響，銷(xiāo)售量處于高位，尤其以12月政策立即結(jié)束之際，銷(xiāo)售量達(dá)成頂峰，同時(shí)也消化了大量存量，進(jìn)入，伴隨調(diào)控政策出臺(tái)，成交量出現(xiàn)大幅下降，除政策原因外，城區(qū)內(nèi)在售盤(pán)也是成交量下降原因之一。在成交均價(jià)方面，長(zhǎng)泰城區(qū)均價(jià)較為穩(wěn)定，正常成交價(jià)格在3300-3500元/㎡之間，因?yàn)榻谌h(yuǎn)第一城成交量上升，所以拉低了2月份成交均價(jià)。長(zhǎng)泰縣城區(qū)供給情況分析

長(zhǎng)泰整年銷(xiāo)售情況展現(xiàn)供不應(yīng)求情況，供求基礎(chǔ)持平，供求關(guān)系為0.96：1。長(zhǎng)泰縣城區(qū)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)分析由上圖可見(jiàn)，現(xiàn)在長(zhǎng)泰市場(chǎng)關(guān)鍵供給戶(hù)型以?xún)煞繛橹?，一房為輔，但經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，大部分樓盤(pán)為規(guī)避法規(guī)和風(fēng)險(xiǎn)，采取“1+1”戶(hù)型模式，戶(hù)型可合并亦可拆分，所以，長(zhǎng)泰市場(chǎng)主力暢銷(xiāo)戶(hù)型為120㎡小三房和85-90㎡大兩房，從中也可看出，長(zhǎng)泰城區(qū)房產(chǎn)以當(dāng)?shù)刈宰】蜑橹?。長(zhǎng)泰縣城區(qū)個(gè)案情況分析美林灣.崇文城位置長(zhǎng)泰縣武安鎮(zhèn)鶴亭村南面開(kāi)發(fā)商福建眾力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總建面積90314.2㎡容積率2.89綠地率30.6%平均售價(jià)3100-3700元/㎡銷(xiāo)售率51%主推戶(hù)型二房一房（31-86㎡）91套占比30%二房（41-94㎡）196套占比63%三房（125-129㎡）14套占比5%五房（201㎡左右）2套占比1%六房（210-224㎡）2套占比1%備注：以最新預(yù)售證數(shù)據(jù)為主美林灣.崇文城現(xiàn)在已完成銷(xiāo)售51%以上，關(guān)鍵1-6#樓已經(jīng)銷(xiāo)售完成，現(xiàn)在在售8、9、12#樓，主力戶(hù)型以?xún)煞繛橹鳎扇?hù)型捆綁銷(xiāo)售模式，10-11#樓王現(xiàn)在已經(jīng)封頂，估計(jì)于下六個(gè)月上市。三遠(yuǎn)第一城（6#、7#）位置長(zhǎng)泰縣興泰西路開(kāi)發(fā)商漳州市三遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總建面積95652.35㎡容積率2.433綠地率30.28%平均售價(jià)3000元/㎡銷(xiāo)售率80%主推戶(hù)型二房一房（36㎡左右）36套占比35%二房（83㎡左右）36套占比35%三房（94㎡左右）30套占比30%備注：以最新預(yù)售證數(shù)據(jù)為主三遠(yuǎn)第一城1-5#樓現(xiàn)在已完成銷(xiāo)售80%以上，現(xiàn)在在售5#樓剩下戶(hù)型，3月份正式推出6-7#樓，戶(hù)型和之前推出基礎(chǔ)相同，帶電梯戶(hù)型仍未上市。長(zhǎng)泰縣城區(qū)住宅情況分析現(xiàn)在長(zhǎng)泰城區(qū)已交房商品房中，以底商多層住宅為主，樓層5-7層居多，現(xiàn)在無(wú)帶電梯和大型小區(qū)住宅項(xiàng)目。地塊位置認(rèn)知中心城區(qū)新城區(qū)三遠(yuǎn)第一城美林灣本項(xiàng)目中心城區(qū)新城區(qū)三遠(yuǎn)第一城美林灣本項(xiàng)目據(jù)現(xiàn)場(chǎng)走訪了解，現(xiàn)在長(zhǎng)泰縣城分為龍津溪西岸中心城區(qū)和龍津溪東岸新城區(qū)，從上圖所表示，現(xiàn)在長(zhǎng)泰城區(qū)除了在新區(qū)美林灣和三遠(yuǎn)第一城兩個(gè)樓盤(pán)以外，老城區(qū)并無(wú)在售盤(pán)，這無(wú)形中也為本項(xiàng)目帶來(lái)絕正確優(yōu)勢(shì)。地塊四至分析四至北四至北東西南西側(cè)：倉(cāng)庫(kù)廠房建筑，估計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)住宅，將形成居住氣氛；南側(cè)：文昌路沿線，景觀面最大一側(cè)，未來(lái)商業(yè)價(jià)值較高；北側(cè)：現(xiàn)在仍是民房為主，但遠(yuǎn)景計(jì)劃很好，計(jì)劃路定位較高；地塊總結(jié)：該地塊現(xiàn)在僅有一面臨街，周?chē)幼夥詹粔蚧钴S，商業(yè)氣氛也較差，但處于文昌路延伸段，區(qū)域前景很好。項(xiàng)目建筑指標(biāo)分析用地面積：29941.096㎡；建筑密度：≤30%；容積率：2.8；總建筑面積：83835.06㎡；建筑層數(shù)：6-16層；建筑高度：不超出54米；就本項(xiàng)目標(biāo)住宅指標(biāo)而言，本項(xiàng)目將成為長(zhǎng)泰中心城區(qū)史上第一個(gè)帶電梯高層綜合性住宅小區(qū)，規(guī)模在長(zhǎng)泰也是首屈一指，建筑密度也較小，所以樓間距、視野等相關(guān)條件全部將較為優(yōu)越。項(xiàng)目SWOT分析S優(yōu)勢(shì)：長(zhǎng)泰首屈一指住宅項(xiàng)目；老城區(qū)項(xiàng)目稀缺，吸引大量當(dāng)?shù)赜脩?hù)群；在文昌路延伸段，地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著；泰龍集團(tuán)在當(dāng)?shù)赜绊懥Α劣勢(shì)：周?chē)幼夥蘸蜕虡I(yè)氣氛不強(qiáng)；周?chē)裾芏容^大，影響區(qū)域形象；僅有南面沿街，沿街面較小，商業(yè)價(jià)值受到影響。O機(jī)遇長(zhǎng)泰第一個(gè)帶電梯樓盤(pán)，引進(jìn)新房住理念；長(zhǎng)泰——廈門(mén)一體化逐步形成。T威脅城區(qū)內(nèi)存在未開(kāi)發(fā)地塊。關(guān)鍵消費(fèi)群體組成按消費(fèi)群體職業(yè)劃分，本案關(guān)鍵消費(fèi)群體組成以下：各級(jí)企事業(yè)機(jī)關(guān)單位中層以上職員；城市中等規(guī)模以上個(gè)體經(jīng)營(yíng)者；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)高層經(jīng)營(yíng)者；按地域性質(zhì)劃分，本案關(guān)鍵消費(fèi)群體組成以下：縣城小康生活以上居民；關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者；已擁有廈門(mén)或其它大城市戶(hù)口長(zhǎng)泰籍人；項(xiàng)目周?chē)迓渫顿Y客；來(lái)自廈門(mén)投資客；現(xiàn)在，長(zhǎng)泰大多數(shù)一般民眾對(duì)房地產(chǎn)僅有部分概念上認(rèn)知，而少數(shù)社會(huì)資本或知識(shí)精英人士因?yàn)槭艿酵饨绺腥竞捅旧砻翡J眼界作用，對(duì)房地產(chǎn)認(rèn)識(shí)則相當(dāng)成熟，她們買(mǎi)房不僅僅看地段和價(jià)格，往往更關(guān)心產(chǎn)品品質(zhì)和未來(lái)前景，對(duì)于社會(huì)景觀和物業(yè)管理全部看很重；有些人說(shuō)：“社會(huì)是少數(shù)精英人士推進(jìn)”，在房地產(chǎn)界亦是如此。往往全部是少數(shù)精英人士帶動(dòng)大多數(shù)一般民眾，引領(lǐng)消費(fèi)觀念；購(gòu)房動(dòng)機(jī)換房族：對(duì)現(xiàn)在居住條件不滿(mǎn)意，需要尋求新房住環(huán)境；有富足資本領(lǐng)導(dǎo)階層：購(gòu)房產(chǎn)保值增值，同時(shí)，又可供子孫以后使用；從農(nóng)村進(jìn)入城市人：有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)農(nóng)民渴望城市生活，同時(shí)又讓兒女享受城市教育環(huán)境；買(mǎi)房結(jié)婚年輕人：中國(guó)人結(jié)婚喜愛(ài)買(mǎi)新房，房子也是談婚論嫁資本之一；在外地長(zhǎng)泰籍成功人士：她們通常在外地全部有自己住處，不過(guò)落葉歸根，還是期望能在長(zhǎng)泰留有一份祖業(yè)；廈門(mén)投資客：這部分人熱衷于房地產(chǎn)投資，且看好長(zhǎng)泰未來(lái)發(fā)展前景。購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品傾向居住品質(zhì)傾向：居住品質(zhì)包含硬件設(shè)施和物業(yè)管理，對(duì)于一些眼界開(kāi)闊人來(lái)說(shuō)，好居住品質(zhì)才是最關(guān)鍵；環(huán)境傾向：對(duì)于農(nóng)村購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，城市環(huán)境將是一個(gè)很大購(gòu)房原因；對(duì)樓盤(pán)前景傾向：對(duì)于投資客群來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目和項(xiàng)目所在區(qū)域背景和先天條件將是最關(guān)鍵；購(gòu)置能力對(duì)于長(zhǎng)泰現(xiàn)在市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)說(shuō)，其購(gòu)置力是足以消化現(xiàn)有樓盤(pán)供給量，對(duì)于購(gòu)置力客群細(xì)分以下：第一購(gòu)置力階梯：各級(jí)單位領(lǐng)導(dǎo)層、民營(yíng)企業(yè)主、長(zhǎng)泰外籍成功人士、廈門(mén)投資客；第二購(gòu)置力階梯：換房族、項(xiàng)目周?chē)顿Y客；第三購(gòu)置力階梯：一次置業(yè)一般工薪階層、一次置業(yè)農(nóng)民階層；市場(chǎng)上未滿(mǎn)足購(gòu)房需求從現(xiàn)在來(lái)看，長(zhǎng)泰市場(chǎng)上未能滿(mǎn)足購(gòu)房者需求條件很多，細(xì)節(jié)以下：規(guī)模小區(qū)；封閉式管理，衛(wèi)生、安全、有序小區(qū)生活；花園式小區(qū)景觀，休閑、拾趣場(chǎng)所；小區(qū)內(nèi)會(huì)所；小區(qū)內(nèi)成熟商業(yè)配套，如；內(nèi)有著名連鎖超市、有咖啡館等；成熟運(yùn)動(dòng)配套，如：網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等；帶電梯高層或小高層住宅；本項(xiàng)目客群初步定位經(jīng)過(guò)對(duì)長(zhǎng)泰市場(chǎng)調(diào)研和對(duì)長(zhǎng)泰消費(fèi)群體研究，結(jié)合本項(xiàng)目標(biāo)建造標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)為：長(zhǎng)泰房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況含有小區(qū)品質(zhì)較低，缺乏明星樓盤(pán)，居住理念陳舊，配套條件通常，小區(qū)花園不具規(guī)模特點(diǎn)。同時(shí)我們發(fā)覺(jué)，長(zhǎng)泰當(dāng)?shù)馗辉ｋA層對(duì)住宅品質(zhì)要求正在逐步提升，地域高級(jí)住宅是市場(chǎng)空白，所以，我們認(rèn)為：該項(xiàng)目標(biāo)推出將填補(bǔ)長(zhǎng)泰市場(chǎng)一大空白，吸引當(dāng)?shù)馗辉Ｈ后w購(gòu)房，所以本項(xiàng)目標(biāo)用戶(hù)群將是長(zhǎng)泰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行二次置業(yè)富裕群體為主。項(xiàng)目?jī)r(jià)格推算項(xiàng)目?jī)r(jià)格估計(jì)各權(quán)重原因比較對(duì)比原因可比權(quán)重本案三遠(yuǎn)第一城美林灣地段區(qū)位30%1009598項(xiàng)目規(guī)模10%100108107容積率10%10010599景觀資源10%10098106內(nèi)部配套15%1009898市場(chǎng)口碑20%100105103開(kāi)發(fā)團(tuán)體5%100