別墅工程項目管理幾點體會浙江錦繡錢塘房地產有限公司開發(fā)建設的錦繡錢塘別墅園位于秀美的青山湖國家森林公園，占地1150畝，總建筑面積22萬余平方米，容積率為0.28，綠化率超過65%，是一座大型的原生態(tài)純別墅園。別墅項目的工程管理工作與其他的建筑工程項目并沒有本質的區(qū)別，別墅的施工程序及分部分項工程與高層相當。要說別墅項目有什么特點，就是別墅項目與其他項目的單體建筑相比在工程內容、結構構造細部上是小而全、小而精，因小而引起各方面的重視度不夠，因精而對質量及觀感的要求更高。

別墅施工因樓層低、面積大、裝飾復雜，因而施工攤開作業(yè)面較大、分包單位較多，一次性投入人工及材料較多，如不妥善管理，必然會浪費人力及物力，影響施工工期，所以別墅施工過程中應在重視質量的同時必須保證施工進度，土建工程師在現(xiàn)場要根據施工進度合理控制甲供材料，協(xié)調好各專業(yè)施工單位穿插施工作業(yè)，以保證整體工程進度。作為浙江錦繡錢塘房產公司的工程管理人員，我們應做好以下幾個方面的工作：

一、工程質量是建設項目的主題，必須保證工程質量滿足標準的要求1、土建工程師預控質量不僅有宏觀上的預控，即在大問題上不違反原則，符合工程施工規(guī)程、規(guī)范，還要微觀上注意到每個細微環(huán)節(jié)。別墅施工因結構構造復雜、細部節(jié)點較多，監(jiān)理在現(xiàn)場巡視及驗收時都必須注意到每個細小環(huán)節(jié)，例如別墅因檔次較高建筑造型較為復雜，屋面形式變化較大，給結構施工帶來不便，這時必須在各道工序上加以控制才能最終保證施工質量。我們在現(xiàn)場要求屋面模板施工時盡量減少模板拼縫，有拼縫的地方必須用膠帶粘貼，以免漏漿，在混凝土澆筑前必須將梁內垃圾清理干凈，否則極易在檐溝處留下滲漏隱患；鋼筋施工時盡量減少在屋面的施工，陰陽脊處鋼筋施工必須保證鋼筋的保護層厚度，彎折時應特別注意避免造成混凝土澆筑完成后出現(xiàn)露筋現(xiàn)象；混凝土施工時因屋面坡度較大，采用塌落度較小的混凝土，避免在混凝土施工時混凝土順著屋面流淌，造成不好振搗無法成型現(xiàn)象。

2、堅持以數據說話，實測實量工作要及時準確。主體結構施工時，要求施工總包單位對每道工序都必須報監(jiān)理驗收，模板完成后總包單位對柱子垂直度進行檢查，合格后報監(jiān)理復查，要求把垂直度控制在5mm以內，模板加固剛度要符合要求，避免混凝土澆筑時出現(xiàn)局部變形；砌筑施工時必須采取樣板引路即要求先做樣板，經業(yè)主和監(jiān)理單位確認合格后方能大面積施工，施工前要求有砌筑控制線、砌筑時要求立皮數桿、完成后觀感要好，施工單位及監(jiān)理要及時進行實測實量，并反饋數據認真總結；抹灰施工時土建工程師要隨時檢查砂漿配比問題，保證工序正確，防止出現(xiàn)空鼓開裂現(xiàn)象。

3、別墅外立面裝飾較復雜，監(jiān)理必須在保證質量的同時做到兼顧觀感。大多數別墅設計時外立面構造復雜，用材較多，各種工序及材料交接部位較多，這時必須考慮好交接部位的處理。本項目別墅外墻門窗全部使用鋁合金門窗，采用鋼輔框固定，因外墻外保溫為3cm，加上粉刷及石材多達7cm的厚度，這時墻體粉刷就必須采取一定的加強措施，還不能完全保證不空鼓開裂，為了確保不空鼓開裂，在施工時我們就考慮使用預留企口的方式減少墻體粉刷厚度，取得了不錯的質量效果。

工期是項目取得投資效益的關鍵，按計劃施工才能保證項目順利實施

1、根據現(xiàn)場別墅樓棟較多的特點，我們要求總包單位必須按樓棟仔細排出總進度計劃及月、周進度計劃，這些計劃將作為土建工程師現(xiàn)場進度控制的依據之一，土建工程師會每天檢查進度計劃的實施，并記錄實際進度及其相關情況，當發(fā)現(xiàn)實際進度滯后于計劃進度時，應通知監(jiān)理單位簽發(fā)監(jiān)理工程師通知單指令承包單位采取調整措施；當實際進度嚴重滯后于計劃進度時應及時報工程部領導，由工程部領導商定采取進一步措施。

2、別墅施工面小點廣，但某些重要部位的施工往往會影響到后續(xù)工程的實施，直接關系到整個工程項目施工總工期的長短，因此在施工進度計劃的編制過程中要求單獨編制重點單項工程進度計劃，單項工程進度計劃應服從工程總進度計劃，并且與其它單項工程按照一定的組織關系統(tǒng)一起來，否則，只要有一個單項工程沒有按計劃完成，就會影響到進度控制總目標的按期完成。要求施工單位要按照監(jiān)理審批的計劃流水線作業(yè)，保證必要的技術間歇。很多建筑工程質量問題的產生都與趕工期有關，別墅項目由于樓小，工作面小，工人更容易漏掉施工過程中必要的技術間歇時間?？梢葬槍夹g間歇專門編寫一個監(jiān)理細則和施工作業(yè)監(jiān)理要求，如澆砼后的上人間隔、墻體砌筑停歇、抹灰前的間歇、抹灰過程中的間歇保證時間等。4、別墅區(qū)因各裝飾分項工程較多，必須合理組織安排施工，避免造成工作面閑置或工序倒置現(xiàn)象發(fā)生。在外立面裝飾工程開始施工時，我們要求總包單位必須根據單棟別墅的施工情況及總進度要求排出外架拆除的節(jié)點時間，然后召集各裝修分包單位一起確定各家單位的工序完成時間，最終大家達成一致確定外架拆除前各家單位的工序結束時間，監(jiān)理將依據確定的時間節(jié)點來控制現(xiàn)場的進度，保證整個項目的工期在受控范圍內。

三、施工協(xié)調是工程的靈魂，只有和諧有序施工才能達到事半功倍效果

在別墅工程項目施工過程中，監(jiān)理的組織協(xié)調工作相當重要，它包含了對工程進度控制、工程質量控制、工程造價控制、安全管理以及合同管理、信息管理等方面的組織協(xié)調工作。為了做好協(xié)調工作，監(jiān)理必須具備良好的組織協(xié)調能力，遇到棘手問題時能及時有效的和平解決。

1、別墅施工往往是分包單位較多、工序復雜，各種工種交叉作業(yè)，施工前應先明確各施工單位的責任及義務，認真做好成品保護工作，堅持“誰施工誰保護，誰污染誰清理”的原則。但依然避免不了為了工作面移交時質量及時間問題出現(xiàn)矛盾，這時監(jiān)理單位必須出面協(xié)調，仔細分析原因，在上道工序質量驗收合格后，再按照計劃分析進度是否滯后，所有條件滿足后才能移交給下道工序施工。別墅用材較多，尤其是地產開發(fā)商對工程質量的精益求精和對觀感的苛刻要求，結構節(jié)點復雜，業(yè)主變更的內容較多，這時就要監(jiān)理人員多與各分包單位溝通，及時將業(yè)主的信息傳達給他們，讓他們盡快知道設計變更，避免造成更多的浪費，同時也能節(jié)省工期，讓工程朝著健康快速有利的方向發(fā)展。

2、別墅施工由于建筑層高較低，面積較小，往往不能引起施工單位的高度重視，施工人員容易掉以輕心，這就要求監(jiān)理在實際監(jiān)督過程中必須認真對待，不能因“小”失大，在別墅工程監(jiān)理過程中，直接影響工程質量、存在重大安全隱患等都是原則性的問題。偷工減料、使用不合格材料、不按施工規(guī)范要求施工、生產安全意識不強等都有可能直接影響工程質量，造成安全隱患。遇到這樣的情況，無論施工單位如何強調客觀因素，業(yè)主、熟人、朋友怎樣暗中講情，監(jiān)理人員決不能妥協(xié)和放之，不能可管可不管，而是必須管，管到位。

3、針對現(xiàn)場質量或進度出現(xiàn)問題時，監(jiān)理應定時召開現(xiàn)場協(xié)調會議，凡涉及組織協(xié)調工作的單位和人員，召集在一起開會共同研討協(xié)商，在充分商討的基礎上取得共識，使問題得到解決。會議上確定的內容或節(jié)點時間大家都必須簽字確認，并按時完成，到時監(jiān)理復查，如果沒有按時完成的單位，監(jiān)理將根據會議上確定的處罰條款進行相應的罰款。

四、材料供應是工程的血脈，只有材料供應及時才能保證質量和效益

1、合理、提前組織甲方供應的材料進場。別墅項目甲方供應材料很多，要組織好甲方供應材料提前進場，不能讓甲方供應材料影響正常的施工，否則施工現(xiàn)場就很難管理。甲供材的管理程序較多，監(jiān)理必須要有專人負責此事，包括對各施工單位的督促及材料進場時的驗收和月進度款核算時的確認。

2、要求各分包單位要根據自己的進度安排，提前上報進場材料清單，進場驗收時監(jiān)理做好驗收記錄，部分材料為甲方指定品牌時必須要求施工單位使用指定材料，對于不合格的產品要求立即退場并及時重新進合格產品。

五、安全生產是工程的保障，只有安全生產才能確保項目成功

別墅區(qū)施工樓棟較多、場地狹窄，各種臨時設施緊鄰現(xiàn)場，加上別墅結構復雜，外腳手架的搭建與拆除及結構施工與裝修施工的穿插作業(yè)，這就給安全生產帶來了難度與風險。因此，作為現(xiàn)場監(jiān)理，必須對現(xiàn)場安全進行巡視檢查和定時檢查，并將發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時通知施工單位，要求他們限時整改，監(jiān)理隨后復查及時排除安全隱患。

1、工人進場施工前必須做好安全交底工作，不能因為別墅建筑高度低就忽視安全問題，別墅建筑屋面大多數是斜屋面，因此在搭設腳手架時必須要求施工單位將外架搭設高度超過屋面1.5m以上，以免在高處作業(yè)時出現(xiàn)安全隱患。

2、別墅施工樓號多往往會進行大面積拆架施工，這就要求總包及監(jiān)理必須派專門的人員進行旁站，拆架人員必須戴好安全帶，拆架樓號周圍必須拉警戒線，扣件及鋼管不允許隨意丟棄，必須放置在固定的位置，拆架范圍內嚴禁施工及走人，拆架完成后及時組