小區(qū)停車(chē)位調(diào)查匯報(bào)上海立信會(huì)計(jì)學(xué)院經(jīng)貿(mào)學(xué)院徐瑛顧柳丁曉慶張蓮花黃國(guó)慶-12-1

目錄一、引言 3二、住宅小區(qū)停車(chē)現(xiàn)實(shí)狀況及停車(chē)難的原因分析 4（一）.私家車(chē)的大幅度增長(zhǎng)是“停車(chē)難”產(chǎn)生的直接原因 41. 車(chē)位需求急劇擴(kuò)大,住宅小區(qū)停車(chē)位供不應(yīng)求。 42.住宅小區(qū)停車(chē)位配置指標(biāo)長(zhǎng)期偏低。 4（二）、停車(chē)管理體制不順，停車(chē)政策落后是“停車(chē)難“產(chǎn)生的重要原因。 51.地上停車(chē)位糾紛產(chǎn)生原因 62.地下停車(chē)位糾紛產(chǎn)生原因 7三、國(guó)外有關(guān)小區(qū)停車(chē)位的管理探討 9四、處理小區(qū)停車(chē)難的對(duì)策和提議 101.合理規(guī)劃停車(chē)位，發(fā)展多元化建設(shè) 102.建立居住區(qū)“P+R”模式 103.加強(qiáng)小區(qū)停車(chē)管理，使之科學(xué)化、規(guī)范化 124.規(guī)范小區(qū)停車(chē)位分派措施 12五、總結(jié) 13六、附件 15調(diào)查問(wèn)卷 15一、引言伴隨我國(guó)城鎮(zhèn)居民生活水平的不停提高，家用汽車(chē)擁有量也日益增多，這一點(diǎn)在上海體現(xiàn)的更為突出。根據(jù)上海記錄年鑒數(shù)據(jù)，上海轎車(chē)擁有量為72.81萬(wàn)輛，上升到82.96萬(wàn)輛，到達(dá)95.1萬(wàn)輛。但家用汽車(chē)的普及化在提高有車(chē)家庭生活質(zhì)量的同步，也帶來(lái)一系列問(wèn)題，例如環(huán)境保護(hù)問(wèn)題、交通秩序問(wèn)題、停車(chē)問(wèn)題等。其中業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間由于住宅小區(qū)停車(chē)問(wèn)題而產(chǎn)生的矛盾與糾紛也日益增多。這些矛盾與糾紛必須依托一定的制度加以消除或緩和。我們?cè)噷?duì)住宅小區(qū)停車(chē)管理制度方面和法律法規(guī)方面存在的問(wèn)題進(jìn)行分析、梳理，并提出對(duì)應(yīng)的完善設(shè)想。停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)比較成功的經(jīng)營(yíng)措施，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了獲得住宅小區(qū)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)，減少物業(yè)服務(wù)費(fèi)用原則，或者由于歷史原因?qū)е挛飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用原則比較低，假如依托物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收入，那么企業(yè)經(jīng)營(yíng)要虧損。不過(guò)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之因此可以繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議，其重要原因是由于購(gòu)車(chē)潮的到來(lái)，大量業(yè)主的汽車(chē)停放為物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)明了大量的市場(chǎng)空間，停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入起到重要作用。從住宅小區(qū)可經(jīng)營(yíng)的資源來(lái)看，停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最佳的資源。不過(guò)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)過(guò)程中應(yīng)重視規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)展停車(chē)場(chǎng)地。近年來(lái),越來(lái)越多的小汽車(chē)進(jìn)入都市一般家庭,怎樣處理汽車(chē)停放問(wèn)題已經(jīng)成為一種不容忽視的問(wèn)題?！捌?chē)易買(mǎi),車(chē)位難求”“,有車(chē)方知停車(chē)難”，這是許多有車(chē)族發(fā)出的由衷感慨。不過(guò)，停車(chē)難問(wèn)題對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)卻是一種難得機(jī)遇，合理運(yùn)用住宅小區(qū)資源可以開(kāi)發(fā)更多的停車(chē)位，為企業(yè)發(fā)明更多地經(jīng)濟(jì)效益，也在一定程度上處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)微利經(jīng)營(yíng)的狀況。但同步，也導(dǎo)致了許多小區(qū)停車(chē)場(chǎng)的管理問(wèn)題，我們將研究重要的幾大矛盾。二、住宅小區(qū)停車(chē)現(xiàn)實(shí)狀況及停車(chē)難的原因分析（一）.私家車(chē)的大幅度增長(zhǎng)是“停車(chē)難”產(chǎn)生的直接原因私家車(chē)持續(xù)增長(zhǎng)已成未來(lái)幾年發(fā)展的必然趨勢(shì)，小區(qū)汽車(chē)將呈剛性增長(zhǎng)，能否在小區(qū)中給車(chē)找個(gè)落腳點(diǎn)，已成為許多購(gòu)車(chē)者首要考慮的問(wèn)題。實(shí)際上，一旦小區(qū)建成后，很難再增長(zhǎng)小區(qū)停車(chē)位，持續(xù)增長(zhǎng)的機(jī)動(dòng)車(chē)使小區(qū)停車(chē)難、亂停車(chē)問(wèn)題日益突顯。車(chē)位需求急劇擴(kuò)大,住宅小區(qū)停車(chē)位供不應(yīng)求。劉漢鑫,彭援軍.大都市停車(chē)難問(wèn)題亟待處理[J].汽車(chē)與社會(huì),1998(9):P34~36劉漢鑫,彭援軍.大都市停車(chē)難問(wèn)題亟待處理[J].汽車(chē)與社會(huì),1998(9):P34~36住宅小區(qū)車(chē)輛數(shù)量迅速的增長(zhǎng)，導(dǎo)致許多私人汽車(chē)找不到停車(chē)位。大量的私人汽車(chē)進(jìn)入住宅小區(qū)，只能停放在路旁，或犧牲住宅樓前后的小塊綠地，改作停車(chē)坪，這種措施雖能緩和停車(chē)的緊張狀況，但不能從主線上處理問(wèn)題。2.住宅小區(qū)停車(chē)位配置指標(biāo)長(zhǎng)期偏低。住宅小區(qū)停車(chē)位配置的狀況來(lái)看，車(chē)位配置指標(biāo)長(zhǎng)期偏低是停車(chē)位指標(biāo)的重要問(wèn)題。車(chē)位的配置與住區(qū)的檔次、區(qū)位、小區(qū)居民的經(jīng)濟(jì)水平等原因都親密有關(guān)，各小區(qū)的停車(chē)規(guī)劃指標(biāo)并沒(méi)有一種統(tǒng)一的原則。同步停車(chē)管理的力度相差較大，從管理上來(lái)說(shuō)，由于管理水平參差不齊，亂停亂放嚴(yán)重，導(dǎo)致停車(chē)數(shù)量少，部分車(chē)位閑置。住區(qū)構(gòu)造不合理，對(duì)于家用汽車(chē)發(fā)展認(rèn)識(shí)局限性，汽車(chē)的增長(zhǎng)和道路缺乏有機(jī)的統(tǒng)一，道路布局構(gòu)造不能滿足需求，人車(chē)混行嚴(yán)重，對(duì)步行居民、少年小朋友、老人的安全導(dǎo)致了直接的威脅，嚴(yán)重影響了業(yè)主的安全，停車(chē)難還帶來(lái)了許多社會(huì)問(wèn)題。住宅小區(qū)停車(chē)位局限性有歷史原因，是開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)建設(shè)初期對(duì)車(chē)位數(shù)量估計(jì)局限性。同步，由于經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，汽車(chē)消費(fèi)已經(jīng)進(jìn)入大眾階段。而業(yè)主入住后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又沒(méi)有合理規(guī)劃好住宅小區(qū)公共區(qū)域空地，為有車(chē)位需求的業(yè)主提供停車(chē)以便。正由于這些原因?qū)е伦≌^(qū)車(chē)位緊張，也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供可開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)的市場(chǎng)機(jī)遇。（二）、停車(chē)管理體制不順，停車(chē)政策落后是“停車(chē)難“產(chǎn)生的重要原因。仝保軍.都市住宅小區(qū)停車(chē)問(wèn)題初探[J]山西建筑[J]．，（2）：51~52．仝保軍.都市住宅小區(qū)停車(chē)問(wèn)題初探[J]山西建筑[J]．，（2）：51~52．對(duì)目前小區(qū)停車(chē)難，從都市管理層面上反應(yīng)了政府對(duì)都市停車(chē)管理的缺位，詳細(xì)表目前：一是政府對(duì)停車(chē)問(wèn)題重視不夠，投資缺乏，致使停車(chē)位供應(yīng)嚴(yán)重局限性。近幾年政府在都市道路的新建和改造方面投入巨大，緩和了都市道路緊張，使動(dòng)態(tài)交通得以明顯改善，不過(guò)對(duì)靜態(tài)交通(停車(chē))重視不夠，投資欠帳過(guò)多。二是還沒(méi)有把停車(chē)當(dāng)作產(chǎn)業(yè)看待，缺乏有主導(dǎo)意識(shí)的停車(chē)產(chǎn)業(yè)政策，停車(chē)場(chǎng)還被作為一般的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目來(lái)看待。三是缺乏適應(yīng)停車(chē)新形勢(shì)發(fā)展的行業(yè)管理機(jī)制和統(tǒng)一機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致部分管理職責(zé)的缺位。而其中，尤為突出的停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)屬性矛盾。1.地上停車(chē)位糾紛產(chǎn)生原因王英偉，艾冬.對(duì)都市住宅區(qū)停車(chē)問(wèn)題的幾點(diǎn)思索[J].建筑與預(yù)算,,2.王英偉，艾冬.對(duì)都市住宅區(qū)停車(chē)問(wèn)題的幾點(diǎn)思索[J].建筑與預(yù)算,,2.地面停車(chē)位產(chǎn)生的糾紛重要有兩種形式，第一種是開(kāi)發(fā)商將配建的停車(chē)位進(jìn)行發(fā)售，或者將規(guī)劃的停車(chē)位變更用途，修建商業(yè)用房以牟取經(jīng)濟(jì)利益;第二種是將公共綠地同步作為地面停車(chē)位使用，即在諸多小區(qū)出現(xiàn)的“綠化停車(chē)位”，這種做法看上去似乎沒(méi)有什么問(wèn)題，實(shí)際上無(wú)形中減少了公共綠地的面積，變相的變更了規(guī)劃，也是侵犯業(yè)主權(quán)益的行為。開(kāi)發(fā)商之因此可以隨意變化小區(qū)共用部分的用途，規(guī)劃部門(mén)應(yīng)負(fù)對(duì)應(yīng)審批不嚴(yán)的責(zé)任。上述原因?qū)嵸|(zhì)上就是由于小區(qū)停車(chē)位局限性問(wèn)題。地面停車(chē)位糾紛的此外一種原因，也是重要原因就是停車(chē)位所有權(quán)與使用權(quán)的不明確而導(dǎo)致的。由于在從商品住宅區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)到最終的發(fā)售過(guò)程中，很少業(yè)主會(huì)在簽訂購(gòu)置協(xié)議之初對(duì)小區(qū)內(nèi)停車(chē)位的歸屬和運(yùn)用在中進(jìn)行明確的約定。商品住宅區(qū)的業(yè)主認(rèn)為他們購(gòu)置了小區(qū)的住房，小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施建設(shè)成本由于開(kāi)發(fā)商己經(jīng)計(jì)算到了房?jī)r(jià)里面，因此包括停車(chē)位在內(nèi)的附屬設(shè)施都應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)業(yè)主共同所有。而商品住宅區(qū)開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為小區(qū)業(yè)主購(gòu)置的僅僅是住房及協(xié)議中約定歸業(yè)主所有的設(shè)施，在購(gòu)房協(xié)議沒(méi)有約定停車(chē)位歸屬于業(yè)主所有的狀況下，小區(qū)內(nèi)的停車(chē)位仍應(yīng)當(dāng)歸開(kāi)發(fā)商所有。小區(qū)業(yè)重要想獲得停車(chē)位的所有權(quán)或者使用權(quán)，必須支付對(duì)應(yīng)的對(duì)價(jià)。2.地下停車(chē)位糾紛產(chǎn)生原因地下停車(chē)位權(quán)屬之爭(zhēng)實(shí)質(zhì)是對(duì)地下空間權(quán)的爭(zhēng)奪。不過(guò)從我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)看，確認(rèn)地下建筑物所有權(quán)歸屬問(wèn)題尚缺乏法律根據(jù)，有關(guān)地下空間運(yùn)用方面的法律僅存在有關(guān)的單行法及某些地方性的法規(guī)。使得地下停車(chē)位所有權(quán)的歸屬不明，因此而引起的爭(zhēng)議也越來(lái)越多。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，地下車(chē)庫(kù)作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施之一，是建筑物的輔助設(shè)施，就應(yīng)如道路、管線同樣，是房屋的從物，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用，在買(mǎi)賣(mài)協(xié)議沒(méi)有尤其約定的狀況下，從物應(yīng)當(dāng)依從主物(房屋)一并發(fā)售、轉(zhuǎn)移。再者，業(yè)主獲得的國(guó)有土地使用權(quán)同步包括了空間權(quán)，假如承認(rèn)了地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商，那么就承認(rèn)了空間權(quán)被發(fā)展商保留，但既然土地使用權(quán)都轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主了，發(fā)展商又根據(jù)什么來(lái)認(rèn)定空間權(quán)還保留在自己的手里?從而認(rèn)為地下停車(chē)庫(kù)的停車(chē)位屬于小區(qū)業(yè)主共有。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，假如規(guī)定商品住宅區(qū)的地下停車(chē)庫(kù)的停車(chē)位建設(shè)，開(kāi)發(fā)商付出了一定的成本，在業(yè)主沒(méi)有證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商在發(fā)售住房的過(guò)程中已將地下車(chē)庫(kù)及停車(chē)位的建設(shè)成本及合理利潤(rùn)已經(jīng)計(jì)算分?jǐn)偟搅俗》績(jī)r(jià)格中，則地下車(chē)庫(kù)及停車(chē)位的所有權(quán)歸屬于開(kāi)發(fā)商所有，小區(qū)業(yè)重要想獲得停車(chē)位的所有權(quán)，必須再行支付一定的價(jià)款。并且從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，假如將地下停車(chē)位的所有權(quán)規(guī)定為歸小區(qū)業(yè)主共有，則會(huì)使得開(kāi)發(fā)商不愿再投資興建地下停車(chē)位，最終影響全體業(yè)主的利益。因此，怎樣處理地下車(chē)位的權(quán)屬還要視詳細(xì)狀況而定。〔34]認(rèn)為后一種觀點(diǎn)較為對(duì)的合理，而日_這一規(guī)定與我國(guó)《物權(quán)法》中的規(guī)定大體也一致，不過(guò)對(duì)于占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)所建造的地下停車(chē)位依法應(yīng)歸業(yè)主共有。從上面的論述可以看出，停車(chē)位糾紛的深層原因就是對(duì)停車(chē)位的所有權(quán)歸屬及其使用的權(quán)利模糊狀態(tài)，對(duì)停車(chē)位缺乏必要的法律規(guī)制而引起的。當(dāng)然，伴隨經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，家庭轎車(chē)的普及與停車(chē)位的局限性也是停車(chē)位緊張爭(zhēng)奪的一種重要導(dǎo)火線，這一原因在此不須贅述。（三）、住宅小區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理中停車(chē)管理不到位加劇了“停車(chē)難”。張東輝,張少峰.居住小區(qū)停車(chē)問(wèn)題研究[J].中外建筑,,2.從住宅小區(qū)建設(shè)和小區(qū)管理來(lái)看，也存在引起小區(qū)“停車(chē)難”的多種原因。詳細(xì)表目前：一是車(chē)庫(kù)建設(shè)、銷(xiāo)售行為不規(guī)范。開(kāi)發(fā)商在小區(qū)建設(shè)中，首先是車(chē)庫(kù)沒(méi)有按規(guī)劃指標(biāo)建設(shè)到位，另首先，已建成的車(chē)庫(kù)，大多也沒(méi)有完全發(fā)售。對(duì)主權(quán)尚屬于開(kāi)發(fā)商的車(chē)庫(kù)，部分出租給業(yè)主使用，部分處在待售（租）狀態(tài)被閑置不用，伴隨房?jī)r(jià)上漲，出租的價(jià)格也較高，許多業(yè)主不愿買(mǎi)、租，形成地上車(chē)位緊張、地下車(chē)位空閑的狀況。尚有一部分車(chē)庫(kù)出租后被改為店面或倉(cāng)庫(kù)。二是停車(chē)收費(fèi)不盡合理，價(jià)格導(dǎo)向作用不強(qiáng)。三是業(yè)主自治作用沒(méi)有得到有效發(fā)揮。對(duì)小區(qū)停車(chē)矛盾，許多物業(yè)管理企業(yè)都規(guī)定業(yè)主委員會(huì)制定管理措施，但卻因多種原因，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)能做出決策，有的是有車(chē)族與無(wú)車(chē)族意見(jiàn)不一，難以統(tǒng)一。四是物業(yè)企業(yè)管理不力或車(chē)主不自覺(jué)，導(dǎo)致小區(qū)道路、場(chǎng)地、出入口、休閑景點(diǎn)，綠化帶等亂停亂放現(xiàn)象較為嚴(yán)重。由于“停車(chē)難”引起的住宅小區(qū)亂停車(chē)和車(chē)主侵占公開(kāi)空間，激發(fā)了部分居民間利益沖突和糾紛投訴。調(diào)查顯示，居民認(rèn)為目前政府在規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理方面最需要做的事，第一就是處理小區(qū)目前普遍存在的停車(chē)難、亂停車(chē)問(wèn)題，另一方面才是規(guī)范物管收費(fèi)原則等。三、國(guó)外有關(guān)小區(qū)停車(chē)位的管理探討馮小雪.有關(guān)居住區(qū)停車(chē)問(wèn)題的思索－西安居住小區(qū)停車(chē)問(wèn)題調(diào)研分析[J].工業(yè)建筑,，（21）.馮小雪.有關(guān)居住區(qū)停車(chē)問(wèn)題的思索－西安居住小區(qū)停車(chē)問(wèn)題調(diào)研分析[J].工業(yè)建筑,，（21）.西方各國(guó)處理都市交通緊張的戰(zhàn)略和政策從20世紀(jì)70年代后來(lái)發(fā)生了較主線的變化,從熱衷于追求供需平衡轉(zhuǎn)向大力加強(qiáng)需求管理,從鼓勵(lì)小汽車(chē)交通的飛速發(fā)展到明確多種客、貨運(yùn)交通方式的協(xié)調(diào)發(fā)展,所獲得的成效都是值得總結(jié)和借鑒的。美國(guó)在住宅小區(qū)停車(chē)方面美國(guó)積極推進(jìn)夜間路邊停車(chē)。有些住宅小區(qū)停車(chē)位局限性,但小區(qū)周?chē)缆吩谝归g流量小,運(yùn)用率低。小區(qū)的顧客可以在下班后將愛(ài)車(chē)停在路邊。對(duì)路邊停車(chē)費(fèi)的收取,運(yùn)用咪表采用分時(shí)間分地點(diǎn)進(jìn)行有區(qū)別的收費(fèi)。比利時(shí)擁有的固定停車(chē)場(chǎng)占地面積至少已經(jīng)相稱(chēng)于所有建筑物占地的40%,由于地上空間有限,故建設(shè)了相稱(chēng)多的地下深層停車(chē)場(chǎng)。在類(lèi)似布魯塞爾這樣的比利時(shí)大都市,新建住宅必須在地下建設(shè)至少與住戶數(shù)量相匹配的車(chē)庫(kù),這樣就很好的處理了住宅小區(qū)車(chē)位局限性的問(wèn)題日本最重要的措施是推行“擁車(chē)者自備車(chē)位”政策,通過(guò)嚴(yán)格審批購(gòu)車(chē)者提供的泊位供應(yīng)狀況平衡停車(chē)供需矛盾,并通過(guò)如下措施處理停車(chē)問(wèn)題。四、處理小區(qū)停車(chē)難的對(duì)策和提議1.合理規(guī)劃停車(chē)位，發(fā)展多元化建設(shè)徐海燕,林恒.居住區(qū)停車(chē)對(duì)策[J].住宅科技,,（12）.徐海燕,林恒.居住區(qū)停車(chē)對(duì)策[J].住宅科技,,（12）.根據(jù)都市現(xiàn)實(shí)狀況和未來(lái)車(chē)輛發(fā)展速度，制定停車(chē)場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)意見(jiàn)，大、小地區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，重視停車(chē)位使用最優(yōu)率，并由政府、房地產(chǎn)企業(yè)、街道小區(qū)辦分段完善停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)。政府投資建設(shè)公共停車(chē)場(chǎng)，以緩和公共區(qū)域車(chē)位局限性的問(wèn)題；房地產(chǎn)企業(yè)保證新建小區(qū)的停車(chē)場(chǎng)配建；街道小區(qū)辦處理舊區(qū)的停車(chē)場(chǎng)管理與改造。鼓勵(lì)民間資金和開(kāi)發(fā)企業(yè)修建公共停車(chē)場(chǎng)，政府對(duì)其選址、規(guī)模進(jìn)行指導(dǎo)，予以地價(jià)、報(bào)建費(fèi)用等方面的優(yōu)惠政策，本著誰(shuí)投資誰(shuí)受益的原則，使其建設(shè)落到實(shí)處；對(duì)于新建小區(qū)的停車(chē)場(chǎng)配建要按規(guī)定強(qiáng)制執(zhí)行，且政策上合適扶持。重視建設(shè)的靈活多樣性，因地制宜、管改建并蓄。運(yùn)用城區(qū)零星適中的土地增建停車(chē)設(shè)施；結(jié)合道路交通整改，因地而異的建立一側(cè)或兩側(cè)劃線停車(chē)帶，或設(shè)置夜晚限時(shí)停車(chē)帶；充足運(yùn)用居住區(qū)內(nèi)的消極空間改建停車(chē)場(chǎng)；重視開(kāi)發(fā)地下車(chē)庫(kù)的同步發(fā)展地面立體式停車(chē)場(chǎng)，高效運(yùn)用土地資源。2.建立居住區(qū)“P+R”模式張秀媛.大都市停車(chē)換乘（P+R）系統(tǒng)建設(shè)有關(guān)問(wèn)題研究[J].都市停車(chē),,(1).張秀媛.大都市停車(chē)換乘（P+R）系統(tǒng)建設(shè)有關(guān)問(wèn)題研究[J].都市停車(chē),,(1).通過(guò)對(duì)都市“P+R”模式的分析，就我國(guó)公交系統(tǒng)不夠完善的現(xiàn)實(shí)狀況，我們認(rèn)為可以借鑒都市停車(chē)換乘系統(tǒng)，對(duì)規(guī)模較大的居住區(qū)建立居住區(qū)“P+R”模式，以緩和汽車(chē)對(duì)居住區(qū)的影響。居住區(qū)“P+R”模式示意圖如圖所示，居住區(qū)“P+R”模式是以居住區(qū)為單位，根據(jù)其規(guī)模、地理位置、交通系統(tǒng)等原因，在居住區(qū)周?chē)侠磉x址、統(tǒng)籌規(guī)劃，分別建立規(guī)模和服務(wù)半徑適中的大型（立體）停車(chē)庫(kù)，同步停放機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)；私家車(chē)不能進(jìn)入居住區(qū)內(nèi)部。居住區(qū)內(nèi)交通方式為：有車(chē)居民首先從居住地步行，再乘坐非機(jī)動(dòng)車(chē)或公交車(chē)到對(duì)應(yīng)停車(chē)庫(kù)換乘私家車(chē)；無(wú)私家車(chē)居民從居住地步行、乘坐非機(jī)動(dòng)車(chē)或公交車(chē)直達(dá)目的地。停車(chē)庫(kù)實(shí)行公有制，由政府委托居委會(huì)管理，統(tǒng)一收費(fèi)，其收入可用于完善都市公交系統(tǒng)。3.加強(qiáng)小區(qū)停車(chē)管理，使之科學(xué)化、規(guī)范化劉冰.上海都市停車(chē)問(wèn)題的對(duì)策研究[J].都市規(guī)劃匯,，（2）.劉冰.上海都市停車(chē)問(wèn)題的對(duì)策研究[J].都市規(guī)劃匯,，（2）.要多方協(xié)作，親密配合，規(guī)范管理，切實(shí)處理小區(qū)停車(chē)難和亂停車(chē)問(wèn)題。一是政府的規(guī)劃、交通、市政、物業(yè)管理等部門(mén)深入加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的停車(chē)管理，制定有關(guān)政策化解停車(chē)矛盾。二是加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售行為的監(jiān)管，新建小區(qū)的停車(chē)設(shè)施在最低規(guī)劃指標(biāo)內(nèi)的，作為非營(yíng)業(yè)性公建配套設(shè)施認(rèn)定，一律列入商品房開(kāi)發(fā)成本，不得對(duì)外銷(xiāo)售，配建的車(chē)位要以保本微利的價(jià)格發(fā)售給業(yè)主；凡購(gòu)置的車(chē)位，不得用于盈利性經(jīng)營(yíng)，不得變化其使用功能。三是物業(yè)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)小區(qū)停車(chē)管理，結(jié)合實(shí)際，配合業(yè)主大會(huì)共同制定小區(qū)停車(chē)管理制度，針對(duì)小區(qū)車(chē)多庫(kù)少的實(shí)際狀況，對(duì)小區(qū)道路進(jìn)行合理劃線，實(shí)行定期單側(cè)停車(chē)、單向行駛的形式，保證行車(chē)路線暢通，提高小區(qū)車(chē)位運(yùn)用率，切實(shí)做好小區(qū)車(chē)輛通行和停放秩序的管理。四是充足發(fā)揮業(yè)主自治作用，督促物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)車(chē)輛停放管理。五是針對(duì)部分小區(qū)因停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))租金售價(jià)較高，業(yè)主寧愿停在小區(qū)地面道路而使現(xiàn)存停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))空位狀況，應(yīng)逐漸取消道路上停車(chē)“趕鳥(niǎo)入籠”。六是提高停車(chē)場(chǎng)設(shè)施管理水平，做到場(chǎng)地設(shè)施布置規(guī)范化、環(huán)境生態(tài)化、設(shè)施自動(dòng)化。將先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用于停車(chē)場(chǎng)的自動(dòng)化管理系統(tǒng)之中。4.規(guī)范小區(qū)停車(chē)位分派措施據(jù)理解，目前小區(qū)共有停車(chē)位還沒(méi)有規(guī)范的分派措施。各個(gè)小辨別配措施可謂五花八門(mén)，如時(shí)間次序選定法、物業(yè)企業(yè)指定法、抓鬮法、定期輪換法等。因停車(chē)位分派不公而引起的矛盾和糾紛時(shí)有發(fā)生。筆者曾經(jīng)管理的小區(qū)也有這種現(xiàn)象。為防止此類(lèi)現(xiàn)象的發(fā)生，共有停車(chē)位的分派措施必須遵照公平、公正、公開(kāi)的原則；同步，正如小區(qū)公共水電費(fèi)的分?jǐn)偞胧┩瑯樱嘘P(guān)主管部門(mén)應(yīng)制定規(guī)范性文獻(xiàn)來(lái)指導(dǎo)小區(qū)停車(chē)位的分派。五、總結(jié)居住小區(qū)的停車(chē)問(wèn)題是一種比較復(fù)雜、綜合性較強(qiáng)的問(wèn)題,需要政府各部門(mén)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資部門(mén),共同配合,視為居住小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施,從規(guī)劃層面做起,直接貫徹到居住小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中。對(duì)于住宅小區(qū)的車(chē)位租售,提議以租為主,并且是長(zhǎng)期租賃。之因此這樣提議是由于出于對(duì)現(xiàn)實(shí)狀況的考慮,一是住宅小區(qū)車(chē)位供應(yīng)嚴(yán)重局限性,二是目前車(chē)位的售價(jià)不合理,價(jià)格偏高。面對(duì)這樣的現(xiàn)實(shí)狀況,假如不限制車(chē)位的發(fā)售,住宅小區(qū)將車(chē)位所有售出,將導(dǎo)致?lián)碛兴郊臆?chē)而沒(méi)有買(mǎi)到車(chē)位的業(yè)主和在小區(qū)車(chē)位售罄后入住的有車(chē)一族無(wú)處停車(chē),而售出的車(chē)位往往達(dá)不到百分之百的運(yùn)用率。車(chē)位發(fā)售必須以小區(qū)車(chē)位的配建指標(biāo)高為基礎(chǔ),在保證了小區(qū)車(chē)位供應(yīng)的前提下,才可以發(fā)售車(chē)位?？紤]到開(kāi)發(fā)商的積極性,可以規(guī)定小區(qū)中一定比例的車(chē)位可以用來(lái)發(fā)售,其他的應(yīng)用于租賃,結(jié)合目前現(xiàn)實(shí)狀況,提議將小區(qū)車(chē)位的二分之一以上用來(lái)租賃,其他發(fā)售。在提高住宅小區(qū)配建指標(biāo)方面,提議按住宅面積進(jìn)行配位;提議政府部門(mén)出臺(tái)優(yōu)惠政策,諸如減免土地出讓金、稅收等優(yōu)惠政策,減少投資人的建設(shè)成本,從而鼓勵(lì)社會(huì)資金進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)建設(shè);提議物價(jià)部門(mén)合適放開(kāi)住宅停車(chē)限租價(jià),減少車(chē)位出租成本回收期;并合適限制車(chē)位售價(jià),鼓勵(lì)發(fā)展商發(fā)展出租住宅停車(chē)位,減緩?fù)＼?chē)難。鼓勵(lì)按照“誰(shuí)投資誰(shuí)收益”的原則,經(jīng)有關(guān)部門(mén)同意在居住區(qū)內(nèi)引進(jìn)立體停車(chē)技術(shù)增設(shè)停車(chē)位。六、附件調(diào)查問(wèn)卷一、基本狀況S1區(qū)屬：

黃浦區(qū)

盧灣區(qū)

海淀區(qū)

徐匯區(qū)

長(zhǎng)寧區(qū)

靜安區(qū)

普陀區(qū)

閘北區(qū)虹口區(qū)楊浦區(qū)浦東區(qū)寶山區(qū)嘉定區(qū)閔行區(qū)松江區(qū)青浦區(qū)金山區(qū)南匯區(qū)奉賢區(qū)崇明區(qū)

S3您目前居住的住房性質(zhì)？

租房

自購(gòu)產(chǎn)權(quán)房

自購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房

單位分房

集體公寓

S4您本人或您的家庭與否擁有汽車(chē)？

有

沒(méi)有

S5您目前停車(chē)的車(chē)位性質(zhì)是？

租賃,租金元/年

購(gòu)置,價(jià)格元/個(gè)

S6您目前在小區(qū)的停車(chē)性質(zhì)是？

固定車(chē)位

臨時(shí)車(chē)位隨機(jī)停車(chē)

二、車(chē)位與否充足Q2-1與否由于車(chē)位局限性，有車(chē)輛占道停車(chē)或停在車(chē)位外面的狀況？

常常有

較少有

沒(méi)有

Q2-2物業(yè)與否有將小區(qū)內(nèi)綠化帶改建為車(chē)位的狀況？

有，狀況很?chē)?yán)重

有，不太嚴(yán)重

沒(méi)有

Q2-3小區(qū)內(nèi)共有道路與否有被物業(yè)劃定為停車(chē)位的狀況？

有

沒(méi)有

Q2-4業(yè)主間與否有因爭(zhēng)搶停車(chē)位（非固定車(chē)位）發(fā)生糾紛的狀況？

常常有較少有沒(méi)有

三、車(chē)位管理和收費(fèi)Q3-1小區(qū)居民與否由于車(chē)位距離房屋太遠(yuǎn)而覺(jué)得停車(chē)不便利？

所有居民都覺(jué)得便利

大部分便利

大部分不便利

所有不便利

不好說(shuō)

Q3-2物業(yè)企業(yè)與否將車(chē)位分為流動(dòng)車(chē)位和固定車(chē)位？

是

否

Q3-3您所在小區(qū)流動(dòng)車(chē)位的收費(fèi)方式和原則怎樣?

按月收取,每月

按天收取,每天

按小時(shí)收取,每小時(shí)

Q3-4您對(duì)目前使用的車(chē)位的租金或購(gòu)置費(fèi)用怎樣評(píng)價(jià)？

太高了，無(wú)法承受有些高，較難承受不太高，可以承受不高，輕松接受

Q3-5對(duì)物業(yè)車(chē)位管理和服務(wù)的滿意度怎樣？

很滿意

較滿意

一般

較不滿意很不滿意

Q3-6與否由于停車(chē)跟物業(yè)管理人員發(fā)生過(guò)糾紛？

有過(guò)

沒(méi)有過(guò)

不記得了

Q3-7小區(qū)與否有其他業(yè)