住宅社區(qū)可行性研究報告住宅社區(qū)可行性研究報告一、報告的基本規(guī)定1、總結必須有狀況的概述和敘述，有的比較簡樸，有的比較具體。這部分內(nèi)容重要是對工作的主客觀條件、有利和不利條件以及工作的環(huán)境和基礎等進行分析。2、成績和缺點。這是總結的中心?？偨Y的目的就是要必定成績，找出缺點。成績有哪些，有多大，體現(xiàn)在哪些方面，是如何獲得的；缺點有多少，體現(xiàn)在哪些方面，是什么性質的，如何產(chǎn)生的，都應講清晰。3、經(jīng)驗和教訓。做過一件事，總會有經(jīng)驗和教訓。為便于此后的工作，須對以往工作的經(jīng)驗和教訓進行分析、研究、概括、集中，并上升到理論的高度來認識。4、此后的打算。根據(jù)此后的工作任務和規(guī)定，吸取前一時期工作的經(jīng)驗和教訓，明確努力方向，提出改善方法等。二、住宅社區(qū)可行性研究報告在生活中，報告的使用成為日常生活的常態(tài)，報告中提到的全部信息應當是精確無誤的。其實寫報告并沒有想象中那么難，下列是小編精心整頓的住宅社區(qū)可行性研究報告，僅供參考，但愿能夠協(xié)助到大家。住宅社區(qū)可行性研究報告1一、總論（一）項目背景1、項目名稱：“聯(lián)想高科·典型都市”居住社區(qū)2、承接單位概況：“世紀地產(chǎn)”是武漢專業(yè)的房地產(chǎn)項目開發(fā)公司。由于其它的在開發(fā)項目占用大量資金，且本項目工程量大，建設周期長。為了減少投資風險，“世紀地產(chǎn)”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想·世紀高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項目。公司注冊資本1億元（“世紀地產(chǎn)”3000萬元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4000萬元）流動資金2400萬元（滾動開發(fā)）。武漢高科國有控股集團有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成立的，授權全方面經(jīng)營和管理武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)。集團注冊資本15億元，現(xiàn)在全資、控股、參股公司35家，已成為“武漢·中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風險投資、技術產(chǎn)權交易中心、工程科學研究、大學科技園建設于一體的大型國有控股集團。成立于XX年6月的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是聯(lián)想控股公司為進軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設立的全資子公司，也是其多元化布局的一種重要棋子。3、可行性研究報告的編制根據(jù)：（1）《都市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（2）《武漢市規(guī)劃管理條例》及《技術規(guī)定》（3）《都市居住區(qū)公共服務設施設立規(guī)定》（4）《住宅設計規(guī)范》（5）《住宅建筑設計原則》（6）《建筑工程交通設計及停車場設立原則》（7）《都市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（二）項目概況1、地塊位置：關山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側，南抵武漢職業(yè)技術學院，西緊鄰關山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷cbd中心區(qū)，不僅將來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設施也十分成熟。周邊商嘗菜嘗休閑廣場眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設施相距不遠。“聯(lián)想高科·典型都市”居住社區(qū)周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣嘗關山市嘗關山中學、魯巷小學、光谷核心市嘗電信數(shù)碼港、長江樂園、東湖新技術開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。2、建設規(guī)模與目的：土地面積：270畝（180090平方米）；容積率：1.75（本地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值）；建筑面積：314528平方米；開發(fā)周期：7至8年；土地價格：5400萬（高科集團儲藏土地，作為股本投入）。3、周邊環(huán)境與設施（1）步行約2分鐘可至586、521、715等公交車站；（2）魯巷廣場購物中心關山超市以及關山飯店等消費場合均幾步之遙；（4）華中科技大學，中南民族學院等高校圍繞；（3）武漢光谷cbd中心——光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側。4、項目投入資金及效益狀況：項目總投資：33597.28萬元；自有資金投入：12400萬元；住宅銷售價格：XX元/平米起；項目銷售收入：59104.00萬元；項目稅后利潤總額：16127.14萬元；項目毛利潤潤：27.28％；項目內(nèi)部收益率：25.39％。（三）項目建設緣由項目建設有助于我公司在武漢房地產(chǎn)市場的進一步開拓發(fā)展。公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之公司理念，依靠開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項目的開發(fā)，占據(jù)光谷cbd區(qū)域房地產(chǎn)市場，發(fā)展壯大公司實力，并進一步樹立公司在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。2、項目的建設符合武漢市對光谷建設的精神。國家繼續(xù)實施擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增加政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)公司預期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)公司禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯(lián)動效應。武漢市房地產(chǎn)市場數(shù)年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的主動性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分派階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。根據(jù)XX年第二季度武房指數(shù)報告，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場最大特性就是“光谷地區(qū)以住宅項目為主，武珞路沿線以商務寫字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟構造中將占據(jù)主導地位。隨著中國光谷的發(fā)展壯大，社區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，在將來的5年內(nèi)，中國光谷方圓50平方公里的區(qū)域將形成一種科工貿(mào)年收入超出1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長江樂園的帶動效應，一大批第三產(chǎn)業(yè)會在此地蓬勃興起，本地區(qū)將成為武漢市人文環(huán)境最佳、居住質量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找適宜的地段投資建設高品質的商品住宅社區(qū)，由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金臨時的短缺，我們選用武漢高科國有控股集團和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方通過協(xié)商，達成一致，成立合資公司武漢聯(lián)想世紀高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)高科集團270畝儲藏地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有具體敘述。3、由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，三方合作開發(fā)本項目符合我公司投資開發(fā)方略。從土地供應的角度分析，由于土地數(shù)量的相對穩(wěn)定性和自90年代中期以來武漢房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，武漢市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi)，土地供應絕對數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢。類似本項目開發(fā)可200多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足貴重。隨著土地供應市場的秩序日益規(guī)范化，為了合理的運用都市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、合同出讓方式逐步轉化為以拍賣、招標方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對項目開發(fā)建設不利。本項目由武漢高科國有控股集團提供土地使用權，為資金流動周轉和項目建成收益發(fā)明了良好條件。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊，有助于對項目進行滾動開發(fā)。根據(jù)市場動態(tài)，合理調(diào)節(jié)設計方案和營銷方略，穩(wěn)步樹立項目品牌形象，這在武漢房地產(chǎn)市場并不多見。項目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提高了本地區(qū)土地的潛在價值，本項目的開發(fā)能夠使?jié)撛趦r值得到實現(xiàn)。4、項目開發(fā)優(yōu)勢所在世紀地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗以及良好的信譽，高科集團的有關政策優(yōu)勢和充足的土地儲藏，融科智地依靠于聯(lián)想集團的高科技理念和品牌優(yōu)勢。(四)市場分析1、武漢概況武漢市是中國六大中心都市之一。在1992年國家公布的中國都市綜合經(jīng)濟實力50強中，武漢名列第六。XX年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達成1348億元，按可比價格計算，比XX年增加12%。經(jīng)濟運行質量提高，全年實現(xiàn)財政收入150.18億元，同比增加21.8%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來，武漢經(jīng)濟發(fā)展駛入快車道，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)保持兩位數(shù)增加，高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟運行質量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全方面進步，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。得天獨厚的地理環(huán)境，通過數(shù)千年的開拓點染，發(fā)明了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅實的基礎。中華人民共和國成立后，武漢通過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一種門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上都市中，武漢的綜合經(jīng)濟實力居第六位，是中國的特大中心都市之一。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應”顯現(xiàn)，現(xiàn)在運用外資居中國中西部大中都市之首，實際運用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個國家或地區(qū)，全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設立了代表處。邁向世界超級都市世紀之交，正當世界各大都市都在描繪新的發(fā)展藍圖之際，美國《將來學家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了出名學者麥金利-康韋所著題為《將來的超級都市》的文章，預言中國的上海、武漢將進入21世紀全球十大超級都市之列。超級都市是指含有下列3項條件特性的都市地區(qū)：人口超出100萬;能夠可持續(xù)地滿足居民的物質和社會需求(涉及食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求);擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟環(huán)境，能夠發(fā)明、吸引和哺育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機會和財政收入的經(jīng)濟投資。將來超級都市必不可少的10個因素：水源;國際機場;與腹地的交通聯(lián)系;圓頂體育場;技術中心;通信中心;公共交通;垃圾解決;綠色基礎設施;新的政治機制。將來的十大超級都市：班加羅爾(印度);武漢(中國);上海(中國);曼谷(泰國);丹佛(美國);亞特蘭大(美國);昆坎-圖盧姆地區(qū)(墨西哥);馬德里(西班牙);溫哥華(加拿大)。由于地處中部要沖，擁有高新技術產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學和技術學院，武漢含有很大的機會。2、光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析(1)“光谷地區(qū)”概況信息技術的突飛猛進，給世界生產(chǎn)力和人類社會的發(fā)展帶來了極大的推動。光電子技術是信息技術的核心技術之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響將來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專家學者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力求在武漢創(chuàng)立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計委同意為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地(簡稱“武漢中國光谷”)。“武漢中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內(nèi)外出名的專家學者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強勁的智力支持;以武漢烽火科技集團、長飛公司、精倫電子、華工科技等公司為代表的一批光電子公司，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架;“武漢中國光谷”依靠國家級開發(fā)區(qū)——武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設發(fā)展奠定了良好的基礎。武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)50平方公里范疇內(nèi)集聚了18所高等院校，56個省部屬科研院所，65個國家重點學科，10個國家重點實驗室，7個國家工程技術研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業(yè)科技人員，35萬在校大學生，每年有5萬余名大學生從這里走向四周八方。武漢東湖高新技術開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關村的中國第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術人才資源。(2)建筑類型武漢市(光谷地區(qū))住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅仍然是市場供應量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出?，F(xiàn)在市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀都市的外延，特別是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的重要建筑形式。從近來新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例?！裥「邔印，F(xiàn)在小高層最大的特點是將其“領地”擴展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠的城鄉(xiāng)結合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設計，市場反映良好。另外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的“寶安公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項目。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式?！窀邔印，F(xiàn)在武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被都市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項目所變化。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。福星都市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，并且都以高品質樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就現(xiàn)在的實際狀況來看，別墅市場中無論從供應量還是市場的接納程度看，townhouse(即聯(lián)排別墅)都是最佳的。究其因素，首先是聯(lián)排別墅本身的優(yōu)勢，即住宅功效齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美;另首先是由于隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不停增大，規(guī)定改善生活質量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。現(xiàn)在汀香水榭、水藍郡和黃金海岸等樓盤的這類物業(yè)都獲得了良好的市場效果。本項目建筑類型：以高層(c型)為主干，周邊點綴布局(a、b、d、e型)多層住宅。整個社區(qū)外觀上錯落有致，1.75的容積率確保了充足的綠化面積和多處當代景觀小品設立在住宅樓周邊。配比：多層：a型8棟、b型6棟、d型12棟、e型7棟；高層：c型14棟。目的市場地位、項目銷售目的群以下：(1)外企、高新技術公司、金融證券信息業(yè)界白領人士;(2)周邊高校的教師以及工作者;(3)欲改善居住條件的置業(yè)者;(4)政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部;(5)外地來漢的經(jīng)商者。(6)其它(五)結論本項目社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益俱佳，項目可行。住宅社區(qū)可行性研究報告2總論一、項目背景與概況1、項目名稱湘水明珠居住社區(qū)一期(1、2、3號樓)項目2、承接單位概況單位名稱：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質：有限責任公司(外國自然人獨資)3、可行性研究報告編制根據(jù)（1）與委托方訂立的咨詢合同；（2）國家計委計辦投資[20XX]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；（3）國家發(fā)展改革委員會、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價辦法與參數(shù)（第三版）》；（4）《都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；（5）《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價辦法》。4、編制范疇根據(jù)國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對湘水明珠居住社區(qū)一期(1、2、3號樓)項目建設的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設內(nèi)容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全方面論證和研究。5、項目提出的理由①項目建設符合國民經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)在，我國國民經(jīng)濟運行正處在一種特殊發(fā)展時期，為了增進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然規(guī)定擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費構造，把住宅建設作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約1.5—2個百分點。衡陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的奉獻率還將逐步增大。根據(jù)國家有關部門的分析和預測，我國居民住宅現(xiàn)在正在從生存型向舒適型方向轉變，到20XX年，我國城鄉(xiāng)居民人均建筑面積將達成22平方米，平均每戶擁有一套功效基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達成15%，都市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目的是戶均一套、人均一室，力求20XX年達成人均建筑面積35平方米，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正由于房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。②項目對都市建設將起到增進作用20XX年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型都市群建設及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對策研究總報告》中，提出要把“3+5”新型都市群打造成為功效互補的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型都市連綿區(qū)、中部領先的當代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。衡陽作為“3+5”新型都市群建設的中心都市之一，其經(jīng)濟發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟中領先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都含有較強的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5”都市群發(fā)展建設的環(huán)境下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽都市形象建筑，提高衡陽都市品位，加強都市輻射功效的目的。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)20XX年規(guī)劃，將來內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造都市住宅，使城鄉(xiāng)人均住宅建筑面積增加到30.18平方米?，F(xiàn)在，衡陽市的人均住宅面積偏小，并且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。因此，改善衡陽市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽市政府特別關心的問題之一。同時，隨著衡陽經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不停提高，人們對居住環(huán)境等方面的規(guī)定也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設就是為了使衡陽都市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不停得到改善。湘水明珠居住社區(qū)一期(1、2、3號樓)項目符合衡陽都市建設總體規(guī)劃，貫徹了“3+5”都市群建設的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加緊城鄉(xiāng)化進程，美化都市空間，發(fā)明新的都市景觀，提高都市品位都含有主動意義。③解決勞動就業(yè)的需要由于我國現(xiàn)在正處在經(jīng)濟構造的調(diào)節(jié)時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為現(xiàn)在各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增加的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增加，以發(fā)明更多的就業(yè)機會。據(jù)有關權威人士測算，我國GDP每增加1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大概能夠拉動GDP增加0.5個百分點，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可無視的作用，而本項目作為衡陽市重點商品住宅建設項目工程之一，將為增加衡陽市本地社會就業(yè)崗位作出一定的奉獻。6、擬建地點本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，社區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的社區(qū)小學與中天路相連、北至社區(qū)北部主路口。本項目與衡陽市出名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。7、預期目的湘水明珠居住社區(qū)一期(1、2、3號樓)項目擬在占地面積20,936.7平方米的土地上，建設總容積率為2.63，建設密度為24.4%,總建筑面積為65,913.47平方米的3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場面積10,842平方米）。8、重要建設條件湘水明珠居住社區(qū)一期(1、2、3號樓)建設項目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，該項目分都市基礎設施建設（沿江風光帶）和商住房開發(fā)兩部門進行，項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加緊招商引資力度，加緊衡陽都市基礎設施建設，增進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，把衡陽建設成為區(qū)域性中心都市，珠暉區(qū)啟動了湘江東岸南段沿江風光帶堤路工程的建設。經(jīng)考察，在中國20XX年中國中西部招商會中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對該項目進行投資建設，并成立了衡陽市湘江東岸南段建設協(xié)調(diào)領導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛任副組長，市委市政府有關職能部門的領導及珠暉區(qū)負責人擔任組員。將東岸風光帶南段建設項目納入省、市重點項目?？紤]到該項目投資大、建設周期長，帶來的經(jīng)濟效益及社會效益明顯，對該項目享有有關優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)[20XX]20號文，“有關《湘江東岸南段堤路建設工程實施細則》的告知，該告知第五條規(guī)定用地控制范疇?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范疇內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎設施建設的投資額加20%的回報率擬定賠償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法同意后將用紅線劃歸投資方實施控制開發(fā)”。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價。“已改制公司原則上按改制拍賣價獲得土地使用權；正在改制的公司，按市政府和省政府有關文獻執(zhí)行，整宗土地采用掛牌方式供地，市天翔公司（原三機廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。二、問題與建議項目開發(fā)商已正當獲得本項目土地使用權，各項建設手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地獲得、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及衡陽的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目含有良好的可行性。衡陽市房地產(chǎn)市場正處在開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。充足運用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與出名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造社區(qū)品牌和公司品牌；制訂合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，重視營銷推廣，確保銷售資金回款。三、投資環(huán)境分析1、國家政治經(jīng)濟形勢及有關政策20XX年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，比上年增加11.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，增加3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，增加13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，增加11.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為11.7%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為49.2%，上升0.3個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.1%，下降0.3個百分點。固定資產(chǎn)投資增加較快全年全社會固定資產(chǎn)投資137,239億元，比上年增加24.8%。在城鄉(xiāng)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，比上年增加31.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，增加29.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，增加23.2%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元，比上年增加30.2%，其中商品住宅投資18,010億元，增加32.1%。商品房竣工面積58,236萬平方米，增加4.3%。商品房銷售面積76,193萬平方米，增加23.2%，其中商品住宅69,104萬平方米，增加24.7%。中央經(jīng)濟工作會議將20XX年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“避免經(jīng)濟增加由偏快轉向過熱、避免價格由構造性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，20XX年12月8日，央行將存款利準備金率提高一種百分點；同年11月CPI同比上漲6.9%；隨即央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國務院發(fā)出禁令：城鄉(xiāng)居民不得到農(nóng)村購置小產(chǎn)權房，繼20XX年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控方法，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。2、項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會狀況及管理、政策因素20XX年，衡陽市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算）823.51億元，增加15.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值201.4億元，增加4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值335.43億元，增加20.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值286.68億元，增加17.3%。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值12287元，比20XX年增加213.8%，翻了一番。近五年，是衡陽經(jīng)濟發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟總量從20XX年的432.34億元，增加到20XX年的823.51億元，年均增加速度達成11.99%。經(jīng)濟構造發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，20XX年二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達成40.73%，比20XX年上升5.23個百分點。一產(chǎn)業(yè)占GDP比重較20XX年下降0.55個百分點。重要經(jīng)濟構造比重見圖2。就業(yè)再就業(yè)成效明顯。年末就業(yè)勞動力397.5萬人，新增就業(yè)人員5.75萬人，其中城鄉(xiāng)新增就業(yè)人員5.61萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè)4.19萬人。組織農(nóng)村勞務輸出5.3萬人。年末城鄉(xiāng)登記失業(yè)率為4.3%，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。物價總水平溫和上漲。全年居民消費價格總水平比年初上升5.27個百分點，其中,服務價格上漲1.23個百分點。商品零售價格上漲6.47個百分點。食品類價格上漲12.31個百分點。房屋銷售價格上漲5.49%，其中商品房銷售價格上漲7.23%。安全生產(chǎn)形勢好轉，全年共發(fā)生各類安全事故864起，同比下降14.88％；死亡242人，同比下降26.89％；億元GDP生產(chǎn)安全事故死亡率為0.55，道路交通萬車死亡率10.1；煤炭百萬噸事故死亡率8.3；工礦商貿(mào)公司十萬從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率3.75，四項安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。20XX年，衡陽市人口和計劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。年末全市戶籍人口728.83萬人，其中城鄉(xiāng)人口300.43萬人，增加11.8%；鄉(xiāng)村人口428.45萬人，下降6.4%。人口出生率11.32‰，人口死亡率6.32‰，人口自然增加率5.00‰。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。20XX年衡陽市全部職工年平均工資17673元，月平均工資1473元。都市居民人均可支配收入10681元，比上年增加16.54%；扣除物價因素，實際增加10.7%。農(nóng)民人均純收入4885元，增加14.53%，實際增加8.8%。都市居民人均生活消費7608元，比上年增加15.3%，扣除物價因素，實際增加9.5%；農(nóng)村居民消費3554元，增加14.02%，實際增加8.5%。20XX-20XX年城鄉(xiāng)居民人均收入狀況見圖6和圖7。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推動。年末全市五項社會保險擴面19.31萬人次，參?？側藬?shù)196.66萬人次，征繳基金17.26億元（含公司養(yǎng)老保險清欠），支付各項保險待遇20.98億元。其中公司養(yǎng)老保險新增參保人數(shù)3.74萬人，參加社會養(yǎng)老保險人數(shù)65.45萬人，其中職工數(shù)46.22人，離退休人員19.35萬人；參加公司改制保險的單位155家，參加失業(yè)保險的職工人數(shù)13.04萬人；基本醫(yī)療保險的參保人數(shù)達50.87人，新增4.61萬人，其中職工34.79萬人，離退休人員16.09萬人。參加工傷保險人數(shù)22.12萬人，參加生育保險人數(shù)35.09萬人。居民享有最低生活保險的對象共有20.18萬人，都市居民領取失業(yè)保險人數(shù)0.89萬人，基本做到應保盡保。20XX年，衡陽市固定資產(chǎn)投資較快增加，投資構造進一步優(yōu)化。全社會固定資產(chǎn)投資完畢227.9億元，比上年增加28.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資3.4億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資114.9億元，增加52.4%；第三產(chǎn)業(yè)投資109.6億元，增加10.8%，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完畢投資114.9億元，比上年增加53.3%。其中制造業(yè)完畢投資82.1億元，占工業(yè)投資的比重為71.5%；電力、燃氣及水的生產(chǎn)供應業(yè)完畢投資8.5億元，占工業(yè)投資的比重為7.4%。社會事業(yè)和基礎設施投資都有大幅度的增加。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增加，全年完畢投資額23.5億元，增加41.7%，近來五年是衡陽投資額增加最快的五年。四、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、衡陽房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點①主城區(qū)板塊主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，重要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰·峰境、亞華名都、世紀名城等。重要特性：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境普通，社區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為1800-3000元/平方米左右。②華新開發(fā)區(qū)板快華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機關搬遷工作已基本完畢，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場將含有較大的發(fā)展和潛力。衡陽市民對華新區(qū)的承認度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設已經(jīng)完畢，生活配套設施正在逐步完善，生活便利程度不停提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。重要特性：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對其它幾個區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設計比較合理,以三房為主力,普通做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺銷,四房面積普通在160-190平方米。樓盤在同等檔次的狀況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。③立新片區(qū)板塊相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)即使離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，社區(qū)檔次普遍比較低，建設速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺少基本的生活配套設施，生活的氛圍遠未形成。重要特性：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件局限性，推出樓盤普通中低檔次，重要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，如蒸湘奧運世紀城為代表的樓盤，價格相對比較低。④江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺少大型基礎配套設施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設，特別是沿江路風光帶的建設，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提高，江岸沿線正催生著衡陽將來的江景豪宅板快。重要特性：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質普通中檔次下列，普遍價格比較低，但沿江的樓盤價格相對比較高，隨著風光帶的建設，沿江路將發(fā)展成為衡陽的豪宅地標。2、衡陽房地產(chǎn)投資分析衡陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增加，一次是20XX年，一次是20XX年。20XX年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也能夠說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而20XX年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增加勢頭。20XX、20XX年是衡陽房地產(chǎn)投資的快速增加年，快速的投資增加來自于衡陽房地產(chǎn)市場需求的提高。從走訪的樓盤看，諸多都是20XX年就開始興建的項目，只通過1-2年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提高。20XX年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了100萬平方米以上，特別是新開工面積增幅達135.55%,與市場投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關系，20XX年能夠算是一種不折不扣的衡陽房地產(chǎn)開發(fā)年。不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增加勢態(tài)，市場需求整體向好。4、衡陽房地產(chǎn)市場特性分析：總而言之，我們能夠對近幾年衡陽房地產(chǎn)市場的特性總結以下：①房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增加，但增速與市場需求的增加呈良性發(fā)展關系。②增量地供應大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應總量增加。③商品房供應快速增加，市場需求較為平穩(wěn)。④產(chǎn)品建筑設計水平的提高，不管是立面設計、內(nèi)部構造、實用率、園林等等方面，任何項目都不會含有非常明顯的優(yōu)勢。5、20XX年衡陽樓市分析①衡陽房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹貫徹，衡陽20XX年特別是下六個月房地產(chǎn)市場預計將呈現(xiàn)下列特點：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增加回落。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強轉弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)公司比上年減少，增量資金謹慎入市。另外，調(diào)節(jié)住房供應構造的方法將進一步減緩已同意項目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。2）住房供應構造調(diào)節(jié)加緊。按照國家調(diào)控政策的規(guī)定，套型建筑面積90平方米下列的住房供應將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應也將大幅增加，大戶型住房建設與供應受到對應限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。3）土地供應將進一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設用地的政策，住宅用地中增量地供應將更加困難，存量地供應仍會保持增加，但供應總量將減少。房地產(chǎn)投資需求削弱，將緩和土地供求的矛盾。②20XX年衡陽樓市走勢對衡陽房價的走勢，現(xiàn)在受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動亂跌至3000點下列等狀況的影響，樓價增加勢頭將相對放緩，但是總體上仍然呈現(xiàn)增加的勢頭，重要是由于土地成本的增加，建筑材料的價格增加，人工工資的提高，直接造成開發(fā)成本的大幅度提高，因此20XX年樓市房價仍然有一定的上漲空間。五、銷售預測1、項目需求分析本項目所在地珠暉區(qū)是衡陽市最大的`一種區(qū),人口眾多,交通發(fā)達,但湘江以東尚沒有一種含有一定規(guī)模的高檔商住社區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人諸多,火車站、學校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質生活的不停改善，帶來消費的增加，人們對住房的規(guī)定越來越高，而本項目地處衡陽市湘江東岸南段，西與風景優(yōu)美的沿江風光帶唇齒相依，南至望江路與出名的東洲島隔河相望，項目將運用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽珠暉區(qū)打造出一種人文共生的生態(tài)示范社區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質、高原則、不可復制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽人民追求新生活的潮流，成為追求高品質生活的一種必然。2、項目銷售目的群定位本項目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目的客戶群定位以下：①一類客戶：企事業(yè)單位職工本項目周邊的大型公司較多，上萬人的公司涉及中鋼衡重公司職工、衡陽鐵路部門職工等等。1）中鋼衡重公司職工衡陽中鋼衡重設備有限公司（原湖南金陽機電設備制造有限公司）是集科研、設計、制造開卷機、卷取機及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從19XX年開始研制卷取機卷筒，通過四十數(shù)年的發(fā)展，成為卷取設備的專業(yè)化生產(chǎn)公司，能生產(chǎn)多種冷軋開卷機、卷取機。產(chǎn)品遍及全國板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。公司占地面積26000平方米，固定資產(chǎn)1億元。年產(chǎn)值達2.5億元。該公司有超出十年未建設過單位住房，員工及家眷近3萬人，該部分客戶將會成為湘水明珠購置主力客戶群，預計可購房800-1000套。2）衡陽鐵路部門職工衡陽鐵路系統(tǒng)，涉及中鐵五局員工及家眷近5萬人，現(xiàn)在集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會成為湘水明珠的購置主力客戶群。②二類客戶：周邊的私營業(yè)主項目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，重要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，含有大批有購置實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，現(xiàn)在都住在江東，街道狹小，并且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。③三類客戶：周邊學校老師珠暉區(qū)學校眾多，從小學到大學皆而有之，如珠暉區(qū)實驗小學、衡陽師范學院、衡陽工業(yè)大學、衡陽機械技術學校、衡陽財政學校等等，從業(yè)教師近萬人，并且學校老師待遇較高，含有較強的購置能力。④四類客戶：珠暉區(qū)公務員珠暉區(qū)公務員系統(tǒng)，涉及企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶重要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本規(guī)定，而湘水明珠的出現(xiàn)完全變化了這種尷尬的局面，本區(qū)公務員必將置業(yè)的目光從江西重新轉移到江東。⑤五類客戶：衡陽在外地成功人士現(xiàn)在湘江邊乃至整個衡陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準業(yè)主，對項目內(nèi)在品質的提高是更大的增進。衡陽人含有很強烈的戀土情結，外地成功人士普遍樂旨在本地置業(yè)，首先是為了改善父母的居住環(huán)境；另首先也是考慮逢年過節(jié)回家能有一種好的居住環(huán)境。⑥六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向都市轉移”，這是普遍多數(shù)縣市下列居民的心愿，其中部分經(jīng)濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對湘水明珠的銷售也將起到很大的增進作用。⑦七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士衡陽房價現(xiàn)在在全國來講都偏低，20XX年全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價格2700元/㎡,衡陽現(xiàn)在的水平還不到2300元/㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購置。本項目臨時未作任何廣告宣傳，已有近500批客戶慕湘水明珠風光帶的名聲前來公司作登記，但愿能第一時間購置到湘水明珠的房屋。銷售部計劃在項目開盤邁進行為期3個月的蓄客期，計劃儲藏客戶3000批以上。1、銷售計劃鑒于現(xiàn)在湘水明珠工程進度，銷售部根據(jù)現(xiàn)在市場狀況，制訂下列銷售計劃。①銷售量一期工程1至3號樓原則層住宅372套，總建面積65913.47㎡，可銷售額約2.億；②銷售進度本項目預計20XX年10月初開盤：開盤后一種月內(nèi)，即至20XX年11月底，完畢總銷售任務的50%，約186套住宅，銷售金額約9000萬；開盤后三個月內(nèi)，即至20XX年1月底，完畢總銷售任務的70%，約260套住宅，銷售金額約1.4億；開盤后六個月內(nèi)，即至20XX年4月底，完畢總銷售任務的80%，約298套住宅，銷售金額約1.60億；開盤后九個月內(nèi)，即至20XX年7月底，完畢總銷售任務的90%，約335套住宅，銷售金額約1.8億；開盤后十二個月，即至20XX年10月底，完畢總銷售任務的100%，約372套，銷售金額約2億。2、銷售收入預測1）周邊都市房價比較：許多業(yè)內(nèi)人士認為，衡陽現(xiàn)在房價水平處在全省中檔水平，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ?，在將來相稱長的一段時間里，將有比較好的成長空間，20XX年10月下旬，由省建設廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局湖南調(diào)查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為2291元/平方米，衡陽的均價為1972.9元/平方米，低于全省平均水平。從周邊都市開發(fā)辦理解到部分都市前三季度商品房均價，長沙為3709元/平方米，邵陽房產(chǎn)均價為2222元/平方米，永州市新建商品房平均銷售價格為1562元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價在1905元/平方米以上。從單純的書記來看，衡陽的房屋均價低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處在中檔水平。在衡陽市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的講話中發(fā)現(xiàn)，衡陽房地產(chǎn)發(fā)展分為三個階段：90年代至20XX年為第一極端，這一階段重要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)節(jié)；20XX年至20XX年為第二階段，這一階段是衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一種重要階段，也是譜寫衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一種重要時期。這一階段全市共完畢開發(fā)投資61.29億元，完畢土地開發(fā)面積117.81萬平方米,竣工房屋面積434.39萬平方米,實現(xiàn)商品銷售額33.29億元。20XX年開始進入第三階段，衡陽樓市通過前兩階段的發(fā)展后，已向品質、人文、居住等高端方向發(fā)展。通過前面兩個階段的準備，許多業(yè)內(nèi)人士認為，衡陽房價上漲已是萬事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)公司融資成本增加，自然增進房屋價格上漲；另首先是本身就稀缺的土地，合同出讓方嚴管后，地價尚有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和社區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后都市變化帶來了較大的有效需求增進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓衡陽房價面臨快速暴發(fā)的到來。20XX年6月份時，衡陽商品房均價為1972.9元/平方米,但到年終已經(jīng)突破20XX元/平方米,上漲勢頭迅猛。2）衡陽樓市價格現(xiàn)狀：根據(jù)衡陽業(yè)內(nèi)人士市場調(diào)查，衡陽電梯樓價大致以下：中泰峰景均價3000元/平方米，愉景灣均價2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江東的云森湘江風光2600元/平方米，月畔灣2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。3）項目銷售價格定位：根據(jù)本項目住宅和商鋪房預測銷售價格，原則層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于2700元/㎡；其中1號住宅樓銷售均價2800元/平方米，2號住宅樓銷售均價2650元/平方米，3號住宅樓銷售均價2800元/平方米，1號至3號樓公共停車場3000元/平方米，3號樓一層商鋪銷售均價9000元/平方米，3號樓二層商鋪銷售均價5000元/平方米，本項目預測銷售總收入為65913.423萬元，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。六、營銷方略本項目擬在價格方略上采用低開高走的定價方略推向市場。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項目將擬定下列推廣方略：1、推廣渠道①報紙廣告涉及衡陽日報、衡陽晚報，屬于典型的政府報，報紙不適宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進行3－4次推廣既可。②短信推廣成本低，覆蓋面廣，操作簡樸靈活，能夠作為一種長久的營銷手法。③影視廣告本地幾個電視臺收視率不高，重要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。④單張派發(fā)貫穿項目營銷始終的宣傳利器，衡陽地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。⑤營銷活動活動一：“沿江風光帶竣工典禮”、“湘水明珠開盤慶典”?；顒佣骸皬V州炒房團衡陽購房動”?；顒尤骸鞍倌旰怅栂娼L光帶”攝影圖片展”?；顒铀模汉怅柸苏f衡陽大型文化論壇?；顒游澹合盗忻酥v座?；顒恿汉怅柸苏f衡陽大型文化論壇2、媒體宣傳組合開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強前期登記客戶數(shù)量，擴大蓄客量，為開盤銷售二分之一做好蓄客準備。開盤當月，公司會配合風光帶竣工，舉辦多種活動，擴大在衡陽的出名度，加以增進銷售。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期六個月。路橋廣告：貫穿項目營銷始終。影視廣告：開盤前一種月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。衡陽報紙：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式,力求單張涉及到衡陽的每一種角落。短信推廣：普通一種月派發(fā)4－6次，開盤前每七天發(fā)送2－3次。公關活動：開盤前舉辦一場活動，開盤當天舉辦1－2場，開盤后視銷售狀況舉辦。七、建設規(guī)模本項目總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，建設總容積率為2.63，建設密度為24.4%,建設內(nèi)容為3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場面積10,842平方米）。八、項目概況現(xiàn)狀1、地點與地理位置本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，社區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的社區(qū)小學與中天路相連、北至社區(qū)北部主路口。本項目與衡陽市出名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一種抱負的商業(yè)、住家的風水寶地。2、土地權屬類別和土地狀況本項目開發(fā)建設的土地位于衡陽市珠暉區(qū)荷花坪154號地區(qū)，面積為20,936.7平方米。經(jīng)衡陽市人民政府國用（20XX）第A102843號國土使用證同意為城鄉(xiāng)單一住宅用地。本項目土地的開發(fā)建設規(guī)劃，已經(jīng)衡陽市規(guī)劃局審議通過。九、項目建設條件1、地形、地貌、地震狀況衡陽市處在湖南省凹形面的軸帶部分。周邊圍繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地，內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺地，構成典型的盆地形勢。衡陽盆地南高北低。整個盆地南面地勢較高，1000米以上的山中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀挺立于中間，其東西兩側都有較低的向北通道，其東側的湘江河谷兩岸海拔高度均在100米下列。整個地形由西南向東北復合傾斜，而盆地由四周向中部減少，呈現(xiàn)1000米，800-700米、400-300米、150米四級夷為平面。地貌類型以崗丘為主。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯。東部為羅霄山余脈天光山、四方山、園明坳；南部為南嶺余脈塔山、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構成衡陽盆地的主體，面積3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上，最高是常寧的天堂山，海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔1044米。東北部除南岳衡山外，普通地面高程在海拔300米-500米。市境最高點為衡山祝融峰，海拔1290米，最低點為衡東的彭陂港，海拔只有39.2米。整個地形比降為7.9‰。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的21%，丘陵占27%，崗地占27%平原占21%，水面占4%。境內(nèi)有河長5公里或流域面積10平方公里以上的江河溪流393條，總境長達8355公里，河網(wǎng)密度為每平方公里0.55公里。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽縣、衡山縣和衡東縣，境內(nèi)長226公里。境內(nèi)流域面積在3000平方公里以上的湘江一級支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水電資源理論蘊藏量87.61萬千瓦，可供開發(fā)量64.17萬千瓦。衡陽資源豐富，物產(chǎn)眾多，開發(fā)前景誘人，是全國出名的“有色金屬之鄉(xiāng)”、“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚米之鄉(xiāng)”。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長石等百余種，儲量豐富，在國內(nèi)外占有重要地位。根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-20XX），該區(qū)域地震動峰值加速度分區(qū)（g）＜0.05，地震動反映譜特性周期為0.35s，對照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區(qū)。2、氣候條件衡陽地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風濕潤氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為16—18℃，日照時數(shù)1300—1800小時，無霜期長達260—310天，自然資源極為豐富。①氣溫年平均氣溫18.4℃一月份氣溫3.5℃七月份氣溫28.3℃極端最低氣溫-2.9℃極端最高氣溫38.7℃②降水量年平均降水量1660.4mm年降雨天數(shù)150天日最大降水量192.5mm③濕度最冷月平均相對濕度81%最熱月平均相對濕度75%④風風速年平均值2.7m/s主導風向夏季NNW2.6m/s冬季NNW2.8m/s30年一遇最大風速23m/s⑤最大積雪深度10cm⑥最大凍土深度5cm⑦全年日照時數(shù)1717.0h3、水文地質衡陽水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構成。總長603公里的36條大小河川呈樹枝狀分布市境，是典型的江南水鄉(xiāng)，水資源總量為40.92億立方米，其中地表水34.62億立方米，地下水6.3億立方米。水資源特點一是本地地表水的地辨別布差別較小，數(shù)年平均徑流深度的變化范疇在550—700毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、漣水、涓水到衡陽市總聚集面積達7.72萬平方公里，總量為581.34億立方米，客水為本地水的18.5倍。但客水資源現(xiàn)在只運用了3億立方米。4、交通運輸條件衡陽交通發(fā)達，在全國45個公路交通主樞紐都市中處在重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開工建設的京廣與京九鐵路南段聯(lián)系線也匯接于衡陽。衡北編組站以其吞吐量大、當代化程度高成為全國鐵路大型編組站之一，平均日達成、發(fā)送貨列1.2萬輛。公路縱橫交錯、四通八達，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽Ｔ接，北京至廣州的107國道、衡陽至廣西憑祥的322國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。水上運輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達海，常年可通千噸級輪船。市區(qū)距長沙黃花國際機場約170公里，行程約2小時。衡陽作為全國45個公路主樞紐之一，不僅是不同運輸方式的連接點，也是物流的集散地，這里的水運資源也十分豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年來，衡陽市大力發(fā)展水路運輸，努力構筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡，并從抓基礎設施入手，切實加強水路航道港口建設，實現(xiàn)了質的飛躍。5、生態(tài)環(huán)境條件風水有云：宅居者“藏風聚氣，得水為上”,項目在地區(qū)上凈水面寬幅長達約800米,屬湘江衡陽段最為寬敞之地,水脈綿長而流遠,整體呈江水環(huán)抱之勢,處態(tài)不凡,俯瞰廣遠,吞吐萬匯,斂氣納財,乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。本住宅開發(fā)項目位于衡陽市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風景秀麗的湘江風光帶，東至規(guī)劃中的社區(qū)小學與中天路相連，南到望江路與衡陽市出名的東洲島隔河相望,今天的東洲島，森林茂密，鳥語花香，香煙回繞。仁者樂島，智者樂水，臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達之胸懷。臨江觀島，詩情畫意，自然生活，這正是中國人所追求的抱負居家之地。6、施工條件本項目所在地地勢平坦，不占用都市主干道，無需大規(guī)模拆遷。都市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設施配套完善，承當施工任務的施工隊伍，只要滿足施工資質的公司就能完畢施工任務。而湖南省滿足資質規(guī)定的公司有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。7、政策環(huán)境本項目的建設符合衡陽都市建設總體規(guī)劃和衡陽市珠暉區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了衡陽市政府都市建設的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加緊城鄉(xiāng)化進程，美化都市空間，發(fā)明新的都市景觀，提高都市品位都含有主動意義?，F(xiàn)在，衡陽珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽市湘江東岸南段建設協(xié)調(diào)領導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛任副組長，市委市政府有關職能部門的領導及珠暉區(qū)負責人擔任組員，考慮到該項目投資大、建設周期長，帶來的經(jīng)濟效益及社會效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)[20XX]20號文，“有關《湘江東岸南段堤路建設工程實施細則》的告知，將本項目納入省、市重點項目，享有區(qū)政府予以的有關有關優(yōu)惠政策。十、項目設計主題和開發(fā)理念湘水明珠，地處被譽為衡陽八景的“平沙落雁”——東洲島之側，立于湘江東岸，“遠眺峰巒峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風水寶地。項目所處的“湘江東岸風光帶南段工程”屬于衡陽市政府重點打造的“歷史文化長廊”，全長3.2公里，獨享原生態(tài)江岸文化，成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。項目建筑設計由全球出名的“澳大利亞湯臣鄧肯建筑設計事務所”承接，該設計公司接觸項目早期，即被衡陽所蘊藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓湘水明珠所發(fā)明的輝煌得以延續(xù)、綻放的光輝得以升華。在建筑設計上，以江景為導向，考量衡陽本地居民的生活習慣，運用地形，讓建筑樓棟合理布局，充足保持景觀的均好性、通風及采光的自然暢通，并且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享有開闊視野和捕獲天生稟賦的自然美景。在項目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活原則社區(qū)，為業(yè)主營造高端、高質量的居住氛圍。湘水明珠居住社區(qū)一期(1、2、3號樓)項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。在住宅的設計理念上，項目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進設計理論，力求將歐洲典型藝術的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設的精神層面。十一、項目總體規(guī)劃方案1、規(guī)劃設計原則①挖掘地塊核心價值，以都市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；②以銷售為主導的分期規(guī)劃設計，確保項目滾動有序運作；③節(jié)點式園林景觀視線軸設計，以建筑群體圍合發(fā)明靈活多變的環(huán)境空間；④人車雙路線設計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。2、項目構造和布局本項目總體規(guī)劃領先于湖南和衡陽眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，本項目兼具當代崇高生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質，強調(diào)人和人的交往，動靜有機結合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在衡陽房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生主動的影響，在規(guī)劃上采用低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視社區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力求將項目開發(fā)建設成為一流的、含有大規(guī)模崇高社區(qū)特性的示范性住宅社區(qū)。通過別具特色的物業(yè)服務，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。①獨具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到社區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。②更多的廣場和綠化開放的空間。社區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設計了地下陽光車庫，即使在車庫里也能夠看見如畫的園林風景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。③充足考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求通風系統(tǒng)暢通。④采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡量減少公攤面積。3、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時辦公性質的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。本項目商業(yè)類型齊全，現(xiàn)有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。社區(qū)南北兩個地塊之間的市政路，結合社區(qū)主入口的設立，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿社區(qū)東側市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強了社區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。十二、建筑設計1、建筑風格及立面特點①根據(jù)“以人為本”的建筑設計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風格，將新古典美學的精細、質感、厚重和美感充足體現(xiàn)。①在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復雜的線條曲線體現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，讓建筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設計哲學②建筑立面體現(xiàn)典雅細膩的新古典風格，采用大尺度的陽光露臺，典型的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術氣息。2、建筑戶型特色①細化功效，把握尺度營造氛圍，更靈活性的平面設計以滿足日益變化的生活模式。②充足考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求組織穿堂風，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質。③住宅戶型格局方正大氣，功效布置合理，空間構造緊湊。④戶型設計新穎，增加品位空間，符合現(xiàn)在及將來的市場需求，提高賣點。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。⑤采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡量減少公攤面積。十三、構造設計1、指導思路在構造設計中充足考慮下列內(nèi)容：Ⅰ、使構造含有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。Ⅱ、含有必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ、對可能出現(xiàn)的單薄部位，擬采用方法提高抗震能力。2、構造設計構造的安全等級二級，設計使用年限50年，抗震設防類別丙類，地基基礎設計等級丙級，地下室防水等級二級。3、構造選型：6層以上的多層住宅采用框架構造，4-6層的多層住宅根據(jù)地質條件和與否有地下車庫，擬定采用磚混構造或框架構造。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板構造。4、地下室設計地下車庫層蓋構造采用澆鋼筋混凝土梁板構造，地下車庫存的頂板采用加設次梁的梁板構造，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的規(guī)定。地下室防水以砼構造自防水為主，抗?jié)B等極S8。5、使用工具及軟件中國建科院PKPM系列構造軟件20XX年新規(guī)范版。十四、給排水設計①給水設計Ⅰ水源概況：本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水社區(qū)西側海棠路上市政給水管管徑DN600；社區(qū)東側楊柳路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足社區(qū)用水量規(guī)定；壓力能確保社區(qū)低層建筑的壓力規(guī)定。Ⅱ用水量：生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。Ⅲ給水系統(tǒng)：社區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。Ⅳ消防系統(tǒng)：社區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進水管。社區(qū)室外有按規(guī)范設立室外消火栓。②排水設計社區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。社區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入社區(qū)化糞池，經(jīng)解決后，再排入市政下水道。十五、設計根據(jù)為貫徹執(zhí)行國家節(jié)省能源、開發(fā)運用新能源和可再生能源、保護環(huán)境的法規(guī)和政策，改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源運用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)原則《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計原則》為根據(jù)。十六、建筑部分節(jié)能設計1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設立活動外遮陽。2、建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能方法并且防止白蟻、鼠等生物侵害。①淺色磁磚飾面。②外加保溫隔熱構造。③采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構成的熱橋部位均作隔熱保溫解決，確保其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。4、層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫方法。5、樓梯間采用封閉式并可啟動外窗。十七、環(huán)境影響評價環(huán)境現(xiàn)狀：1、氣象全年氣候的基本特點:上六個月氣溫延續(xù)近來始終偏高的特點，重要因素是冬季偏暖，而春季氣溫也屢次偏高。上六個月氣溫基本趨勢：冬暖且春溫高。這種氣溫特性對冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時對人類及多種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響，對環(huán)境有極大影響，例如:候鳥提前北歸、作物過早發(fā)芽等。入春后降水較集中，給春收和春插帶來一定影響。下六個月氣候基本趨勢：夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼爽，雨季結束不明顯，與上六個月的暖冬事件有較好的有關性，是厄爾尼諾現(xiàn)象造成氣候異常變化的重要體現(xiàn)。全年平均氣溫18.2℃(衡東、西渡、祁東)—18.6℃(市區(qū)),較歷年偏高0.3(衡東、西渡、祁東、常寧)～0.7℃(衡山)。全市年極端最低氣溫-2.9℃,出現(xiàn)在西渡、衡東(12月26日),當天全市都出現(xiàn)低于0.0℃的極端最低氣溫,其中市區(qū)極端最低氣溫-1.3℃。全市極端最高氣溫38.7℃,出現(xiàn)在衡東(7月3日),市區(qū)極端最高氣溫為37.7℃(7月3日)。全年極端最高氣溫≥35℃的高溫日23(祁東)～32(衡山)天,北部多于南部。根據(jù)氣溫等級劃分原則:20XX年度衡山、市區(qū)、衡南為偏高年景,其它5站為略高年景。2、大氣質量現(xiàn)狀根據(jù)檢測成果，建設區(qū)域內(nèi)的SO2、NOX污染程度輕微，TSP亦未超標，大氣質量現(xiàn)狀基本符號國家環(huán)境質量二級原則，環(huán)境空氣質量較好。十八、項目建設對環(huán)境的影響項目范疇內(nèi)沒有任何污染源，項目建設和經(jīng)營不會對周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保規(guī)定。十九、環(huán)保方法1、設計原則①建設項目污染防治的解決設施應與主體工程同時設計、同時施工、同時投入使用，各類污染物經(jīng)解決后符合國家和長沙市有關排放原則。②堅持經(jīng)濟效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的多種污染減少到低程度。2、治理方法①污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。社區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入社區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪聲治理高低壓變配電盡量選購低噪聲及低震動的設備，在震動設備的基礎上設立減震器，必要時可對有關部位采用隔音解決。各類水泵單獨設立在各自的水泵房，水泵均設隔振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。③固體廢物治理社區(qū)的固體廢棄物重要是生活垃圾，社區(qū)建設垃圾收集點，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在社區(qū)內(nèi)主干道及公共場合配備垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負責收集，送到都市垃圾站解決。二十、職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與方法1、安全施工保障方法①選擇先進、經(jīng)濟、節(jié)能、高效的安全技術、材料、工藝和設備，確保施工過程的本質安全，從源頭上消除事故隱患。②對重大危險源進行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。③建立項目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。④建立健全項目安全施工應急救援體系。⑤建立安全施工責任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。⑥建設項目的安全設施應與建筑工程同時設計、同時施工，同時投入使用。2、職業(yè)衛(wèi)生健康對策與方法①建設項目的工作場合，應當符合國家職業(yè)衛(wèi)生規(guī)定。②建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。③研究、推廣先進的職全危害控制技術，采用職業(yè)安全健康管理體系，增進項目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。④貫徹有關規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整治方法。⑤加強從業(yè)人員的勞動保護、有效避免職業(yè)危害。⑥建設項目的職業(yè)病防護方法應與建設項目工程同時設計、同時施工、同時投入使用。二十一、消防設計1、設計根據(jù)與原則本項目防火設計原則是從總平面布局，建筑平面布置、細部構造、設備等各方面統(tǒng)籌考慮，全方面滿足消防及安全施工、經(jīng)營的需要。2、總體消防設計本工程為多層建筑,耐火等級為二級。本方案嚴格遵照國家有關規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在社區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設有二個以上蔬散口，并確保大量人流的快速、便捷集散。設計充足考慮了設立出煙口、防火門及噴淋等重要消防設計備的可能性。3、室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應嚴格按照《建筑物內(nèi)部裝修設計規(guī)范》（GB50222-1995）執(zhí)行，根據(jù)功效和所處位置不同，采用不同的裝修原則，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范規(guī)定的耐火極限。4、消防道路設計商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能達成大部分位置。住宅部分：住宅四周已有環(huán)形道路，社區(qū)內(nèi)設不不大于4米的環(huán)狀道路。5、水量室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：25L/S自動噴水用水量：30L/S6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)社區(qū)的四周按規(guī)范設立室內(nèi)消火栓，都市室內(nèi)消火栓在范疇內(nèi)可記入。7、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)社區(qū)內(nèi)的各棟每層均按規(guī)范規(guī)定設立室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用SN65型室內(nèi)消火栓帶啟動按鈕，確保設立間距不不不大于50米并有2股水柱同時達成室內(nèi)任何部位。8、自動噴水系統(tǒng)社區(qū)停車庫防火分區(qū)設立自動噴水滅火系統(tǒng)。二十二、組織機構衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在20XX年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨資公司，并經(jīng)衡陽市工商行政管理局同意成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營公司，公司下設管理部、技術部、財務部、工程部、銷售部等，組織構造圖以下：二十三、人力資源配備衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有職工26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人，公司人員大都是經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，完全能滿足公司現(xiàn)階段發(fā)展和本項目順利實施的人員需要。二十四、項目開發(fā)期20XX年1月至20XX年6月為項目主體工程建設期。二十五、項目實施進度安排項目總體工期時間為1.5年，從20XX年1月至20XX年6月。20XX年7月，完畢項目規(guī)劃、報批、前期勘察設計和拆遷工作；20XX年2月，1-3號樓商品住宅房、商鋪房項目主體竣工；20XX年4月，1-3號樓公共停車場建設主體竣工；20XX年6月，完畢項目掃尾工程和輔助公共設施的建設。二十六、項目實施過程控制方法1、項目進度控制方法在項目實施過程中,項目領導小組應專門設立工作小組,對項目進度計劃實施狀況進行檢查,并及時對檢查狀況進行分析,找出影響進度的因素,做好進度計劃的調(diào)節(jié)和完善。檢查辦法有下列三種:(1)建立項目實施進度報表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場進行檢查；(3)定時召開現(xiàn)場會議。2、項目質量控制方法項目實施應堅持“質量第一、防止為主、用數(shù)據(jù)說話”的原則，以確保和提高工程質量。運用系統(tǒng)的概念和辦法，把各環(huán)節(jié)的質量管理職能和活動合理組織起來，形成一種明確任務、職責、權限，而又互相增進的管理網(wǎng)絡和有機的質量保障體，使質量管理制度化、原則化，從而建造出百姓滿意的工程。3、項目資金控制方法在項目實施過程中，各有關單位要加強資金使用的管理，硬化預算約束。嚴格執(zhí)行?？顚Ｓ?、專項管理、單獨核算的規(guī)定，任何單位和個人不得超范疇支出和超原則開支，更不得截留和挪用項目資金；要建立、健全項目會計核算和內(nèi)部稽核制度，對項目資金實施全過程的財務管理與監(jiān)督；要嚴格項目資金竣工決算，規(guī)范項目的業(yè)績考核和追蹤問效。二十七、工程項目招標投標概述招標投標是國際上通用的交易方式，是一種規(guī)范化的競爭手段。在建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制過程中，全方面工程方面招標投標，有助于運用競爭機制，使資金得到經(jīng)濟的、有效的使用，確保招標項目質量優(yōu)化。1、招標制度有助于技術引進的成功性、實用性，激發(fā)公司的活力。改革開放以來，我國經(jīng)濟有了飛速發(fā)展。公司原來在生產(chǎn)銷售過程中建立的優(yōu)勢已經(jīng)不復存在，于是不停加大技術改造的力度，通過招投標理解和成功引進國內(nèi)外先進的生產(chǎn)技術，開發(fā)新產(chǎn)品，以領先者的姿態(tài)從容面對市場新一輪競爭。2、招標是公司提高投資效益，免費獲得經(jīng)濟、科技信息，與國內(nèi)外市場接軌的有效途徑。改革開放以來，公司的經(jīng)營自主權逐步得到貫徹，但投資決策并未完全以市場為導向。由此，會產(chǎn)生一系列弊端：投資總量難以調(diào)控，投資構造不夠合理，低水平重復建設過多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。3、招標制度能夠減少引進技術設備的價格。在招標投標過程中，投標方為了經(jīng)濟利益，市場份額，公司信譽等各方面考慮，都力求中標，而價格與否較低是評標的中標的重要根據(jù)之一，因此，投標方往往在投標過程中競相壓價，爭取中標。4、招標程序規(guī)范、操作簡樸、節(jié)省時間費用和勞動力。由于當今科學技術更新快，產(chǎn)品更新升級換代的周期縮短，因此，有時時間對公司來說就意味著效益。在這種狀況下，通過規(guī)范的招標制度完畢工程和設備的采購能為公司節(jié)省大量的時間和精力。5、招標制度公開、公平、公正的特性確保了公司采購過程的透明化公平性競爭與擇優(yōu)選定