20#地塊遇到的問題Q170/90限制下產(chǎn)品的解決方案Q2商業(yè)部分的解決方案Q3價格策略???拼搭產(chǎn)品vs

小戶型產(chǎn)品?Q170/90限制純辦公

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行政公寓?Q2辦公部分的解決方案07年1月至今，新江灣城五角場銷售型寫字樓市場整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，供應(yīng)量僅4.8萬方，而成交量高達12.9萬方，供求比1：2.6；供需矛盾突出！但是我們同時也發(fā)現(xiàn)銷售型寫字樓的成交價格一直難以有所提升，一直維持在18000-20000元/平方米之間。新江灣城五角場區(qū)域?qū)懽謽乾F(xiàn)狀——供應(yīng)不足，供需矛盾突出商辦人文歷史萬達商業(yè)廣場海上SOHO白玉蘭商務(wù)廣場都市工業(yè)經(jīng)濟園區(qū)財富國際東上海同濟聯(lián)合廣場復(fù)旦科技園怡福商務(wù)廣場黃興廣場創(chuàng)智天地百聯(lián)又一城復(fù)旦國家大學(xué)科技園區(qū)以五角場為中心形成密集的辦公體系名稱規(guī)模(㎡)銷售價格(元/M2)產(chǎn)品類型裝修狀況地址物業(yè)管理復(fù)旦科技園3224118000標(biāo)準(zhǔn)毛坯國泰路11號

上海明華物業(yè)公司科技孵化樓（二期）2367711800標(biāo)準(zhǔn)毛坯國定路335號,365號,369號

上海高科技企業(yè)楊浦孵化基地有限公司中環(huán)國際大廈2400015000-16000標(biāo)準(zhǔn)毛坯淞滬路161號

戎鑫置業(yè)

海尚杰座2000013000-15000SOHO毛坯佳木斯路488號上海振新物業(yè)管理公司平盛大廈3000013000標(biāo)準(zhǔn)毛坯淞滬路98號升星物業(yè)企航商務(wù)中心1300012000-12500小戶型全裝修楊浦區(qū)營口路825號富苑物業(yè)創(chuàng)智天地2276321000-22000小戶型全裝修智康路38號上海新昌瑞安楊浦物業(yè)管理有限公司

海上財智中心8000020000-22500Loft毛坯關(guān)山路139號

上海欣頁物業(yè)管理有限公司白玉蘭環(huán)保大廈6469215000-17000標(biāo)準(zhǔn)毛坯楊浦營口路松花江路延吉物業(yè)

同濟聯(lián)合廣場7974918000-22000小戶型毛坯彰武路63號同科周濟物業(yè)管理有限公司

富慶國定大廈8000017000-18000標(biāo)準(zhǔn)毛坯四平路國定路口上海文化物業(yè)管理有限公司財富國際廣場10000018500標(biāo)準(zhǔn)全裝修國權(quán)路39號上海上風(fēng)科盛投資有限公司萬達商業(yè)廣場2110921000-22000小戶型全裝修邯鄲路608弄上海萬達商業(yè)廣場寫字樓

海上SOHO4170714000標(biāo)準(zhǔn)毛坯安波路營口路口延吉物業(yè)有限公司IF生活社區(qū)5000017000-19000標(biāo)準(zhǔn)毛坯國順路66弄上海春川物業(yè)服務(wù)有限公司

銷售型寫字樓現(xiàn)狀目前區(qū)域市場內(nèi)銷售型寫字樓售價基本維持在18000-22000元/㎡水平市場辦公未來供應(yīng)體系分析鐵獅門創(chuàng)智天地綠地匯創(chuàng)國際廣場市場辦公樓格局呈現(xiàn)南北漸次推進態(tài)勢。目前較為成熟的為南部地塊，辦公樓發(fā)展目前最多。中遠期重點規(guī)劃北部知識創(chuàng)新基地，待開發(fā)商辦物業(yè)突破百萬，主要為北部的鐵獅門項目。根據(jù)規(guī)劃，五角場城市副中心地區(qū)的商務(wù)辦公樓物業(yè)，到2015年將達到169萬㎡左右，市場未來供應(yīng)充足；租賃寫字樓項目現(xiàn)狀名稱規(guī)模(㎡)租賃價格(美元/㎡.天)產(chǎn)品類型裝修狀況地址電話中環(huán)國際大廈231810.25-0.29標(biāo)準(zhǔn)毛坯淞滬路161號

65106288復(fù)旦科技園322410.36標(biāo)準(zhǔn)毛坯國泰路11號614001116140022261400333

科技孵化樓236770.20-0.22標(biāo)準(zhǔn)毛坯國定路335號,365號,369號6564626365112127平盛大廈190000.25標(biāo)準(zhǔn)毛坯淞滬路98號

6551949565108889

金島大廈350000.23標(biāo)準(zhǔn)毛坯四平路2500號55053291滬東金融大廈344050.34-0.36標(biāo)準(zhǔn)毛坯翔殷路1128號

65655079金儲休閑廣場150000.23標(biāo)準(zhǔn)毛坯翔殷路1059弄5號

6551997265504256

學(xué)習(xí)廣場230000.32標(biāo)準(zhǔn)毛坯國順路288號25653456無錫大廈136000.23標(biāo)準(zhǔn)毛坯邯鄲路98號甲乙樓65609307石油大廈商務(wù)樓341740.41標(biāo)準(zhǔn)毛坯上海市中山北二路1122號65989299企航商務(wù)中心200000.18-0.26小戶型全裝修營口路825號

5125058851250589

同濟科技大廈341740.4標(biāo)準(zhǔn)毛坯彰武路63號65023300目前區(qū)域市場內(nèi)租賃型辦公項目租金基本維持在0.2-0.4美元/㎡·天，整體租金水平低于全市辦公平均水平。星級賓館名稱星級客房套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)房價格(元/天)套房價格(元/天)地址電話大慶石油大廈三星級114480800上海中山北二路1515號65559191天益賓館準(zhǔn)三星級170268~388880；2000四平路1805號65650155白玉蘭賓館三星級231278～328688楊浦區(qū)四平路1251號65026888山西賓館二星級119298~398(160)398~498(210)上海市松花江路2601號55888911弘森大酒店二星級65200380上海市民星路560號65573038弘林賓館(弘森)二星級70160-中原路36號65482506新好灣大酒店三星級75128258上海市楊浦區(qū)政立路509號65114404繁華大酒店二星級100300（200）500翔殷路1103號65485356良安渡假酒店二星級62208318四平路1149號63532046財富大酒店準(zhǔn)三星級120278628邯鄲路399號65110000中宇賓館三星級60230

邯鄲路100號51055577商務(wù)酒店名稱星級客房套數(shù)標(biāo)準(zhǔn)房價格(元/天)套房價格(元/天)地址電話復(fù)旦皇冠假日酒店準(zhǔn)5星級3092608(668)2900(1028)上海市楊浦區(qū)邯鄲路199號55529999藍天賓館涉外三星級300298548上海四平路2400號55053518-2031蘭生大酒店準(zhǔn)4星級4171564(690)2248(980)上海市虹口區(qū)曲陽路1000號55888000上海宜居酒店二星級238168218上海市虹口區(qū)松花江路2628號61434888a8酒店三星級60268(228)-國順東路138號55050606海泰大酒店三星級80398498四平路1188號51277777酒店類項目經(jīng)營情況良好依托五角場城市副中心的發(fā)展，最大化提升項目的市場價值，形成區(qū)域內(nèi)的精品行政公寓酒店類物業(yè)經(jīng)營情況良好高檔住宅體系已形成一定的價格空間未來區(qū)域市場供應(yīng)仍以辦公為主，但服務(wù)式公寓卻相對較少目標(biāo)

條件基礎(chǔ)行政公寓市場機會案例借鑒——匯寧183的成功之道項目檔案行政公寓總建筑面積2萬M2，容積率5.6，綠化率38%。項目總共三幢樓房，1#和2#為豪宅系，已經(jīng)售罄，目前在售的為一幢190套房源的行政公寓（辦公屬性）。普通住宅主力房型：187－424平方米的三房、復(fù)式、雙聯(lián)行政公寓主力房型：

86.76—145.75平方米的二房和三房啟示----商轉(zhuǎn)住，尋找合適定位，最大化提升市場價值！項目緊鄰徐匯區(qū)交通大學(xué)，周邊配套齊全，生活成熟便利，作為市中心不可復(fù)制的黃金地段，前期豪宅去化良好；二期為辦公產(chǎn)品，但區(qū)域的辦公項目供應(yīng)量大，導(dǎo)致競爭激烈；而淮海路段酒店式公寓的供應(yīng)卻明顯不足。再者項目位于黃金地段可吸納四方的租賃者。區(qū)域內(nèi)成熟穩(wěn)定的酒店式公寓租賃市場更是給了項目充足的信心，因此，項目在開盤的第一個月就成交了60多套。難以復(fù)制的黃金地段、精致裝修的純大宅設(shè)計、品牌開發(fā)商的實力、現(xiàn)房銷售、前期良好的銷售狀況等綜合優(yōu)勢，使其成為酒店式公寓中的佼佼者。

行政公寓市場：辦公競爭激烈，服務(wù)式公寓機會更大利潤：服務(wù)式公寓價值大于辦公物業(yè)12案例：市場上已有成功先例3建議做——辦公部分的最終解決方案安全回攏

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追求利潤?Q3整盤的價格策略07年1月至今，板塊內(nèi)整體供應(yīng)量為216144平方米，成交量為185996平方米，供求比為1：0.86，市場呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢！同時也發(fā)現(xiàn)板塊市場雖然通過連續(xù)的推出新房源來拉動成交，但伴隨著價格的提升，市場價格抗性明顯。新江灣城五角場區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀——供過于求，價格抗性明顯競爭項目價格情況——價格兩極分化，整體表現(xiàn)平穩(wěn)板塊市場受競爭項目產(chǎn)品區(qū)別的影響，價格出現(xiàn)明顯的兩極分化，但各項目價格表現(xiàn)整體平穩(wěn)。競爭項目成交情況——供應(yīng)拉動成交，但價格抗性明顯4月以來通過合生江灣國際公寓和橡樹灣兩個項目的連續(xù)推案來拉動了板塊的成交，但至7月后，成交出現(xiàn)明顯的萎縮，價格抗性明顯。案例研究——合生江灣國際公寓安裝工程建設(shè)、監(jiān)理、施工單位的質(zhì)量行為均不規(guī)范品牌口碑受阻質(zhì)量問題產(chǎn)品的塑造業(yè)主和物業(yè)公司矛盾激化物業(yè)管理質(zhì)量管理質(zhì)量保證資料施工質(zhì)量保安綜合素質(zhì)極差設(shè)計質(zhì)量外立面規(guī)劃無特色，戶型尺度小產(chǎn)品定位:普通住宅案例研究——橡樹灣橡樹灣類別墅產(chǎn)品開盤價：38000-50000元/㎡板塊公寓價格：20000-22000元/㎡公寓：類別1:2.5市場常規(guī)：公寓：聯(lián)排1:1公寓：雙拼1:1.8公寓：獨棟1:2.0結(jié)論一產(chǎn)品比值遠偏離產(chǎn)品屬性橡樹灣地域中外環(huán)間中外環(huán)其他別墅產(chǎn)品價格：長城中環(huán)樹：18000-23000徐匯臻元：13000-18000綠地崴廉公寓20000-25000

價格高于相同環(huán)間內(nèi)的別墅就，價格競爭力不大結(jié)論二總結(jié)橡樹灣價格偏離產(chǎn)品屬性，價格高于同環(huán)間的別墅價格策略的最終解決方案價格中間策略本項目的價格策略高低仁恒新江灣項目綠城新江灣項目漢斯新江灣項目合生江灣國際公寓涵碧景苑書香銀苑東森花園上海夢想市場領(lǐng)導(dǎo)者市場追隨者市場補缺者通過增加產(chǎn)品的附加值來加強項目的競爭力和性價比上海時尚名利場“文化、奢華、尊貴”為主題的綜合性商業(yè)中心

商業(yè)會所建議各界精英匯聚低調(diào)奢華享受（即：中華文化理念消費·西方奢華享受消費·Show的展示）附加值建議20

定位方法思考歐美情調(diào)浪漫、華麗低調(diào)的享受中國風(fēng)情領(lǐng)悟中國文化博大精深項目定位構(gòu)造的“鐵三角價值”品牌價值Show場/高檔/慈善核心要點：高位溝通（號召力）生活價值頂級場所休閑、放松核心要點：品質(zhì)極高（唯一性）文化價值價值點:中國/高雅/內(nèi)涵核心要點：領(lǐng)域（專屬性）獨一無二的名人“聚集區(qū)”上海理工大學(xué)上海財經(jīng)大學(xué)上海復(fù)旦大學(xué)上海第二軍醫(yī)大學(xué)上海體育學(xué)院上海同濟大學(xué)名校簇擁名校匯集

六大高校林立，步行在里，仿佛置身文化的旅程，進行著心靈的凈化。這樣的文化讓你稱贊不已，這樣的地段更讓你贊不絕口！

蘇步青（畢業(yè)于復(fù)旦大學(xué)）名人錦簇蘇步青中國科學(xué)院院士，數(shù)學(xué)家。早期在仿射微分幾何學(xué)和射影微分幾何學(xué)研究方面取得出色成果。建立了獨特的方法，用幾何構(gòu)圖來表現(xiàn)曲線和曲面的不變量和協(xié)變圖形，取得了豐富的成果徐志摩（畢業(yè)于上海理工，原滬江大學(xué)）輕輕的我走了，正如我輕輕的來；

我輕輕的招手，作別西天的云彩?！对賱e康橋》宗白華（畢業(yè)于同濟大學(xué)）宗白華(1897一1986)原名宗之櫆，字伯華。我國著名哲學(xué)家、美學(xué)家、詩人。1920年赴德國留學(xué)，在法蘭克福大學(xué)、柏林大學(xué)學(xué)習(xí)哲學(xué)、美學(xué)等課程。后回國報效祖國。他被譽為我國現(xiàn)代美學(xué)的先行者和開拓者，被譽為“融貫中西藝術(shù)理論的一代美學(xué)大師”。著有《宗自華全集》及美學(xué)論文集《美學(xué)散步》、《藝境》

這塊“寶地”培養(yǎng)了眾多的文人墨客，可謂“獨領(lǐng)風(fēng)騷”。在眾多文人和歸國華僑中最為人們所熟悉的莫過于徐志摩。《再別康橋》中的斷橋帶領(lǐng)我們走入魂牽夢縈的境地。而在這里，我們深深能被這四大名校的文化所感染。漫步高校之間，吟誦前人的名句，那是別有一番意境。歷史記憶,文化沉淀鬧市取靜——為文化買單

外面的浮華與這里隔絕，外面的誘惑在這里消逝。這里只是人們歇歇腳，品味中國的功夫茶，陶冶情操的場所。定期的文化講座、名家作品、書畫鑒賞、古董鑒賞讓各界名流濟濟一堂，共同享受中華文化的饕餮盛餐。在這里有著最純正的中國文化，有著最悠久的文化沉淀。

奢華的享受，低調(diào)的生活

在這里有著上海最頂級的雪茄吧、藏酒讓你享受豪華、貼心的服務(wù)；這里有著奢侈的健身娛樂讓你盡情享受，這里更有饕餮美食讓你讓你流連忘返。這個特定人群的聚會讓你的身心得到釋放，讓壓力得到緩解。休閑娛樂/雪茄吧.藏酒參照名流出鏡率最高的紅酒雪茄吧—“東方亮”

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亞歷山大健身會館.是一家集健身休閑為以體的商務(wù)健身中心。分為十三大健身區(qū)域：激情動感單車房，多功能有氧操房、無氧器械訓(xùn)練區(qū)、有氧跑臺區(qū)、減脂放松區(qū)、自然流的瑜伽房、大型散打房、豪華體能測試房、溫馨休閑區(qū)、