10可行性爭論報告書(簡)2023年八月十五日第一局部 工程概況工程簡介建設地點煙臺市中州大廈工程位于煙臺市萊山區(qū)港城東大街南、迎春大街中段，北望煙臺市政府、煙臺電視臺、煙臺大學、山東工商學院、濱州醫(yī)學院煙臺校區(qū)、煙臺體育公園、萊山區(qū)五彩文化廣場、佳世客；南臨銀座商城、天地城市廣場等。31335053555886經(jīng)過，距離煙臺汽車東站、煙臺汽車總站、煙臺碼頭、煙臺火車站、煙臺206500工程現(xiàn)狀工程的優(yōu)待政策。工程總體規(guī)劃要求65005A405.0。工程建筑面積指標350001-4600029000550030％，機動250工程法人概況企業(yè)名稱：住所：法定代表人：注冊資本：企業(yè)類型：有限責任公司〔國內(nèi)合資〕〔凡涉及許可經(jīng)營的工程憑許可證經(jīng)營。編制依據(jù)本工程可行性報告依據(jù)***公司現(xiàn)有資料，結合有關的政策法規(guī)和萊山區(qū)規(guī)劃，在實地考察與市場爭論的根底上，通過客觀分析和經(jīng)濟評估，為工程的開發(fā)供給科學的決策依據(jù)。工程建設的必要性萊山區(qū)，擁有會展經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟、餐飲消遣經(jīng)濟、金融經(jīng)濟這四大人流如織。萊山區(qū)中心城區(qū)東部有體育公園、國際博覽中心，煙大、山東10合城、府前花園、四季花城等大型商住工程。202350城市建設區(qū)遠期人口容量可達100萬左右。據(jù)調(diào)查，萊山區(qū)居住人口有701.2潛力。萊山區(qū)道路四通八達，已經(jīng)形成了完善的交通體系。以迎春大街為軸1135.86海南路、雙河東路、雙河西路、鳳凰西路、鳳凰東路、虎山南路)根本竣工通車；其余5今年已經(jīng)開工建設。另外，水、電、暖、通訊、給排水等根底設施配套工45動著這一地區(qū)整體配套的漸漸成熟。迎春大街四周是萊山區(qū)的中心城區(qū)，已建成的芳華園、花都小區(qū)、綠2心，迎春大街也將成為萊山區(qū)的“商業(yè)大動脈”。的商業(yè)構造。本工程擬建的寫字樓充分表達了萊山區(qū)的整體進展戰(zhàn)略個現(xiàn)代CBD發(fā)思想先進，本工程的建設將推動萊山區(qū)既定進展規(guī)劃的實施。工程建設有利于較好地發(fā)揮土地效益CBD2.02的標志性城市街區(qū)。3融中心，集金融、接待、商務、辦公為一體，表達現(xiàn)代、科技、高效的區(qū)域；商業(yè)休閑文化消遣區(qū)，集中了大型商業(yè)購物中心和酒店接待工程，西側為商業(yè)、休閑、消遣、文化為主的步行街，構成城市開放公共空間；高級商務區(qū)，布置眾多高檔商務寫字樓、大型商業(yè)效勞設施，供給豐富的城市生活。商貿(mào)流通業(yè)特色街是一個集金融商貿(mào)、文化融保險、樓宇經(jīng)濟等。目前，東方海洋創(chuàng)業(yè)大廈、銀座商城、金茂大廈等的商業(yè)及CBD，這不僅大大提高了迎春大街中段商貿(mào)流通業(yè)特色街的水平促進地區(qū)經(jīng)濟進展也有明顯作用。主要經(jīng)濟技術指標主要技術經(jīng)濟指標如下：占地面積6500平方米其中：地上建筑面積35000平方米地下建筑面積5500商業(yè)局部6000 平方米寫字樓局部29000 平方米容積率≥5綠化率30%停車位250其次局部 工程優(yōu)勢分析工程優(yōu)勢分析開發(fā)水平和開發(fā)意識不斷提高進展，投資主體和投資形式呈現(xiàn)出多元化的趨勢。工程周邊根本無空地可供開發(fā)CBD交通優(yōu)勢CBD位置。市場優(yōu)勢CBD鬧市區(qū)，超市等配套設施較多，且工程所在地已經(jīng)建立完善的配套體系，動所屬區(qū)域的其他配套體系的興建。政府支持優(yōu)勢收費及辦理手續(xù)的過程中供給極大的支持。工程初步定位本工程總建筑面積為35000平方米〔不含建筑物前面的地下商場依據(jù)本工程的初步定為，業(yè)態(tài)組合如下：1F+2F+3F+4F6.5(-1F4F—18F18F第三局部 投資估算投資估算說明〔其次版〕中規(guī)定的有關投資估算編制方法進展編制。本工程建筑工程費用以現(xiàn)行建筑工程費用標準及費率為依據(jù)調(diào)整因素。投資估算參考了煙臺市同類構造建筑的造價指標。2工程名稱費用〔萬元〕備注一土地費用5407.51土地總出讓金5250.002土地契稅157.5二前期費用1064.673規(guī)劃治理測量費45.004勘察費13.505施工、景觀圖設計費112.506預決算編制費34.657工程監(jiān)理費54.008招標代理費23.19工程交易費4.6210圖紙審查費90.0011房產(chǎn)測量費17.5012勞保費300.313防雷消防檢測費13.5014白蟻防治費5.5015墻體基金45.0016臨時設施費54.0017可行性報告費2.0018水土保持方案費2.0019地震災難評估費2.0020環(huán)境評價費1.0021農(nóng)民工保證金231三根底設施配套費1896.5022電增容設備配套486.0023根底設施配套費885.5024區(qū)內(nèi)配套工程費525.00四五不行預見費用銷售費用225.0025企業(yè)治理費288.7526財務費用540六建筑安裝費用11550.0027地上建安本錢8750.0028地下建設本錢2800.00七合計20233.67320233.67構造二層前，需投入土地費用、報建費、可研及設計費、土建工程費等資金約8260〔含合作方投資；方自有資金****萬元。項目〔㎡〕〔元〕項目〔㎡〕〔元〕〔萬元〕銷售收入寫字樓、公寓29000750021750商鋪60002202313200車位250車位中的100101000個車位合 計35950銷售稅金及附加依據(jù)國家有關稅收政策,本工程應繳納營業(yè)稅、城市建設維護稅、教11.454116.28銷售費用估算650開發(fā)建設本錢20233.67工程損益工程利潤總額=銷售收入-工程總投資-銷售稅金-銷售費用=35950-20233.67-4116.28-650=11040.05第五局部 工程結論與建議結論11040.058260手段進展風險把握，到達預期的投資目標會比較簡潔實現(xiàn)。支持、業(yè)態(tài)組合的適應性方面,通過整合資源，打造成一個集商場、寫字間、公寓為一體的綜合體是綜合可行的。點結論：市場前景寬闊。行的。收益率。和開發(fā)團隊。建議中對資金實行如下措施：強化對施工治理，降低工程本錢，保證施工預期進度，維護工程市場形象。協(xié)作銷售打算，加大宣傳進度。依據(jù)市場變化，靈敏調(diào)整整個銷金壓力。在資金寬松及銷售市場持續(xù)趨好的狀況下，可以把握銷售節(jié)奏，潤回報。資金措施：我們將工程啟動資金把握在一個最小值之內(nèi)，目的是表，測算個階段投資回報率。資金措施包括：AB、提早落實按揭貸款銀行，提早預辦有關手續(xù)，保證預售許可證一到即可辦理貸款手續(xù)。大——宣傳