汪市海粟中場南財經(jīng)政法法大學估思路下的若干具體評估方法的集合。它們可以被分為兩大類：市場法中的具體評估方法1市場法實際上是指在一種評直接比較法指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的方法。其計算公式為：評估對象價值＝參照物成交價格×（評估對象Ａ特征÷參照物Ａ特征）2類比調整法該方法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似，該方法通過對比分析調整參照物與評估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎上調整估算評估對象的價值。功能價值法是以參照物的成交價格為根底，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。其計算公式為：資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×(評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力)當然，功能價值法不僅僅表現(xiàn)為資產(chǎn)的生產(chǎn)能力這一項指標上，它還可以通過對參照物與評估對象的其他功能指標的比照，利用參照物成交價格推算出評估對象價值。市場售價類比法是以參

照物的成交價格為根底，考慮參照物與評估對象

在功能、市場條件和銷

售時間等方面的差異，

通過比照分析和量化差

異，調整估算出評估對

象價值的方法，其計算

公式為：資產(chǎn)評估價值=參照物售價＋功能差異值＋時間差異值＋……+交易情況差異值資產(chǎn)評估價值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×……×時間差異修正系數(shù)1、市場售價類比法2、功能價值法汪市海粟

中場南財經(jīng)政法法大學在具體操作過程中，直接比較法和類比調整法具體表現(xiàn)為以下七種技術方法：成新率價格方法是以參照物的成交價格為根底，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。其計算公式為：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×〔評估對象成新率÷參照物成新率〕其中：資產(chǎn)的成新率＝資產(chǎn)的尚可使用年限÷〔資產(chǎn)的已使用年限＋資產(chǎn)的尚可使用年限〕此方法一般只運用于評估對象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。當然此方法略加改造也可以作為評估對象與參照物成新程度差異調整率和差異調整值的方法。是以參照物成交價格為根底，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調整估算評估對象價值的方法。其計算公式：資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價格×物價變動指數(shù)此方法一般只運用于評估對象與參照物之間僅有時間因素存在差異的情況。當然，此方法稍做調整即可作為市場售價類比方法中估測時間差異系數(shù)或時間差異值的方法。3、價格指數(shù)法4、成新率價格法汪市海粟

中場南財經(jīng)政法法大學在具體操作過程中，直接比較法和類比調整法具體表現(xiàn)為以下七種技術方法：本錢市價方法是以評估對象的現(xiàn)行合理本錢為根底，利用參照物的本錢市價比率來估算評估對象價值的方法。用數(shù)學式表達：資產(chǎn)評估價值＝評估對象現(xiàn)行合理本錢×〔參照物成交價格÷參照物現(xiàn)行合理本錢〕市價折扣方法是以參照

物成交價格為根底，考

慮到評估對象在銷售條

件、銷售時限等方面的

不利因素，憑評估人員

的經(jīng)驗或有關部門的規(guī)

定，設定一個價格折扣

率來估算評估對象價值

的方法。用數(shù)學式表達：資產(chǎn)評估價值＝參照物

成交價格×〔1－價格

折扣率〕此方法一般只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。5、市價折扣法6、本錢市價法汪市海粟

中場南財經(jīng)政法法大學在具體操作過程中，直接比較法和類比調整法具體表現(xiàn)為以下七種技術方法：市盈率乘數(shù)方法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)〔倍數(shù)〕，以此乘數(shù)與評估對象的收益額相乘估算評估對象價值的方法。用數(shù)學式表達：資產(chǎn)評估價值＝評估對象收益額×參照物市盈率7、市盈率乘數(shù)法汪市海粟

中場南財經(jīng)政法法大學在具體操作過程中，直接比較法和類比調整法具體表現(xiàn)為以下七種技術方法：汪收海粟

中益南財經(jīng)政法法大學應用收益法必須具備的前提條件：被評估資產(chǎn)的預期收益折現(xiàn)率或本金化率被評估資產(chǎn)取得預期收益的持續(xù)時間收益法的根本涵義

收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用本金化和折現(xiàn)的方法判斷和估算資產(chǎn)價值。收益法的三個根本要素：被評估資產(chǎn)的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量汪收海粟化率將評估對象未來預期收益折算成現(xiàn)值5、分析確定評估結果3、確定折現(xiàn)率或本金化4、用折現(xiàn)率或本金率1、搜集并驗證數(shù)據(jù)2、分析測算被評估對象未來預期收益中益南財經(jīng)政法法大學收益法的根本程序和根本參數(shù)三個主要經(jīng)濟技術參數(shù)是：收益額、折現(xiàn)率、獲利期限汪收海粟

中益南財經(jīng)政法法大學收益法是在預期收益復原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來看，收益法中的具體方法可以分為兩類：收益法中的主要技術方法及所用字1

符含義的定義針對評估對象未來預期收益有無限期的情況劃分，分為有限期和無限期的評估方法2針對評估對象預期收益額的情況劃分，分為等額收益評估方法、非等額收益法等P——評估值；t——年序號；Pt——未來第t年的評估值；Rt——未來第t年的預期收益；r——折現(xiàn)率或資本化率；rt——第t年的折現(xiàn)率或資本化率；n——收益年期；A——年金。汪收海粟

中益南財經(jīng)政法法大學〔2-10〕在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計算式：P＝A/r其成立條件是：純收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益年期無限。在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計算式：〔2-11〕其成立條件是：純收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益年期有限為n。在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計算式：

P＝A×n 〔2-12〕其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)收益年期有限為n；(3)資本化率為零。一、純收益不變中益南財經(jīng)政法法大學汪收海粟無限年期收益。其根本公式為：〔2-13〕其成立條件是：(1)純收益在n年(含第n年)以前有變化；(2)純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；

(3)收益年期無限；(4)r大于零。有限年期收益。其計算公式為：〔2-14〕其成立條件是：(1)純收益在n年(含第t年)以前有變化；(2)純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；

(3)收益年期有限為N；(4)r大于零。注意：這里純收益A的收益年期是(N-n)而不是N。二、純收益在若干年后保持不變汪收海粟

中益南財經(jīng)政法法大學在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式： 〔2－15〕其成立條件是：(1)純收益按等差級數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增額為B；(3)收益年期無限；(4)r大于零。在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式：其成立條件是：(1)純收益按等差級數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增額為B；(3)收益年期有限為n；

(4)r大于零。在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式： 〔2－17〕其成立條件是：(1)純收益按等差級數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減額為B；(3)收益年期無限；(4)r大于零。三、純收益按等差級數(shù)變化在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式：〔2－16〕〔2－18〕其成立條件是：(1)純收益按等差級數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減額為B；(3)收益年期有限為n；

(4)r大于零。汪收海粟

中益南財經(jīng)政法法大學在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式：其成立條件是：(1)純收益按等比級數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增比率為s；(3)收益年期無限；(4)r大于零；

(5)r＞s＞0。在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，〔2－20〕有以下計算式：其成立條件是：(1)純收益按等比級數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增比率為s；(3)收益年期有限；(4)r大于零；

(5)r＞s＞0。在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，〔2－21〕有以下計算式：其成立條件是：(1)純收益按等比級數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減比率為s；(3)收益年期無限；(4)r大于零；

(5)r＞s＞0。四、純收益按等比級數(shù)變化在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，〔2－22〕有以〔下2－計1算9〕式：其成立條件是：(1)純收益按等比級數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減比率為s；(3)收益年期有限為n；(4)r大于零；

(5)0＜s≤1。有限年期收益且未來若干年后資產(chǎn)變現(xiàn)價格的條件下，〔2－23〕有以下計算式：其成立條件是：(1)純收益在第t年(含t年)前保持不變；

(2)預知第t年的價格為Pt；(3)r大于零。連續(xù)復利同企業(yè)的實際經(jīng)濟活動情況更為接近，對年收益比較大，計算周期比較長的評估中，應采用連續(xù)復利計算評估值，否則評估結果會偏高。假設，用普通復利計算時的年折現(xiàn)率為r〔名義折現(xiàn)率〕，連續(xù)復利中的實際年折現(xiàn)率，即連續(xù)復利率為r0〔實際折現(xiàn)率〕，若一年中復利次數(shù)為m，則有式中e為自然對數(shù)的底，e=2.7183汪收海粟

中益南財經(jīng)政法法大學連續(xù)復利：連續(xù)復利、間斷支付的現(xiàn)值計算連續(xù)復利、間斷支付的現(xiàn)值計算，即考慮連續(xù)復利計息，現(xiàn)金流量序列為間斷，此時將代入上述普通復利計算模型中。即可得到連續(xù)復利、間斷支付情況下的各種模型。如〔2-10〕式為：〔2-11〕式為：P

=

P

=連續(xù)復利同企業(yè)的實際經(jīng)濟活動情況更為接近，對年收益比較大，計算周期比較長的評估中，應采用連續(xù)復利計算評估值，否則評估結果會偏高。汪收海粟

中益南財經(jīng)政法法大學連續(xù)復利：連續(xù)復利、連續(xù)支付的現(xiàn)值計算連續(xù)復利、連續(xù)支付的現(xiàn)值計算，即考慮連續(xù)復利計息，現(xiàn)金流量序列無間斷的發(fā)生，就產(chǎn)生了連續(xù)復利計息、連續(xù)支付的計算問題。設 為連續(xù)年金，即在一年連續(xù)均勻發(fā)生的現(xiàn)金流，它是在利率為零的條件下計算出的總年金。此時可設m是個很大的自然數(shù)，每一計息周期利率是 。這樣，可令m→∞，推導出普通復利現(xiàn)值模型對應的連續(xù)復利、連續(xù)支付的計算模型。以〔2-11〕式為例：P

===汪本海粟

中錢南財經(jīng)政法法大學本錢法的根本涵義

本錢法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置本錢，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置本錢中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。本錢法的根本思路是重建或重置被評估資產(chǎn)。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，所愿意支付的價格不會

超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建本錢。如果投資對象并非全新，投資

者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建本錢的根底上扣除各種

貶損因素。上述評估思路可概括為：資產(chǎn)評估價值＝資產(chǎn)的重置本錢－資產(chǎn)實體性貶值－資產(chǎn)功能性貶值－資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值汪本海粟

中錢南財經(jīng)政法法大學本錢法的根本前提本錢法的運用涉及到四個根本要素資產(chǎn)的實體性貶值資產(chǎn)的功能性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值資產(chǎn)的重置本錢1被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)2具備可利用的歷史資料3形成資產(chǎn)價值的耗費是可計量的汪海本粟

中南錢財經(jīng)政法法大學資產(chǎn)的重置本錢資產(chǎn)的重置本錢就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得本錢。具體來說，重置本錢又分為復原重置本錢和更新重置本錢兩種。復原重置本錢是指采用與評估對象相同的材料、建筑

或制造標準、設計、

規(guī)格及技術等，以現(xiàn)

時價格水平重新購建

與評估對象相同的全

新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。更新重置本錢是指采用新型材料，新的建筑或制造標準，新型設計、規(guī)格和技術等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。汪海本粟

中南錢財經(jīng)政法法大學資產(chǎn)的實體性貶值資產(chǎn)的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導致的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價值損失。資產(chǎn)的功能性貶值資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。〔2-29〕重置核算法價格指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法重置本錢的估算方法汪本海粟

中錢南財經(jīng)政法法大學各種具體方法圍繞著被評估資產(chǎn)的重置本錢、實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值四大因素采用不同的方式測算形成的。在評估實務中，人們習慣上是以估算重置本錢的具體方式區(qū)別和劃分本錢法中的各種具體方法。汪本海粟

中錢南財經(jīng)政法法大學重置核算法重置核算法亦稱細節(jié)分析法、核算法等。它是利用本錢核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用工程，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置本錢。在實際測算過程中又具體劃分為兩種類型，購置型和自建型。購置型是以購置資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過程。自建型是把自建資產(chǎn)作為資產(chǎn)重置方式，它根據(jù)重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費及必要的資金本錢和開發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產(chǎn)的重置本錢。汪本海粟

中錢南財經(jīng)政法法大學價格指數(shù)法價格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關的價格變動指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史本錢〔賬面價值〕調整為重置本錢的一種方法，其計算公式為：重置本錢＝資產(chǎn)的賬面原值×價格變動指數(shù)

〔2－30〕式中，價格變動指數(shù)可以是定基價格變動指數(shù)或環(huán)比價格變動指數(shù)。定基價格變動指數(shù)是評估時點的價格指數(shù)與資產(chǎn)購建時點的價格指數(shù)之比，即：〔評估時點價格指數(shù)÷資產(chǎn)購建時的價格指數(shù)〕×100％。環(huán)比價格變動指數(shù)可考慮按下式求得：X=(1+ａ1)×(1+ａ2)×……×(1+ａi)×100％式中，x為環(huán)比價格變動指數(shù)；ａi為第i年環(huán)比價格指數(shù)，i=1,2,3……ｎ價格指數(shù)法估算的重置本錢，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置本錢；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復原重置本錢和更新重置本錢。區(qū)別價格指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建本錢費用核算的根底上。汪本海粟

中錢南財經(jīng)政法法大學價格指數(shù)法與重置核算法汪本海粟

中錢南財經(jīng)政法法大學規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法由于規(guī)模經(jīng)濟效益的作用，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和本錢之間只成同方向變化，而不是等比例變化。兩項資產(chǎn)的重置本錢和生產(chǎn)能力的關系可用以下公式表示：推導可得：〔2－31〕汪本海粟

中錢南財經(jīng)政法法大學功能價值法功能價值法也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個

與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置本錢及參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評估資產(chǎn)的重置本錢。計算公式為：被評估資產(chǎn)重置本錢＝(2-32)例2-9：某重置全新的一臺機器設備價格6萬元，年產(chǎn)量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置本錢：被評估資產(chǎn)重置本錢＝4000/5000×60000＝48000(元)汪本海粟

中錢南財經(jīng)政法法大學采用統(tǒng)計分析方法確定某類資產(chǎn)重置本錢的步驟第一，在核實資產(chǎn)數(shù)量的根底上，把全部資產(chǎn)按照適當標準劃分為若干類別，如房屋建筑物按結構劃分為鋼結構、鋼筋混凝土結構等第二，在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應用功能價值法、價格指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)方法等方法估算其重置本錢第三，依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置本錢額與賬面歷史本錢，計算出分類資產(chǎn)的調整系數(shù)采用統(tǒng)計分析方法確定某類資產(chǎn)重置本錢的公式汪本海粟

中錢南財經(jīng)政法法大學例2-10：評估某企業(yè)某類通用設備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設備5臺，估算其重置本錢之和為30萬元，而該5臺具有代表性通用設備歷史本錢之和為

20萬元，該類通用設備賬面歷史本錢之和為500萬元。則：K=30÷20=1.5該類通用設備重置本錢＝500×1.5＝750〔萬元〕其計算公式為：k=

〔2－33〕公式中：K為資產(chǎn)重置本錢與歷史本錢的調整系數(shù)；為某類抽樣資產(chǎn)的重置本錢；為某類抽樣資產(chǎn)的歷史本錢。根據(jù)調整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置本錢，計算公式為：被評估資產(chǎn)重置本錢＝∑某類資產(chǎn)賬面歷史本錢×K

〔2－34〕某類資產(chǎn)賬面歷史本錢可從會計記錄中取得。汪本海粟

中錢南財經(jīng)政法法大學實體性貶值的測算方法觀測法，也稱成新率法。它是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術人員對被評估資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設計、制造、使用、磨損、維護、修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實體性貶值。計算公式為：資產(chǎn)實體性貶值＝重置本錢×〔1－實體性成新率)〔2－35〕式中，實體性成新率=1-實體性貶值率使用年限法使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率〔程度〕，進而估測資產(chǎn)的實體性貶值。使用年限法數(shù)學式表達為：〔2－36〕其中：總使用年限＝實際已使用年限＋尚可使用年限實際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率汪本海粟中錢南財經(jīng)政法法大學資產(chǎn)利用率

通過資產(chǎn)利用率可以調整實際已使用年限與名義已使用年限的差異，資產(chǎn)利用率計算公式為：?〔2－37〕?

當資產(chǎn)利用率＞1時，表示資產(chǎn)超負荷運轉，資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限要長；當資產(chǎn)利用率＝1時，表示資產(chǎn)滿負荷汪本海粟

中錢南財經(jīng)政法法大學資產(chǎn)的功能性貶值測算法功能性貶值是由于技術相對落后造成的貶值。估算功能性貶值時，能力、工耗、物功能性貶值的估算步驟第一，將被評估資產(chǎn)的年運營本錢與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營本錢進行比較第二，計算二者的差異，確定凈超額運營本錢第三，估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命主要根第四據(jù)，資以適產(chǎn)當?shù)牡恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩效用、余壽生命產(chǎn)內每加年的工超額運營本錢折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評耗、能估資耗產(chǎn)水功能平性損等耗，計算公式為：功能方面被評的估差資產(chǎn)異功能性貶值額＝∑〔被評造成的估資本產(chǎn)錢年凈增超額加運營本錢×折現(xiàn)系數(shù)〕或效益〔2降－3低8〕，相汪本海粟

中錢南財經(jīng)政法法大學資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估算

資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值主要表現(xiàn)為運營中的資產(chǎn)利用率下降，甚至閑置，并由此引起資產(chǎn)的運營收益減少。資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值率和經(jīng)濟性貶值額的計算公式：

經(jīng)濟性貶值率=[1-(資產(chǎn)預計可被利用的生產(chǎn)能力/資產(chǎn)原設計生產(chǎn)能力)x]×100％

〔2－39〕式中，x為功能價值指數(shù)，實踐中多采用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。?

經(jīng)濟性貶值額＝資產(chǎn)年收益損失額×(1－所得稅率)×(P/A，ｒ，ｎ)

〔2－40〕

式中，