新沂雨潤(rùn)工程思路溝通2021年6月18日徐州聯(lián)杰關(guān)于新沂新沂交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，是亞歐大陸橋東起第一座樞紐城市，距徐州、連云港、臨沂、淮安等大中城市均在百公里左右。東隴海鐵路與新長(zhǎng)、膠新鐵路，京滬、連霍、徐連高速公路、205國(guó)道與323、249省道在新沂形成三縱三橫交叉網(wǎng)絡(luò)。新沂區(qū)位新沂城市介紹新沂位于江蘇省北部，銜接長(zhǎng)三角、環(huán)渤海兩大經(jīng)濟(jì)圈東隴海產(chǎn)業(yè)帶中心節(jié)點(diǎn)城城市定位新沂開(kāi)展定位為“蘇魯接壤地區(qū)新興的交通樞紐和商貿(mào)旅游中心、江蘇新興工業(yè)城市〞、江北唯一的“三級(jí)一類(lèi)中心城市。連續(xù)榮膺“全國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)〞，首次躋身“全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣〞，位居第86位。區(qū)/縣/市2011年GDP（億元）2012年GDP（億元）GDP漲幅常住人口（萬(wàn)）人均GDP（元）人均GDP（美元）新沂市301.437323.76%91.8540609.76460.85人均GDP水平（美元）所在發(fā)展期發(fā)展需求發(fā)展方式800-1000啟動(dòng)期生存需求起步發(fā)展

單純數(shù)量型1000-4000快速發(fā)展期生存改善需求兼顧快速發(fā)展

以數(shù)量為主，質(zhì)量為輔4000-8000穩(wěn)定發(fā)展期改善需求為主平穩(wěn)發(fā)展

以質(zhì)量為主，數(shù)量為輔8000-10000減緩發(fā)展期改善需求為主緩慢發(fā)展

以質(zhì)量為主的綜合發(fā)展區(qū)域生產(chǎn)總值穩(wěn)步攀升2021年起，新沂市人均GDP超過(guò)4000美元，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展模式從生存改善需求兼顧開(kāi)始過(guò)渡到改善需求為主。目前，新沂房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已步入穩(wěn)步開(kāi)展階段，從質(zhì)量為輔過(guò)渡到以質(zhì)量為主，對(duì)商業(yè)開(kāi)發(fā)的品質(zhì)走向也提出了進(jìn)一步優(yōu)化的需求。城市商圈分布與市場(chǎng)環(huán)境

南京路與鐘吾路商圈：新沂傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)，聚集了新沂最主要的零售項(xiàng)目，百貨商店、大型超市、專(zhuān)賣(mài)店及專(zhuān)業(yè)店等云集，是新沂市民日常生活消費(fèi)最為偏愛(ài)的區(qū)域；白馬轉(zhuǎn)盤(pán)：購(gòu)物中心和大型娛樂(lè)餐飲為主，是新沂最主要的餐飲、休閑娛樂(lè)區(qū)域；大橋路：以家居建材為特色的新興商圈。由于蘇北建材物流中心和國(guó)際商貿(mào)城的聚集使大橋路商圈整體業(yè)態(tài)以家居建材為主。新沂目前已經(jīng)形成了以南京路商圈為中心、鐘吾路商業(yè)街為軸線、貫穿白馬轉(zhuǎn)盤(pán)商圈和城南的建材物流中心兩個(gè)區(qū)域商業(yè)節(jié)點(diǎn)的“一心，一線，兩點(diǎn)〞的市場(chǎng)格局。關(guān)于雨潤(rùn)雨潤(rùn)商業(yè)精于商業(yè)運(yùn)營(yíng)七十余年南京中商〔集團(tuán)〕始建于1936年，是擁有七十余年悠久歷史的“中華老字號(hào)〞企業(yè)，現(xiàn)已開(kāi)展為多業(yè)態(tài)并存、跨地域經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)代商業(yè)集團(tuán)、A股上市公司〔股票代碼600280〕。目前，集團(tuán)公司旗下?lián)碛?1家連鎖百貨店、3家倉(cāng)儲(chǔ)超市，總營(yíng)業(yè)面積近100萬(wàn)平方米，年銷(xiāo)售額超120億元。其中，位于南京新街口核心商圈的中央商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積近7萬(wàn)平方米，單店年銷(xiāo)售達(dá)41億元，居全國(guó)百?gòu)?qiáng)店前四位。

源于南京中商，跨時(shí)代的商業(yè)巨擘專(zhuān)注商業(yè)綜合體，為城市未來(lái)而生雨潤(rùn)現(xiàn)代商業(yè)，專(zhuān)注商業(yè)綜合體，致力于打造集連鎖百貨、國(guó)際院線、文化休閑、主題娛樂(lè)、兒童體驗(yàn)、商業(yè)街區(qū)、美食廣場(chǎng)、酒店、住宅于一體的一站式城市生活中心。整合全球資源領(lǐng)跑中國(guó)商業(yè)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，領(lǐng)先管理模式雨潤(rùn)現(xiàn)代商業(yè)集團(tuán)作為能夠全面提升城市功能和形象的運(yùn)營(yíng)商，集合多業(yè)態(tài)的專(zhuān)業(yè)能力，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)和管理，實(shí)現(xiàn)區(qū)域和物業(yè)的快速增值以及城市商業(yè)的繁榮。作為具有前瞻性的商業(yè)開(kāi)展商及營(yíng)運(yùn)商，培養(yǎng)了一支專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，采用國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式，形成了包括工程選址、開(kāi)發(fā)和招商運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈；集中優(yōu)質(zhì)商戶(hù)資源，通過(guò)對(duì)商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)的長(zhǎng)期持有，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的統(tǒng)一管理，并會(huì)不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，加大形象宣傳，提升經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，與合作伙伴一起分享城市和區(qū)域開(kāi)展帶來(lái)的豐厚回報(bào)。徐州雨潤(rùn)中央廣場(chǎng)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心商圈首席都市綜合體預(yù)計(jì)開(kāi)幕時(shí)間：2021年5月工程簡(jiǎn)介：徐州市政重點(diǎn)工程工程，未來(lái)交通換乘樞紐和未來(lái)軌道交通1號(hào)線2號(hào)線的?？空?。工程雄踞徐州中心商圈的核心地段，總建筑面積約52萬(wàn)㎡，總高度259米。是集高端購(gòu)物中心、超五星級(jí)酒店、5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式效勞公寓于一體的高端商業(yè)綜合體。一期YOVO時(shí)尚街區(qū)開(kāi)幕時(shí)間：2021年10月工程簡(jiǎn)介：悠沃時(shí)尚街區(qū)位于彭城國(guó)際廣場(chǎng)副廣場(chǎng)地下，是以日韓時(shí)尚街區(qū)為藍(lán)本，在徐州滿(mǎn)目高端的商業(yè)幅員上抹一筆年輕化、特色化、世界化的炫彩，塑造出可以成為城市名片的全新商業(yè)街區(qū)。新沂雨潤(rùn)廣場(chǎng)將成熟的第三代綜合體模式引入新沂雨潤(rùn)廣場(chǎng)占地近5萬(wàn)㎡,規(guī)劃總建筑面積近20萬(wàn)㎡。首次將第三代城市綜合體商業(yè)模式引入新沂最核心商圈，徹底顛覆傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)觀念，為新沂市民提供娛樂(lè)、休閑、餐飲購(gòu)物全業(yè)的一站式的購(gòu)物環(huán)境。中央百貨強(qiáng)勢(shì)入駐聚集9大精品業(yè)態(tài)購(gòu)物百貨中心、國(guó)際品牌超市、國(guó)際數(shù)碼院線、國(guó)際健身中心、美容休閑中心、KTV、動(dòng)漫娛樂(lè)城、時(shí)尚街區(qū)、品牌餐飲。成為新沂唯一“全客群、全齡層、全天候〞的商業(yè)綜合體。整合全球資源領(lǐng)跑中國(guó)商業(yè)——品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟，攜創(chuàng)商業(yè)傳奇關(guān)于工程工程整體情況數(shù)據(jù)來(lái)源：?20210628-新沂雨潤(rùn)報(bào)規(guī)文本一期.pdf?本工程于2021年12月21日盛大開(kāi)盤(pán)，目前正在銷(xiāo)售的是地下負(fù)一層550間商鋪，總貨值約2.1個(gè)億，截止到6月2日，累計(jì)認(rèn)購(gòu)套數(shù)268套，累計(jì)認(rèn)購(gòu)面積4340.12，累計(jì)認(rèn)購(gòu)金額約為8522.60萬(wàn)元；累計(jì)簽約250套，累計(jì)簽約面積3995.82，累計(jì)簽約金額73365111，累計(jì)實(shí)收款50890111元。目前銷(xiāo)售情況關(guān)鍵詞：在售550間商鋪，貨值2.1億已認(rèn)購(gòu)貨源單價(jià)：認(rèn)購(gòu)總價(jià)/認(rèn)購(gòu)面積=8522.6/4340.12=1.96萬(wàn)元一期可售總面積：=一期地下總面積-美食廣場(chǎng)-自營(yíng)面積=14148-2340-1245=10563㎡一期剩余待售面積：=一期可售總面積-已認(rèn)購(gòu)面積=10563-4340.12=6222.88㎡剩余貨值：6222.88*1.96=12196.84萬(wàn)元數(shù)據(jù)來(lái)源：?雨潤(rùn)廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)方案〔終稿〕.pptx?近期工作重點(diǎn)解決沿河21間大商鋪的銷(xiāo)售問(wèn)題解決內(nèi)鋪20萬(wàn)~40萬(wàn)232間商鋪的銷(xiāo)售問(wèn)題媒體渠道根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)低迷情況重新梳理銷(xiāo)售策略及工程定位重新梳理，應(yīng)對(duì)現(xiàn)在市場(chǎng)狀況最終實(shí)現(xiàn)：根據(jù)現(xiàn)有貨值，年底前再完成8000萬(wàn)任務(wù)年底前再完成8000萬(wàn)任務(wù)，如何實(shí)現(xiàn)？如前篇所述：當(dāng)前剩余貨值約12196.84萬(wàn)元，只需完成剩余量的66%即可完成當(dāng)年任務(wù)！即：依據(jù)甲方所提供的數(shù)據(jù)，完成剩余面積的66%即可完成當(dāng)年任務(wù)=6222.88*0.66=4107㎡。銷(xiāo)售任務(wù)分解注：由于甲方未能提供詳實(shí)的房源銷(xiāo)控信息，我司僅了解到當(dāng)前剩余貨源為沿河21間大商鋪+內(nèi)鋪20萬(wàn)~40萬(wàn)232間商鋪。故，我司依據(jù)已掌握信息，建議為實(shí)現(xiàn)年底8000萬(wàn)元的銷(xiāo)售任務(wù)，應(yīng)走抓大放小的營(yíng)銷(xiāo)策略。抓大放小一對(duì)一大力抓沿河大戶(hù)型：沿河商鋪面積普遍偏大，非一般客群所能接受，投資此類(lèi)商鋪的客戶(hù)必定是具備強(qiáng)有力的資金實(shí)力的人。因此，針對(duì)該類(lèi)客戶(hù)應(yīng)組建專(zhuān)門(mén)的VIP一對(duì)一“客戶(hù)經(jīng)理〞。與內(nèi)鋪普通投資群的效勞標(biāo)準(zhǔn)，跟客技巧有所區(qū)別。做到重點(diǎn)客戶(hù)重點(diǎn)抓！放大渠道跑量?jī)?nèi)鋪小戶(hù)型：從目前銷(xiāo)售比例來(lái)看，內(nèi)鋪的小戶(hù)型無(wú)疑是最受歡送的，究其原因，與其小面積低總價(jià)很很大關(guān)系！對(duì)于該類(lèi)產(chǎn)品，具備投資實(shí)力的客戶(hù)基數(shù)較大，前期的招商及認(rèn)購(gòu)成績(jī)也說(shuō)明只要繼續(xù)放大宣傳渠道，深化客戶(hù)認(rèn)知，就可以做到持續(xù)跑量！銷(xiāo)售戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)配合那么，如何做到抓大放小？銷(xiāo)售策略及工程定位重新梳理媒體渠道根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)低迷情況重新梳理抓大：工程定位重新梳理城市主干道，商業(yè)最核心本工程的地段優(yōu)勢(shì)毋庸置疑，南側(cè)的水系景觀更是畫(huà)龍點(diǎn)睛，沿河大面積商鋪在全新沂更可謂是絕對(duì)稀缺的高端產(chǎn)品！沿河商鋪的定位在與主體商業(yè)有所承接的同時(shí)亦可自成體系，我司建議將沿河商業(yè)打造成為：新沂首席時(shí)尚輕餐飲商業(yè)街。輕餐飲一般是指：不需要廚房明火灶臺(tái)、油煙排放較少的餐飲業(yè)輕餐態(tài)稱(chēng)之為“輕餐〞，一般多為西餐、商務(wù)餐等。示意圖他山之石——徐州濱湖新天地徐州濱湖新天地工程開(kāi)展特色的“風(fēng)景時(shí)尚經(jīng)濟(jì)〞，涵蓋吃、喝、玩、樂(lè)、逛五大主題，集休閑娛樂(lè)、特色酒吧、商務(wù)休閑、中外特色料理等于一體，著力打造云龍湖北岸充滿(mǎn)活力的時(shí)尚動(dòng)感沉著一線，使其成為云龍湖邊最受市民歡送的時(shí)尚休閑街區(qū)。他山之石——徐州濱湖新天地抓大：銷(xiāo)售策略重新梳理關(guān)鍵詞：重點(diǎn)跟蹤、一對(duì)一、VIP客戶(hù)經(jīng)理對(duì)策：成立VIP客戶(hù)經(jīng)理團(tuán)隊(duì)，成員應(yīng)具備以下能力：具備一定的高端客戶(hù)資源了解高端人群投資習(xí)慣有一定的金融投資理念和技巧能夠與高收入人群對(duì)話，了解其心理較高水平的儀表儀容及行為習(xí)慣抓大：媒體渠道重新梳理高端客戶(hù)：如何找到他們，告知他們？聯(lián)合：各商業(yè)協(xié)會(huì)各豪車(chē)車(chē)友會(huì)各高端私人會(huì)所各高端消費(fèi)場(chǎng)所……動(dòng)作：組織國(guó)學(xué)論壇紅酒品鑒會(huì)商業(yè)領(lǐng)袖會(huì)議投資或管理講座……1、強(qiáng)調(diào)工程區(qū)位優(yōu)勢(shì)工程地處南京路、鐘吾路商圈中心區(qū)，區(qū)域交通便利、人流密集、商業(yè)氣氛濃厚，使工程具有絕佳的地段優(yōu)勢(shì)。2、強(qiáng)調(diào)工程品牌優(yōu)勢(shì)雨潤(rùn)商業(yè)源于南京中商集團(tuán)，在江蘇地區(qū)擁有極高的知名度。使工程在新沂地區(qū)具有不可比較的商業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)。3、強(qiáng)調(diào)主力商業(yè)優(yōu)勢(shì)在推廣過(guò)程中重點(diǎn)突出主力商業(yè)，以大超市、大影院促進(jìn)鋪面銷(xiāo)售的同時(shí)，進(jìn)一步提高工程整體檔次，增強(qiáng)吸引力。放?。和茝V思想和原那么關(guān)鍵詞：廣撒網(wǎng)、多蓄客、許愿景、勤引導(dǎo)對(duì)策：廣撒網(wǎng)：渠道占領(lǐng)，市場(chǎng)發(fā)聲！常規(guī)線上及線下媒體的全面鋪開(kāi)！多蓄客：內(nèi)鋪小面積低總價(jià)的產(chǎn)品受眾范圍更廣，手中有積蓄有投資欲求的客戶(hù)均可作為目標(biāo)客戶(hù)，需將所有具備投資能力的客戶(hù)蓄水進(jìn)來(lái)。許愿景：依托雨潤(rùn)實(shí)力、主力商家入駐、地段優(yōu)勢(shì)等因素描述本工程未來(lái)投資潛力巨大，許之以愿景。勤引導(dǎo)：多批次多節(jié)點(diǎn)的各類(lèi)活動(dòng)，集聚人氣，保持工程人流聚集的外在形象，引導(dǎo)全市關(guān)注，引導(dǎo)商業(yè)聚焦。放?。轰N(xiāo)售及推廣策略重新梳理廣撒網(wǎng)：工地圍擋畫(huà)面項(xiàng)目圍擋除起到展示項(xiàng)目及品牌形象的作用外。對(duì)項(xiàng)目招商成果應(yīng)有一定展示，提升客戶(hù)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的信心。廣撒網(wǎng)：售樓處看板、高炮對(duì)現(xiàn)有戶(hù)外媒體內(nèi)容進(jìn)行更新，將招商成果信息引入宣傳主力位置，增加主力商業(yè)入駐信息宣傳，提升項(xiàng)目商業(yè)號(hào)召力。并保留部分看板做項(xiàng)目形象維護(hù)使用。廣撒網(wǎng)：道旗、公交更換現(xiàn)有道旗畫(huà)面，增加賣(mài)點(diǎn)信息。并對(duì)工程商業(yè)形象進(jìn)行展示。主流媒體組合強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入工程信息，釋放品牌價(jià)值，突出客戶(hù)渠道媒體選擇：戶(hù)外：戶(hù)外看板網(wǎng)絡(luò)：新沂論壇、鐘吾網(wǎng)其他：電視臺(tái)、電臺(tái)渠道：短信、DM廣撒網(wǎng)：主流媒體組合爆炸新聞信息，引領(lǐng)城市話題，釋放招商信息廣撒網(wǎng)：新聞媒體配合借助新聞媒介作用，與新沂較有影響力的新聞機(jī)構(gòu)合作，以軟性廣告形式專(zhuān)項(xiàng)專(zhuān)版報(bào)道，爭(zhēng)取潛在的客戶(hù)群，使工程在區(qū)域內(nèi)得以迅速推廣。加強(qiáng)與新興媒體的深度合作，特別是自媒體、點(diǎn)評(píng)APP等各類(lèi)移動(dòng)瀏覽應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)媒體相比傳統(tǒng)問(wèn)題擁傳播范圍廣、保存時(shí)間長(zhǎng)、信息數(shù)據(jù)龐大、開(kāi)發(fā)性強(qiáng)、交互性溝通性強(qiáng)、操作簡(jiǎn)單方便、本錢(qián)低廉效率高等諸多優(yōu)勢(shì)。目前，可用于工程宣傳的新興媒體主要包括微博、微信、點(diǎn)評(píng)等各類(lèi)應(yīng)用。廣撒網(wǎng)：新興媒體配合通過(guò)商會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)等商業(yè)組織購(gòu)買(mǎi)該區(qū)域主要商家的聯(lián)系信息，并通過(guò)電話Call客及短信平臺(tái)進(jìn)行宣傳。通過(guò)對(duì)目標(biāo)商家的邀約，針對(duì)意向客戶(hù)開(kāi)展上門(mén)推介，贈(zèng)送項(xiàng)目資料，并針對(duì)大客戶(hù)制定相應(yīng)的購(gòu)鋪優(yōu)惠條件。廣撒網(wǎng)：與短信平臺(tái)配合多蓄客：入駐商家資源挖掘除此之外的重點(diǎn)客戶(hù)：前期招商已深入挖掘了新沂、徐州及邳州地區(qū)的大量商業(yè)客群。項(xiàng)目招商中的入駐商家及意向入駐商家，均為對(duì)項(xiàng)目未來(lái)前景較為認(rèn)可的實(shí)力潛在購(gòu)買(mǎi)人群。通過(guò)對(duì)招商客戶(hù)的梳理，可快速篩選出一批對(duì)項(xiàng)目有較強(qiáng)信心的潛在客戶(hù)。通過(guò)對(duì)該類(lèi)人群的深度挖掘可形成一批高質(zhì)量的購(gòu)鋪客戶(hù)群體。內(nèi)鋪小面積低總價(jià)的產(chǎn)品受眾范圍更廣，手中有積蓄有投資欲求的客戶(hù)均可作為目標(biāo)客戶(hù)，需將所有具備投資能力的客戶(hù)蓄水進(jìn)來(lái)。勤引導(dǎo)：多節(jié)點(diǎn)、多批次商業(yè)預(yù)熱活動(dòng)與商業(yè)大亨為鄰，品牌商家簽約會(huì)目的：依托主力商業(yè)許之以商業(yè)愿景時(shí)間：待確定幾家主力商業(yè)簽約日地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)售樓處廣場(chǎng)邀請(qǐng)人員：招商入駐業(yè)主，已積累客戶(hù)等勤引導(dǎo)：多節(jié)點(diǎn)、多批次商業(yè)預(yù)熱活動(dòng)與成功人士為鄰，知名商家商業(yè)運(yùn)營(yíng)論壇目的：邀請(qǐng)徐州YOVO或新沂當(dāng)?shù)氐某晒ι碳疫M(jìn)行講座，吸引人氣，傳授商業(yè)致勝秘笈。促進(jìn)商鋪銷(xiāo)售。時(shí)間：視客戶(hù)蓄水情況而定地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)售樓處廣場(chǎng)或租賃酒店會(huì)議室邀請(qǐng)人員：招商入駐業(yè)主，已積累客戶(hù)，全城商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，商會(huì)等與爆棚人氣為鄰，精彩活動(dòng)游園會(huì)預(yù)熱活動(dòng)——夏季乘涼夜爽口