網(wǎng)紅商業(yè)街招商政策建議項(xiàng)目概況中國(guó)莫恩國(guó)際教育特區(qū)，位于晉冀魯豫四省要沖、有中原歷史文化與經(jīng)濟(jì)腹心之稱的邯鄲市境內(nèi)廣平縣。是邯鄲市政府及廣平縣政府聯(lián)合打造的“東部崛起”計(jì)劃之核心板塊，是推動(dòng)全域文化旅游和鄉(xiāng)村振興的重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目占地約10平方公里，總投資規(guī)模超50億。首期開發(fā)用地面積約2平方公里，建設(shè)以生態(tài)人文、康養(yǎng)旅居和創(chuàng)新教育為主題的全生命成長(zhǎng)的教育特區(qū)，將承接京津先進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，打造培養(yǎng)高端創(chuàng)新人才成長(zhǎng)及發(fā)展的新磁力中心、國(guó)際化教育體系示范基地；以“喚醒”的理念規(guī)劃多元化的教育場(chǎng)景，發(fā)明家校互動(dòng)的健康生活社區(qū)，喚醒新時(shí)代的教育模式，以滿足人們追求心神健康的生活方式為宗旨，重新詮釋當(dāng)代文明的價(jià)值生活。網(wǎng)紅商業(yè)街全長(zhǎng)218米，規(guī)劃精品超市、音樂(lè)酒吧、特色餐飲、旅拍基地、休閑服務(wù)、文創(chuàng)飾品、網(wǎng)紅美食、金融服務(wù)等業(yè)態(tài)，將打造成邯鄲首個(gè)文網(wǎng)紅商業(yè)街。市場(chǎng)研究項(xiàng)目周邊縣市租金售價(jià)調(diào)研表項(xiàng)目人口/萬(wàn)人均GDP普房?jī)r(jià)(元/㎡)商鋪價(jià)(元/㎡)租金（元/㎡·月）租金回報(bào)率南陽(yáng)堡2.82700-280047505-151.5-3%廣平28301824500-50006000-1000010-402-5%魏縣106189625000-65008000-1360015-502.2-4.4%肥鄉(xiāng)41284754500-61008000-1300015-352.2-3.2%邯鄲953384689000-1500015000-450-1202.5%-4%項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境形式簡(jiǎn)析：項(xiàng)目位于邯鄲市廣平縣南陽(yáng)堡鎮(zhèn)，距離廣平縣城8公里，距肥鄉(xiāng)、魏縣、館陶、曲周均在30公里范疇內(nèi)。距離邯鄲60公里。所在縣域經(jīng)濟(jì)總量排名20位，人均GDP為30182元，遠(yuǎn)不不大于經(jīng)濟(jì)總量排名第17位的肥鄉(xiāng)和10位的魏縣。現(xiàn)在房?jī)r(jià)處在低位，有較大的升值空間。投資環(huán)境分析：項(xiàng)目周邊南陽(yáng)堡村南堡社區(qū)項(xiàng)目重要客群為村民自住，外來(lái)投資人群幾乎沒(méi)有，投資市場(chǎng)單薄，市場(chǎng)價(jià)值承認(rèn)度不高，遠(yuǎn)期發(fā)展認(rèn)同度低。且存在廣平縣土地儲(chǔ)藏量大，人口基數(shù)小，資源稟賦有限等劣勢(shì)。商鋪定位三問(wèn)：在現(xiàn)有規(guī)劃條件下，網(wǎng)紅商業(yè)街必須要匹配項(xiàng)目高端住宅定位，那如何拔高項(xiàng)目定位？如何完畢高端客戶引流？如何保障長(zhǎng)久運(yùn)行？首先提高區(qū)域價(jià)值認(rèn)同度，提高社會(huì)影響力，變化目的客群消費(fèi)觀念。讓目的客戶認(rèn)同項(xiàng)目生活方式，深化階層觀念，使莫恩國(guó)際教育特區(qū)品牌成為身份的象征。網(wǎng)紅商業(yè)街如何打造才干拔高定位？因地區(qū)人口、交通條件及面市時(shí)間限制，招商條件極其有限。根據(jù)前階段的調(diào)研走訪洽談，本地品牌資源稀缺，網(wǎng)紅超市品牌有美食林時(shí)刻便利店；網(wǎng)紅餐飲品牌（以美團(tuán)、大眾點(diǎn)評(píng)點(diǎn)單月銷量排名做參考）有德克士、華萊士、曼樂(lè)夫、張亮麻辣燙、蜜雪冰城、貢茶、百度飲品、大清華餃子、李先生面館等；暫無(wú)咖啡書吧、音樂(lè)酒吧、旅拍、文創(chuàng)飾品等業(yè)態(tài)。將來(lái)招商面臨著跨域招商，連鎖品牌普通不會(huì)選擇跨域開店，且本項(xiàng)目存在高運(yùn)行成本、無(wú)商業(yè)氛圍，哺育期長(zhǎng)的現(xiàn)狀。幾乎能夠擬定現(xiàn)在階段能直接引入高端品牌店的可能性為零。因此，我們需要給商業(yè)街重新進(jìn)行功效定位……定位及主題建議商業(yè)街功效定位思考按常規(guī)角度，現(xiàn)有社區(qū)規(guī)劃住戶1016戶，人口約3500人。人均商業(yè)面積局限性1㎡，完全能夠全部規(guī)劃社區(qū)配套，以服務(wù)社區(qū)日常生活所需。若如此，商戶經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品和利潤(rùn)率，可承受租金水平極低，其商鋪價(jià)格將直接看齊南陽(yáng)堡。退回來(lái)重新定位，本商業(yè)街是基于中國(guó)莫恩國(guó)際教育特區(qū)大規(guī)劃下，呈現(xiàn)區(qū)域新的生活方式的一種畫龍點(diǎn)睛的規(guī)劃。應(yīng)含有服務(wù)高端社區(qū)業(yè)主、莫恩公學(xué)教育師生、慕名而來(lái)旅游體驗(yàn)的游客群體。該商業(yè)街的成熟是必須的通過(guò)社區(qū)交付、文旅、農(nóng)旅運(yùn)行體系建立，各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)配套如漳南書院、高爾夫球場(chǎng)、康養(yǎng)中心等落地運(yùn)行慢慢養(yǎng)成。之因此需要在現(xiàn)有階段呈現(xiàn)，應(yīng)側(cè)重作為項(xiàng)目銷售道具，展示將來(lái)網(wǎng)紅商業(yè)街存在狀態(tài)，體驗(yàn)高品質(zhì)生活服務(wù)，以提高目的客戶購(gòu)房信心，完畢銷售轉(zhuǎn)化為目的。因此：網(wǎng)紅文旅商業(yè)街實(shí)現(xiàn)手段將會(huì)偏重自營(yíng)+補(bǔ)貼的招商政策。備注：邯鄲祥龍水世界·廣府水街：保底銷售額免租，超出部分按銷售分成8%分成肥鄉(xiāng)金田陽(yáng)光城：免租兩年（含物業(yè)費(fèi)）+裝補(bǔ)。第三年租金25-35元/㎡·月。商業(yè)街主題定位建議主題定位建議一：院子里的小鋪將獨(dú)立商鋪南面廣場(chǎng)用籬笆圍合一種個(gè)生態(tài)院子，設(shè)立休閑桌椅、搖籃、秋千等，營(yíng)造家中小院的感覺(jué)。主題定位建議二：舌尖上的老街商業(yè)街以餐飲為主打，重視菜品的原材料、工藝手法和貼心服務(wù)。將舌尖上的中國(guó)中各地美食引入小街招商方略建議商鋪前期自持，或者返租銷售，把握哺育期經(jīng)營(yíng)權(quán)，便于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。招商方略：輕餐飲、旅拍基地、水吧、精品超市、銀行、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)對(duì)外招商。不以品牌界限，能夠自創(chuàng)品牌。招商目的客戶為本地商戶及創(chuàng)業(yè)小業(yè)主等音樂(lè)酒吧及咖啡書吧，考慮自營(yíng)，植入莫恩生活方式，打造莫恩品牌。招商政策建議：換位思考，招商需要先有市場(chǎng)，再同核算成本有盈利空間，商戶才會(huì)選擇進(jìn)場(chǎng)。而作為項(xiàng)目形象道具的網(wǎng)紅商業(yè)街，必須要形象高規(guī)格。因此，網(wǎng)紅商業(yè)街招商政策應(yīng)以減少商戶運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，保障裝修品質(zhì)為前提：建議以商戶裝修成本的30%-100%的不等比例進(jìn)行裝修補(bǔ)貼。補(bǔ)貼成本測(cè)算：實(shí)現(xiàn)商業(yè)街室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格性，裝修成本在800-1500元/㎡。商業(yè)街可招商及運(yùn)行展示面積約為2200㎡，總裝修成本約為260萬(wàn)元。開發(fā)商補(bǔ)貼成本約為120萬(wàn)元。高規(guī)定的裝修品質(zhì)和有情懷的店主，實(shí)現(xiàn)商業(yè)街的品味提高，充足體現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力，和扎實(shí)建筑質(zhì)量和生活品質(zhì)的決心，最后提振銷售客群購(gòu)房信心。收益比較：物業(yè)升值，服務(wù)升值，口碑升值，網(wǎng)紅效應(yīng)……租賃方略擬定：方式1、利潤(rùn)分成（風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享）方式2、租賃合作未實(shí)現(xiàn)盈利期內(nèi)（哺育期）免物業(yè)管理費(fèi)、免水電費(fèi)、免租金。商鋪售價(jià)定價(jià)方略建議：售價(jià)定位測(cè)算表序號(hào)評(píng)判因素權(quán)重評(píng)定分值分值南堡商業(yè)街廣平縣肥鄉(xiāng)魏縣本案售價(jià)區(qū)間1位置屬性10.004.005.0010.009.004.004.002交通區(qū)位10.005.005.0010.008.005.005.003人均GDP10.005.0010.009.007.005.005.004人口密度10.001.003.005.0010.001.001.005客群消費(fèi)力15.001.008.009.0010.001.0015.006建筑規(guī)劃15.008.0010.0015.0012.008.0015.007遠(yuǎn)期空間30.005.0020.0020.0025.005.0030.00A權(quán)重總分100.0029.0061.0078.0081.0029.0075.00B售價(jià)水平/元16801.004750.0010000.0013000.0013600.004322.0014429.17測(cè)算根據(jù)：平衡系數(shù)≈1平衡系數(shù)售價(jià)均價(jià)0.99709375.58根據(jù)市場(chǎng)狀況，進(jìn)行網(wǎng)紅商業(yè)街商鋪價(jià)值測(cè)算（如上），商鋪價(jià)值區(qū)間為4322-14429元/㎡之間，按租金回報(bào)率4%計(jì)算，其租金區(qū)間為：15-50元/㎡·月。租賃合作政策建議：合同期：5年哺育期：三年，放水養(yǎng)魚免租期：三年租金：原則租金30元/㎡·月，第四年起按原則租金執(zhí)行，第五年租金漲幅8%。裝飾風(fēng)格建議以生態(tài)、綠色為主題進(jìn)行設(shè)計(jì)風(fēng)格搭配，意向參考以下：音樂(lè)酒吧甜品店文創(chuàng)飾品水吧美容美發(fā)咖啡書吧特色餐飲特色餐飲中式餐飲經(jīng)營(yíng)規(guī)定及建議：網(wǎng)紅手段：線上美食直播、每日推薦、小程序點(diǎn)單、無(wú)接觸服務(wù)等網(wǎng)紅商業(yè)街經(jīng)營(yíng)規(guī)定：產(chǎn)品精巧、服務(wù)極致經(jīng)營(yíng)手段建議：網(wǎng)