可行性研究匯報二ΟΟ九年九月目錄一、總論………………011、申報單位概論……………………012、項目建設建設背景………………013、項目概況…………024、編制依據(jù)…………025、可行性研究匯報研究范圍………036、研究結論及提議…………………037、關鍵技術經(jīng)濟指標………………03二、隆安調研分析……………………041、隆安總體經(jīng)濟運行情況分析……042、隆安房地產市場情況分析………07三、資源開發(fā)及綜合利用……………111、概論………………112、建設規(guī)模和產品方案……………11四、節(jié)能節(jié)水方法……………………121、概論………………122、節(jié)能方法…………123、節(jié)水方法…………13五、建設用地、征地拆遷及移民安置………………13六、環(huán)境和生態(tài)影響…………………131、建設地點和環(huán)境現(xiàn)實狀況……………132、關鍵污染源、污染物及治理方案………………143、綠化………………144、環(huán)境影響評價……………………15七、投資估算和資金辭行措…………151、項目實施進度安排方案…………152、投資估算…………153、資金籌措…………154、經(jīng)濟效益分析……………………155、財務評價結論……………………17八、結論和提議………17九、附表………………18

一、總論1、申報單位概況2、項目建設背景房地產項目在南寧市隆安縣華僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)浪灣大道和橋新路交匯處，其占地為一片待開發(fā)用地，整個地塊地勢平坦,用地方正。自然地形最低標高為89.3m，最高90.9m?；貎葻o須要保留文物古跡和古樹名木。整個地塊依據(jù)實際情況考慮，整個地塊一期開發(fā)，擬建華僑新城一期·金浪灣花園多層住宅，并開發(fā)沿浪灣大道低層商業(yè)。3、項目概況（1）項目名稱：華僑新城一期·金浪灣花園（2）建設單位：（3）工程概況：房地產項目在南寧市隆安縣華僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)浪灣大道和橋新路交匯處，項目占地約19072.16平方米，總建筑面積34666.32平方米，計劃為10棟6層多層建筑，其中1-2層為商業(yè)，設計使用年限70年，項目戶型以三房二廳為主，產品由二房二廳、四方房二廳、五房二廳廳及復式樓組成，套型建筑面積84-192㎡，累計282套。項目容積率1.82，綠地率30%，建筑密度32.5%。4.可行性研究匯報編制依據(jù)（1）隆安縣-國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報；（2）《南寧市市區(qū)基準地價》；（3）國家計委《建設項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)》（第二版）；（4）建設部《房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；（5）國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》；（6）項目周圍市場調研和現(xiàn)場勘察資料；（7）國家現(xiàn)行工程建設方面標準、規(guī)范、定額；（8）編制《匯報》委托協(xié)議；（9）其它相關依據(jù)資料5、可行性研究匯報研究范圍本匯報關鍵圍繞華僑新城一期·金浪灣花園房地產建設項目建設必需性、可行性進行研究，研究內容關鍵包含市場分析及項目開發(fā)利用，投資估算和資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。6、研究結論及提議本項目屬房地產住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產業(yè)政策，符合南寧市城市計劃布局；部分建設資金將經(jīng)過自籌來處理，其它部分由預售房款及貸款處理。依據(jù)對隆安縣房地產市場分析估計，項目開發(fā)有市場銷路。財務分析結果表明，項目經(jīng)濟效益良好。從現(xiàn)在房地產市場分析，提議在下一步設計方案、營銷方案實施時再作深入市場調研，并加強工程施工建設，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡可能減小項目風險。7、關鍵技術經(jīng)濟指標名稱單位總計備注總建設用地面積m219072.16總建筑面積m234666.3其中住宅建筑面積m231733.36層層高3.0m商業(yè)建筑面積m229331-2層層高4.5m,4.2m容積率-1.82建筑占地面積m26200建筑密度%32.5計劃總戶數(shù)戶282機動車停車位輛42地面停車綠地率%30二、市場調研分析南寧市總體經(jīng)濟運行情況分析房地產投資和國民經(jīng)濟發(fā)展間存在互動關系。經(jīng)濟發(fā)展水平是房地產開發(fā)投資及發(fā)展基礎，房地產健康發(fā)展又會促進國民經(jīng)濟發(fā)展。隆安縣生產總值突破30億元，達成32.88億元，增加10.16％。其中，第一產業(yè)增加值13.82億元，增加6.64%；第二產業(yè)增加值10.01億元，增加13.2%，其中工業(yè)增加值8.47億元，增加16.07%；第三產業(yè)增加值9.06億元，增加11.76%。三次產業(yè)結構為42.02：30.44：27.54，其中工業(yè)為25.77%，比上年提升0.49個百分點。三次產業(yè)對經(jīng)濟增加貢獻率分別為42.43%、33.1%、24.47%，其中工業(yè)為30.69%，第一產業(yè)所占百分比為最大，第二產業(yè)對經(jīng)濟增加速度尤為顯著，增加達成了16.07%。一季度，南寧市三次產業(yè)投資全方面增加，尤其是第二產業(yè)，在工業(yè)投資迅猛增加帶動下，展現(xiàn)高速增加態(tài)勢。一季度，全市第二產業(yè)投資11.86億元，同比增加85.01％，增速比去年同期加緊83.41個百分點。其中，工業(yè)投資11.37億元，同比增加82.75％，對全市投資增加貢獻率達成38.34％。南寧市近六年中國生產總值（GDP）和三大產業(yè)值一覽表（按當年價格計算）單位：億元SKIPIF1<0——產值結構“十五”期間，南寧市經(jīng)濟結構深入優(yōu)化，三次產業(yè)比重由23.19∶27.88∶48.93調整到15.62：34.05：50.32。依據(jù)《南寧市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃綱要》要求，“十一五”期間南寧市經(jīng)濟結構仍要不停調整，提升工業(yè)產業(yè)支柱地位，斷增強自主創(chuàng)新能力，形成一批含有自主知識產權和著名品牌、市場競爭力較強優(yōu)勢企業(yè)；加緊發(fā)展新興服務業(yè)。至“十一五”期末三次產業(yè)比重調整到12.20％∶36.50％∶51.30％。工業(yè)增加值占生產總值比重提升到27％以上，財政收入占生產總值比重提升到15％，城鎮(zhèn)化率達成45％左右。一季度，南寧市第二產業(yè)展現(xiàn)出高增加態(tài)勢，工業(yè)產業(yè)支柱地位繼續(xù)得到提升，經(jīng)濟結構優(yōu)化步伐深入加緊，這對將對南寧市經(jīng)濟保持快速穩(wěn)定發(fā)展起到著關鍵作用。SKIPIF1<0——社會固定資產投資，一季度，南寧市完成全社會固定資產投資67.43億元，同比增加24.87％，其中，城鎮(zhèn)固定資產投資61.47億元，同比增加24.09％。其中更新改造和房地產投資增勢強勁。基礎建設、更新改造、房地產開發(fā)分別完成投資22.67億元、11.20億元、27.15億元，分別增加3.38%、71.02%和37.19%。同時大項目施工個數(shù)增多，全市繼續(xù)加大項目建設投資，施工項目繼續(xù)增加。一季度，南寧市施工項目870個，比去年同期增加42個，其中，大項目建設同比增加較快，1-3月，全市計劃投資3000萬元以上施工項目377個。更新改造和房地產投資增勢表明，南寧市又將迎來一個“城市建設年”，這給各房地產項目開發(fā)建設營造了良好環(huán)境。SKIPIF1<0結論：南寧市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展正處于經(jīng)濟發(fā)展周期上升期，經(jīng)濟指數(shù)反應各行各業(yè)全部有連續(xù)穩(wěn)步增加。一季度南寧市經(jīng)濟運行情況良好，上升勢頭顯著，估計GDP總值將達成980億元，以后3年GDP年均增加速度將在12～15%左右；“十一五”期間繼續(xù)優(yōu)化產業(yè)結構，為房地產業(yè)發(fā)展提供保障。城鎮(zhèn)居民生活水平和收入提升成為房地產需求提供經(jīng)濟支持。（二）南寧市房地產市場情況分析1、房地產投資連續(xù)增加，施工面積增加南寧房地產開發(fā)投資增速比上年有所回落，但仍保持較快增加。整年完成房地產開發(fā)投資139.07億元，增加32.31%。商品房供需基礎平衡。一季度，南寧市房地產完成投資27.15億元，比上年同期增加37.19%，增速比平均增速快4.88個百分點。其中，商品房投資完成21.78億元，同比增加14%。土地購置費、土地開發(fā)投資6.80億元，同比增加2.36倍，新項現(xiàn)在期投入增加較快，預示新十二個月里全市房地產投資將有不俗表現(xiàn)。－南寧市房地產開發(fā)投資SKIPIF1<0數(shù)據(jù)表明：近幾年南寧市房地產快速發(fā)展，市場發(fā)展態(tài)勢良好，供需兩旺。值得關注是－房地產每十二個月投資增加率高達50％以上，投資增加率雖有所減緩，投資額卻保持較高增加，預示著－南寧市商品房供給量仍將保持穩(wěn)定增加幅度。-南寧市商品房施工、完工面積SKIPIF1<0－南寧市房地產發(fā)展很快速，年施工面積大幅度增加，新開工、完工面積有突破性增加。05－國家政策調控樓市，開發(fā)商放慢開發(fā)步伐，新建面積在首次出現(xiàn)負增加，完工推售面積也開始下降。不過－，施工房屋每十二個月均保持300萬㎡增加，這為商品房后續(xù)供給提供了保障。基此估計，～，南寧市商品房供給量將保持穩(wěn)定幅度，但增速放緩。2、商品房銷售量出現(xiàn)反彈性增加商品房銷售面積456.02萬平方米，增加0.24%，其中住宅銷售面積419.79萬平方米，增加0.13%；商品房銷售額131億元，增加10.44%，其中住宅銷售額111.5億元，增加11.3%。SKIPIF1<0——數(shù)據(jù)起源于《統(tǒng)計年鑒》和《統(tǒng)計公報》3月末，南寧市共有131個樓盤在售，比上年同期新增26個。因為開盤銷售項目較上年增加，商品房銷售業(yè)績大增。1-3月，全市商品房銷售面積98.44萬平方米，同比增加57.66%，其中，現(xiàn)房銷售占9.03%，期房銷售占90.97%。一季度，全市商品住宅成交92.57萬平方米，辦公樓成交0.64萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房4.20萬平方米，住宅成交活躍，商業(yè)用房銷售平緩，辦公樓需求下滑。3、空置情況有一個比較簡單指標判定房地產短期走勢，就是當年商品住宅空置面積。因為這一指標能夠比較正確地反應市場對房屋供求改變，價格只是供求關系一個表現(xiàn)形式。根據(jù)國家統(tǒng)計要求，“空置面積”是指“在匯報期末已完工可供銷售或出租商品房屋建筑面積中，還未銷售或出租商品房屋建筑面積，包含以前年度完工和本期完工房屋面積，但不包含匯報期已完工拆遷還建，統(tǒng)建代建，公共配套建筑、房地產企業(yè)自用及周轉房等不可銷售或出租房屋面積?！盨KIPIF1<0從上圖能夠看到，南寧市商品房住宅空置面積從開始增加，增加幅度緩慢。依據(jù)“空置面積”定義計算，－南寧市每十二個月住宅空置面積占當年完工面積百分比為18％、16％、18％和22%，即每十二個月完工面積有80％已消化，消費需求旺盛。但從增加曲線也以看到，05－國家加強宏觀調控后，開發(fā)商有意放慢了推售步伐，空置面積增加，市場銷售速度開始放緩。積壓“空置面積”將在明年釋放，未來市場有短期飽和傾向，猛烈加劇。4、價格走勢全市商品房價格展現(xiàn)微漲態(tài)勢，商品房平均銷售價格2873元/平方米，其中住宅平均銷售價格2656元/平方米。一季度，全市房地產企業(yè)開發(fā)商品住宅平均銷售價格為2777元/平方米，同比上漲1.24%，房價微升。住宅現(xiàn)房平均銷售價格同比上漲1.18%，為2648元/平方米，住宅期房平均銷售價格為2785元/平方米，同比上漲1.09%。其中，市區(qū)商品住宅平均銷售價格為2925元/平方米，同比上漲3.94%。－南寧市商品房銷售價格走勢圖SKIPIF1<0——數(shù)據(jù)起源于房產局和《統(tǒng)計公報》三、資源開發(fā)及綜合利用（一）概述本項目為生地開發(fā)利用項目，屬居住用房地產開發(fā)，不包含關鍵資源開發(fā)利用。（二）建設規(guī)模和產品方案1、整體計劃：項目占地約19072.16平方米，總建筑面積34666.32平方米，計劃為10棟6層多層建筑，其中1-2層為商業(yè)，設計使用年限70年。項目戶型以三房二廳為主，產品由二房二廳、四方房二廳、五房二廳廳及復式樓組成，套型建筑面積84-192㎡，累計282套。項目容積率1.82，綠地率30%，建筑密度32.5%。2、建筑立面：項目設計采取歐式現(xiàn)代風格，表現(xiàn)簡約、挺拔立面形象，表現(xiàn)項目標國際性和超前性。在外立面設計和顏色利用上，以經(jīng)久耐看深色調為主，表現(xiàn)項目深沉、厚重文化內涵，同時大量采取涂料飾面，色彩以靠近自然黃系為主色調，不張揚、不顯擺，含蓄內斂，和背景融為一體。3、景觀綠化環(huán)境：在景觀總體設計風格把握上將力圖和小區(qū)建筑風格和形式相協(xié)調和呼應。手法上簡練明快，舒展自由，某種程度上反應部分現(xiàn)代景觀處理方法。用材上盡可能貼近自然，原材原質，展現(xiàn)大自然質樸、迷人美，合適控制硬質輔裝百分比。在周圍優(yōu)美自然山水骨架上將精巧人工造景融入其中，發(fā)明出園區(qū)“雖由人作，宛自天開”景觀。4、道路系統(tǒng)本案內部關鍵道路環(huán)形部署，合理組織人流、車流和車輛停放，發(fā)明安全、平靜、方便居住環(huán)境。主路面寬5米，宅間路以硬質鋪裝為主，結合區(qū)域景觀部署，表現(xiàn)即路即景特色。每個住宅出入口，機動車均可通達。地塊主入口設置在東面計劃道路上，經(jīng)過建筑排列改變收放，形成獨特入口廣場空間，作為對外交通過渡和緩沖，次入口設置在西面計劃道路上。區(qū)內機動車停車全地上停放，同時融入景觀設置。5、空間形態(tài)自然形成環(huán)境、舒適宜人聚落，從街坊、鄰里到院落形成一個從開放到私密城市空間層次，和和對應城市空間相配合城市尺度。城市空間和尺度形成人歸屬感，在從公共開放空間到居家私密空間之間行進過程中，伴伴隨空間尺度對應改變，對象認同感在這種過程中得以確立。本設計環(huán)境空間以小區(qū)人行干道和大面積公共綠化系統(tǒng)為紐帶，并配以小尺度半私密性組團綠地，在新房住方法條件下重新演繹了環(huán)境空間層次和對應尺度，并形成居住私密感、安全感和歸屬感。整個地塊以6層住宅為主，1#、2#、4#、6#樓結合商業(yè)綜合考慮，9#、10#樓為6層帶閣樓。板式住宅和弧形建筑結合,使整個小區(qū)內部空間豐富多變。四節(jié)能節(jié)水方法（一）概述節(jié)省能源是國家發(fā)展經(jīng)濟一項長遠戰(zhàn)略方針，是資源有效配置手段之一。本項目認真落實實施國家節(jié)能政策，在設計中充足考慮節(jié)省能源，從而降低成本，提升經(jīng)濟效益。（二）節(jié)能方法1、對于綜合樓等建筑，盡可能采取自然通風和采光，以降低機械通風和人工照明能源消耗。2、采取節(jié)能墻體和屋面、門窗保溫、隔熱技術和材料。3、采取新型建筑體系，采取高性能、低材（能）耗建筑材料，因地制宜，就地取材，延長建筑物使用壽命，降低建筑材料消耗。4、在電氣設備選型方面，選擇節(jié)能型變壓器和其它節(jié)能型電氣設備，對電氣設備采取電容賠償無功功率損耗，提升功率原因，以節(jié)省能源。5、照明選擇節(jié)能燈具，供水、供電線路上安裝水表、電表，加強節(jié)能管理，降低能耗。（三）節(jié)水方法節(jié)水方法關鍵包含：1、采取節(jié)水型器具及衛(wèi)生設備。2、合理部署管線，盡可能降低水頭損失。3、給水系統(tǒng)設置計量裝置，盡可能降低自來水跑、漏現(xiàn)象。4、空調冷凝水用于綠化用水。五、建設用地、征地拆遷及移民安置本項目原為生產用地，無須拆遷和安置。六、環(huán)境和生態(tài)影響（一）建設地點和環(huán)境現(xiàn)實狀況房地產項目在南寧市隆安縣華僑經(jīng)濟開發(fā)區(qū)浪灣大道和橋新路交匯處，其占地為一片待開發(fā)用地，整個地塊地勢平坦,用地方正。自然地形最低標高為89.3m，最高90.9m?；貎葻o須要保留文物古跡和古樹名木，周圍無污染源，空氣、環(huán)境狀態(tài)很好。（二）關鍵污染源、污染物及治理方案1、污水及治理方案本項目產生污水，關鍵是商業(yè)、住宅產生污水。污水經(jīng)化糞池沉淀處理達成國家要求排放標準后，排入周圍市政排水道。2、廢渣及治理方案廢渣關鍵是建筑垃圾、生活垃圾。建筑垃圾在施工期間立即清運；生活垃圾由專員負責清理搜集后送到環(huán)衛(wèi)部門指定垃圾搜集處，再由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。3、廢氣及治理方案本項目在運行中，無廢氣產生，不組成污染。4、噪音及治理方案項目建成后，運轉噪聲低，不會對周圍環(huán)境組成污染。項目建設階段施工噪聲，按GB12523-90《建筑施工場界噪聲限值》要求處理。（三）綠化在景觀總體設計風格把握上將力圖和小區(qū)建筑風格和形式相協(xié)調和呼應。手法上簡練明快，舒展自由，某種程度上反應部分現(xiàn)代景觀處理方法。用材上盡可能貼近自然，原材原質，展現(xiàn)大自然質樸、迷人美，合適控制硬質輔裝百分比。在周圍優(yōu)美自然山水骨架上將精巧人工造景融入其中，發(fā)明出園區(qū)“雖由人作，宛自天開”景觀。（四）環(huán)境影響評價環(huán)境保護是一項基礎國策，建設項目必需符合國家環(huán)境保護標準。所以，項目建設將做到“三同時”，對上述“三廢”治理達成排放標準。估計本項目建成投入使用后不會對周圍環(huán)境產生污染。七、投資估算和資金籌措（一）項目實施進度安排方案項目建設期14個月，估計10月正式開工，6月完成主體封頂，年底完工交付使用。（二）投資估算按本項目設計方案確定建筑面積、結構、建筑標準，和可行性研究財務評價相關取費要求和市場實際原材料指導價格，進行本項目投資估算。結果詳見附表1。（三）資金籌措考慮到項目籌備期及商品房實際銷售情況，項目計算期定為16個月。以四個月為一期,則項目建設期從第1期開始，第4期完工。本項目投資資金起源有：開發(fā)商資本金.0萬元，于項目開發(fā)第十二個月分期注入；其它不足部分用銀行貸款及售房款按實際進度需求補足，實施滾動開發(fā)。詳見附表-2。（四）經(jīng)濟效益分析1、產品銷售價格因為本項目為生地開發(fā)項目，依據(jù)項目開發(fā)定位，住宅華僑管理區(qū)內企事業(yè)職員購置有一定優(yōu)惠。故依據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件、項目標市場定位方案及當?shù)胤康禺a市場發(fā)展趨勢估計，制訂項目住宅平均銷售價格為1580元/平方米。2、銷售進度計劃本項目計劃在14個月內進行分期開發(fā)建