1文化中心物業(yè)管理服務(wù)投標方案第一章項目整體服務(wù)設(shè)想 第二節(jié)項目服務(wù)理念 一、服務(wù)理念 第三節(jié)項目服務(wù)整體設(shè)想 一、項目服務(wù)范圍及要求設(shè)置 二、項目服務(wù)質(zhì)量考核標準設(shè)置 三、整體服務(wù)模式 35四、采取的管理方式和工作計劃 第二章組織機構(gòu)設(shè)置及人員配備 第一節(jié)組織機構(gòu)設(shè)置 一、組織機構(gòu)的建立 43二、組織機構(gòu)設(shè)計原則 三、組織機構(gòu)圖 第二節(jié)項目人員配備 二、項目人員配備 58 第三節(jié)服務(wù)人員培訓(xùn) 2 二、培訓(xùn)管理 87四、培訓(xùn)方式 五、培訓(xùn)計劃 第四節(jié)人員管理 一、嚴把錄用關(guān)，選好苗、真良才 二、競爭上崗，不拘一格選人才 三、重視反饋意見，及時落實整改，依例獎懲員工95四、人性化民主型內(nèi)部管理，增加物業(yè)公司凝聚力96五、量化管理與標準化動作 第三章項目擬投入設(shè)施設(shè)備 一、物業(yè)管理用房 二、物業(yè)管理用房的配置要求 第二節(jié)工具設(shè)備配置 一、保潔工具配置 二、安保工具配置 四、辦公設(shè)備配置 五、消毒物資 第三節(jié)設(shè)備工具管理 一、保潔用品管理 3 三、維修工具使用管理 四、消毒物資管理 第四章項目管理制度 第一節(jié)項目服務(wù)人員管理制度 一、物業(yè)人員管理制度 二、保潔人員管理制度 三、維修人員管理制度 四、全體服務(wù)人員綜合管理制度 第二節(jié)機電設(shè)施設(shè)備維護服務(wù)制度 二、配電室管理制度 三、空調(diào)運行值班制度 四、消防系統(tǒng)管理制度 五、給排水系統(tǒng)管理制度 六、設(shè)備維修人員管理制度 第三節(jié)消防安全管理制度 三、滅火器管理 第四節(jié)綜合安防管理制度 4二、交接班制度 四、監(jiān)控系統(tǒng)操作 五、重大事件報告制度 第五節(jié)其他管理制度 三、接待投訴制度 六、意見調(diào)查和回訪制度 第五章項目服務(wù)實施方案 第一節(jié)保潔服務(wù) 一、室內(nèi)保潔 三、室內(nèi)外消毒、消殺 第二節(jié)安全保衛(wèi)管理 二、安全管理措施 三、實時監(jiān)控服務(wù) 五、保安業(yè)務(wù)培訓(xùn) 六、保安工作的日常考核 5第三節(jié)停車場管理 一、停車場管理標準 二、停車場服務(wù)標準 三、泊車管理規(guī)范 四、停車場服務(wù)操作規(guī)程 第四節(jié)系統(tǒng)設(shè)備維護管理 一、電梯維護管理 二、配電系統(tǒng)維護管理 三、空調(diào)系統(tǒng)維護管理 四、監(jiān)控系統(tǒng)維護管理 五、消防系統(tǒng)維護管理 六、照明系統(tǒng)維護管理 七、給排水系統(tǒng)維護管理 第五節(jié)會議服務(wù) 一、會議服務(wù)工作流程 二、服務(wù)規(guī)范 三、會務(wù)人員儀容儀表規(guī)定 四、會務(wù)人員舉止規(guī)定 第六節(jié)講解服務(wù) 325 二、重要接待講解服務(wù)流程 三、講解員服務(wù)規(guī)范 四、講解技巧的使用 6第七節(jié)演出劇場管理服務(wù) 一、服務(wù)人員配置 三、劇場保潔工作管理 第六章服務(wù)質(zhì)量保障及投訴處理 342第一節(jié)服務(wù)質(zhì)量保障方案 一、配置優(yōu)秀服務(wù)人員 二、加強員工隊伍建設(shè) 三、注重科學(xué)管理，強化服務(wù)效果 四、嚴格控制成本，提倡能源節(jié)約 五、組建高效、合理的服務(wù)組織團隊 六、重視與采購單位關(guān)系的溝通交流 第三節(jié)投訴處理 四、投訴處理及跟蹤 五、滿意度調(diào)查 第七章應(yīng)急預(yù)案 第一節(jié)應(yīng)急總預(yù)案 一、應(yīng)急組織 四、應(yīng)急保障 7第二節(jié)踩踏事件應(yīng)急預(yù)案 第三節(jié)供電系統(tǒng)應(yīng)急搶修、處理方案 一、供電系統(tǒng)搶修限時規(guī)定 二、停電應(yīng)急處理措施 第四節(jié)電梯應(yīng)急處理方案 三、電梯運行預(yù)險應(yīng)急處理措施 第五節(jié)給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案 一、給排水系統(tǒng)事故應(yīng)急處理措施 二、給排水系統(tǒng)故障搶修限時規(guī)定 第六節(jié)冬季掃雪應(yīng)急預(yù)案 370二、職責(zé) 371 五、相關(guān)流程 本方案目錄中的內(nèi)容在word文檔內(nèi)均有詳細闡述，如8三、如招標文件評分標準要求“項目擬投入設(shè)施設(shè)備”9編制依據(jù)(三)其他法律法規(guī)。(以下內(nèi)容根據(jù)招標文件及項目實際情況進行修改)第一章項目整體服務(wù)設(shè)想第一節(jié)項目需求衛(wèi)生(公共區(qū)域為大廳、走廊、樓梯、衛(wèi)生間、電梯等),劃展示館的室內(nèi)衛(wèi)生保潔(含地毯)以及各進駐單位活動場2.保安：晝夜巡邏(包括各區(qū)、廣場、屋頂)、消防巡4.高低壓配電值班及設(shè)備維護(含各區(qū)配電設(shè)備、泛光及空調(diào)相關(guān)設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)，不含設(shè)備配件損耗及維修費和工程技術(shù)保障等工作，每年會議及演出約60場次。8.文化中心管理處交辦的疫情防控以及其他涉及文化第二節(jié)項目服務(wù)理念3.我們的追求：用我們的誠心、專心，換取4.我們的責(zé)任：貼心服務(wù)，讓客戶無后顧之憂。二、管理理念1.積極倡導(dǎo)“管理和項目質(zhì)量息息相關(guān)”的理念。因此，必須要對公司的基本狀況、組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營理念、運作模式都有比較全面透徹的了解和認識，使公司全體員工的政策理論水平和管理技能都要有穩(wěn)定而明顯的提升。在不斷提高全體工作人員素質(zhì)的同時，創(chuàng)造條件、靈活運用、采取多種方式，在公司內(nèi)部形成愛學(xué)習(xí)、敬崗位、講團結(jié)、比成效2.尤其是在惠民演出服務(wù)項目中，其必須依照有關(guān)法律、法規(guī)、政策及服務(wù)合同賦予的權(quán)力和責(zé)任行使職權(quán)和承擔(dān)責(zé)任，實施對秩序的管理。沒有管理，項目質(zhì)量就無法得以保障，項目人員的一舉一動，一言一行，每時每刻無不代管理是手段，工作質(zhì)量才是目的，通過有效的管理，保證本三、管理原則做好本項目的各項工作這不是一個簡單的事情，所以就需要良好的管理，管理重在追求或取得成果。檢驗管理的一個原則是：是否達到了目標，是否完成了任務(wù)。當(dāng)然這個原則并不是在所有情況下都適用，管理者應(yīng)該把精力和注意力放在“行得通”的事情上。因此為了更好地管理本項目，我項目結(jié)合以往的管理經(jīng)驗對本項目的管理模式進行深刻的思考，制定了有效的管理原則：1.把握整體：管理者之所以成為管理者，是因為他們眼觀全局，著眼于整體，把整體發(fā)展視為己任。管理者應(yīng)該理解自己的任務(wù)，不應(yīng)從自己的職位出發(fā)，而應(yīng)著眼于如何運用源于職位的知識、能力和經(jīng)驗來為整體效力。2.專注要點：專注要點的關(guān)鍵在于專注少數(shù)真正重要的東西，許多管理者熱衷于尋找所謂的“秘方”,其實這是一種冒險行為，倘若真的有什么“秘方”,那就是專注要點應(yīng)該是最重要的。要具備專注要點的能力、技巧和紀律性，是3.利用優(yōu)點：利用優(yōu)點是指利用現(xiàn)有的優(yōu)點，而不是那些需要重新建立和開發(fā)的優(yōu)點。但現(xiàn)實中，很多管理者總是致力于與之相反的方面，即開發(fā)新的優(yōu)點，而不是發(fā)揮現(xiàn)有的優(yōu)點，如果這樣，即使管理方法很有技巧，看上去也很科學(xué)，但造成的管理失誤卻是無法彌補的。4.相互信任：在自己的部門或組織內(nèi)部創(chuàng)造和諧、完美的工作氛圍，是項目圓滿完成的必要條件，有些管理者一板一眼地按照教科書上說的來做，但效果卻不是很好。其實，只要管理者能夠贏得周圍其他人的信任，那么他所管理的部門或組織的工作氣氛就會是和諧的。5.正面思維：正面思維的關(guān)鍵在于運用正確的或創(chuàng)造性的方式思考，正面思維的原則能讓管理者把注意力放在機會第三節(jié)項目服務(wù)整體設(shè)想(一)室內(nèi)保潔服務(wù)范圍及要求(1)大廳的各個部位及所屬有關(guān)設(shè)施。(2)走廊、電梯間、樓梯等公共區(qū)域各個部位及所屬(3)所有衛(wèi)生間的各個部位及所屬有關(guān)設(shè)施。(4)會議室、接待室、政務(wù)廳、大劇院觀眾廳和化妝(5)大理石地面的保養(yǎng)。(6)垃圾的收集清運及殺蟲滅鼠等。(7)各功能館區(qū)的新冠肺炎疫情常態(tài)化消毒殺菌等工(1)幕墻玻璃、鋁板，其他室外玻璃及鋁合金框等，(2)室外公共區(qū)域各部位及所屬有關(guān)設(shè)施。(3)室外廣場、公共衛(wèi)生間、綠化帶內(nèi)、B區(qū)屋頂、停(4)室外主要通道消毒殺菌。(5)冬季除雪。(1)大廳1)保持廳堂地面潔凈、光亮，無腳印、無污漬、無痰2)廳堂內(nèi)的其它部位，如：柱面、墻面、臺面、欄桿、3)大廳大理石結(jié)晶處理每半年至少一次。4)玻璃門窗要做到一周內(nèi)擦拭1-2次，日常要保持干5)廳堂出入口的膠毯要注意隨時清掃積聚灰塵。6)垃圾筒要每日定時消毒、擦拭外表，保持潔凈，筒(2)走廊、電梯間、樓梯等公共區(qū)域1)地面保持清潔、無污跡、無水跡、無腳印。2)走道四角及地腳線，保持干凈，無垃圾。3)墻面及走道設(shè)施、門框、通風(fēng)口、燈管，保持干凈，4)保持電梯梯門光潔、明亮，轎廂及四壁、地面潔凈。(3)衛(wèi)生間1)潔具做到消毒清潔、無水跡、無頭發(fā)、無異味、無2)墻面、四角保持干燥、無地蛛網(wǎng)，地面無腳印、無3)鏡子保持明凈、無浮灰、無水跡。4)金屬器具保持光亮、無浮灰、無水跡、無銹斑。5)提供衛(wèi)生間各類衛(wèi)生用品，保證齊全、無丟損。6)保持衛(wèi)生間內(nèi)空氣清新。(4)會議室、政務(wù)廳、接待室、大劇院觀眾廳和化妝1)做好會前、會后地面的清掃工作，保持地面潔凈、2)保持各種燈具設(shè)備的清潔、完好。3)保持桌椅、沙發(fā)和器具光潔、無灰塵，擺放整齊。4)保持各種藝術(shù)裝飾掛件，掛放端正，清潔無損。(5)室外公共區(qū)域及有關(guān)設(shè)施1)室外地面要保持清潔，無煙蒂、樹葉、紙屑、雜草、區(qū)屋面的積雪(當(dāng)天要清掃完畢)。2)要保持大理石地面的清潔，努力防止地面泛白。3)做好室外有關(guān)設(shè)備的清潔工作。4)及時清理室外垃圾箱(桶)。5)車位線要清晰、潔凈。6)定期投放藥具，做好消毒、殺蟲滅鼠工作。7)做好室外玻璃、鋁合金框保潔。(二)安保服務(wù)范圍及標準1.安保服務(wù)范圍(1)中心管理區(qū)域(包括ABC區(qū)及公共區(qū)域)的正常工作秩序和安全。及時處置區(qū)域內(nèi)發(fā)生的各種危害中心安全(2)中心管理區(qū)域(包括ABC區(qū)及公共區(qū)域)內(nèi)的防火、防盜以及新冠疫情常態(tài)化防控管理，包括防火防盜防疫安全監(jiān)控和預(yù)防，對發(fā)生的火災(zāi)和失盜案情以及疫情的緊急(3)對自然災(zāi)害及人為破壞等不可預(yù)見因素的預(yù)防和(4)停車場的管理，包括室外廣場機動車和非機動車停入秩序和安全的服務(wù)及管理。2.安保服務(wù)的標準(1)中心管理區(qū)域內(nèi)的正常工作秩序和安全的服務(wù)標準1)保安人員要有高度的責(zé)任心和警惕性，按時到崗，堅守崗位，不得擅離職守。杜絕安全隱患的發(fā)生。能處理和應(yīng)對甲方公共秩序維護工作，能正確使用各類消防器材和設(shè)備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案；2)對樓內(nèi)各類施工維修現(xiàn)場人員、環(huán)境進行檢查，避免出現(xiàn)不安全隱患及事故，發(fā)現(xiàn)后督促其改正并記錄在巡視3)保安人員注意觀察有無可疑人員和可疑物品，警惕搶劫、盜竊、火災(zāi)及一切不安全事故發(fā)生。發(fā)現(xiàn)問題要及時采取有效措施并向領(lǐng)導(dǎo)報告。4)保安人員要保持高度警覺性，對管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的各類治安刑事案件迅速作出反應(yīng)，并對現(xiàn)場及事件經(jīng)過會同相關(guān)部門進行有效處置。要建立相應(yīng)的檔案登記制度，把對案件的處理過程、結(jié)果做詳細記錄存入檔案之中。5)熟悉辦公樓建筑結(jié)構(gòu)布局，對重點安全保護區(qū)域進行妥善布防，并經(jīng)常進行檢查與巡視。掌握各種消防器材，監(jiān)控系統(tǒng)的位置和使用方法。下班后檢查辦公區(qū)各辦公室門是否鎖好，如發(fā)生未鎖門情況及時報告主管并做相應(yīng)處理。6)必須建立健全完整的保密體系與保密制度和工作紀7)在國家財產(chǎn)、業(yè)主人身財產(chǎn)安全受到不法侵害時，應(yīng)勇于同犯罪分子作斗爭。8)做好保安部各種保衛(wèi)器材使用、保養(yǎng)情況的檢查、監(jiān)督和記錄，如有損壞，應(yīng)立即報告并說明損壞原因。9)注意檢查綜合辦公樓內(nèi)外固有的各類設(shè)施設(shè)備(門、鎖、燈、消防設(shè)備)的運轉(zhuǎn)安全情況，填寫在巡查記錄上，如有損壞應(yīng)立即報修。10)杜絕閑雜人員在中心管理區(qū)域室內(nèi)任意游逛。11)查驗進入中心管理區(qū)域室內(nèi)人員通行證件(包括健康碼、身份證、體溫檢測等通行必備條件)。通行人員符合(2)對防火防盜等應(yīng)急處理的工作標準1)掌握最新的消防科技信息，用先進的消防理念來指2)根據(jù)消防控制對象需要，制定規(guī)章制度、崗位操作3)消防滅火器材和配置應(yīng)嚴格按照GE/T140.90《建筑4)熟悉中心各區(qū)情況，特別對重點安全防火部位了如5)組織紀律嚴明，領(lǐng)導(dǎo)指揮能力較強，對突發(fā)火災(zāi)應(yīng)6)對所屬區(qū)域的消防設(shè)備、配套設(shè)施檢查，要按消防7)組織不同規(guī)模的消防演練，全年要組織一次到兩次8)對消防設(shè)備的各個部分的使用期限形成文件記載的9)建立并形成設(shè)備發(fā)生故障進行緊急處置的程序。10)中控值班室值班，(需24小時操作監(jiān)控系統(tǒng)，按消崗),自中控值班室接火警警報至第一位保安人員到達現(xiàn)場不得超過3分鐘，確認后1分鐘內(nèi)將信息反饋給中控值班室。員必須馬上控制火情，并在3分鐘內(nèi)通知甲方及消防救援部11)發(fā)現(xiàn)失盜情況時，應(yīng)及時控制現(xiàn)場情況及相關(guān)可疑(3)對自然災(zāi)害等不可預(yù)見事件的應(yīng)急預(yù)案的準備1)對不可預(yù)見事件的應(yīng)急處理，事先要制定好各項應(yīng)2)不可預(yù)見事件包括自然災(zāi)害、火警、電梯故障停電、(4)停車場的服務(wù)標準1)保安人員言行舉止禮貌、文明、規(guī)范。2)將當(dāng)班的日常工作記錄清楚，以便于下一班了解情3)上下班期間增加車場警衛(wèi)，及時疏通車輛的行、停、4)停車場保安人員在執(zhí)勤過程中要監(jiān)督指導(dǎo)停入車輛正確駛?cè)胲囄唬浦箒y停亂放或侵占其他車位。5)火險等緊急情況出現(xiàn)時，要迅速指揮車輛駛離車場，保證消防車輛的就近停放和進出文化中心的暢通。6)發(fā)現(xiàn)車輛相撞和設(shè)備設(shè)施被損壞時，應(yīng)立即向主管報告并聯(lián)系相關(guān)部門。7)及時糾正違規(guī)車輛，嚴禁亂停亂放，確保停車場秩8)進入停車場的車輛嚴禁帶入易燃易爆物品。9)夜班對停入車輛的車號、車型、車況詳細記錄在車(三)設(shè)備、設(shè)施管理范圍及標準1.高低壓配電系統(tǒng)嚴格執(zhí)行崗位工作制度，配電室每日實行值班制度和交每月停電一次，檢修配電設(shè)備，保證配電設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)，確保供電的可靠性。每半年至少將避雷器及輔助設(shè)備檢測一次，每年至少進值班人員每天記錄電器儀表數(shù)據(jù)一次。保持室內(nèi)衛(wèi)生整潔。配電室需增加一套防護用品、絕緣工具并每年至少進行2.空調(diào)系統(tǒng)嚴格執(zhí)行崗位工作制度，值班人員必須按規(guī)定時間提前30分鐘到達工作崗位進行交接班的工作檢查，并做好交接班所有風(fēng)機盤管每年至少清洗一次，每年至少對主次風(fēng)道保持室內(nèi)衛(wèi)生整潔。3.給排水系統(tǒng)每天將所有衛(wèi)生間、清潔間、所有供水管道及水閥檢查一遍，確保使用良好。值班人每天巡查污水池、化糞池，確雨季來臨前將所有雨水管道清理一遍，確保暢通。保持樓宇雨水管的清潔暢通，定期清理，入口處加裝防4.送排風(fēng)系統(tǒng)值班人員每天檢查所有衛(wèi)生間，清潔間的排風(fēng)系統(tǒng)1次，并保證按規(guī)定時間開停。每周清理一次設(shè)備間及設(shè)備的衛(wèi)生，保持清潔。正壓送風(fēng)及消防排煙系統(tǒng)每月檢查并開啟試驗一次。5.照明系統(tǒng)值班人員每天將所有照明配電箱，插座箱檢查一遍。開關(guān)及線路是否過熱，開關(guān)是否有異常聲音，發(fā)現(xiàn)問題立即解決，確保照明系統(tǒng)正常使用。開關(guān)、燈具、光源有損壞的一天內(nèi)必須解決。室外泛光照明每天巡查一遍，并按規(guī)定時間開關(guān)。6.動力配電系統(tǒng)值班人員每天對強電間內(nèi)的動力配電箱及雙電源互投箱、封閉母線插接箱檢查一遍。雙電源互投箱每月切換試驗一次，并做好記錄。7.消防自動報警系統(tǒng)做好全年的消防報警系統(tǒng)試驗工作計劃。值班人員發(fā)現(xiàn)報警應(yīng)立即查明原因，并做好記錄，如果是火警，3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場查明原因。每月正壓送風(fēng)試驗一次，以確保消防疏散通道內(nèi)正壓。每季啟動一次防火卷簾門，并做加油防銹處理，同時檢查自動、手動、應(yīng)急手動的狀態(tài)。每天檢查一遍室外消火栓的完好情況。每月檢查一遍室內(nèi)消火栓的完好情況。每月抽查2處消火栓并試水測壓。每月抽查10處報警探頭進行發(fā)煙檢測。每天對所有層顯、區(qū)控、手動報警等消防設(shè)保證消防控制室內(nèi)設(shè)備及房間衛(wèi)生清潔。消防應(yīng)急廣播每月試用一次，確保正常使用。背景音樂按規(guī)定時間及區(qū)域播放。8.消防自動噴淋系統(tǒng)每月將消防噴淋水泵開啟試驗一次，確保設(shè)備處于良好值班人員每天檢查水流指示器及溫式報警閥是否正常值班人員每天巡視水噴淋是否有漏點，如有漏點及時處9.樓宇自控系統(tǒng)值班人員每天檢查所有溫度傳感器及壓力變送器是否正常并做好記錄。10.電梯運行經(jīng)常檢查傳動鋼閥，如發(fā)現(xiàn)斷齒、裂痕現(xiàn)象應(yīng)及時報告值班人員每天觀察電壓指示器是否正常，機房有無異常聲響及異味，各層廳門是否閉合良好，轎廂運行是否穩(wěn)定無噪音，各層按鈕是否固定良好，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)及時報告并做好搞好電梯運行安全特許審驗，以及機房設(shè)備及房間衛(wèi)至少配置一人持有電梯安全員證(A4)的人員。11.避雷系統(tǒng)每天檢查大樓避雷系統(tǒng)一遍，所有連接處必須接觸良每半年對大樓接地網(wǎng)進行測試一次，保證接地電阻小于12.城市規(guī)劃展示館設(shè)備(1)每天檢查展館內(nèi)所有展示設(shè)備、設(shè)施，確保設(shè)備(2)按照要求定時開啟、關(guān)閉展示設(shè)備，并記錄投影(3)發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及時解決，投影儀等精密設(shè)備、計算機軟件系統(tǒng)等解決不了的問題及時上報甲方并聯(lián)系維修二、項目服務(wù)質(zhì)量考核標準設(shè)置項目檢查內(nèi)容及要求分值打分標準清潔衛(wèi)生1.保潔范圍內(nèi)地面亮潔、無垃圾、積水、無積垢、無污跡(鞋印、湯漬、痰跡)、無死角、煙頭、紙屑等、出入口膠毯無積聚3膠毯發(fā)現(xiàn)可清除2.室內(nèi)大理石地面每半年保養(yǎng)一次。1不合格扣1分，未保養(yǎng)一次扣1分。1浮灰新垢，積灰及可清除積垢，有蜘蛛網(wǎng)或吊灰，每處扣0.2分。4.圖板、燈具、展項等設(shè)備設(shè)施無浮塵、無指印。1浮灰新垢，積灰及可清除積垢，每處扣0.2分。5.天花板無積灰(含空調(diào)出風(fēng)口)、無積垢、無蜘蛛網(wǎng)、吊灰1積灰及可清除積垢，有蜘蛛網(wǎng)或吊灰，每處扣0.2分。1-2次，特別雨后第二天，要全面擦拭一遍。日常要保持干凈、1污跡、水印、浮灰新垢，積灰及可清除積垢，每處扣0.2分。7.垃圾筒每日定時擦拭外表，保持潔凈，筒內(nèi)垃圾不得超過垃圾筒的1/3,煙缸內(nèi)煙頭不超過3個。1垃圾超過1/3,煙缸內(nèi)煙頭超過3個，桶壁臟或桶邊墻壁及地面臟，每處扣0.2分。8.電梯間電梯門光潔、明亮，轎1污跡、水印、浮灰新垢，積灰及可清除積垢，每處扣0.2分。9.樓梯及扶梯的扶手、臺階、地1浮灰新垢，積灰每處扣0.2分。10.衛(wèi)生間墻面、地面、四角保持干燥；潔具清潔、無水跡、無頭發(fā)、無異味、無污痕；金屬器具保持光亮、無浮灰、無銹斑；鏡子保持明凈，無水痕。衛(wèi)生用2有垃圾，積水、污跡、水印，水銹、積垢扣0.2分。衛(wèi)生用品不齊全扣0.5分。11.會議室、接待室、政務(wù)廳、大劇院觀眾廳和化妝間、規(guī)劃展3有垃圾，浮灰新垢，積灰及可清除積垢，茶杯內(nèi)壁有茶垢，每處扣0.1分。12.室外廣場地面保持清潔，無煙頭、樹葉、紙屑、雜草砂土、油漬等。保持室外理石地面清1每處扣0.2分；13.做好室外欄桿扶手、夜景泛光燈、垃圾箱、指示牌等有關(guān)設(shè)1清潔不到位的每處扣0.2分。14.做好殺蟲滅鼠工作，定期投115.室外幕墻玻璃、鋼結(jié)構(gòu)及鋁板每年按計劃清潔，外墻玻璃和鋁合金框保持清潔，平時無嚴重積垢。冬季ABC區(qū)屋頂、B區(qū)坡道及室外廣場積雪當(dāng)天內(nèi)清掃1清潔不到位的每處扣0.2分。中控室值班1.有規(guī)范的值班制度和事故隱患處理預(yù)案，值班人員24小時2不合格一項扣0.5分。5不合格每次扣1力系統(tǒng)正常使用。開關(guān)、燈具、4不合格每次扣14.空調(diào)系統(tǒng)值班員在出現(xiàn)運行故障后，應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場維修，及時排除故障，保證空調(diào)設(shè)施完好，溫度符合標準，并做好記錄。冬季實行晝夜值班，白天室溫16℃以上，夜間室溫在10℃以上確保消防管道設(shè)施安45.消防值班人員定時進行安全巡查并做好記錄。接火警警報至到達現(xiàn)場不得超過3分鐘，確認后1分鐘內(nèi)將信息反饋給中控值班室。當(dāng)真實的火警信息反饋到中控值班室后，值班人員必須馬上組織人員控制火情，并在3分5不合格每次扣1分，發(fā)生事故扣5分。安全保衛(wèi)1.各種安全制度規(guī)范健全，器械齊全，建立對各種安全隱患、故章的預(yù)防應(yīng)急預(yù)案和應(yīng)急處理程序。能夠及時有效處理突發(fā)情3安全制度不健無應(yīng)急預(yù)案，每項扣1分；不能有效控制突發(fā)情況每次扣2分。按時到崗，堅守崗位，不得擅離職守，主動、及時匯報工作中發(fā)3不能履行工作職責(zé)、脫崗，每人次扣1分。1不合格一次扣0.5分。警衛(wèi)巡視崗，不少于2人，各大門門崗白天每崗2人，要做好排動時應(yīng)合理搭配保安人員維持任感，要認真檢查區(qū)域內(nèi)每個角3不合格一次扣15.查驗進入中心管理區(qū)域室內(nèi)人員的有效證件(出入證、工作證等)。因公來訪人員必須填寫會客申請單或登記，經(jīng)聯(lián)系得到2不合格一次扣0.5分。6.做好整個中心的防火、防盜安全監(jiān)控、預(yù)防，做好記錄。有險情及時到達現(xiàn)場，及時報告，緊急處理、有效控制。對管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的各類治安刑事事件迅3不合格一次扣1分，發(fā)生責(zé)任事故、造成嚴重損速作出反應(yīng)，并對現(xiàn)場及事件經(jīng)全年保障安全、無重大責(zé)任事7.對消防設(shè)備、配套設(shè)施，應(yīng)嚴格按照GE/T140.90《建筑滅火的配置設(shè)計規(guī)范》配置，要不定期進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題要及時處理，并復(fù)查問題是否根除；對消防設(shè)備各個部分的使用期限形成文件記載程序，對已達到使用2無設(shè)備記錄扣1分，過期、無效設(shè)備不及時上報8.組織不同規(guī)模的消防演練，全年要組織一次到兩次大型消防演習(xí)檢查消防設(shè)備、消防人員實戰(zhàn)能力。員工能正確使用安全消1不合格扣1分。9.車場管理人員舉止文明、禮貌、規(guī)范。嚴禁進入停車場的車輛帶入易燃易爆物品。嚴禁亂停亂放，確保停車場秩序。夜班對停入車輛的車號、車型、車況詳細記錄在車輛停放記錄上?；痣U等緊急情況出現(xiàn)時，要迅速指揮2不合格每次扣0.2分設(shè)施設(shè)備管理維護2無證上崗按缺崗處理，發(fā)現(xiàn)一次不符扣1分。不了的問題及時上報招標方并須經(jīng)招標方同意后購買更換。2開關(guān)、燈具、門鎖、水閥等小型設(shè)備故障24小時之內(nèi)不能解決的扣1分；因工作失職嚴重影響正常工作的，每次3.配電室每日實行值班制度和1發(fā)現(xiàn)一次不符扣4.每月一次停電將配電設(shè)備檢修，保證配電設(shè)備處于良好狀2發(fā)現(xiàn)一次不符扣5.每半年將避雷器及輔助設(shè)備檢測一次。1發(fā)現(xiàn)一次不符扣1發(fā)現(xiàn)一次不符扣所有風(fēng)機盤管每年至少清洗一1發(fā)現(xiàn)一次不符扣5發(fā)現(xiàn)一次不符扣1分，因失職造成損失和事故的扣1—5分。9.雨季來臨前將所有雨水管道清理一遍，確保暢通。保持大樓雨水管道的清潔暢通，防止堵1發(fā)現(xiàn)一次不達標10.正壓送風(fēng)及消防排煙系統(tǒng)每月檢查開啟試驗一次，每季度所有風(fēng)機加油一次。1發(fā)現(xiàn)一次不符扣11.動力配電值班人員每天對強電間內(nèi)的動力配電箱及雙電源互投箱、封閉母線插接箱檢查一遍。雙電源互投箱每月切換試驗一次，并做好記錄。1發(fā)現(xiàn)一次不符扣12.做好全年的消防報警系統(tǒng)試驗工作計劃。消防自動報警系統(tǒng)1無消防報警系統(tǒng)全年試驗計劃或不按計劃實施的扣1分；沒有做好值班記錄的，一次扣0.5分。13.每季度啟動防火卷簾門1次并加油防銹處理，檢查手動、自動，應(yīng)急手動狀態(tài)。1發(fā)現(xiàn)一次不符扣10分。14.每天檢查消火栓的完好情1發(fā)現(xiàn)一次不符扣1分。15.每月抽查10處報警探頭并進1發(fā)現(xiàn)一次不符扣1分。16.消防自動噴淋系統(tǒng)每月水泵開啟試驗一次，確保處于良好狀態(tài)。每天檢查水流指示器及溫式報警閥是否正常。每天巡視水噴淋是否有漏點，如有漏點及時處理。2發(fā)現(xiàn)一次不符扣1分。17.保證各項展示設(shè)備正常運行，按規(guī)定時間開啟、關(guān)閉，按要求正常操作，并記錄投影儀等2發(fā)現(xiàn)一次不符扣1分18.樓宇自控系統(tǒng)實行24小時值班制。每天檢查所有溫度傳感器及壓力變送器是否正常。1發(fā)現(xiàn)一次不符扣1分。19.每天檢查電梯電壓指示器是否正常、有無異常聲響及異味、轎廂運行穩(wěn)定、各層廳門、按鈕是否良好，并做好記錄。檢查傳動鋼閥，如發(fā)現(xiàn)斷齒、裂痕現(xiàn)象2發(fā)現(xiàn)一次不符扣1分，造成事故的20.全程配合、參與電梯維保、1三、整體服務(wù)模式(一)制定科學(xué)、規(guī)范的管理制度本物業(yè)管理公司積極探索制定并不斷完善管理制度，使整個管理工作有章可循，有據(jù)可依，讓文化中心物業(yè)管理科學(xué)化、制度化和規(guī)范化。具備高素質(zhì)的員工隊伍，高技術(shù)的管理手段，高標準的管理方式。(二)建立周密的安全管理模式文化中心安全保衛(wèi)工作十分重要，它涉及國家、物業(yè)公司的財產(chǎn)安全以及個人的財產(chǎn)與生命安全。由于文化中心一般在正常時間是開放性的，人流量較大，且經(jīng)常舉辦演出、會務(wù)等活動。所以，安全管理非常之重要，必須加強安全防范，建立健全各種值班制度：1.堅持24小時值班巡查，力求做到萬無一失。2.堅持定期檢查文化中心的防盜與安全設(shè)施制度。3.堅持上下班交接檢查制度。5.物業(yè)管理公司應(yīng)全面建立文化中心工作人員檔案，熟悉文化中心工作人員情況，增加溝通了解，做到心中有數(shù)，確保文化中心工作人員的人身和財產(chǎn)安全。(三)加強消防管理服務(wù)由于文化中心建設(shè)的規(guī)模大、功能多、設(shè)備復(fù)雜、人員流動頻繁、裝修量大，火災(zāi)隱患因素比較多。因此，文化中心對防火要求很高，應(yīng)特別注意加強對消防工作的管理。加大培訓(xùn)員工熟悉消防基本知識，掌握防火、救火基本技能，建立明確的防火責(zé)任人制，加強防范措施，定期檢查、完善消防設(shè)施，落實消防措施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，徹底消除事(四)重視保潔服務(wù)本物業(yè)管理公司制定完善的保潔細則，明確需要保潔的保證文化中心大廳、電梯、劇場、停車場等場所隨臟隨清，辦公窗口無雜物、灰塵，門窗干凈明亮，茶水室與廁所等場(五)加強設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作文化中心本身規(guī)模較大、物品較多、設(shè)備先進，物業(yè)管理人員不僅要具有管理知識，更要具有與之相配套的專業(yè)技術(shù)知識，才能做好這些設(shè)備的管理和維修保養(yǎng)工作。本物業(yè)管理公司重視對設(shè)施設(shè)備管理人員的培養(yǎng)，對文化中心水電設(shè)施(包括高低壓配電房、專用變壓器、照明系統(tǒng)、上下水管道等各項設(shè)施)的全面管理和維修，定期開展專業(yè)知識和及時處理，并定期檢查。做到電梯運轉(zhuǎn)率不低于98%,應(yīng)急發(fā)電率達到100%,消防設(shè)備完好率達到100%。(六)完善其他配套服務(wù)文化中心物業(yè)管理其實就是一種服務(wù)。為方便來訪人(七)建立有效的服務(wù)反饋渠道本物業(yè)管理公司注重加強與文化中心工作人員與參觀(八)建立完善的應(yīng)急預(yù)案件。因此，本物業(yè)管理公司已建立完善的應(yīng)急預(yù)案，諸如火災(zāi)或暴力案件發(fā)生時的處理預(yù)案、停水停電的處理預(yù)案、公共衛(wèi)生應(yīng)急預(yù)案等，并安排定期演練。(一)擬采取的管理方式對于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為：專業(yè)化，規(guī)范化，精細化，品牌化，經(jīng)營型的管1.嚴格選人，謹慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜2.提供24小時服務(wù)；3.嚴格法規(guī)和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行4.致力精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略；5.軍事化管理加現(xiàn)代化管理。具體我們的管理分組織系統(tǒng)，運作程序系統(tǒng)，激勵系統(tǒng)三個部分說明。(1)文化中心可以直接對管理處下指示，以提高服務(wù)(2)管理處實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，管理處設(shè)主任，文員，品管，各業(yè)務(wù)部門管理員和業(yè)務(wù)板(1)整體運作程序(2)內(nèi)部運作流程(1)在內(nèi)部運作流程設(shè)計中，堅持全過程管理，保證(2)各層職責(zé)明確，工作程序有嚴格的質(zhì)量文件進行(1)激勵機制重在尊重個體權(quán)利，保持團隊戰(zhàn)斗力，(2)思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，(3)獎懲機制與監(jiān)督機制相結(jié)合，以獎為主，以懲為(4)培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值。我們將培業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境。(5)工資福利機制重在考核，考核分月考核和年度考核進行，實行浮動工資，增強工作能力。(6)企業(yè)文化機制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感，通過企業(yè)文化的凝聚力，引導(dǎo)功能，約束功能把員工的目標和公司的目標緊密結(jié)合起來。(二)工作計劃依據(jù)管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理，常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計劃如下。1.前期管理工作計劃序號內(nèi)容時間備注1物業(yè)管理標的調(diào)研全面了解物業(yè)管理標的盡量提前2擬訂管理方案結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案盡量提前3接管合同簽訂1.方案送審2.簽訂合同盡量縮短時間4組建管理隊伍1.選拔2.培訓(xùn)3.上崗5整改及完善辦公條件1.安排管理用房2.安排員工宿舍3.物質(zhì)裝備到位6制訂管理制度1.制定切合實際的各項物業(yè)管理制度2.導(dǎo)入IS09001-2000物業(yè)接管驗收辦理書面移交手續(xù)2.常規(guī)期管理工作計劃序號內(nèi)容時間備注公共設(shè)施，設(shè)備及場所的使用，維管理1.建立檔案，搞好基礎(chǔ)資料管理；2.運行管理；3.維修保養(yǎng)管理；4.險情應(yīng)急管理；5.水池水泵管理；6.其他接管驗收部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助安保管理1.24小時值班及巡查，監(jiān)控等安全防范管理2.消防管理接管驗收后開始3.來人來訪管理；4.物品出入管理。車輛管理1.進出車輛管理；2.停車場管理；3.車輛行駛管理。接管驗收后開始清潔衛(wèi)生管理1.清潔衛(wèi)生管理；2.環(huán)保管理；3.消接管驗收后開始客戶服務(wù)管理1.設(shè)立服務(wù)員和保安；2.人員形象第二章組織機構(gòu)設(shè)置及人員配備第一節(jié)組織機構(gòu)設(shè)置一、組織機構(gòu)的建立(一)確定組織目標項目目標是項目組織設(shè)立的前提，應(yīng)根據(jù)確定的項目目標，明確劃分分解目標，列出所要進行的工作的內(nèi)容。(二)確定項目工作內(nèi)容根據(jù)項目目標和規(guī)定任務(wù)，明確列出項目工作內(nèi)容，并進行分類歸并及組合是一項重要組織工作。對各項工作進行歸并及組合并考慮項目的規(guī)模、性質(zhì)、項目復(fù)雜程度以及單位自身技術(shù)業(yè)務(wù)水平、人員數(shù)量、組織管理水平等。如實施階段全過程項目管理，工作劃分可按計劃階段和實施階段分別歸并和組合。(三)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計1.合理確定管理層次。目負責(zé)人和其助手組成，要根據(jù)項目的活動特點與內(nèi)容進行科學(xué)化、程序化決策；二是中間控制層(協(xié)調(diào)層和執(zhí)行層),具體負責(zé)規(guī)劃的落實，目標控制及合同實施管理，屬承上啟下管理層次；三是作業(yè)層(操作層)。由現(xiàn)場人員組成，負(一)任務(wù)目標(二)專業(yè)分工(三)管理幅度管理幅度是指一個主管能夠直接有效地指揮下屬的數(shù)管理幅度在4人到8人。但經(jīng)過調(diào)查和實際工作的證明，在(四)管理層次管理層次是指機構(gòu)分設(shè)的自上而下或自下而上的管理過時。因此許多企業(yè)采購方主張組織中的層次應(yīng)盡可能地(五)責(zé)權(quán)對等責(zé)任相應(yīng)的權(quán)力；更移權(quán)時必須同時更移與權(quán)力相應(yīng)的責(zé)(六)才職相稱對每個職工也可以通過考察經(jīng)歷、進行測驗以及面談較，使企業(yè)能做到將現(xiàn)有或可能有的職工的才能和各種職務(wù)的要求相適應(yīng)，使才智相稱。如果遇到缺乏某種工作所需要的職工，而一時又找不到合適的人選時，也可以考慮把工作重新修改、設(shè)計、安排，直到可以找到適當(dāng)?shù)娜藛T來充任為止。設(shè)置的機構(gòu)盡可能使才智相稱，人盡其才，才得其用，用得其所。理想的組織機構(gòu)設(shè)計，必須具有修改和調(diào)整的可能性，成立的組織機構(gòu)必(七)命令統(tǒng)一構(gòu)不能受到多頭指揮。上下級之間的上報下達，都要按層次進行，一般情況下，不得越級。執(zhí)行者負執(zhí)行之責(zé)，指揮者要負指揮之責(zé)，在指揮和命令上，嚴格實行“一元化”的聯(lián)(八)精干高效機構(gòu)精簡，隊伍精干。機構(gòu)精簡就要對管理業(yè)務(wù)進行具體分析，減少業(yè)務(wù)中重復(fù)現(xiàn)象。隊伍精干即設(shè)置必要的、勝任的工作人員，調(diào)整不必要的、不勝任的工作人員，減少機(九)適應(yīng)性組織機構(gòu)對客觀環(huán)境的變化要有適應(yīng)性。組織機構(gòu)適應(yīng)內(nèi)部條件、外部的環(huán)境，滿足生產(chǎn)、技術(shù)、管理、市場等各方面的需要，才有存在和發(fā)展的可能性。能否適應(yīng)社會和經(jīng)濟發(fā)展的需要是組織機構(gòu)優(yōu)劣的重要標準。(十)效果和效率效果是指組織機構(gòu)的活動要有成效、有效果。組織機構(gòu)不但要能保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的進行，同時要使活動有成果。要確立組織目標，集中主要力量與主要目標，不斷解決問題，爭取更大的效果。效率是指組織機構(gòu)在單位時間內(nèi)取得成果的速度，反映在單位時間內(nèi)取得成果的過程中，各種物質(zhì)資源的利用程度，工人的勞動效率，工作人員的工作效率，各部門、各層次的工作效率，整個組織機構(gòu)的工作效率等各方面，都反映組織機構(gòu)的效率。效率不高，反應(yīng)遲緩，說明整個機構(gòu)或機構(gòu)的某些方面已經(jīng)不適應(yīng)客觀要求。財務(wù)部安保部保潔部部部演出服務(wù)部綜合部(一)財務(wù)部7.負責(zé)固定資產(chǎn)及專項基金的管理，會同相關(guān)管理部關(guān)部門做好盤點清查工作，并提出日常采購、領(lǐng)用、保管等工作建議和要求，杜絕浪費。10.負責(zé)公司成本的核算工作。制訂規(guī)范的成本核算方法，正確分攤成本費用。制定適合公司特點和管理要求的核算方法，逐步推行公司內(nèi)部二級或三級經(jīng)濟核算方式，指導(dǎo)各核算單位正確進行成本費用及內(nèi)部經(jīng)濟核算工作，力爭做到成本核算標準化、費用控制合理化。11.負責(zé)公司資金繳、拔、按時上繳稅款，辦理現(xiàn)、現(xiàn)金收支和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)。及時登記現(xiàn)金和銀行存款日記賬，保管庫存現(xiàn)金，保管好有關(guān)印章、空白收據(jù)、空白支票。12.負責(zé)公司財務(wù)審計和會計稽核工作，加強會計監(jiān)督和審計監(jiān)督，加強會計檔案的管理工作，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對公司財務(wù)收支進行嚴格監(jiān)督和檢查。13.認真完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。(二)工程部1.總體職責(zé)：本項目的工程部是負責(zé)XX文化中心各類系統(tǒng)設(shè)備運行管理，維護保養(yǎng)、更新改造的一個職能部門，電梯等設(shè)備的正常運行，做好這些設(shè)備的維護保養(yǎng)工作，同時還要做好為滿足節(jié)能降耗的需要而開展的一系列技改施工，具體的業(yè)務(wù)管轄范圍和職能如下：(1)負責(zé)XX文化中心供電系統(tǒng)高低壓配電的運行及維護檢修工作，并負責(zé)檢測供電系統(tǒng)的運行質(zhì)量和用電計量。(2)負責(zé)XX文化中心的供水工作，保證XX文化中心消防用水的供應(yīng)，負責(zé)全部供水設(shè)備的維護運行和管理。(3)負責(zé)XX文化中心所有污水和雨水的排放工作，保證排水系統(tǒng)的暢通，負責(zé)維護排水設(shè)施設(shè)備的檢查和維修工(4)負責(zé)XX文化中心空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的運行管理和維護(5)負責(zé)XX文化中心內(nèi)及周邊的燈飾及經(jīng)營照明、辦公照明、室外照明的維修維護工作。(6)負責(zé)XX文化中心消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的維修工作。(7)負責(zé)XX文化中心弱電部分有線電視系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)、綜合保安及監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警聯(lián)動系統(tǒng)、智能卡、鎖(門禁)系統(tǒng)的運行的維護等管理(8)負責(zé)XX文化中心動力設(shè)備、機電設(shè)備、弱電設(shè)備的更新和系統(tǒng)改造工作，負責(zé)旨在用于節(jié)能降耗、降低維護成本而開展的技術(shù)革新和技術(shù)改造工作。(9)負責(zé)各部門設(shè)備管理的督察工作，負責(zé)設(shè)備使用人員的操作培訓(xùn)工作。(10)負責(zé)協(xié)調(diào)和處理全部與工程設(shè)備相關(guān)的內(nèi)部和外部關(guān)系，根據(jù)國家法律、法規(guī)定時繳納相關(guān)費用。(11)負責(zé)做好工程技術(shù)人才的培養(yǎng)和儲備，提高工程2.工程部具體包括電工專業(yè)組、電梯專業(yè)組、給排水專業(yè)組、弱電專業(yè)組等，具體的小組職責(zé)說明如下：(1)電工專業(yè)組職責(zé)：1)XX文化中心整個電力系統(tǒng)的運行維護管理。2)XX文化中心高、低壓配電室的運行監(jiān)測。3)XX文化中心供電系統(tǒng)低壓配電室的配電柜、變壓器及控制設(shè)備的維護保養(yǎng)及故障檢修。4)水泵房電氣設(shè)備的維護保養(yǎng)及故障檢修。5)電梯、空調(diào)、冷凍設(shè)備動力電源供給。6)負責(zé)XX文化中心轄區(qū)范圍內(nèi)所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和(2)電梯專業(yè)組：1)文化中心內(nèi)的電梯的運行維護管理。2)電梯及附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和故障檢修工作。3)各電梯轎廂(不包括轎廂內(nèi))、井道及井道底坑、各梯整流器、電抗器及控制柜的清潔。4)各電梯照明及內(nèi)選、外呼、方向指示燈的巡查和維5)各電梯自動門的維護保養(yǎng)和故障檢修。(3)空調(diào)專業(yè)組：1)文化中心中央空調(diào)系統(tǒng)的運行管理。2)文化中心內(nèi)所有空調(diào)、通信設(shè)備的運行、維護保養(yǎng)3)中央空調(diào)水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)和故障檢修。4)所有空調(diào)、水泵及控制電器的維護保養(yǎng)和故障檢修。(3)給排水專業(yè)組：1)負責(zé)文化中心內(nèi)部由衛(wèi)生間滇潔具、五金構(gòu)件的維2)負責(zé)本物業(yè)管轄范圍內(nèi)的給排水設(shè)備維修、搶修、3)確保本物業(yè)管轄范圍內(nèi)的雨水、防水管道保持通暢。4)定期清陶化糞池、雨水井、污水井。5)確保文化中心內(nèi)給排水設(shè)備的正常進行，保證消防水泵處于良好的備用狀態(tài)。(4)弱電專業(yè)組：1)負責(zé)辦公樓內(nèi)保安監(jiān)控、消防監(jiān)控、廣播系統(tǒng)的管2)負責(zé)辦公樓內(nèi)門禁系統(tǒng)的管理。3)負責(zé)辦公樓綜合布線系統(tǒng)、會議擴聲系統(tǒng)、樓宇設(shè)4)負責(zé)對DDC控制箱的日常調(diào)試、檢查、維護。5)負責(zé)對有線電視系統(tǒng)的巡檢和維護、保養(yǎng)。6)負責(zé)對攝像機、雙探頭的維護、保養(yǎng)。7)負責(zé)本專業(yè)組各崗位人員的技能培訓(xùn)工作，使到崗人員達到上崗標準。(三)保潔部1.按照清潔工作程序完成每日清潔工作，有重大情況應(yīng)及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。2.對當(dāng)班重點、難點部位進行保潔，做好責(zé)任片區(qū)清潔工作，不留衛(wèi)生死角。3.愛護衛(wèi)生工具，合理使用各種衛(wèi)生器具，科學(xué)使用各種清潔藥劑，以免污染、腐蝕公共設(shè)施或?qū)θ梭w造成傷害。4.全面掌控保潔區(qū)內(nèi)的建筑布局、各項設(shè)施等，預(yù)防突5.檢查各種保潔用品存量，編制材料購置計劃和器具、設(shè)施維修報告，減少損耗，控制成本。6.顧全大局，努力維護公司形象，及時處理好對保潔工(四)安保部1.負責(zé)大樓外圍守護警衛(wèi)工作。2.確保大樓外側(cè)道路交通順暢。3.執(zhí)行大樓內(nèi)各樓面巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查協(xié)助記錄維修事項，如照明、漏水、空調(diào)運行等。4.及時處理大樓設(shè)施是否完好。5.負責(zé)停車場區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管理。6.護管監(jiān)控室消防安保監(jiān)控工作。7.檢查進口設(shè)備、工具及非開放時段進出人員的憑證，負責(zé)人員登記工作，按客戶要求及大樓二次裝修手冊監(jiān)督大樓內(nèi)裝修項目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料(五)綜合管理部綜合管理部是項目的綜合辦事部門，在項目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)做好項目的各項事務(wù)的開展，具體的工作職責(zé)1.協(xié)助項目經(jīng)理和公司總經(jīng)理做好綜合、協(xié)調(diào)各部門工2.負責(zé)總結(jié)編寫年度綜合性資料，組織并起草公司綜合性的工作計劃、總結(jié)、報告、請示等文件。3.負責(zé)公司通用規(guī)章制度的擬定、修改和編寫工作，協(xié)助參與專用標準及管理制度的擬定、討論、修改工作，對文件中的重要事項進行跟蹤檢查和督導(dǎo)，推進公司的管理。4.搜集和了解各部門的工作動態(tài)，掌握本項目主要活動情況，編寫項目年度大事記。5.負責(zé)召集項目辦公會議和其他有關(guān)會議，做好會議記錄，根據(jù)需要撰寫會議紀要，并跟蹤、檢查、督促會議的貫6.監(jiān)督執(zhí)行規(guī)章制度和勞動紀律，處理員工獎懲事宜，對各崗位及其場所的勞動、衛(wèi)生、安全情況進行定期及不定7.負責(zé)做好來賓的接待安排，組織、協(xié)調(diào)公司年會、員工活動，開展年度總評比和表彰活動。8.負責(zé)項目內(nèi)外文件的收發(fā)、登記、傳遞、歸檔工作。9.負責(zé)項目辦公用品的管理。10.負責(zé)項目員工活動的策劃和組織。11.負責(zé)項目檔案管理工作。12.加強部門之間的協(xié)調(diào)，為促進相互之間的團結(jié)做好13.負責(zé)制訂本項目的考核辦法和人員培訓(xùn)工作計劃(六)會務(wù)服務(wù)部(七)演出服務(wù)部件(包括時間、地點、人物、原因、結(jié)果以及遺留問題),4.迅速妥善地處理各類事件(包括突發(fā)事件)并對一些5.下屬員工進行崗位培訓(xùn)，使服務(wù)人員的專業(yè)知識和綜合素質(zhì)保持在一個較高的水平。6.完成交給的其他任務(wù)7.安排演出觀看人員數(shù)量，以免造成人員擁堵。第二節(jié)項目人員配備一、人員配備原則在本項目組織架構(gòu)的組建中，項目人員是本項目工作的內(nèi)在，是完成本項目服務(wù)的關(guān)鍵。對此，在人員配置方面應(yīng)(一)經(jīng)濟效益原則項目人員配備計劃的擬定要以項目服務(wù)需要為依據(jù)，以保證經(jīng)濟效益的提高為前提，它不是盲目地擴大服務(wù)人員隊伍，而是為了保證服務(wù)效益的提高。(二)任人唯賢原則在人事選聘方面，大公無私，實事求是地發(fā)現(xiàn)人才，愛護人才，本著求賢若渴的精神，重視和使用確有真才實學(xué)的(三)因事?lián)袢嗽瓌t因事?lián)袢司褪菃T工的選聘應(yīng)以職位的空缺和實際工作的需要為出發(fā)點，以職位對人員的實際要求為標準，選拔、(四)量才使用原則量才使用就是根據(jù)每個人的能力大小而安排合適的崗能的崗位上，才能干得最好。(五)程序化、規(guī)范化原則員工的選拔必須遵循一定的標準和程序?？茖W(xué)合理地確定組織員工的選拔標準和聘任程序是組織聘任優(yōu)秀人才的重要保證。只有嚴格按照規(guī)定的程序和標準辦事，才能選聘到真正愿為本服務(wù)項目的質(zhì)量作出貢獻的人才。(六)因材起用原則所謂因材起用，是指根據(jù)人的能力和素質(zhì)的不同，去安排不同要求的工作。從組織中人的角度來考慮，只有根據(jù)人的特點來安排工作，才能使人的潛能得到最充分的發(fā)揮，使人的工作熱情得到最大限度的激發(fā)。如果學(xué)非所用、大材小用或小材大用，不僅會嚴重影響組織效率，也會造成人力資(七)用人所長原則所謂用人所長，是指在用人時不能夠求全責(zé)備，管理者應(yīng)注重發(fā)揮人的長處。在現(xiàn)實中，由于人的知識、能力、個性發(fā)展是不平衡的，組織中的工作任務(wù)要求又具有多樣性，因此，完全意義上的“通才”,“全才”是不存在的，即使存在，組織也不一定非要選擇用這種“通才”,而應(yīng)該選擇最適合空缺職位要求的候選人。有效的管理就是要能夠發(fā)揮人的長處，并使其弱點減少到最小。(八)動態(tài)平衡原則處在動態(tài)環(huán)境中的組織，是不斷變革和發(fā)展的。組織對其成員的要求也是在不斷變動的，當(dāng)然，工作中，人的能力和知識也是在不斷地提高和豐富的。因此，人與事的配合需要進行不斷的協(xié)調(diào)平衡。所謂動態(tài)平衡，就是要使那些能力發(fā)展充分的人，去從事組織中更為重要的工作，同時也要使能力平平、不符合職位需要的人得到識別及合理的調(diào)整，最終實現(xiàn)人與職位、工作的動態(tài)平衡。二、項目人員配備合理配置人員，是整個文化中心物業(yè)服務(wù)的基本保障，人員配置指的是根據(jù)員工的能力和崗位工作要求，把合適的員工安排到合適的崗位，實現(xiàn)人得其事，崗得其人，人盡其才，才盡其用，效率優(yōu)化，本次項目的相關(guān)人員配置表格具(一)項目負責(zé)人簡歷表姓名性別年齡學(xué)歷職務(wù)證書參加工作時間擔(dān)任項目負責(zé)人年限曾經(jīng)服務(wù)項目情況單位稱規(guī)?？?cè)藬?shù)服務(wù)期限服務(wù)范圍(根據(jù)項目實際需求填寫)(二)項目人員簡歷表姓名性別年齡職務(wù)職稱工作年限本項目承擔(dān)工作近年主要工作業(yè)績項目名稱規(guī)模時間本人承擔(dān)工作(根據(jù)項目實際需求填寫)(三)項目人員匯總表序號姓名性別崗位學(xué)歷職稱經(jīng)驗備注123456789(根據(jù)項目實際需求填寫)三、人員職責(zé)(一)項目經(jīng)理職責(zé)1.全面負責(zé)管理處的工作，領(lǐng)導(dǎo)全體員工完成公司下達2.根據(jù)國家的政策法規(guī)和物業(yè)公司的指示精神，制定管理處的經(jīng)營方針和運作模式。3.制定各項規(guī)章制度、服務(wù)規(guī)范及操作規(guī)程，明確各級管理人員和員工的職責(zé)，并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。4.建立健全管理處的各級組織架構(gòu)及工作程序，使之合理化、精簡化及效率化。5.編制管理處業(yè)務(wù)中、遠期發(fā)展計劃，負責(zé)制定年度工作安排，員工培訓(xùn)計劃及年終工作總結(jié)。6.對管理處的全面工作有決策指揮權(quán)，對管理處所屬管理崗人員的任免及聘用、調(diào)動和辭退有建議權(quán)；對管理處所屬生產(chǎn)崗人員有人事決定權(quán)。7.負責(zé)制定、審核管理處的經(jīng)費收支，做到合理收支、開源節(jié)流，開展各項有償服務(wù)，力求取得良好的經(jīng)濟和社會8.組織管理處的月檢工作，對管理處的整體服務(wù)質(zhì)量，9.負責(zé)對外業(yè)務(wù)的聯(lián)系工作及合同的評審工作，并組織實施對供方的考評，有權(quán)建議決定聘用或解聘，并上報公司10.注重與行業(yè)主管部門及同行業(yè)之間的交流，樹立公司對外形象，努力爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。研究制定管理處所轄物業(yè)的“創(chuàng)優(yōu)”評比計劃及方案，使所轄物業(yè)隨社會的不斷進步和行業(yè)的不斷前進而發(fā)展，最終形成品牌物業(yè)。11.定期巡視所管物業(yè)及各部門的工作情況，檢查服務(wù)質(zhì)量，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，做好上情下達的保障工作。12.以身作則，關(guān)心員工，獎罰分明，使管理處具有高度凝聚力，引導(dǎo)員工以高度熱忱和責(zé)任感去完成本職工作。13.完成公司交辦的其他工作。(二)工程部人員職責(zé)工程部主管職責(zé)1.在管理處經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全部負責(zé)文化中心工程管理和維護工作的統(tǒng)籌安排，保證文化中心運行所需動力設(shè)備、機電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、弱電設(shè)備的正常運行。2.參加管理處組織的會議，匯報部門工作，接受上級的考核與評估。對機電運行部所有人員和設(shè)備全權(quán)管理和調(diào)切實保障動力設(shè)備的安全運行，盡最大努力，以最低的費用開支保持文化中心管理處高格調(diào)的水準。3,制訂下屬各崗位規(guī)范操作堆積，督促檢查下屬嚴格執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。4.深入現(xiàn)場，掌握人員和設(shè)備狀況，堅持每天對各崗位交接班日志及設(shè)備運行記錄，并根據(jù)設(shè)備運行參數(shù)分析設(shè)備5.與公司人力資源部協(xié)作，做好人員培訓(xùn)工作。6.與其他部門協(xié)作，做好安全防范及跟蹤落實工作。7.組織制訂完善本部門的崗位職責(zé)、工作程序與質(zhì)量標準、管理規(guī)章制度等。8.主持部門每周工作例會，組織召開部門專題會及月總結(jié)大會9.制訂本部門工作計劃，管理部門庫存物品及辦公用品10.每月總結(jié)工程維修質(zhì)量及管理情況，分析原因，落11.審核部門工程設(shè)備品，維修配件、工程改造材料的12.審核領(lǐng)班的各項計劃，對各專業(yè)組領(lǐng)的工作質(zhì)量進行督導(dǎo)檢查，做出評估，對領(lǐng)導(dǎo)進行培訓(xùn)，提出其業(yè)務(wù)能力13.審核部門報表、請示和報告等。14.根據(jù)工程維修作業(yè)量及涉及專業(yè)調(diào)派人員的工作。15.處理下級上報的各類問題和突發(fā)事件。16.組織本部門的評優(yōu)活動，審批各類獎懲。17.統(tǒng)計每月工程材料水、電消耗情況，并組織各專業(yè)人員研討個舊利廢、降低能耗措施。1.在工程部主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)文化中心工程維護工作的統(tǒng)籌安排，保證文化中心運營所需動力設(shè)備，機電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、弱電設(shè)備的正常運行。2.對機電運行部所有維修人員全權(quán)管理和調(diào)配。挑選和配備下屬各崗位維修管理人員，培訓(xùn)、鞏固維修隊伍，切實保障動力設(shè)備的安全運行。盡最大努力，以最低的費用開支保持文化中心高格調(diào)的水準。3.配合主管及總工程師制訂各崗位規(guī)范及操作規(guī)程，督促檢查下屬嚴格執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)5.根據(jù)維修保養(yǎng)計劃，安排各專業(yè)的設(shè)備保養(yǎng)工作。6.根據(jù)各部門呈報的應(yīng)急維修單，按照維修程序及要求，及時安排相應(yīng)維修專業(yè)給予處理。7.及時處理工程施工中發(fā)生的協(xié)調(diào)問題，做好與施工部8.對維修、施工改造工程的人員配備、維修工具、維修裝備和工程進度要進行宏觀掌控，發(fā)現(xiàn)的重大技術(shù)問題要及時向主管匯報，并通報總工程師。9.做好開展維護、維修的一切準備工作，要保證工作事先計劃好、準備要充分。10.監(jiān)督檢查部門倉庫物品的月末盤點工作，并審核盤點報告，報主管審閱。11.配合主管做好與公司人事部門的協(xié)作及人員培訓(xùn)工作，做好關(guān)心員工生活工作。12.配合主管做好與本本公司有關(guān)部門的協(xié)作區(qū)，做好安全防范及跟蹤落實工作。13.參與制訂部門工作計劃，管理部門庫存物品及辦公用品成本控制和預(yù)算。14.參與制訂和完善本部門的崗位職責(zé)、工程程序與質(zhì)量標準、管理規(guī)章制度等。15.參與部門每周工作例會，組織召開部門技術(shù)專題會及重大故障分析會。16.每月總結(jié)工程維修質(zhì)量及管理情況，分析原因，落17.參與審核部門報表、請示和報告等。18.參與審核部門工程設(shè)備備品、維修配件、工程改造材料的申報計劃。19.參與并組織部門員工的主要計劃進行的業(yè)務(wù)、企業(yè)20.根據(jù)工程維修作業(yè)量及涉及專業(yè)調(diào)派相關(guān)人員的工22.部門主管因故不在崗時，受部門主管委托全權(quán)行使23.配合主管組織好本部門的評優(yōu)活動，參與審批各類(1)早、午、晚檢查本系統(tǒng)主要設(shè)備的運行技術(shù)狀況，(2)檢查本系統(tǒng)運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即糾正。(3)檢查下屬崗位紀律，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。(4)現(xiàn)場督導(dǎo)工程施工，控制工程質(zhì)量與進度。(5)實地檢查下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，(6)審閱運行報表，掌握所管轄系統(tǒng)當(dāng)天能耗情況，(7)設(shè)備發(fā)生故障及時組織檢修，出現(xiàn)隱患及時組織(8)負責(zé)制定本系統(tǒng)運行方案，并不斷與運行人員研(9)負責(zé)制定本系統(tǒng)設(shè)備月度和年度的維修保養(yǎng)計劃(10)執(zhí)行部門主管和總工程師的指令，認真貫徹落實水、不漏氣(石油氣、蒸氣、制冷劑);五良好：使用性能(11)根據(jù)下屬員工的技術(shù)狀況和思想狀況，編制培訓(xùn)(12)審核下屬員工考核，做好技術(shù)檔案管理工作，督(13)掌握科技發(fā)展動態(tài)，認真推廣新技術(shù)，不斷履行和完善本系統(tǒng)，對本系統(tǒng)的改造工程參與設(shè)計，監(jiān)督施工和(14)負責(zé)與機電運行部其他專業(yè)之間的協(xié)調(diào)和配合工作，處理本專業(yè)和相關(guān)專業(yè)之間的協(xié)作關(guān)系，根據(jù)施工維修量適時調(diào)配專業(yè)人員。(1)嚴格遵守公司及本崗位的各項規(guī)章制度。(2)努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握文化中心供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實際操作程(3)努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，確保安全運行。(4)堅守崗位，定期巡視電氣設(shè)備，密切監(jiān)視中央信號屏的情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。(5)對來人來電及時登記，并填好派工通知單通知維修班前往處理，并做好每月材料統(tǒng)計工作。(6)正值班負責(zé)調(diào)度電工日常維修工作。(7)負責(zé)周區(qū)變電站和市供電局電力調(diào)度部門的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好記錄。(8)發(fā)生供電事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按時操作規(guī)程及時排除故障。(9)事故未排除正進行交接班，交接兩班人員應(yīng)協(xié)同工作，排除故障后，才可進行交接班，并做好工作記錄。(10)請假、補休需在一天前報告工程師，并由工程師(11)按規(guī)定的時間做好值班室內(nèi)外清潔工作。2.強電維修人員崗位職責(zé)：(1)熱愛本職工作，對工作認真負責(zé)、遵守電氣操作規(guī)程、熟練掌握XX電氣設(shè)備的原理及實際操作維修程序。(2)熟悉文化中心的照明、動力系統(tǒng)等設(shè)備的控制位置，保證設(shè)備安全運行。(3)負責(zé)安裝各類電器線路和設(shè)備，負責(zé)各種小電器(4)努力做好所管轄電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，對來人來電報修項目，應(yīng)隨叫隨到，及時維修并做好登記工作。(5)嚴格按照電氣設(shè)備規(guī)章制度上崗，注意用電安全，注意防火，防止人身事故的發(fā)生。(6)認真做好節(jié)電、降耗的工作，對各種違章、違例用電事件應(yīng)嚴肅查處。(7)注意節(jié)約原材料，在保證設(shè)備正常運行的基礎(chǔ)上延長使用壽命，減少配件的消耗，并妥善保管好3.電梯維修人員崗位職責(zé)：(1)經(jīng)常巡視各電梯的運行狀況，及時排除故障，消除隱患，以保障電梯安全運行。(2)負責(zé)各電梯照明及內(nèi)外呼叫指示器的巡查和維修(3)負責(zé)電梯轎廂(不包括廂內(nèi))、井道及井道底、各(4)在電梯顯眼處張貼標示牌及乘客須知，并建立電(5)按保養(yǎng)規(guī)劃對電梯進行日常及定期保養(yǎng)，保證設(shè)(6)認真填寫值班運行及設(shè)備運行保養(yǎng)記錄。(7)配合有關(guān)部門做好電梯年度安全檢查工作。(8)交接班時，應(yīng)交代清楚各電梯的運行情況，并對(9)做好設(shè)備維修過程的詳細記錄及消耗備件記錄，(1)嚴格遵守物業(yè)管理公司制訂的一切規(guī)章制度。(2)當(dāng)班值班員對當(dāng)班空調(diào)系統(tǒng)的運行員有全部責(zé)任。(3)值班人員必須掌握設(shè)備運行的技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)新(4)按保養(yǎng)規(guī)程做好所管設(shè)備日常及月度保養(yǎng)工作，(5)設(shè)備運行狀態(tài)牌由領(lǐng)班負責(zé)管理。設(shè)備開、停、(6)每班值班人員必須對所有運行記錄檢查并簽名。除清楚記錄運行參數(shù)外，必須記錄清楚巡檢范圍內(nèi)的設(shè)備(7)值班人員必須嚴格遵守勞動紀律，認真執(zhí)行各項(8)值班人員按計劃擦洗設(shè)備及清理機房的地面衛(wèi)生。(9)確保夏季供水溫度在7至10℃,冬季供水溫度在38至65℃,衛(wèi)生熱水60℃范圍內(nèi)。(10)合理調(diào)度好設(shè)備運行，保證設(shè)備安全、經(jīng)濟、高(1)嚴格執(zhí)行給排水設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，按巡(2)具體負責(zé)本物業(yè)管轄范圍內(nèi)的給排水設(shè)備的維修、(3)熟悉大樓內(nèi)給排水系統(tǒng)，能準確無誤地判斷設(shè)備(4)保證大樓內(nèi)給排水設(shè)備的正常運行，保證消防水(5)認真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，加強業(yè)務(wù)考核，熟悉設(shè)備機(6)對空調(diào)末端設(shè)備、送排水設(shè)備、機組、潔具要認(7)從點滴入手杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，節(jié)約挖潛、(8)保持工作環(huán)境的衛(wèi)生，工作完畢，清掃干凈現(xiàn)場。(三)安保部人員職責(zé)5.配合其他部門處理所管區(qū)域內(nèi)的各種安全事故和事(1)在主管及運行領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，具體負責(zé)大樓保安(2)對大樓的各主要出入口，重要部位，要害部位要重點監(jiān)視，對有特殊情況出現(xiàn)應(yīng)立即通知保安及有關(guān)部門，并配合護管部及有關(guān)部門協(xié)調(diào)行動。(3)對各報警部位發(fā)生的報警信息，應(yīng)在5秒內(nèi)進行確認，并調(diào)出報警區(qū)域攝像和圖像進行分析和確認，如有特殊情況應(yīng)立即通知護管部及有關(guān)部門、并將報警情況及處理過程記錄在保安監(jiān)控值班記錄表中。(4)各班次交接班時，應(yīng)對所有監(jiān)視點位攝像機的圖像巡查一遍，觀察圖像的質(zhì)量及監(jiān)控設(shè)備的工作情況，并在交接班記錄表設(shè)備運行狀況一欄中予以記錄。(5)夜班安保當(dāng)值監(jiān)控員，應(yīng)于每天零時更換路向集中的錄像帶，并對已錄的錄像帶逐一進行抽樣回放，確定錄像情況是否正常，并在交接班記錄中予以記錄。(6)每班次應(yīng)對門禁系統(tǒng)各參數(shù)進行一次巡查，對感應(yīng)卡的時限、權(quán)限應(yīng)嚴格按主管部門的規(guī)定執(zhí)行，更改時限或權(quán)限需有主管領(lǐng)導(dǎo)的批示方可進行，到期感應(yīng)卡應(yīng)提前三天通知部門主管。(7)認真做好運行記錄和交接班記錄，保持監(jiān)控設(shè)備的清潔，每班次交接班前清潔整理一次。(1)在主管部門及運行領(lǐng)導(dǎo)的領(lǐng)導(dǎo)下，具體負責(zé)大樓消防報警及聯(lián)動系統(tǒng)的監(jiān)控工作。(2)消防監(jiān)控員應(yīng)熟悉消防規(guī)范，對防火分區(qū)及各消防裝置部位有清楚的了解，接班后應(yīng)認真聽取上班次監(jiān)控員的情況介紹，并認真審閱值班記錄。(3)當(dāng)出現(xiàn)火災(zāi)報警及消防報警時應(yīng)在5秒內(nèi)進行確認，并配合保安監(jiān)控員調(diào)出報警區(qū)域的圖像進行分析，同時報告護管部值班巡查人員，去報警部位進行檢查確認。(4)當(dāng)確認火災(zāi)發(fā)生時，應(yīng)立即報告主管領(lǐng)導(dǎo)，情況危急時應(yīng)撥打119火警電話請求援助，同時啟用火災(zāi)區(qū)域的緊急廣播系統(tǒng)，并配合專業(yè)消防人員指揮疏散火災(zāi)區(qū)域的被(5)發(fā)現(xiàn)被污染的報警探頭，及時通知弱電維修人員(6)認真做好報警及交接班記錄，保持監(jiān)控設(shè)備的清潔，每班次交班前清潔整理一次。3.樓宇設(shè)備監(jiān)控員：(1)在主管部門及運行領(lǐng)導(dǎo)的領(lǐng)導(dǎo)下，具體負責(zé)文化中心樓宇設(shè)備的監(jiān)控工作。(2)各班次接班前應(yīng)認真聽取上班次監(jiān)控員的情況介紹，接班后應(yīng)認真審閱值班記錄。(3)當(dāng)值期間應(yīng)每隔20至30分鐘各監(jiān)控區(qū)域的溫度、濕度、空氣質(zhì)量及其他樓宇設(shè)備的運行情況進行一次巡查，并根據(jù)季節(jié)特點和天氣狀況設(shè)定樓宇設(shè)備的運行參數(shù)。(4)按規(guī)定的泛光照明模式，根據(jù)不同季節(jié)及節(jié)假日時間表，完成泛光照明及航空障礙燈的開關(guān)控制。(5)出現(xiàn)系統(tǒng)報警應(yīng)立即確認，并立即通知工程部及相關(guān)部門的維修人員，緊急事故應(yīng)立即報告主管領(lǐng)導(dǎo)。(6)認真做好運行記錄和交接班記錄，保持監(jiān)控設(shè)備的整潔，每班次交班前清潔整理一次。(1)巡邏中發(fā)現(xiàn)有礙安全情況發(fā)生須及時報保安部及各相應(yīng)崗位，并配合當(dāng)值人員處理安全問題。(2)巡邏時不得長時間停留在某一處。(3)熟悉本區(qū)域內(nèi)部及消防通道的分布情況。(4)巡邏時檢查各處消防設(shè)施是否完好，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)(5)檢查緊急出口是否處于暢通狀態(tài)。(6)如遇可疑人員要盤查，注意醉態(tài)人員的動向。(7)遇偷盜情況須及時報安保部主管，把盜賊捉拿，經(jīng)詢問后，即送當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)處理。(1)嚴格把好第一關(guān)，時刻保持高度的注意力，切實人多時要注意防止失竊，防止在大門口及周圍鬧事、斗毆，(2)高度警戒，發(fā)現(xiàn)精神病患者和衣冠不整者以及形(3)及時處理各類異常情況、特殊情況、多發(fā)性情況，(4)按規(guī)定認真值勤，上班時間不得打瞌睡、不準嬉(1)定崗于停車場內(nèi)。(2)指揮引導(dǎo)車輛有序停泊。(3)做到有禮貌地接待每一位來停車的來訪人員。(4)在車駛進停車場時，應(yīng)表現(xiàn)積極，快步或小跑到(5)注意沒必要強求來訪人員車輛停泊某處，不能讓(6)對來訪人員有不解之處應(yīng)用到有問必答，有耐心。(7)維護車輛及車場的安全。(8)干涉任何在主車道上的閑人，讓其迅速離開車道。(9)迅速地控制突發(fā)事件的發(fā)生，包括在車場內(nèi)的斗3.做好消防器材、設(shè)備檢查工作，保證設(shè)備處于完好狀況，一旦發(fā)生火警即可投入使用。每日檢查電器、電線、電掣有無霉壞、銹壞、氧化、堵塞情況，防止因短路或爆炸引是上班還是下班，必須全力投入搶救工作，不得臨陣逃避。(四)保潔部人員職責(zé)1.負責(zé)保潔工作的現(xiàn)場管理，了解保潔員的思想和工作2.做好每天巡視工作，對發(fā)現(xiàn)問題及時解決，每周向項3.熟悉項目內(nèi)的樓棟數(shù)量及分布，道路、綠地分布及面積，公用設(shè)施設(shè)備等情況。4.合理配置區(qū)域內(nèi)保潔工具的數(shù)量，合理配置保潔人5.培訓(xùn)和督導(dǎo)。6.負責(zé)保潔員的崗位技能培訓(xùn)工作，有效制止違章操7.負責(zé)上下班點名并登記考勤，組織晨會。8.負責(zé)作出培訓(xùn)計劃，并按照計劃負責(zé)組織實施。9.負責(zé)進行區(qū)域內(nèi)的日檢、周檢工作，每天巡視項目最少兩遍，確保區(qū)域內(nèi)不留死角。10.帶領(lǐng)保潔人員完成安排的臨時工作。11.完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。1.嚴格遵守公司的各項規(guī)章制度。2.負責(zé)檢查保潔員儀容儀表，樹立公司良好的形象。3.嚴格按照公司考勤制度做好員工考勤登記。4.愛崗敬業(yè)，聽從上級領(lǐng)導(dǎo)指揮，起到模范帶頭作用，在規(guī)定時間內(nèi)按照工作標準，保質(zhì)保量地完成分管區(qū)域內(nèi)的5.配合項目經(jīng)理按計劃做好每周的培訓(xùn)工作，并做好培訓(xùn)記錄。6.負責(zé)做好本項目保潔工作日檢。并做好巡查記錄，整7.負責(zé)做好保潔人員日常工作的調(diào)配、組織、安排和落實，并做好指導(dǎo)和監(jiān)督工作。8.根據(jù)項目工作實際情況，提出合理化建議。9.負責(zé)對公共區(qū)域發(fā)生的異常情況、設(shè)施損壞等及時上10.日常工作中對采購方領(lǐng)導(dǎo)提出的衛(wèi)生要求及時處理，如超出職責(zé)范圍，要及時匯報項目經(jīng)理，由項目經(jīng)理進11.負責(zé)總結(jié)每周工作情況，并報項目經(jīng)理。12.完成公司領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作任務(wù)。(五)財務(wù)部人員職責(zé)(1)負責(zé)日常財務(wù)核算管理工作。(2)定期編制和匯總各類財務(wù)報表，并提供有關(guān)基礎(chǔ)(3)定期或不定期編制財務(wù)分析報告。(4)編制年度財務(wù)預(yù)算，并動態(tài)監(jiān)控預(yù)算的執(zhí)行情況。(5)組織中期和年度會計查賬工作，保證及時公告。(6)組織協(xié)調(diào)與稅務(wù)部門的工作，督促各單位嚴格遵(7)修訂和完善各項財務(wù)制度及內(nèi)部規(guī)定。(8)定期檢查財務(wù)制度建設(shè)及執(zhí)行情況。(9)監(jiān)督檢查日常會計核算的真實性、準確性，報表(10)考查資產(chǎn)增減的情況和往來款構(gòu)成及清理情況(11)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。(1)負責(zé)審核和辦理相關(guān)的財務(wù)收支工作。(2)編制記賬憑證及會計報表，登記會計賬簿等相關(guān)(3)記賬、算賬、報賬要做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、(4)妥善保管會計憑證、賬簿、報表等資料，做好公(5)負責(zé)對因公報銷的費用進行審核，并根據(jù)審核后(6)負責(zé)納稅申報、稅收計算與統(tǒng)計等工作，另外還須編制好納稅相關(guān)的報表。(7)做好固定資產(chǎn)的核查與盤點工作，及時編制各類(1)負責(zé)票據(jù)審核工作。(2)負責(zé)員工工資核算、稅款的繳納以及費用報銷等(3)根據(jù)項目的實際需要提取、送存及保管現(xiàn)金，確保項目運營活動的順利進行。(4)依照相關(guān)規(guī)定，按時辦理有關(guān)稅款的申報繳納等(5)領(lǐng)導(dǎo)交代的其他事務(wù)的處理。(1)負責(zé)財稅帳的記賬憑證編制和報表報送的相關(guān)工(2)編制公司的政府統(tǒng)計報表。(3)負責(zé)對外部年度財務(wù)審計和專項審計的工作。(4)協(xié)助會計對項目成本的管控與核算。(5)完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。(六)綜合管理部人員職責(zé)(1)做好人員的招聘工作(統(tǒng)計各部門的用人招聘需求，經(jīng)項目經(jīng)理審核同意后實施開展人員的招聘)。(2)員工的入職、離職的管理及員工關(guān)系的處理。(3)后勤物資的保管及物資申領(lǐng)工作的管理。(4)社保辦理及工傷的處理。(5)員工的日?？记诠芾?。(6)車輛的派車安排及管理。(7)門禁卡及考勤卡的制作與發(fā)放。(8)主管交代的其他事務(wù)。(1)規(guī)章制度的制定及修改。(2)負責(zé)起草項目的相關(guān)通知、合同、計劃報告總結(jié)(3)文檔資料的整理歸檔。(4)日常行政事務(wù)的開展實施。(5)人員的培訓(xùn)工作以及會議的會議記錄工作。(7)項目規(guī)章制度施行的監(jiān)督和管理。(8)各部門辦公秩序和工作紀律狀況的監(jiān)督和維護。(9)主管交代的其他事務(wù)。(1)在綜合管理部的領(lǐng)導(dǎo)下負責(zé)檔案整理、編目、鑒定、統(tǒng)計、排列和檢索工作編制等工作，嚴格按照《檔案管理制度》的要求管理檔案室。(2)負責(zé)《檔案管理制度》規(guī)定的各項檔案的收進和移出工作，嚴格履行交接手續(xù)，準確掌握檔案全宗、案卷數(shù)(3)負責(zé)檔案管理室內(nèi)部整理，檔案裝具和案卷排放(4)檢查檔案安全保管情況，發(fā)現(xiàn)對檔案有害因素時，防潮、防火、防盜、防高溫、防蟲鼠),做到以防為主，防(5)明確檔案利用工作的目的，積極主動地做好接待(6)正確處理好利用和保密的關(guān)系，增強保密觀念，(7)負責(zé)檔案、資料調(diào)借工作，做到提供準確、及時(8)應(yīng)用電子計算機編目檢索、存貯及調(diào)用檔案；利1)毀損、丟失或私自燒毀公司檔案。2)私自向外界提供、抄摘公司檔案。3)涂改、偽造檔案。4)未及時上報歸檔或管理不善的檔案管理者。5)未按手續(xù)進行借閱、外帶者或越級查閱者(檔案管(9)負責(zé)檔案、資料利用效果的信息反饋工作，收集(10)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時性工作任務(wù)。(11)年末認真總結(jié)本崗位工作及制訂下年工作計劃，(七)會務(wù)服務(wù)部人員職責(zé)(八)演出服務(wù)部人員職責(zé)(1)檢票員統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，站立服務(wù)，儀表(2)提前五分鐘上崗，做好檢票的準備工作。(3)對觀眾要有禮貌，面帶微笑，適時適當(dāng)使用文明(4)正確使用檢票設(shè)備，認真檢票，票根不可隨意拋(5)認真準確核對票數(shù)與觀眾人數(shù)，如發(fā)現(xiàn)票據(jù)與觀(6)按規(guī)定驗票，不得私自舞弊、私自放人、放車或(7)認真檢驗門票的日期、張數(shù)，注意發(fā)現(xiàn)廢票，涂(8)嚴禁與觀眾爭執(zhí)，遇有問題交由有關(guān)部門處理。(9)熟悉劇場發(fā)放的各種通行證及使用規(guī)定。2.秩序維護人員職責(zé)：(1)保障演出服務(wù)過程中的安全問題。(2)演出之前配合相關(guān)部門做好舞臺的搭建。(3)在演出中時刻提高警惕，預(yù)防特殊情況出現(xiàn)。(4)保證觀看者的安全，確保演出的順利開展。(5)配合公司的其他相關(guān)規(guī)定。第三節(jié)服務(wù)人員培訓(xùn)培訓(xùn)是XX物業(yè)內(nèi)部管理運作重要內(nèi)容之一，公司通過培訓(xùn)的再教育功能，對員工持續(xù)性培訓(xùn)，能夠不斷提高員工自身綜合素質(zhì)，培養(yǎng)員工成復(fù)合型優(yōu)秀物業(yè)管理人才，為全面實現(xiàn)各項管理目標奠定堅實的基礎(chǔ)，實現(xiàn)公司可持續(xù)發(fā)展一、培訓(xùn)目標1.發(fā)揮培訓(xùn)的再教育功能，在員工中樹立正確的人生觀，價值觀和職業(yè)道德觀，弘揚社會主義精神文明，倡導(dǎo)愛國主義和集體主義精神，培養(yǎng)員工愛崗敬業(yè)的道德風(fēng)尚。2.緊跟管理處工作總目標，及時傳達和貫徹管理處對物業(yè)管理工作的要求，使員工都明確組織和個人的工作目標，使XX文化中心物業(yè)管理工作起到良好的“示范窗口”作用，架起政府與廣大人民群眾溝通的橋梁。3.培訓(xùn)一支能干肯干，具有良好服務(wù)意識的專業(yè)隊伍，為實現(xiàn)XX文化中心的物業(yè)管理目標提供有力保證。4.提高員工的服務(wù)意識、業(yè)務(wù)能力、管理能力及綜合素質(zhì)，培養(yǎng)出一批物業(yè)管理專業(yè)人才，為社會、為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展做出新貢獻。二、培訓(xùn)管理培訓(xùn)管理由項目經(jīng)理總負責(zé)，各主管協(xié)助組織員工培訓(xùn)工作，嚴格按整合型管理體系要求實施培訓(xùn)，并根據(jù)實際工作需要進行培訓(xùn)方式、內(nèi)容的調(diào)整和控制，保證培訓(xùn)工作落到實處，促進團隊管理水平提高。1.各主管負責(zé)培訓(xùn)計劃的制定、實施和記錄工作。2.及時組織相關(guān)新政策、新法規(guī)的傳達學(xué)習(xí)，貫徹執(zhí)行3.對管理中出現(xiàn)的問題及時組織針對性的培訓(xùn)。4.培訓(xùn)計劃應(yīng)充分考慮文化中心工作人員意見調(diào)查的5.運用計算機教學(xué)、現(xiàn)場教學(xué)等手段，提高培訓(xùn)效率，6.實施開放式、互動式教學(xué)，嚴格培訓(xùn)考核，實施封閉式閱卷，并將考核結(jié)果納入員工綜合業(yè)績考評中。7.實施內(nèi)部講師制度、選擇內(nèi)部具有豐富實踐經(jīng)驗又有一定理論水平的員工擔(dān)任內(nèi)部講師。8.聘請專家擔(dān)任我們的兼職指導(dǎo)教師，使員工能不斷地學(xué)習(xí)到最新知識，擴大知識面、提高綜合素質(zhì)。9.每半年管理處經(jīng)理組織對培訓(xùn)工作進行一次全面檢10.公司把對培訓(xùn)工作的檢查納入到對管理處的例行檢三、培訓(xùn)內(nèi)容1.黨的政策方針、法律法規(guī)、思想道德教育。2.現(xiàn)代物業(yè)公司管理知識教育。3.公司規(guī)章制度和物業(yè)公司理念教育。4.物業(yè)管理專業(yè)知識教育。保養(yǎng)、維修、檢測技術(shù)的培訓(xùn)。7.根據(jù)XX文化中心的特殊性。加強員工服務(wù)意識。安全意識、保密意識、消防管理，應(yīng)急事件處理能力培訓(xùn)。8.針對不同的建筑材料，采取有針對性的管理、維護、維修、清潔、保養(yǎng)專業(yè)知識的培訓(xùn)。四、培訓(xùn)方式1.入職培訓(xùn)主要對新員工進行公司概況、管理理念、法律法規(guī)、儀容儀表服務(wù)態(tài)度及物業(yè)管理和操作技能的基本知識培訓(xùn)，使員工在上崗時能具備的服務(wù)理念和業(yè)務(wù)基本知識。2.崗中培訓(xùn)在員工上崗后根據(jù)工種的需要，進行各種層次及內(nèi)容的培訓(xùn)，以滿足日常管理和操作的要求。3.專門培訓(xùn)在有新技術(shù)、新標準、新法律法規(guī)頒布及時組織員工進行專門培訓(xùn)，使員工能及時了解和掌握這些專門知識，以便更好地為文化中心工作人員服務(wù)。4.外派培訓(xùn)根據(jù)工作需要，選派業(yè)務(wù)骨干或崗位變動的員工參加各管部門和相關(guān)單位組織的各種崗位培訓(xùn)、操作資格培訓(xùn)等，不斷提高物業(yè)管理水平。為使管理處員工在接管XX文化中心物業(yè)后能迅速適應(yīng)環(huán)境，進入工作狀態(tài)，接管前公司將組織系列強化訓(xùn)練。1.接管前員工培訓(xùn)計劃序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對象備注1公司概況、物業(yè)管理概論、服務(wù)禮節(jié)禮貌、物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)管理理念與服務(wù)技巧全體員工2模式全體員工3XX文化中心管理規(guī)章制度全體員工4管理維修人員5XX文化中心報修處理程序管理維修人員6XX文化中心突發(fā)事件處理規(guī)定全體員工7全體員工8XX文化中心保安工作手冊全體保安9XX文化中心消防管理工作手冊全體員工XX文化中心供配電設(shè)備(設(shè)施)工程維修全體人員XX文化中心給排水設(shè)備(設(shè)施)工程維修全體人員XX