沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告2024/3/29沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告前記感謝嘉里中心給予華業(yè)行針對(duì)“沈陽(yáng)·嘉里中心項(xiàng)目”的二次提報(bào)機(jī)會(huì),并在我司市調(diào)過(guò)程中給予了最大的幫助和支持。鑒于本項(xiàng)目規(guī)模較大，產(chǎn)品豐富，明年銷(xiāo)售在即，一期產(chǎn)品即定。我們面臨主力客群在哪里？應(yīng)該怎樣發(fā)現(xiàn)他們？針對(duì)明年開(kāi)盤(pán)，營(yíng)銷(xiāo)推廣如何操作？我們本著專(zhuān)業(yè)、真誠(chéng)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度向嘉里給出我們對(duì)本項(xiàng)目操盤(pán)的一些設(shè)想和淺見(jiàn)。希望這次凝聚著我們經(jīng)驗(yàn)與智慧的報(bào)告能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目來(lái)日的輝煌提供有價(jià)值的參考和依據(jù)。當(dāng)然，隨著市場(chǎng)的不斷變化，我們也將用最敏感的觸覺(jué)和最快速的反應(yīng)來(lái)參與對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行的深化和完善工作。沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告

從兩個(gè)成功的營(yíng)銷(xiāo)事件說(shuō)起……沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告典型項(xiàng)目分析——iPhone蘋(píng)果手機(jī)基本信息蘋(píng)果iPhone基本性能手機(jī)類(lèi)型智能；音樂(lè)手機(jī)娛樂(lè)軟件升級(jí)手機(jī)制式GSM支持頻段GSM850/900/1800/1900MHz網(wǎng)絡(luò)連接GPRS理論通話(huà)時(shí)間5小時(shí)上市日期2007年1月屏幕色彩1600萬(wàn)色彩屏屏幕材質(zhì)QVG視網(wǎng)膜多點(diǎn)式觸屏主屏分辨率3.5英寸480×320分辨率蘋(píng)果iPhone通訊性能短信功能SMS短信蘋(píng)果iPhone擴(kuò)展存儲(chǔ)性能內(nèi)存容量4GB或16GB藍(lán)牙接口支持A2DP的藍(lán)牙接口數(shù)據(jù)線(xiàn)接口USB2.0沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告上市第一天晚上，全球的旗艦店，深夜人流排隊(duì)買(mǎi),電視臺(tái)守在旁邊，等待采訪(fǎng)買(mǎi)到第一臺(tái)IPHONE的人。蘋(píng)果公司2008年1月宣布，iPhone發(fā)售的90天內(nèi)，其在美國(guó)智能手機(jī)的市場(chǎng)份額就達(dá)到了19.5%。半年之后，iPhone的銷(xiāo)量已達(dá)400萬(wàn)部。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的全球手機(jī)行業(yè),iPhone手機(jī)以自身的特立獨(dú)行開(kāi)辟了自己所擁有的市場(chǎng),拉開(kāi)了與其他品牌手機(jī)的距離。iPhone的成功并不是偶然,而是蘋(píng)果公司敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué),成功的市場(chǎng)策略最終成就了iPhone。從iPhone的成功,我們能夠總結(jié)并學(xué)習(xí)到可以落地到我們項(xiàng)目最具創(chuàng)新性、最具價(jià)值的市場(chǎng)運(yùn)作方法。典型項(xiàng)目分析——iPhone蘋(píng)果手機(jī)市場(chǎng)表現(xiàn)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告理念創(chuàng)新設(shè)計(jì)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新

通過(guò)廣泛的創(chuàng)新，iPhone理所當(dāng)然的取得了成功。不過(guò)，蘋(píng)果的成功并不僅僅局限在產(chǎn)品層面，在營(yíng)銷(xiāo)層面，iPhone也堪稱(chēng)典范。能把iPhone4這部由全球知名企業(yè)——富士康生產(chǎn)的成本不足2k的產(chǎn)品，被炒到萬(wàn)元天價(jià)，而且還有人徹夜排隊(duì)只為一覽尊榮，僅憑這一點(diǎn)，就足以證明蘋(píng)果營(yíng)銷(xiāo)的成功。典型項(xiàng)目分析——iPhone蘋(píng)果手機(jī)成功之處沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告典型項(xiàng)目分析——iPhone蘋(píng)果手機(jī)廣告信息“iPhone，再一次改變一切”“高清攝像，拍攝、剪輯、分析，高清到底”“多任務(wù)處理，把多做的更好”“Retina顯示屏，迄今分辨率最高的手機(jī)屏幕”“facetime看，電話(huà)可以這樣打”“網(wǎng)上訂購(gòu)專(zhuān)賣(mài)店取貨+限購(gòu)”

從這幾句不同時(shí)期廣告詞里，我們不難看出，蘋(píng)果在其卓越西方工業(yè)制造基礎(chǔ)之上，將同行業(yè)領(lǐng)先的外形美觀設(shè)計(jì)、視頻通話(huà)、高清攝像、開(kāi)發(fā)軟件應(yīng)用等創(chuàng)新集于一身，并以分期分批的模式逐漸透露產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，深深的打動(dòng)和震撼了其消費(fèi)客群脆弱的心靈。

沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告iPhone的營(yíng)銷(xiāo)策略,我們把它分為兩段式:

第一階段是含蓄式營(yíng)銷(xiāo)：巧妙利用客群關(guān)注度，在互聯(lián)網(wǎng)上高頻率曝光，適時(shí)推出一些產(chǎn)品細(xì)節(jié),讓消費(fèi)者對(duì)其產(chǎn)生濃厚的興趣，并通過(guò)逐步透漏產(chǎn)品細(xì)節(jié)的方式，吊足消費(fèi)者的胃口。蘋(píng)果是少數(shù)能夠?yàn)樯唐穭?chuàng)造神秘氛圍的品牌，他們所制造的話(huà)題，用一個(gè)字來(lái)形容就是“誘”字。讓用戶(hù)更加期待它的出現(xiàn)，帶動(dòng)了iPhone的潛在市場(chǎng)需求。

第二階段是饑渴式營(yíng)銷(xiāo)：上市之后，依靠大肆推廣報(bào)道銷(xiāo)量，用數(shù)據(jù)震撼市場(chǎng)。同時(shí)以供貨不足保持其市場(chǎng)地位和價(jià)格體系。這樣做的好處一是確保了一定時(shí)期內(nèi)iPhone4的售價(jià)，以保證較大的利潤(rùn)，二則可使iPhone前代產(chǎn)品逐步被消化，減少存貨壓力。至于iPhone4是不是真的缺貨，只有蘋(píng)果公司自己清楚。

典型項(xiàng)目分析——iPhone蘋(píng)果手機(jī)營(yíng)銷(xiāo)策略誘沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告典型項(xiàng)目分析——《武俠》基本信息名稱(chēng)：武俠

導(dǎo)演：陳可辛

演員：湯唯甄子丹金城武

類(lèi)型：劇情武俠動(dòng)作

地區(qū)：香港

語(yǔ)言：粵語(yǔ)

上映時(shí)間：2011《武俠》由我們制作有限公司、星美（北京）影業(yè)有限公司、鼎盛文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司、幸福藍(lán)海影視文化集團(tuán)有限責(zé)任公司、云南電影集團(tuán)聯(lián)合出品，已確定于2011年暑期檔上映。

沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告市場(chǎng)表現(xiàn)典型項(xiàng)目分析——《武俠》與全球最大發(fā)行商TWC的一紙?zhí)靸r(jià)全球發(fā)行約，而轟動(dòng)本屆戛納電影節(jié)，5月14日，與好萊塢新片《加勒比海盜4》，在盧米埃爾這一主電影宮相繼放映。同場(chǎng)競(jìng)技，成為當(dāng)天最受關(guān)注的對(duì)象，也形成一個(gè)最特別現(xiàn)象。南都記者現(xiàn)場(chǎng)觀察到：不論是人氣，還是好評(píng)率，《武俠》都大大優(yōu)于《加勒比海盜4》。2個(gè)小時(shí)的電影，陳可辛用全新的“微觀武俠”視角，構(gòu)建了一個(gè)全新的武俠世界。電影結(jié)束，全場(chǎng)觀眾三次起立鼓掌，最長(zhǎng)的一次持續(xù)了三分鐘?！段鋫b》在新加坡和馬來(lái)西亞，賣(mài)出100萬(wàn)美金天價(jià)；而戛納之前，歐洲各國(guó)版權(quán)，也相繼出手；“北美的好幾個(gè)大買(mǎi)家，都已經(jīng)談了好幾輪，大家的共識(shí)是，《英雄》之后，就沒(méi)有華語(yǔ)片在北美大規(guī)模上映過(guò)，《武俠》能打破這一僵局。沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告廣告信息典型項(xiàng)目分析——《武俠》“《武俠》，一拳打爆10條血管?！薄罢鹚?0根骨頭，穿越30個(gè)穴位”“《武俠》，改變武俠。”“《武俠》，用生理學(xué)解讀武功”“《武俠》中運(yùn)用科學(xué)理論”180萬(wàn)包機(jī)“讓拷貝飛”雖然電影要到暑期才上片，但《武俠》片方去年已經(jīng)海外推廣，也已經(jīng)在北京、上海、廣州、深圳四地買(mǎi)下了1000萬(wàn)的戶(hù)外硬廣。在戛納電影節(jié)的宣傳廣告位的排列上，《武俠》和《變形金剛3》、《加勒比海盜4》等好萊塢大片并列，這是華語(yǔ)海外電影發(fā)行的大手筆。沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)策略典型項(xiàng)目分析——《武俠》《武俠》之所以能在海外有現(xiàn)在一個(gè)好的賣(mài)片成績(jī)和關(guān)注度，很大程度在于它的營(yíng)銷(xiāo)策略上。這部武俠電影的在營(yíng)銷(xiāo)模式上同樣使用了三大技巧：

NO.1“好馬好鞍”：也就是高調(diào)推廣，借助奢華廣告形式和宣傳力度，在戛納電影節(jié)的宣傳廣告位的排列上有的放矢，與《武俠》和《變形金剛3》、《加勒比海盜4》等好萊塢大片并列，告訴觀眾這是一部堪比好萊塢的大片。這是華語(yǔ)海外電影發(fā)行的大手筆。

NO.2“步步緊逼”：在推廣模式上，低調(diào)拍戲，高調(diào)宣傳，并逐步透露電影的拍攝技巧、制作班底、演員整容，突出一個(gè)“惑”字，同樣吊足了影迷乃至發(fā)行商們的胃口。

NO.3“投其所好”：為了適應(yīng)《武俠》海外的觀眾審美和喜好，在副片名上了“龍”字。演員的配置也考慮了國(guó)際市場(chǎng)，甄子丹、金城武以及湯唯都是有國(guó)際知名度的華語(yǔ)明星。沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告案例借鑒策略借鑒策略引用字面引申蘋(píng)果手機(jī)開(kāi)盤(pán)前半年開(kāi)始，分期分批透露項(xiàng)目各類(lèi)信息和細(xì)節(jié)，以及新技術(shù)、新材料的創(chuàng)新利用，引起社會(huì)各界觀眾，造成口碑傳播，吊足人們的胃口和注意力。步步為營(yíng)，誘“敵”深入“誘”《武俠》在高品質(zhì)廣告位上，排位系列廣告，廣而告之同時(shí)，標(biāo)明自身領(lǐng)袖氣質(zhì)和品位，使客群產(chǎn)生高端心理認(rèn)同。精準(zhǔn)對(duì)位，有的放矢“惑”沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告開(kāi)啟一場(chǎng)嘉里中心引領(lǐng)沈陽(yáng)“商住文化”的“誘惑之旅”！沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告第一站：主力客群研究第三站：一期營(yíng)銷(xiāo)策略第四站：營(yíng)銷(xiāo)保障體系第二站：競(jìng)品案例解析誘惑之旅沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告第一站—主力客群研究尋找/發(fā)現(xiàn)/爭(zhēng)奪沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告公寓產(chǎn)品：100萬(wàn)~200萬(wàn)寫(xiě)字樓產(chǎn)品：300萬(wàn)以上住宅產(chǎn)品：250萬(wàn)以上沈陽(yáng)及周邊市區(qū)高資產(chǎn)領(lǐng)袖階層2010年，沈陽(yáng)市城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位職工平均工資38553元，其中在崗職工平均工資41899元。城市居民人均可支配收入20541元；人均消費(fèi)支出16961元。2010年，沈陽(yáng)市商品房累計(jì)成交均價(jià)5411元/平米，商品住宅累計(jì)成交均價(jià)為5109元/平米。2010年，沈陽(yáng)成交商品房主力戶(hù)型區(qū)間以60-100平的二室或者小三室戶(hù)型為主.【客群初步猜想】沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告首先，我們明確這是一個(gè)前所未有、超出既有模式的高端綜合體產(chǎn)品，其對(duì)沈陽(yáng)的影響力高度是空前的！其次，我們也要清楚的認(rèn)知到：平均總價(jià)接近500萬(wàn)的產(chǎn)品如何對(duì)位項(xiàng)目客群？百萬(wàn)銷(xiāo)售體量與客群的小眾所帶來(lái)的難度如何平衡?。咳绾瓮ㄟ^(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，找到我們的目?biāo)客群，占有并爭(zhēng)奪，是我們此次提報(bào)的第一個(gè)重點(diǎn)。【客群思考核心】沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告主要訪(fǎng)談對(duì)象為：農(nóng)業(yè)銀行職員：李先生茂業(yè)金廊1號(hào)策劃總監(jiān)華府新天地銷(xiāo)售總監(jiān)華潤(rùn)悅府前營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)中原代理策劃經(jīng)理沈陽(yáng)本土人士：林先生（福建商會(huì)）周先生（財(cái)務(wù)總監(jiān)）劉總（汽配城老板）沈小姐（卓展購(gòu)物中心導(dǎo)購(gòu)）

…...沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告1、客群分布行業(yè)分布區(qū)域分布休閑購(gòu)物娛樂(lè)餐飲場(chǎng)所2、精準(zhǔn)鎖定與客群素描高端客群基本特征高端客群意識(shí)形態(tài)寫(xiě)真高端客群購(gòu)房?jī)r(jià)值觀分物業(yè)類(lèi)型客戶(hù)定位投資客戶(hù)住宅終端客戶(hù)公寓終端客戶(hù)寫(xiě)字樓終端客戶(hù)3、客群占有與爭(zhēng)奪（尋找方式）【客群調(diào)研路線(xiàn)】沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告客群分類(lèi)單位分類(lèi)單位數(shù)量（個(gè)）在職人數(shù)（人）目標(biāo)客戶(hù)數(shù)量預(yù)估（人）年收入（萬(wàn)元）備注企業(yè)高管規(guī)模企業(yè)8,54371933017,08640-50高管數(shù)量按1個(gè)企業(yè)2名計(jì)算私企數(shù)量67,000

16,750高管數(shù)量約4個(gè)企業(yè)一個(gè)高管計(jì)算政府官員機(jī)關(guān)1,401783072,61030-40在職人數(shù)中，每30人中有一人具備購(gòu)買(mǎi)能力事業(yè)單位事業(yè)3,3782465208,21720-30在職人數(shù)中，每30人中有一人具備購(gòu)買(mǎi)能力私企/個(gè)體私企數(shù)量67,000--67,00050-150平均每個(gè)私企一人個(gè)體戶(hù)200,000--1,000按200名個(gè)體戶(hù)中有一名具備購(gòu)買(mǎi)能力計(jì)算技術(shù)人員技術(shù)人才--50500010,10015-20每50人中有一名技術(shù)人才具備購(gòu)買(mǎi)能力自由職業(yè)者--8,416每60人有一名自由職業(yè)者（部分專(zhuān)業(yè)人士、演藝明星、藝術(shù)家、律師、技術(shù)顧問(wèn)等）具備購(gòu)買(mǎi)能力富家子弟千萬(wàn)以上富豪及其子女7,350人--10,000-----每家富豪有1-2個(gè)子女合計(jì)--141,179--沈陽(yáng)高端客群統(tǒng)計(jì)（數(shù)量達(dá)14萬(wàn)多）數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒再加上沈陽(yáng)周邊市區(qū)，如撫順、鞍山、鐵嶺等高資產(chǎn)客群，以及外地投資客：如香港、浙江、山西等。沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告廣泛撒網(wǎng)重點(diǎn)捕撈：沈陽(yáng)高端置業(yè)客戶(hù)，由于財(cái)富來(lái)源與職業(yè)背景的不同，構(gòu)成需求要素與置業(yè)偏好的不同。我們首先從沈陽(yáng)市重點(diǎn)企業(yè)以及支柱行業(yè)入手，因?yàn)樗麄兪巧蜿?yáng)高端置業(yè)人群的聚集地，也是根植沈陽(yáng)高資產(chǎn)領(lǐng)袖階層的沃土?！究腿簩ふ?？】沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告沈陽(yáng)特征：高端客戶(hù)流動(dòng)性不大，收入穩(wěn)定，豪。伴隨大沈陽(yáng)城市發(fā)展策略，高端客戶(hù)群不斷擴(kuò)大，數(shù)量穩(wěn)定增長(zhǎng)。生產(chǎn)型重工型資源型【沈陽(yáng)高端客戶(hù)屬性特點(diǎn)】沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告附表1：沈陽(yáng)市內(nèi)世界500強(qiáng)企業(yè)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告礦產(chǎn)能源類(lèi)電子電器類(lèi)機(jī)械制造、航空航天類(lèi)計(jì)算機(jī)類(lèi)附表1：沈陽(yáng)市內(nèi)世界500強(qiáng)企業(yè)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告沈陽(yáng)市世界500強(qiáng)企業(yè)參照意義約有135個(gè)世界500強(qiáng)企業(yè)在沈陽(yáng)有業(yè)務(wù)往來(lái)，在這些客戶(hù)群體中，有些需要在沈陽(yáng)建設(shè)遼寧總部；有些需要優(yōu)化辦公環(huán)境；他們有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)辦公條件要求高，而沈陽(yáng)目前寫(xiě)字樓發(fā)展屬于低水平、同質(zhì)化時(shí)代，因此寫(xiě)字樓部分客戶(hù)目標(biāo)可以放在這類(lèi)行業(yè)中。這部分企業(yè)是我們寫(xiě)字樓的主力客戶(hù),而企業(yè)中的中高級(jí)管理者人群薪金水平高于同類(lèi)企業(yè)，也是我們住宅客戶(hù)以及公寓客戶(hù)需要關(guān)注的對(duì)象。行業(yè)鎖定：保險(xiǎn)、加工制造行業(yè)、外資企業(yè)，以及大型國(guó)企。沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告附表2：沈陽(yáng)市納稅百?gòu)?qiáng)企業(yè)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告沈陽(yáng)市納稅百?gòu)?qiáng)企業(yè)參照意義納稅百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，所占比率最大的行業(yè)分別是房地產(chǎn)業(yè)、機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)、金融銀行保險(xiǎn)業(yè)以及汽車(chē)制造業(yè)。從行政分區(qū)來(lái)看，和平區(qū)和沈河區(qū)分布最為集中。

這些行業(yè)中的企業(yè)主、中高層管理階層都有可能成為我們公寓與住宅投資和自住的目標(biāo)客群，而部分企業(yè)也有重新選擇高端甲級(jí)寫(xiě)字樓作為總部辦公的需求，因此也有可能成為寫(xiě)字樓的客群，對(duì)于他們，在后期的宣傳推廣以及營(yíng)銷(xiāo)策動(dòng)中我們需要加以引導(dǎo)與占有。行業(yè)鎖定：房地產(chǎn)業(yè)、機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)、金融銀行保險(xiǎn)業(yè)基金信托公司及汽車(chē)制造業(yè)。

沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告在了解沈陽(yáng)市目前的重點(diǎn)企業(yè)以及支柱型行業(yè)之后，我們需要明確這些具備高資產(chǎn)領(lǐng)袖階層的層峰人士的一些生活特征和消費(fèi)習(xí)慣：他們目前的生活區(qū)域與活動(dòng)空間？他們喜歡在哪購(gòu)物？他們喜歡在哪休閑娛樂(lè)？他們喜歡什么樣的圈子？只有清楚這些，才能使我們后期的推廣有的放矢。沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告高端居住區(qū)域沈陽(yáng)高端客群目前生活的聚集區(qū)域可以分為以下兩類(lèi)：1、以棋盤(pán)山區(qū)域?yàn)楹诵牡膭e墅和類(lèi)別墅；2、主要分布在中心城區(qū)五里河版塊的豪宅和高檔城市公寓等；如地王國(guó)際花園、河畔花園（沈陽(yáng)知名高檔住宅區(qū)，公認(rèn)的沈陽(yáng)豪宅品牌）也有少數(shù)一些則較為分散，如二環(huán)外的別墅區(qū)、中街王府花園、城市中心區(qū)一些老小區(qū)內(nèi)，這些都有可能成為我們的目標(biāo)客群。沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告1、高爾夫球場(chǎng)：基本都位于東陵棋盤(pán)山區(qū)域內(nèi)，如盛京高爾夫球場(chǎng)、世茂高爾夫球場(chǎng)、沈水灣高爾夫俱樂(lè)部等。2、高端商場(chǎng)：沈陽(yáng)卓展購(gòu)物中心、沈陽(yáng)久麗百貨、新世界一店3、高端會(huì)所洗浴中心：沈陽(yáng)金碧海洋之星、沈陽(yáng)名都清水灣、鐵西西爾斯詞典4、五星級(jí)酒店：皇朝萬(wàn)豪酒店、麗都喜來(lái)登酒店、凱賓斯基國(guó)際酒店、和平區(qū)洲際酒店、黎明國(guó)際酒店5、高端餐飲：沈陽(yáng)順?lè)搴ｕr世界、沈陽(yáng)大連漁港、沈陽(yáng)港仔茶餐廳、湯公館等6、俱樂(lè)部商會(huì)組織：福建莆田商會(huì)、五愛(ài)商會(huì)、浙江商會(huì)、臺(tái)商會(huì)館、清華校友會(huì)等休閑娛樂(lè)購(gòu)物餐飲場(chǎng)所沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告高端客戶(hù)基本特征：客戶(hù)職業(yè)：政府官員、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、外企高管、私營(yíng)業(yè)主、明星階層、富家子弟等；行業(yè)類(lèi)別：機(jī)械制造業(yè)、金融銀行業(yè)、飛機(jī)、汽車(chē)、電子行業(yè)、國(guó)有企業(yè)、政府機(jī)關(guān)等客戶(hù)區(qū)域：沈陽(yáng)市內(nèi)客戶(hù)為主體，部分沈陽(yáng)周邊城市客戶(hù)（撫順、鞍山、營(yíng)口、鐵嶺等）；經(jīng)濟(jì)實(shí)力：身價(jià)千萬(wàn)及其以上級(jí)別；客戶(hù)喜好：奢侈品購(gòu)買(mǎi)、高爾夫、高端洗浴會(huì)所等【客群鎖定與素描】關(guān)鍵詞—權(quán)貴、老板、享樂(lè)、不差錢(qián)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告本項(xiàng)目所面對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)，絕非“大眾客戶(hù)”，而是占據(jù)沈陽(yáng)某類(lèi)財(cái)富細(xì)分層級(jí)的財(cái)富人士,他們是有著獨(dú)特且鮮明的價(jià)值訴求的活躍一族.——他們有較高學(xué)歷和一本奮斗史；——他們有相對(duì)穩(wěn)定的事業(yè)和較高的收入；——他們有一點(diǎn)崇洋媚外，樂(lè)于接受外來(lái)事物；——他們追求時(shí)尚，有名牌觀念；——他們善于溝通，但只與同類(lèi)人為伍；——他們優(yōu)越感和壓力感并存，希望得到尊重；——他們追求品質(zhì)和細(xì)節(jié)，但骨子里決不小資。高端客群意識(shí)形態(tài)寫(xiě)真關(guān)鍵詞—名牌、崇洋、奮斗、圈層沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告“房子要足夠大，更要住在有身份、受尊重的社區(qū)”財(cái)富積累和事業(yè)成功之后,對(duì)社會(huì)認(rèn)同的渴求成為第一需要高端客群訪(fǎng)談留言“講究社區(qū)品牌是品牌化消費(fèi)的天然延伸”追求身份的定義，帶來(lái)特定圈層的認(rèn)同，是品牌情結(jié)的內(nèi)心邏輯。無(wú)論是從資產(chǎn)層面還是消費(fèi)層面，品牌還是安全度的象征?！白非笃焚|(zhì)，更要有品位”精英階層，往往也是生活時(shí)尚的引領(lǐng)者，事事為人先。在物質(zhì)欲望得到滿(mǎn)足的同時(shí)，時(shí)刻追求人文精神的升華需求。關(guān)鍵詞—社會(huì)認(rèn)同、品牌情節(jié)、人文精神沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告“千金難買(mǎi)我喜歡”和“千金就買(mǎi)我喜歡”基于高端人群對(duì)品質(zhì)、品味、品牌的多重追求，“我需要”更多時(shí)候就會(huì)讓位于“我喜歡”，并且時(shí)常陷入“千金難買(mǎi)我喜歡”的境地?！皩?duì)中高端人群而言，理財(cái)與創(chuàng)業(yè)、工作一樣是生活的一部分”房子是資產(chǎn)籃子里從不可少的一部分，甚至是份量最重的一部分，高端人群進(jìn)行資產(chǎn)配置時(shí),同時(shí)看重稀缺性和成長(zhǎng)性。高端客群訪(fǎng)談留言關(guān)鍵詞—個(gè)性、眼光、遠(yuǎn)見(jiàn)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告36投資客戶(hù)住宅終端客戶(hù)寫(xiě)字樓終端客戶(hù)本項(xiàng)目面對(duì)的客戶(hù)類(lèi)型住宅投資客戶(hù)寫(xiě)字樓投資客戶(hù)公寓投資客戶(hù)由于綜合體項(xiàng)目的特殊性，本項(xiàng)目面對(duì)的客戶(hù)類(lèi)型包括如下所示的四類(lèi)：公寓終端客戶(hù)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告投資客戶(hù)來(lái)源1、近年來(lái)沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，固定資產(chǎn)投資迅速增長(zhǎng)；沈陽(yáng)市GDP增長(zhǎng)速度連年超過(guò)10%，能夠支持房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。城市居民的消費(fèi)力逐漸增強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的需求逐漸增加。2、隨著沈陽(yáng)國(guó)際化程度的提高，促進(jìn)了對(duì)商務(wù)辦公物業(yè)的需求；同時(shí)培養(yǎng)了大量具有消費(fèi)潛力的白領(lǐng)，和一大批十分有實(shí)力的外籍客戶(hù)。從而衍生出大量的投資需求。3、商貿(mào)行業(yè)催生了大量的城市財(cái)富階層：(1)五愛(ài)市場(chǎng)：五愛(ài)市場(chǎng)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)11722個(gè)，總代理、總經(jīng)銷(xiāo)3000余家。目前年度較易額超過(guò)30億美元，每平方米年平均銷(xiāo)售額接近1萬(wàn)美元，每戶(hù)的年平均經(jīng)營(yíng)額為19萬(wàn)美元。(2)三好街：三好街軟件城內(nèi)現(xiàn)有注冊(cè)工商業(yè)戶(hù)6000余戶(hù)，其中民營(yíng)企業(yè)5400余戶(hù)，從事電子信息類(lèi)產(chǎn)品研發(fā)、經(jīng)營(yíng)的企業(yè)近4000家，從業(yè)人員近4萬(wàn)人。小型軟件公司的合伙人年收入在20-30萬(wàn)元之間。(3)電力設(shè)備：電力設(shè)備代理商的年收入額在100萬(wàn)元以目前金廊版塊城市綜合體的很多客群都來(lái)自上述商貿(mào)行業(yè)，如：華府新天地、茂業(yè)金廊1號(hào)等等。投資客戶(hù)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告根據(jù)財(cái)富來(lái)源、支付能力、職業(yè)背景、置業(yè)目的和偏好的不同，我們將沈陽(yáng)的高端置業(yè)客戶(hù)共分為四類(lèi)：資富階層知富階層權(quán)富階層外地客戶(hù)傳統(tǒng)行業(yè)的私營(yíng)企業(yè)主，如餐飲、服裝、汽配、制造業(yè)(鋼材、機(jī)械制造）、礦業(yè)開(kāi)采等以及部分小眾明星客群。外企高級(jí)經(jīng)理、知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)企業(yè)主或高級(jí)從業(yè)人員，如金融機(jī)構(gòu)、飛機(jī)制造、汽車(chē)研發(fā)、世界500強(qiáng)企業(yè)等。政府機(jī)構(gòu)權(quán)利公務(wù)員、、大型國(guó)有企業(yè)高層管理者（中石油、中石化等）。外地，主要是遼寧省內(nèi)其他地區(qū)的財(cái)富人群，如企業(yè)主（撫順礦產(chǎn)、本溪鋼材等）或權(quán)力公務(wù)員等以及來(lái)自香港、山西、浙江等地的投資客。投資客戶(hù)分類(lèi)投資客戶(hù)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告資富階層知富階層權(quán)富階層外地客戶(hù)由于學(xué)歷、生活經(jīng)歷所限，他們更多地從產(chǎn)品本身判斷投資價(jià)值。對(duì)房地產(chǎn)投資的認(rèn)識(shí)并不深入。他們一般學(xué)歷較高，有國(guó)外或國(guó)內(nèi)大城市的生活經(jīng)驗(yàn)，能夠認(rèn)知到城市核心的土地價(jià)值。他們一般比較謹(jǐn)慎，投資觀念相對(duì)保守，會(huì)選擇目前價(jià)格較低但未來(lái)看好的區(qū)域投資住宅產(chǎn)品，并保留居住的彈性。對(duì)純投資產(chǎn)品需求不大。投資目的明顯，一般選擇城市重要發(fā)展區(qū)域.高端客戶(hù)投資特征描述投資客戶(hù)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告核心客戶(hù)重要客戶(hù)邊緣客戶(hù)核心客戶(hù)：認(rèn)可房地產(chǎn)財(cái)富化與城市化生活的本地知富階層，也就是購(gòu)房領(lǐng)導(dǎo)者。重要客戶(hù)：具備很強(qiáng)支付能力的本地資富階層客戶(hù)，購(gòu)房從屬者。邊緣客戶(hù)：外地財(cái)富階層及部分本地權(quán)富階層。資富階層客戶(hù)雖然不一定能直接認(rèn)知本項(xiàng)目的價(jià)值，但容易受到知富階層客戶(hù)的影響，因此成為本項(xiàng)目的重要組成客戶(hù)。本項(xiàng)目投資組成客戶(hù)判斷投資客戶(hù)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告41投資客戶(hù)住宅終端客戶(hù)寫(xiě)字樓終端客戶(hù)本項(xiàng)目面對(duì)的客戶(hù)類(lèi)型住宅投資客戶(hù)寫(xiě)字樓投資客戶(hù)公寓投資客戶(hù)由于綜合體項(xiàng)目的特殊性，本項(xiàng)目面對(duì)的客戶(hù)類(lèi)型包括如下所示的四類(lèi)：公寓終端客戶(hù)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告住宅終端客戶(hù)本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品面積偏大,總價(jià)較高,其終端客戶(hù)定位于:崇尚都市品質(zhì)生活的中堅(jiān)人士處于社會(huì)階層金字塔的頂部，擁有堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與強(qiáng)大的社會(huì)關(guān)系沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告來(lái)源：沈陽(yáng)本地群體居多，謀求在沈陽(yáng)長(zhǎng)期發(fā)展或者業(yè)務(wù)往來(lái)的外地人士為輔，其中以撫順、本溪、鐵嶺、營(yíng)口等地為主。年齡：40—55歲，注重生活的品質(zhì)，享受現(xiàn)代都市的機(jī)能家庭人口：3-4口人（多為兩個(gè)孩子）職業(yè)：對(duì)外貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、行政機(jī)構(gòu)、飛機(jī)、汽車(chē)機(jī)械制造實(shí)業(yè)等職務(wù)：企業(yè)老板、合伙人、高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人、富二代、明星、權(quán)利階層、大學(xué)教授（東北大學(xué)城）身價(jià)：千萬(wàn)以上置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)以上住宅終端客戶(hù)顯性特征沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：自用為主，注重保值升值喜好：收藏獨(dú)一無(wú)二的藝術(shù)品、古玩字畫(huà)等，融合個(gè)性與奢侈的珠寶首飾或汽車(chē)，休閑多在高級(jí)會(huì)員俱樂(lè)部或高爾夫俱樂(lè)部等場(chǎng)所性格：內(nèi)斂、不輕易張揚(yáng)生活習(xí)慣：定居沈陽(yáng)或其生意在沈陽(yáng)并打算在沈陽(yáng)長(zhǎng)期發(fā)展，對(duì)沈陽(yáng)的未來(lái)發(fā)展充滿(mǎn)信心；可以用“低調(diào)奢華”來(lái)概括他們的性格和生活習(xí)性；擁有自己的圈層，為某些高端會(huì)所、活動(dòng)會(huì)員；圈內(nèi)介紹為置業(yè)的重要渠道，看重身份與氛圍。消費(fèi)特征：在選擇物業(yè)的時(shí)候，自身親臨現(xiàn)場(chǎng)并勘察樓盤(pán)品質(zhì)、服務(wù)、價(jià)格，比較看重地段、花園面積、周邊環(huán)境、私密性、內(nèi)部結(jié)構(gòu)舒適性、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)等等，一般選擇稀缺性的產(chǎn)品，或追求自然環(huán)境的優(yōu)越，或追求地域?qū)傩缘臒o(wú)可比擬。住宅終端客戶(hù)隱性特征關(guān)鍵詞—低調(diào)式奢華、穩(wěn)重不張揚(yáng)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告45投資客戶(hù)住宅終端客戶(hù)寫(xiě)字樓終端客戶(hù)本項(xiàng)目面對(duì)的客戶(hù)類(lèi)型住宅投資客戶(hù)寫(xiě)字樓投資客戶(hù)公寓投資客戶(hù)由于綜合體項(xiàng)目的特殊性，本項(xiàng)目面對(duì)的客戶(hù)類(lèi)型包括如下所示的四類(lèi)：公寓終端客戶(hù)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告公寓終端客戶(hù)本物業(yè)定位于商住兩用公寓，因此終端使用客戶(hù)將有兩方面的需求：居住和商務(wù)辦公。以下章節(jié)著重分析這兩部分客群的特征。沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告崇尚都市舒適生活的社會(huì)精英強(qiáng)調(diào)居住的便利、生活的舒適，喜歡用金錢(qián)代替?zhèn)€人日常生活中的瑣碎勞動(dòng)，以換取輕松的休閑時(shí)間；是社會(huì)的支柱力量，未來(lái)的層峰人士；公寓居住類(lèi)客群沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告來(lái)源：沈陽(yáng)本地群體或謀求在沈陽(yáng)發(fā)展的外地/外籍人士；年齡：30—40歲，注重生活的便捷與舒適；追求品位生活。家庭人口：2-3口人職業(yè)：對(duì)外貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、事業(yè)單位、自由職業(yè)、經(jīng)商人士職務(wù)：個(gè)體老板、合伙人、外企管理人員、職業(yè)經(jīng)理人等身價(jià)：500萬(wàn)以上置業(yè)次數(shù)：二次置業(yè)或以上公寓居住類(lèi)客群顯性特征沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：自用兼投資喜好：喜好玩新車(chē)、善于股票地產(chǎn)投資，休閑方式選擇具有特色休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、高檔會(huì)所等，對(duì)異域觀光情有獨(dú)鐘性格：個(gè)性外向、愿意表現(xiàn)、展示自我實(shí)力生活習(xí)慣：熟悉沈陽(yáng)，生意或工作在沈陽(yáng)，其事業(yè)及朋友圈在沈陽(yáng)的一群富人；平時(shí)為人處世主動(dòng)熱情，善于爭(zhēng)取機(jī)會(huì)；擁有自己的圈層，為某些高端會(huì)所、活動(dòng)會(huì)員；圈內(nèi)介紹、網(wǎng)絡(luò)為置業(yè)重要渠道，看重身份與氛圍。消費(fèi)特征：在選擇物業(yè)的時(shí)候，自身親臨現(xiàn)場(chǎng)并勘察樓盤(pán)品質(zhì)、服務(wù)、價(jià)格，比較看重地段、商業(yè)配套、周邊環(huán)境、私密性、內(nèi)部結(jié)構(gòu)舒適性、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)等等，一般選擇服務(wù)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，或追求地域便利的區(qū)域?qū)傩浴９⒕幼☆?lèi)客群隱性特征關(guān)鍵詞—投資意識(shí)、時(shí)尚前衛(wèi)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告公寓商務(wù)類(lèi)客群中小企業(yè)業(yè)主兼顧部分投資客擁有知識(shí)資本和客戶(hù)資源的中小型企業(yè)，30—35歲的高學(xué)歷年輕群體，事業(yè)上有一定的成就，創(chuàng)業(yè)和辦公所用。為沈陽(yáng)辦公的外來(lái)或本地中大型企業(yè)提供生產(chǎn)材料、服務(wù)或配套的企業(yè)業(yè)主，隨著中大型企業(yè)而變動(dòng)。保值升值型的投資客。沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告年齡：30—40歲職業(yè)：貿(mào)易、廣告公司、顧問(wèn)、美術(shù)、設(shè)計(jì)院、裝修裝飾等職務(wù)：企業(yè)老板、公司創(chuàng)始人年收入：100萬(wàn)以上家庭構(gòu)成：?jiǎn)紊?、兩口之家置業(yè)情況：一次以上消費(fèi)特征：理性選擇，注重性?xún)r(jià)比，對(duì)價(jià)格敏感，看重品質(zhì)。主動(dòng)注重實(shí)際利益、追求大價(jià)值、有追隨喜好?？蛻?hù)需求：對(duì)項(xiàng)目個(gè)性化需求較高，重視保值增殖，關(guān)注地段與交通的便利性。公寓商務(wù)類(lèi)客群特征分析關(guān)鍵詞—發(fā)展意識(shí)、理性實(shí)用沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告52投資客戶(hù)住宅終端客戶(hù)寫(xiě)字樓終端客戶(hù)本項(xiàng)目面對(duì)的客戶(hù)類(lèi)型住宅投資客戶(hù)寫(xiě)字樓投資客戶(hù)公寓投資客戶(hù)由于綜合體項(xiàng)目的特殊性，本項(xiàng)目面對(duì)的客戶(hù)類(lèi)型包括如下所示的四類(lèi)：公寓終端客戶(hù)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告寫(xiě)字樓終端客戶(hù)外來(lái)租賃企業(yè)、外地國(guó)內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)和境外（東北亞、香港、臺(tái)灣、歐美等）中大型跨國(guó)企業(yè)。國(guó)有大型企業(yè)（中石油、中石化等）、外資銀行、金融機(jī)構(gòu)、納稅100強(qiáng)企業(yè)等業(yè)績(jī)卓絕的中大型企業(yè)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告客戶(hù)特征：注重形象、綜合素質(zhì)、追求個(gè)盤(pán)風(fēng)格營(yíng)銷(xiāo)特征：被動(dòng)、緩慢、集團(tuán)決策消費(fèi)動(dòng)機(jī)：自用，將本項(xiàng)目作為企業(yè)總部，駐遼基地?？腿宏P(guān)注敏感點(diǎn)：社會(huì)認(rèn)同度、地段、環(huán)境、品質(zhì)、商務(wù)配套、物業(yè)管理、建筑外觀寫(xiě)字樓客戶(hù)屬性特征關(guān)鍵詞—自用為主、集團(tuán)決策沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告沈陽(yáng)高端消費(fèi)者的消費(fèi)行為有跟風(fēng)習(xí)慣，參照與自身相同或略高的階層，也就是他所從屬的圈子或他所向往的圈子的消費(fèi)行為。因此收斂“社會(huì)購(gòu)房領(lǐng)導(dǎo)者”，進(jìn)一步影響數(shù)量眾多的同類(lèi)人群和追隨者，是我們挖掘客源的重要策略之一！【客群占有與爭(zhēng)奪】強(qiáng)勢(shì)收斂“購(gòu)房領(lǐng)導(dǎo)者”！沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告建議：與專(zhuān)門(mén)從事DM數(shù)據(jù)直投的服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，制作項(xiàng)目宣傳品，針對(duì)其數(shù)據(jù)庫(kù)資源篩選目標(biāo)客群名錄，做實(shí)名制的信函直投。要點(diǎn)：嚴(yán)格甄選投遞客群范圍篩選。如何尋找購(gòu)房領(lǐng)導(dǎo)者？沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告第二站—競(jìng)品案例解析知己知彼/競(jìng)爭(zhēng)共贏沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告競(jìng)品分析——《中?！皴居钐煜隆烽_(kāi)發(fā)商：沈陽(yáng)中海興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置：皇姑一環(huán)塔灣街與昆山西路交界處占地面積：71.7萬(wàn)平方米

建筑面積：215萬(wàn)平方米容積率：3.00

綠化率：50%

建筑類(lèi)別：寫(xiě)字樓、商業(yè)、住宅物業(yè)公司：中海物業(yè)基本信息沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告推盤(pán)次序競(jìng)品分析——《中?！皴居钐煜隆分泻ｅ居钐煜履壳盀橐黄谡阡N(xiāo)售中，其中一期內(nèi)分為三個(gè)組團(tuán)依次開(kāi)發(fā)：一組團(tuán)為小高層和少量花園洋房混搭銷(xiāo)售，已售罄;二組團(tuán)為高層，正在熱銷(xiāo)中，目前銷(xiāo)售率已達(dá)60%；三組團(tuán)為寫(xiě)字樓、公寓混搭，未開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定；整個(gè)項(xiàng)目約8年開(kāi)發(fā)完成，項(xiàng)目建成后可納40萬(wàn)人居住，是一個(gè)復(fù)合型、多元化的項(xiàng)目。二組團(tuán)高層一組團(tuán)花園洋房、小高層三組團(tuán)寫(xiě)字樓、公寓沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告推廣渠道競(jìng)品分析——《中?！皴居钐煜隆番F(xiàn)場(chǎng)圍擋，搜房、新浪等網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙、短信口碑傳播主要以階段性主題活動(dòng)為主。目前中海寰宇天下項(xiàng)目，廣告投放量較少，且比較常規(guī)，訴求點(diǎn)著重強(qiáng)調(diào)中海品牌影響，金牌學(xué)區(qū)教育，220萬(wàn)平方米大盤(pán)優(yōu)勢(shì)。沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告推廣活動(dòng)盛世金秋佳節(jié)同賀---------中海寰宇天下攜手業(yè)主共慶中秋佳節(jié)

沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告沈陽(yáng)首屆“中海杯”業(yè)主足球友誼賽推廣活動(dòng)-----------光榮與夢(mèng)想并舉，汗水與激情齊飛！沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告推廣活動(dòng)中海?寰宇天下攜手業(yè)主喜迎重陽(yáng)，共度健康養(yǎng)生“老人節(jié)”九九重陽(yáng)節(jié)，濃濃“中海情”2010年10月16日，中海?寰宇天下攜手業(yè)主朋友共度重陽(yáng)節(jié)，飲菊花酒、吃重陽(yáng)糕等環(huán)節(jié)貫穿節(jié)日始終。活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)邀請(qǐng)了著名的養(yǎng)生專(zhuān)家樊旭博士，為現(xiàn)場(chǎng)嘉賓以及受邀業(yè)主，奉獻(xiàn)一場(chǎng)別開(kāi)生面的養(yǎng)生大講堂，將健康、養(yǎng)生的常識(shí)，以別樣的方式，吸引在場(chǎng)嘉賓的興致，現(xiàn)場(chǎng)熱烈的氣氛，三次抽獎(jiǎng)穿插在互動(dòng)環(huán)節(jié)中，且深含文化韻味的茶藝表演，更令嘉賓們眼前一亮，在欣賞千年文化精髓——茶藝表演的同時(shí)，又可品嘗花茶的馨香。

沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告中海?寰宇天下“美麗女人B計(jì)劃”，為天下女人定制推廣活動(dòng)越美麗，越懂得美麗2010年10月24日，由中?！ゅ居钐煜聝A情主辦的“美麗女人Beautiful計(jì)劃”為天下女人定制一場(chǎng)“靚麗講堂”。讓更多的女人，感受到世界500強(qiáng)成員企業(yè)打造的精品生活。邀請(qǐng)來(lái)自丹資形象設(shè)計(jì)公司的時(shí)尚化妝師為嘉賓講解彩妝之外，更將時(shí)尚的著裝藝術(shù)、發(fā)式打理與彩妝結(jié)合，讓更多的愛(ài)美女人領(lǐng)略到更專(zhuān)業(yè)、更精心的時(shí)尚課堂。與此同時(shí)，特邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)講師，針對(duì)不同的身材、職業(yè)特征講述服飾搭配、場(chǎng)合著裝等個(gè)人服飾風(fēng)格運(yùn)用規(guī)律，隨時(shí)隨地展現(xiàn)獨(dú)特的氣質(zhì)；實(shí)用化妝技巧及現(xiàn)場(chǎng)演示讓現(xiàn)場(chǎng)嘉賓親身體驗(yàn)。沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告推廣活動(dòng)精彩演繹，巔峰視覺(jué)2010年11月6日，繼世界著名大片《阿凡達(dá)》之后，中海·寰宇天下攜手時(shí)尚生活導(dǎo)報(bào)、LG集團(tuán)遼寧區(qū)公司，再度引進(jìn)3D電視技術(shù)，與中海新老業(yè)主一起，體驗(yàn)高端的視覺(jué)盛宴。沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告天下盛匯?繽紛生活推廣活動(dòng)中?！ゅ居钐煜聞?chuàng)意彩繪DIY活動(dòng)11月27日主題為“天下盛匯·繽紛生活”系列活動(dòng)之彩繪DIY在中海寰宇天下銷(xiāo)售中心成功舉辦！活動(dòng)包括彩繪創(chuàng)意涂鴉和馬克杯DIY兩個(gè)部分，活動(dòng)的新穎性、趣味性、參與性讓前來(lái)的業(yè)主興奮不已，輕松愉悅的活動(dòng)氣氛，充滿(mǎn)溫情的活動(dòng)場(chǎng)面，給深冬的季節(jié)增添了融融暖意！沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告推廣活動(dòng)“陶”你喜歡——中海·寰宇天下“陶藝DIY活動(dòng)”溫暖盛放2010年12月4日，中?！ゅ居钐煜隆疤漳阆矚g”陶藝DIY活動(dòng)溫情上演，一枚枚自己親手制作的精致小品，一張張可愛(ài)的笑臉……無(wú)論是置業(yè)者還是受邀而來(lái)的嘉賓，在寒冷的冬日里，為這樣特別的溫暖，悠久回憶，有如一杯溫酒，溫暖情長(zhǎng)。沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告天下盛匯?繽紛生活推廣活動(dòng)——暨中?！ゅ居钐煜聞?chuàng)意蛋糕PK大賽12月11日，“天下盛匯·繽紛生活”創(chuàng)意蛋糕PK大賽在中?！ゅ居钐煜落N(xiāo)售中心濃情上演。本次活動(dòng)，中?！ゅ居钐煜缕刚?qǐng)了專(zhuān)業(yè)蛋糕師講解制作方法，從原料搭配，蛋糕烘烤，到各種雕花技巧。沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告推盤(pán)策略率先利用相對(duì)較高端的產(chǎn)品來(lái)引爆市場(chǎng)、塑造項(xiàng)目形象，后期利于高層產(chǎn)品獲取利潤(rùn)價(jià)值。廣告投放量較少，且比較常規(guī)，訴求點(diǎn)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)中海品牌影響，金牌學(xué)區(qū)教育，220萬(wàn)平方米大盤(pán)優(yōu)勢(shì)。展開(kāi)多頻次中小型主題活動(dòng)為主，通過(guò)活動(dòng)聚攏人氣，并且在活動(dòng)中穿插項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)與氣質(zhì)，營(yíng)造置業(yè)者與項(xiàng)目的交融及互動(dòng)?！吨泻！皴居钐煜隆凡呗孕〗Y(jié)：沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告競(jìng)品分析——《華潤(rùn)中心》開(kāi)發(fā)商：華潤(rùn)（沈陽(yáng)）地產(chǎn)有限公司地理位置：位于和平原遼寧體育館占地面積：8.5萬(wàn)平方米建筑面積:70萬(wàn)平方米容積率：8.24

綠化率：30%

物業(yè)類(lèi)別：寫(xiě)字樓、酒店、公寓、住宅、商業(yè)物業(yè)公司：華潤(rùn)物業(yè)基本信息沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告推盤(pán)次序競(jìng)品分析——《華潤(rùn)中心》華潤(rùn)中心共分為三期依次開(kāi)發(fā)：一期包括近25萬(wàn)平米購(gòu)物中心萬(wàn)象城（已于2011年5月15日已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng))，7萬(wàn)平方米國(guó)際5A寫(xiě)字樓華潤(rùn)大廈(招租已基本完成）；二期為超五星級(jí)君悅酒店（正在建設(shè)中）和悅府高檔住宅（共5棟樓，2棟高層、3棟超高層，總戶(hù)數(shù)732戶(hù)，從2011年2月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售約113套，銷(xiāo)售狀況不是很好）；三期為酒店式公寓（未定）；全部工程預(yù)計(jì)將于2012年底完成。沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告商業(yè)萬(wàn)象城和華潤(rùn)大廈先行（主要是華潤(rùn)與很多商業(yè)品牌有良好的合作關(guān)系，能夠迅速聚攏品牌商家入駐萬(wàn)象城，而且沈陽(yáng)高端寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)很好，并且沈陽(yáng)高端寫(xiě)字樓現(xiàn)有品質(zhì)都不高，市場(chǎng)需要更好的寫(xiě)字樓項(xiàng)目彌補(bǔ)市場(chǎng)空白），通過(guò)萬(wàn)象城的著名品牌入駐及開(kāi)業(yè)，華潤(rùn)大廈知名公司的入駐，提高項(xiàng)目的關(guān)注度和品牌影響力，樹(shù)立項(xiàng)目的高端形象，后以君悅星級(jí)酒店鞏固項(xiàng)目的高端形象地位，住宅創(chuàng)造項(xiàng)目利潤(rùn)價(jià)值。推盤(pán)策略分析競(jìng)品分析——《華潤(rùn)中心》沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告推廣渠道競(jìng)品分析——《華潤(rùn)中心》現(xiàn)場(chǎng)圍擋，依托商業(yè)萬(wàn)象城和5A及寫(xiě)字樓華潤(rùn)大廈吸引關(guān)注度，硬廣、道旗，搜房、新浪網(wǎng)絡(luò)，報(bào)紙、沈陽(yáng)地產(chǎn)雜志，口碑傳播，主要以階段性主題活動(dòng)為主?？傮w目前華潤(rùn)中心，廣告投放量相對(duì)較少，密集度相對(duì)不是很高，主要以階段性主題活動(dòng)為主。沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告沈陽(yáng)華潤(rùn)中心?萬(wàn)象城全球招商啟動(dòng)會(huì)2009年7月10日，華潤(rùn)中心?萬(wàn)象城全球招商啟動(dòng)會(huì)在沈陽(yáng)故宮成功舉行。

將全世界的時(shí)尚大腕齊聚一堂，包括頂級(jí)奢侈品牌路易?威登(LouisVuitton)中國(guó)區(qū)總監(jiān)、萬(wàn)寶龍（Montblanc）中國(guó)區(qū)總裁、BottegaVeneta中國(guó)區(qū)總經(jīng)理、歷峰集團(tuán)（Cartier）副總經(jīng)理、Bally零售有限公司董事總經(jīng)理以及Zegna北方區(qū)總經(jīng)理等。如此眾多國(guó)際品牌首次一同現(xiàn)身,在沈陽(yáng)時(shí)尚界和商業(yè)界前所未有。推廣活動(dòng)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告萬(wàn)象城招商成果發(fā)布會(huì)，以工業(yè)為名

續(xù)城市驕傲2010年9月16日晚，華潤(rùn)中心·萬(wàn)象城招商成果發(fā)布會(huì)在鑄造博物館召開(kāi)，融合沈陽(yáng)厚重的工業(yè)文明，華潤(rùn)置地，以工業(yè)為名，繼續(xù)城市的驕傲。一紙風(fēng)琴柬，邀來(lái)四方客。從上世紀(jì)70年代的激昂舞蹈，到繽紛歲月的燃情斗志，懷舊人文與先鋒時(shí)尚的碰撞，再現(xiàn)了沈陽(yáng)工業(yè)百年的激蕩過(guò)往。在一個(gè)承繼歷史與未來(lái)的時(shí)間點(diǎn)上，萬(wàn)象城和沈陽(yáng)奮力構(gòu)建了一種別樣的國(guó)際化商業(yè)體驗(yàn)。延綿著老工業(yè)時(shí)代的激情，通往火紅的大沈陽(yáng)。推廣活動(dòng)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告推盤(pán)策略：商業(yè)先行，主要在商業(yè)萬(wàn)象城和華潤(rùn)大廈先行，通過(guò)萬(wàn)象城的著名品牌入駐及開(kāi)業(yè)，華潤(rùn)大廈知名公司的入駐，提高項(xiàng)目的關(guān)注度和品牌影響力，樹(shù)立項(xiàng)目的高端形象。后以君悅星級(jí)酒店鞏固項(xiàng)目的高端形象地位，悅府住宅創(chuàng)造項(xiàng)目利潤(rùn)價(jià)值。廣告投放量相對(duì)較少，密集度相對(duì)不是很高，訴求點(diǎn)相對(duì)單薄沒(méi)有吸引力，推廣效果不佳！《華潤(rùn)中心》策略小結(jié)：沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告第三站—一期營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)/推廣/決策/執(zhí)行沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告本項(xiàng)目總推廣方案采用，以項(xiàng)目“誘惑”為主線(xiàn)，雙軌推廣模式，即區(qū)域品牌推廣和項(xiàng)目推廣同時(shí)進(jìn)行。根據(jù)不同階段的特點(diǎn)適時(shí)采用不同的推廣主題，同時(shí)不同的推廣期采用不同的媒體和推廣手段。本案一期產(chǎn)品已經(jīng)確定，TI、T4、C-13/14/15，合計(jì)五個(gè)樓座，產(chǎn)品包括公寓、寫(xiě)字樓和住宅，合計(jì)體量二十二萬(wàn)平米左右。本次提報(bào)主要以一期產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)策略為主，后期產(chǎn)品推出以一期產(chǎn)品銷(xiāo)售狀況和市場(chǎng)政策變換為依據(jù)，適時(shí)更新調(diào)整應(yīng)對(duì)策略。營(yíng)銷(xiāo)推廣整體思路沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告項(xiàng)目伊始環(huán)境條件不夠支撐項(xiàng)目形象，初期從軟文宣傳入手，并分期逐步透露項(xiàng)目的創(chuàng)新信息，制造市場(chǎng)新聞，引起關(guān)注，吊起客群胃口。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前期，大幅戶(hù)外硬廣高調(diào)亮相沈陽(yáng)黃金廣告位，為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)打下基礎(chǔ)。

現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)和活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)從項(xiàng)目亮相開(kāi)始將作為兩條核心主線(xiàn)始終伴隨整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)程。

媒體組合推廣作為一條輔線(xiàn)，從項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)之后將始終支撐項(xiàng)目的客戶(hù)截留。一期營(yíng)銷(xiāo)思路：信息發(fā)布制造新聞高調(diào)亮相引爆市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)+活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)媒體組合推廣項(xiàng)目一期發(fā)展策略沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告T4公寓產(chǎn)品面積較小，總價(jià)偏低，再加上市場(chǎng)“限購(gòu)”政策，使得公寓產(chǎn)品市場(chǎng)接受度良好，適合作為開(kāi)盤(pán)引爆產(chǎn)品，打響項(xiàng)目市場(chǎng)聲音；C地塊住宅產(chǎn)品集產(chǎn)品品質(zhì)、完善配套、城市核心以及適中總價(jià)等多種優(yōu)勢(shì)于一體，適合在成熟期推入，以絕對(duì)稀缺的市場(chǎng)形象入市，使得價(jià)值達(dá)到最大化；

T1寫(xiě)字樓以尖端商務(wù)產(chǎn)品入市，緊鄰五星酒店市場(chǎng)，形象高端，利于拔升項(xiàng)目整體氣質(zhì)，同時(shí)在對(duì)面華潤(rùn)寫(xiě)字樓招租順暢形勢(shì)帶動(dòng)下，可能實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，在快速回款同時(shí)，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值最大化。鑒于項(xiàng)目商業(yè)體量較大，后續(xù)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展是重頭戲，與項(xiàng)目前期密不可分的聯(lián)系，所以我們建議招商先行，盡早開(kāi)始就著眼于商業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展。產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品位置總價(jià)區(qū)間市場(chǎng)功能公寓T４100~200萬(wàn)低總價(jià)易于打造熱銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)住宅Ｃ-13/14/15棟250~500萬(wàn)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化寫(xiě)字樓Ｔ1300~2000萬(wàn)拔升項(xiàng)目高端氣質(zhì)，品牌最大化商業(yè)T系列商業(yè)只租不售市場(chǎng)試水、提高人氣項(xiàng)目一期發(fā)展策略產(chǎn)品分析：沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告項(xiàng)目“招商先行”優(yōu)勢(shì)一、檢測(cè)市場(chǎng)反應(yīng)，二、規(guī)避后期招商風(fēng)險(xiǎn)，三、是有調(diào)整物業(yè)建筑設(shè)計(jì)及商業(yè)規(guī)劃的余地，減輕后期招商壓力，四、對(duì)于T1、T4來(lái)說(shuō)，招商質(zhì)量（招商率、入駐商家品牌度等）可以強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)銷(xiāo)售。

沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告商業(yè)市場(chǎng)初步定位通過(guò)沈陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)初步分析確定，本案處于沈陽(yáng)核心地帶金廊核心，未來(lái)巨大消費(fèi)群的支持對(duì)本案商業(yè)發(fā)展有極大幫助。我們初步將本案商業(yè)定位為集頂級(jí)名牌與時(shí)尚潮流于一體的一站式購(gòu)物中心，各大知名品牌旗艦店聚集。沈陽(yáng)世界名品旗艦示范基地沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值和品牌價(jià)值后期住宅C-13/14/15中期寫(xiě)字樓、公寓T1/T4招商高端商業(yè)T系列裙樓商業(yè)提前招商試水試探市場(chǎng)反應(yīng)擇機(jī)推出商務(wù)產(chǎn)品奠定項(xiàng)目氣質(zhì)，追求品牌最大化后期主推寫(xiě)字樓層產(chǎn)品追求利潤(rùn)最大化項(xiàng)目一期發(fā)展策略一期推廣產(chǎn)品模式確立沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告2012年整體市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求，紅海相見(jiàn)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，面臨銷(xiāo)售去化壓力;常規(guī)的推廣模式已經(jīng)不能為我們的項(xiàng)目保駕護(hù)航，那么如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)旺銷(xiāo)?如何實(shí)現(xiàn)一期不同產(chǎn)品圓滑過(guò)渡?如何吸引猶豫不決的客群？沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告將“誘惑”進(jìn)行到底！通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略創(chuàng)新，引起市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注，達(dá)到開(kāi)盤(pán)旺銷(xiāo)、快速銷(xiāo)售的目的！沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告項(xiàng)目誘惑基礎(chǔ)產(chǎn)品：沈陽(yáng)之心、金廊之魂、城市核心綜合體品牌：嘉里-國(guó)際一線(xiàn)品牌基礎(chǔ)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告[誘惑梳理]地段價(jià)值——城市核心的稀缺地塊交通便利——金廊核心、青年大街沿線(xiàn)、道路通達(dá)形象價(jià)值——沈城地標(biāo)性建筑配套設(shè)施——緊鄰五星級(jí)酒店香格里拉、超大規(guī)模都市綜合體硬件設(shè)施——戶(hù)型自由分割，產(chǎn)品品質(zhì)保障物業(yè)管理——資產(chǎn)托管中心，變身不動(dòng)產(chǎn)管理專(zhuān)家，為客戶(hù)提供全方位的資產(chǎn)管理和增值服務(wù)寫(xiě)字樓產(chǎn)品誘惑基礎(chǔ)嘉里中心與世界同步

能夠承載國(guó)際化商務(wù)平臺(tái)的頂級(jí)寫(xiě)字樓沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告[誘惑梳理]地段價(jià)值——城市中心絕版地段交通便利——金廊商務(wù)區(qū)、青年大街沿線(xiàn)、道路通達(dá)形象價(jià)值——沈城地標(biāo)建筑投資價(jià)值——總價(jià)低、投資回報(bào)率高，投資潛力無(wú)限硬件設(shè)施——戶(hù)型區(qū)間合理，辦公自住皆宜物業(yè)管理——資產(chǎn)托管中心，變身不動(dòng)產(chǎn)管理專(zhuān)家，為客戶(hù)提供全方位的資產(chǎn)管理和增值服務(wù)嘉里中心與城市一起創(chuàng)富空間，國(guó)際生活寓所公寓產(chǎn)品誘惑基礎(chǔ)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告[誘惑梳理]地段交通——核心地段，身份象征環(huán)境優(yōu)勢(shì)——緊鄰青年公園，景觀資源豐富學(xué)區(qū)氛圍——書(shū)香氣息濃郁，緊鄰“沈陽(yáng)二中”硬件設(shè)施——戶(hù)型合理，舒適宜居品牌優(yōu)勢(shì)——香港嘉里、信譽(yù)保障物業(yè)管理——資產(chǎn)托管中心，變身不動(dòng)產(chǎn)管理專(zhuān)家，為客戶(hù)提供全方位的資產(chǎn)管理和增值服務(wù)嘉里中心新生活暢想嘉里是一種生活的藝術(shù)住宅產(chǎn)品誘惑基礎(chǔ)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告項(xiàng)目初期充分利用項(xiàng)目品質(zhì)的創(chuàng)新性，逐步透露項(xiàng)目核心技術(shù)和概念，吸引社會(huì)關(guān)注：嘉里中心的第十一項(xiàng)宜居新技術(shù)已經(jīng)在沈陽(yáng)誕生！?。浚可蜿?yáng)的第一項(xiàng)商務(wù)辦公專(zhuān)利被嘉里中心獲得并應(yīng)用！嘉里中心的規(guī)劃暗合什么樣的風(fēng)水玄機(jī)？建筑高層住宅樓抗震新技術(shù)應(yīng)用，使得嘉里中心高層建筑抗震系數(shù)達(dá)到9.0！………分段信息——?jiǎng)?chuàng)新材料、創(chuàng)新戶(hù)型、創(chuàng)新規(guī)劃……信息誘惑基礎(chǔ)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告2012年12345678910111212后期數(shù)據(jù)之戰(zhàn)中期技術(shù)產(chǎn)品前期生活理念

信息誘惑—通過(guò)媒體發(fā)布項(xiàng)目即將入市、品質(zhì)、規(guī)模信息活動(dòng)誘惑—利用假日節(jié)點(diǎn)，開(kāi)展項(xiàng)目冠名的公益活動(dòng)概念誘惑—利用媒體推出生活、辦公的創(chuàng)新理念，引起社會(huì)共鳴

信息誘惑—通過(guò)媒體發(fā)布項(xiàng)目新技術(shù)、新材料、新戶(hù)型、新服務(wù)的技術(shù)內(nèi)涵活動(dòng)誘惑—召開(kāi)項(xiàng)目產(chǎn)品品鑒會(huì)、新技術(shù)發(fā)布會(huì)、專(zhuān)利報(bào)批、開(kāi)盤(pán)慶典概念誘惑—不間斷向社會(huì)輸入項(xiàng)目“低調(diào)奢華”的貴族隱逸氣質(zhì)

信息誘惑—多維發(fā)布項(xiàng)目旺銷(xiāo)的數(shù)據(jù)，制造“一房難得”的新聞信息活動(dòng)誘惑—召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)實(shí)施“內(nèi)部限購(gòu)”、有獎(jiǎng)投票活動(dòng)、答謝會(huì)概念誘惑—實(shí)現(xiàn)“家（嘉）里的就是最好的”、“文化的就是中心的”嘉里中心概念策略誘惑階段劃分分段主題——生活理念、技術(shù)產(chǎn)品、數(shù)據(jù)之戰(zhàn)……沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告NO.1步步為營(yíng)，誘敵深入項(xiàng)目初期充分利用項(xiàng)目品質(zhì)的創(chuàng)新性，逐步透露項(xiàng)目核心技術(shù)和概念，吸引社會(huì)關(guān)注；同時(shí)利用項(xiàng)目稀缺的地理位置和產(chǎn)品屬性，進(jìn)行區(qū)域炒作，挖掘沈陽(yáng)北國(guó)傳統(tǒng)文化，吸引主力客群的心理共鳴。NO.2高調(diào)傳播，層層誘惑黃金地段，里應(yīng)外合，集中制導(dǎo)，立體轟炸。同時(shí)結(jié)合網(wǎng)絡(luò)和報(bào)廣，多點(diǎn)爆破，點(diǎn)面結(jié)合，形成立體組合推廣，以強(qiáng)勢(shì)的媒體推廣攻勢(shì)快速達(dá)成項(xiàng)目名盤(pán)立市的轟動(dòng)效應(yīng)。NO.3體驗(yàn)市營(yíng)銷(xiāo)，真實(shí)之誘惑通過(guò)售樓部的形象和品味樹(shù)立項(xiàng)目高端氣質(zhì)，著重現(xiàn)場(chǎng)包裝打造，增加售樓處體貼入微的酒店管理模式，建立現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)大而富有殺傷力的情景體驗(yàn)體系，讓客戶(hù)完全沉醉在項(xiàng)目的美好情景之中，調(diào)動(dòng)購(gòu)買(mǎi)欲望，達(dá)成順利銷(xiāo)售。NO.4圈層營(yíng)銷(xiāo)，攀比誘惑充分利用沈陽(yáng)市高端項(xiàng)目會(huì)所、高級(jí)俱樂(lè)部、五星酒店以及周邊配套資源，全面整合各方資源，實(shí)施圈層小眾影響，通過(guò)對(duì)客戶(hù)身份的進(jìn)一步界定和拔升，結(jié)合其喜好開(kāi)展圈活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目圈層傳遞。策略誘惑四大要素沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告3月5月前期誘惑6月7月8月9月10月11月12月中期誘惑后期誘惑營(yíng)銷(xiāo)推廣2012項(xiàng)目一期推廣分為四個(gè)階段，如下圖表示：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)多頭并進(jìn)促進(jìn)銷(xiāo)售誘惑執(zhí)行蓄勢(shì)待發(fā)強(qiáng)勢(shì)爆發(fā)平穩(wěn)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)全面準(zhǔn)備招商先行項(xiàng)目信息入市事件活動(dòng)開(kāi)場(chǎng)各類(lèi)誘惑式信息發(fā)布公關(guān)活動(dòng)整合配合引爆市場(chǎng)旺銷(xiāo)數(shù)據(jù)公布慶典公關(guān)活動(dòng)開(kāi)始形象建立、旺銷(xiāo)信息、品牌鞏固信息誘惑、概念營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品解析、正式亮相信息、蓄水樣板區(qū)開(kāi)放4月策略誘惑階段控制沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告推廣目標(biāo)：發(fā)布項(xiàng)目入市信息，提升項(xiàng)目的知名度推廣渠道：項(xiàng)目周邊廣告攔截+網(wǎng)絡(luò)詳情頁(yè)+聘用槍手造勢(shì)推廣主題：絕版地帶·悅境人生時(shí)間：2012年3月——5月（項(xiàng)目入市期）信息誘惑—通過(guò)媒體發(fā)布項(xiàng)目即將入市、品質(zhì)、規(guī)模信息、生活新觀念以及區(qū)域炒作活動(dòng)誘惑—利用假日節(jié)點(diǎn)，開(kāi)展項(xiàng)目冠名的公益活動(dòng)、項(xiàng)目入市活動(dòng)概念誘惑—利用媒體推出生活、辦公的創(chuàng)新理念，引起社會(huì)共鳴前期誘惑——生活理念沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告96嘉里中心酒店是7星嗎？?。?！金廊8號(hào)據(jù)說(shuō)要建造全國(guó)最大的城市綜合體，能居住幾十萬(wàn)人口?。。徜N(xiāo)網(wǎng)絡(luò)專(zhuān)題網(wǎng)絡(luò)軟文入市造勢(shì)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告在網(wǎng)絡(luò)上或者報(bào)紙上發(fā)起投票有獎(jiǎng)競(jìng)猜，評(píng)判金廊未來(lái)城市風(fēng)景最美樂(lè)章，通過(guò)票選得出嘉里項(xiàng)目成為沈陽(yáng)市民心中最期待城市景觀之首；……同時(shí)借助沈陽(yáng)華潤(rùn)對(duì)金廊區(qū)域的帶動(dòng)，進(jìn)一步炒作金廊區(qū)域概念……區(qū)域炒作——尋找金廊未來(lái)最美城市風(fēng)景區(qū)域品牌炒作建議沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告探尋中國(guó)傳統(tǒng)“隱逸文化”--------沈陽(yáng)嘉里中心媒體見(jiàn)面會(huì)人物：嘉里投資公司領(lǐng)導(dǎo)形式：各大網(wǎng)絡(luò)媒體與開(kāi)發(fā)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行訪(fǎng)談時(shí)間：2012年5月主題：深層解讀項(xiàng)目潛質(zhì)意義：...大隱隱于朝，中隱隱于市，小隱隱于野。以媒體獨(dú)有的口吻，以新聞點(diǎn)的方式，詮釋項(xiàng)目的品質(zhì)調(diào)性的高度及稀缺性.項(xiàng)目形象文化入市沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告推廣目標(biāo)：塑造高端品牌形象，提升項(xiàng)目知名度，加速客戶(hù)有效積累推廣策略：通過(guò)產(chǎn)品分期解析，誘惑式信息持續(xù)發(fā)布，形成市場(chǎng)巨大關(guān)注，高端品牌認(rèn)知。推廣主題：科技住宅·創(chuàng)意人生中期誘惑——技術(shù)產(chǎn)品時(shí)間：2012年6月——10月（品牌成熟期）

信息誘惑—通過(guò)媒體發(fā)布項(xiàng)目新技術(shù)、新材料、新戶(hù)型、新服務(wù)的技術(shù)內(nèi)涵活動(dòng)誘惑—召開(kāi)項(xiàng)目產(chǎn)品品鑒會(huì)、新技術(shù)發(fā)布會(huì)、專(zhuān)利報(bào)批、開(kāi)盤(pán)慶典概念誘惑—不間斷向社會(huì)輸入項(xiàng)目“低調(diào)奢華”的貴族隱逸氣質(zhì)要點(diǎn)：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目高端消費(fèi)場(chǎng)所的高調(diào)廣告投放，例如：沈陽(yáng)機(jī)場(chǎng)、高速公路的擎天柱，卓展購(gòu)物中心、久麗百貨、新世界百貨等黃金廣告位投放，樹(shù)立項(xiàng)目行業(yè)置頂位置。沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告

網(wǎng)絡(luò)寫(xiě)手口碑傳播

——通過(guò)媒體傳播項(xiàng)目創(chuàng)新信息信息發(fā)布展示沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告在卓展購(gòu)物中心、久麗百貨、新世界百貨等黃金廣告位投放大幅硬廣，樹(shù)立項(xiàng)目行業(yè)置頂位置。黃金地段，地盤(pán)包裝沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告

十項(xiàng)建筑專(zhuān)利“落戶(hù)”沈陽(yáng)金廊

——沈陽(yáng)嘉里中心產(chǎn)品賞鑒會(huì)時(shí)間：2012年7月地點(diǎn)：售樓處參加人員：意向客戶(hù)、相關(guān)專(zhuān)家及媒體活動(dòng)內(nèi)容：通過(guò)對(duì)本案公寓、住宅、寫(xiě)字樓三類(lèi)產(chǎn)品的詳細(xì)解析，以及對(duì)金廊未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響力研討會(huì)的介紹，增加客群對(duì)本案的關(guān)注和了解，促使廣大目標(biāo)客群接受和喜愛(ài)。公關(guān)活動(dòng)展示沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告內(nèi)部資源分類(lèi)：參與嘉里項(xiàng)目施工建設(shè)的各家企業(yè)嘉里VIP客戶(hù)與華業(yè)行VIP資源客戶(hù)參與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的各類(lèi)院所沈陽(yáng)知名的廣告設(shè)計(jì)公司與公關(guān)活動(dòng)公司參與后期配合的各家媒體與代理公司活動(dòng)闡述：開(kāi)展多次專(zhuān)場(chǎng)產(chǎn)品推介會(huì)，明確內(nèi)部資源客戶(hù)優(yōu)惠制度，進(jìn)行前期有效收斂，又可根據(jù)實(shí)際反饋，進(jìn)行有效調(diào)整。內(nèi)部資源產(chǎn)品推介會(huì)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告異地拓展，定向公關(guān)開(kāi)拓外地市場(chǎng)，在撫順、營(yíng)口、鐵嶺和鞍山設(shè)立銷(xiāo)售中心，定期在幾個(gè)區(qū)域的高檔商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、大型企業(yè)開(kāi)展巡展活動(dòng)，精準(zhǔn)捕撈客戶(hù)。公關(guān)活動(dòng)展示沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告推廣目標(biāo)：開(kāi)盤(pán)亮相，創(chuàng)造焦點(diǎn)；輿論造勢(shì)，形象深化推廣策略：熱銷(xiāo)傳遞，立體轟炸，限購(gòu)限量，大眾媒體和窄眾活動(dòng)雙線(xiàn)并行。推廣主題：大美之地·快意人生后期誘惑——數(shù)據(jù)之戰(zhàn)時(shí)間：2012年10月——12月（開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期）

信息誘惑—多維發(fā)布項(xiàng)目旺銷(xiāo)的數(shù)據(jù)，制造“一房難得”的新聞信息活動(dòng)誘惑—召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)實(shí)施“內(nèi)部限購(gòu)”、有獎(jiǎng)投票活動(dòng)、答謝會(huì)概念誘惑—實(shí)現(xiàn)“家（嘉）里的就是最好的”、“文化的就是中心的”嘉里中心生活新概念沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告開(kāi)盤(pán)慶典，引發(fā)轟動(dòng)金廊之花，璀璨綻放開(kāi)盤(pán)示例：準(zhǔn)備一枚源自非洲多切面的珍貴大鉆石，預(yù)先放進(jìn)一個(gè)特制的寶匣里，寶匣底部是動(dòng)態(tài)的強(qiáng)烈光源，之上擺放著次珍貴鉆石；開(kāi)盤(pán)儀式正式開(kāi)始時(shí)，特邀神秘嘉賓在燈火昏暗中來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，用特制的鑰匙親手開(kāi)啟事先合并的寶匣，在寶匣緩緩綻開(kāi)的一剎那，強(qiáng)烈、動(dòng)感的光芒經(jīng)過(guò)鉆石的無(wú)數(shù)次折射，光芒四射，無(wú)限閃耀，頓時(shí)美麗的會(huì)所沉寂在夜色中綻放出無(wú)限榮耀的斑斕和歡呼之中。公關(guān)活動(dòng)展示開(kāi)盤(pán)活動(dòng)展示沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告東亞藝術(shù)珍品展是通過(guò)跨界藝術(shù)品牌關(guān)系的組合來(lái)宣傳和提升項(xiàng)目形象的手段之一，建議組織諸如“東亞現(xiàn)代藝術(shù)繪畫(huà)展、東亞古典藝術(shù)珍品展”，在各種新老客戶(hù)答謝階段進(jìn)行活動(dòng)。將項(xiàng)目的“低調(diào)式優(yōu)雅、極簡(jiǎn)式奢華”形象傳遞至目標(biāo)客戶(hù)。系列的藝術(shù)展示活動(dòng)與具體的客戶(hù)維護(hù)階段相匹配，既能有效的控制推廣成本，同時(shí)也能達(dá)到預(yù)期的活動(dòng)推廣目的。東亞藝術(shù)珍品展活動(dòng)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告頂級(jí)圈層活動(dòng)在項(xiàng)目的強(qiáng)銷(xiāo)期和持續(xù)期可以根據(jù)不同時(shí)間（節(jié)假日）來(lái)組織安排沈陽(yáng)頂級(jí)圈層活動(dòng)，如高爾夫冠軍賽、草地BOSS馬球賽、高級(jí)酒會(huì)等等，拉動(dòng)沈陽(yáng)目標(biāo)客群關(guān)注度，制造圈層傳播，從而彰顯項(xiàng)目的高端品質(zhì)，增加口碑傳播的素材。沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告在12月份，舉辦感恩暖冬——業(yè)主答謝晚宴。彰顯項(xiàng)目品牌特色，提升知名度、信譽(yù)度、美譽(yù)度，為客戶(hù)擴(kuò)展資源、提供純粹的圈層社交平臺(tái)，開(kāi)展老帶新活動(dòng)。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)——

項(xiàng)目業(yè)主答謝晚宴公關(guān)活動(dòng)展示沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造是基礎(chǔ)，通過(guò)售樓部的形象和品味樹(shù)立項(xiàng)目高端氣質(zhì)，著重對(duì)樣板區(qū)、樣板間、售樓處等現(xiàn)場(chǎng)包裝打造，增加售樓處體貼入微的酒店管理模式，建立現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)大而富有殺傷力的情景體驗(yàn)體系，讓客戶(hù)完全沉醉在項(xiàng)目的美好情景之中，調(diào)動(dòng)購(gòu)買(mǎi)欲望，達(dá)成順利銷(xiāo)售。體驗(yàn)式包裝真實(shí)之誘惑沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告風(fēng)格氣質(zhì)體驗(yàn)售樓處裝修與設(shè)計(jì)風(fēng)格，要與項(xiàng)目整體氣質(zhì)相匹配：極簡(jiǎn)式奢華、抵掉式優(yōu)雅。讓客戶(hù)真實(shí)體驗(yàn)“嘉里中心”的辦公、居住感受。體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)

——售樓中心沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告體驗(yàn)區(qū)域——售樓處廣場(chǎng)及景觀（公共空間園林）廣場(chǎng)、園林示意：建議營(yíng)造時(shí)代感較強(qiáng)，突出城市自然主題、風(fēng)格雅致大氣。生活品味的體驗(yàn)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告舒適浪漫的體驗(yàn)在樣板區(qū)，設(shè)立客戶(hù)體驗(yàn)間，利用周末邀請(qǐng)意向客戶(hù)真實(shí)體驗(yàn)“嘉里中心”的居住感受。體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)

——居住體驗(yàn)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告五星待遇的體驗(yàn)在售樓處，設(shè)立專(zhuān)業(yè)的星級(jí)酒店服務(wù)，門(mén)童、管家、茶點(diǎn)、酒水……賓至如歸的貴賓禮遇，讓客戶(hù)真實(shí)體驗(yàn)“嘉里中心”的檔次和氣質(zhì)。體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)

——售樓處服務(wù)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告第四站—營(yíng)銷(xiāo)保障體系華業(yè)行優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告銷(xiāo)售體系創(chuàng)新有效渠道組合獨(dú)有資源共享客戶(hù)服務(wù)升級(jí)營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告創(chuàng)新一：優(yōu)質(zhì)客戶(hù)資源共享華業(yè)行15年積淀成交客戶(hù)及意向客戶(hù)資料，長(zhǎng)期維護(hù)更新，積累中高端客戶(hù)資源有效數(shù)據(jù)50萬(wàn)余條華業(yè)行擁有北京別墅客戶(hù)高效數(shù)據(jù)資源庫(kù)10萬(wàn)條，其中東三省客戶(hù)信息2萬(wàn)條華業(yè)行擁有全國(guó)數(shù)據(jù)資源庫(kù)有效數(shù)據(jù)資源200萬(wàn)條營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告創(chuàng)新二：自有渠道聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)隱形售樓處：華業(yè)行在東三省操盤(pán)多起廣泛人群滲透：東北客戶(hù)資源共享定期產(chǎn)品推介會(huì)：華業(yè)行本部會(huì)員式定向營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告天氣預(yù)報(bào)、交通路況生活竅門(mén)、影視資訊商場(chǎng)快訊、特殊提醒為成交客戶(hù)專(zhuān)門(mén)定制式手機(jī)“包月海量信息”服務(wù)客戶(hù)私人節(jié)日送上來(lái)自嘉里的一份心意和感動(dòng)聯(lián)手品牌企業(yè)，為客戶(hù)提供專(zhuān)署“品質(zhì)卡制生活”創(chuàng)建項(xiàng)目手遞手傳遞的精神刊物“嘉里日志”開(kāi)辟一條為沈陽(yáng)購(gòu)房者服務(wù)的真正的“置業(yè)熱線(xiàn)”四季會(huì)創(chuàng)新三全面升級(jí)客服體系營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新沈陽(yáng)嘉里中心營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告項(xiàng)目組織架構(gòu)圖

Organization項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（公司副總級(jí)）策劃總監(jiān)公司總部營(yíng)銷(xiāo)管理中心項(xiàng)目總統(tǒng)籌（公司總經(jīng)理）銷(xiāo)售總監(jiān)商業(yè)招租經(jīng)理客服經(jīng)理公司后勤保障平臺(tái)住宅策略經(jīng)理商業(yè)策劃經(jīng)理市場(chǎng)研究經(jīng)理推廣策劃經(jīng)理住宅銷(xiāo)售經(jīng)理商業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)理客戶(hù)服務(wù)專(zhuān)