保利地產(chǎn)本錢管理分析報告組員：高艷、張莉莉、楊婷婷、潘晨目錄公司簡介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析1內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析2戰(zhàn)略定位3價值鏈及成本動因分析4戰(zhàn)略成本管理策略51、公司簡介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析保利房地產(chǎn)〔集團(tuán)〕股份有限公司〔以下簡稱“保利地產(chǎn)〞〕是由中國保利集團(tuán)公司全資子公司保利南方集團(tuán)有限公司于1992年9月14日在廣州市注冊成立的全民所有制企業(yè)，公司經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍為：一級房地產(chǎn)開發(fā)，出租本公司開發(fā)的商品房，房屋工程設(shè)計(jì)、舊樓拆遷等。1、公司簡介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析1、公司簡介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析2024年房地產(chǎn)綜合財(cái)務(wù)比較1、公司簡介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析同行業(yè)比照分析保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)評估萬科地產(chǎn)財(cái)務(wù)評估

1、公司簡介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析

財(cái)務(wù)分析1、公司簡介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析

保利地產(chǎn)償債能力

1、公司簡介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析流動比率從流動比率2024年的2.73至2024年的1.93，可以看出保利的償債能力正逐漸降低。2024年流動比率比標(biāo)準(zhǔn)比例2要小，此指標(biāo)及其相關(guān)比較粗略地反映了保利地產(chǎn)的短期償債可能會有壓力。1、公司簡介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析速動比率速動比率表示流動資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)的那局部資產(chǎn)的比率。有表可知，保利地產(chǎn)的變現(xiàn)能力比較差，會給短期償債帶來壓力1、公司簡介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析資產(chǎn)負(fù)債表由表可知保利地產(chǎn)是常年負(fù)債經(jīng)營的，資產(chǎn)負(fù)債率根本呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，說明企業(yè)風(fēng)險提高，但是適度的負(fù)債比率能保證企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營活動所需的資金。1、公司簡介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析保利地產(chǎn)運(yùn)營能力1、公司簡介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)應(yīng)收賬款變現(xiàn)速度的快慢及管理效率的上下。周轉(zhuǎn)率高說明收賬迅速，賬齡較短；資產(chǎn)流動性強(qiáng)，短期償債能力強(qiáng)；可以減少收賬費(fèi)用和壞賬損失。從上表可以看出從08年到11年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率持續(xù)下降，收賬比較慢,收賬費(fèi)用比較高,企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理。1、公司簡介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析存貨周轉(zhuǎn)率的快慢，不僅反映出企業(yè)采購、存儲、生產(chǎn)及銷售各環(huán)節(jié)管理工作狀況的好壞，而且對企業(yè)償債能力及獲利能力產(chǎn)生決定性的影響。一般來說存貨周轉(zhuǎn)率越高越好。存貨周轉(zhuǎn)率越高，說明其變現(xiàn)的速度越快，周轉(zhuǎn)額越大，資金占用水平越低。上表中可以看出11年的數(shù)據(jù)相比前幾年偏低,說明存貨管理存在的問題，占用的資金比較多。1、公司簡介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析固定資產(chǎn)投資得當(dāng)，固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，能夠充分發(fā)揮效率。反之，說明固定資產(chǎn)使用效率不高，提供的生產(chǎn)超過不多，企業(yè)的營運(yùn)能力不強(qiáng)。圖中固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從08年到11年呈先升后降的趨勢，說明固定資產(chǎn)的使用效率不高。1、公司簡介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)在一定時期銷售收入與資產(chǎn)總額的比率。它反映企業(yè)全部資產(chǎn)的利用效率，是分析和評價企業(yè)全部資產(chǎn)管理水平的一個綜合性指標(biāo)。從08年到11年，逐漸下降，企業(yè)應(yīng)采取各項(xiàng)措施來提供企業(yè)的資產(chǎn)利用程度，比方提高銷售收入或處理多余的資產(chǎn)。1、公司簡介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析保利地產(chǎn)成長能力1、公司簡介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析主營業(yè)務(wù)收入增長率是指企業(yè)報告期主營業(yè)務(wù)收入增長額與基期主營業(yè)務(wù)收入總額的比率，它說明了企業(yè)重點(diǎn)開展方向的成長性，并從業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張方面衡量企業(yè)的持續(xù)開展能力。保利地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)增長率在2024年到2024年間，主營業(yè)務(wù)收入增長率出現(xiàn)下滑，企業(yè)開展受阻，2024年主營業(yè)務(wù)收入增長率出現(xiàn)了上升，但2024年有出現(xiàn)下降，可能由于政府的調(diào)控政策,保利地產(chǎn)應(yīng)該采取更加積極的措施。凈利潤增長率是企業(yè)報告期利潤增長額與基期凈利潤的比率。凈利潤增長率也是企業(yè)成長能力的指標(biāo)。并且該指標(biāo)越高，說明企業(yè)積累越多，持續(xù)開展能力越強(qiáng)。從表中可以看出，保利地產(chǎn)的凈利潤增長率在2024—2024連續(xù)下滑，說明該公司的持續(xù)開展能力正在減弱。1、公司簡介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析保利地產(chǎn)盈利能力由表可知，保利地產(chǎn)2024年的盈利水平要好于去年，凈利潤和毛利潤都有提高。1、公司簡介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析1、公司簡介及運(yùn)營現(xiàn)狀分析由以上數(shù)據(jù)分析可以看出：保利公司營業(yè)收入以及利潤均根本符合市場預(yù)期，總利潤首次突破百億，毛利率上升了2.95個百分點(diǎn),凈利潤超過了萬科。12年毛利率的穩(wěn)定甚至繼續(xù)上升仍然可期。公司凈負(fù)債率長期處于高位水平，11年有所下降。但短期借款的占比大幅上升，為短期償債形成一定施壓，但公司有182億的貨幣資金在手，資金仍然充裕，能夠滿足23億的短期借款以及118億的一年內(nèi)到期非流動負(fù)債。短期借款大幅提升一方面說明融資運(yùn)作空間有所緊縮，另一方面也會拉低公司業(yè)績。保利地產(chǎn)的經(jīng)營規(guī)模在2024年有了長足的進(jìn)步，資產(chǎn)總量已接近中國地產(chǎn)的龍頭老大萬科公司，但是在規(guī)模經(jīng)營下，管控問題越來越嚴(yán)峻，導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)本錢的居高。面對國家對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，想要有更為優(yōu)秀的表現(xiàn)，需要在營銷和存貨周轉(zhuǎn)管理上認(rèn)真籌劃，減少盲目擴(kuò)張帶來的風(fēng)險，在適度增長的條件下，做好企業(yè)內(nèi)部管理，適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。同時，因注重多元化，分擔(dān)單一業(yè)務(wù)領(lǐng)域市場風(fēng)險，參與保障房建設(shè)，爭取政府資源及信貸資源。

2、內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析〔行業(yè)分析〕2、內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析2.1外部環(huán)境分析

房地產(chǎn)行業(yè)是一個關(guān)系很多相關(guān)行業(yè)的根底建設(shè)行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。由于他的相關(guān)行業(yè)較多的是由建筑材料，土地，人力本錢，資金等相關(guān)因素組成。所以與上述各因素相關(guān)的政治法律、經(jīng)濟(jì)、還有相關(guān)行業(yè)的技術(shù)水平對房地產(chǎn)有很大的影響。隨著我國改革開放的深入，全球化時代的到來，國外的先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和技術(shù)必將會給房地產(chǎn)行業(yè)造成很大的沖擊。采用PEST分析法對外部環(huán)境進(jìn)行分析。2、內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析2.1.1政治法律環(huán)境〔PoliticalFactors〕 面對房地產(chǎn)這幾年的瘋漲，國家制定了很多相關(guān)的政策，法律來限制他的價格。而這些具體的政策也給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的沖擊。具體如下：稅收政策政府調(diào)控采取了平穩(wěn)的步驟前期----營業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進(jìn)二手房市場局部城市的房價和成交量已經(jīng)超越了歷史的最高記錄，樓市投機(jī)盛行，市場已經(jīng)顯得過熱，房地產(chǎn)優(yōu)惠政策就要適當(dāng)退出。限制房地產(chǎn)開發(fā)的的貸款管理對工程資本金〔所有者權(quán)益〕比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的工程，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；2、內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析對已利用貸款購置住房、又申請購置第二套(含〕以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。增加了投資者投資房地產(chǎn)的本錢，減少了消費(fèi)者購置房屋的本錢。切實(shí)調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)重點(diǎn)開展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，標(biāo)準(zhǔn)開展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極開展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。2、內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析2、內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析2.1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境〔EconomicFactors〕 國家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化如下：國民生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長這是影響房地產(chǎn)行業(yè)的最主要的經(jīng)濟(jì)因素，因?yàn)橹挥行枨蟮脑黾硬拍苷嬲拇龠M(jìn)供給的增加。中國連續(xù)GDP超過10%。連續(xù)這么多年的經(jīng)濟(jì)飛速開展，人民收入的增加也導(dǎo)致了購房需求的旺盛。同時導(dǎo)致了居民手中貨幣的增加，面對著資金的流向問題，不少人選擇了購置樓房。所以在過去的十年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)熾熱，房價飛速上漲。提高存款準(zhǔn)備金在去年一年中，中央銀行存款儲藏進(jìn)持續(xù)提高，這一提高將會進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源，造成〞銀根〞緊縮。不過，這些主要是針對股市的，所以對于房地產(chǎn)業(yè)來說，只是一種牽連。同時，由于現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)的籌資方式多樣化，致使很多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)還是可以挺過去。2、內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析存款加息去年銀行的屢次銀行加息，雖然是主要針對股市的瘋漲，但依舊對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了影響。加息無疑將加大開發(fā)經(jīng)營本錢,最終將加速行業(yè)內(nèi)企業(yè)的兩極分化，給優(yōu)質(zhì)公司帶來更多擴(kuò)張時機(jī)，盈利能力較差公司的生存環(huán)境將更為艱難自從央行提高貸款門檻，有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)對銀行的依賴越來越小，貸款比例越來越小，通過自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來越大。股市影響隨著去年中國股市的泡沫的破滅，從股市大量撤下的熱錢迅速流入房地產(chǎn)行業(yè)。同時，國內(nèi)的調(diào)整股市的政策，經(jīng)濟(jì)規(guī)定都相應(yīng)的影響了房地產(chǎn)業(yè)的開展。2、內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析國民生產(chǎn)總值持續(xù)高速增長

提高存款準(zhǔn)備金

存款加息股市影響

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)開展的“龍頭〞產(chǎn)業(yè)，國外游資不斷涌入，各大主要城市的房價持續(xù)攀升，整個經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)過熱態(tài)勢，政府接二連三地出臺了系列的金融調(diào)控手段，試圖穩(wěn)定市場，保證經(jīng)濟(jì)長久健康的開展，同時也防止過高房價引來的社會潛在問題。從緊的金融手段，銀行存款準(zhǔn)備金率連續(xù)提升，對于房產(chǎn)市場的資金來源起到明顯抑制，同時加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理也一定程度上抑制了房地產(chǎn)需求。

2、內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析2.1.3社會與文化要素〔SocioculturalFators〕 各國的社會與文化對于企業(yè)的影響不盡相同。作為中國，有著很明顯的區(qū)別于其他國家的社會與文化。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，社會和文化的影響也是很大的。家庭結(jié)構(gòu)因素目前我過家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了顯著的變化，向小型化開展。這是方案生育政策和離婚率上升共同作用的結(jié)果。同時隨著觀念的改變，很多年輕人結(jié)婚后不愿與父母一起居住，家庭購房需求加大。人口因素中國七八十年代生育頂峰時出生的那一批人有大局部人已經(jīng)在城市站穩(wěn)腳跟，他們對房子的需求具有極大的剛性。2、內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析對于方案生育初期出生的那一代人，現(xiàn)在也是住房消費(fèi)人群，而這些人的消費(fèi)能力是巨大的，首先他們的經(jīng)濟(jì)條件良好，其次，從父母那里得到的贊助也會很大。這些客觀原因使得外界普遍對近期房價下降不報大的希望。短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍然會非常興盛。社會城市化中國的經(jīng)濟(jì)開展迅速，而中國舊有的農(nóng)村人口密集將會逐漸向城市轉(zhuǎn)移。2每年約有1200萬人從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市。而這些城市人口的增加必然會帶動房地產(chǎn)的行業(yè)的開展。2、內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析2.1.4技術(shù)要素〔TechnologicalFactors〕 相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)的生產(chǎn)技術(shù)科技并不是要求很高。但是對于投資，營銷方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新具有了很大的改變。融資創(chuàng)新房地產(chǎn)行業(yè)也有著自己的創(chuàng)新融資方法。去年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，企業(yè)自籌資金缺乏28％，銀行融資占21.7％，建筑公司的工程墊款和購房者的預(yù)付款占38％〔后者的80％也源于銀行貸款〕，在資本市場的直接融資僅占總量的十分之一。因此在銀行緊收錢袋之際，廣闊中小開發(fā)商必須積極謀求在資本市場一搏。首先是信托業(yè)的開展。其次是購房者的預(yù)付款，最后是公司上市。銷售創(chuàng)新房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過去年以及今年的政府宏觀調(diào)節(jié)，銀行的貸款要求嚴(yán)格，利息提高等政策，面臨著越來越艱難的市場環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)也依據(jù)自己的銷售特色，合理的選擇了適合于自己的銷售方法。2、內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析建筑技術(shù)應(yīng)用比例提高2024年，對房地產(chǎn)產(chǎn)品技術(shù)含量就提出了更高要求。而技術(shù)含量所帶來的是產(chǎn)品質(zhì)量、人性化、舒適度、節(jié)能環(huán)保等方面核心居住品質(zhì)的提升，這些才是地產(chǎn)產(chǎn)品正真立于不敗之地的核心競爭力。精細(xì)化整合產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨勢。對于正在全面建設(shè)的中國房地產(chǎn)市場，高精度整合設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化模式將是未來產(chǎn)品開發(fā)的必然趨勢。房地產(chǎn)產(chǎn)品在進(jìn)行設(shè)計(jì)之前，就應(yīng)考慮到客戶未來的更多需求，從結(jié)構(gòu)到戶型、室內(nèi)設(shè)計(jì)、家裝配套、營銷籌劃等，都需要有更精準(zhǔn)、人性化的考慮，可進(jìn)行靈活的變更和調(diào)整，適應(yīng)不同的居住習(xí)慣和生活群體。2、內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析2.2內(nèi)部環(huán)境分析(行業(yè)分析)主要競爭者分析：目前，萬科地產(chǎn)在行業(yè)處于領(lǐng)先地位，從個股財(cái)務(wù)評估來看，保利的成長力、現(xiàn)金流量和盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于萬科，大體略勝金地一籌，所以，保利還存在很大的開展空間。主要替代者分析：廉租房，二手房屋，對低收入家庭吸引力比較大；經(jīng)濟(jì)適用房，社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有價格低的特點(diǎn)；潛在進(jìn)入者分析：跨國公司到中國開辟市場：自改革開放以來，外國公司逐漸關(guān)注于中國市場，但是壁壘較高，不構(gòu)成太大威脅；大陸潛在競爭者：民企迅速開展，并逐漸成為了房地產(chǎn)投資增長的主要動力；買方分析：購房者的經(jīng)濟(jì)狀況：購房者的經(jīng)濟(jì)狀況在很大程度上決定了樓價的多少；購置者的心理預(yù)期:對房價的變動有著一定影響，如當(dāng)樓市低迷時消費(fèi)者對樓市的信心下降，導(dǎo)致樓房售出數(shù)量減少；國家政策對購房者的影響，從而使購房者的行為進(jìn)一步影響到樓市；局部炒房團(tuán)對樓市的影響。2、內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析2、內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析主要供給商分析：水泥價格走勢：2、內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析主要供給商分析：鋼材價格走勢預(yù)測：2、內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析2.3SWOT分析優(yōu)勢：1.公司最大的競爭優(yōu)勢在于其資源優(yōu)勢。由于公司的控股股東保利集團(tuán)源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保利地產(chǎn)在全國各地的擴(kuò)張，而且也非常有利于控制公司的擴(kuò)張風(fēng)險。2.良好的執(zhí)行力將保證公司高速開展。強(qiáng)大的執(zhí)行力是將戰(zhàn)略與決策付諸現(xiàn)實(shí)的保證,保利地產(chǎn)擁有一支有著很高的專業(yè)能力和職業(yè)操守,對工作兢兢業(yè)業(yè),對公司忠心耿耿的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)；同時公司嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的企業(yè)管理制度也為各項(xiàng)工作的執(zhí)行提供了良好的客觀環(huán)境。專業(yè)的團(tuán)隊(duì)與雷厲風(fēng)行的軍旅作風(fēng),形成為保利地產(chǎn)強(qiáng)大的工作執(zhí)行力。保利地產(chǎn)一向以“快〞著稱。經(jīng)過十幾年的專業(yè)運(yùn)作,公司已經(jīng)具備了很強(qiáng)的開發(fā)實(shí)力,一般住宅工程從獲得土地到實(shí)現(xiàn)銷售只需要一年半左右的時間。這種高效的工程運(yùn)作能力是公司的核心競爭優(yōu)勢之一。2、內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析3.卓越的戰(zhàn)略管理能力2024年，公司結(jié)合“十一五〞經(jīng)營成果，編制了“十二五〞開展規(guī)劃，公司十年戰(zhàn)略很清晰，提出“三個為主、三個結(jié)合〞的開展戰(zhàn)略，確立了銷售超千億、凈利潤過百億的開展目標(biāo)。4.優(yōu)秀的可持續(xù)開展能力2024年，公司大力推進(jìn)區(qū)域布局深化，以一線省會城市為中心向二三線城市縱深開展，全年新進(jìn)12個城市。全年新增房地產(chǎn)工程45個工程，截止報告期末公司擁有可結(jié)算資源4195萬平方米，可持續(xù)開展能力進(jìn)一步增強(qiáng)。5.行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌形象深入人心優(yōu)異的經(jīng)營業(yè)績和標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)運(yùn)作不斷強(qiáng)化公司“和者筑善〞的品牌形象，品牌價值持續(xù)提升，影響力不斷增強(qiáng)，連續(xù)五年蟬聯(lián)“國有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值TOP10〞榜首?！坝H情和院〞物業(yè)效勞品牌在全國106個社區(qū)得到廣泛認(rèn)可。2、內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析劣勢： 1.公司在2024年購入約1000萬平方米的土地儲藏，土地本錢較高，這使其應(yīng)對市場調(diào)整時的銷售價格彈性較小。 2.凈負(fù)債率較年初上升39個百分點(diǎn)至162%：主要源于期內(nèi)借款增加和貨幣資金下降?？紤]到期末公司尚有156億元貨幣資金，財(cái)務(wù)壓力有增加。

2、內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析時機(jī)： 1、保利地產(chǎn)根本完成了全國化布局，開始進(jìn)入收獲期，市場占有率將迅速提升。 2、中國的城市化進(jìn)程仍要繼續(xù)很長時間，二三線城市成長空間巨大,二、三線城市化進(jìn)程提速。3、國家政策重點(diǎn)開展中低價位、中小戶型普通商品住房,所以中小戶型普通商品住房已經(jīng)開始進(jìn)入快速增長期。

2、內(nèi)外部環(huán)境及SWOT分析威脅：1.保利集團(tuán)將深圳等地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入保利香港〔119，HK〕，與保利地產(chǎn)產(chǎn)生競爭關(guān)系對其資源獲得和市場均造成威脅。2.市場變化風(fēng)險 2024年隨著緊縮貨幣政策、信貸政策、“限購令〞和保障房供給等房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，調(diào)控效果將逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)階段性波動；

3.深化區(qū)域布局帶來的管控風(fēng)險 2024年全年新進(jìn)城市12個，同時各區(qū)域均實(shí)現(xiàn)了多工程運(yùn)作。隨著公司管理幅度的加大，管理鏈條的延伸，公司的管理難度和管控風(fēng)險在增加。3、戰(zhàn)略定位通過以上分析，我們可以看到，國家的宏觀政治、經(jīng)濟(jì)政策，都是“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸〞，繼續(xù)從緊的調(diào)控政策，以限貸和限購為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策，加上連續(xù)數(shù)次加息，使得地價、資金本錢上升。以前房地產(chǎn)市場土地低本錢、資金低本錢運(yùn)作時代和政策寬松時代、房地產(chǎn)企業(yè)暴利時代已經(jīng)過去。房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入薄利時代。隨著史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)迎來了從分散到集中，從良莠并存到優(yōu)勝劣汰的大洗牌。由于持續(xù)的調(diào)控以及貨幣政策的收緊，多數(shù)開發(fā)商陷入了困境，房地產(chǎn)業(yè)的競爭將更加劇烈。保利地產(chǎn)的企業(yè)資源、能力和財(cái)務(wù)水平的綜合分析使得企業(yè)必須做出戰(zhàn)略調(diào)整。3、戰(zhàn)略定位保利地產(chǎn)只有保持其本錢領(lǐng)先地位的技術(shù)變革才能為企業(yè)帶來持久的本錢優(yōu)勢。當(dāng)本錢領(lǐng)先的企業(yè)的價格相當(dāng)于或低于其競爭廠商時、它的低本錢地位就會轉(zhuǎn)化為高收益。所以通過以上分析，保利應(yīng)該在近幾年內(nèi)將開展戰(zhàn)略定位為本錢領(lǐng)先戰(zhàn)略。4.價值鏈及本錢動因分析4.1房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈組成局部市場預(yù)測、投資機(jī)會尋找和篩選、細(xì)化投資方案等活動。投資開發(fā)活動的關(guān)鍵局部：可行性研究、談判簽約、工程施工建設(shè)招投標(biāo)、獲取貸款和金融效勞支持營銷推廣、產(chǎn)品定價、廣告籌劃、銷售、租約談判和租賃管理交房、客戶入住及后期的物業(yè)管理、設(shè)施管理和資產(chǎn)管理等4.價值鏈及本錢動因分析4.價值鏈及本錢動因分析4.1 企業(yè)內(nèi)部價值鏈分析：投資籌劃能掙錢的工程，才是好工程，所以在一個工程的投資籌劃時，就應(yīng)建立在認(rèn)真、客觀的調(diào)研和分析之上，選擇有優(yōu)勢的工程。重點(diǎn)對市場現(xiàn)行售價和預(yù)期走勢進(jìn)行準(zhǔn)確的調(diào)查判斷，確定目標(biāo)售價。土地獲取土地本錢優(yōu)勢是工程成功之本。如何獲取一個優(yōu)惠的土地價格，這是保利可以考慮的方向。規(guī)劃設(shè)計(jì)事實(shí)證明科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可以降低10%的工程造價，所以在考慮設(shè)計(jì)的可行性根底上，降低造價。4.價值鏈及本錢動因分析采購管理不同的采購標(biāo)準(zhǔn)、供給商的選擇方式、供給商的管理等，都對采購管理本錢有影響。工程管理工程實(shí)施階段的現(xiàn)場管理、撥款速度、索賠風(fēng)險等會影響施工管理。營銷管理營銷推廣方案的制定、營銷路線的選擇、銷售費(fèi)的制定都會影響營銷效果和本錢。物業(yè)管理提供物業(yè)管理的范圍、標(biāo)準(zhǔn)、效勞水平等都會影響你物業(yè)管理本錢和客戶滿意度。品牌塑造傳播4.價值鏈及本錢動因分析經(jīng)營操作風(fēng)險大經(jīng)營操作風(fēng)險小4.價值鏈及本錢動因分析企業(yè)外部價值鏈分析：4.價值鏈及本錢動因分析

4.2 企業(yè)外部價值鏈分析：

充分利用招標(biāo)優(yōu)勢：保利地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的前三強(qiáng)，

有著良好的社會聲譽(yù)，大多數(shù)企業(yè)

是愿意和保利合作的，在招標(biāo)過程

中，可以適當(dāng)增加合格承包方的比

例，從中擇優(yōu)。深化集團(tuán)采購，加強(qiáng)招投標(biāo)管理，

完善本錢控制考核體系等方式，有

效降低本錢。4.價值鏈及本錢動因分析

4.2 企業(yè)外部價值鏈分析：

開發(fā)利用供給商的聯(lián)系:供給商不僅生產(chǎn)著企業(yè)用于價值鏈的產(chǎn)品或效勞，而且在本錢方面也影響著企業(yè)。對合作過的供給商進(jìn)行績效評估，選擇優(yōu)秀供給商建立長期合作伙伴關(guān)系，從而降低采購本錢和庫存本錢。4.價值鏈及本錢動因分析

4.2 企業(yè)外部價值鏈分析：

處理好與建筑商〔施工方〕之間的關(guān)系由于設(shè)計(jì)已完成，施工階段工程量已完

全具體化，因而影響工程投資的可能性

只有5%-10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很

小，但工程投資都主要發(fā)生在這一階段

，浪費(fèi)投資的可能性很大。所以在確定

施工方后，要處理好與施工方的關(guān)系，

盡可能地不存在拖欠款之類的消極現(xiàn)象

，以免影響工人情緒，從而間接的增加

本錢。4.價值鏈及本錢動因分析

4.2 企業(yè)外部價值鏈分析：處理好與銷售商之間的關(guān)系對顧客需求的把握,只有了解了顧客的

需求,房地產(chǎn)企業(yè)才能真正進(jìn)入狀態(tài),

特別是在競爭劇烈的今天,人們對住房

的要求越來越苛刻,房地產(chǎn)商要盡可能

地和銷售商合作去挖掘顧客的需求，共同提高顧客的滿意度。4.價值鏈及本錢動因分析本錢動因分析〔1〕結(jié)構(gòu)性本錢動因分析(StructuralCostDriver)

〔2〕執(zhí)行性本錢動因分析〔ExecutionCostDriver)4.價值鏈及本錢動因分析(1)規(guī)模經(jīng)濟(jì)：所謂規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指在價值鏈活動規(guī)模較大時，活動的效率提高或活動本錢可分?jǐn)傆谳^大規(guī)模的業(yè)務(wù)量而使單位本錢降低。(2)整合程度：整合是指企業(yè)為了使業(yè)務(wù)領(lǐng)域更廣泛，更直接，在業(yè)務(wù)流中向兩端延伸至直接銷售，零部件內(nèi)制和原材料供給等。(3)學(xué)習(xí)與溢出：企業(yè)價值鏈活動可以通過學(xué)習(xí)的過程提高作業(yè)效率從而使本錢下降。(4)技術(shù):技術(shù)在企業(yè)價值鏈的各項(xiàng)活動中的應(yīng)用水平是決定其本錢上下的關(guān)鍵因素之一。(5)多樣性:指提供給客戶的產(chǎn)品、效勞的種類；結(jié)構(gòu)性成本動因的內(nèi)容4.價值鏈及本錢動因分析〔1〕規(guī)模經(jīng)濟(jì)：由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，使得一些中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)的風(fēng)險，這對保利來說是一個時機(jī)，可以借此時機(jī)通過低價收購資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)低本錢擴(kuò)張，從而擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，數(shù)據(jù)顯示：保利地產(chǎn)進(jìn)入全國19個城市，輻射中、東部經(jīng)濟(jì)興旺區(qū)域，根本完成全國布局。因此，具有全面市場調(diào)研能力、及時把握市場變化情況，熟悉各區(qū)域地產(chǎn)市場特色，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。從城市平均銷售額來看，保利與行業(yè)領(lǐng)袖存在較大差距，說明通過精耕目前已進(jìn)入市場，可迅速在不增加管理難度的根底上擴(kuò)大規(guī)模。

4.價值鏈及本錢動因分析〔2〕整合程度保利地產(chǎn)作為央企，背景深厚，故可以利用其在融資渠道、土地獲取、商譽(yù)等方面的優(yōu)勢，著力加強(qiáng)自己的核心競爭能力，對于不擅長的業(yè)務(wù)，可以分包出去，但同時要注意分散自己的經(jīng)營風(fēng)險。〔3〕學(xué)習(xí)與溢出保利地產(chǎn)作為央企，人員冗余的現(xiàn)象是比較突出的，保證人員的精簡和提高人員的學(xué)習(xí)能力、激發(fā)員工的共同愿望是比較重要的。保利在標(biāo)準(zhǔn)化管理方面為什么一直停滯不前，主要原因是缺乏系統(tǒng)、整體的解決思路，如果保利在管理的改進(jìn)上，能夠讓員工都形成先思考的習(xí)慣，或許業(yè)績增長要來的更快一些。4.價值鏈及本錢動因分析〔4〕技術(shù)保利地產(chǎn)可以通過增加與供給商的聯(lián)系，增加新材料的推廣應(yīng)用，開發(fā)新品精品，應(yīng)用科技成果等來實(shí)現(xiàn)技術(shù)創(chuàng)新?！?〕多樣性房地產(chǎn)是城市建設(shè)的重要組成局部，所以保利地產(chǎn)既要緊跟現(xiàn)在城市的開展趨勢，又要滿足細(xì)分群體的多元化需求，產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)既要表達(dá)前瞻性，又要保持后續(xù)性。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的多樣性，不僅能滿足客戶的需求，還能有效地降低本錢。保利集團(tuán)投入產(chǎn)品創(chuàng)新的資源遠(yuǎn)不及萬科，大局部產(chǎn)品以模仿為主，沒有形成自己的產(chǎn)品特色。建議加大對產(chǎn)品研發(fā)部門的資金和人員投入。在營銷活動方面，主要通過模仿和借鑒同行企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，效勞營銷和關(guān)系營銷不到位。建議提高營銷執(zhí)行能力，改變營銷組織及績效考核制度，開辟新的營銷方式。如嫁接營銷渠道：與裝修企業(yè)，家電企業(yè)等聯(lián)盟，降低顧客裝修購置家具本錢，提高顧客滿意度。4.價值鏈及本錢動因分析4.價值鏈及本錢動因分析〔1〕生產(chǎn)能力運(yùn)用模式生產(chǎn)能力運(yùn)用模式主要通過固定本錢影響企業(yè)的本錢水平。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，固定本錢是相對穩(wěn)定的，為了應(yīng)對企業(yè)的持續(xù)開展，企業(yè)都保持著一定的規(guī)模，而維持這個規(guī)模的漂浮本錢即固定本錢是十分巨大的。在后金融危機(jī)時代，保利地產(chǎn)可以通過承擔(dān)保障性住房建設(shè)來分擔(dān)與消化固定本錢，從而更好地維持企業(yè)的生存。〔2〕聯(lián)系保利地產(chǎn)可以通過在房地產(chǎn)市場中的資源優(yōu)勢積累，通過業(yè)務(wù)整合和良好的資金鏈，逐步向復(fù)合型房地產(chǎn)企業(yè)開展。以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，業(yè)務(wù)范圍逐漸向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)行業(yè)延伸，分散經(jīng)營風(fēng)險。同時，可以通過與其他房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略性資源和核心競爭力上的整合，以謀求更長遠(yuǎn)的開展。4.價值鏈及本錢動因分析〔3〕全面質(zhì)量管理保利地產(chǎn)在提高開發(fā)工程質(zhì)量的同時，還要注意不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中各項(xiàng)工作的質(zhì)量。還要做好前期準(zhǔn)