目錄1、存量住房按揭貸款利率調(diào)整政策有跡可循” 4、信號頻現(xiàn)，政策醞釀多時 4、政策本源：經(jīng)濟穩(wěn)復(fù)蘇下居民信用恢復(fù)問題 42、平衡讓利與盈利，存量按揭調(diào)價需配套政策支持 7、監(jiān)管重視銀行合理利潤與息差 7、措施一：2023年8月LPR-5Y保持不變 7、措施二：存款掛牌利率迎新一輪調(diào)降 83、當今演繹：政策靴子落地，需關(guān)注銀行操作 8、政策解讀：自主協(xié)商，調(diào)降幅度重點看各城市利率加點下限 8、保持政策連貫性，遵循因城施策 9、此次降幅小于2009年，影響相對有限 、影響測算：約45%的存量按揭貸款或有涉及，幅度約77BP 12、考慮各城市差異，初步匡算下調(diào)幅度和規(guī)模 12、提前還款壓力緩解，有望對沖息差下行壓力 164、存量房貸利率調(diào)整對債券市場的可能影響路徑 17、經(jīng)濟復(fù)蘇，居民信用修復(fù)，對債市或有影響 17、推動廣譜利率下移，短端資金高利率有望緩解 19、銀行保持合理息差，存款利率調(diào)整或?qū)⒕忈尪ㄆ诨瘔毫?195、投資建議：關(guān)注優(yōu)質(zhì)零售銀行修復(fù) 206、風(fēng)險提示 21圖表目錄圖1：7月居民短貸、中長貸均為單月負增，居民端信用仍在收縮（億元） 4圖2：2023.07個人住房貸款余額增速轉(zhuǎn)負 5圖3：2022年起居民中長期貸款增量中經(jīng)營貸占比提高 5圖4：RMBS條件早償率在Q2達到有統(tǒng)計以來最高位 5圖5：2023年2月至6月，提前還貸規(guī)模逐月上升 5圖6：A股上市銀行按揭貸款規(guī)模及占比 6圖7：2023年上半年多家上市銀行凈息差已低于1.80% 7圖8：8月LPR-5Y按兵不動為存量房貸利率下降預(yù)留了空間 7圖9：預(yù)計9月存款掛牌利率下調(diào)將對上市銀行2023年、2024年息差分別提振2.1BP、1.2BP 8圖10：新發(fā)放個人住房貸款利率已低于9圖地方的房貸利率下限由地方政府、各級人行和自律機制牽頭確定 10圖12：2015年10月前的加點幅度一度高達200BP 圖13：上市銀行凈息差在2008-2010年呈現(xiàn)“V”型復(fù)蘇 12圖14：各階段存量首套房貸利率下調(diào)幅度各異 13圖15：房貸利率與提前還款比例總體呈現(xiàn)負相關(guān) 16圖16：居民中長貸復(fù)蘇約滯后商品房銷售復(fù)蘇約2個月（億元） 19圖17：存量貸款利率下降或推動廣譜利率中樞下移 19圖18：上半年定期存款高增，預(yù)計下半年資金將向債基和理財分流（萬億元） 20圖19：綜合考慮存量房貸利率下降、提前還款比例下降，存款掛牌利率平均下降約35BP才能對沖息差下行壓力 20表1：7月以來監(jiān)管多次提及存量房貸利率下降 4表2：存量房貸利率下調(diào)政策出臺，明確下調(diào)幅度為不低于當時各城市加點下限 8表3：全國的房貸利率下限由央行確定 9表4：根據(jù)各個時期統(tǒng)計，9個城市的加點下限高于全國下限 10表5：2008年監(jiān)管曾出臺存量房貸利率下調(diào)的細則 表6：2008-2009年降息、存量房貸利率下降的影響測算 12表7：本次政策涉及存量房貸下調(diào)的幅度和比例測算過程 13表8：存量按揭貸款利率調(diào)降對北京、上海、深圳、廈門四城市銀行有限，其他城市調(diào)整幅度約77BP 14表9：存量房貸利率調(diào)降預(yù)計影響上市銀行凈息差約5BP 15表10：存量房貸利率下降若使提前還款比例下降5pct，息差有望改善1BP 17表目前多地陸續(xù)出臺認房不認貸政策（截至2023-09-03不完全統(tǒng)計） 18表12：受益標的估值表 211、存量住房按揭貸款利率調(diào)整政策“有跡可循”、信號頻現(xiàn)，政策醞釀多時7714預(yù)期加強。此外，8月未見調(diào)整，我們認為也是為存量房貸利率調(diào)整保有主要內(nèi)容會議機構(gòu)日期表1：7月以來監(jiān)管多次提及存量房貸利率下降主要內(nèi)容會議機構(gòu)日期2023-07-14 央行貨政司司長 2023年上半年金融統(tǒng)計據(jù)情況新聞發(fā)布會

按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款2023-07-24 中共中央政治局 中央政治局會議 適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱2023-08-01 央行、外匯局 2023年下半年工作會議 指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整量個人住房貸款利率2023-08-18

央行、國家金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會

金融支持實體經(jīng)濟和防范化解金融風(fēng)險電視會議

調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。要繼續(xù)推動實體經(jīng)濟融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價格關(guān)系資料來源：國新辦、每日經(jīng)濟新聞、國家外匯管理局、中國政府網(wǎng)、研究所、政策本源：經(jīng)濟穩(wěn)復(fù)蘇下居民信用恢復(fù)問題疫情沖擊后，居民端資產(chǎn)負債表擴張動力顯著下降。存量房貸利率調(diào)整政策的及時推出，我們認為主要是部分存量貸款與新發(fā)生貸款定價水平差距過大，在收入預(yù)期不確定的情況下，居民的償債負擔催化了提前還貸行為，使得居民信用恢復(fù)相7672億元，2157圖1：7月居民短貸、中長貸均為單月負增，居民端信用仍在收縮（億元）7000060000500004000030000200001000002020-072020-082020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-07人民幣貸款 外幣貸款 委托貸款 信托貸款 未貼現(xiàn)銀票 企業(yè)債券 股票融資 政府債券 ABS 非銀 其他數(shù)據(jù)來源：、研究所居民信用收縮，受新發(fā)按揭減少、提前還款增多、低息貸款置換房貸共同影響。近年來LPR持續(xù)下調(diào)，新發(fā)房貸利率持續(xù)走低，存量和增量房貸利率之間的利差有所擴大，存量房貸的提前還款現(xiàn)象突出，與新增房貸形成規(guī)模對沖，表現(xiàn)為房貸余額的邊際減少，2023年7月，個人住房按揭貸款余額同比增速轉(zhuǎn)負。此外，受需求疲乏影響，近年來消費貸、經(jīng)營貸利率一度低于按揭貸款，居民使用其置換房貸的動機較大。此次央行發(fā)布存量房貸利率下降的政策時，特別提及了嚴禁其他貸款置換房貸，表明政策已注意到此現(xiàn)象隱含的套利風(fēng)險。圖2：2023.07個人住房貸款余增速轉(zhuǎn)負 圖3：2022年起居民中長貸款增量中經(jīng)營貸占比高-0.70500000 25-0.70400000 20300000 15200000 10100000 50 0-100000 中國:個人住房貸款余額億元中國:個人住房貸款余額yoy（右軸）%

100%0%居民中長期經(jīng)營貸增量 居民中長期消費貸增量數(shù)據(jù)來源：、研究所 數(shù)據(jù)來源：、研究所（注：圖中為居民中長期經(jīng)營貸與消費貸增量，2023-07數(shù)據(jù)為相對于2022-12的增量）2023上半年，個人住房貸款提前償還規(guī)模累計約為2.8萬億元。存量房貸利率高企疊加“資產(chǎn)荒”，提前還貸成為居民資產(chǎn)配置的理性選擇。據(jù)民生銀行年報披露，2022714.22（的。2023年上半年RMBS條件早償率指數(shù)持續(xù)上升，我們可大致推算出全市場每月提6710030002.8萬20237.22%圖4：RMBS條件早償率在Q2達到有統(tǒng)計以來最位 圖5：2023年2月至6月，提還貸規(guī)模逐月上升0.250.200.150.100.050.00RMBS條件早償率指數(shù)

0

3,8442022-012022-022022-032022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-06

7,124數(shù)據(jù)來源：、研究所 數(shù)據(jù)來源：、研究所（注：每月按揭貸款余額取當季末的數(shù)據(jù)）62023年6揭貸款余額較年初負增長，居民信用收縮直接傳導(dǎo)至銀行資產(chǎn)負債表，零售業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性受到一定影響。圖6：A股上市銀行按揭貸款規(guī)模及占比數(shù)據(jù)來源：各銀行年報、研究所2、平衡讓利與盈利，存量按揭調(diào)價需配套政策支持、監(jiān)管重視銀行合理利潤與息差ROE2023H1，42A201.80%2023Q2圖7：2023年上半年多家上市銀行凈息差已低于1.80%工建農(nóng)中交郵招興浦中民平光華浙北上江寧南杭長成貴重鄭青蘇齊西廈蘭渝滬青常無紫蘇張瑞江商設(shè)業(yè)國通儲商業(yè)發(fā)信生安大夏商京海蘇波京州沙都陽慶州島州魯安門州農(nóng)農(nóng)農(nóng)熟錫金農(nóng)家豐陰銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀商商商銀銀銀銀港銀銀行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行國有行 股份行 城商行 農(nóng)商行工建農(nóng)中交郵招興浦中民平光華浙北上江寧南杭長成貴重鄭青蘇齊西廈蘭渝滬青常無紫蘇張瑞江商設(shè)業(yè)國通儲商業(yè)發(fā)信生安大夏商京海蘇波京州沙都陽慶州島州魯安門州農(nóng)農(nóng)農(nóng)熟錫金農(nóng)家豐陰銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀銀商商商銀銀銀銀港銀銀行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行行國有行 股份行 城商行 農(nóng)商行32102023H凈息差（%） 1.80%數(shù)據(jù)來源：、研究所、措施一：2023年8月LPR-5Y保持不變LPR8152.65%2.50%，71.90%1.80%87821LPR-5YLPR圖8：8月LPR-5Y按兵不動為存量房貸利率下降預(yù)留了空間5.55.04.54.03.53.02.52021-082021-092021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-08MLF-1Y(%) LPR-1Y(%) LPR-5Y(%)數(shù)據(jù)來源：、研究所、措施二：存款掛牌利率迎新一輪調(diào)降2023911Y/2Y/3Y/5Y10BP/20BP/25BP/25BP，存款成本下降有望為銀行息差提供一定空間。假設(shè)2023年生息資產(chǎn)平均余額yoy2020-2022CAGR2023/2024年凈息差2.1BP/1.2BP。監(jiān)管的窗口指導(dǎo)通常優(yōu)先傳導(dǎo)至大行，部分存款可能短期分流至一些尚未調(diào)價的中小銀行、類存款資管產(chǎn)品如理財、貨基等。存款掛牌利率圖9：預(yù)計9月存款掛牌利率下調(diào)將對上市銀行2023年、2024年息差分別提振2.1BP、1.2BP2.14工建農(nóng)中交郵招興浦中民平光華浙北上江寧南杭長成貴重鄭青蘇齊西廈渝滬青常無紫蘇張瑞江國股城農(nóng)上商設(shè)業(yè)國通儲商業(yè)發(fā)信生安大夏商京海蘇波京州沙都陽慶州島州魯安門農(nóng)農(nóng)農(nóng)熟錫金農(nóng)家豐陰有份商商市2.14工建農(nóng)中交郵招興浦中民平光華浙北上江寧南杭長成貴重鄭青蘇齊西廈渝滬青常無紫蘇張瑞江國股城農(nóng)上商設(shè)業(yè)國通儲商業(yè)發(fā)信生安大夏商京海蘇波京州沙都陽慶州島州魯安門農(nóng)農(nóng)農(nóng)熟錫金農(nóng)家豐陰有份商商市港 行行行行銀行國有行 股份行 城商行 農(nóng)商行 合計4.03.53.02.52.01.51.00.50.0

1.242023年NIM（BP） 2024年NIM（BP）數(shù)據(jù)來源：、研究所(注:假設(shè)2023年生息資產(chǎn)平均余額yoy與2020-2022年CAGR一致)3、當今演繹：政策靴子落地，需關(guān)注銀行操作、政策解讀：自主協(xié)商，調(diào)降幅度重點看各城市利率加點下限8月31日政策靴子落地，各城市加點下限的認定是關(guān)鍵一步。存量房貸利率下降對于銀行的最直接正面影響，是緩解提前還款壓力。但實際操作上，針對性地為提前還款客戶優(yōu)先提供政策優(yōu)惠，涉及到如何界定“提前還款高意愿客戶”的問題，操作難度較大。8月31日晚該政策靴子落地，明確將此前所有發(fā)放或簽訂合同的首套個人商業(yè)性房貸納入優(yōu)惠范圍，下調(diào)對象對存量高利率房貸（以加點是否高于當時所在城市的下限為判斷依據(jù)，銀行的操作難度相對較小。最關(guān)鍵的是各城市加91類別 主要內(nèi)容表2：存量房貸利率下調(diào)政策出臺，明確下調(diào)幅度為不低于當時各城市加點下限類別 主要內(nèi)容下調(diào)對象

2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款執(zhí)行日期 自2023年9月25日起可向承貸金融機構(gòu)提出申請操作方式 由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量，或協(xié)商變更合同約定的利率水平下調(diào)幅度 新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限資料來源：央行、研究所首先，為何此次政策只下調(diào)加點部分？7月上半年金融數(shù)據(jù)發(fā)布會上，央行領(lǐng)導(dǎo)LPRLPR+2019LPR2022620225LPRLPR-20BP，LPR圖10：新發(fā)放個人住房貸款利率已低于5Y-LPR10 1008 806 604 402 200 02008-122009-062008-122009-062009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-122023-06加減點（右軸）BP LPR-5Y% 中國:金融機構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率:個人住房貸款%數(shù)據(jù)來源：、研究所其次，各城市的加點下限是如何確定的？各城市為何有差異？全國的房貸利率下限由央行統(tǒng)一制定，但各地具有一定的自主權(quán)，通常是由省級人行指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制確定加點下限，銀行結(jié)合具體情況確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。此外，符合條件的地方政府可自主決定維持、下調(diào)或取消現(xiàn)有的利率下限，因此是地方政府+人行+自律機制三級協(xié)商的結(jié)果。本次政策亦遵循了“因城施策”的理念，未搞“一刀切”，保持了政策連貫性。表3：全國的房貸利率下限由央行確定發(fā)布日期首套房利率下限二套房利率下限2019-08-25LPRLPR+60BP2022-05-15LPR-20BPLPR+60BP2022-09-29部分城市取消下限LPR+60BP2023-01-05部分城市取消下限LPR+60BP資料來源：央行、研究所圖11：地方的房貸利率下限由地方政府、各級人行和自律機制牽頭確定資料來源：央行、研究所

除9大城市外，其余城市下限與全國基本一致。我們了9月1日各省人行9表4：根據(jù)各個時期統(tǒng)計，9個城市的加點下限高于全國下限城市 時間段 各城市首套利率下限全國首套利率下限北京2019.10至今LPR+55BPLPR→LPR-20BP上海2019.10.8-2019.11.20LPR-20BPLPR2019.11.21-2020.2.20LPR-15BPLPR2020.2.21-2020.4.20LPR-10BPLPR2020.4.21-2021.7.23LPRLPR2021.7至今LPR+35BPLPR→LPR-20BP廣州2019.10.8至今LPRLPR→LPR-20BP深圳2016.7.13（不含）前0.7倍貸款基準利率0.7倍貸款基準利率2016.7.13-2017.5.250.9倍貸款基準利率0.7倍貸款基準利率2017.5.26-2019.10.70.95倍貸款基準利率0.7倍貸款基準利率2019.10.8-2022.5.14LPR+30BPLPR2022.5.15至今LPR+30BPLPR-20BP杭州2019.10-2022.5LPRLPR2022.5-2022.11LPRLPR-20BP2022.11至今LPR-20BPLPR-20BP長春2019.10-2022.5LPR+5BPLPR2022.5-2023.1LPR-20BPLPR-20BP2023.1至今LPR-50BPLPR-20BP廈門2018.1.1-2019.8.290.7倍貸款基準利率0.7倍貸款基準利率2019.8.30-2019.10.71.05倍貸款基準利率或LPR+30BP，兩種方式任選其一0.7倍貸款基準利率2019.10.8-2022.5.14LPR+30BPLPR2022.5.15-2022.5.17LPR+30BPLPR-20BP2022.5.18-2022.8.23LPR+10BPLPR-20BP2022.8.24-2023.1.30LPR-20BPLPR-20BP2023.1.31-至今LPR-50BPLPR-20BP成都2019.10.8-2023.1.16LPRLPR→LPR-20BP2023.1.17-至今LPR-20BPLPR-20BP鄭州2019.10-2022.5LPR+5BPLPR2022.5-2023.1LPR-20BPLPR-20BP2023.1-至今LPR-50BPLPR-20BP數(shù)據(jù)來源：各省人行、研究所再者，LPR97LPRLPRLPRLPR91下限均低于當年P(guān)R（485%，其中最高的下限為基準利率的5折（49%×0.9=4.65PR07年629960BP，201510200BP圖12：2015年10月前的加點幅度一度高達200BP10 2508 2006 1504 1002 500 0-2 -502014-012014-052014-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-05所有城市首套加點（BP）右軸 LPR-5Y（%） 所有城市平均首套利率（%）資料來源：、研究所（注：2019年10月前的LPR-5Y采用2019年10月的4.85%）、此次降幅小于20092009年監(jiān)管統(tǒng)一將基準利率倍數(shù)由0.85倍下調(diào)至0.7倍，降幅高達89BP。20088.572008Q4貨幣政策執(zhí)行報告曾詳細測算了此次降幅：貸款利率下限在降息前為6.655％57.0.5倍4.15（55.9078P。發(fā)布日期 發(fā)文機構(gòu) 政策文件 主要內(nèi)容表5：2008年監(jiān)管曾出臺存量房貸利率下調(diào)的細則發(fā)布日期 發(fā)文機構(gòu) 政策文件 主要內(nèi)容2008/12/23 公廳2008/10/22 銀行

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》《關(guān)于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》

首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。1、商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20％。2、下調(diào)個人住房公積金貸款利率。其中，五年期以下（含）4.324.054.864.59％，分別下調(diào)0.27個百分點。3、汶川地震災(zāi)區(qū)居民災(zāi)后購置自住房的貸款利率下限為基準利率的0.6倍、最低首付款比例為10％，住房公積金貸款利率各檔次優(yōu)惠1個百分點的政策保持不變。資料來源：國務(wù)院、央行、研究所5020貸款為例：按等額本息方式還款，降息前月供為3774元，若只考慮降息，月供降331312%3072可算出存量房貸利率下降使月供下降了7%表6：2008-2009年降息、存量房貸利率下降的影響測算2008-2009年降息、存量房貸利率下降的影響測算假設(shè)條件本金（元）￥500,000期限（年）205Y以上貸款基準利率降息前7.83%降息后5.94%貸款利率下限降息前（0.85倍）6.6555%降息后（0.85倍）5.0490%降息后且存量房貸利率下限下調(diào)（0.7倍）4.1580%月供（等額本息，元）降息前（0.85倍）￥-3,773.78降息后（0.85倍）￥-3,313.33降息后且存量房貸利率下限下調(diào)（0.7倍）￥-3,071.69數(shù)據(jù)來源：2008Q4貨幣政策執(zhí)行報告、研究所2009年存量房貸利率下調(diào)，促息差實現(xiàn)“V”型復(fù)蘇。200950~90BPV2010息差普遍邊際上升10~40BP，部分對沖了2009年息差下行壓力。圖13：上市銀行凈息差在2008-2010年呈現(xiàn)“V”型復(fù)蘇4.03.53.02.52.01.51.00.50.0工建農(nóng)中交商設(shè)業(yè)國通銀銀銀銀銀行行行行行國有行

招 浦 商 發(fā) 銀 銀 行 行

民平光華寧南生安大夏波京銀銀銀銀銀銀行行行行行行股份行2008年凈息差（%） 2009年凈息差（%） 2010年凈息差（%）數(shù)據(jù)來源：、各銀行年報、研究所、影響測算：約45%的存量按揭貸款或有涉及，幅度約77BP我們采用排除法，對本次政策涉及的下調(diào)幅度和規(guī)模進行測算。根據(jù)政策原文，存量首套房貸利率可下調(diào)至當時各城市下限，可判斷需要排除的是實際利率已等于：實際利率低于下限的存量房貸：對比各期全國按揭貸款實際利率與利率201910LPR（LPR）80BP20229的首套房按揭貸款利率加點已低于全國下限（20P，可初步判斷其已無下調(diào)空間，我們還原該時期新發(fā)的按揭貸款約為6.5794個城市（北京、上海、深圳和廈門）較為特殊，其實際利率緊貼下限，故已無下調(diào)空間，因此這四個城市的存量按揭余額需予以剔除。我們采202223%。結(jié)論一：下調(diào)幅度平均為77BP。我們采用全國首套房平均利率，剔除前文所201910月至今7P圖14：各階段存量首套房貸利率下調(diào)幅度各異10 2508 2006 1504 1002 500 0-2 -502014-012014-062014-112014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-122022-052022-102023-032023-08首套加點（BP）右軸 首套利率（%）數(shù)據(jù)來源：、研究所（注：圖中為全國首套房實際平均利率、實際加點）結(jié)論二：下調(diào)規(guī)模占比45%。運用排除法剔除掉低利率存量房貸、四個特殊城市存量房貸，可大致推算出涉及下調(diào)的房貸比例為45%，這一比例與浙商銀行在2023年中報業(yè)績會中提及的涉及下調(diào)的房貸比例為40%較為接近。表7：本次政策涉及存量房貸下調(diào)的幅度和比例測算過程主要指標運算過程 運算結(jié)果剔除（1）：2022年10月至20238月末（11個月）2023年8月末按揭貸款余額（萬億元）a38.62022年10月末按揭貸款余額（萬億元）b38.9期間按揭貸款余額增加（萬億元）c=a-b-0.3提前還款比例d13.09%自然到期比例e4.58%首套房比例f81.90%期間新發(fā)的按揭貸款（萬億元）g=c+b（d+e）6.57剔除（2）：四個特殊城市按揭貸款占全國的比例h22.96%2019年10月LPR改革以來涉及調(diào)降的房貸占比(a-g)÷a-h45.00%平均降幅（BP）加點超出下限部分的算術(shù)平均-76.77資料來源：、研究所（注：表中a、b未披露，取相近月份的余額；d為RMBS條件早償率算術(shù)平均；e取時長占比，假設(shè)房貸合約為20年，11個月占20年的4.58%；f取住建部公布的2022年公積金房貸首套房占比；h根據(jù)2022年末各城按揭貸款余額計算）若不考慮其他因素，本次下調(diào)預(yù)計拖累上市銀行凈息差約4.94BP。代入上述-4.94BPyoy-2.10pct。但若考慮政策落地后，提前還款占比下降、存款成本下降等因素，息差下行壓力有望部分對沖。（BP）點（（BP）點（BP）利率（BP）北京 上海 深圳 廈門（BP）（%）四城加點下限（與全國下限 涉及調(diào)降城市不一致，實際加點即下限） （普通城市，與全國下限一致）LPR下限加點首套實際平均首套房實際加預(yù)計下調(diào)幅度所有城市首套利率首套加點LPR-5Y（%）2023-084.204.06-14553530-50-203.92%-28-82023-074.204.06-14553530-50-203.92%-28-82023-064.204.06-14553530-50-203.92%-28-82023-054.304.06-24553530-50-203.89%-41-212023-044.304.06-24553530-50-203.89%-41-212023-034.304.07-23553530-50-203.91%-39-192023-024.304.07-23553530-50-203.91%-39-192023-014.304.17-13553530-20-204.03%-27-72022-124.304.17-13553530-20-204.03%-27-72022-114.304.17-13553530-20-204.03%-27-72022-104.304.20-10553530-20-204.07%-23-32022-094.304.399553530-20-204.31%1212022-084.304.39955353010-204.31%1212022-074.454.42-355353010-204.30%-1552022-064.455.035855353010-205.09%64842022-054.455.03585535303005.09%64642022-044.605.16565535303005.21%61612022-034.605.28685535303005.37%77772022-024.605.39795535303005.51%91912022-014.605.49895535303005.64%1041042021-124.655.57925535303005.73%1081082021-114.655.57925535303005.73%1081082021-104.655.54895535303005.69%1041042021-094.655.54895535303005.69%1041042021-084.655.54895535303005.69%1041042021-074.655.3368550303005.45%80802021-064.655.3368550303005.45%80802021-054.655.3368550303005.45%80802021-044.655.3166550303005.43%78782021-034.655.2863550303005.39%74742021-024.655.2661550303005.36%71712021-014.655.2257550303005.31%66662020-124.655.2358550303005.32%67672020-114.655.2459550303005.34%69692020-104.655.2459550303005.34%69692020-094.655.2459550303005.34%69692020-084.655.2560550303005.35%70702020-074.655.2661550303005.36%71712020-064.655.2863550303005.39%74742020-054.655.3267550303005.44%79792020-044.655.427755-10303005.58%93932020-034.755.457055-10303005.59%84842020-024.755.507555-15303005.66%91912020-014.805.517155-15303005.66%86862019-124.805.527255-15303005.67%87872019-114.805.537355-15303005.68%88882019-104.855.526755-20303005.66%8181數(shù)據(jù)來源：、研究所表9：存量房貸利率調(diào)降預(yù)計影響上市銀行凈息差約5BP（2022（2022，億元）房貸占比幅（BP）（pct）工商64,32045%-77-5.61-2.42建設(shè)65,47745%-77-6.44-2.75農(nóng)業(yè)53,46645%-77-5.33-2.55

按揭貸款余額

涉及下調(diào)的

假設(shè)：加點平均降

影響NIM（BP）

影響營收yoy中國49,167中國49,16745%-77-5.99-2.75交通15,12645%-77-4.19-1.91郵儲22,61845%-77-5.76-2.33股份行城商行農(nóng)商行

民生平安光大華夏浙商北京上海江蘇寧波南京杭州長沙成都貴陽重慶鄭州青島蘇州齊魯西安廈門蘭州渝農(nóng)滬農(nóng)青農(nóng)常熟無錫蘇農(nóng)張家港瑞豐江陰

13,892 45%10,973 45%8,721 45%9,758 45%5,733 45%7,834 45%5,898 45%3,181 45%1,072 45%3,391 45%1,647 45%2,450 45%643 45%814 45%899 45%660 45%864 45%195 45%416 45%377 45%465 45%341 45%466 45%248 45%279 45%320 45%970 45%1,133 45%318 45%139 45%161 45%91 45%106 45%155 45%100 45%

-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77-77

-4.78-4.43-3.81-4.121.351.35-5.21-3-2.9-1.41-3.86-1.96-2.96-0.97-1.597575-2.7-2.9-1.05-2.0509-2.2609-3.-2.27-2.98-2.47-2.57-2.67-2.37-3.06-2.54-1.61-2.46-1.80-1.84-3.38-1.98

-1.39-1.70-1.60-1.59-1.39-1.50-1.34-1.17-0.61-1.77-1.07-1.20-0.38-0.63-0.94-1.00-1.47-0.43-1.07-0.86-1.38-1.00-1.45-1.30-1.64-1.4811.5311.53--1.1-0.54-1.24-0.78-0.76-1.52-0.92國有行股份行城商行農(nóng)商行上市銀行

270,17467,06314,4753,174354,885

45%45%45%45%45%

-77-77-77-77-77

-5.70-3.91-2.40-2.52-4.94

-2.53-1.45-1.07-1.17-2.10數(shù)據(jù)來源：、研究所（注：假設(shè)2023年生息資產(chǎn)平均余額yoy與2020-2022年CAGR一致，且不考慮“認房不認貸”政策落地后“二套”變“首套”的情況）減少提前還款，有助于修復(fù)銀行資產(chǎn)負債表、提振消費信心。我們在7月16日《聚焦：解析存量房貸利率下降的影響——國新辦2023年上半年金融數(shù)據(jù)發(fā)布10%/20%/30%上市銀行營收同比增速將受到-1.21pct/-2.43pct/-3.64pct的影響；凈息差受到-2.86BP/-5.72BP/-8.58BP提前還款比例有望降低多少？對沖多少息差下降壓力？2022390BP量房貸的利差相對較小，該時間段內(nèi)提前還款（以RMBS早償率衡量）維持在7%~9%17%8~10pct。圖15：房貸利率與提前還款比例總體呈現(xiàn)負相關(guān)806040200

2021-12 2022-03 2022-06 2022-09 2022-12 2023-03 新發(fā)個人住房貸款利率的加點（不含LPR）BPRMBS條件早償率指數(shù)(季，平均值，右軸）

30%16.68%6.89%16.68%6.89%10%0%-10%數(shù)據(jù)來源：、研究所8pct。（1）對涉及規(guī)模的假設(shè)：在保守/中性/激進三種情形下，提前還款比例可從目前的水平下降2pct/5pct/8pct（2）4.6%（貸利率下調(diào)后；若居民提前還款后，銀行可將這筆資金用于金融投資，假設(shè)平均收益率為3%1.6%0.46BP/1.14BP/1.83BP0.19pct/0.49pct/0.78pct。按揭貸款余額假設(shè)：提前還貸比例降低存量按揭貸按揭貸款余額假設(shè)：提前還貸比例降低存量按揭貸金融投資利差損 凈息差改善（BP） 營收增速改善（pct）上市銀行農(nóng)業(yè)國有行中國股份行民生

（（2022，億元） 2% 5% 8% 款收益率 收益率 失 2% 5% 8% 2% 5% 8%65,47753,46649,16715,12622,61813,89210,9738,7219,7585,7337,8345,8983,1811,0723,3911,6472,450643814899660864

2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%

4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%

0.520.600.490.550.390.530.440.410.350.380.260.480.310.270.130.360.180.270.090.150.180.250.28

1.301.491.231.390.971.331.111.030.880.950.661.210.780.670.330.890.450.690.220.370.450.640.69

2.082.391.972.221.552.131.771.641.411.531.061.931.241.080.521.430.731.100.360.590.721.021.10

0.220.250.240.250.180.220.130.160.150.150.130.140.120.110.060.160.100.110.040.060.090.090.14

0.560.640.590.640.440.540.320.390.370.370.320.350.310.270.140.410.250.280.090.150.220.230.34

0.901.020.941.020.710.860.520.630.590.590.520.560.500.430.220.650.400.440.140.230.350.370.55城商行貴陽

195

2% 5% 8%

4.60% 3.00% 1.60%

0.10

0.24

0.39

0.04

0.10

0.16農(nóng)商行無錫

4163774653414662482793209701,13331813916191106155100

2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%

4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%

0.190.210.290.210.280.230.240.250.220.280.240.150.230.170.170.310.18

0.480.520.710.520.690.570.590.620.550.710.590.370.570.420.430.780.46

0.760.841.140.841.100.910.950.990.881.130.940.600.910.670.681.250.73

0.100.080.130.090.130.120.150.140.110.140.100.050.120.070.070.140.08

0.250.200.320.230.340.300.380.340.270.350.260.130.290.180.180.350.21

0.400.320.510.370.540.480.610.550.430.570.410.200.460.290.280.560.34國有行股份行城商行農(nóng)商行上市銀行

270,17467,06314,4753,174354,885

2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%2% 5% 8%

4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%4.60% 3.00% 1.60%

0.530.360.220.230.46

1.320.910.560.581.14

2.111.450.890.931.83

0.230.130.100.110.19

0.590.340.250.270.49

0.940.540.400.430.78數(shù)據(jù)來源：各銀行年報、研究所（注：剔除紫金銀行，假設(shè)2023年生息資產(chǎn)平均余額yoy與2020-2022年CAGR一致）4、存量房貸利率調(diào)整對債券市場的可能影響路徑、經(jīng)濟復(fù)蘇，居民信用修復(fù)，對債市或有影響緩解居民償債壓力，一定程度上促進消費。100205.3%80BP4.1%654元。提振經(jīng)濟預(yù)期，后續(xù)諸多地產(chǎn)政策有望配套跟進。產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化。9表11：目前多地陸續(xù)出臺“認房不認貸”政策（截至2023-09-03不完全統(tǒng)計）已官宣“認房不認貸”的地區(qū)發(fā)布日期施行日期文件名稱原本已實施杭州2022/11/11政策促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》2022/11/11 浙江省市場利率定價自律機制召開會議北京2023/9/1原本已實施杭州2022/11/11政策促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》2022/11/11 浙江省市場利率定價自律機制召開會議北京2023/9/12023/9/1 知》上海2023/9/12023/9/1 知》廣州2023/8/292023/8/29 房套數(shù)認定標準的通知》深圳2023/8/302023/8/31 《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》重慶2023/9/12023/9/1 于進一步支持剛性和改善性購房需求的通知》安徽2023/9/12023/9/1 認定標準的通知》本次新增武漢2023/8/312023/9/1 知》成都2023/9/12023/9/1 知》鄂州2023/9/12023/9/1 知》廈門2023/9/12023/9/1 知》南寧2023/8/302023/9/1 《關(guān)于進一步促進南寧市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知——南住建〔2023〕466號》蘇州2023/9/22023/9/2 知》無錫2023/9/32023/9/3 《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》資料來源：各地住建委（局）、人民政府官網(wǎng)、研究所房地產(chǎn)銷售好轉(zhuǎn)到居民信用改善存在時間差。存量住房貸款利率下調(diào)—居民信用修復(fù)—經(jīng)濟預(yù)期好轉(zhuǎn)—債市或受影響這一傳導(dǎo)路徑可能更多體現(xiàn)預(yù)期變化帶來的影響，實際影響或有限。一方面，居民利息支出的減少或很難短期大幅促進消費改善；另一方面，房地產(chǎn)銷售的好轉(zhuǎn)到居民貸款上量存在時間滯后，居民中長貸的拐點或最早出現(xiàn)在2023年末或2024年初。圖16：居民中長貸復(fù)蘇約滯后商品房銷售復(fù)蘇約2個月（億元）0商品房銷售額當月：同比多增 居民中長貸當月：同比多增數(shù)據(jù)來源：、研究所（注：因低基數(shù)原因2021-03為極端值，故圖中剔除）、推動廣譜利率下移，短端資